CS PROPERTY DYNAMIC Offener immobilienfonds
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Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH CS PROPERTY DYNAMIC Offener Immobilienfonds nach deutschem InvG Jahresbericht zum 31. August 2012 Verkaufsprospekt und Vertragsbedingungen CS Property Dynamic „Auf einen Blick“ Kennzahlen zum Stichtag Fondsvermögen netto (in Mio. EUR) Immobilienvermögen gesamt brutto (in Mio. EUR) davon direkt gehalten (in Mio. EUR) davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (in Mio. EUR) Summe der Vermögenswerte (in Mio. EUR) Fondsobjekte gesamt (Anzahl) davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) Vermietungsquote (in %) Ausschüttung am 23.10.2012 je Anteil (in EUR) Anlageerfolg in %* Rücknahmepreis (in EUR) Ausgabepreis (in EUR) Veränderungen im Berichtszeitraum Ankäufe von Immobilien (Anzahl) Verkäufe von Immobilien (Anzahl) Nettomittelzufluss inkl. Rücknahmeabschläge (in Mio. EUR) 31.08.2012 288,8 493,8 493,8 0,0 512,9 17 0 85,2 0,75 1,8 109,10 109,10 01.09.2011 – 31.08.2012 0 1 -22,0 * Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 3 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende oder zukünftige Ergebnisse. Wertpapierkennnummer: 975 135 ISIN: DE0009751354 Valorennummer: 2 787 022 Fondsauflage: 1. Oktober 2006 Titelbild und weitere Objektansichten: NL-Utrecht, Ptolemaeuslaan 70 „Dynamic Enterprises“ CS Property Dynamic Jahresbericht zum 31. August 2012 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 2 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 24 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 30 Vermögensaufstellung Teil I –Immobilienverzeichnis Lage des Grundstücks, Nutzfläche und gutachterliche Werte –Immobilienverzeichnis Vermietungsinformation und Anschaffungsnebenkosten 38 42 Vermögensaufstellung Teil II - Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Bankguthaben 34 Vermögensaufstellung Teil III - Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten, Sicherungsgeschäfte und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 44 48 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe Ertrags- und Aufwandsrechnung 50 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung 51 Verwendungsrechnung 52 Entwicklung des Fondsvermögens 54 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens 55 Entwicklung des CS PROPERTY DYNAMIC (Mehrjahresübersicht) 56 Entwicklung der Renditen (Mehrjahresübersicht) 57 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers59 Steuerliche Hinweise60 Verkaufsprospekt (gültig ab 1. Januar 2013) Vertragsbedingungen 82 125 Allgemeine Vertragsbedingungen (gültig ab 1. September 2009)126 Besondere Vertragsbedingungen (gültig ab 1. September 2009)134 Anhang140 Gremien 141 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Einordnung des CS PROPERTY DYNAMIC in der Assetklasse Immobilien Rendite OPPORTUNISTISCH CS EF (Lux) European Property CORE-PLUS/ VALUEADDED CS PortfolioReal CS PROPERTY DYNAMIC CS EUROREAL CORE Risiko Sehr geehrte Anlegerinnen, sehr geehrte Anleger, auf den folgenden Seiten dieses Jahresberichtes informieren wir Sie über den Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse des Geschäftsjahres 2011/2012 des CS PROPERTY DYNAMIC im betreffenden Zeitraum zwischen 1. September 2011 und 31. August 2012. Erläutert werden unter anderem die wesentlichen Ereignisse und Risiken im Berichtszeitraum, die aktuelle Positionierung des Immobilienportfolios sowie die weitere Strategie des Fondsmanagements für den CS PROPERTY DYNAMIC. Die Entwicklung des Fonds im letzten Geschäftsjahr stellt sich zweigeteilt dar. So weist der CS PROPERTY DYNAMIC einerseits unverändert eine solide, ausgewogene Portfoliostruktur auf, was sich in den im Wettbewerbsvergleich befriedi- 2 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung genden Performancezahlen und Basisdaten zeigt. Andererseits war im Berichtszeitraum aufgrund von Sonderfaktoren ein negatives Netto-Mittelaufkommen sowie eine steigende Anzahl von Rückgabeankündigungen von Anteilscheinen zu verzeichnen. Aufgrund der unerwartet hohen, nicht angekündigten Anteilscheinrückgaben reichte am 23. März 2012 die für Anteilscheinrücknahmen zur Verfügung stehende Liquidität nicht mehr aus, um die Rückgabewünsche der Anleger zu bedienen. Infolgedessen war das Fondsmanagement gezwungen, die Anteilscheinrücknahme aus Liquiditätsgründen gemäß § 81 Investmentgesetz (InvG) in Verbindung mit § 12 Absatz 5 der Allgemeinen Vertragsbedingungen zum Schutz der Anleger vorübergehend auszusetzen. Auf beide Punkte werden wir im Folgenden näher eingehen. Positive Renditeentwicklung auf Basis ausgewogener Portfoliostruktur Der CS PROPERTY DYNAMIC konnte im am 31. August 2012 abgelaufenen Geschäftsjahr 2011/2012 eine im aktuellen Marktumfeld befriedigende Rendite in Höhe von 1,8 %1) erzielen. Im Vergleich zum Ende des letzten Geschäftsjahres verringerte sich der Anlageerfolg damit um 2,5 Prozentpunkte. Trotz des Renditerückgangs liegt der CS PROPERTY DYNAMIC zum Berichtsstichtag weiterhin deutlich über seinem Vergleichsmaßstäben, dem Customized Benchmark Lipper Institutional Open Real Estate Funds Germany wie auch dem vom Branchenverband BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. erfassten offenen Immobilienfonds. Per 31. August 2012 lag die Benchmark des CS PROPERTY DYNAMIC mit -1,1 %2) sogar im negativen Bereich. Die durchschnitt- liche Renditeentwicklung aller vom BVI erfassten offenen Immobilienfonds lag bei 0,5 %3). Seit Auflage des CS PROPERTY DYNAMIC am 1. Oktober 2006 wurde mit 4,7 %1) pro Jahr ebenfalls ein deutlich über dem Marktdurchschnitt (2,4 %4)) liegender Anlageerfolg erreicht. Das Fundament für diese Entwicklung des CS PROPERTY DYNAMIC bildet die vor dem Hintergrund der Lage an den Immobilienmärkten in den letzten Jahren verfolgte An­lagestrategie in Europa mit einem weitgehenden Fokus auf stabilitätsorientierte Core-Immobilien. Durch die Umsetzung des dynamischen Portfoliomanagementansatzes in Form der Generierung von Wertgewinnen durch Kauf und Verkauf von Immobilien wurden in den vergangenen beiden Geschäftsjahren zusätzliche Erträge für den Fonds erwirtschaftet. Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 3 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende oder zukünftige Ergebnisse. 2) Die Customized Benchmark Lipper Institutional Open Real Estate Funds Germany setzt sich zusammen aus der ungewichteten durchschnittlichen jährlichen Wertentwicklung – berechnet nach BVI-Methode – von neun offenen Immobilienfonds, die speziell auf die Zielgruppe institutionelle Anleger ausgerichtet sind. 3) Durchschnittswert offene Immobilienfonds per 31. August 2012 aus monatlicher Wertentwicklungsstatistik des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI); Werte berechnet nach Renditeberechnungsmethode des BVI. 4) Marktdurchschnitt = Customized Benchmark Lipper Institutional Open Real Estate Funds Germany. Die Customized Benchmark Lipper Institutional Open Real Estate Funds Germany setzt sich zusammen aus der ungewichteten durchschnittlichen jährlichen Wertentwicklung – berechnet nach BVIMethode – von neun offenen Immobilienfonds, die speziell auf die Zielgruppe institutionelle Anleger ausgerichtet sind. 1) Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung3 Geografische Verteilung der Fondsimmobilien (Basis: Verkehrswerte) Deutschland: 31,5 % Rhein-Ruhr 6,7 % Weitere deutsche Großräume 7,9 % Sonstige Regionen in Deutschland 16,9 % Europäische Länder (nicht EWU) 33,1 % Großbritannien 15,7 % Polen 17,4 % Europäische Länder (EWU) 35,4 % Italien 4,2 % Niederlande 22,3 % Österreich 8,9 % *Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau bef Innerhalb des Berichtszeitraums konnte durch den Verkauf der Logistikimmobilie im polnischen Myslowice im November 2011 ein Verkaufsgewinn in Höhe von rund 11,9 % (bezogen auf den Ankaufpreis) für die Fondsanleger erzielt werden. Das Objekt ging erst im Februar 2010 dem Immobilienportfolio des CS PROPERTY DYNAMIC zu. Mit derzeit 17 Bestandsimmobilien an 14 Standorten in sechs europäischen Ländern (Deutschland, Niederlande, Polen, Großbritannien, Österreich und Italien) verfügt der CS PROPERTY DYNAMIC unverändert über eine gute geografische Streuung und ein auch im Hinblick auf die Nutzungsarten-, Alters- und Mieterstruktur der Liegenschaften ausgewogen aufgestelltes Immobilienportfolio. Die turnusmäßige Bewertung aller Fonds­ immobilien im Geschäftsjahr 2011/2012 durch die unabhängigen Sachverständigenausschüsse ergab einen leicht negativen Saldo in Höhe von -1,1 %. Damit folgt das Bewertungsergebnis dem allgemeinen Markttrend. 4 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Per 31. August 2012 wies der CS PROPERTY DYNAMIC mit 85,2 % weiterhin eine angemessene Vermietungsquote auf. Bedingt durch den Auszug einzelner größerer Mieter ist die Vermietungsquote im Vergleich zum Vorjahr um 4 Prozentpunkte zurückgegangen. Im Rahmen des aktiven Bestandsmanagements wurde jedoch bereits ein Teil der frei gewordenen Flächen wieder neu vermietet. Für einzelne Flächen konnten hierbei langfristige Mietverträge abgeschlossen werden. So wurde beispielsweise für die zu einer Hotelnutzung umgebaute Fläche in dem Objekt „Maximus“ in Utrecht von dem Hotelbetreiber ein Mietvertrag über 25 Jahre unterzeichnet. Zudem wurden auch mit zahlreichen Bestandsmietern die Mietverträge verlängert. Im Ergebnis konnte durch die erfolgreichen Vermietungsaktivitäten die Laufzeitenstruktur der Mietverträge im Vergleich zum Ende des letzten Geschäftsjahres verbessert werden. Während zum Ende des letzten Geschäftsjahres nur 53,2 % der Mietverträge eine Laufzeit von über vier Jahren und vier Monaten hatten, laufen nun 60 % der Mietverträge erst nach dem vergleichbaren Zeitraum aus. Bei zahlreichen Flächen befindet sich das Fondsmanagement bereits in fortgeschrittenen Gesprächen mit potenziellen Mietern. Vor diesem Hintergrund sollte das Immobilienportfolio aus heutiger Sicht auch künftig stabile Mieteinnahmen für unsere Anleger erwirtschaften. Der Berichtszeitraum war durch eine gesteigerte Unsicherheit bei Immobilieninvestoren und Mietinteressenten über den weiteren Wirtschaftsverlauf geprägt. Insbesondere bestand eine hohe Unsicherheit über die Mittel, die Wirksamkeit und die Risiken der vielfältigen Maßnahmen auf nationaler und europäischer Ebene. Profitiert haben in den letzten zwei Jahren sowohl bei Immobilienpreisen als auch bei Mieten die von Investoren als besonders sicher eingeschätzten Märkte Deutschland, Frankreich und Nordeuropa sowie dominante Volkswirtschaften in Osteuropa wie beispielsweise Polen. Nutzungsarten der Fondsimmobilien (Basis: Jahres-Nettosollmieten) Handel/Gastronomie 25,8 % Lager/Logistik 8,9 % Garagen/Stellplätze 5,6 % Hotel 2,0 % Jedoch sind die Immobilienrisiken auf Grund der aktuellen Wirtschaftslage und des die Nachfrage übersteigenden Angebotes in Ländern wie Großbritannien und den Niederlanden sowie im südeuropäischen Raum gestiegen. Temporäre Aussetzung der Anteilscheinrücknahme aufgrund von Sonderfaktoren Trotz der gegebenen Positionierung des Immobilienportfolios und der auch im Marktvergleich befriedigenden Fondsrendite verzeichnete der CS PROPERTY DYNAMIC ein negatives Mittelaufkommen und auch die Rückgabewünsche stiegen an. Das Mittelaufkommen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt EUR -22,3 Mio. (ohne Rücknahmeabschläge). Die Mittelabflüsse setzten sich zusammen aus einerseits rund EUR 10,8 Mio. mit einer Vorlauffrist von einem Jahr angekündigten Rückgaben. Andererseits wurden im Umfang von EUR 11,5 Mio. nicht angekündigte Anteilscheinrücknahmen ausgeführt (inkl. Rückgabeabschlag von EUR 0,3 Mio.). Teil der Fondsstrategie des CS PROPERTY DYNAMIC ist, nur eine geringe Liquiditätsquote zu halten, um eine Verwässerung der Immobilienrendite durch eine hohe Liquiditätsquote zu vermeiden. Die einjährige Kündigungsfrist, mit der der dreiprozentige Rücknahmeabschlag zugunsten des Fondsvermögens vermieden werden kann, sollte dazu dienen, mit einem angemessenen Zeitvorlauf auf Rückgabewünsche reagieren zu können. Letztendlich reichte die für Anteilscheinrücknahmen verfügbare Liquidität nicht mehr aus, um die weiteren nicht angekündigten Rückgabewünsche der Anleger zu bedienen. Das Fondsmanagement war daher gezwungen, per 23. März 2012 die Anteilscheinrücknahme aus Liquiditätsgründen zunächst befristet für drei Monate auszusetzen (§ 81 InvG in Verbindung mit § 12 Absatz 5 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Am 31. Mai 2012 wurde die Rücknahmeaussetzung gemäß den gesetzlichen Vorgaben um weitere bis zu neun Monate bis zum 22. März Büro 54,9 % Sonstiges 1,0 % Freizeit 0,1 % Wohnen 1,7 % 2013 verlängert. Dieser Schritt stellt im Einklang mit den rechtlichen Vorgaben sicher, dass der Fonds weiter über ausreichend Liquidität für die weitere ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Fonds verfügt und dient damit dem Schutz der Anleger. Darüber hinaus lagen dem Fonds zum Ende des Geschäftsjahres am 31. August 2012 insgesamt 29 Rückgabeankündigungen in Höhe von insgesamt EUR 136,9 Mio. für Rückgaben bis Februar 2014 vor. Zum Ende des Geschäftsjahres verfügte der CS PROPERTY DYNAMIC über eine Brutto-Liquidität in Höhe von EUR 8,0 Mio. bzw. 2,8 % des Netto-Fondsvermögens, die für Anteilscheinrücknahmen verfügbare Liquidität lag bei EUR 5,7 Mio. bzw. 2,0 % des Netto-Fondsvermögens. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung5 Die beschriebene negative Entwicklung des Mittelaufkommens und die daraus resultierende Aussetzung der Anteilscheinrücknahme sowie die starke Zunahme der Rückgabeankündigungen ist auf Basis der kontinuierlichen Gespräche mit den Investoren nicht auf die Qualität des CS PROPERTY DYNAMIC, sondern im Wesentlichen auf externe Sonderfaktoren zurückzuführen. Insbesondere die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds waren ein ausschlaggebender Faktor. Kernpunkt ist hierbei vor allem die neu eingeführte einjährige Kündigungsfrist für Anteilscheinrückgaben über EUR 30.000,00. Der speziell auf institutionelle Anleger ausgerichtete CS PROPERTY DYNAMIC fällt als Immobilienpublikumsfonds unter die im Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) enthaltenen neuen Regelungen zur Liquiditätssteuerung offener Immobilienfonds, die unter der Voraussetzung, dass der Fonds für Anteilscheinrücknahmen geöffnet ist, spätestens bis Ende 2012 umgesetzt sein müssen. Obwohl das bisherige Konzept der Liquiditätssteuerung des CS PROPERTY DYNAMIC bereits das Element der einjährigen Kündigungsfrist enthält, entfällt zukünftig die Möglichkeit der täglichen Anteilscheinrückgabe für Großinvestoren. So dürfen z.B. Versicherungen und weitere Institutionen, die der Anlageverordnung unterliegen, in Zukunft nicht mehr in offene Immobilienpublikumsfonds investieren. Investitionen können künftig nur noch in Anlageprodukte getätigt werden, die innerhalb von sechs Monaten liquidierbar 6 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung sind. Da für offene Immobilienpublikumsfonds aber in Zukunft für Rückgaben von mehr als EUR 30.000,00 im Kalenderhalbjahr eine Kündigungsfrist von einem Jahr gilt, sind für die Zurechnung zur Immobilienquote für diese Anlegergruppen offene Immobilienpublikumsfonds kein zulässiges Immobilienanlagevehikel mehr, auch wenn für bestehende Anlagen dieser Anlegergruppe in offene Immobilienpublikumsfonds weitestgehend ein Bestandsschutz eingeführt wurde. Die weiteren Regelungen des AnsFuG wie beispielsweise die Reduzierung der maximal zulässigen Fremdkapitalquote von 50 % auf 30 % des Immobilienvermögens spätestens ab 1. Januar 2015 sowie die Änderung der Bewertungsintervalle der Immobilien hatten hingegen gemäß den laufenden Gesprächen mit unseren Anlegern keinen Einfluss auf die Rückgabesituation. Zudem verzeichneten auch die Anlage­ vehikel einiger unserer Investoren infolge der herausfordernden Entwicklung auf den Anlagemärkten im Allgemeinen wie auch der Sondersituation der Branche offener Immobilienfonds mit zahlreichen Rücknahmeaussetzungen bzw. angekündigten Fondsauflösungen Mittelabflüsse. Die Anteilscheinrückgaben bzw. Rückgabeankündigungen wurden daher zu einem großen Teil von Investoren getätigt, die wie zum Beispiel einige Vermögensverwalter oder Dach- und Mischfonds einem Liquiditätsdruck ausgesetzt waren und daher Rückgaben vornehmen mussten. Auch konnten infolge des herausfordernden Umfeldes im abgelaufenen Geschäftsjahr keine neuen Mittel eingeworben werden. So fallen aufgrund der Neuregelungen des AnsFuG zahlreiche Anlegergruppen wie Versicherungen als potentielle Investoren für Immobilienpublikumsfonds wie den CS PROPERTY DYNAMIC weg. Zudem nehmen einige Investoren bzw. Investorengruppen aufgrund der künftig eingeschränkten Flexibilität und Liquidierbarkeit von einer Neuanlage in offene Immobilienpublikumsfonds Abstand. Im Hinblick auf die vorübergehende Rücknahmeaussetzung, die Höhe der avisierten Rückgabewünsche sowie die neue Regulierung für offene Immobilienpublikumsfonds arbeitet das Fondsmanagement zum einen an möglichen Strategien wie beispielsweise der Umwandlung in einen Immobilien-Spezialfonds, um den Fonds auf die Präferenzen potentieller Investoren bedarfsgerecht neu auszurichten und damit die Fortführung des Fonds zu ermöglichen. Zum anderen wird der Verkauf selektiv ausgewählter Liegenschaften vorbereitet, um die Liquidität des CS PROPERTY DYNAMIC zu erhöhen. Anleger & Anlagestrategie Der CS PROPERTY DYNAMIC richtet sich an langfristig orientierte, erfahrene institutionelle Anleger und vermögende Privatkunden, die mit der Kapitalanlage in Immobilien vertraut sind. Empfohlen wird ein Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren. Diesem Anlegerkreis, der eine Anlage in Immobilien unter strategischen Aspekten betrachtet, reichen Produkte mit einer konservativen Core-Anlagestrategie als Kerninvestition häufig nicht mehr aus. Vielmehr besteht im Rahmen der Portfoliosteuerung der Wunsch zur Beimischung dynamischer Immobilienanlageprodukte. Diese sollen einerseits einen stabilen Cashflow sowie längerfristig attraktive Renditen liefern, dürfen andererseits dafür aber auch höhere Wertschwankungen aufweisen. Der CS PROPERTY DYNAMIC ist speziell auf die Bedürfnisse dieses Anlegerkreises ausgerichtet und verfolgt einen Core-Plus-/Value-Added-Investment­ ansatz. Durch den stabilen Cashflow eines Teiles des Portfolios bleibt der TotalReturn-Charakter von offenen Immobilienfonds erhalten, wodurch sich der Fonds als attraktive Portfolioergänzung innerhalb der Assetklasse Immobilien eignet. Als dynamischer, offener Immobilienfonds investiert der CS PROPERTY DYNAMIC einerseits an bereits etablierten und andererseits an entwicklungsfähigen Standorten und Lagen, so genannten Nischenmärkten. Insbesondere Nischenmärkte erweitern einerseits das Anlagespektrum in Zeiten starken Wettbewerbs auf den internationalen Kernmärkten um attraktive Investitionsmöglichkeiten und helfen andererseits, das Rendite-/Risiko-Profil des Portfolios zu schärfen. Zum Anlage­ spektrum gehören dabei Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Lager-/LogistikBetreiberimmobilien (z.B. Hotels, Freizeit­ immobilien, Parkhäuser) sowie Projektentwicklungen. Anfänglich investiert der Fonds in Europa, danach sind – je nach sich bietenden Marktchancen – auch Investitionen in Amerika und Asien vorgesehen. Trotz seines globalen Fokusses verfolgt der CS PROPERTY DYNAMIC nicht zwingend eine globale Anlagestrategie. Nach der Vorauswahl qualifizierter Investitionsländer durch die Kombination unserer Immobilienexpertise mit den volkswirtschaftlichen Kennzahlen (Top-Down) erfolgt die eigentliche Auswahl der Investitionen im Rahmen des Asset-Pickings (Bottom-Up). Zu den strategischen Parametern der Anlagestrategie gehört auch eine stärkere Nutzung der Fremdfinanzierung (Leverage) unter Einhaltung der gesetzlich zulässigen Höchstgrenze (maximal 50 % der Summe der Verkehrswerte der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien bzw. maximal 30 % ab 2015). Bei der Festlegung der jeweiligen Fremdfinanzierungsquote werden neben der Immobilien-/Fondsrendite, der erwarteten Zinsentwicklung und der Finanzierungsstruktur des Fonds auch länderspezifische Finanzierungskonditionen sowie steuerliche Aspekte berücksichtigt, um eine nachhaltige Steigerung der Eigenkapitalrendite zu erzielen (positiver Leverage). Darüber hinaus werden die Zinsbindung sowie die Laufzeit der Darlehen mit der geplanten Haltedauer der jeweiligen Immobilien abgestimmt. Über die Fremdfinanzierung wird auch das Wechselkursrisiko bei Immobilieninvestitionen in Fremdwährungen reduziert. Das über die Fremdfinanzierungsquote hinausgehende Wechselkursrisiko wird mittels Devisentermingeschäften, Währungsoptionen und/oder Devisenswaps abgesichert. Im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben dürfen von allen im Fondsvermögen enthaltenen Immobilien und sonstigen Vermögensgegenständen maximal bis zu 30,0 % mit einem Währungsrisiko behaftet sein. Vermögensgegenstände gelten hierbei als währungsgesichert, wenn Kurssicherungsgeschäfte abgeschlossen und/oder Kredite in entsprechender Währung aufgenommen worden sind. Um eine Verwässerung der Immobilienrendite durch eine hohe Liquiditätsquote zu vermeiden, werden Kundengelder erst kurz vor dem Erwerb geeigneter Immobilien abgerufen und nur eine geringe Liquiditätsquote vorgehalten. Die Zielgröße für die durchschnittliche Liquiditätsquote liegt bei rund 10,0 % des Fondsvolumens. Dies erfordert einerseits ein aktives Liquiditätsmanagement, bei dem die Mittelzu- und -abflüsse auf die Immobilientransaktionen abgestimmt werden müssen, und andererseits ein transparentes Verfahren, welches für alle Anleger nachvollziehbar ist. Um dies gewährleisten zu können, erfolgt die Ausgabe der Anteilscheine ausschließlich unter Verwendung eines Zeichnungsscheins, mit dem sich der Anleger für zwölf Monate verbindlich verpflichtet, dem Fonds den von ihm zugesagten Zeichnungsbetrag zur Verfügung zu stellen. Die auf diese Weise verbindlich zugesagten Mittel werden je nach Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung7 Geschäftstätigkeit des Fonds von der im Internet unter www.credit-suisse.com/ propertydynamic veröffentlichten Zeichnungsliste in der Reihenfolge des Eingangs abgerufen (Cash-on-Demand). Das Mindestvolumen pro Zeichnungsschein beträgt bei erstmaliger Zeichnung (Erstzeichnung) EUR 3,0 Mio., bei Folgezeichnungen gilt ein Mindestvolumen von EUR 1,0 Mio. Das Zeichnungsvolumen der Folgezeichnungen muss durch EUR 0,5 Mio. teilbar sein. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Verkaufsprospekt. Kurzübersicht Zahlen • Daten • Fakten Der CS PROPERTY DYNAMIC erzielte im Einjahresvergleich per 31. August 2012 einen Anlageerfolg in Höhe von 1,8 %1). Im Geschäftsjahr 2011/2012 zwischen 1. September 2011 und 31. August 2012 wurde mit Übergang von Nutzen und Lasten am 8. November 2011 eine Immobilie in Myslowice (Polen) über dem zuletzt von den Sachverständigenausschüssen festgestellten Verkehrswert veräußert. Insgesamt verfügte der Fonds zum Berichtsstichtag damit über 17 Immobilien an 14 Standorten in sechs europäischen Ländern im Wert von EUR 493,8 Mio. Alle Immobilien werden im Direkteigentum gehalten. Das Netto-Fondsvermögen zum 31. August 2012 belief sich auf EUR 288,8 Mio., während der Wert der verwalteten Vermögensgegenstände (Brutto-Fondsvermögen) bei EUR 512,9 Mio. lag. Der Auslandsanteil der Immobilien betrug am Berichtsstichtag 68,5 % (per 31. August 2011: 69,6 %) der Verkehrswerte der Immobilien. Der in Deutschland investierte Anteil des Portfolios lag bei 31,5 % der Verkehrswerte der Immobilien. Die Vermietungsquote betrug 85,2 % per 31. August 2012. Im Berichtszeitraum lag sie bei durchschnittlich 87,5 %. Der CS PROPERTY DYNAMIC wies per Ende des Geschäftsjahres 2011/ 2012 eine Brutto-Liquiditätsquote in Höhe von 2,8 % aus. Die Ausschüttung des CS PROPERTY DYNAMIC in Höhe von EUR 0,75005) pro Anteil ist für den 23. Oktober 2012 geplant und entspricht einer Ausschüttungsrendite von 0,7 % (Bezogen auf den Anteilwert in Höhe von EUR 109,10 am 31. August 2012). Detaillierte Informationen zu diesen Zahlen und Fakten sowie zu den einzelnen Immobilien des CS PROPERTY DYNAMIC finden Sie auf den nachfolgenden Seiten dieses Jahresberichtes. Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 3 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende oder zukünftige Ergebnisse. 5) Ausschüttung und Betrag der ausgeschütteten Erträge sind laut § 5 Abs. 1 Nr. 1 Investmentsteuergesetz (InvStG) mit vier Nachkommastellen anzugeben. 1) 8 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Immobilien-Portfolio-Management Im Geschäftsjahr 2011/2012 vom 1. September 2011 bis zum 31. August 2012 wurden keine Immobilien für das Portfolio des CS PROPERTY DYNAMIC erworben. Eine Immobilie in Myslowice (Polen) wurde veräußert. Portfoliostruktur Zum Berichtsstichtag am 31. August 2012 bestand das Immobilienportfolio des CS PROPERTY DYNAMIC aus insgesamt 17 Immobilien an 14 Standorten in sechs europäischen Ländern, die sich alle im Direktbesitz befinden. Eine Aufstellung der einzelnen Immobilien mit detaillierten Angaben unter anderem zum gutachterlichen Verkehrswert, der gutachterlichen Bewertungsmiete und der Leerstandsquote je Immobilie entnehmen Sie bitte dem Immobilienverzeichnis ab Seite 34 dieses Jahresberichtes. Das Immobilienvermögen in Höhe von EUR 493,8 Mio. war zum Ende des Geschäftsjahres 2011/2012 zu 68,5 % im europäischen Ausland investiert, während der Deutschlandanteil bei 31,5 % lag. Bei den Immobilien handelte es sich im Wesentlichen um Büro- (54,9 %) und Handelsimmobilien (25,8 %) sowie um einen geringeren Anteil an Lager-/Logistikimmobilien (8,9 %). Betrachtet man die wirtschaftliche Altersstruktur, so waren 49,7 % der Immobilien jünger als 10 Jahre, während 35,0 % der Immobilien ein wirtschaftliches Alter zwischen 10 und 20 Jahren aufwiesen. 