The Advisor | Immobilien

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immobilien
Erwerb von Liegenschaften
in der Schweiz durch Europäer
Seit den Freizügigkeitsabkommen mit Europa hat sich die Situation von Staatsangehörigen der EU beim Erwerb von Grundstücken
in der Schweiz wesentlich verändert. Die Rechtslage wird nachfolgend kurz dargestellt.
I. Das Freizügigkeitsabkommen mit der EU
Abs. 1 von Art. 25 Anhang 1 des Abkommens vom 21. Juni 1999
zwischen der Schweiz und der Europäischen Gemeinschaft über
die Freizügigkeit (FZA) sieht vor, dass der Staatsangehörige einer
Vertragspartei, der ein Aufenthaltsrecht hat und seinen Hauptwohnsitz im Aufnahmestaat nimmt, hinsichtlich des Erwerbs
von Immobilien die gleichen Rechte wie die Inländer hat. Er kann
unabhängig von der Dauer der Beschäftigung jederzeit nach den
geltenden innerstaatlichen Regeln seinen Hauptwohnsitz im Aufnahmestaat nehmen und dort Immobilien erwerben. Das Verlassen
des Aufnahmestaates bedingt dann keine Veräusserungspflicht.
II. Umsetzung in Schweizer Recht
Das FZA mit der EU hat in der Schweiz zu einer Änderung des
Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) geführt.
Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG brauchen Personen im Ausland für den
Erwerb von Grundstücken in der Schweiz eine Bewilligung der zuständigen Behörde. Als Person im Ausland gelten namentlich auch
Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation (Art. 5 Abs. 1
lit. a BewG). Haben aber diese Staatsangehörigen Wohnsitz in der
Schweiz, so können sie wie Schweizer Boden kaufen. Es wird also
unter der Voraussetzung der Wohnsitznahme in der Schweiz für
Staatsangehörige der Europäischen Union oder der EFTA eine allgemeine Ausnahme von der grundsätzlichen Bewilligungspflicht
statutiert. Damit erfolgt die Anpassung an das FZA.
Nachdem Staatsangehörige der Europäischen Gemeinschaften in
der Schweiz ohne Probleme eine Aufenthalts- und Arbeitsbewilligung erhalten, wenn sie nicht gerade Sozialfälle sind, bleibt als
wesentlicher Streitpunkt, wenn solche Staatsangehörige in der
Schweiz eine Liegenschaft erwerben wollen, die Frage nach dem
rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz (Hauptwohnsitz). Art.
2 Abs. 1 BewV verweist diesbezüglich auf die Bestimmungen der
Art. 23 – 26 des ZGB, welche Artikel den Wohnsitz nach Schweizer
Rechtsauffassung festlegen.
Wohnsitz nach Art. 23 ZGB ist der Ort, wo die Person sich mit der
Absicht dauernden Verbleibens aufhält. Der Wohnsitz muss recht-
mässig sein, was eine gültige Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder
Niederlassungsbewilligung EG-EFTA zur Wohnsitznahme voraussetzt. Erforderlich sind einerseits ein Aufenthalt von einer gewissen Dauer und andererseits die Absicht, sich für eine bestimmte
Dauer am Ort des Wohnsitzes niederzulassen. Die Absicht muss
für Dritte erkennbar und folglich aus äusseren und objektiven
Umständen hervorgehen.
Der Wohnsitz ist der Ort einer Person, zu dem diese Person die
engste Beziehung hat, d.h. der Mittelpunkt der persönlichen und
beruflichen Beziehungen. Der Ort, wo die Schriften deponiert sind,
oder der in Dokumenten wie Bescheinigungen der Fremdenpolizei, der Steuerbehörden oder Sozialversicherungen genannt wird,
stellt wohl ein Indiz dar. Dieser formell ausgewiesene Ort kann
jedoch dem Ort, wo sich die meisten Elemente betreffend das
persönliche, soziale und berufliche Leben des Betroffenen konzentrieren, nicht vorgehen.
III. Offene Punkte
Von der Praxis noch nicht geklärt ist die Frage, ob der Wohnsitz in
der Schweiz im Zeitpunkt des Erwerbs tatsächlich gegeben sein
muss, oder ob es auch möglich ist, bereits bei erst noch zu erfolgender Wohnsitznahme in den Genuss von Art. 5 Abs. 1 lit. a
BewG zu gelangen.
IV. Gegenrechtspraxis
Interessant ist, dass gewisse ausländische Staaten eine Gegenrechtspraxis haben, welche auf Schweizer Staatsbürger anwendbar sein könnte. So können z.B. in Italien Ausländer grundsätzlich
Immobilien erwerben. Allerdings gilt der Grundsatz der Gegenseitigkeit. Gemäss diesem Grundsatz werden einem Ausländer
nur diejenigen Rechte zugebilligt, welche der ausländische Staat
den Italienern zubilligt. Im Fall der Schweiz kann also das BewG
entgegengehalten werden. Ein Schweizer müsste also, um eine
italienische Liegenschaft erwerben zu können, in Italien ebenfalls
Wohnsitz haben. Zu beachten ist in Italien auch der Umstand,
dass es den Schweizern nur erlaubt ist, Grundstücke bis zu einer
Grösse von 1‘000 m2 zu erwerben.
V. Fazit
Staatsangehörige der EU und der EFTA können in der Schweiz frei
Liegenschaften erwerben, wenn sie in der Schweiz ihren Hauptwohnsitz, also ihren Lebensmittelpunkt haben. Dieser bestimmt
sich nach sozialen und beruflichen Kriterien. Dokumente haben
nur die Funktion von Indizien.
the investor | 08.04.2011
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