15,3 % der Immobilien waren älter als 20 Jahre. Verkäufe und Abgänge von Immobilien PL-Myslowice, ul. Bialobrzeska 22 Mit Übergang von Nutzen und Lasten am 8. November 2011 konnte der Verkauf des Intermarche Buildings im polnischen Myslowice erfolgreich abgeschlossen werden. Das zu dieser Zeit voll vermietete, im Februar 2010 erworbene Logistikobjekt im Panattoni Logistic Park umfasst eine Lagerhalle sowie einen darin integrierten 2-geschossigen Büro- und Servicetrakt und bietet rund 28.000 m2 Mietfläche. Das Fondsmanagement des CS PROPERTY DYNAMIC nutzte beim Verkauf der Immobilie die gestiegenen Immobilienpreise, sodass in knapp zwei Jahren ein Verkaufsgewinn von 11,9 % (bezogen auf den Ankaufpreis) für die Anleger erzielt werden konnte. krug Multi Center“ in Frankfurt (Oder) in Deutschland sowie die Büroimmobilie „Rondo Business Park“ in Krakau (Polen) wiesen Verkehrswerte von knapp über EUR 50,0 Mio. auf. Zusammen haben diese einen Anteil von 21,1 % am Immobilienvermögen des CS PROPERTY DY­ NAMIC. Detaillierte Informationen zur Struktur des Immobilienvermögens finden Sie in den Grafiken Geografische Verteilung des Immobi­ lienbestandes (Seite 4) Nutzungsarten der Fondsobjekte (Seite 5) Wirtschaftliche Altersstruktur (Seite 10) Mieterstruktur (Seite 11) Größenklassen der Fondsimmobilien (Seite 12) Das durchschnittliche Volumen der Fonds­ immobilien gemessen am Verkehrswert während der letzten 12 Monate vor dem Berichtsstichtag 31. August 2012 belief sich auf EUR 492,5 Mio. 21,3 % der Immobilien hatten einen Verkehrswert von bis zu EUR 25,0 Mio., bei weiteren 57,6 % der Fondsimmobilien lag der Verkehrswert zwischen EUR 25,0 Mio. und EUR 50,0 Mio. Lediglich die Objekte „Spitz- Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung9 Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien (Basis: Verkehrswerte) ≤ 20 Jahre (bis 1991) 15,3 % ≤ 5 Jahre (ab 2007) 38,3 % 15 ≤ 20 Jahre (1992 - 1996) 13,0 % 10 ≤ 15 Jahre (1997 - 2001) 22,0 % Vermietungssituation Die anhand des Mietsolls ermittelte Vermietungsquote des CS PROPERTY DYNAMIC belief sich per 31. August 2012 auf 85,2 % (per 31. August 2011: 89,2 %), die durchschnittliche Vermietungsquote im Berichtszeitraum lag bei 87,5 % (per 31. August 2011: 92,1 %). Die europäischen Immobilienmärkte waren im Berichtszeitraum durch eine leichte Abnahme der Vermietungsleistung und eine Stagnation des Mietpreisniveaus gekennzeichnet. So lag die durchschnittliche Leerstandsquote für den europäischen Büroflächenmarkt zum Ende des ersten Halbjahres 2012 mit rund 11,2 % in etwa auf dem gleichem Niveau wie noch Ende Juni 2011. Für das Mietniveau konnte hingegen noch ein moderater Anstieg um ca. 4 % festgestellt werden. Die Zuwächse lassen sich hierbei auf die überdurchschnittlich gute Entwicklung in Deutschland und Nordeuropa zurückführen, während sich die meisten Märkte in Südeu- 10 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 5 ≤ 10 Jahre (2002 - 2007) 11,4 % ropa, Großbritannien und in den Niederlanden eher rückläufig entwickelten. Für das Gesamtjahr 2012 deuten die Mietflächenumsätze im ersten Halbjahr sowie die graduelle Verschlechterung der konjunkturellen Lage und Stimmung unter den Dienstleistungsunternehmen auf eine im Jahresverlauf weiter nachlassende Dynamik an den Immobilienmärkten Europas hin. Sieben der 17 Liegenschaften des CS PROPERTY DYNAMIC waren zum Berichtsstichtag nahezu voll vermietet bzw. die Erträge der zur Vermietung anstehenden Mietflächen durch Mietgarantien teilweise abgesichert. Im Hinblick auf die Objekte, welche Leerstand aufweisen, wurden folgende Vermietungsaktivitäten eingeleitet: Das „Spitzkrug Multi Center (SMC)“ in Frankfurt an der Oder (Deutschland), Spitzkrugring 1, war mit 97,2 % am Berichtsstichtag weiterhin nahezu voll ver- mietet. Die leer stehenden Flächen beliefen sich insgesamt auf rund 641 m². Im Berichtszeitraum wurden diverse Mietvertragsverhandlungen positiv zum Abschluss gebracht. Sowohl Neumieter als auch Bestandsmieter konnten somit weiterhin langfristig im „SMC“ mietvertraglich gebunden werden. Für die restlichen, derzeit noch leer stehenden Handelsflächen laufen aktuell Verhandlungen mit potenziellen Mietern. In dem Objekt Kegelenstraße 12, 12/1 in Stuttgart (Deutschland), bestand per 31. August 2012 unverändert ein Leerstand in Höhe von 5,7 %. Die zu Beginn des Geschäftsjahres frei gewordene Bürofläche von ca. 477 m² wird nach wie vor aktiv beworben. Die gemischt genutzte Immobilie in der Olgastraße 86, Bopserstraße 15, Wilhelmstraße 12 in Stuttgart (Deutschland), weist zum Berichtsstichtag einen Leerstand von 30,5 % auf (11,6 % per 31. August Mieterstruktur (Basis: Nettosollmieten) Automobilbranche und Transportunternehmen 2,6 % Öffentliche Institutionen 2,1 % Versorgungsunternehmen 2,6 % Bank- und Finanzdienstleistung 5,3 % Versicherungsgewerbe 2,9 % Baugewerbe 4,7 % Technologie und Software, F&E Unternehmen 21,4 % Dienstleistungen 1,3 % Sonstige Branchen 6,1 % Rechts-, Steuer- und Unternehmensberatung 7,8 % Einzelhandel 29,8 % Postdienste & Telekommunikation 0,7 % Gesundheits-, Veterinär- und Sozialwesen 1,6 % Medien & Unterhaltung 1,4 % Maschinenbau 1,7 % Konsumgüterindustrie und übrige verarbeitende Gewerbe 3,2 % 2011). Die starke Erhöhung des Leerstandes in diesem Objekt innerhalb des Berichtszeitraumes ist auf den Auszug des Hauptmieters, einer Immobiliengesellschaft einer großen Bank, zum Jahresende 2011 zurückzuführen. Damit wurden rund 3.600 m2 an Bürofläche frei. Durch die Vermietung von rund 1.800 m² an einen Verlag, eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und einen Friseur konnte die Hälfte dieses Leerstandes bereits wieder abgebaut werden. Mit zwei Bestandsmietern wird aktuell im Rahmen der Gespräche über die Verlängerung der Mietverträge über eine Ausweitung der Flächen um weitere insgesamt knapp 390 m² verhandelt. Darüber hinaus wurden im Rahmen der marktüblichen Fluktuation im Berichtszeitraum Wohnungen wieder neu vermietet. Im Nutzungsartenbereich Wohnen besteht kein Leerstand, da gekündigte Wohnungen aufgrund der guten Lage des Objektes in der Regel direkt durch Anschlussvermietungen kompensiert werden können. Das Handels- und Wohngebäude „YorkCenter“ in Münster (Deutschland), Grevener Straße 69, 71/York-Ring 20, 22, 24, 26, war per 31. August 2012 zu 93,9 % vermietet. Für eine Einzelhandelsfläche von rund 1.500 m², die im Berichtszeitraum nach Ablauf des Mietvertrages frei wurde, werden mit potentiellen Interessenten bereits Gespräche geführt. Der Leerstand bei den Wohnungen, die im Rahmen der marktüblichen Fluktuation frei wurden, konnte durch aktive Vermietungsmaßnahmen vollständig abgebaut werden. Das Objekt „Maximus“, Van Deventerlaan 10, 10a, 20, 20a in Utrecht (Niederlande), war zum Berichtsstichtag 31. August 2012 insgesamt zu 59,4 % vermietet. Nach der Erteilung der erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen (Baugenehmigung und Genehmigung der Nutzungsänderung) sowie dem Abschluss der notwendigen Umbaumaßnahmen wurde mit einem Hotelbetreiber für 4.400 m² ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren Großhandel 0,9 % Hotel/Gastronomie 3,9 % abgeschlossen. Für rund die Hälfte der noch leerstehenden Flächen von 2.677 m² werden mit mehreren Interessenten Verhandlungen geführt. Im Bürokomplex Meander 825 in Arnheim (Niederlande), betrug die Leerstandsquote am Ende des Geschäftsjahres 2011/2012 des CS PROPERTY DYNAMIC 98,9 %. Der hohe Leerstand in dem Objekt ist auf den Auszug beider Büromieter zurückzuführen. Derzeit wird intensiv mit drei Interessenten über eine Anmietung von mindestens 75 % der Büroflächen verhandelt. Das in drei Bauteile gegliederte Bürogebäude, Lager und Datencenter, Dillenburgstraat 25 in Eindhoven (Niederlande), wies per 31. August 2012 einen Leerstand in Höhe von 4,8 % auf. Der Leerstand beruht auf dem Auslauf einer Mietgarantie für rund 1.000 m² an Lagerflächen. Die Flächen werden nach dem Abschluss von Modernisierungsarbeiten aktiv am Markt angeboten. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung11 Größenklassen der Fondsimmobilien (Basis: Verkehrswerte) ≤ EUR 10 Mio. 1,2 % (1 Objekt) EUR 10 ≤ 15 Mio. 4,5 % (2 Objekte) EUR 50 ≤ 100 Mio. 21,1 % (2 Objekte) EUR 15 ≤ 25 Mio. 15,6 % (4 Objekte) EUR 25 ≤ 50 Mio. 57,6 % (8 Objekte) Der Bürokomplex 683-693 Warwick Road in Solihull (Großbritannien), besteht aus vier Gebäuden und war zum Berichtsstichtag zu 70,4 % vermietet (78,4 % per 31. August 2011). Aktuell sind rund 4.100 m², die auf mehrere Teilflächen entfallen, nicht vermietet und werden gemeinsam mit unseren britischen Partnern zur Vermietung aufbereitet und am Markt angeboten. Im Allgemeinen sind derzeit potenzielle Nutzer aufgrund der wirtschaftlichen Situation bei der Anmietung von Flächen zögerlich. Aufgrund des renommierten Stand­ortes in exzellenter Zentrumslage und nach erfolgter Aufwertung des Außenbereichs bestehen jedoch Nachfragen von Mietinteressenten und es finden regelmäßig Besichtigungen und Verhandlungen statt. Es wird daher damit gerechnet, in den nächsten Monaten für einen Teil der freien Flächen Mietverträge abschließen zu können. 12 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Bei dem siebengeschossigen Bürogebäude One Park Lane in Leeds (Großbritannien), ist der Vermietungsstand nach dem Auszug eines Mieters leicht auf 95,1 % zurückgegangen. Die 350 m² an leerstehenden Flächen werden am Markt beworben. Die Handelsimmobilie „Targówek“, ul. Glebocka in Warschau (Polen), weist nach dem insolvenzbedingten Auszug eines Mieters zum Berichtsstichtag 31. August 2012 eine im Vergleich zum letzten Geschäftsjahr um acht Prozentpunkte höhere Leerstandsquote von 20,9 % auf. Ein großer Bestandsmieter plant, innerhalb des Centers umzuziehen und hierbei seine Fläche zu vergrößern. Die Verhandlungen sollen in den nächsten Wochen abgeschlossen werden. Es ist geplant, die im Zuge des Umzugs frei werdenden Mietflächen in kleinere Einheiten aufzu- teilen, um diese im Hinblick auf die aktuellen Marktanforderungen besser vermarkten zu können. Eine Zusammenfassung der Restlaufzeiten der Mietverträge der Fondsimmobilien finden Sie in der gleichnamigen Tabelle auf Seite 28 dieses Jahresberichts. Fondsrendite Der CS PROPERTY DYNAMIC erzielte im abgelaufenen Geschäftsjahr 2011/ 2012 für den Zeitraum vom 1. September 2011 bis zum 31. August 2012 einen Anlageerfolg in Höhe von 1,8 %1). Im Vergleich zum Ende des letzten Geschäftsjahres mit einem Performanceergebnis von 4,3 %1) auf Einjahresbasis verringerte sich der Anlageerfolg des Fonds somit trotz des herausfordernden Marktumfeldes in einem überschaubaren Umfang und blieb weiter positiv. Die Rendite lag deutlich über dem Vergleichsmaßstab, der Benchmark Customized Benchmark Lipper Institutional Open Real Estate Funds Germany, deren Rendite sich mit -1,1 %2) im negativen Bereich befand und auch deutlich über der durchschnittlichen Rendite aller beim Branchenverband BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. gelisteten offenen Immobilienfonds, die sich per 31. August 2012 auf 0,5 %3) belief. Auch im mittel- bis langfristigen Bereich hat der speziell für institutionelle Anleger und vermögende Privatkunden konzipierte CS PROEPRTY DYNAMIC einen im Vergleich zur Benchmark überdurchschnittlicher Anlageerfolg erreicht. So gelang es dem CS PROPERTY DYNAMIC im 3-Jahres-Zeitraum per 31. August 2012 eine Rendite in Höhe von 10,9 %1) zu erzielen, während sich die Benchmark, bei -1,5 %2) und damit im negativen Bereich bewegte. Die 3-Jahres-Rendite der beim Branchenverband BVI gelisteten offenen Immobilienfonds belief sich zum gleichen Zeitpunkt auf 3,3 %1). Im 5-Jahres-Zeitraum konnte der Fonds zum gleichen Zeitpunkt einen Anlageerfolg in Höhe von 23,9 %1) generieren, während die Benchmark bei 8,3 %2) und die beim BVI erfassten offenen Immobilienfonds bei 13,2 %3) lagen. Wertentwicklung nach BVI-Methode1) per 31. August 2012 CS Property kumuliertdurch DYNAMIC in % 1 Jahr 1,8 3 Jahre 10,9 5 Jahre 23,9 seit Auflage 31,3 schnittlich p.a. in % 1,8 3,5 4,4 4,7 Umfassende Informationen zum Beitrag der einzelnen Renditekomponenten zur Gesamtrendite erhalten Sie in der der detaillierten Übersicht: Renditen auf Seite 24 dieses Jahresberichts. Seit seiner Auflage am 1. Oktober 2006 weist der CS PROPERTY DYNAMIC ein durchschnittliches Jahresplus in Höhe von 4,7 %1) auf. Damit wurde die Benchmark, deren durchschnittliche Rendite bei 2,4 %2) lag, deutlich übertroffen. Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z.B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 3 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende oder zukünftige Ergebnisse. 2) Die Customized Benchmark Lipper Institutional Open Real Estate Funds Germany setzt sich zusammen aus der ungewichteten durchschnittlichen jährlichen Wertentwicklung – berechnet nach BVI-Methode – von neun offenen Immobilienfonds, die speziell auf die Zielgruppe institutionelle Anleger ausgerichtet sind. 3) Durchschnittswert offene Immobilienfonds per 31. August 2012 aus monatlicher Wertentwicklungsstatistik des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI); Werte berechnet nach Renditeberechnungsmethode des BVI. 1) Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung13 Ausschüttung Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2011/2012 vom 1. September 2011 bis zum 31. August 2012, am 23. Oktober 2012, beträgt 0,7500 EUR5) je Anteil. Bedingt durch die Barausschüttung wird sich der Anteilpreis an diesem Tag um den Betrag der Ausschüttung reduzieren. Da die Ausgabe von Anteilscheinen des CS PROPERTY DYNAMIC ausschließlich im Rahmen des Zeichnungsverfahrens erfolgt, ist eine Wiederanlage der Ausschüttung nicht möglich. Der einkommensteuerfreie Anteil an der Ausschüttung sowie der Thesaurierung beträgt für Privatanleger EUR 0,18505) (20,44 %) (Vorjahr: EUR 2,68885)/66,40 %). Für im Betriebsvermögen gehaltene Anteilscheine beträgt der einkommen- und körperschaftssteuerfreie Anteil EUR 0,18505) (20,44 %) (Vorjahr: EUR 2,68885)/66,40 %). Capital Gain Tax Bei der Veräußerung von ausländischen Immobilien kann es zu einer Besteuerung realisierter Veräußerungsgewinne kommen (Capital Gain Tax). Die Höhe der Steuerlast hängt von vielen unbekannten Faktoren wie etwa dem erzielten Veräußerungsgewinn, dem Veräußerungszeitpunkt und den dann geltenden steuerlichen Regelungen ab. Per 31. August 2012 wurde für Steuern aus möglichen Gewinnen aus der Veräußerung von ausländischen Immobilien ein Betrag in Höhe von EUR 6,9 Mio. zurückgestellt. Bei einer sofortigen Veräußerung aller relevanten ausländischen Immobilien zum Verkehrswert würde dies eine Gesamtsteuerlast in Höhe von EUR 8,0 Mio. ergeben. Der Differenzbetrag zwischen dem zurückgestellten Betrag und der Gesamtsteuerlast beträgt EUR 1,1 Mio. und entspricht EUR 0,42 pro Anteilschein. Gemäß der Investment-Rechnungslegungsund Bewertungsverordnung (InvRBV) werden wir die Rückstellungen für latente Steuern innerhalb der vom Verordnungsgeber vorgesehenen Übergangsfrist von 5 Jahren nach Inkrafttreten der Verordnung (23. Dezember 2009) linear auf 100 % der bei einer sofortigen Veräußerung aller ausländischen Immobilien entstehenden Gesamtsteuerlast anheben. 5) Kredit- und Währungsmanagement Der CS PROPERTY DYNAMIC verfügte per Ende des Geschäftsjahres 2011/ 2012 am 31. August 2012 über ein Kreditvolumen in Höhe von insgesamt EUR 206,0 Mio. Dies entspricht 41,7 % der Verkehrswerte der Immobilien, womit die Fremdfinanzierungsquote in der strategisch vorgesehenen Bandbreite zwischen 30 und 45 % der Verkehrswerte der Immobilien liegt. Bis spätestens Ende 2014 muss die Fremdfinanzierungsquote gemäß dem Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und der Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes (AnsFuG) auf 30,0 % reduziert werden. Derzeit gilt noch eine Höchstgrenze in Höhe von 50,0 %. Die Aufnahme von Krediten dient hierbei der Optimierung der Fondsrendite sowie der Währungssicherung und der Steueroptimierung. Die durchschnittliche Laufzeit der Zinsfestschreibungen betrug per 31. August 2012 1,84 Jahre. Aufgrund der aktuellen Friktionen an den Kreditund Kapitalmärkten sowie der regulatorisch bedingten, erhöhten Kapitalanforderungen an Banken gestalten sich die Kreditgespräche mit den finanzierenden Banken zunehmend anspruchsvoller. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Tabelle „Übersicht Kredite“ auf Seite 26 dieses Jahresberichtes. Ausschüttung und Betrag der ausgeschütteten Erträge sind laut § 5 Abs. 1 Nr. 1 Investmentsteuergesetz (InvStG) mit vier Nachkommastellen anzugeben 14 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Die Mietverträge der Immobilien in Warschau und Krakau sind auf EUR-Basis abgeschlossen, sodass die Bewertung dieser Immobilien durch den Sachverständigenausschuss ebenfalls in EUR erfolgt. Hierdurch besteht lediglich ein Währungsrisiko auf Bankguthaben und die Sonstigen Vermögensgegenstände. Das Währungsrisiko für die Immobilien in Großbritannien wird zu rund 52,6 % über Fremdwährungskredite und der Restbetrag mittels Devisentermingeschäften ab­ gesichert. Am Berichtsstichtag waren alle Währungsrisiken nahezu vollständig abgesichert (vgl. Tabellen auf Seite 26 dieses Jahresberichtes). Entwicklung des Mittelaufkommens Zeichnungen für den CS PROPERTY DYNAMIC werden im Rahmen des transparenten „Cash-on-Demand“-Verfahrens von der Zeichnungsliste des Fonds abgerufen. Im Geschäftsjahr 2011/2012 konnten trotz Intensivierung der Marketing- und Vertriebsaktivitäten mit dem Ziel der Einwerbung neuer Mittel keine neuen Zeichnungszusagen in die Zeichnungsliste des Fonds aufgenommen werden. Nachdem alle Zeichnungen auf der Zeichnungsliste bereits vor Beginn des Berichtszeitraumes abgerufen worden waren, befand sich auf der Zeichnungsliste auch kein offener Zeichnungsbetrag mehr. Im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben dürfen von allen im Fondsvermögen enthaltenen Immobilien und sonstigen Vermögensgegenständen maximal bis zu 30 % mit einem Währungsrisiko behaftet sein. Hierbei gelten Vermögensgegenstände als währungsgesichert, wenn Kurssicherungsgeschäfte abgeschlossen und/ oder Kredite in entsprechender Währung aufgenommen worden sind. Das Fondsmanagement wird in Abhängigkeit der volkswirtschaftlichen Rahmendaten und Währungsprognosen von der Möglichkeit Gebrauch machen, Fremdwährungspositionen nicht immer voll abzusichern. Im Geschäftsjahr 2011/2012 war ohne Berücksichtigung der Rücknahmeabschläge ein Netto-Mittelabfluss in Höhe von insgesamt EUR 22,3 Mio. zu verzeichnen. Unter Berücksichtigung von Rücknahmeabschlägen ergab sich ein Netto-Mittelabfluss in Höhe von insgesamt EUR 22,0 Mio. Nicht rechtzeitig angekündigte Anteilscheinrückgaben in Höhe von rund EUR 9,2 Mio. wurden unter Abzug des Rücknahmeabschlages von 3,0 % des Rücknahmepreises abgewickelt. Die Rücknahmeabschläge in Höhe von rund EUR 0,3 Mio. kamen dem Fonds zugute und wirkten sich positiv auf die Fondsperformance aus. Die für Anteilscheinrücknahmen verfügbare Liquidität reichte per 23. März 2012 nicht mehr aus, um die Rückgabewünsche zu bedienen. Das Fondsmanagement war daher gezwungen, die Anteilscheinrücknahme aus Liquiditätsgründen zum Schutz der Anleger gemäß § 81 Investmentgesetz (InvG) in Verbindung mit § 12 Absatz 5 der Allgemeinen Vertragsbedingungen temporär auszusetzen. Die zunächst auf drei Monate befristete Rücknahmeaussetzung wurde am 13. Mai 2012 gemäß den gesetzlichen Vorgabe um weitere bis zu neun Monate bis zum 22. März 2013 verlängert. Zum Ende dieses Geschäftsjahres am 31. August 2012 lagen dem Fondsmanagement zudem 29 Rückgabeankündigungen in Höhe von insgesamt EUR 136,9 Mio. für Rückgaben bis Februar 2014 vor. Liquiditätsanlagen Durch das praktizierte „Cash-on-Demand“Verfahren, bei dem der Abruf der benötigten, verbindlich zugesagten Anlegergelder analog der Geschäftstätigkeit des Fonds erfolgt, wird eine möglichst geringe durchschnittliche Liquiditätsquote angestrebt. Die Zielgröße für die durchschnittliche Liquiditätsquote liegt bei rund 10,0 % des Fondsvolumens, um eine Verwässerung der Immobilienrendite zu vermeiden. Am Berichtsstichtag verfügte der CS PROPERTY DYNAMIC über eine Brutto-Liquidität in Höhe von EUR 8,0 Mio. (2,8 % des Netto-Fondsvermögens) und unterschreitet damit die Mindestliquiditätsgrenze in Höhe von 5,0 % des Wertes des Sondervermögens. Die durchschnitt­ liche Liquiditätsquote lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 3,9 %. Die Liquidität war zum Berichtsstichtag ausschließlich in Bankguthaben angelegt. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung15 Risikomanagement Das Risikomanagement der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH ist darauf ausgerichtet, sowohl die geltenden und zukünftigen gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, als auch den internen Investmentstandards und Weisungen der CREDIT SUISSE Gruppe gerecht zu werden. Zur Erfüllung dieser Aufgaben ist das Risikomanagement in unserer Organisation als eine unabhängige, zentral organisierte Einheit mit direkter Berichtslinie zur Geschäftsführung verankert. Auf Basis der von der Geschäftsführung definierten Risikolimite ist es die Kernaufgabe des zentralen Risikomanagements, alle wesentlichen Risiken auf Ebene der Kapital­ anlagegesellschaft und der verwalteten Sondervermögen systematisch zu identifizieren, kontinuierlich zu beurteilen, zu überwachen und zu steuern. Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat der Gesellschaft werden hierbei regelmäßig über die Risikosituation des Unternehmens und der verwalteten Sondervermögen durch das Risikomanagement informiert. Zur Erfüllung dieser Aufgabe nutzt das Risikomanagement die langjährige Erfahrung und das profunde Wissen unserer Mitarbeiter: Jedes identifizierte Risiko wurde einem spezifischen Risikoverantwortlichen zugeordnet, der für die tägliche Überwachung und Steuerung der ihm zugeordneten Risiken zuständig ist. Dies beinhaltet auch die kontinuierliche Optimierung der Prozesse im Umgang mit den Risiken. 16 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Das zentrale Risikomanagement erfasst und berichtet regelmäßig die Risikosituation der Einzelrisiken und der Gesamtrisiken. Zur Steuerung der Risiken wurden Schwellenwerte und Eskalationsprozesse festgelegt. Hierdurch sind eine frühzeitige Erkennung der Risiken und eine Einleitung von Gegenmaßnahmen möglich. Der von der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH gewählte ganzheitliche Ansatz aus dezentraler Fachkompetenz und zentraler Organisation ermöglicht einerseits eine umfassende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, andererseits dient die zentrale Beurteilung, Steuerung, Überwachung und Berichterstattung der Risiken dazu, Interdependenzen zwischen unterschiedlichen Risikobereichen zu identifizieren. Möglichen Fehlentwicklungen kann so durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden. Wesentliche Risiken und Ereignisse im Berichtszeitraum Die Investition in einen offenen Immobilienfonds – wie den CS PROPERTY DYNAMIC – birgt neben Chancen auch Risiken für den Fondsanleger. Diese Risiken, resultierend aus der Investition, werden im Allgemeinen als Investmentrisiken bezeichnet. Daneben existieren zusätzlich operationale Risiken, die im Wesentlichen aus dem Zusammenspiel von Personal, System und Prozessen auf Ebene der Gesellschaft entstehen und die das Ergebnis der Gesellschaft gegebenenfalls maßgeblich beeinflussen können. Generell beschreibt das Investmentrisiko die potenziellen Wertschwankungen einer Investition, die unter gewissen Umständen zu Verlusten führen können und sich im Wesentlichen in Adressenausfall-/Bonitäts-, Marktpreis-, Liquiditäts-, Objekt-, Anteilscheinrückgabe- und Portfolio(stra­ tegie)risiken unterteilen. Die Marktpreisrisiken können wiederum in Immobilienmarkt-, Fremdwährungs- und Zinsänderungsrisiken differenziert werden. Auftreten können diese Risiken auf den verschiedenen Ebenen des Sondervermögens, welches sich explizit in eine Liquiditätsportfolio-, Immobilienportfolio- und Gesamtfondsebene unterteilt. Abhängig von diesen Bezugsgrößen unterscheidet sich die Ausprägung der zuvor genannten Risikoarten teilweise signifikant. Nachfolgend wird auf die im abgelaufenen Geschäftsjahr wesentlichen Risikoereignisse eingegangen, wobei auch auf die aktive Minderung, Eliminierung oder Übertragung von Risiken eingegangen wird. Adressenausfall-/Bonitätsrisiken Adressenausfallrisiken (Kontrahentenrisiken) auf der Liquiditätsseite bestehen darin, dass bei der Anlage liquider Mittel Forderungen gegenüber Geschäftspartnern bei Fälligkeit nicht oder nur unter Hinnahme von Verlusten befriedigt werden können. Diesen Risiken wird durch eine Bonitätsüberwachung der Kontrahenten und eine Diversifikation der angelegten Mittel bei verschiedenen Kreditinstituten entgegengewirkt. Kontrahenten werden sorgfältig geprüft und nach Risikoabwägung ausgewählt, um Ausfallrisiken zu minimieren. Per Stichtag 31. August 2012 war die Liquidität im Fonds ausschließlich in Bankguthaben angelegt. Das Bonitätsrisiko wird laufend überwacht und konnte für den Berichtszeitraum als akzeptabel eingestuft werden. Adressenausfallrisiken auf der Immobilienseite (Mieterrisiken und Risiken seitens Zulieferern, Generalunternehmern, Verwaltern oder sonstigen Dienstleistern) bezeichnen das Risiko, dass durch den vollständigen oder teilweisen Ausfall bzw. durch eine Verschlechterung der Bonität einer Gegenpartei (z.B. Mieter oder Dienstleister) ein Verlust eintritt. Sowohl auf Mieter- als auch auf Dienstleisterseite steigt das Risiko generell mit abnehmender Bonität des Kontrahenten sowie mit zunehmender Abhängigkeit von einem einzelnen Kontrahenten (Klumpen- bzw. Konzentrationsrisiko). Es wird darauf geachtet, an Adressen zu vermieten, die keinem oder lediglich einem geringen Insolvenz- und Ausfallrisiko unterliegen. Per 31. August 2012 waren rund 90,6 % der Flächen des CS PROPERTY DYNAMIC an Unternehmen vermietet, die über ein Rating international anerkannter Agenturen verfügen oder als staatliche Mieter keinem oder nur einem äußerst unwahrscheinlichen Insolvenz- und Ausfallrisiko unterliegen. Die Mietstreitigkeiten bewegen sich aufgrund von Zahlungsverweigerungen von Mietern – gemessen am Streitwert zu den Jahresmieterträgen – und anhängigen Gerichtsprozessen auf hohem Niveau. Per 31. August 2012 belief sich die Quote der Mietstreitigkeiten auf 9,0 % der JahresNettosollmiete. Generell werden die oben genannten Faktoren seitens des Risikomanagementbereiches der Kapitalanlagegesellschaft einer permanenten Überwachung unterzogen. Die Bonität der Mieter wird – wie bereits beschrieben – über international anerkannte Ratingagenturen überwacht. Bei Mietern wie Unternehmensberatungen und Wirtschaftsberatungen, für die branchentypisch kein Rating erfolgt, wird die Bonität soweit wie möglich mit eingeforderten Sicherheiten unterlegt. Marktpreisrisiken Diese Risiken resultieren generell aus der Gefahr nachteiliger Veränderungen von Marktpreisen oder preisbeeinflussenden Parametern in liquiden Märkten. In den Bereich der Marktpreisrisiken fallen das Immobilienpreis-, das Zinsänderungs- und das Fremdwährungsrisiko. Immobilienpreisrisiken Der Immobilienmarkt und seine Teilmärkte unterliegen längerfristigen Zyklen und einer Vielzahl weiterer Einflüsse, insbesondere makro- und mikroökonomischen Trends. Diese Einflussfaktoren können zur Folge haben, dass sich die Verkehrswerte, der im Portfolio repräsentierten Immobilien und damit der Inventarwert des Immobilienfonds ändern kann. Dadurch wird wiederum das Fondsvermögen und folglich der Anteilwert beeinflusst. Solche Entwicklungen können positiv sein und damit auch günstige Auswirkungen auf den Immobilienfonds haben. Negative Trends hingegen stellen ein Risiko dar. Im Berichtszeitraum befand sich das Fondsportfolio aufgrund der Folgen der Finanz- und Kapitalmarktkrise sowie der andauernden Staatsschuldenkrise speziell in der Eurozone weiterhin in einer Korrekturphase, welche zu einer leicht negativen Immobilienwertentwicklung beim CS PROPERTY DYNAMIC führten. Per 31. August 2012 wies das Portfolio eine leicht negative Immobilienwertentwicklung be­ zogen auf den Zeitraum 1. September 2011 bis 31. August 2012 (-1,1 %) auf. Die Vermietungsquote sank dem Markttrend folgend leicht (von 89,2 % per 31. August 2011 auf 85,2 % per 31. August 2012). Gründe für die im Mittel dennoch stabile Wertentwicklung des Immobilienportfolios im Geschäftsjahr 2011/2012 sind im Wesentlichen die mittel- bis langfristige Bindung bonitätsstarker und solventer Mietparteien, da 78,9 % der Mietverträge eine Laufzeit über 2014 (inkl. unbefristeter Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung17 Mietverträge) aufweisen und die aufgrund ihrer Solvenz langfristige und nachhaltige Erträge generieren. Weiterhin sind die Mietverträge an einen Lebenshaltungsindex gekoppelt, wodurch die allgemeine Preisentwicklung Berücksichtigung findet und damit ein Inflationsschutz erreicht wird. Zinsänderungsrisiken Derartige Risiken bestehen allgemein in der Gefahr der Verschlechterung der Vermögens- und Ertragslage durch eine Veränderung der Zinssätze. Die Zinsen am Kapitalmarkt sind aktuell weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Um nicht planbare Rückgaben erfüllen zu können, wurden zudem Liquiditätsanlagen tendenziell eher kurzfristig verfügbar gehalten und konnten damit nur zu deutlich niedrigen Zinsen angelegt werden. Aufgrund der Fondscharakteristik ist die Liquiditätsquote generell niedrig. Damit ist auch die Basis für die Liquiditätsverzinsung eher gering. Da die Anlagen im Berichtszeitraum fast ausschließlich in Form von Bankguthaben gehalten wurden, war das Zinsänderungsrisiko hauptsächlich in dieser Anlageform begründet. Das daraus weiterhin gegebene niedrige Zinsniveau war ursächlich für die generell niedrigen Zinserträge innerhalb des Berichtszeitraumes. Künftige inflationäre Tendenzen, wodurch das aktuelle Zinsumfeld beeinflusst werden kann, lassen jedoch erkennen, dass die künftige Aufwands- und Ertragsstruktur des Fonds weiterhin einem Spannungsfeld unterliegt. 18 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Fremdwährungsrisiken Das Fremdwährungsrisiko bezeichnet die Gefahr, dass auf Fremdwährungen lautende Positionen (z.B. Forderungen, Verbindlichkeiten, Wertpapiere oder derivative Positionen/strukturierte Produkte mit entsprechendem Risiko) durch eine ungünstige Entwicklung der Wechselkurse (der betreffenden Währung gegenüber der Heimatwährung) Vermögenseinbußen erleiden. Der CS PROPERTY DYNAMIC investiert auch in Ländern außerhalb des Euroraums, daher unterliegt ein Teil des Fondsvermögens einem Fremdwährungsrisiko. Das Risiko wird durch die Aufnahme von Fremdwährungskrediten und mit Hilfe von Währungssicherungsgeschäften minimiert. Gesetzlich vorgeschrieben ist nach dem deutschen Investmentgesetz (InvG) eine Absicherung in Höhe von mindestens 70 %. Angestrebt wird beim CS PROPERTY DYNAMIC eine vollständige Absicherung der Fremdwährungsrisiken. Am Berichtsstichtag beliefen sich die im Fonds befindlichen Fremdwährungspositionen auf EUR 36,2 Mio. (12,5 % des Netto-Fondsvermögens). Die Absicherungsquote der Fremdwährungspositionen belief sich auf insgesamt 96,0 % des Netto-Fondsvolumens der beiden Währungsräume Polen und Großbritannien (siehe auch Tabelle „Währungsrisiken zum Stichtag“ auf Seite 26). Bezogen auf das gesamte Netto-Fondsvermögen zum Berichtsstichtag lag die Absicherungsquote bei 99,5 %. Aufgrund einer im Berichtszeitraum äußerst niedrigen Li- quiditätshaltung hat sich das Risiko einer negativen Wertentwicklung auf Basis des ungesicherten Fremdwährungsbestandes deutlich erhöht. Liquiditätsrisiken Unter dem Liquiditätsrisiko wird zum einen das Risiko verstanden, eingegangene Verbindlichkeiten bei Fälligkeit nicht erfüllen zu können, weil Vermögensgegenstände nicht liquidiert oder keine angemessenen Mittel bereitgestellt werden können. Zum anderen kann das Liquiditätsrisiko daraus resultieren, dass spezielle Marktpositionen aufgrund fehlender Markttiefe oder Marktstörungen („Marktliquiditätsrisiko“) nicht ohne wesentlich niedrigere Marktpreise glattgestellt werden können. Die Liquiditätssituation im Fonds stand im Berichtszeitraum weiterhin unter dem Eindruck der Finanz- und Kapitalmarktkrise, der Staatschuldenkrise und der Krise am Markt für offene Immobilienfonds. Da der CS PROPERTY DYNAMIC über ein höheres RisikoRendite-Profil verfügt, wurde und wird er ausschließlich einem qualifizierten Investorenkreis zugänglich gemacht. Zudem verfügte das Produkt über spezifische Reglementierungen (Zeichnungsliste für Investorengelder, Kündigungsfristen verknüpft mit Rückgabeabschlägen bei Nichteinhaltung derselbigen), die das Erreichen des Anlageziels optimal unterstützten und die als Steuerungsmechanismen eine Liquiditätssteuerung unter Risikomanagementgesichtspunkten ermöglichten. Aufbauend auf diesem Cash-onDemand-Prinzip und einer vollständigen Endkundentransparenz befand sich die Brutto-Liquidität dauerhaft unter der strategisch vorgegebenen durchschnittlichen 10 %-Marke. Im Geschäftsjahr 2011/2012 wurde die vom Gesetzgeber geforderte Mindestliquidität in Höhe von 5 % aufgrund von nicht angekündigten Rückgaben unterschritten. Die als Basis für die Berechnung der Mindestliquidität erforderliche Brutto-Liquidität betrug dabei durchschnittlich rund 3,9 %. Die für Anteilscheinrückgaben zur Verfügung stehende Liquidität verringerte sich im Berichtszeitraum aufgrund von angekündigten und damit für das Fondsmanagement planbaren Rückgaben von Anteilscheinen aber vor allem auch aufgrund von unangekündigten Anteilscheinrückgaben immer weiter. Infolge der unerwarteten nicht angekündigten Rückgaben musste die Anteilscheinrückgabe per 23. März 2012 aus Liquiditätsgründen gemäß § 81 Investmentgesetz (InvG) in Verbindung mit § 12 Absatz 5 der Allgemeinen Vertragsbedingungen temporär ausgesetzt werden. Zusätzlich erhöht sich das Liquiditätsrisiko im Zeitablauf durch die Tatsache, dass bis spätestens Ende 2014 eine Rückführung der Verschuldungsquote von 41,7 % (per 31. August 2012) auf 30 % stattzufinden hat. Zusätzlich ergibt sich ein Liquiditätsrisiko auch im Hinblick auf die Prolongation/Weiterführung auslaufender/ bestehender Kreditverhältnisse, welche aufgrund der sehr niedrigen Liquiditätshaltung und der Unterschreitung der Mindestliquiditätsquote zur Diskussion mit den kreditfinanzierenden Banken gestellt sind und welches bei Nichtverlängerung bzw. nicht möglicher Übertragung der Kredite schlagend werden kann. Anteilscheinrückgaberisiken D as Anteilscheinrückgaberisiko resultiert daraus, dass Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Anteilinhabern bei Rückgabe nicht erfüllt werden können. Dieses Risiko kann darauf zurückzuführen sein, dass es zu Mittelabzügen seitens der Anleger kommt, wodurch ein kurzfristiger Engpass der liquiden Mittel des Fonds entstehen kann. In dem Fall, dass die liquiden Mittel zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Fonds nicht mehr ausreichen, hat die verwaltende Kapitalanlagegesellschaft zur Beschaffung der für den Fonds notwendigen Liquidität die Rücknahme von Anteilen für maximal zwei Jahre auszusetzen. Sollte eine Wiedereröffnung in diesem Zeitraum nicht möglich sein, wird die Gesellschaft die Verwaltung des Fonds zu einem zu bestimmenden Termin kündigen, die Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen unwiderruflich einstellen und die geordnete Auflösung des Fonds einleiten. Innerhalb der Kündigungsfrist wird die Gesellschaft möglichst alle Liegenschaften veräußern und die Veräußerungserlöse nach Abzug der für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Fonds vorzuhaltenden Liquidität in Form von Ausschüttungen an die Anleger auskehren. Sollte der Fonds nicht innerhalb der Kündigungsfrist liquidiert werden können, geht er automatisch mit Ablauf der Kündigungsfirst auf die Depotbank über, die die geordnete Auflösung des Fonds weiterführen wird. Im vergangenen Geschäftsjahr 2011/ 2012 wurde das Anteilscheinrückgaberisiko im Rahmen des Risikomanagementprozesses für den Fonds eng überwacht. Die Steuerung der Liquidität erfolgte, gestützt auf eine enge Investorenbetreuung, anhand der Zeichnungsliste sowie über die Kontrolle der Entwicklung der für Anteilscheinrückgaben zur Verfügung stehenden Liquidität. Aufgrund von Mittelabflüssen durch angekündigten wie auch nicht angekündigte Anteilscheinrücknahmen reichte die für Anteilscheinrücknahmen verfügbare Liquidität per 23. März 2012 nicht mehr aus, um die an diesem Tag eingehenden nicht angekündigten Rückgabewünsche zu bedienen. Infolgedessen war das Fondsmanagement gezwungen, die Anteilscheinrücknahme aus Liquiditätsgründen gemäß § 81 Investmentgesetz (InvG) in Verbindung mit § 12 Absatz 5 der Allgemeinen Vertragsbedingungen temporär auszusetzen. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben wurde die zunächst auf drei Monate befristete Rücknahmeaussetzung um bis zu weitere neun Monate bis zum 22. März 2013 verlängert. Per 31. August 2012 verfügte der CS PROPERTY DYNAMIC über eine für Anteilscheinrücknahmen verfügbare Liquidität in Höhe von EUR 5,7 Mio. bzw. 2,0 % des Netto-Fondsvermögens. Zudem lagen dem Fonds am Berichtstichtag 29 Rückgabeankündigungen mit einem Gesamtvolumen von EUR 136,9 Mio. vor, die bis Februar 2014 zum Tragen kommen. Um die Rücknahmeaussetzung aufheben zu können und vor dem Hintergrund der hohen Rückgabewünsche sowie der neuen Regelungen des Gesetzes zur Stärkung des Anlegerschutzes und der Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes (AnsFuG) den Fort- Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung19 bestand des Fonds zu ermöglichen, prüft das Fondsmanagement weitere mögliche Optionen und Strategien wie beispielsweise die Umwandlung in einen Immobilien-Spezialfonds. Aktuell sind Gespräche mit den im Fonds verbliebenen Investoren angesetzt, um die Optionen und Handlungsfähigkeit rund um ein zukunftsfähiges Produkt zu eruieren. Um die Liquidität des Fonds zu erhöhen, wird darüber hinaus parallel der Verkauf selektiv ausgewählter Liegenschaften vorbereitet. Objektrisiken Die Risiken bezeichnen die mit den Objekten verbundenen Risiken. Sie lassen sich unterscheiden in Vermietungsund Instandhaltungsrisiken. Vermietungsrisiken Vermietungsrisiken sind Risiken, die sich aus der Anschlussvermietungsproblematik oder aufgrund von plötzlichen Insolvenzen von Mietern ergeben. Die Vermietungsquote zum Berichtsstichtag per Ende August 2012 belief sich auf 85,2 %. Insgesamt sank die Vermietungsquote gegenüber dem 31. August 2011, dem Ende des letzten Geschäftsjahres des CS PROPERTY DYNAMIC, um 4,0 %-Punkte. Die durchschnittliche Vermietungsquote im Geschäftsjahr 2011/2012 des CS PROPERTY DYNAMIC belief sich auf 87,5 %. Insgesamt befindet sich die Vermietungsquote damit nach wie vor auf einem vergleichsweise akzeptablen Niveau. Damit kann dieses Risiko für den Berichtszeitraum als überschaubar eingestuft werden. 20 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Instandhaltungsrisiken Diese Risiken resultieren sowohl bei Bestandsimmobilien als auch beim Ankauf von Objekten aus der Unsicherheit über die Höhe der Kosten und den zeitlichen Anfall (z.B. bei Neuvermietung) der notwendigen Maßnahmen. Das Risiko besteht darin, dass zum einen durch eine fehlerhaft eingeschätzte Höhe der anfallenden Kosten erhöhte Bewirtschaftungskosten entstehen und die Kosten- und Ertragssituation des Sondervermögens negativ beeinflusst wird. Zum anderen führt eine unterlassene Instandhaltung zu einer Verringerung der Attraktivität der Immobilie, die unter Umständen eine Wertminderung nach sich ziehen und bis zur Unmöglichkeit der Nutzbarkeit führen kann. Portfoliostrategierisiken Die wesentlichen Portfoliostrategierisiken resultieren aus Konzentrationserscheinungen auf Objekt-, Portfolio oder Gesamtfondsebene. Das Konzentrationsrisiko des Vorjahres hinsichtlich der Nutzungsarten im Fonds bestehend aus Mietern der Konsumgüter- und Einzelhandelsindustriebran­ che reduzierte mit dem Abverkauf einer Liegenschaft in Polen im Berichtszeitraum deutlich. Ein Konzentrationsrisiko auf Basis der Nutzungsarten ist damit im Berichtszeitraum nicht gegeben. Weiterhin bestand dennoch eine starke geographische Konzentration auf Deutschland (31,5 % Anteil am Verkehrswertevolumen) und den Niederlanden (22,3 % Anteil am Verkehrswertevolumen). Generell werden die Instandhaltungskosten pro Objekt am Anfang eines Wirtschaftsjahres budgetiert und unterjährig durch eine Budgetüberwachung einer permanenten Kontrolle unterzogen. Operationale Risiken Die Kapitalanlagegesellschaft hat erforderliche Maßnahmen getroffen, um die operationellen Risiken auf ein angemessenes Niveau zu reduzieren. Die hier aufgezählten Risiken stellen lediglich eine Auswahl von Risiken der Investition in einen offenen Immobilienfonds wie den CS PROPERTY DYNAMIC und keine abschließende Aufzählung dar. Eine detaillierte Beschreibung der Risiken der Immobilieninvestition entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt des CS PROPERTY DYNAMIC. 21 Ausblick Das Geschäftsjahr 2011/2012 des CS PROPERTY DYNAMIC stand neben der weiterhin befriedigenden Wertentwicklung vor allem im Zeichen zunehmender Rückgabewünsche von Fondsanteilen durch Investoren aufgrund von exogenen Sonderfaktoren. Infolge der Rückgabe­wün­sche musste das Fondsmanagement schließlich per 23. März 2012 aus Liquiditätsgründen die Rücknahme der Fondsanteile zum Schutze der Anleger vorübergehend zunächst für drei Monate und dann um bis zu weitere neun Monate aussetzen. Wesentliche Ursache für die hohen Rückgabewünsche und die Rücknahmeaussetzung ist insbesondere das am 8. April 2011 in Kraft getretene Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz. Die in diesem Gesetz enthaltenen neuen Vorschriften zur Liquiditätssteuerung offener Immobilienpublikumsfonds hätten spätestens Anfang 2013 die Rückgabemodalitäten für Anteilscheine des CS PROPERTY DYNAMIC geändert, was Investoren dazu bewogen hat, Anteile bereits im Vorfeld an den Fonds zurückzugeben. Zusätzlich führte ein erhöhter Liquiditätsbedarf von Investoren zu erhöhten Anteilscheinrückgaben. Gleichzeitig führten die in Zukunft eingeschränkte Flexibilität sowie die Mittelabflüsse und die sich daran anschließende Rücknahme- 22 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung aussetzung auch dazu, dass viele potentielle Investoren trotz der positiven Entwicklung des Fonds in der Vergangenheit von einer Anlage in den Fonds Abstand nahmen. Um den Fortbestand des CS PROPERTY DYNAMIC zu sichern, muss die zukünftige Ausrichtung des Fonds daher von Grund auf überdacht werden. Das Fondsmanagement prüft daher alle möglichen Optionen und Strategien, wie der Fonds im Hinblick auf die Präferenzen institutioneller Investoren neu ausgerichtet werden kann. Als ein mögliches Szenario bietet sich hierbei beispielsweise eine Umwandlung des CS PROPERTY DYNAMIC in einen Immobilien-Spezialfonds nach Investmentgesetz an. Gleichzeitig wird der Verkauf ausgewählter Immobilien vorbereitet, um die Liquidität des Fonds zu erhöhen. Die Maßnahmen im Rahmen des aktiven Bestandsmanagements der Fondsobjekte sind weiter darauf ausgerichtet, dass das Immobilienportfolio auch weiterhin stabile Mieterträge generiert. Mit seinem gut vermieteten Immobilienportfolio von 17 Liegenschaften an 14 Standorten in sechs europäischen Ländern ist der CS PROPERTY DYNAMIC weiter breit gestreut und ausgewogen aufgestellt. Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, für das uns entgegengebrachte Vertrauen im abgelaufenen Geschäftsjahr 2011/ 2012 bedanken wir uns recht herzlich bei Ihnen und freuen uns auch weiterhin auf eine angenehme und konstruktive Zusammenarbeit. Frankfurt am Main, 2. Oktober 2012 Mit freundlicher Empfehlung CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH Dr. Werner Bals Karl-Heinz Heuß 23 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung Renditekennzahlen in % Deutschland Polen Italien I. Immobilien Bruttoertrag 1) Bewirtschaftungsaufwand 1) 6,4 -1,6 7,4 -1,6 6,6 -4,0 Nettoertrag 1) 4,8 5,8 2,6 Wertänderung 1) 0,5 -1,0 1,9 Ausländische Ertragssteuern 1) 0,0 -0,4 0,2 Ausländische latente Steuern 1) 0,0 -1,5 -1,8 Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) 5,3 2,9 2,9 Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung 2) 6,4 2,3 2,7 Währungsänderung 2) 0,0 -0,2 0,0 Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 6,4 2,1 2,7 II. Liquidität Liquiditätsrendite 3) III.Fondsrendite Ergebnis gesamter Fonds vor Rücknahmeabschlägen und Fondskosten 4) Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 4) Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) Kapitalinformationen (Durchschnittszahlen in EUR) Direkt gehaltene Immobilien Deutschland Polen Italien 153.829.805 88.244.847 18.673.698 Über Beteiligungen gehaltene Immobilien Immobilien gesamt Liquidität – – – 153.829.805 8.772.561 88.244.847 1.372.859 18.673.698 162.610 61.115.385 35.900.000 8.200.000 101.486.981 53.717.707 10.636.307 Kreditvolumen Fondsvolumen (netto) Wertänderungen in TEUR Deutschland Polen Italien 155.725 86.020 20.650 10.151 5.813 1.507 2.315 0 342 580 535 0 -2.020 -999 0 Sonstige negative Wertänderungen -107 -1.753 -330 Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 295 -999 342 Sonstige Wertänderungen insgesamt 473 -1.218 -330 Gutachterliche Verkehrswerte/Kaufpreise zum 31.08.2012 Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio zum 31.08.2012 Positive Wertänderungen lt. Gutachten Sonstige positive Wertänderungen Negative Wertänderungen lt. Gutachten 1) 2) Bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen 2011/2012. B ezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen 2011/2012. 24 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 3) 4) Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen 2011/2012. Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvolumen 2011/2012. Niederlande UK Österreich Direktinvestments gesamt 7,5 -3,0 5,5 -2,9 5,5 -0,1 6,6 -2,0 Beteiligungen Gesamt – – 6,6 -2,0 4,5 2,6 5,4 4,6 – 4,6 -4,1 -1,9 2,5 -0,9 – -0,9 0,1 1,0 0,0 0,1 – 0,1 -0,2 0,0 0,0 -0,4 – -0,4 0,3 1,7 7,9 3,4 – 3,4 -2,2 -0,6 11,2 3,0 – 3,0 0,0 -0,1 0,0 0,0 – 0,0 -2,2 -0,7 11,2 3,0 – 3,0 0,5 2,9 3,0 1,8 Niederlande UK Österreich Direktinvestments gesamt Beteiligungen Gesamt 109.346.908 77.109.903 45.314.442 492.519.603 – 492.519.603 – – – – – – 109.346.908 158.411 77.109.903 787.489 45.314.442 149.088 492.519.603 11.403.018 – 492.519.603 11.403.018 42.800.000 40.742.086 20.000.000 208.757.471 – 208.757.471 66.705.319 37.155.306 25.463.530 295.165.150 – 295.165.150 – Niederlande UK Österreich Direktinvestments gesamt Beteiligungen Gesamt 110.105 77.448 43.860 493.808 – 493.808 7.038 5.290 2.485 32.284 – 32.284 110 0 1.460 4.227 – 4.227 269 509 0 1.893 – 1.893 -4.845 -1.965 0 -9.829 – -9.829 -297 0 -310 -2.797 – -2.797 -4.735 -1.965 1.460 -5.602 – -5.602 -28 509 -310 -904 – -904 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung25 Übersicht Kredite Verbleibende Laufzeit der Zinsfestschreibung Kredite in EUR für Immobilien im Ausland Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsgesellschaften) in TEUR in % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien in TEUR in % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien (netto) Kreditvolumen (direkt) 104.800 21,2 0 0,0 unter 1 Jahr 23.600 4,8 0 0,0 1-2 Jahre 2-5 Jahre 5-10 Jahre 27.400 53.800 0 5,5 10,9 0,0 0 0 0 0,0 0,0 0,0 über 10 Jahre 0 0,0 0 0,0 unter 1 Jahr 60.500 37.000 12,3 7,5 0 0 0,0 0,0 Kredite in EUR für Immobilien im Inland 1-2 Jahre 16.000 3,3 0 0,0 2-5 Jahre 7.500 1,5 0 0,0 5-10 Jahre 0 0,0 0 0,0 über 10 Jahre 0 0,0 0 0,0 unter 1 Jahr 40.742 0 8,2 0,0 0 0 0,0 0,0 Kredite in GBP für Immobilien im Ausland 1-2 Jahre 40.742 8,2 0 0,0 2-5 Jahre 0 0,0 0 0,0 5-10 Jahre 0 0,0 0 0,0 über 10 Jahre 0 0,0 0 0,0 206.042 41,7 0 0,0 Gesamt Währungsrisiken zum Stichtag % des Fondsvolumens netto pro Währungsraum Offene Positionen Offene Positionen in Fremdwährung in EUR GBP 1.058.646 1.335.339 3,8 PLN 469.781 111.966 11,8 1.447.305 4,0 Summe 26 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung Vermietungsinformation Jahresnettomietertrag* Büro Handel/ Gastronomie 35,0 Deutschland in % 49,7 Polen in % 90,0 Italien in % 51,3 Niederlande in % 87,2 Großbritannien in % Österreich in % 76,0 Direktinvestments gesamt in % 54,9 Portfolio gesamt in % 54,9 * bezogen auf die Jahres-Nettosollmiete per 31.08.2012 Hotel Lager/ Logistik Wohnen Freizeit Garagen/ Stellplätze Sonstiges 54,4 0,0 1,8 5,5 0,2 2,8 0,3 44,1 0,0 0,0 0,0 0,0 1,7 4,5 0,0 0,0 4,4 0,0 0,0 5,6 0,0 0,0 8,3 33,1 0,0 0,0 7,1 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 12,8 13,1 0,0 3,0 0,0 0,0 6,8 1,1 25,8 25,8 2,0 2,0 8,9 8,9 1,7 1,7 0,1 0,1 5,6 5,6 1,0 1,0 Vermietungsinformation Leerstände** Büro Handel/ Gastronomie Deutschland in % 3,7 2,7 Polen in % 0,0 9,1 Italien in % Garagen/ Stellplätze Sonstiges 0,0 0,7 0,0 92,7 0,0 0,0 0,0 90,9 Lager/ Logistik Wohnen Freizeit 0,0 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 Vermietungsquote 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 99,9 Niederlande in % 31,5 0,0 0,0 1,1 0,0 0,0 3,2 0,0 64,2 Großbritannien in % 18,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,8 0,0 80,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 100,0 0,0 0,3 0,0 0,0 1,2 0,0 85,2 Österreich in % Portfolio gesamt in % 10,9 2,4 ** bezogen auf die Jahres-Bruttosollmiete per 31.08.2012 Hotel Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung27 Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge der Fondsimmobilien (Basis: Jahres-Nettosollmiete) 20 % 18,3 % 14,9 % 15 % 12,3 % 12,0 % 9,4 % 10 % 9,5 % 7,0 % 5,6 % 4,5 % 5% 3,6 % 2,3 % 0,6 % 0% unbefristet Mietende in 2012 Mietende in 2013 Mietende in 2014 Mietende in 2015 Mietende in 2016 Mietende in 2017 Mietende in 2018 Mietende in 2019 Mietende in 2020 Mietende in 2021 Mietende 2022+ Restlaufzeiten der Mietverträge der Fondsimmobilien (Basis: Jahres-Nettosollmiete) Restlaufzeit (Mietende) unbefristet in 2012 in 2013 in 2014 in 2015 in 2016 in 2017 in 2018 in 2019 in 2020 in 2021 2022+ Deutschland in % 7,0 0,6 7,5 18,5 7,9 11,1 4,7 16,0 5,4 7,2 11,1 3,0 Polen in % 0,1 2,2 15,6 40,5 7,3 3,3 31,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Italien in % 0,0 0,0 0,0 0,0 49,5 32,7 17,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Niederlande in % 0,2 0,0 0,0 1,1 8,9 7,0 34,8 0,0 10,4 0,0 0,0 37,6 Großbritannien in % 0,0 0,0 3,4 0,0 3,0 12,5 17,1 11,5 0,0 33,7 0,0 18,8 Österreich in % 0,2 0,0 0,0 18,1 8,4 4,9 0,0 64,3 4,1 0,0 0,0 0,0 Direktinvestments gesamt in % 2,3 0,6 5,6 14,9 9,4 9,5 18,3 12,0 4,5 7,0 3,6 12,3 Portfolio gesamt in % 2,3 0,6 5,6 14,9 9,4 9,5 18,3 12,0 4,5 7,0 3,6 12,3 28 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 29 Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 31. August 2012 EUR EUR I.Immobilien (s. Seite 34 ff.) 1. Geschäftsgrundstücke (davon in Fremdwährung 1) EUR 493.807.804,72 Anteil am Fondsvermögen in % 171,0 77.447.804,72) 171,0 493.807.804,72 II.Liquiditätsanlagen 1. Bankguthaben (davon in Fremdwährung 1) 7.974.582,57 2,8 1.164.436,99) 2,8 7.974.582,57 III.Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 1) 0,00 0,0 3.377.440,19 1,2 1.787.713,00 0,6 0,00) 3. Anschaffungsnebenkosten Immobilien (davon in Fremdwährung 1) 2,0 2. Zinsansprüche (davon in Fremdwährung 1) 5.907.221,29 720.364,13) 0,00) 4. Andere (davon in Fremdwährung 1) 118.094,46) Summe IV.Verbindlichkeiten aus 1. Krediten 216.700,47 0,1 6.142.018,01 2,1 1.684.912,59 0,6 1.643.281,72) 437.541,31) 214.678.751,86 74,3 9.394.916,23 3,3 Summe 224.073.668,09 77,6 Fondsvermögen 288.781.093,68 100,0 V.Rückstellungen (davon in Fremdwährung 1) 1) 71,5 0,00) 4. anderen Gründen (davon in Fremdwährung 1) 177,6 40.950.918,04) 3. Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 1) 512.854.761,77 206.042.086,20) 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben (davon in Fremdwährung 1) 3,8 206.635.120,79 (davon besicherte Kredite (gem. §82 Abs. 3 InvG) (davon in Fremdwährung 1) 11.072.374,48 9.394.916,23 206.762,73) Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier nur PLN und GBP) 30 Zusammengefasste Vermögensaufstellung Deutschland Polen Italien Niederlande Großbritannien Österreich EUR EUR EUR EUR EUR EUR 155.725.000,00 86.020.000,00 20.650.000,00 110.105.000,00 77.447.804,72 43.860.000,00 6.535.142,96 895.212,31 58.340,67 100.873,15 341.300,78 43.712,70 2.101.050,65 1.053.354,74 411.099,14 1.246.143,78 665.307,96 430.265,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 926.419,01 0,00 0,00 0,00 0,00 2.451.021,18 28.566,43 726.349,08 6.350,67 1.022.004,81 4.442,01 0,00 165.316.179,05 88.694.916,13 21.125.790,48 112.474.021,74 78.458.855,47 46.784.998,90 60.562.456,98 33.913.620,00 8.232.253,34 42.975.872,43 40.950.918,04 20.000.000,00 216.700,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.993.618,58 792.581,21 440.466,53 882.981,70 1.643.281,72 389.088,27 670.321,43 522.274,59 0,00 10.230,00 391.837,88 90.248,69 1.678.756,72 3.233.421,27 1.882.856,86 2.393.118,65 206.762,73 0,00 65.121.854,18 38.461.897,07 10.555.576,73 46.262.202,78 43.192.800,37 20.479.336,96 100.194.324,87 50.233.019,06 10.570.213,75 66.211.818,96 35.266.055,10 26.305.661,94 Zusammengefasste Vermögensaufstellung31 32 33 Vermögensaufstellung Teil I zum 31. August 2012 Immobilienverzeichnis – Lage des Grundstücks, Nutzfläche und gutachterliche Werte Lage des Grundstückes Art des Grundstückes*Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße N in m2 N I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Deutschland 45127 Essen 1966 II. Hagen 7, III. Hagen 24, 26, Vereinstraße G BU 82 % 05/2011 20103) 1.562 15234 Frankfurt (Oder) Spitzkrugring 1/Spitzkrug Multi Center G H/G 98 % 12/2006 1995 84.661 40670 Meerbusch Otto-Hahn-Straße 4 G BÜ 88 % 01/2007 2002 6.618 48159 Münster Grevener Straße 69, 71/York-Ring 20, 22, 24, 26 G H/G 73 % 02/2009 1998 11.099 70372 Stuttgart Kegelenstraße 12, 12/1 G BÜ 99 % 05/2007 1994 2.530 70182 Stuttgart BÜ 49 % Olgastraße 86, Bosperstraße 15, Wilhelmstraße 12 G H/G 27 % 05/2007 1990 4.264 Italien 20020 Lainate (Milan) Via Rossini 1/A G BÜ 90 % 01/2007 2000 6.970 Niederlande 6825 Arnheim Meander 825 G 5652 Eindhoven Dillenburgstraat 25a G 3528 Utrecht Ptolemaeuslaan 40 G2) 3528 Utrecht Ptolemaeuslaan 70 G2) 3528 Utrecht Van Deventerlaan 10, 10a, 20, 20a G2) Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 40/41. 34 Vermögensaufstellung Teil I BÜ 95 % 07/2007 2001 7.920 L/L 80 % 07/2007 2006 13.312 BÜ 95 % 09/2008 2008 3.428 BÜ 88 % 08/2009 2009 4.720 BÜ 38 % HO 45 % 07/2007 2006 11.190 ––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte –––––––––––––––––––––– Nutzfläche (netto)Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/ Wesentliche Ergebnisse in m2Kaufpreis5) der Sachverständigenbewertung Gewerbe Wohnen in Euro in % zum GutachterlicheRestnutzungsNettofonds- Bewertungsmiete dauer vermögen in Euro in Jahren 6.882 0 teilw. K, PA, ST, TG 15.700.000 5,4 955.404 64 25.026 0 LA, PA, ST 53.165.000 18,4 3.694.705 43 8.184 0 K, PA, TG 17.170.000 5,9 1.074.528 60 LA, PA, ST, TG 30.450.000 10,5 2.209.572 46 teilw. K, PA, ST, TG 11.340.000 3,9 638.594 52 teilw. K, PA, ST, TG 27.900.000 9,7 1.578.236 49 K, LA, PA, ST, TG 20.650.000 7,2 1.506.780 59 10.164 4.757 5.384 0 10.0011) 1.301 10.846 0 13.565 0 K, PA, ST 27.415.000 9,5 2.137.750 59 11.768 0 K, PA, ST 42.180.000 14,6 2.276.769 65 1.913 0 K, LA, PA, PH, ST 6.170.000 2,1 398.204 66 2.897 0 7.157 0 K, PA, ST 10.910.000 3,8 666.400 67 teilw. K, ST 23.430.000 8,1 1.558.809 64 Vermögensaufstellung Teil I35 Lage des Grundstückes Art des Grundstückes*Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße N in m2 N Österreich 1120 Wien Schönbrunner Straße 297-307 G BÜ 76 % 08/2010 2009 10.060 II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Großbritannien Leeds LS3 1EP One Park Lane G BÜ 90 % 02/2008 2001 2.384 Solihull B91 2AA 1972 683 - 693 Warwick Road G BÜ 85 % 08/2008 20013) 9.470 Polen 03-287 Warschau ul. Glebocka/Targówek G H/G 97 % 11/2006 2007 93.808 31-476 Krakau Lublanska 38 G2) BÜ 90 % 12/2007 2008 13.734 Summe Direktinvestments III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Keine IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Keine Summe Beteiligungen Gesamt Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 40/41. 36 Vermögensaufstellung Teil I ––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte –––––––––––––––––––––– Nutzfläche (netto)Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/ Wesentliche Ergebnisse in m2Kaufpreis5) der Sachverständigenbewertung Gewerbe Wohnen in Euro in % zum GutachterlicheRestnutzungsNettofonds- Bewertungsmiete dauer vermögen in Euro in Jahren 15.374 0 teilw. K, PA, ST, TG 43.860.000 15,2 2.485.300 67 7.396 0 K, PA, ST, TG 13.808 0 teilw. K, PA, PH, ST 29.957.416 10,4 1.854.691 59 47.490.388 16,4 3.435.552 46 24.9871) 0 K, ST 35.200.000 12,2 2.494.573 45 17.861 0 K, PA, ST, TG 50.820.000 17,6 3.318.728 66 493.807.804 0,00 493.807.804 Vermögensaufstellung Teil I37 Immobilienverzeichnis – Vermietungsinformation und Anschaffungsnebenkosten ––––––––––––––––––– Vermietungsinformation –––––––––––––––––– Lage des Grundstückes LeerstandsquoteRestlaufzeitenMietein- Prognos- Fremdfinanzierungsquote zur Jahres-Mietverträge nahmen im tizierte des Verkehrswertes/ Bruttosollmiete in Jahren Geschäfts-Mietein- Kaufpreises in %**** jahr nahmen in % in Euro in Euro I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Deutschland 45127 Essen II. Hagen 7, III. Hagen 24, 26, Vereinstraße 0,1 7,7 1.019.087 15234 Frankfurt (Oder) Spitzkrugring 1/Spitzkrug Multi Center 2,2 3,8 3.564.254 40670 Meerbusch 4) 4) Otto-Hahn-Straße 4 0,9 48159 Münster Grevener Straße 69, 71/York-Ring 20, 22, 24, 26 2,7 8,1 1.522.608 70372 Stuttgart 4) 4) Kegelenstraße 12, 12/1 5,7 70182 Stuttgart Olgastraße 86, Bosperstraße 15, Wilhelmstraße 12 28,7 3,0 1.137.763 Italien 20020 Lainate (Milan) Via Rossini 1/A 0,8 3,7 1.220.444 1.042.577 47,8 3.646.727 33,9 4) 1.684.223 4) 39,0 41,1 44,1 1.189.679 38,7 1.458.529 39,7 Niederlande 6825 Arnheim 4) 4) 4) Meander 825 98,9 46,7 5652 Eindhoven Dillenburgstraat 25a 0,5 4,8 3.258.242 3.253.627 45,5 3528 Utrecht 4) 4) 4) Ptolemaeuslaan 40 0,0 0,0 3528 Utrecht 4) 4) 4) Ptolemaeuslaan 70 0,0 0,0 3528 Utrecht 4) 4) 4) Van Deventerlaan 10, 10a, 20, 20a 36,8 46,1 Österreich 1120 Wien Schönbrunner Straße 297-307 0,0 5,0 2.466.433 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 40/41. 38 Vermögensaufstellung Teil I 2.546.256 45,6 –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Gesamt davon davon Gesamt im Geschäftsjahr zur Abschreibung in % zumRestabin Euro Gebühren Sonstige in % abgeschrieben verbleibendNettofonds- schreibungs- und Steuern in Euro bezogen in Euro in Euro vermögen zeitraum in Euro auf den in Jahren Kaufpreis 1.074.188 562.158 512.030 7,5 106.895 926.419 0,3 8,8 2.868.996 1.769.040 1.099.956 6,0 – – – – 4,9 – – – – 6,5 – – – – 6,7 – – – – 812.532 631.457181.075 1.807.236 1.105.687 701.549 776.570 446.353330.217 1.630.356 951.373 678.983 6,3 – – – – 742.321 585.215 157.106 4,0 – – – – 6,4 – – – – 1,8 – – – – 114248.736 3,8 – – – – 279.689 40.155239.534 452.262 37.591414.671 2,3 – – – – 1,8 – – – – 1.783.2211.200.581 582.640 792.901 63.541 248.850 3.099.430 2.100.190 729.360 999.240 8,0 309.603 2.451.021 0,8 8,0 Vermögensaufstellung Teil I39 ––––––––––––––––––– Vermietungsinformation –––––––––––––––––– Lage des Grundstückes LeerstandsquoteRestlaufzeitenMietein- Prognos- Fremdfinanzierungsquote zur Jahres-Mietverträge nahmen im tizierte des Verkehrswertes/ Bruttosollmiete in Jahren Geschäfts-Mietein- Kaufpreises in %**** jahr nahmen in % in Euro in Euro II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Großbritannien Leeds LS3 1EP 4) 4) 4) 46,3 One Park Lane 1,3 Solihull B91 2AA 683 - 693 Warwick Road 20,4 6,5 2.558.689 2.479.613 56,6 Polen 03-287 Warschau ul. Glebocka/Targówek 17,8 4,0 2.206.867 2.271.403 39,2 31-476 Krakau Lublanska 38 0,0 1,8 3.246.313 3.245.577 39,4 III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Keine IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Keine Flächenkorrektur aufgrund von Neuvermessung/ Neuvermietung 2) Erbbaurecht 3) Grundlegende Sanierung/Modernisierung 4) Mieten und auslaufende Mietverträge werden zum Schutz der Mieter nicht ausgewiesen, wenn das Objekt von weniger als 5 Mietern genutzt wird oder 75 % der Mieteinnahmen von einem Mieter gezahlt werden. 5) Nach § 79 Abs. 1 InvG sind Immobilien im Zeitpunkt des Erwerbs und max. die folgenden 12 Monate zum Kaufpreis anzusetzen. 6) Umrechnung der Anschaffungsnebenkosten und der Kaufpreise zum Monatsendkurs des jeweiligen Erwerbsmonats 1) 40 Vermögensaufstellung Teil I *) G =Geschäftsgrundstück i.B.= im Bau befindlich i.U.= im Umbau befindlich **) Der Prozentsatz der Nutzung ist bezogen auf die Jahres-Nettosollmieterträge; Nutzungen unter 25 % werden nicht gesondert ausgewiesen. BÜ = Büro H/G = Handel/Gastronomie HO = Hotel L/L = Lager/Logistik/Service/Industrie –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Gesamt davon davon Gesamt im Geschäftsjahr Zur Abschreibung in % zumRestabin Euro Gebühren Sonstige in % abgeschrieben verbleibendNettofonds- schreibungs- und Steuern in Euro bezogen in Euro in Euro vermögen zeitraum in Euro auf den in Jahren Kaufpreis 2.028.119 6)1.226.9676)801.1526)6,8 – – – – 2.676.0426)1.670.078 6)1.005.9646)6,4 – – – – 900.683 21.110 879.573 2,8 – – – – 1.584.141 6.958 1.577.183 3,4 – – – – ***) K = Klimaanlage PA = Personenaufzug LA = Lastenaufzug TG = Tiefgarage ST = Kfz-Abstellplätze PH = Parkhaus ****) Kumuliert Umrechnungskurs zum 31.08.2012: 1 EUR = 0,792792 GBP Vermögensaufstellung Teil I41 Vermögensaufstellung Teil II zum 31. August 2012 – Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Bankguthaben Zusammensetzung der Liquidität Bankguthaben 100,0 % Kurswert in EUR Kurswert in % des Fondvolumens (netto) keine – – II. Investmentanteile keine – – III. Wertpapiere keine – – 6.535.142,96 72.076,10 823.136,21 58.340,67 2,3 0,0 0,3 0,0 0,1 Währung Bestand I. Geldmarktinstrumente IV. Bankguthaben Deutschland Polen Italien Commerzbank AG BRE Bank SA BRE Bank SA Commerzbank AG EUR EUR PLN EUR 6.535.142,96 191.035,59 3.453.681,16 58.340,67 Niederlande Commerzbank AG EUR 100.873,15 100.873,15 Großbritannien Commerzbank AG GBP 270.580,53 341.300,78 0,1 Österreich Commerzbank AG EUR 43.712,70 43.712,70 0,0 7.974.582,57 2,8 Bankguthaben gesamt 42 Vermögensaufstellung Teil II 43 Vermögensaufstellung Teil III zum 31. August 2012 EUR EUR I.-II. s. Seite 30 501.782.387,29 III.Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 1) 4.709.767,17 davon Mietforderungen 1.197.454,12 2. Zinsansprüche 2,0 0,00 0,0 3.377.440,19 1,2 1.787.713,00 0,6 0,00) 4. Andere (davon in Fremdwährung 1) 5.907.221,29 0,00) 3. Anschaffungsnebenkosten Immobilien (davon in Fremdwährung 1) 173,8 720.364,13) davon Betriebskostenvorlagen (davon in Fremdwährung 1) EUR Anteil am Fondsvermögen in % 118.094,46) davon Forderungen aus Anteilsumsatz 0,00 11.072.374,48 IV.Verbindlichkeiten aus 1. Krediten (davon in Fremdwährung 1) Mittelabflüsse (abzgl. Rücknahmeabschläge) Anteilwert in EUR umlaufende Anteile in Stück Devisenkurse per Stichtag 1 EUR = 0,792792 Britisches Pfund (GBP) 1 EUR = 4,195759 Polnischer Zloty (PLN) 44 Vermögensaufstellung Teil III 0,6 147.775,71 V. Rückstellungen Mittelzuflüsse 1.684.912,59 0,00 davon Verbindlichkeiten aus Sicherungsgeschäften mit Finanzinstrumenten (siehe Erläuterungen Seite 45) Fondsvermögen 2,1 437.541,31) davon aus Anteilsumsatz (davon in Fremdwährung 1) 6.142.018,01 0,00 4. anderen Gründen (davon in Fremdwährung 1) 0,1 1.643.281,72) davon Betriebskostenvorauszahlungen 216.700,47 0,00) 3. Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 1) 71,5 0,00 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben (davon in Fremdwährung 1) 206.635.120,79 40.950.918,04) davon kurzfristige Kredite (gem. § 53 InvG) 3,8 214.678.751,86 74,3 9.394.916,23 3,3 206.762,73) 288.781.093,68 0,00 21.976.366,19 109,10 2.646.827 Erläuterungen zu Finanzinstrumenten 1. offene Positionen am Stichtag Absicherung von Beständen: Verkauf von Devisen auf Termin Verbindlichkeiten Offene Positionen am Stichtag PLN 3,5 Mio. GBP 7,5 Mio. Kurswert Verkauf Kurswert2) Stichtag Vorläufiges Ergebnis EUR EUR EUR Vorläufiges Ergebnis in % des Fondsvolumens (netto) 829.168 9.355.179 833.292 9.459.211 -4.124 -104.032 0,0 0,0 -0,1 GBP 7,0 Mio. 8.646.726 8.824.078 -177.352 GBP 8,4 Mio. 10.664.635 10.578.213 86.422 0,0 GBP 4,0 Mio. 5.091.455 5.040.145 51.310 0,0 34.587.163 34.734.939 -147.776 -0,1 Summe offene Positionen Bezogen auf ein Währungsexposure in PLN und GBP i.H.v. EUR 36,2 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 31.08.2012 von 96,0 %. 2. Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden: Geschlossene Positionen im Berichtszeitraum Kurswert Verkauf EUR Kurswert Kauf EUR Ergebnis EUR PLN 20,0 Mio. 4.678.092 4.667.602 10.490 GBP 86,9 Mio. 101.461.415 105.020.516 -3.559.101 Risikomanagement Bei der Verwaltung des Sondervermögens wendet die Gesellschaft den qualifizierten Ansatz nach § 51 InvG in Verbindung mit §§ 8ff der DerivateV an. Die potenziellen Risikobeträge wurden mit den Parametern 99% Wahrscheinlichkeitsniveau, 10 Tage Haltedauer berechnet. Das Vergleichsvermögen besteht zu 100 % aus dem „JP Morgan Economic and Monetary Union (EMU) Government Bond Index 1-3 Years“ (100 % JPM EMU 1-3 years). Die Berechnung der Hebelwirkung durch Derivategeschäfte, die gemäß § 28b Abs. 2 S. 4 DerivateV anzugeben ist, befand sich bis 31.12.2011 in Umsetzung. Die Berechnung ist seit 01.01.2012 implementiert, für den Zeitraum 01.01.2012 bis 31.08.2012 ergibt sich für den CS Property Dynamic eine durchschnittliche Hebelwirkung von 1. 1) 2) Während des Geschäftsjahres wurden u.a. folgende potenzielle Risikobeträge ermittelt: größter potenzieller Risikobetrag 0,140 % des Fondvermögens kleinster potenzieller Risikobetrag 0,006 % des Fondvermögens durchschnittlicher potenzieller Risikobetrag 0,017 % des Fondvermögens Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier nur PLN und GBP). Devisenterminkurs vom 31.08.2012 Vermögensaufstellung Teil III45 Vermögensaufstellung Teil III – zusätzliche Erläuterungen Im Berichtszeitraum vom 1. September 2011 bis zum 31. August 2012 wurde eine Immobilie veräußert. Der Immobilienbestand verringerte sich somit auf 17 Objekte. Dabei handelt es sich ausschließlich um Geschäftsgrundstücke. Alle Immobilien sind jeweils mit den von den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten im Fondsvermögen enthalten. Diese Verkehrswerte werden nach dem Ertragswertverfahren (gem. Immobilienwertermittlungsverordnung ImmowertV) ermittelt. 46 Vermögensaufstellung Teil III I. Zum Stichtag wird die Position „Immobilien“ mit EUR 493,8 Mio. ausgewiesen. II. D ie „Liquiditätsanlagen“ enthalten Bankguthaben in Höhe von EUR 8,0 Mio. Sie werden zum Nominalwert am Stichtag ausgewiesen. III. Die „Sonstigen Vermögensgegenstände“ betragen zum Stichtag insgesamt EUR 11,1 Mio. Diese werden zum Nominalwert angesetzt. III. 1. Unter der Position „Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung“ werden verauslagte, umlagefähige, noch abzurechnende Bewirtschaftungskosten, die von den Mietern zu tragen sind und Forderungen an die Mieter in Höhe von EUR 5,9 Mio. ausgewiesen. III. 3. Die Anschaffungsnebenkosten für Immobilien betragen abzüglich der bisher darauf entfallenden Abschreibung EUR 3,4 Mio. III. 4. Die Position „Andere“ in Höhe von EUR 1,8 Mio. beinhaltet insbesondere Erstattungsansprüche aus Steuern (EUR 1,4 Mio.) und Forderungen an Dritte (EUR 0,3 Mio.). IV. Die Verbindlichkeiten werden zum Berichtsstichtag 31. August 2012 insgesamt mit EUR 214,7 Mio. ausgewiesen. Die Bewertung der Verbindlichkeiten erfolgt zum Rückzahlungsbetrag. IV. 1. Bei den „Verbindlichkeiten aus Krediten“ in Höhe von EUR 206,6 Mio. handelt es sich um Darlehen inklusive abgegrenzter Zinsen, die im Zusammenhang mit Immobilienerwerben in Deutschland in Höhe von EUR 60,6 Mio., in Polen in Höhe von EUR 33,9 Mio., in Italien in Höhe von EUR 8,2 Mio., in den Niederlanden in Höhe von EUR 43,0 Mio., in Großbritannien in Höhe von EUR 40,9 Mio. und in Österreich in Höhe von EUR 20,0 Mio. aufgenommen wurden. IV. 2. B ei den „Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben“ handelt es sich um Einbehalte in Höhe von EUR 0,2 Mio. IV. 3. Die „Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung“ (EUR 6,1 Mio.) beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Mietern aus vorausbezahlten Mieten (EUR 1,2 Mio.) und noch abzurechnende Umlagenvorauszahlungen in Höhe von EUR 4,9 Mio. IV. 4. Die „Verbindlichkeiten aus anderen Gründen“ in Höhe von EUR 1,7 Mio. enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer in Höhe von EUR 1,0 Mio., Verbindlichkeiten aus Fondsverwaltungs- und Depotbankgebühr in Höhe von EUR 0,4 Mio. und Verbindlichkeiten aus unrealisierten Devisentermingeschäften (EUR 0,1 Mio.), welche mit von der Depotbank zur Verfügung gestellten Terminkursen bewertet wurden. V. Die Rückstellungen betragen EUR 9,4 Mio. und enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für Mieterausbauten (EUR 0,3 Mio.), Instandhaltungskosten (EUR 0,7 Mio.), Vermietungskosten (EUR 0,2 Mio.) und noch zu zahlende Herstellungskosten (EUR 0,8 Mio.). Darüber hinaus wurde für Steuern aus möglichen Gewinnen aus der Veräußerung von ausländischen Liegenschaften eine Rückstellung in Höhe von EUR 6,9 Mio. gebildet. Dies entspricht einem Anteil von 86,1 % der bei einer sofortigen Veräußerung aller Auslandsimmobilien fälligen Steuern. Seit Januar 2010 erfolgt die Zuführung zu dieser Rückstellung entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen monatlich linear. Alle Vermögensgegenstände in ausländischer Währung werden mit dem Stichtagskurs, welcher von der Depotbank zur Verfügung gestellt wird, in EURO umgerechnet. Vermögensaufstellung Teil III47 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zur Vermögensaufstellung zum 31. August 2012 Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* I. Käufe Übergang Nutzen und Lasten 1. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Keine 2. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Keine 3. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Keine 4. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Keine II. Verkäufe 1. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Keine 2. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Polen 41-409 Myslowice ul. Bialobrzeska 22 3. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Keine 4. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Keine *) G =Geschäftsgrundstück 48 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe G 11/2011 49 Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. September 2011 bis 31. August 2012 EUR EUR EUR I.Erträge 40.353,23 1.Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland 17.604,46 2. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland (davon in Fremdwährung1) 0,00) 3.554.184,59 3. Sonstige Erträge (davon in Fremdwährung1) 671.421,87) 28.793.481,65 4. Erträge aus Immobilien (davon in Fremdwährung1) 4.067.105,82) Summe der Erträge 32.405.623,93 II. Aufwendungen 10.135.935,12 1. Bewirtschaftungskosten a) davon Betriebskosten (davon in Fremdwährung1) 4.247.702,54 2.187.246,79) b) davon Instandhaltungskosten (davon in Fremdwährung1) 3.463.908,06 468.186,87) 895.446,93 c) davon Kosten der Immobilienverwaltung2) (davon in Fremdwährung1) 75.786,80) d) davon Sonstige Kosten (davon in Fremdwährung1) 1.528.877,59 348.511,76) 0,00 2. Erbbauzinsen, Leib- und Zeitrenten -649.867,17 3. Ausländische Steuern (davon in Fremdwährung1) -450.303,17) 7.727.002,67 4. Zinsen aus Kreditaufnahmen (davon in Fremdwährung1) 1.486.503,42) 3.152.934,18 5. Verwaltungsvergütung 3) 6. Depotbankvergütung 105.102,87 7. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 175.878,94 241.073,42 8. Sonstige Aufwendungen (davon Sachverständigenkosten 117.947,90) 101.360,98) (davon in Fremdwährung1) Summe der Aufwendungen 20.888.060,03 Zwischensumme Ertragsausgleich auf ordentliche Erträge/Aufwendungen 11.517.563,90 -128.890,86 III. Ordentlicher Nettoertrag 11.388.673,04 IV. Veräußerungsgeschäfte 1. a) Realisierte Gewinne aus Immobilien b) Realisierte Gewinne aus Devisentermingeschäften 2. a) Realisierte Verluste aus Devisentermingeschäften Ertragsausgleich auf außerordentliche Erträge/Aufwendungen Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften V. Ergebnis des Geschäftsjahres 1.490.461,17 10.490,22 -3.559.101,27 -18.238,49 -2.076.388,37 9.312.284,67 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 51. Die Gesamtkostenquote für das Geschäftsjahr 2011/2012 betrug 1,3 %. Als Gesamtkosten wurden die Positionen II.5.-8. berücksichtigt. Der Gesamtbetrag der Transaktionskosten im Geschäftsjahr betrug EUR 622.848,43. Diese Transaktionskosten resultieren ausschließlich aus dem Kauf und Verkauf von Immobilien und sind nicht Bestandteil der Ertrags- und Aufwandsrechnung. 50 Ertrags- und Aufwandsrechnung Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung I. 1. Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland betragen TEUR 40,4 und beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Festgeldern. I. 2. Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland betragen TEUR 17,6 und beinhalten Erträge aus Festgeldern. I. 3. Die sonstigen Erträge in Höhe von EUR 3,6 Mio. resultieren im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von EUR 2,2 Mio., aus Auflösung von Wertberichtigungen in Höhe von EUR 0,4 Mio., aus Erträgen aus Nebenkosten – Pauschalen in Höhe von EUR 0,2 Mio. und aus Erträgen aus Schadenersatz in Höhe von EUR 0,5 Mio. I. 4. Die Erträge aus Immobilien betrugen im Berichtsjahr EUR 28,8 Mio. (Vorjahr EUR 30,1 Mio.) II. 1. Die Bewirtschaftungskosten erhöhten sich um EUR 2,4 Mio. und betragen nunmehr EUR 10,1 Mio. II. 1.a. Die Betriebskosten werden in Höhe von EUR 4,2 Mio. ausgewiesen (Vorjahr EUR 1,8 Mio.). II. 1.b. Instandhaltungskosten wurden in Höhe von EUR 3,5 Mio. aufgewendet (Vorjahr EUR 3,3 Mio.). II. 1.c. Die Kosten der Immobilienverwaltung betrugen EUR 0,9 Mio. (Vorjahr EUR 0,9 Mio.). II. 1.d. Die sonstigen Kosten in Höhe von EUR 1,5 Mio. beinhalten im Wesentlichen Kosten für Fremdfinanzierung, Gerichts- und Rechtskosten und Zuweisungen zu Wertberichtigungen. II. 3. Bei der Position ausländische Steuern in Höhe von EUR -0,6 Mio. handelt es sich um Steuern auf das im Ausland erzielte Einkommen. Diese Position beinhaltet Aufwendungen für Steuern in Höhe von EUR 0,2 Mio. und einen Steuerertrag in Höhe von EUR 0,8 Mio., da in Großbritannien und Italien der CS EUROREAL und der CS PROPERTY DYNAMIC als gemeinsames Steuersubjekt behandelt werden und ein Ausgleich für die durch den CS EUROREAL genutzten steuerlichen Verluste des CS PROPERTY DYNAMIC vorgenommen wurde. II. 4. U nter der Position Zinsaufwendungen in Höhe von EUR 7,7 Mio. werden die Darlehenszinsen ausgewiesen. II. 5. Die Vergütung an die Fondsverwaltung beträgt EUR 3,2 Mio. und hält sich im Rahmen des in § 13 der Besonderen Vertragsbedingungen angegebenen Prozentsatzes. II. 6. Die Vergütung an die Depotbank ist mit EUR 0,1 Mio. ausgewiesen und hält sich somit ebenfalls im Rahmen des in § 13 der Besonderen Vertragsbedingungen angegebenen Prozentsatzes. II. 7. Die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten betragen EUR 0,2 Mio. und beinhalten im Wesentlichen Prüfungskosten für den Jahresabschluss und Kosten der Jahres- und Halbjahresberichte. II. 8. Die Sonstigen Aufwendungen werden mit EUR 0,2 Mio. ausgewiesen und beinhalten im Wesentlichen Kosten für Sachverständige und sonstige Beratungskosten. Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier nur PLN und GBP) Davon eigene Aufwendungen gemäß § 13 Nr. 4 BVB EUR 0 3) Gemäß § 13 Nr. 1 BVB. Zusätzlich erhielt die Gesellschaft Vergütungen gemäß § 13 Nr. 2 BVB in Höhe von EUR 0,2 Mio. Dies entspricht 0,1 % des durchschnittlichen Nettofondsvermögens. 1) 2) Der Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich ist der Saldo aus dem Wert der Erträge und Aufwendungen der vom Anteilerwerber im Ausgabepreis als Ausgleich für aufgelaufene Erträge gezahlt oder vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergütet wird. IV. 1.a. Die realisierten Gewinne aus Immobilien sind die Differenz zwischen Verkaufserlösen, steuerlichen Buchwerten und der Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde beim Verkauf von Immobilien ein Gewinn in Höhe von EUR 1,5 Mio. realisiert. IV. 1.b. Die realisierten Gewinne aus Devisentermingeschäften sind der Unterschied zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf. IV. 2.a. Die realisierten Verluste aus Devisentermingeschäften sind der Unterschied zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf. Der Kapitalanlagegesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Depotbank und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu. Die Kapitalanlagegesellschaft gewährt aus der an sie gezahlten Verwaltungsvergütung an andere Einheiten der CREDIT SUISSE wiederkehrend – meist jährlich – Vermittlungsentgelte als sogenannte „Vermittlungsfolgeprovisionen“. Devisenkurse per 31. August 2012 1 EUR = 0,792792 GBP 1 EUR = 4,195759 PLN Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung51 Verwendungsrechnung insgesamt EUR je Anteil EUR I. Berechnung der Ausschüttung 10.177.400,37 3,85 1a. Ertragsausgleich auf Vortrag 1. Vortrag aus dem Vorjahr -723.603,81 -0,28 2. Ergebnis des Geschäftsjahres 9.312.284,67 3,52 0,00 0,00 3. Zuführung aus dem Sondervermögen II. Zur Ausschüttung verfügbar 1. Einbehalt gemäß § 78 des Investmentgesetzes 2. Vortrag auf neue Rechnung III. Gesamtausschüttung Einbehalt gemäß § 78 des Investment­ gesetzes Aus dem Nettoertrag des Geschäftsjahres werden EUR 132.341,35 nach § 14 Abs. 2 BVB für zukünftige Instandsetzungen und zum Ausgleich von Wertminderungen der Liegenschaften einbehalten. 52 Verwendungsrechnung Vortrag auf neue Rechnung Der Vortrag auf neue Rechnung beträgt EUR 16.648.619,63. Sollte der Vortrag auf neue Rechnung künftig zur Ausschüttung gelangen, so ist dieser steuerfrei. 18.766.081,23 7,09 -132.341,35 -0,05 -16.648.619,63 -6,29 1.985.120,25 0,75 Gesamtausschüttung Der Ausschüttungstermin ist der 23. Oktober 2012. 53 Entwicklung des Fondsvermögens EUR EUR I. Wert des Sondervermögens am Beginn des Geschäftsjahres -10.967.340,00 1. Ausschüttung für das Vorjahr -21.976.366,19 2. Mittelzufluss/Abfluss (netto) a) Mittelzuflüsse aus Anteilscheinverkäufen b) Mittelabflüsse aus Anteilscheinrücknahmen (enthaltene Rücknahmeabschläge 0,00 -21.976.366,19 276.777,81) 128.890,86 3. Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich 11.388.673,04 4. Ordentlicher Nettoertrag -822.652,53 5. Abschreibung Anschaffungsnebenkosten davon bei Immobilien davon bei Beteiligungen an Immobiliengesellschaften -822.652,53 0,00 1.500.951,39 6. Realisierte Gewinne aus Immobilien aus Devisentermingeschäften 7. Realisierte Verluste aus Immobilien aus Devisentermingeschäften 1.490.461,17 10.490,22 -3.559.101,27 0,00 -3.559.101,27 -3.768.527,27 8. Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne/Verluste bei Immobilien bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften bei Liquiditätsanlagen bei Devisentermingeschäften bei Fremdwährungspositionen II. Wert des Sondervermögens am Ende des Geschäftsjahres Erläuterungen siehe Seite 55. 54 Entwicklung des Fondsvermögens EUR 316.856.565,65 -7.173.807,57 0,00 0,00 -446.860,88 3.852.141,18 288.781.093,68 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensaufstellung des Fonds, ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und Ende des Geschäftsjahres. Erläuterungen zu den Punkten 1-8 auf Seite 54: 1) Es handelt sich um den Ausschüttungsbetrag. 2)Die Mittelabflüsse aus Anteilscheinrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis multipliziert mit der Anzahl der zurückgenommenen Anteile. Erfolgt die Rückgabe von Anteilen nicht fristgemäß wird ein Rücknahmeabschlag in Höhe von 3,0 % erhoben. Dieser mindert den Betrag der Mittelabflüsse aus Anteilscheinrücknahmen. In dem Rücknahmepreis sind die Erträge pro Anteil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, enthalten. 3)Der Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich ist der Saldo aus dem Wert der Erträge und Aufwendungen der vom Anteilerwerber im Ausgabepreis als Ausgleich für aufgelaufene Erträge gezahlt oder vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergütet wird. 4) Der ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich. 5)Unter „Abschreibung Anschaffungsnebenkosten“ werden die Beträge angegeben, um die die Anschaffungsnebenkosten für Immobilien bzw. Beteiligungen im Berichtsjahr abgeschrieben wurden. Die Abschreibung erfolgt linear. Bei Verkauf einer Immobilie werden die Anschaffungsnebenkosten, welche bis zum Verkauf noch nicht abgeschrieben waren, in voller Höhe abgeschrieben. 6)Die realisierten Gewinne aus Immobilien sind die Differenz aus Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten. Die nicht realisierten Wertveränderungen der Vorjahre sind im Pkt. 8) enthalten. Die realisierten Gewinne aus Devisentermingeschäften sind der Unterschied zwischen den niedrigen Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit. Die nicht realisierten Wertveränderungen der Devisentermingeschäfte der Vorjahre sind im Punkt 8) enthalten. 7)Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne ermittelt (siehe Punkt 6) 8)Die Nettoveränderungen der nicht realisierten Gewinne/Verluste ergeben sich bei den Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibungen und Veränderungen der Verkehrswerte im Geschäftsjahr, unter Berücksichtigung latenter Steuern im Ausland. Die Nettoveränderungen der nicht realisierten Gewinne/Verluste der Devisentermingeschäfte umfassen die Bewertungen der offenen Geschäfte vom Berichtsjahr abzüglich der Vorjahreswertveränderungen der geschlossenen Geschäfte. Die Fremdwährungspositionen beziehen sich auf Immobilien und Liquiditätsanlagen. Bei „Fremdwährungspositionen“ ist die Differenz der Bewertung der Fremdwährungsvermögen zum Kurs zu Beginn und – ohne das Ergebnis der Wertfortschreibung – zum Kurs am Ende der Berichtsperiode angegeben. Das Ergebnis der Wertfortschreibungen ist – bewertet mit dem Berichtsperiodenkurs – in den Nettoveränderungen nicht realisierter Gewinne/Verluste bei Immobilien enthalten. Außerdem beziehen sich die Fremdwährungspositionen auf Bankguthaben und sonstige Vermögensgegenstände in PLN. Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens55 Entwicklung des CS PROPERTY DYNAMIC (Mehrjahresübersicht) Immobilien (in Mio. EUR) 31.08.2009 443,7 31.08.2010 502,5 31.08.2011 510,5 31.08.2012 493,8 0,00 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (in Mio. EUR) 0,00 0,00 0,00 Liquiditätsanlagen (in Mio. EUR) 73,5 32,2 27,7 8,0 Sonstiges Vermögen (in Mio. EUR) 12,9 29,7 18,3 11,1 Summe der Vermögenswerte (in Mio. EUR) Verbindlichkeiten und Rückstellungen (in Mio. EUR) 530,1 207,2 564,4 217,5 556,5 239,6 512,9 Fondsvermögen (in Mio. EUR) 322,9 346,9 316,9 288,8 2.939.136 3.135.940 2.849.418 2.646.827 109,85 110,62 111,20 109,10 4,00 4,00 4,00 0,75 29.10.2009 27.10.2010 25.10.2011 23.10.2012 Umlaufende Anteile (Stück) Anteilwert (in EUR) Ausschüttung je Anteil (in EUR) Ausschüttungstag 56 Entwicklung des CS PROPERTY DYNAMIC 224,1 Entwicklung der Renditen (Mehrjahresübersicht) Renditekennzahlen in % 2008/2009 in % 2009/2010 in % 2010/2011 in % 2011/2012 in % I. Immobilien 7,1 6,7 6,6 6,6 -1,1 -0,9 -1,5 -2,0 Nettoertrag 1) 6,0 5,8 5,1 4,6 Wertänderungen 1) 0,8 0,4 0,1 -0,9 Bruttoertrag 1) Bewirtschaftungsaufwand 1) 0,0 -0,2 0,2 0,1 -0,2 -0,2 -0,2 -0,4 Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) 6,6 5,8 5,2 3,4 Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung 2) 7,6 6,5 5,7 3,0 -0,1 -0,2 0,0 0,0 7,5 6,3 5,7 3,0 Liquiditätsrendite 3) 1,5 0,3 0,7 0,5 III. Fondsrendite Ergebnis gesamter Fonds vor Rücknahmeabschlägen und Fondskosten4) 6,1 5,4 5,3 2,9 Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten4) 6,4 5,5 5,4 3,0 Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 5,5 4,5 4,3 1,8 Ausländische Ertragsteuern 1) Ausländische latente Steuern 1) Währungsänderung 2) Gesamtergebnis in Fondswährung 2) II. Liquidität Bezogen auf das gesamte durchschnittliche Immobilienvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres Bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres 3) Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres 4) Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvolumen des jeweiligen Geschäftsjahres 1) 2) Entwicklung der Renditen57 58 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers An die CREDIT SUISSE ASSET MAN­ AGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH hat uns beauftragt, gemäß § 44 Abs. 5 des Investmentgesetzes (InvG) den Jahresbericht des Sondervermögens CS PROPERTY DYNAMIC für das Geschäftsjahr vom 1. September 2011 bis zum 31. August 2012 zu prüfen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter Die Aufstellung des Jahresberichts nach den Vorschriften des InvG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Verantwortung des Abschlussprüfers Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Abs. 5 InvG unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im Jahresbericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahresbericht und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Prüfungsurteil Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht den gesetzlichen Vorschriften. Frankfurt am Main, 2. Oktober 2012 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Warnke Sträßer WirtschaftsprüferWirtschaftsprüfer Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers59 Steuerliche Hinweise für in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Anleger Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2011/2012 erfolgt durch Ausschüttungsbeschluss vom 2. Oktober 2012 am 23. Oktober 2012 in Höhe von EUR 0,75 je Anteil. Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen je Anteil EUR Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen je Anteil EUR Körperschaften § 8b Abs. 1 und 2 KStG je Anteil EUR Körperschaften § 8b Abs. 7 und 8 KStG je Anteil EUR Betrag der Ausschüttung1) darin enthaltene nicht steuerbare Substanzausschüttung 0,5072 0,0000 0,5072 0,0000 0,5072 0,0000 0,5072 0,0000 Betrag der ausgeschütteten Erträge 0,5072 0,5072 0,5072 0,5072 Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge darin enthaltene nicht abzugsfähige Werbungskosten 0,3977 0,0481 0,3977 0,0481 0,3977 0,0481 0,3977 0,0481 Gesamtbetrag der dem Anleger zufließenden Erträge davon ausländische Einkünfte, die aufgrund von DBA steuerfrei sind 0,9049 0,1850 0,9049 0,1850 0,9049 0,1850 0,9049 0,1850 0,1850 0,1850 0,1850 0,1850 20,44 20,44 20,44 20,44 Steuerpflichtiger Anteil der Ausschüttung und Thesaurierung Steuerpflichtiger Anteil der Ausschüttung und Thesaurierung in % 0,7199 79,56 0,7199 79,56 0,7199 79,56 0,7199 79,56 Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer2) Kapitalertragsteuer (25 %) Solidaritätszuschlag (5,5 %) 0,7199 0,1800 0,0099 0,7199 0,1800 0,0099 0,7199 0,1800 0,0099 0,7199 0,1800 0,0099 Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil der Ausschüttung und Thesaurierung Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil der Ausschüttung und Thesaurierung in % etrag der Ausschüttung enthält die investmentrechtliche Ausschüttung in Höhe von Euro 0,7500 pro Anteil zuzüglich gezahlte ausländische Steuern B in Höhe von Euro 0,1147 pro Anteil abzüglich erstatteter ausländischer Steuern in Höhe von Euro 0,3575 pro Anteil. 2) In der Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer ist ein Betrag in Höhe von Euro 0,7031 pro Anteil aus inländischen Mieten enthalten, für den bei ausländischen Anlegern, sowie bei Anteilen in ausländischen Depots, Kapitalertragsteuer einbehalten wird. 1) 60 Steuerliche Hinweise Das Sondervermögen ist als Zweckvermögen von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Die Erträge werden von den Anlegern versteuert. Die Besteuerung hängt davon ab, ob der Anleger die Anteile im Privat- oder im Betriebsvermögen hält. Anteile im Privatvermögen Beim Privatanleger werden die steuerpflichtigen Erträge des Sondervermögens als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Einkommensteuer unterworfen. Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören die vom Sondervermögen ausgeschütteten Erträge, die ausschüttungsgleichen Erträge, der Zwischengewinn sowie der Gewinn aus dem An- und Verkauf von Fondsanteilen, wenn diese nach dem 31. Dezember 2008 erworben wurden bzw. werden. Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Fondsanteilen sind beim Privatanleger steuerfrei. Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger die Anteile auf einem inländischen Depot verwahrt und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile EUR 801,00 bei Einzelveranlagung bzw. EUR 1.602,00 bei Zusammenveranlagung von Ehegatten nicht übersteigen. Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer NV-Bescheinigung. Sofern der Freistellungsauftrag oder die NV-Bescheinigung nicht bzw. nicht rechtzeitig vorgelegt wird, erhält der Anleger auf Antrag von der depotführenden Stelle eine Steuerbescheinigung über den einbehaltenen und abgeführten Steuerabzug und den Solidaritätszuschlag. Der Anleger hat dann die Möglichkeit, den Steuerabzug im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung auf seine persönliche Steuerschuld anrechnen zu lassen. Der Steuerabzug hat grundsätzlich Abgeltungswirkung (sog. Abgeltungsteuer), so dass die Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Bei der Vornahme des Steuerabzugs werden durch die depotführende Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrechnungen vorgenommen und ausländische Quellensteuern angerechnet. Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung, wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der Abgeltungssatz von 25 %. In diesem Fall können die Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug an (sog. Günstigerprüfung). Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt wird), sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von 25 % oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz. Ausgeschüttete oder thesaurierte inländische Mieterträge, Dividenden, Zinsen, sonstige Erträge sowie Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung des Sondervermögens sind für Privatanleger steuerpflichtig. Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien außerhalb der 10-Jahresfrist, die auf der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, sind beim Privatanleger stets steuerfrei. Steuerfrei bleiben auch ausländische Mieterträge und Gewinne aus dem Verkauf ausländischer Immobilien, auf deren Besteuerung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens (Freistellungsmethode) verzichtet hat (Regelfall). Die steuerfreien Erträge wirken sich auch nicht auf den anzuwendenden Steuersatz aus (kein Progressionsvorbehalt). Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die Anrechnungs-Methode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, gelten die Aussagen zur Behandlung von Gewinnen aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung analog. Die in den Herkunftsländern gezahlten Steuern können ggf. auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus Termingeschäften, die auf der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, werden beim Anleger nicht erfasst, solange sie nicht ausgeschüttet werden. Werden Gewinne aus der Veräußerung dieser Wertpapiere und Gewinne aus Termingeschäften ausgeschüttet, sind sie grundsätzlich steuerpflichtig und unterliegen bei Verwahrung der Anteile im Inland dem Steuer- Steuerliche Hinweise61 abzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer), wenn die Wertpapiere nach dem 31. Dezember 2008 angeschafft wurden bzw. die Termingeschäfte nach dem 31. Dezember 2008 eingegangen wurden. Ausgeschüttete Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus Termingeschäften sind steuerfrei, wenn die Wertpapiere auf Ebene des Sondervermögens vor dem 1. Januar 2009 erworben bzw. die Termingeschäfte vor dem 1. Januar 2009 eingegangen wurden. Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind nicht steuerbar. Substanzauskehrungen, die der Anleger während seiner Besitzzeit erhalten hat, sind allerdings dem steuerlichen Ergebnis aus der Veräußerung der Fondsanteile hinzuzurechnen, d.h. sie erhöhen den steuerlichen Gewinn. Werden Anteile am Sondervermögen, die nach dem 31. Dezember 2008 erworben wurden, von einem Privatanleger veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem Abgeltungssatz von 25 %. Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende Stelle den Steuerabzug vor. Der Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) kann durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden. Bei ei- 62 Steuerliche Hinweise ner Veräußerung von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Anteilen ist der Gewinn bei Privatanlegern steuerfrei. Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns sind die Anschaffungskosten um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der Anschaffung und der Veräußerungspreis um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen, damit es nicht zu einer doppelten einkommensteuerlichen Erfassung von Zwischengewinnen kommt. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten Erträge zu kürzen, die der Anleger bereits versteuert hat, damit es auch insoweit nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt. Der Gewinn aus der Veräußerung nach dem 31. Dezember 2008 erworbener Fondsanteile ist insoweit steuerfrei, als er auf die während der Besitzzeit im Fonds entstandenen, noch nicht auf der Anlegerebene erfassten, DBA-steuerfreien Erträge zurückzuführen ist (besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn). Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils. Für Anleger, die ihre Anteile nach dem 31. Dezember 2008 erworben haben, wird der Veräußerungsgewinn um die steuerfrei ausgeschütteten Erträge erhöht, die aus Wertpapieren und Termingeschäften stammen, die der Fonds vor dem 1. Januar 2009 erworben hat bzw. abgeschlossen wurden. Bei Fonds, bei denen eine Mindestanlagesumme von EUR 100.000,00 oder mehr vorgeschrieben ist oder die Beteiligung natürlicher Personen von der Sachkunde der Anleger abhängig ist, gilt für die Veräußerung oder Rückgabe von Anteilen, die nach dem 9. November 2007 und vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, folgende Regelung: Der Gewinn aus der Veräußerung oder Rückgabe solcher Anteile unterliegt grundsätzlich dem Abgeltungsteuersatz von 25 %. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf oder der Rückgabe der Anteile ist in diesem Fall jedoch auf den Betrag der auf Fondsebene thesaurierten Gewinne aus der Veräußerung von nach dem 31. Dezember 2008 erworbenen Wertpapieren und der auf Fondsebene thesaurierten Gewinne aus nach dem 31. Dezember 2008 eingegangenen Termingeschäften begrenzt. Für das abgelaufene Geschäftsjahr betragen die thesaurierten Gewinne aus der Veräußerung von nach dem 31. Dezember 2008 erworbenen Wertpapieren und der auf Fondsebene thesaurierten Gewinne aus nach dem 31. Dezember 2008 eingegangenen Termingeschäften EUR 0,00 pro Anteil. Anteile im Betriebsvermögen Sofern sich die Anteile im Betriebsvermögen befinden, werden die Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich erfasst. Inländische Mieterträge, Zinsen und zins­ ähnliche Erträge sind beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig. Dies gilt unabhängig davon, ob diese Erträge thesauriert oder ausgeschüttet werden. Die zu versteuernden Zinsen können im Rahmen der Zinsschrankenregelung nach § 4h EStG berücksichtigt werden. Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs. Bei Mieterträgen aus ausländischen Immobilien verzichtet Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anlegern, die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der Progressionsvorbehalt teilweise zu beachten. Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf die deutsche Einkommen- oder Körperschaftsteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Thesaurierte Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer Immobilien sind beim Anleger steuerlich unbeachtlich, soweit sie nach Ablauf von 10 Jahren seit der Anschaffung der Immobilie auf Fondsebene erzielt werden. Die Gewinne werden erst bei ihrer Ausschüttung steuerpflichtig. Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer Immobilien innerhalb der 10-Jahresfrist sind bei Thesaurierung bzw. Ausschüttung steuerlich auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Dabei sind die Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien in vollem Umfang steuerpflichtig. Bei Gewinnen aus dem Verkauf ausländischer Immobilien verzichtet Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anlegern, die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der Progressionsvorbehalt zu beachten. Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf die deutsche Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden NVBescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs. Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus Termingeschäften sind beim Anleger steuerlich unbeachtlich, wenn sie thesauriert werden. Werden diese Gewinne ausgeschüttet, sind sie auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Veräußerungsgewinne aus Renten/ Kapitalforderungen und Gewinne aus Termingeschäften sind in voller Höhe steuerpflichtig. Ausgeschüttete Wertpapierveräußerungsgewinne und ausgeschüttete Termingeschäftsgewinne unterliegen grundsätzlich dem Steuerabzug in Höhe von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Dies gilt nicht für Gewinne aus der Veräußerung von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Wertpapieren und für Gewinne aus vor dem 1. Januar 2009 eingegangenen Termingeschäften. Die auszahlende Stelle nimmt dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist oder diese Kapitalerträge Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck erklärt wird. Steuerliche Hinweise63 Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind nicht steuerbar. Dies bedeutet für einen bilanzierenden Anleger, dass die Substanzauskehrungen in der Handelsbilanz ertragswirksam zu vereinnahmen sind, in der Steuerbilanz aufwandswirksam ein passiver Ausgleichsposten zu bilden ist und damit technisch die historischen Anschaffungskosten steuerneutral gemindert werden. Alternativ können die fortgeführten Anschaffungskosten um den anteiligen Betrag der Substanzauskehrung vermindert werden. Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen sind für betriebliche Anleger steuerfrei, soweit es sich um noch nicht zugeflossene oder noch nicht als zugeflossen geltende ausländische Mieten und realisierte und nicht realisierte Gewinne des Sondervermögens aus ausländischen Immobilien handelt, sofern Deutschland auf die Besteuerung verzichtet hat (so genannter Immobiliengewinn). Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils. Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen sind für Körperschaften zudem steuerfrei, soweit die Gewinne aus noch nicht zugeflossenen oder noch nicht als zugeflossen geltenden Dividenden und aus realisierten und nicht realisierten Gewinnen des Sondervermögens aus inund ausländischen Immobilienkapitalge- 64 Steuerliche Hinweise sellschaften herrühren (so genannter Aktiengewinn). 5 % des steuerfreien Veräußerungsgewinns gelten bei Körperschaften als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe und sind somit steuerpflichtig. Von Einzelunternehmen sind diese Veräußerungsgewinne zu 60 % zu versteuern. Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Aktiengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils. Negative steuerliche Erträge Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleichartigen positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens, werden diese steuerlich auf Ebene des Sondervermögens vorgetragen. Diese können auf Ebene des Sondervermögens mit künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträgen der Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurechnung der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim Anleger bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer erst in dem Veranlagungszeitraum (Steuerjahr) aus, in dem das Geschäftsjahr des Sondervermögens endet bzw. die Ausschüttung für das Geschäftsjahr des Sondervermögens erfolgt, für das die negativen steuerlichen Erträge auf Ebene des Sondervermögens verrechnet werden. Eine frühere Geltendmachung bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer des Anlegers ist nicht möglich. Kirchensteuer Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den Steuerabzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft, der der Kirchensteuerpflichtige angehört, als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben. Zu diesem Zweck hat der Kirchensteuerpflichtige dem Abzugsverpflichteten in einem schriftlichen Antrag seine Religionsangehörigkeit zu benennen. Ehegatten haben in dem Antrag zudem zu erklären, in welchem Verhältnis der auf jeden Ehegatten entfallende Anteil der Kapitalerträge zu den gesamten Kapitalerträgen der Ehegatten steht, damit die Kirchensteuer entsprechend diesem Verhältnis aufgeteilt, einbehalten und abgeführt werden kann. Wird kein Aufteilungsverhältnis angegeben, erfolgt eine Aufteilung nach Köpfen. Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt. Ausländische Quellensteuer Auf die ausländischen Erträge des Sondervermögens wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten. Die Kapitalanlagegesellschaft kann die anrechenbare Quellensteuer auf der Ebene des Sondervermögens wie Werbungskosten abziehen. In diesem Fall ist die ausländische Quellensteuer auf Anleger­ ebene weder anrechenbar noch abzugsfähig. Übt die Kapitalanlagegesellschaft ihr Wahlrecht zum Abzug der ausländischen Quellensteuer auf Fondsebene nicht aus, dann wird die anrechenbare Quellensteuer bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt. Ertragsausgleich Auf Erträge entfallende Teile des Ausgabepreises für ausgegebene Anteile, die zur Ausschüttung herangezogen werden können (Ertragsausgleichsverfahren), sind steuerlich so zu behandeln wie die Erträge, auf die diese Teile des Ausgabepreises entfallen. Zwischengewinnbesteuerung Zwischengewinne sind die im Verkaufsoder Rückgabepreis enthaltenen Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene Zinsen sowie Gewinne aus der Veräußerung von nicht in § 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG genannten Kapitalforderungen, die vom Fonds noch nicht ausgeschüttet oder thesauriert und infolgedessen beim Anleger noch nicht steuerpflichtig wurden (etwa Stückzinsen aus festverzinslichen Wertpapieren vergleichbar). Der vom Sondervermögen erwirtschaftete Zwischengewinn ist bei Rückgabe oder Verkauf der Anteile durch Steuerinländer einkommensteuerpflichtig. Der Steuerabzug auf den Zwischengewinn beträgt 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Der bei Erwerb von Anteilen gezahlte Zwischengewinn kann von Privatanlegern im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich als negative Einnahme abgesetzt werden, wenn ein Ertragsausgleich durchgeführt wird und sowohl bei der Veröffentlichung des Zwischengewinn als auch im Rahmen der von den Berufsträgern zu bescheinigenden Steuerdaten auf die Durchführung des Ertragsausgleichsverfahrens hingewiesen wird. Der Zwischengewinn wird bereits beim Steuerabzug steuermindernd berücksichtigt. Bei betrieblichen Anlegern ist der gezahlte Zwischengewinn unselbständiger Teil der Anschaffungskosten, die nicht zu korrigieren sind. Bei Rückgabe oder Veräußerung des Investmentanteils durch den betrieblichen Anleger bildet der Zwischengewinn einen unselbständigen Teil des Veräußerungserlöses, der nicht zu korrigieren ist. Die Zwischengewinne können regelmäßig auch den Abrechnungen sowie den Erträgnisaufstellungen der Banken entnommen werden. Gesonderte Feststellung, Außenprüfung Die Besteuerungsgrundlagen, die auf Ebene des Sondervermögens ermittelt werden, sind gesondert festzustellen. Hierzu hat die Investmentgesellschaft beim zuständigen Finanzamt eine Feststellungserklärung abzugeben. Änderungen der Feststellungserklärungen, z.B. anlässlich einer Außenprüfung (§ 11 Abs. 3 InvStG) der Finanzverwaltung, werden für das Geschäftsjahr wirksam, in dem die geänderte Feststellung unanfechtbar geworden ist. Die steuerliche Zurechnung dieser geänderten Feststellung beim Anleger erfolgt dann zum Ende dieses Geschäftsjahres bzw. am Ausschüttungstag bei der Ausschüttung für dieses Geschäftsjahr. Damit treffen die Bereinigungen von Fehlern wirtschaftlich die Anleger, die zum Zeitpunkt der Fehlerbereinigung an dem Sondervermögen beteiligt sind. Die steuerlichen Auswirkungen können für diese Anleger entweder positiv oder negativ sein. Steuerliche Hinweise65 Steuerausländer Verwahrt ein Steuerausländer Anteile an ausschüttenden Sondervermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden Stelle (Depotfall), wird vom Steuerabzug auf Zinsen, zinsähnliche Erträge, Wertpapierveräußerungsgewinne, Termingeschäftsgewinne und ausländische Dividenden Abstand genommen, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft nachweist. Sofern die Ausländereigenschaft der depotführenden Stelle nicht bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs gemäß § 37 Abs. 2 AO zu beantragen. Zuständig ist das Betriebsstättenfinanzamt der depotführenden Stelle. Für inländische Dividenden erfolgt hingegen ein Steuerabzug. Auch für inländische Mieten und Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung erfolgt ein Steuerabzug. Inwieweit eine Anrechnung oder Erstattung dieses Steuerabzugs für den ausländischen Anleger möglich ist, hängt von dem zwischen dem Sitzstaat des Anlegers und der Bundesrepublik Deutschland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen ab. Eine DBAErstattung der Kapitalertragsteuer auf inländische Dividenden, inländische Mieten und Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung erfolgt über das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) in Bonn. 66 Steuerliche Hinweise EU-Zinsrichtlinie/Zinsinformationsverordnung Die Zinsinformationsverordnung (kurz ZIV), mit der die Richtlinie 2003/48/EG des Rates vom 3. Juni 2003, ABL. EU Nr. L 157 S. 38 umgesetzt wird, soll grenzüberschreitend die effektive Besteuerung von Zinserträgen natürlicher Personen im Gebiet der EU sicherstellen. Mit einigen Drittstaaten (insbesondere mit der Schweiz, Liechtenstein, Channel Islands, Monaco und Andorra) hat die EU Abkommen abgeschlossen, die der EU-Zinsrichtlinie weitgehend entsprechen. Dazu werden grundsätzlich Zinserträge, die eine im europäischen Ausland oder bestimmten Drittstaaten ansässige natürliche Person von einem deutschen Kreditinstitut (das insoweit als Zahlstelle handelt) gutgeschrieben erhält, von dem deutschen Kreditinstitut an das Bundeszentralamt für Steuern und von dort aus letztlich an die ausländischen Wohnsitzfinanzämter gemeldet. Entsprechend werden grundsätzlich Zinserträge, die eine natürliche Person in Deutschland von einem ausländischen Kreditinstitut im europäischen Ausland oder in bestimmten Drittstaaten erhält, von dem ausländischen Kreditinstitut letztlich an das deutsche Wohnsitzfinanzamt gemeldet. Alternativ behalten einige ausländische Staaten Quellensteuern ein, die in Deutschland anrechenbar sind. Konkret betroffen sind folglich die innerhalb der Europäischen Union bzw. in den beigetretenen Drittstaaten ansässigen Privatanleger, die grenzüberschreitend in einem anderen EU-Land ihr Depot oder Konto führen und Zinserträge erwirtschaften. U.a. Luxemburg und die Schweiz haben sich verpflichtet, von den Zinserträgen eine Quellensteuer i.H.v. 35 % einzubehalten. Der Anleger erhält im Rahmen der steuerlichen Dokumentation eine Bescheinigung, mit der er sich die abgezogenen Quellensteuern im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung anrechnen lassen kann. Alternativ hat der Privatanleger die Möglichkeit, sich vom Steuerabzug im Ausland befreien zu lassen, indem er eine Ermächtigung zur freiwilligen Offenlegung seiner Zinserträge gegenüber dem ausländischen Kreditinstitut abgibt, die es dem Institut gestattet, auf den Steuerabzug zu verzichten und stattdessen die Erträge an die gesetzlich vorgegebenen Finanzbehörden zu melden. Nach der ZIV ist von der Kapitalanlagegesellschaft für jeden in- und ausländischen Fonds anzugeben, ob er der ZIV unterliegt (in scope) oder nicht (out of scope). Für diese Beurteilung enthält die ZIV zwei wesentliche Anlagegrenzen. Wenn das Vermögen eines Fonds aus höchstens 15 % Forderungen im Sinne der ZIV besteht, haben die Zahlstellen, die letztendlich auf die von der Kapitalanlagegesellschaft gemeldeten Daten zurückgreifen, keine Meldungen an das Bundeszentralamt für Steuern zu versenden. Ansonsten löst die Überschreitung der 15 %-Grenze eine Meldepflicht der Zahlstellen an das Bundeszentralamt für Steuern über den in der Ausschüttung enthaltenen Zinsanteil aus. Bei Überschreiten der 25 %Grenze ist auch der in der Rückgabe oder Veräußerung der Fondsanteile enthaltene Zinsanteil zu melden. Handelt es sich um einen ausschüttenden Fonds, so ist zusätzlich im Falle der Ausschüttung der darin enthaltene Zinsanteil an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Handelt es sich um einen thesaurierenden Fonds, erfolgt eine Meldung konsequenterweise nur im Falle der Rückgabe oder Veräußerung des Fondsanteils. Das Vermögen des Sondervermögens CS PROPERTY DYNAMIC besteht zum Geschäftsjahresende zu unter 15 % aus Forderungen im Sinne der ZIV. Beschränkte Steuerpflicht in Österreich Der CS PROPERTY DYNAMIC hält österreichische Immobilien. Durch das österreichische Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) besteht in Österreich für alle nicht in Österreich ansässigen Anleger des CS PROPERTY DYNAMIC eine beschränkte Steuerpflicht für die Gewinne, die der CS PROPERTY DYNAMIC mit den österreichischen Immobilien erzielt. Der Besteuerung in Österreich unterliegen grundsätzlich die laufenden Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die realisierten oder unrealisierten Gewinne aus der jährlichen Bewertung der österreichischen Immobilien (Aufwertungsgewinne). Die auf einen Anteil entfallenden österreichischen Einkünfte betragen für die Ausschüttung des Geschäftsjahres 2011/ 2012 EUR 0,8465. Dieser Betrag ist mit der vom Anleger gehaltenen Anzahl von Anteilen zu multiplizieren und ggf. in Österreich zu erklären. Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger. Für natürliche Personen beträgt der österreichische Steuersatz für diese Einkünfte 25 %. Erzielt ein Privatanleger pro Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000,00 in Österreich der Besteuerung unterliegende Einkünfte, muss er in Österreich keine Steuererklärung abgeben und die Einkünfte bleiben steuerfrei. Bei Überschreiten dieser Grenze oder nach Aufforderung durch das österreichische Finanzamt ist jedoch in Österreich eine Steuererklärung abzugeben. Für Körperschaften beträgt der Steuersatz ebenfalls 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt es für diese Anleger keinen gesetzlichen Freibetrag. Aus diesem Grund ist grundsätzlich die Verpflichtung zur Abgabe der Steuererklärung in Österreich gegeben. Pensionskassen, die Anteile am CS PROPERTY DYNAMIC halten, können von der beschränkten Steuerpflicht in Österreich befreit sein, wenn sie mit österreichischen Pensionskassen vergleichbar sind. Örtlich zuständig für die Veranlagung von beschränkt Steuerpflichtigen ist das Finanzamt Wien 1/23. Hinweis: Die steuerlichen Hinweise beinhalten die Rechtslage bis zum 31. August 2012. Sie richten sich ausschließlich an in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert. Die steuerlichen Hinweise erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und können keinen Ersatz für eine steuerliche Beratung darstellen. Dem ausländischen Anleger empfehlen wir, sich vor Erwerb von Anteilen mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen und mögliche steuerliche Konsequenzen aus dem Anteilserwerb in seinem Heimatland individuell zu klären. Steuerliche Hinweise67 Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG für das Immobilien-Sondervermögen CS PROPERTY DYNAMIC § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 Ausschüttung zzgl. gezahlte ausländische Steuern abzgl. erstattete ausländische Steuern 1a) Betrag der Ausschüttungen 1a aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 1a bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge davon echte Substanzbeträge davon ausgeschüttete Liquidität in Form von AfA (neg. Thesaurierung) 2. Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge 1b) Betrag der ausgeschütteten Erträge Summe der beim Anleger zufließenden Erträge 1c) im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen Erträgen enthaltene 1c aa) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 1 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG 1c bb) Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG 1c cc) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2a InvStG (Zinsschranke) 1c dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 1c ee) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge i. S. d. § 20 EStG sind 1c ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 InvStG in der am 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung 1c gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG, für die die Bundesrepublik Deutschland aufgrund eines DBA auf die Ausübung des Besteuerungsrechts verzichtet hat 1c hh) in 1 c) gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen 1c ii) ausländische Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, auf die tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde oder als einbehalten gilt, sofern die ausländ. Quellensteuern nicht nach § 4 Abs. 4 InvStG als Werbungskosten abgezogen wurden 1c jj) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 und 2 KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 1c kk) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, die nach einem DBA zur Anrechnung einer als gezahlt geltenden (fiktiven) Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 1c ll) in 1 c) kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 68 Steuerliche Hinweise Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in EUR 0,7500 0,1147 0,3575 0,5072 0,0000 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in EUR 0,7500 0,1147 0,3575 0,5072 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,3977 0,5072 0,9049 0,3977 0,5072 0,9049 0,3977 0,5072 0,9049 0,3977 0,5072 0,9049 – 0,0000 0,0000 – – 0,0000 0,0000 – – 0,0000 0,0168 – 0,0168 – 0,0168 – 0,0000 0,0000 0,0000 – 0,0000 – – – 0,1850 0,1850 0,1850 0,1850 0,0000 0,0000 – – 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 – 0,0000 0,0000 – 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 – 0,0000 0,0000 – Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in EUR EUR 0,7500 0,7500 0,1147 0,1147 0,3575 0,3575 0,5072 0,5072 0,0000 0,0000 § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 1d) den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigenden Teil der Ausschüttung 1d aa) i. S. d. § 7 Abs. 1, 2 und 4 InvStG 1d bb) i. S. d. § 7 Abs. 3 InvStG davon Erträge i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 InvStG (inländische Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus inländischen Immobilienvermögen) 1d cc) i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 5 InvStG, soweit in 1. d) aa) enthalten 1e)(weggefallen) 1f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten Erträgen enthaltenen Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG entfällt und 1f aa) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs.1 EStG oder einem DBA anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde1) 1f bb) in 1 f) aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 und 2 des KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 1f cc) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde, 1f dd) in 1 f) cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist, 1f ee) der nach einem DBA als gezahlt gilt und nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. diesem Abkommen fiktiv anrechenbar ist1) 1f ff) in 1 f) ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 und 2 des KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 1g) den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung, 1h) die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres 1i) nicht abzugsfähige Werbungskosten i. S. d. § 3 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 InvStG (in Abs. 1 Nr. 2 enthalten) Zusatz durch AfA aus Vorjahren gedeckter Betrag der Substanzausschüttung 1) Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in EUR 0,7199 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in EUR 0,7199 0,0168 0,7031 0,7031 0,0168 0,7031 0,7031 0,0168 0,7031 0,7031 0,0168 0,7031 0,7031 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 – 0,0000 0,0000 – 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 – 0,0000 0,0000 – 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 – 0,0000 0,0000 – 2,7522 2,7522 2,7522 2,7522 -0,2428 -0,2428 -0,2428 -0,2428 0,0481 0,0481 0,0481 0,0481 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in EUR EUR 0,7199 0,7199 Der Ausweis der ausländischen anrechenbaren (fiktiven) Quellensteuer erfolgt beim Privatanleger vor Beachtung der Höchstbetragsberechnung Steuerliche Hinweise69 70 Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) über die Prüfung der steuerlichen Angaben für das Investmentvermögen CS PROPERTY DYNAMIC für den Zeitraum vom 1. September 2011 bis 31. August 2012 An die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH (nachfolgend: die Gesellschaft): Die Gesellschaft hat uns beauftragt, gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) zu prüfen, ob die von der Gesellschaft für das Investmentvermögen für den genannten Zeitraum zu veröffentlichenden Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden und in die Ermittlung Werte aus einem Ertragsausgleich eingegangen sind. Die Verantwortung für die Ermittlung der steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG in Verbindung mit den Vorschriften des deutschen Steuerrechts liegt bei den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Die Ermittlung beruht auf der Buchführung/den Aufzeichnungen und dem Jahresbericht nach § 44 Abs. 1 InvG für den betreffenden Zeitraum. Sie besteht aus einer Überleitungsrechnung aufgrund steuerlicher Vorschriften und der Zusammenstellung der zur Bekanntmachung bestimmten steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an anderen Investmentvermögen (Zielfonds) investiert hat, verwendet sie die ihr für diese Zielfonds vorliegenden steuerlichen Angaben. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung abzugeben, ob die von der Gesellschaft nach den Vorschriften des InvStG zu veröffentlichenden Angaben in Übereinstimmung mit den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden. Unsere Prüfung erfolgt auf der Grundlage der von einem Abschlussprüfer nach § 44 Abs. 5 InvG geprüften Buchführung/Aufzeichnungen und des geprüften Jahresberichtes. Unserer Beurteilung unterliegen die darauf beruhende Überleitungsrechnung und die zur Bekanntmachung bestimmten Angaben. Unsere Prüfung erstreckt sich insbesondere auf die steuerliche Qualifikation von Kapitalanlagen, von Erträgen und Aufwendungen einschließlich deren Zuordnung als Werbungskosten sowie sonstiger steuerlicher Aufzeichnungen. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an Zielfonds investiert hat, beschränkte sich unsere Prüfung auf die korrekte Übernahme der für diese Zielfonds von anderen zur Verfügung gestellten steuerlichen Angaben durch die Gesellschaft nach Maßgabe vorliegender Bescheinigungen. Die entsprechenden steuerlichen Angaben wurden von uns nicht geprüft. Wir haben unsere Prüfung unter entsprechender Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass mit hinreichender Sicherheit beurteilt werden kann, ob die Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG frei von wesentlichen Fehlern sind. Bei der Fest­ legung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Investmentvermögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des auf die Ermittlung der Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG bezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die steuerlichen Angaben überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst auch eine Beurteilung der Auslegung der angewandten Steuergesetze durch die Gesellschaft. Die von der Gesellschaft gewählte Auslegung ist dann nicht zu beanstanden, wenn sie in vertretbarer Weise auf Gesetzesbegründungen, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur und veröffentlichte Auffassungen der Finanzverwaltung gestützt werden konnte. Wir weisen darauf hin, dass eine künftige Rechtsentwicklung oder insbesondere neue Erkenntnisse aus der Rechtsprechung eine andere Beurteilung der von der Gesellschaft vertretenen Auslegung notwendig machen können. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Auf dieser Grundlage bescheinigen wir der Gesellschaft nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG, dass die Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden und in die Ermittlung Werte aus einem Ertragsausgleich eingegangen sind. Frankfurt, den 2. Oktober 2012 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Stefan Schmidt ppa. Jennyfer Schneider RechtsanwaltSteuerberaterin Steuerberater Steuerliche Hinweise71 Immobilien-, Aktien- und Zwischengewinn (vom 1. September 2011 bis 31. August 2012) gültig am Immobiliengewinn1) Aktiengewinn1) Zwischengewinn pro Anteil in EUR2) gültig am Immobiliengewinn1) Aktiengewinn1) Zwischengewinn pro Anteil in EUR2) 01.09.2011 8,90% 0,00% 0,14 31.10.2011 8,85% 0,00% 0,01 02.09.2011 8,91% 0,00% 0,14 01.11.2011 8,87% 0,00% 0,01 05.09.2011 8,94% 0,00% 0,14 02.11.2011 8,88% 0,00% 0,01 06.09.2011 8,95% 0,00% 0,14 03.11.2011 8,88% 0,00% 0,01 07.09.2011 8,94% 0,00% 0,14 04.11.2011 8,88% 0,00% 0,01 08.09.2011 8,94% 0,00% 0,14 07.11.2011 8,91% 0,00% 0,01 09.09.2011 8,96% 0,00% 0,14 08.11.2011 8,62% 0,00% 0,01 12.09.2011 8,99% 0,00% 0,14 09.11.2011 8,62% 0,00% 0,01 13.09.2011 9,00% 0,00% 0,14 10.11.2011 8,64% 0,00% 0,01 14.09.2011 9,00% 0,00% 0,14 11.11.2011 8,63% 0,00% 0,01 15.09.2011 9,00% 0,00% 0,14 14.11.2011 8,65% 0,00% 0,01 16.09.2011 9,00% 0,00% 0,14 15.11.2011 8,66% 0,00% 0,01 19.09.2011 9,03% 0,00% 0,14 16.11.2011 8,67% 0,00% 0,01 20.09.2011 9,04% 0,00% 0,14 17.11.2011 8,67% 0,00% 0,01 21.09.2011 9,04% 0,00% 0,14 18.11.2011 8,68% 0,00% 0,01 22.09.2011 9,05% 0,00% 0,14 21.11.2011 8,70% 0,00% 0,01 23.09.2011 9,05% 0,00% 0,14 22.11.2011 8,70% 0,00% 0,01 26.09.2011 9,08% 0,00% 0,14 23.11.2011 8,71% 0,00% 0,01 27.09.2011 9,08% 0,00% 0,14 24.11.2011 8,72% 0,00% 0,01 28.09.2011 9,08% 0,00% 0,14 25.11.2011 8,73% 0,00% 0,01 29.09.2011 9,08% 0,00% 0,14 28.11.2011 8,73% 0,00% 0,01 30.09.2011 9,09% 0,00% 0,14 29.11.2011 8,73% 0,00% 0,01 04.10.2011 9,09% 0,00% 0,15 30.11.2011 8,72% 0,00% 0,01 05.10.2011 9,09% 0,00% 0,15 01.12.2011 8,73% 0,00% 0,01 06.10.2011 9,10% 0,00% 0,15 02.12.2011 8,73% 0,00% 0,01 07.10.2011 9,10% 0,00% 0,15 05.12.2011 8,75% 0,00% 0,01 10.10.2011 9,10% 0,00% 0,15 06.12.2011 8,76% 0,00% 0,01 11.10.2011 8,49% 0,00% 0,15 07.12.2011 8,77% 0,00% 0,01 12.10.2011 8,46% 0,00% 0,15 08.12.2011 8,78% 0,00% 0,01 13.10.2011 8,47% 0,00% 0,15 09.12.2011 8,79% 0,00% 0,01 14.10.2011 8,48% 0,00% 0,15 12.12.2011 8,81% 0,00% 0,01 17.10.2011 8,49% 0,00% 0,15 13.12.2011 8,82% 0,00% 0,01 18.10.2011 8,51% 0,00% 0,15 14.12.2011 8,84% 0,00% 0,01 19.10.2011 8,51% 0,00% 0,15 15.12.2011 8,84% 0,00% 0,01 20.10.2011 8,52% 0,00% 0,15 16.12.2011 8,85% 0,00% 0,01 21.10.2011 8,53% 0,00% 0,15 19.12.2011 8,83% 0,00% 0,01 24.10.2011 8,55% 0,00% 0,15 20.12.2011 8,85% 0,00% 0,01 25.10.2011 8,87% 0,00% 0,01 21.12.2011 8,85% 0,00% 0,01 26.10.2011 8,88% 0,00% 0,01 22.12.2011 8,85% 0,00% 0,01 27.10.2011 8,88% 0,00% 0,01 23.12.2011 8,85% 0,00% 0,01 28.10.2011 8,78% 0,00% 0,01 27.12.2011 8,85% 0,00% 0,01 72 Steuerliche Hinweise gültig am Immobiliengewinn1) Aktiengewinn1) Zwischengewinn pro Anteil in EUR2) gültig am Immobiliengewinn1) Aktiengewinn1) Zwischengewinn pro Anteil in EUR2) 28.12.2011 8,84% 0,00% 0,01 28.02.2012 7,18% 0,00% 0,01 29.12.2011 8,84% 0,00% 0,01 29.02.2012 7,32% 0,00% 0,01 30.12.2011 8,81% 0,00% 0,01 01.03.2012 7,33% 0,00% 0,01 02.01.2012 6,82% 0,00% 0,01 02.03.2012 7,34% 0,00% 0,01 03.01.2012 6,83% 0,00% 0,01 05.03.2012 7,35% 0,00% 0,01 04.01.2012 6,83% 0,00% 0,01 06.03.2012 7,35% 0,00% 0,01 05.01.2012 6,89% 0,00% 0,01 07.03.2012 7,36% 0,00% 0,01 06.01.2012 6,90% 0,00% 0,01 08.03.2012 7,36% 0,00% 0,01 09.01.2012 6,92% 0,00% 0,01 09.03.2012 7,37% 0,00% 0,01 10.01.2012 6,92% 0,00% 0,01 12.03.2012 7,36% 0,00% 0,01 11.01.2012 6,93% 0,00% 0,01 13.03.2012 7,37% 0,00% 0,01 12.01.2012 6,94% 0,00% 0,01 14.03.2012 7,37% 0,00% 0,01 13.01.2012 6,94% 0,00% 0,01 15.03.2012 7,38% 0,00% 0,01 16.01.2012 6,97% 0,00% 0,01 16.03.2012 7,38% 0,00% 0,01 17.01.2012 6,97% 0,00% 0,01 19.03.2012 7,38% 0,00% 0,01 18.01.2012 6,98% 0,00% 0,01 20.03.2012 7,38% 0,00% 0,01 19.01.2012 6,98% 0,00% 0,01 21.03.2012 7,40% 0,00% 0,01 20.01.2012 6,99% 0,00% 0,01 22.03.2012 7,40% 0,00% 0,01 23.01.2012 7,01% 0,00% 0,01 23.03.2012 7,41% 0,00% 0,01 24.01.2012 7,02% 0,00% 0,01 26.03.2012 7,40% 0,00% 0,01 25.01.2012 7,02% 0,00% 0,01 27.03.2012 7,41% 0,00% 0,01 26.01.2012 7,03% 0,00% 0,01 28.03.2012 7,41% 0,00% 0,01 27.01.2012 7,02% 0,00% 0,01 29.03.2012 7,42% 0,00% 0,01 30.01.2012 7,04% 0,00% 0,01 30.03.2012 7,42% 0,00% 0,01 31.01.2012 7,04% 0,00% 0,01 02.04.2012 7,43% 0,00% 0,01 01.02.2012 7,05% 0,00% 0,01 03.04.2012 7,43% 0,00% 0,01 02.02.2012 7,05% 0,00% 0,01 04.04.2012 7,44% 0,00% 0,01 03.02.2012 7,06% 0,00% 0,01 05.04.2012 7,44% 0,00% 0,01 06.02.2012 7,08% 0,00% 0,01 10.04.2012 7,42% 0,00% 0,01 07.02.2012 7,09% 0,00% 0,01 11.04.2012 7,42% 0,00% 0,01 08.02.2012 7,09% 0,00% 0,01 12.04.2012 7,43% 0,00% 0,01 09.02.2012 7,10% 0,00% 0,01 13.04.2012 7,43% 0,00% 0,01 10.02.2012 7,11% 0,00% 0,01 16.04.2012 7,42% 0,00% 0,01 13.02.2012 7,12% 0,00% 0,01 17.04.2012 7,42% 0,00% 0,01 14.02.2012 7,12% 0,00% 0,01 18.04.2012 7,42% 0,00% 0,01 15.02.2012 7,13% 0,00% 0,01 19.04.2012 7,42% 0,00% 0,01 16.02.2012 7,14% 0,00% 0,01 20.04.2012 7,42% 0,00% 0,01 17.02.2012 7,14% 0,00% 0,01 23.04.2012 7,41% 0,00% 0,01 20.02.2012 7,16% 0,00% 0,01 24.04.2012 7,41% 0,00% 0,01 21.02.2012 7,17% 0,00% 0,01 25.04.2012 7,40% 0,00% 0,01 22.02.2012 7,17% 0,00% 0,01 26.04.2012 7,40% 0,00% 0,01 23.02.2012 7,17% 0,00% 0,01 27.04.2012 6,83% 0,00% 0,01 24.02.2012 7,17% 0,00% 0,01 30.04.2012 6,82% 0,00% 0,01 27.02.2012 7,17% 0,00% 0,01 02.05.2012 6,84% 0,00% 0,01 Steuerliche Hinweise73 gültig am Immobiliengewinn1) Aktiengewinn1) Zwischengewinn pro Anteil in EUR2) gültig am Immobiliengewinn1) Aktiengewinn1) Zwischengewinn pro Anteil in EUR2) 03.05.2012 6,84% 0,00% 0,01 04.05.2012 6,85% 0,00% 0,01 09.07.2012 7,49% 0,00% 0,01 10.07.2012 7,50% 0,00% 07.05.2012 6,84% 0,00% 0,01 0,01 11.07.2012 7,51% 0,00% 0,01 08.05.2012 6,84% 0,00% 0,01 12.07.2012 7,51% 0,00% 0,01 09.05.2012 10.05.2012 6,85% 0,00% 0,01 13.07.2012 7,51% 0,00% 0,01 6,86% 0,00% 0,01 16.07.2012 7,50% 0,00% 11.05.2012 0,01 6,76% 0,00% 0,01 17.07.2012 7,49% 0,00% 0,01 14.05.2012 6,77% 0,00% 0,01 18.07.2012 7,50% 0,00% 0,01 15.05.2012 6,78% 0,00% 0,01 19.07.2012 7,50% 0,00% 0,01 16.05.2012 6,78% 0,00% 0,01 20.07.2012 7,51% 0,00% 0,01 18.05.2012 7,20% 0,00% 0,01 23.07.2012 7,52% 0,00% 0,01 21.05.2012 7,20% 0,00% 0,01 24.07.2012 7,52% 0,00% 0,01 22.05.2012 7,19% 0,00% 0,01 25.07.2012 7,53% 0,00% 0,01 23.05.2012 7,19% 0,00% 0,01 26.07.2012 7,53% 0,00% 0,01 24.05.2012 7,21% 0,00% 0,01 27.07.2012 7,54% 0,00% 0,01 25.05.2012 7,21% 0,00% 0,01 30.07.2012 7,51% 0,00% 0,01 29.05.2012 7,20% 0,00% 0,01 31.07.2012 7,51% 0,00% 0,01 30.05.2012 7,20% 0,00% 0,01 01.08.2012 7,52% 0,00% 0,01 31.05.2012 7,20% 0,00% 0,01 02.08.2012 7,51% 0,00% 0,01 01.06.2012 7,21% 0,00% 0,01 03.08.2012 7,52% 0,00% 0,01 04.06.2012 7,22% 0,00% 0,01 06.08.2012 7,54% 0,00% 0,01 05.06.2012 7,23% 0,00% 0,01 07.08.2012 7,54% 0,00% 0,01 06.06.2012 7,23% 0,00% 0,01 08.08.2012 7,53% 0,00% 0,01 08.06.2012 7,25% 0,00% 0,01 09.08.2012 7,54% 0,00% 0,01 11.06.2012 7,26% 0,00% 0,01 10.08.2012 7,54% 0,00% 0,01 12.06.2012 7,27% 0,00% 0,01 13.08.2012 7,53% 0,00% 0,01 13.06.2012 7,27% 0,00% 0,01 14.08.2012 7,54% 0,00% 0,01 14.06.2012 7,29% 0,00% 0,01 15.08.2012 7,54% 0,00% 0,01 15.06.2012 7,33% 0,00% 0,01 16.08.2012 7,55% 0,00% 0,01 18.06.2012 7,33% 0,00% 0,01 17.08.2012 7,54% 0,00% 0,01 19.06.2012 7,33% 0,00% 0,01 20.08.2012 7,55% 0,00% 0,01 20.06.2012 7,34% 0,00% 0,01 21.08.2012 7,54% 0,00% 0,01 21.06.2012 7,34% 0,00% 0,01 22.08.2012 7,55% 0,00% 0,01 22.06.2012 7,34% 0,00% 0,01 23.08.2012 7,55% 0,00% 0,01 25.06.2012 7,36% 0,00% 0,01 24.08.2012 7,61% 0,00% 0,01 26.06.2012 7,39% 0,00% 0,01 27.08.2012 7,62% 0,00% 0,01 27.06.2012 7,39% 0,00% 0,01 28.08.2012 7,64% 0,00% 0,01 28.06.2012 7,43% 0,00% 0,01 29.08.2012 7,64% 0,00% 0,01 29.06.2012 7,44% 0,00% 0,01 30.08.2012 7,64% 0,00% 0,01 02.07.2012 7,46% 0,00% 0,01 31.08.2012 7,54% 0,00% 0,01 03.07.2012 7,46% 0,00% 0,01 04.07.2012 7,47% 0,00% 0,01 1) 05.07.2012 7,47% 0,00% 0,01 2) 06.07.2012 7,48% 0,00% 0,01 74 Steuerliche Hinweise Bezogen auf den Rücknahmepreis Alle im Geschäftsjahr 2011/2012 veröffentlichten Zwischengewinne wurden unter Berücksichtigung des Ertragsausgleichsverfahrens ermittelt. 75 Steuerliche Hinweise für in Österreich unbeschränkt steuerpflichtige Anleger Besteuerungsgrundlagen CS PROPERTY DYNAMIC ist als ausländischer Immobilienfonds im Sinne des § 42 Immobilieninvestmentfondsgesetz (ImmoInvFG) zu qualifizieren. Als solcher gilt, ungeachtet der Rechtsform, jede einem ausländischen Recht unterstehende Veranlagungsgemeinschaft in Immobilien, die nach Gesetz, Satzung oder tatsächlicher Übung nach den Grundsätzen der Risikostreuung im Sinne des ImmoInvFG errichtet ist. CS PROPERTY DYNAMIC ist aus österreichischer Sicht als Meldefonds nach § 42 in Verbindung mit § 40 Abs 2 Z 1 ImmoInvFG anzusehen, dessen Anteile in steuerlicher Hinsicht öffentlich angeboten werden. Folge der Qualifikation als Meldefonds ist, dass der Immobilienfonds für steuerliche Zwecke als transparentes Gebilde gilt. Auf Fondsebene erfolgt daher keine Besteuerung in Österreich, vielmehr unterliegen die Anleger mit ihren anteiligen Erträgen der Einkommen- oder der Körperschaftsteuer. Ausschüttungsgleicher Ertrag Seit dem 1. April 2012 ist der Besteuerung beim Anteilinhaber eines Meldefonds ausschließlich der ausschüttungsgleiche Ertrag zugrunde zu legen. Die Ausschüttung löst dagegen keine Besteuerung aus (§ 40 Abs 1 ImmoInvFG). Bezeichnung Natürliche Personen (Privatvermögen) Die ausschüttungsgleichen Erträge gelten mit 31. Dezember 2012 als zugeflossen. Die Meldung der ausschüttungsgleichen Erträge hat bis zum 31. März 2013 an die OeKB zu erfolgen. Im Rahmen der Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge sind die nationalen Begünstigungsvorschriften sowie die Bestimmungen der Doppelbesteuerungsabkommen anzuwenden. Die ausschüttungsgleichen Erträge und die anrechenbaren ausländischen Steuern sind in der folgenden Tabelle wiedergegeben: Zuflussdatum Ausschüttung ausschüttungsgleicher Ertrag anrechenbare ausländische Ertragsteuern nicht steuerpflichtig 31.12.2012 Progressionsvorbehalt bei Option nach § 27a Abs. 5 EStG nicht steuerpflichtig 31.12.2012 Progressionsvorbehalt bei Option nach § 27a Abs. 5 EStG Kapitalgesellschaften 1,5527 0,0455 1,4894 Ausschüttung ausschüttungsgleicher Ertrag anrechenbare ausländische Ertragsteuern 1,5527 0,0455 1,4894 Natürliche Personen (Betriebsvermögen) Ausschüttung ausschüttungsgleicher Ertrag anrechenbare ausländische Ertragsteuern Betrag in EUR nicht steuerpflichtig 31.12.2012 1,5527 0,0455 Privatstiftungen Ausschüttung ausschüttungsgleicher Ertrag anrechenbare ausländische Ertragsteuern 76 Steuerliche Hinweise nicht steuerpflichtig 31.12.2012 1,5527 0,0455 Die ausschüttungsgleichen Erträge und die anderen für die Besteuerung relevanten Daten (z.B. Korrekturbetrag zu den Anschaffungskosten) werden vom steuerlichen Vertreter innerhalb der in der Fonds-Melde-VO festgesetzten Fristen an die OeKB gemeldet und können auf der Website der OeKB (https://www.profitweb.at) abgerufen werden. Die auf der Website der OeKB veröffentlichen Daten sind alleine verbindlich. Modalitäten der Besteuerung Werden die Anteile im Privatvermögen gehalten, erzielt der Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen, die im Jahr des Zuflusses zu versteuern sind. Werden die Anteile im Betriebsvermögen gehalten, sind die anteiligen Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich zu erfassen. Bei Inlandsverwahrung der Anteile unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag der österreichischen Kapitalertragsteuer von 25 %. Mit der Erhebung der Kapitalertragsteuer ist bei einer natürlichen Person (Privatvermögen, Betriebsvermögen) grundsätzlich Endbesteuerungswirkung verbunden. Bei Auslandsverwahrung der Anteile unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag bei einer natürlichen Person (Privatvermögen, Betriebsvermögen) der Veranlagungspflicht zum besonderen Steuersatz von 25 % (Veranlagungs­ endbesteuerung). Die Sicherungssteuer wird seit dem 1. April 2012 nicht mehr erhoben. Bei eigennützigen Privatstiftungen unterliegen ausschüttungsgleiche Erträge der Zwischenbesteuerung (Steuersatz von 25 %). Die Zwischenbesteuerung unterbleibt insoweit, als entsprechende kapitalertragsteuerpflichtige Zuwendungen der Privatstiftung an Begünstigte vorgenommen werden und keine Entlastung der Zuwendungen von der Kapitalertragsteuer nach Maßgabe der Doppelbesteuerungsabkommen erfolgt. Die Privatstiftung ist von der KESt auf ausschüttungsgleiche Erträge ausgenommen. Bei Kapitalgesellschaften unterliegen ausschüttungsgleiche Erträge der Körperschaftsteuer von 25 %. Bei Verwahrung der Anteile auf einem österreichischen Depot unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag auch der Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 %, deren Abzug jedoch bei Abgabe einer Befreiungserklärung nach § 94 Z 5 EStG unterbleibt. Veräußerung der Anteile Bei Veräußerung oder der Rücknahme der Anteile am Immobilienfonds sind die steuerlichen Konsequenzen grundsätzlich davon abhängig, ob die Anteile im Privatoder Betriebsvermögen gehalten werden. Der Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig. Eine gesonderte Versteuerung der ausschüttungsgleichen Erträge hat im Veräußerungszeitpunkt nicht zu erfolgen. Bei natürlichen Personen (Privatvermögen) und eigennützigen Privatstiftungen sind Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus realisierten Wertsteigerungen des Kapitalvermögens steuerpflichtig. Aufgrund des Vorliegens eines öffentlichen Angebots in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht ist bei natürlichen Personen (Privatvermögen) der Sondersteuersatz von 25 % anzuwenden, der – bei Inlandsverwahrung – im Wege des Kapitalertragssteuerabzuges (mit Endbesteuerungswirkung) und ansonsten im Rahmen der Veranlagung erhoben wird. Bei Privatstiftungen ist das Regime der Zwischenbesteuerung mit dem Körperschaftsteuersatz von 25 % anzuwenden. Steuerliche Hinweise77 Veräußerungsverluste können nach Maßgabe der Verlustausgleichsbeschränkungen des § 27 Abs 8 EStG mit anderen sondersteuersatzbesteuerten Einkünften aus Kapitalvermögen (ausgenommen Zinsen aus Bankeinlagen und Zuwendungen aus Privatstiftungen) verrechnet werden. Nach den Übergangsbestimmungen des BBG 2011 und AbgÄG 2011 sind Gewinne und Verluste aus der Veräußerung der Anteilsscheine, die vor dem 1. Januar 2011 erworben wurden, nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist grundsätzlich steuerlich unbeachtlich. Werden die Anteile im Betriebsvermögen gehalten, sind Veräußerungsgewinne als betriebliche Einkünfte steuerpflichtig. Aufgrund des Vorliegens eines öffentlichen Angebots in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht ist bei natürlichen Personen (Betriebsvermögen) der Sondersteuersatz von 25 % anzuwenden. Grundsätzlich unterliegen die Veräußerungsgewinne bei Inlandsverwahrung der Anteile dem Kapitalertragsteuerabzug, jedoch nicht der Endbesteuerung. Somit sind Veräußerungsgewinne im Rahmen der Veranlagung zu erfassen. Veräußerungsverluste können nach Maßgabe der Verlustausgleichsbeschränkungen des § 6 Z 2 EStG hälftig auch mit anderen Einkünften verrechnet werden. Bei Kapitalgesellschaften ist auf Veräußerungsgewinne und Veräußerungsverluste der allgemeine Körperschaftsteuersatz von 25 % anzuwenden. 78 Steuerliche Hinweise Der Besteuerung ist grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den fortgeschriebenen Anschaffungskosten zugrunde zu legen. Die Anschaffungskosten des Fondsanteils sind laufend um die ausschüttungsgleichen Erträge zu erhöhen. Dies soll unabhängig davon gelten, ob die ausschüttungsgleichen Erträge steuerpflichtig oder aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens steuerfrei sind. Tatsächliche Ausschüttungen vermindern die Anschaffungskosten. Bei Anwendung des Sondersteuersatzes von 25 % bzw. der Zwischenbesteuerung dürfen Werbungskosten (z.B. Ausgabeaufschlag oder Rücknahmeabschlag) grundsätzlich nicht abgezogen werden. Zinsenrichtlinie Mit Inkrafttreten der Richtlinie 2003/48/ EG am 1. Juli 2005 unterliegen auch österreichische Anleger deren Bestimmungen. Sofern daher die Anteile auf einem ausländischen Depot verwahrt werden, kann es zu einem Informationsaustausch oder der Einbehaltung der EU-Quellensteuer kommen. Hinsichtlich weiterer Ausführungen wird auf die steuerlichen Hinweise für deutsche Anleger zur Zinsinformationsverordnung verwiesen. Aufgrund der home-country rule ist die – nach Art 4 Abs. 3 der Richtlinie 2003/48/ EG in Deutschland ausgeübte – Option für österreichische Zahlstellen bindend. Es erfolgt jedoch keine Meldung der EUQuellensteuer an die Österreichische Kontrollbank. Hinweis: Die vorstehenden Ausführungen stellen bloß eine komprimierte Zusammenfassung der steuerlichen Konsequenzen für österreichische Anleger dar. Sie stellen und ersetzen jedoch keine umfassende und vollständige Beurteilung aller steuerlichen Konsequenzen für österreichische Anleger dar. Dem österreichischen Anleger wird empfohlen, sich mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen und alle steuerlichen Konsequenzen im Einzelfall individuell zu klären. Den Ausführungen liegt die Rechtslage zum 31. August 2012 zugrunde. Zusätzlich ist darauf hinzuweisen, dass es zur steuerlichen Beurteilung von Anteilen an ausländischen Immobilienfonds weder höchstgerichtliche Urteile noch gesicherte Verwaltungspraxis gibt. Die Investmentfondsrichtlinien 2008 entsprechen teilweise nicht mehr der Gesetzeslage und werden daher in Kürze einer umfassenden Novellierung unterzogen. Somit bleiben zahlreiche Fragen hinsichtlich der Besteuerung der Immobilienfonds, einschließlich der Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge, ungeklärt. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass eine Änderung hinsichtlich der Ermittlung der steuerpflichtigen Erträge aus der Beteiligung an einem ausländischen Immobilienfonds infolge der Änderung der Gesetzgebung, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis eintritt. Die Folgen aus einer solchen abweichenden Auffassung der Finanzverwaltung sind daher ausschließlich vom Anleger zu tragen. 79 80 CS PROPERTY DYNAMIC Verkaufsprospekt und Vertragsbedingungen Inhaltsverzeichnis Verkaufsprospekt (gültig ab 1. Januar 2013) Vertragsbedingungen 82 125 Allgemeine Vertragsbedingungen (gültig ab 1. September 2009) 126 Besondere Vertragsbedingungen (gültig ab 1. September 2009) 134 Anhang140 Gremien 141 81 CS PROPERTY DYNAMIC Verkaufsprospekt und Vertragsbedingungen Der Kauf von Anteilen erfolgt auf der Grundlage dieses Prospektes, der wesentlichen Anlegerinformationen und der Allgemeinen Vertragsbedingungen in Verbindung mit den Besonderen Ver­tragsbedingungen. Dieser Verkaufsprospekt ist eine gesetzlich vorgeschriebene Verkaufsunterlage und ist dem am Erwerb eines Anteil Interessierten zusammen mit, den wesentlichen Anlegerinformationen und dem letzten Jahresbericht und – falls der Stichtag des Jahresberichtes länger als acht Monate zurückliegt – mit dem letzten Halbjahresbericht vor Vertragsschluss anzubieten. Abweichende Auskünfte oder Erklärungen über den Inhalt dieses Verkaufsprospektes hinaus dürfen nicht abgegeben werden. Jeder Kauf von Anteilen auf der Basis von Auskünften oder Erklärungen, welche nicht in diesem Prospekt enthalten sind, erfolgt ausschließlich auf Risiko des Käufers. 82 Die in diesem Verkaufsprospekt genannten Informationen und das ImmobilienSondervermögen CS PROPERTY DYNA­ MIC sind aufgrund US-aufsichtsrechtlicher Beschränkungen nicht für den Vertrieb in den USA oder an US-Bürger bestimmt. Mit US-Bürgern sind Personen gemeint, die Staatsangehörige der USA sind oder dort ihren Wohnsitz haben und/oder dort steuerpflichtig sind. US-Bürger können auch Personen- oder Kapitalgesellschaften sein, die gemäß den Gesetzen der USA bzw. eines US Bundesstaats, Territoriums oder einer US-Besitzung gegründet werden. Die in diesem Verkaufsprospekt genannten Informationen und das ImmobilienSondervermögen CS PROPERTY DY­ NAMIC sind nicht für den Vertrieb an natürliche oder juristische Personen bestimmt, die in Frankreich ansässig sind. Die ladungsfähige Anschrift der Kapitalanlagegesellschaft lautet: CREDIT SUIS­ SE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Junghof­ straße 16, 60311 Frankfurt am Main, ge­ setzlich vertreten durch die Geschäfts- führung Dr. Werner Bals und Karl-Heinz Heuß. Handelsregister: Frankfurt am Main, Handelsregister-Nr.: HRB 33726. Die ladungsfähige Anschrift der Vertriebsgesellschaft lautet: CREDIT SUISSE (Deutsch­ land) AG, Junghof­straße 16, 60311 Frank­ furt am Main, gesetzlich vertreten durch den Vorstand Johannes Baratta (Vorsitzender), Dr. Peter von Arx, Dr. Rainer Holler, ­Michael Eichler und Henning Busch. Dem Vertragsverhältnis zwischen Kapitalanlagegesellschaft und Anleger sowie den vorvertraglichen Beziehungen wird deutsches Recht zugrunde gelegt. Gemäß § 18 Absatz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen ist der Sitz der Kapitalanlagegesellschaft Gerichtsstand für Streitigkeiten aus dem Vertragsverhältnis, sofern der Anleger keinen allgemeinen Gerichtsstand im Inland hat. Laut § 123 Abs. 1 InvG sind sämtliche Veröffentlichungen und Werbeschriften in deutscher Sprache abzufassen oder mit einer deutschen Übersetzung zu versehen. Die Kapitalanlagegesellschaft wird ferner die gesamte Kommunikation mit ihren Anlegern in deutscher Sprache führen. Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der seit 8. Dezember 2004 geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches betreffend Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen können sich die Beteiligten auch an die Schlichtungsstelle der Deutschen Bundesbank, Postfach 11 12 32 in 60047 Frankfurt, Tel.: 069/2388-1907 oder -1906, Fax: 069/2388-1919, [email protected] wenden. Das Recht, die Gerichte anzurufen, bleibt hiervon unberührt. Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh hat sich der Ombudsstelle für Investmentfonds des BVI angeschlossen. Zur Beilegung von Streitigkeiten mit der Gesellschaft besteht für Privatanleger/ -kunden die Möglichkeit, die Ombudsstelle für Investmentfonds anzurufen. Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Investmentgesetz können hier von einem unabhängigen und neutralen Schlichter geklärt werden. Näheres regelt die „Verfahrensordnung der Ombudsstelle für Investmentfonds des BVI“. Schlichtungsanträge sind schriftlich an das Büro der Ombudsstelle des BVI, Unter den Linden 42, 10117 Berlin, zu richten. Weitere Informationen zur Ombudsstelle für Investmentfonds und ihrem Verfahren finden Sie unter www.ombudsstelle-investmentfonds.de. oder bei der CREDIT SUISSE (Deutschland) AG, Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt am Main erhältlich. Der jeweils gültige Jahresbericht bzw. Halbjahresbericht enthält aktuelle Angaben über die Gremien und das haftende Eigenkapital der Kapitalanlagegesellschaft, das haftende Eigenkapital der Depotbank sowie die Angabe über die bestellte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Der Verkaufsprospekt, die Vertragsbeding­ ungen, die wesentlichen Anlegerinformationen sowie die aktuellen Jahres- und Halb­jahresberichte sind kostenlos bei der CREDIT SUISSE (Deutschland) AG, Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt am Main sowie bei der Depotbank erhältlich. Zusätzliche Informationen über die Anlagegrenzen des Risikomanagements dieses Sondervermögens, die Risikomanage­ ment­methoden und die jüngsten Entwicklungen bei den Risiken und Renditen sind im Internet in elektronischer Form unter www.creditsuisse.com/propertydynamic 83 CS PROPERTY DYNAMIC Verkaufsprospekt (gültig ab 1. Januar 2013) Kapitalanlagegesellschaft 86 Depotbank 86 Orderstelle 86 Orderverfahren/Ordervolumen 87 Sachverständigenausschuss und Bewertungsverfahren87 - Sachverständigenausschüsse 87 - Bewertung vor Ankauf 87 - Bewertungsmethode 88 Sondervermögen 88 Profil des typischen Anlegers 88 Beschreibung der Anlageziele und der Anlagepolitik 88 Änderung der Vertragsbedingungen 89 Immobilien 90 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 91 Belastung mit einem Erbbaurecht 91 Risiken der Immobilieninvestitionen, der Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften und der Belastung mit einem Erbbaurecht 92 Liquiditätsanlagen 93 Bankguthaben 94 Geldmarktinstrumente94 Anlagegrenzen für Wertpapiere und Geldmarktinstrumente 95 Mindestliquidität 96 Risiken bei Liquiditätsanlagen 96 Kreditaufnahme und Belastung von Vermögensgegenständen 96 Derivate zu Absicherungszwecken 97 Optionsgeschäfte 97 Terminkontrakte 98 Swaps 98 Swaptions 98 Credit Default Swaps 98 In Wertpapieren verbriefte Derivate 98 Notierte und nichtnotierte Derivate 99 Immobilien als Basiswert für Derivatgeschäfte 99 84 Verkaufsprospekt Währungsrisiken und Derivatgeschäfte zu deren Absicherung 99 Zusammenfassung der Verlustrisiken bei Derivatgeschäften 99 Wertpapier-Darlehen 100 Wertpapier-Pensionsgeschäfte 100 Wertentwicklung 101 Erhöhte Volatilität 101 Börsen und Märkte 101 Verwaltungs- und sonstige Kosten 101 Besonderheiten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Investmentanteilen 102 Angabe einer Gesamtkostenquote 103 Teilfonds 103 Anteilklassen 103 Anteile 103 Ausgabe von Anteilen 103 Rücknahme von Anteilen 103 Veräußerung von Anteilen 104 Abrechnung bei Anteilausgabe und -rücknahme 104 Bewertung/Ausgabe- und Rücknahmepreis 104 - Immobilien 105 - Bauleistungen 105 - Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 105 - Liquiditätsanlagen 106 Besondere Bewertungsregeln für einzelne Vermögensgegenstände 106 - Nichtnotierte Schuldverschreibungen 106 - Geldmarktinstrumente 106 Derivate106 - Optionsrechte und Terminkontrakte 106 - Bankguthaben, Investmentanteile und Wertpapier-Darlehen 106 - Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände 107 - Wertpapier-Pensionsgeschäfte 107 - Zusammengesetzte Vermögensgegenstände 107 Ausgabeaufschlag/Rücknahmeabschlag Veröffentlichung der Ausgabeund Rücknahmepreise Kosten bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile Rücknahmeaussetzung Ermittlung der Erträge Ertragsausgleichsverfahren Verwendung der Erträge Wirkung der Ausschüttung auf den Anteilwert Gutschrift der Ausschüttungen Thesaurierung Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer) - Inländische Mieterträge, Zinsen, Dividenden (insb. aus Immobilienkapitalgesellschafen), sonstige Erträge und Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung - Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren seit der Anschaffung - Ausländische Mieterträge und Gewinne aus dem Verkauf ausländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit der Anschaffung - Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, Gewinne aus Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien - Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immobilienpersonengesellschaften - Negative steuerliche Erträge - Substanzauskehrungen - Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer) - Inländische Mieterträge und Zinserträge sowie zinsähnliche Erträge - Ausländische Mieterträge - Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien 107 108 108 108 109 109 110 110 110 110 110 111 111 112 112 112 113 113 113 113 114 114 114 - Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, Gewinne aus Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien 115 - In- und ausländische Dividenden (insbesondere aus Immobilienkapitalgesellschaften) 115 - Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immobilienpersonengesellschaften 116 - Negative steuerliche Erträge 116 - Substanzauskehrungen 116 - Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene 116 Steuerausländer 116 Solidaritätszuschlag117 Kirchensteuer117 Ausländische Quellensteuer 117 Ertragsausgleich117 Gesonderte Feststellung, Außenprüfung 117 Zwischengewinnbesteuerung 118 Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen 118 Transparente, semitransparente und intransparente Besteuerung 118 EU-Zinsrichtlinie/Zinsinformationsverordnung 119 Grunderwerbsteuer 119 Beschränkte Steuerpflicht in Österreich 119 Rechtliches und steuerliches Risiko 120 Beratung und Auslagerung 120 Berichte, Geschäftsjahr, Prüfer 121 Voraussetzungen für die Auflösung des Sondervermögens 121 Verfahren bei Auflösung eines Sondervermögens 121 Übertragung aller Vermögensgegenstände des Sondervermögens 122 Verfahren bei der Übertragung aller Vermögensgegenstände eines Sondervermögens 122 Weitere Sondervermögen, die von der Kapitalanlagegesellschaft verwaltet werden 123 Widerrufsrecht des Käufers von Anteilen gemäß §126 Investmentgesetz 123 114 Verkaufsprospekt85 Kapitalanlagegesellschaft Kapitalanlagegesellschaft für das in diesem Verkaufsprospekt näher beschriebene Immobilien-Sondervermögen CS PROPERTY DYNAMIC (nachstehend „Sondervermögen“ genannt) ist die am 29. April 1991 als Credis Immobilien-Fonds GmbH gegründete CREDIT SUISSE AS­ SET MANAGEMENT Immobilien Kapital­ anlagegesellschaft mbH (nachstehend „Kapitalanlagegesellschaft“ oder „Gesell­ schaft“ genannt) mit Sitz in Frankfurt am Main. Sie ist eine Kapitalanlagegesellschaft im Sinne des Investmentgesetzes (InvG) in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Angaben über die Zusammensetzung der Geschäftsführung, des Aufsichtsrates, des Sachverständigenausschusses und der Gesellschafter sowie über das gezeichnete und eingezahlte Kapital und das haftende Eigenkapital der Kapitalanlage­ gesellschaft und der Depotbank gemäß § 10 KWG sind am Schluss dieses Verkaufsprospektes dargestellt. Depotbank Für das Immobilien-Sondervermögen CS PROPERTY DYNAMIC hat die Commerzbank AG mit Sitz in Frankfurt am Main das Amt der Depotbank übernommen. Sie ist Kreditinstitut nach deutschem Recht. Ihre Haupttätigkeit ist das Giro-, Einlagen- und Kreditgeschäft sowie das Wertpapiergeschäft. Die Depotbank ist mit der laufenden Über­ wachung des Bestandes an Immobilien, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaf­ ten und der sonstigen nicht verwahrfähigen Vermögensgegenstände und der Verwah­ rung der zum Sondervermögen gehörenden Bankguthaben, soweit diese nicht bei 86 Verkaufsprospekt anderen Kreditinstituten angelegt sind, Geldmarktinstrumente, Wertpapiere und Investmentanteile, die im Rahmen der Liquiditätshaltung gehalten werden, beauf­ tragt. Dies entspricht den Regelungen des InvG, das eine Trennung der Verwaltung und Verwahrung des Sondervermögens vorsieht. Die Wertpapiere und Einlagenzertifikate des Sondervermögens werden von der Depotbank in Sperrdepots verwahrt und die Bankguthaben auf Sperrkonten gehalten, soweit sie nicht bei anderen Kreditinstituten auf Sperrkonten verwahrt werden. Zur Sicherung der Interessen der Anleger ist bei jeder Veräußerung oder Belastung einer Immobilie die Zustimmung der Depotbank erforderlich. Die Depotbank hat darüber hinaus zu prüfen, ob die Anlage auf Sperrkonten oder in Sperrdepots eines anderen Kreditinstitutes, einer Wertpapierfirma oder eines anderen Verwahrers mit dem InvG und den Vertragsbedingungen vereinbar ist. Wenn dies der Fall ist, hat sie die Zustimmung zur Anlage zu erteilen. Im Grundbuch ist für jede einzelne Immobilie, soweit sie nicht über eine Immobilien-Gesellschaft für Rechnung des Sondervermögens gehalten wird, ein Sperrvermerk zugunsten der Depotbank eingetragen. Verfügungen über Immobilien ohne Zustimmung der Depotbank sind deshalb ausgeschlossen. Sofern bei ausländischen Immobilien die Eintragung der Verfügungsbeschränkung in ein Grundbuch oder ein vergleichbares Register nicht möglich ist, wird die Kapitalanlagegesellschaft die Wirksamkeit der Verfügungsbeschränkung in anderer geeigneter Form sicherstellen. Weiterhin hat die Depotbank bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, wie sie nachfolgend dargestellt sind, zu überwachen. Verfügungen der Kapitalan­ lagegesellschaft über Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften bedürfen der Zustimmung der Depotbank. Verfügungen der Immobilien-Gesellschaft über Immobilien sowie Änderungen des Gesellschafts­ vertrages bzw. der Satzung der ImmobilienGesellschaft bedürfen der Zustimmung der Depotbank, sofern die Kapitalanlage­ gesellschaft eine Mehrheitsbeteiligung an der Immobilien-Gesellschaft hält. Die Depotbank hat die Ausgabe und Rück­ nahme von Anteilen vorzunehmen sowie die Ermittlung des Wertes des Sondervermögens und des Anteils durch die Kapitalanlagegesellschaft zu kontrollieren. Sie hat dafür zu sorgen, dass bei den für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger getätigten Geschäften der Gegenwert in­nerhalb der üblichen Fristen in ihre Verwahrung gelangt. Des Weiteren hat die Depotbank dafür zu sorgen, dass die Erträge des Sondervermögens gemäß den Vorschriften des Investmentgesetzes und der Vertragsbedingungen verwendet werden und die zur Ausschüttung bestimmten Erträge auszuzahlen. Orderstelle Mit der Orderabwicklung des CS PROPERTY DYNAMIC ist die Depotbank beauftragt. Die Orderabwicklung erfolgt ausschließlich über dieses Institut. Die Kapitalanlagegesellschaft ist berechtigt, zukünftig weitere Orderstellen zu benennen. Soweit die Kapitalanlagegesellschaft zukünftig weitere Orderstellen benennt, werden diese bei Neudruck des Verkaufs­ prospektes berücksichtigt werden. Orderverfahren/Ordervolumen Der Erwerb von Anteilen an dem Sondervermögen CS PROPERTY DYNAMIC ist ausschließlich unter Verwendung des zusammen mit dem jeweiligen Verkaufsprospekt bei der Gesellschaft erhältlichen Zeichnungsscheines möglich. Durch den Zeichnungsschein verpflichtet sich der An­ leger, der Gesellschaft auf jederzeitiges schriftliches Verlangen der Gesellschaft den von ihm zugesagten Zeichnungsbetrag ganz oder teilweise zur Verfügung zu stellen. Die Gesellschaft wird die zugesagten Mittel jeweils bei Bedarf (insbesondere zur Zahlung von Kaufpreisen für die für Rechnung des Sondervermögens erworbenen Vermögensgegenstände) bei den Anlegern nach einem im Zeichnungs­ schein zu vereinbarenden Verfahren abrufen (cash-on-demand). Das Mindestzeichnungsvolumen pro Zeichnungsschein beträgt bei erstmaliger Zeichnung (Erstzeichnung) durch einen Anleger 3 Millionen Euro. Anleger, die bereits eine Erstzeichnung vorgenommen haben, sind be­rech­ tigt, ihre Beteiligung an dem Sonder­ver­ mögen durch weitere Zeichnungs­scheine (Folgezeichnungen) zu erhöhen. Für die Folgezeichnungen gilt ein Mindestvolumen von 1 Million Euro; das Zeichnungsvolumen der Folgezeichnungen muss durch EUR 500.000,00 teilbar sein. Soweit für das Sondervermögen Anteilklassen gebildet werden, die auf eine andere Währung als Euro lauten, beträgt das Mindestvolumen bei Erstzeichnung den Gegenwert von 3 Millionen Euro in der Währung der Anteilklasse zum Zeitpunkt der Annahme des Zeichnungsscheins. Für Folgezeichnungen gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend bezogen auf den neu gezeichneten Betrag. Sachverständigenausschuss und Be­­­ wertungsverfahren Sachverständigenausschüsse Die Kapitalanlagegesellschaft hat für die Bewertung der Immobilien mindestens einen Sachverständigenausschuss zu be­ stellen, der aus drei Mitgliedern und einem Ersatzmitglied besteht. Jedes Mitglied muss eine unabhängige, unparteiliche und zuverlässige Persönlichkeit sein und über angemessene Fachkenntnisse sowie ausreichend praktische Erfahrung hinsichtlich der von ihr zu bewertenden Immobilienart und des jeweiligen regionalen Immobilienmarktes verfügen. Die Kapitalanlagegesellschaft hat zwei Sachverständigenausschüsse bestellt, die die gesamten Immobilien des Sondervermögens bewerten. Die Bestellung jedes Sachverständigen erfolgt grundsätzlich für fünf Jahre mit der Möglichkeit der Wiederwahl. Ein Sachverständiger darf für die Kapitalanlagegesellschaft in einem Ausschuss nur bis zum Ablauf des zweiten auf seine erstmalige Bestellung folgenden Kalenderjahres ununterbrochen tätig sein. Dieser Zeitraum kann von der Kapitalanlagegesellschaft anschließend dreimal um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Tätigkeit als Mitglied des Ausschusses oder aus anderen Tätigkeiten für die Kapitalanlagegesellschaft in dem vorletzten Jahr des jeweils erlaubten Tätigkeitszeitraums 30 % seiner Gesamteinnahmen nicht überschrit­ ten haben und der Sachverständige dies der Kapitalanlagegesellschaft durch eine entsprechende Erklärung im letzten Jahr des erlaubten Tätigkeitszeitraums bestätigt hat. Nach Ablauf des gesetzlich erlaubten Bestellungszeitraums darf ein Sachverständiger zwei Jahre lang nicht Mitglied eines Sachverständigenausschusses sein. Anschließend kann er erneut bestellt werden. Eine Geschäftsordnung regelt die Tätigkeit des von der Kapitalanlagegesell­ schaft bestellten Sachverständigenausschusses. Die Gutachten werden nach Maßgabe der Geschäftsordnung vom Aus­schuss erstellt. Der Sachverständigenausschuss hat insbesondere zu bewerten: spätestens alle 12 Monate die zum Sondervermögen gehörenden bzw. im Eigentum einer Immobilien-Gesellschaft stehenden Immobilien; die zur Veräußerung durch die Kapitalanlagegesellschaft oder durch eine Immobilien-Gesellschaft vorgesehenen Im­mobilien, soweit das jährlich angefertigte Gutachten nicht mehr als aktuell anzusehen ist. Ferner hat der Sachverständigenausschuss nach Bestellung eines Erbaurechts innerhalb von zwei Monaten den Wert des Grundstücks neu festzustellen. Bewertung vor Ankauf Eine Immobilie darf für das Sondervermögen oder für eine Immobilien-Gesellschaft, an der das Sondervermögen unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist, nur erworben werden, wenn sie zuvor von einem Sachverständigen im Sinne des § 77 Abs. 2 Satz 2 InvG, der nicht einem von der Kapitalanlagegesellschaft gebildeten Sachverständigenausschuss ange­ hört, bewertet wurde und die aus dem Sondervermögen zu erbringende Gegen­ leistung den ermittelten Wert nicht oder nur unwesentlich übersteigt. Verkaufsprospekt87 Eine Beteiligung an einer Immobilien-Ge­ sellschaft darf für das Sondervermögen unmittelbar oder mittelbar nur erworben werden, wenn die im Jahresabschluss oder in der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft ausgewiesenen Immo­ bilien von einem Sachverständigen im Sinne des § 77 Abs. 2 Satz 2 InvG, der nicht einem von der Kapitalanlagegesellschaft gebildeten Sachverständigenausschuss angehört, bewertet wurden. Eine zum Sondervermögen gehörende Immobilie darf nur mit einem Erbbaurecht belastet werden, wenn die Angemessen­ heit des Erbbauzinses zuvor von einem Sachverständigen im Sinne des § 77 Abs. 2 Satz 2 InvG, der nicht einem von der Kapitalanlagegesellschaft gebildeten Sachverständigenausschuss angehört, be­ stätigt wurde. Bewertungsmethode Der Sachverständigenausschuss oder der für die Ankaufsbewertung zuständige Sach­ verständige hat den Verkehrswert der Immobilie festzustellen, der nach einem Wertermittlungsverfahren ermittelt wird, das am jeweiligen Immobilienmarkt anerkannt ist. Zur Plausibilisierung können auch weitere am jeweiligen Immobilienmarkt anerkannte Bewertungsverfahren hinzugezogen werden, wenn dies für eine sachgerechte Bewertung der Immobilie nach Auffassung des Ausschusses erforderlich und/oder zweckmäßig erscheint. Im Regelfall wird der Verkehrswert anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie 88 Verkaufsprospekt der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Sondervermögen Das Sondervermögen trägt die Bezeichnung CS PROPERTY DYNAMIC. Es wurde am 1. Oktober 2006 für unbegrenzte Dauer aufgelegt. Die zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände stehen im Eigentum der Kapitalanlagegesellschaft, die sie treuhänderisch für die Anleger verwaltet. Die Rechte der Anleger bei Errichtung des Sondervermögens werden ausschließlich in Globalurkunden verbrieft. Diese Globalurkunden werden bei einer Wertpapiersammelbank verwahrt. Ein Anspruch des Anlegers auf Auslieferung einzelner Anteilscheine besteht nicht. Der Erwerb von Anteilen ist nur bei Depotverwahrung möglich. Die Anteile enthalten keine Stimmrechte. Alle ausgegebenen Anteile haben derzeit gleiche Rechte. Profil des typischen Anlegers Das Sondervermögen richtet sich an erfahrene, vorwiegend institutionelle Anleger, die mit der Kapitalanlage in Immobilienwerten vertraut sind und ein Produkt mit der von diesem Sondervermögen verfolgten Anlagestrategie suchen. Empfohlen ist ein Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren. Der Anleger sollte in der Lage sein, leichte vorübergehende Verluste hinzunehmen. Das Sondervermögen verfolgt eine ertragsorientierte Anlagepolitik, bei der neben der Generierung stabiler Cash Flows insbesondere das Erzielen von Wertsteigerungen der Immobilien im Vordergrund steht. Beschreibung der Anlageziele und der Anlagepolitik Der CS PROPERTY DYNAMIC ist ein dynamisch investierender offener Immobilienfonds mit globalem Fokus. Aufbauend auf einem relativ stabilen ausschüttbaren Cash Flow erzielt der Fonds seine Dynamik u.a. aus den unterschiedlichen „optimalen“ Investitionszeitpunkten, die sich aufgrund der jeweiligen Marktzyklenverläufe verschiedener Länder/Standorte ergeben. Im Rahmen dieser chancenorientierten Investitionsstrategie kann der anfängliche Anlageschwerpunkt Europa – je nach sich bietenden Marktchancen – auf die im Anhang der Besonderen Vertragsbedingungen festgelegten Länder ausgedehnt bzw. verlagert werden. Anlageziel ist das langfristige Erreichen einer im Vergleich zum Branchendurchschnitt der deutschen offenen Immobilienfonds überdurchschnittlichen Ren­dite unter Inkaufnahme erhöhter Schwan­kun­ gen des Anteilpreises (Volatilität). Zum Er­ reichen des Anlageziels kann die Gesellschaft Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften weltweit erwerben. Investiert wird einerseits an entwicklungsfähigen Standorten sowie andererseits an bereits etablierten Standorten und Lagen. Anlageobjekte sind vor­ wiegend gewerblich genutzte Immobilien wie z.B. Geschäfts- und Bürogebäude für Verwaltung, Handel und Dienstleistungen, Hotel- und Logistikimmobilien, Seniorenresidenzen, etc. Zur Eingrenzung der Risiken wird darauf geachtet, dass die Portfoliostruktur dem festgelegten Rendite-/Risiko-Profil entspricht, eine ausreichende Diversifikation erreicht wird und sich das Portfolio ausgewogen aus Cash Flow-orientierten Immobilien und Immobilien mit Wertsteigerungspotential zusammensetzt. Neben bestehenden oder in Bau befindlichen Gebäuden erwirbt die Gesellschaft auch Projektentwicklungen. Diese entwickelt die Gesellschaft entweder selbst oder lässt sie durch geeignete Vertragspartner entwickeln. Bei der Auswahl der Immobilien steht nicht nur deren nachhaltige Ertragskraft, sondern auch das Wertsteigerungspotential in Folge von Immobilien-/Standortentwicklungen im Vordergrund. Insbesondere in der Aufbauphase des Immobilien-Sonderver­ mögens kann es aufgrund zyklischer Markt­ schwankungen und/oder in Folge der An­ gebotssituation auf den Immobilienmärkten bezogen auf die länderspezifische und regionale Streuung der Investitionen zu ausgeprägten Ungleichgewichten kommen. Im Rahmen des aktiven Portfolio-Managements (Kauf, Verkauf, Bestandsentwicklung) werden die unterschiedlichen Marktzyklenverläufe genutzt und bereits beim Erwerb werden die immobilienspezifischen Merkmale für einen späteren Verkauf mit in die Investitionsentscheidung einbezogen. Als Folge dieses aktiven Ansatzes wird das Immobilienport­ folio ständig weiterentwickelt und an sich ändernde politische, wirtschaftliche und (steuer-) rechtliche Rahmenbedingungen angepasst, was zu einer fortlaufenden Veränderung der Zusammensetzung und Gewichtung des Immobilienportfolios führt. Neben den wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken werden auch die länderspezifischen Besonderheiten der Finanzierung und die erwarteten Wechselkurs­ entwick­ lungen bei Investitionen außerhalb des Euro-Raums aktiv mit in die Auswahl der Immobilien einbezogen. Eine anteilige Fremdfinanzierung unter Einhaltung der gesetzlich zulässigen Höchstgrenzen (max. 50 % der Summe der Verkehrswerte der zum Sondervermögen gehörenden Immo­ bilien) wird vorgenommen, soweit hierdurch eine nachhaltige Steigerung der Eigenkapitalrendite erreicht werden kann. Bei der Festlegung der Fremdfinanzierungsquote werden sowohl die länderspezifischen Finanzierungskonditionen als auch Wechselkursrisiken und steuerliche Aspekte berücksichtigt. Währungsrisiken von Immobilieninvestitionen außerhalb der Euro-Zone werden mittels Devisenterminge­ schäften, Währungsoptionen, Devisenswaps und/oder Fremdwährungskrediten abgesichert. Im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben dürfen von allen im Fondsvermögen enthaltenen Immobilien und sons­ tigen Vermögensgegenständen maximal bis zu 30 % mit einem Währungsrisiko be­ haftet sein. Vermögensgegenstände gel­ ten hierbei als währungsgesichert, wenn Kurssicherungsgeschäfte abgeschlossen und/oder Kredite in entsprechender Wäh­ rung aufgenommen worden sind. Die vor­ beschriebene Anlagezielsetzung gilt auch für den Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, wodurch sich rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Gestaltungsmöglichkeiten ergeben können. Von der Möglichkeit zum Erwerb von Nießbrauchsrechten macht die Gesellschaft derzeit keinen Gebrauch. Über den gegenwärtigen Stand der Anlagepolitik, die Zusammensetzung des Portfolios sowie die durchgeführten Aktivitäten zur Erreichung der Anlageziele unterrichtet der jeweils aktuelle Jahres- und/oder Halbjahresbericht. Es kann keine Zusicherung gemacht werden, dass die Anlageziele er­ reicht werden. Änderung der Vertragsbedingungen Die Vertragsbedingungen können von der Kapitalanlagegesellschaft geändert werden. Änderungen der Vertragsbedingungen bedürfen der vorherigen Zustimmung durch den Aufsichtsrat der Kapitalanlagegesellschaft und durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Die vorgesehenen Änderungen werden im elektronischen Bundesanzeiger und darüber hinaus im Internet unter www.credit-suisse. com/propertydynamic bekannt gemacht. Wenn die Änderungen Vergütungen und Aufwandserstattungen betreffen, die aus dem Sondervermögen entnommen werden dürfen, oder die Anlagegrundsätze des Sondervermögens oder wesentliche Anlegerrechte, werden die Anleger außerdem über ihre depotführenden Stellen in Papierform oder in elektronischer Form informiert. Diese Information umfasst die wesentlichen Inhalte der geplanten Änderungen, ihre Hintergründe, die Rechte der Anleger in Zusammenhang mit der Änderung sowie einen Hinweis darauf, wo und wie weitere Informationen erlangt werden können. Die Pflicht zur Information der Anleger in Papierform oder in elektronischer Form besteht jedoch nicht in Bezug auf Änderungen der Vertragsbedingungen, mit denen lediglich zwingend erforderliche Anpassungen an die seit dem 1. Juli 2011 geltende Fassung des Investmentgesetzes vorgenommen werden. Die Änderungen treten frühestens am Tag nach ihrer Bekanntgabe im elektronischen Bundesanzeiger in Kraft. Im Fall der Änderungen von Regelungen zu den Vergütungen und Aufwandserstattungen treten diese 6 Monate nach Be- Verkaufsprospekt89 kanntmachung im elektronischen Bundesanzeiger in Kraft. Änderungen der bisherigen Anlagegrundsätze des Sondervermögens treten ebenfalls frühestens sechs Monate nach Bekanntmachung in Kraft und sind nur unter der Bedingung zulässig, dass die Kapitalanlagegesellschaft den Anlegern anbietet, ihre Anteile gegen Anteile an Sondervermögen mit vergleichbaren Anlagegrundsätzen kostenlos umzutauschen. Immobilien 1. Die Kapitalanlagegesellschaft darf für das Sondervermögen folgende Immobilien erwerben: a) Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke; b) Grundstücke im Zustand der Bebauung; c) unbebaute Grundstücke, die für eine alsbaldige eigene Bebauung nach Maßgabe der Bestimmung a) bestimmt und geeignet sind; d) Erbbaurechte bzw. im Ausland belegene rechtlich und wirtschaftlich hiermit vergleichbare Rechte unter den Voraussetzungen der Bestimmungen a) bis c); e) andere Grundstücke, Erbbaurechte sowie Rechte in der Form des Wohnungseigentums, Teileigentums, Wohnungserbbaurechts und Teilerbbaurechts. 2. Die Kapitalanlagegesellschaft darf für das Sondervermögen im gesetzlich zulässigen Rahmen (§ 67 Absatz 2 Satz 90 Verkaufsprospekt 3 InvG) Nießbrauchrechte an Grundstücken nach Maßgabe des Absatzes 1 Buchstabe a) erwerben, die der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienen. 3. Die Kapitalanlagegesellschaft darf au­ ßerhalb der Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirt­ schaftsraum belegene Immobilien im Sinne von Absatz 1 und Nießbrauchsrechte im Sinne von Absatz 2 in den im Anhang zu § 2 Absatz 2 der Besonderen Vertragsbedingungen genannten Staaten (maximal bis zur Höhe des dort jeweils angegebenen Anteils am Wert des Sondervermögens) erwerben, wenn a) eine angemessene regionale Streuung der Immobilien bzw. Nießbrauchsrechte gewährleistet ist, b) in diesen Staaten die freie Übertragbarkeit der Immobilien bzw. Nieß­ brauchsrechte gewährleistet und der Kapitalverkehr nicht beschränkt ist sowie c) die Wahrnehmung der Rechte und Pflichten der Depotbank gewährleistet ist. Die Kapitalanlagegesellschaft wird vor einem etwaigen Erwerb im Rahmen der ihr obliegenden ordnungsgemäßen Geschäftsführung prüfen, ob die vorstehend genannten Voraussetzungen in vollem Um­fang eingehalten sind. Die Angaben im Anhang zu den Besonderen Vertragsbedingungen können bezüglich der Staaten bzw. des jeweiligen maximalen Investitionsgrades geändert werden. Diese Änderungen be- dürfen der Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. 4. Keine der Immobilien darf zum Zeitpunkt ihres Erwerbs 15 % des Wertes des Sondervermögens überschreiten. Der Gesamtwert aller Immobilien, deren einzelner Wert mehr als 10 % des Wertes des Sondervermögens beträgt, darf 50 % des Wertes des Sondervermögens nicht überschreiten. Bei der Berechnung des Wertes des Sondervermögens sind aufgenommene Darlehen nicht abzuziehen, so dass sich die Bemessungsgrundlage für die Grenz­ berechnung um die Darlehen erhöht. 5. Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen werden die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken in die Beurteilung einbezogen. Investitionen im Aus­ land, die nach den Vertragsbedingungen zu­ lässig sind, werden auch im Hin­blick auf die Veränderungen der Wech­ sel­ kurse und auf steuerliche Gegeben­heiten besonders geprüft. Darüber hin­aus wird eine angemessene Streuung nach Größenordnungen, örtlicher Belegenheit und Mietern (Branchen) angestrebt. 6. Die Kapitalanlagegesellschaft darf für das Sondervermögen auch Gegenstände erwerben, die zur Bewirtschaftung von im Sondervermögen enthaltenen Vermögensgegenständen, insbesondere Immobilien, erforderlich sind. Über die im letzten Berichtszeitraum getätigten Anlagen in Immobilien und andere Vermögensgegenstände geben die jeweils aktuellen Jahres- bzw. Halbjahresberichte Auskunft. Beteiligungen an Immobilien-Gesell­ schaften 1. Die Kapitalanlagegesellschaft darf für Rechnung des Sondervermögens Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaf­ ten erwerben und halten, auch wenn sie nicht die für eine Änderung des Gesellschaftsvertrages bzw. der Satzung der Immobilien-Gesellschaft erforderliche Stimmen- und Kapitalmehr­ heit hat. Eine Immobilien-Gesellschaft in diesem Sinne ist eine Gesellschaft, die nach ihrem Gesellschaftsvertrag bzw. ihrer Satzung a) in ihrem Unternehmensgegenstand auf die Tätigkeiten beschränkt ist, welche die Kapitalanlagegesellschaft auch selbst für das Sondervermögen ausüben darf; b) nur solche Immobilien und Bewirtschaftungsgegenstände erwerben darf, die nach den Vertragsbedingungen unmittelbar für das Sonder­ vermögen erworben werden dürfen, sowie Beteiligungen an anderen Im­ mobilien-Gesellschaften; c) eine Immobilie oder eine Beteiligung an einer anderen Immobilie-Gesellschaft nur erwerben darf, wenn der dem Umfang der Beteiligung entsprechende Wert der Immobilie oder der Beteiligung 15 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt. 2. Des Weiteren setzt eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft u.a. voraus, dass durch die Rechtsform der Immobilien-Gesellschaft eine über die geleistete Einlage hinausgehende Nachschusspflicht ausgeschlossen ist. 3. Die Einlagen der Gesellschafter einer Immobilien-Gesellschaft, an der die Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung des Sondervermögens beteiligt ist, müssen voll eingezahlt sein. 4. Beteiligt sich eine Immobilien-Gesellschaft an anderen Immobilien-Gesellschaften, so muss die Beteiligung unmittelbar oder mittelbar 100 % des Ka­ pitals und der Stimmrechte betragen. 5. Der Wert der Vermögensgegenstände aller Immobilien-Gesellschaften, an de­ nen die Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung des Sondervermögens beteiligt ist, darf 49 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen. Der Wert der Immobilien, die zum Vermögen von Immobilien-Gesellschaften gehören, an der die Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung des Immobilien-Sondervermögens nicht die für eine Änderung der Satzung bzw. des Gesellschaftsvertrages erforderliche Stim­ men- und Kapitalmehrheit hat, darf 30 % des Wertes des Sondervermögens nicht überschreiten. 6. Bei der Berechnung des Wertes des Sondervermögens sind aufgenommene Darlehen nicht abzuziehen, so dass sich die Bemessungsgrundlage für die Grenz­ berechnungen um die Darlehen erhöht. 7. Die Kapitalanlagegesellschaft darf einer Immobilien-Gesellschaft, an der sie für Rechnung eines Sondervermögens beteiligt ist, für Rechnung dieses Sondervermögens Darlehen gewähren, wenn die Konditionen marktgerecht und aus­ reichende Sicherheiten vorhanden sind. Ferner muss für den Fall der Veräußerung der Beteiligung die Rückzahlung des Darlehens innerhalb von sechs Monaten nach der Veräußerung vereinbart werden. Die Kapitalanlagegesellschaft darf Immobilien-Gesellschaf­ ten insgesamt höchstens 25 % des Wertes des Sondervermögens, für des­ sen Rechnung sie die Beteiligungen hält, darlehensweise überlassen, wobei sichergestellt sein muss, dass die der einzelnen Immobilien-Gesellschaft von der Kapitalanlagegesellschaft gewähr­ ten Darlehen insgesamt höchstens 50 % des Wertes der von ihr gehaltenen Immobilien betragen. Diese Voraussetzungen gelten auch dann, wenn ein Dritter im Auftrag der Kapitalanlagegesellschaft der Immobilien-Gesellschaft ein Darlehen im eigenen Namen für Rechnung des Sondervermögens gewährt. Belastung mit einem Erbbaurecht Immobilien können mit einem Erbbaurecht belastet werden. Durch die Neubestellung eines Erbbaurechtes darf der Gesamtwert der mit einem Erbbaurecht belasteten Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens gehalten werden, 10 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen. Die Verlängerung eines Erbbaurechtes gilt als Neubestellung. Diese Belastungen dürfen nur erfolgen, wenn unvorhersehbare Umstände die ursprünglich vorgesehene Nutzung des Grundstückes verhindern oder wenn dadurch wirtschaftliche Nachteile für das Sondervermögen vermieden werden oder wenn dadurch eine wirtschaft­ lich sinnvolle Verwertung ermöglicht wird. Verkaufsprospekt91 Risiken der Immobilieninvestitionen, der Beteiligung an Immobilien-­ Ge­sellschaften und der Belastung mit einem Erbbaurecht Immobilieninvestitionen unterliegen Risiken, die sich auf den Anteilwert durch Veränderungen bei den Erträgen, den Aufwendungen und dem Verkehrswert der Immobilien auswirken können. Dies gilt auch für Investitionen in Immobilien, die von Immobilien-Gesellschaften gehalten werden. Die nachstehend beispielhaft ge­ nannten Risiken stellen keine abschließende Aufzählung dar. Neben der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Rah­menbedingungen gibt es speziell im Grund­besitz liegende Risiken, wie Leerstände, Mietrückstände und Mietausfälle, die sich u.a. aus der Veränderung der Standortqualität oder der Mieterbonität ergeben können. Der Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich machen, die nicht immer vorhersehbar sind. Zur Begrenzung dieser Risiken strebt die Kapitalanlagegesellschaft eine hohe Dritt­ verwendungs­ fähigkeit der Immobilien und eine viele Branchen umfassende Mieterstruktur an. Durch laufende Instandhaltung und Modernisierung oder Umstrukturierung der Immobilien soll deren Wettbewerbsfähigkeit erhalten bzw. verbessert werden. Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementarschäden (Überschwemmung, Hochwasser, Erdbeben) sind international durch Versicherungen abgesichert, soweit entsprechende Versicherungskapazitäten vorhanden sind und dies wirtschaftlich vertretbar und sachlich geboten ist. 92 Verkaufsprospekt Immobilien, speziell in Ballungsräumen, können möglicherweise einem Kriegs- und Terrorrisiko ausgesetzt sein. Ohne selbst von einem Terrorakt betroffen zu sein, kann eine Immobilie wirtschaftlich entwertet werden, wenn der Immobilienmarkt der betroffenen Gegend nachhaltig beeinträchtigt wird und die Mietersuche erschwert bzw. unmöglich ist. Auch Terrorismusrisiken werden durch Versicherungen abgesichert, soweit entsprechende Versicherungskapazitäten vor­handen sind und dies wirtschaftlich vertretbar und sachlich geboten ist. Risiken aus Altlasten (wie Bodenverunreinigungen, Asbest-Einbauten) werden insbesondere beim Erwerb von Immobilien sorgfältig geprüft (gegebenenfalls durch Einholung von entsprechenden Sachverständigengutachten). Trotz aller Sorgfalt sind Risiken dieser Art jedoch nicht vollständig auszuschließen. Bei der Projektentwicklung können sich Risiken z.B. durch Änderungen in der Bauleitplanung und Verzögerungen bei der Erteilung der Baugenehmigung ergeben. Baukostenerhöhun­gen und Fertigstellungsrisiken werden nach Möglichkeit durch entsprechende Regelungen mit den Vertragspartnern und deren sorgfältige Auswahl entgegengewirkt. Auf verbleibende Risiken ist hier jedoch ebenso hinzuweisen wie darauf, dass der Erfolg der Erstvermietung von der Nachfragesituation im Zeitpunkt der Fertigstellung abhängig ist. Immobilien können mit Baumängeln behaftet sein. Diese Risiken sind auch durch sorgfältige technische Prüfung des Objekts und gegebenenfalls Einholung von Sachverständigengutachten bereits vor dem Erwerb nicht vollständig auszuschließen. Beim Erwerb von Immobilien im Ausland sind Risiken, die sich aus der Belegenheit der Immobilien ergeben (z.B. abweichende Rechts- und Steuersysteme, unterschiedliche Interpretationen von Doppelbesteuerungsabkommen und Veränderungen der Wech­selkurse), zu berücksichtigen. Auch sind bei ausländischen Immobilien das erhöhte Verwaltungsrisiko sowie etwaige technische Erschwernisse, einschließlich des Transferrisikos bei laufenden Erträgen oder Veräußerungserlösen, in Betracht zu ziehen. Bei Veräußerung einer Immobilie können selbst bei Anwendung größter kaufmännischer Sorgfalt Gewähr­leis­ tungs­ ansprüche des Käufers oder sonstiger Dritter entstehen, für die das Sondervermögen haftet. Beim Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind Risiken, die sich aus der Gesellschaftsform ergeben, Risiken im Zusammenhang mit dem möglichen Ausfall von Gesellschaftern und Risiken der Änderung der steuerrechtlichen und ge­ sellschaftsrecht­lichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn die ImmobilienGesellschaften ihren Sitz im Ausland haben. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass im Falle des Erwerbs von Beteiligungen an Immobilien-Ge- sellschaften diese mit nur schwer erkennbaren Verpflichtungen belastet sein können. Schließlich kann es für den Fall der beabsichtigten Veräußerung der Beteiligung an einem ausreichend liquiden Sekundärmarkt fehlen. Immobilieninvestitionen im Ausland werden in aller Regel fremdfinanziert. Dies erfolgt einerseits zur Währungsabsicherung (Kreditgewährung in der Fremdwährung des Belegenheitsstaates) und/ oder zur Erzielung eines Leverage-Effektes (Steigerung der Eigenkapitalrendite, indem Fremdkapital zu einem Zinssatz unterhalb der Objektrendite aufgenommen wird). Da das Sonder­ vermögen im Ausland steuerpflichtig ist, können die Darlehenszinsen dort steuerlich geltend gemacht werden. Bei in Anspruch genommener Fremdfinanzierung wirken sich Wertänderungen der Immobilien verstärkt auf das eingesetzte Eigenkapital des Sondervermögens aus. Bei einer 50 %igen Kreditfinanzierung etwa verdoppelt sich die Wirkung eines Mehr- oder Minderwertes der Immobilie auf das eingesetzte Fondskapital im Vergleich zu einer vollständigen Eigenkapitalfinanzierung, wie sie bei Inlandsakquisitionen vorherrschend ist. Wertänderun­gen haben somit bei Nutzung von Fremdfinanzierungen – im Ausland häufig der Fall – eine größere Bedeutung als bei eigenfinanzierten Objekten, die im Inland der Regelfall sind. Der Anleger profitiert damit stärker an Mehrwerten und wird stärker von Minderwerten belastet als bei einer vollständigen Eigenfinanzierung. Eine umfangreiche Fremdfinanzierung von Immobilien verringert außerdem die Möglichkeiten, im Falle von kurzfristigen Liquiditätsengpässen, z.B. infolge massiver Anteilrückgaben, die notwendigen Mittel durch Objektverkäufe oder kurzfristige Kreditaufnahmen zu beschaffen. Das Risiko, dass die Rücknahme der Anteile ausgesetzt werden muss (siehe Seite 108), steigt somit. Bei Belastung einer Immobilie mit einem Erb­baurecht besteht das Risiko, dass der Erbbauberechtigte seinen Ver­ pflich­tungen nicht nachkommt, insbe­ sondere den Erb­bauzins nicht zahlt. In diesem und in anderen Fällen kann es zu einem vorzeitigen Heimfall des Erb­ baurechts kommen. Die Kapitalanlage­ gesellschaft muss dann eine andere wirtschaftliche Nutzung der Immo­bilie anstreben, was im Einzelfall schwierig sein kann. Dies gilt sinngemäß auch für den Heimfall nach Vertragsablauf. Schließ­ lich können die Belastungen der Immobilie mit einem Erbbaurecht die Fungibilität einschränken, d.h. die Immobilie lässt sich möglicherweise nicht so leicht veräußern wie ohne eine der­ artige Belastung. Liquiditätsanlagen Neben dem Erwerb von Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind auch Liquiditätsanlagen zulässig und vorgesehen. Die Kapitalanlagegesellschaft darf höchs­ tens 49 % des Wertes des Sondervermögens (Höchstliquidität) halten in Bankguthaben; Geldmarktinstrumenten; Wertpapieren, die zur Sicherung der in Artikel 18.1 des Protokolls über die Satzung des Europäischen Systems der Zentralbanken und der Europäischen Zentralbank genannten Kreditgeschäfte von der Europäischen Zentralbank oder der Deutschen Bundesbank zugelassen sind oder deren Zulassung nach den Emissionsbedingungen beantragt wird, sofern die Zulassung innerhalb eines Jahres nach ihrer Ausgabe erfolgt; Investmentanteilen nach Maßgabe des § 50 InvG oder Anteilen an SpezialSondervermögen nach Maßgabe des § 50 Absatz 1 Satz 2 InvG, die nach ihren Vertragsbedingungen ausschließlich in die unter den vorstehenden Punkten 1 bis 3 genannten Bankguthaben, Geld­marktinstrumente und Wertpapiere investieren dürfen; Wertpapieren, die an einer Börse in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zum amtlichen Markt zugelassen sind, oder festverzinsliche Wert­papieren, soweit diese einen Betrag von 5 % des Wertes des Sondervermögens nicht überschreiten, und zusätzlich; Aktien von REIT-Aktiengesellschaften oder vergleichbare Anteile ausländischer juristischer Personen, die an einem der in § 47 Absatz 1 Nummer 1 und 2 InvG genannten Märkte zugelassen oder in diesen einbezogen sind, soweit der Wert dieser Aktien oder Anteile einen Betrag von 5 Prozent des Wertes des Sondervermögens nicht überschreitet und die in Artikel 2 Absatz 1 der Richtlinien 2007/ 16/EG genannten Kriterien erfüllt sind. Verkaufsprospekt93 Bei der Berechnung der Höchstliquiditäts­ grenze sind folgende gebundene Mittel abzuziehen: die zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung benötigten Mittel; die für die nächste Ausschüttung vorgesehenen Mittel; die zur Erfüllung von Verbindlichkeiten aus rechtswirksam geschlossenen Grund­ stückskaufverträgen, aus Darlehensverträgen, die für die bevorstehenden Anlagen in bestimmten Immobilien und für bestimmte Baumaßnahmen erforderlich werden, sowie aus Bauverträgen erforderlichen Mittel, sofern die Verbindlichkeiten in den folgenden 2 Jahren fällig werden. Bankguthaben Anlagen in Bankguthaben dürfen von der Kapitalanlagegesellschaft entsprechend den gesetzlichen Vorschriften (§§ 66, 49 InvG) nur bei Kreditinstituten mit Sitz in einem Staat der Europäischen Union oder des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum getätigt werden. Bei einem Kreditinstitut in einem anderen Staat dürfen nur dann Guthaben gehalten werden, wenn die Bankaufsichtsbestimmungen in diesem Staat nach Auffassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht denjenigen in der Europäischen Union gleichwertig sind. Die Kapitalanlagegesellschaft darf nur bis zu 20 % des Wertes des Sondervermögens in Bank­guthaben bei je einem Kreditinstitut anlegen. 94 Verkaufsprospekt Geldmarktinstrumente Geldmarktinstrumente sind Instrumente, die üblicherweise auf dem Geldmarkt ge­ handelt werden sowie verzinsliche Wert­ papiere, die zum Zeitpunkt ihres Erwerbs für das Sondervermögen eine Laufzeit bzw. Restlaufzeit von höchstens 397 Tagen haben. Sofern ihre Laufzeit länger als 12 Monate ist, muss ihre Verzinsung regelmäßig, mindestens einmal in 397 Tagen, marktgerecht angepasst werden. Geldmarktinstrumente sind außerdem ver­ zinsliche Wertpapiere, deren Risikoprofil dem der eben beschriebenen Papiere ent­ spricht. Für das Sondervermögen dürfen Geld­ marktinstrumente nur erworben werden, 1.wenn sie an einer Börse in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragstaat des Ab­ kommens über den Europäischen Wirt­ schaftsraum zum Handel zugelassen oder dort an einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, 2.wenn sie an einer der von der Bundes­ anstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zugelassenen Börsen zum Handel zugelassenen oder an einem der von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zugelassenen organisierten Märkte zugelassen oder in diesen einbezogen sind, 3.wenn sie von den Europäischen Gemeinschaften, dem Bund, einem Sondervermögen des Bundes, einem Land, einem anderen Mitgliedstaat oder einer anderen zentralstaatlichen, regionalen oder lokalen Gebietskörperschaft oder von einer Zentralbank eines Mitgliedstaats der Europäischen Union oder eines Vertragsstaats des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, der Europäischen Zentralbank oder der Europäischen Investitionsbank, einem Drittstaat oder, sofern dieser ein Bundesstaat ist, einem Gliedstaat dieses Bundesstaates oder von einer internationalen öffentlich-rechtlichen Einrichtung, der mindestens ein Mitgliedstaat der Europäischen Union angehört, be­ geben oder garantiert werden, 4.wenn sie von einem Unternehmen begeben werden, dessen Wertpapiere auf den unter Nummern 1 und 2 bezeichneten Märkten gehandelt werden, 5.wenn sie von einem Kreditinstitut, das nach dem Europäischen Gemeinschafts­ recht festgelegten Kriterien einer Aufsicht unterstellt ist, oder einem Kreditinstitut, das Aufsichtsbestimmungen, die nach Auffassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht denjenigen des Gemeinschaftsrechts gleich­ wertig sind, unterliegt und diese einhält, begeben oder garantiert werden, 6.wenn sie von anderen Emittenten begeben werden und es sich bei dem jeweiligen Emittenten handelt, a) um ein Unternehmen mit einem Eigenkapital von mindestens 10 Millionen Euro beträgt und das seinen Jahresabschluss nach den Vorschrif­ ten der Vierten Richtlinie 78/660/ EWG des Rates vom 25. Juli 1978 über den Jahresabschluss von Gesellschaften bestimmter Rechtsformen, zuletzt geändert durch die Richt­ linie 2003/51/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 18. Juli 2003 erstellt und veröffentlicht, b) um einen Rechtsträger, der innerhalb einer eine oder mehrere börsennotierte Gesellschaften umfassenden Unternehmensgruppe für die Finan­ zierung dieser Gruppe zuständig ist, oder c) um einem Rechtsträger, der die wert­ papiermäßige Unterlegung von Verbindlichkeiten durch Nutzung einer von der Bank eingeräumten Kreditlinie finanzieren soll; für die wertpapiermäßige Unterlegung und die von der Bank eingeräumte Kreditlinie gilt Artikel 7 der Richtlinie 2007/16/EG. Sämtliche genannten Geldmarktinstrumen­ te dürfen nur erworben werden, wenn sie die Voraussetzungen des Artikels 4 Abs. 1 und 2 der Richtlinie 2007/16/EG erfüllen. Für Geldmarktinstrumente im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 und 2 gilt zusätzlich Artikel 4 Abs. 3 der Richtlinie 2007/16/EG. Für Geldmarktinstrumente im Sinne des Absatzes 1 Nr. 3 bis 6 müssen ein ausreichender Einlagen- und Anlegerschutz bestehen, z.B. in Form eines Investmentgrade-Ratings, und zusätzlich die Kriterien des Artikels 5 der Richtlinie 2007/16/EG erfüllt sein. Als „Investmentgrade“ bezeichnet man eine Benotung mit „BBB“ bzw. „Baa“ oder besser im Rahmen der Kreditwürdigkeits-Prüfung durch eine Rating-Agentur. Für den Erwerb von Geld­ marktinstrumenten, die von einer regiona­ len oder lokalen Gebietskörperschaft eines Mitgliedstaates der Europäischen Union oder von einer internationalen öffentlich-rechtlichen Einrichtung im Sinne des Absatz 1 Nr. 3 begeben werden, aber weder von diesem Mitgliedstaat oder, wenn dieser ein Bundesstaat ist, einem Glied- staat dieses Bundesstaates garantiert werden und für den Erwerb von Geld­ marktinstrumenten nach Absatz 1 Nr. 4 und 6 gilt Artikel 5 Absatz 2 der Richtlinie 2007/16/EG; für den Erwerb aller anderen Geldmarktinstrumente nach Absatz 1 Nr. 3 außer Geldmarktinstrumenten, die von der Europäischen Zentralbank oder der Zentralbank eines Mitgliedstaates der Europäischen Union begeben oder garantiert wurden, gilt Artikel 5 Absatz 4 der Richtlinie 2007/16/EG. Für den Erwerb von Geldmarktinstrumenten nach Absatz 1 Nr. 5 gelten Artikel 5 Absatz 3 und, wenn es sich um Geldmarktinstrumente handelt, die von einem Kreditinstitut, das Aufsichtsbestimmungen, die nach Auffassung der Bundesanstalt denjenigen des Europäischen Gemeinschaftsrechts gleichwertig sind, unterliegt und diese einhält, begeben oder garantiert werden, Artikel 6 der Richtlinie 2007/16/EG. Bis zu 10 % des Wertes des Sondervermögens darf die Kapitalanlagegesellschaft auch in Geldmarktinstrumente von Ausstellern investieren, die die vorstehend ge­ nannten Voraussetzungen nicht erfüllen. Anlagegrenzen für Wertpapiere und Geldmarktinstrumente Wertpapiere und Geldmarktinstrumente eines Ausstellers dürfen nur bis zu 5 % des Wertes des Sondervermögens erworben werden. Im Einzelfall dürfen Wert­ papiere und Geldmarktinstrumente einschließlich der in Pension genommenen Wertpapiere desselben Ausstellers bis zu 10 % des Wertes des Sondervermögens erworben werden. Dabei darf der Gesamtwert der Wertpapiere und Geldmarktinstrumente dieser Aussteller 40 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen. Die Gesellschaft darf höchstens 20 % des Wertes des Sondervermögens in eine Kombination aus folgenden Vermögensgegenständen anlegen: von dieser Einrichtung begebene Wertpapiere und Geldmarktinstrumente, Einlagen bei dieser Einrichtung, Anrechnungsbeträgen für das Kontrahentenrisiko der mit dieser Einrichtung eingegangenen Geschäfte in Derivaten, die nicht zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einem anderen organisierten Markt einbezogen sind. Bei öffentlichen Ausstellern im Sinne des § 60 Abs. 2 InvG (siehe Seiten 128/129) darf eine Kombination der in Satz 1 genannten Vermögensgegenstände 35 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen. Die jeweiligen Einzelobergrenzen bleiben von dieser Kombinationsgrenze in jedem Fall unberührt. Die Kapitalanlagegesellschaft darf in Schuldverschreibungen und Geldmarktinstrumente folgender Aussteller jeweils bis zu 35 % des Wertes des Sondervermögens anlegen: Bund, Länder, Europäische Gemeinschaften, Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder deren Gebietskörperschaften, andere Vertragstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, Drittstaaten oder internationale Organisationen, denen mindestens ein Mitgliedstaat der Europäischen Union angehört. In Pfandbriefen und Kommunalschuldverschreibungen sowie Schuldverschreibungen, die von Kreditinstituten mit Sitz in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Verkaufsprospekt95 Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ausgegeben worden sind, darf die Kapitalanlagegesellschaft jeweils bis zu 25 % des Wertes des Sondervermögens anlegen, wenn die Kreditinstitute auf Grund gesetzlicher Vorschriften zum Schutz der Inhaber dieser Schuldverschreibungen einer besonderen öffentlichen Aufsicht unterliegen und die mit der Ausgabe der Schuldverschreibungen aufgenommenen Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften in Vermögenswerten angelegt werden, die während der gesamten Laufzeit der Schuldverschreibungen die sich aus ihnen ergebenden Verbindlichkeiten ausreichend decken und die bei einem Ausfall des Ausstellers vorrangig für die fällig werdenden Rückzahlungen und die Zahlung der Zinsen bestimmt sind. Mindestliquidität Die Kapitalanlagegesellschaft hat sicher­ zustellen, dass von den Liquiditätsanlagen ein Betrag, der mindestens 5 % des Wertes des Sondervermögens entspricht, täglich verfügbar ist (Mindestliquidität). Risiken bei Liquiditätsanlagen Sofern das Sondervermögen im Rahmen seiner Liquiditätsanlagen Wertpapiere, Geldmarktinstrumente oder Investmentanteile hält, ist zu beachten, dass diese Anlagen neben den Chancen auf Wertsteigerungen auch Risiken enthalten. Die Kurse der Wertpapiere und Geldmarktinstrumente können gegenüber dem Einstandspreis fallen, beispielsweise aufgrund der Entwicklung der Geld- und Kapitalmärkte oder besonderer Entwicklungen der Aussteller. Dies gilt sinngemäß auch für die Anteilwertentwicklung der Investmentanteile. 96 Verkaufsprospekt Festverzinsliche Wertpapiere werden in ihrer Kursentwicklung von den Entwicklungen des Kapitalmarktes beeinflusst, d.h. bei steigenden Kapitalmarktzinsen werden festverzinsliche Wertpapiere Kurs­ verluste erleiden. Diese Kursänderungen sind auch abhängig von den Laufzeiten festverzinslicher Wertpapiere. In der Regel haben festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten geringere Kursrisiken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten; dafür sind in der Regel geringere Renditen zu erwarten. Bei Liquiditätsanlagen in ausländischer Währung sind zusätzliche Wechselkursrisiken und Transferrisiken zu beachten. Für Sondervermögen, die ihrerseits in Wertpapiere oder Geldmarktinstrumente investieren, gelten die vorstehend aufgeführten Risiken entsprechend. Aktien enthalten neben den Chancen auf Kurssteigerungen auch Risiken; sie unterliegen dem nicht vorhersehbaren Einfluss der Entwicklung der Kapitalmärkte und der besonderen Entwicklung der jeweiligen Aussteller. Auch bei sorgfältiger Auswahl der Aktien kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch Kursschwankungen oder Vermögensver­ fall von Ausstellern eintreten. Kreditaufnahme und Belastung von Vermögensgegenständen Die Kapitalanlagegesellschaft darf für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger Kredite bis zur Höhe von 50 % der Verkehrswerte der im Sondervermögen befindlichen Immobilien aufnehmen, soweit die Kreditaufnahme mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung vereinbar ist. Darüber hinaus darf die Ge- sellschaft für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger kurzfristige Kredite bis zur Höhe von 10 % des Wertes des Sondervermögens aufnehmen. Hierbei sind Beträge, die die Gesellschaft als Pensionsgeber im Rahmen eines Pensionsgeschäftes erhalten hat, anzurechnen. Eine Kreditaufnahme darf nur erfolgen, wenn die Bedingungen marktüblich sind und die Depotbank der Kreditaufnahme zustimmt. Soweit die Kosten für die Kreditaufnahme über der Rendite von Immobilien liegen, wird das Anlageergebnis beeinträchtigt. Dennoch können besondere Umstände für eine Kreditaufnahme sprechen, wie die Erhaltung einer langfristigen Ertrags- und Wertentwicklungsquelle bei nur kurzfristigen Liquiditätsengpässen oder steuerliche Erwägungen oder die Begrenzung von Wechselkursrisiken im Ausland. Die Kapitalanlagegesellschaft darf zum Sondervermögen gehörende Immobilien belasten bzw. Forderungen aus Rechtsverhältnissen, die sich auf Immobilien be­ ziehen, abtreten sowie belasten, wenn dies mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung vereinbar ist und wenn die Depotbank diesen Maßnahmen zustimmt, weil sie die dafür vorgesehenen Bedingungen als marktüblich erachtet. Sie darf auch mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehende Belastungen übernehmen. Insgesamt dürfen die Belastungen 50 % des Verkehrswertes aller im Sondervermögen befindlichen Immobilien nicht überschreiten. Belastungen im Zusammenhang mit der Aussetzung der Anteilrücknahme gemäß § 12 Abs. 5 der Allgemeinen Vertragsbedingungen und Erbbauzinsen bleiben unberücksichtigt. Derivate zu Absicherungszwecken Die Kapitalanlagegesellschaft darf – vorbehaltlich eines geeigneten Risikomanage­ mentsystems – zu Absicherungszwecken in jegliche Derivate investieren, die von Vermögensgegenständen, die gemäß § 6 Absatz 2 Buchstaben b) bis f) der Allgemeinen Vertragsbedingungen und Immobilien, die gemäß § 2 Absatz 1 und 2 der Besonderen Vertragsbedingungen er­ worben werden dürfen, oder von Zinssätzen, Wechselkursen oder Währungen abgeleitet sind. Hierzu zählen insbesondere Optionen, Finanzterminkontrakte und Swaps sowie Kombinationen hieraus. Unter keinen Umständen darf die Gesellschaft bei den vorgenannten Geschäften von den in den ”Allgemeinen und Besonderen Vertragsbedingungen” und in diesem Prospekt genannten Anlagezielen abweichen. Bei der Ermittlung des Marktrisikopotentials für den Einsatz der Derivate wendet die Kapitalanlagegesellschaft den qualifizierten Ansatz im Sinne der DerivateVerordnung an. Die mit dem Einsatz von Derivaten verbundenen Risiken werden durch ein Risikomanagement-Verfahren gesteuert, das es erlaubt, das mit der Anlageposition verbundene Risiko sowie den jeweiligen Anteil am Gesamtrisikoprofil des Anlageportfolios jederzeit zu überwachen. Zudem wird eine ständige Überwachung der Hebelwirkung vorgenommen. Die sogenannte Hebelwirkung wird gemäß den Regelungen in den §§ 15 ff. der Derivateverordnung zum Einfachen Ansatz berechnet; allerdings findet § 15 Abs. 2 DerivateV keine Anwendung. Etwaige Ef- fekte aus der Wiederanlage von Sicherheiten bei Wertpapierleihe- und Pensionsgeschäften werden mit berücksichtigt. Abhängig von den Marktbedingungen kann die Hebelwirkung jedoch schwanken, so dass es trotz der ständigen Überwachung durch die Gesellschaft zu Überschreitungen der angestrebten Marke kommen kann. Als Vergleichsvermögen ist für den CS PROPERTY DYNAMIC 100 % JP Morgen EMU Index 1-3 Jahre definiert. Geschäfte über Derivate dürfen nur zu Zwecken der Absicherung von im Sondervermögen gehaltenen Vermögensgegenständen, Zinsänderungs- und Währungsrisiken sowie zur Absicherung von Mietforderungen getätigt werden. Das Investmentgesetz und die Derivate-Verordnung sehen die Möglichkeit vor, das Marktrisikopotential eines Sondervermögens durch den Einsatz von Derivaten zu verdoppeln. Unter dem Marktrisiko versteht man das Risiko, das sich aus der ungünstigen Entwicklung von Marktpreisen für das Sondervermögen ergibt. Da das Immobilien-Sondervermögen CS PROPERTY DYNAMIC Derivate nur zu Absicherungszwecken einsetzen darf, kommt eine entsprechende Hebelung hier grundsätzlich nicht in Frage. Optionsgeschäfte Die Kapitalanlagegesellschaft darf für Rech­nung des Sondervermögens im Rah­ men der Anlagegrundsätze zu Absicherungszwecken am Optionshandel teilneh­ men. Das heißt, sie darf von einem Dritten gegen Entgelt (Optionsprämie) das Recht erwerben, während einer bestimmten Zeit oder am Ende eines bestimmten Zeitraums zu einem von vornherein ver- einbarten Preis (Basispreis) z.B. die Abnahme von Wertpapieren oder die Zahlung eines Differenzbetrages zu verlangen. Sie darf auch entsprechende Rechte gegen Entgelt von Dritten erwerben. Insbesondere darf die Kapitalanlagegesellschaft derartige Geschäfte auf der Basis von Investmentanteilen tätigen, die sie direkt für das Sondervermögen erwerben dürfte. Das heißt, sie darf das Recht erwerben, zu einem bestimmten von vor­ neherein vereinbarten Preis Anteile an anderen Sondervermögen zu erwerben oder zu veräußern. Sie darf entsprechende Rechte auch an Dritte verkaufen. Im Einzelnen gilt Folgendes: Der Kauf einer Verkaufsoption (Wählerposition in Geld – Long Put) berechtigt den Käufer, gegen Zahlung einer Prämie vom Verkäufer die Abnahme bestimmter Vermögensgegenstände zum Basispreis oder die Zahlung eines entsprechenden Differenzbetrages zu verlangen. Durch den Kauf solcher Verkaufsoptionen können z.B. im Fonds befindliche Wertpapiere innerhalb der Optionsfrist gegen Kursver­ luste gesichert werden. Fallen die Wertpapiere unter den Basispreis, so können die Verkaufsoptionen ausgeübt und damit über dem Marktpreis liegende Veräußerungserlöse erzielt werden. Anstatt die Option auszuüben, kann die Kapitalanlagegesellschaft das Optionsrecht auch mit Gewinn veräußern. Dem steht das Risiko gegenüber, dass die gezahlten Optionsprämien verloren gehen, wenn eine Ausübung der Verkaufsoptionen zum vorher festgelegten Basispreis Verkaufsprospekt97 wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheint, da die Kurse entgegen den Erwartungen nicht gefallen sind. Derartige Kursänderungen der dem Optionsrecht zugrunde liegenden Wertpapiere können den Wert des Optionsrechtes überproportional bis hin zur Wertlosigkeit mindern. Angesichts der begrenzten Laufzeit kann nicht darauf vertraut werden, dass sich der Preis der Optionsrechte rechtzeitig wieder erholen wird. Bei den Gewinnerwartungen müssen die mit dem Erwerb sowie der Ausübung oder dem Verkauf der Option bzw. dem Abschluss eines Gegengeschäf­ tes (Glattstellung) verbundenen Kosten berücksichtigt werden. Erfüllen sich die Erwartungen nicht, so dass die Kapitalanlagegesellschaft auf Ausübung verzichtet, verfällt das Optionsrecht mit Ablauf seiner Laufzeit. Terminkontrakte Der Einsatz von Terminkontrakten ist nur zur Absicherung zulässig. Terminkontrak­te sind für beide Vertragspartner unbedingt verpflichtende Vereinbarungen, zu einem bestimmten Zeitpunkt, dem Fälligkeitsdatum, oder innerhalb eines bestimmten Zeitraumes eine bestimmte Menge eines bestimmten Basiswertes (z.B. Anleihen, Aktien) zu einem im Voraus vereinbarten Preis (Ausübungspreis) zu kaufen bzw. zu verkaufen. Dies geschieht in der Regel durch Vereinnahmung oder Zahlung der Differenz zwischen dem Ausübungspreis und dem Marktpreis im Zeitpunkt der Glattstellung bzw. Fälligkeit des Geschäftes. zeit der Kontrakte absichern. Ins­besondere darf die Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung des Sondervermögens Terminkontrakte über Investment­anteile abschließen, die sie direkt für das Sondervermögen erwerben dürfte. Das heißt, sie kann sich verpflichten, zu einem bestimmten Zeitpunkt oder binnen eines gewissen Zeitraums eine bestimmte Menge von Anteilen an einem anderen Sondervermögen für einen bestimmten Preis zu kaufen oder zu verkaufen. Sofern die Kapitalanlagegesellschaft Geschäfte dieser Art abschließt, muss das Sondervermögen, wenn sich die Erwartungen der Kapitalanlagegesellschaft nicht erfüllen, die Differenz zwischen dem bei Abschluss zugrunde gelegten Kurs und dem Marktkurs im Zeitpunkt der Glattstellung bzw. Fälligkeit des Geschäftes tragen. Hierin liegt der Verlust für das Sondervermögen. Das Verlustrisiko ist im Vorhinein nicht bestimmbar und kann über etwaige geleistete Sicherheiten hinausgehen. Daneben ist zu berücksichtigen, dass der Verkauf von Terminkontrakten und gegebenenfalls der Abschluss eines Gegengeschäfts (Glattstellung) mit Kosten verbunden sind. abschließen. Swapgeschäfte sind Tausch­ verträge, bei denen die dem Geschäft zugrunde liegenden Zahlungsströme oder Risiken zwischen den Vertragspartnern ausgetauscht werden. Verlaufen die Kursoder Wertveränderungen der dem Swap zugrunde liegenden Basiswerte entgegen den Erwartungen der Kapitalanlagegesellschaft, so können dem Sondervermögen Verluste aus dem Geschäft entstehen. Swaps Die Kapitalanlagegesellschaft darf für Rech­ nung des Sondervermögens im Rahmen der Anlagegrundsätze zu Absicherungszwecken In Wertpapieren verbriefte Derivate Die Kapitalanlagegesellschaft kann Derivate auch erwerben, wenn diese in Wertpapieren verbrieft sind. Dabei können die Geschäfte, die Derivate zum Gegenstand haben, auch nur teilweise in Wertpapieren enthalten sein. Die vorstehenden Aussagen zu Chancen und Risiken gelten auch für solche verbrieften Derivate entsprechend, jedoch mit der Maßgabe, dass das Verlustrisiko bei verbrieften Derivaten auf den Wert des Wertpapiers beschränkt ist. ZinsWährungs- Die Kapitalanlagegesellschaft kann z.B. Wertpapierbestände des Sondervermögens durch Verkäufe von Terminkontrakten auf diese Wertpapiere für die Lauf- 98 Verkaufsprospekt Credit Default-Swapgeschäfte Equity Swaps Swaptions Swaptions sind Optionen auf Swaps. Eine Swaption ist das Recht, nicht aber die Verpflichtung, zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb einer bestimmten Frist in einen hinsichtlich der Konditionen genau spezifizierten Swap einzutreten. Credit Default Swaps Credit Default Swaps sind Kreditderivate, die es ermöglichen, ein potenzielles Kreditausfallvolumen auf andere zu übertragen. Im Gegenzug zur Übernahme des Kreditausfallrisikos zahlt der Verkäufer des Risikos eine Prämie an seinen Vertragspartner. Im Übrigen gelten die Ausführungen zu Swaps entsprechend. Notierte und nichtnotierte Derivate Die Kapitalanlagegesellschaft darf Geschäfte tätigen, die zum Handel an einer Börse zugelassene oder in einen anderen organisierten Markt einbezogene Derivate zum Gegenstand haben. Geschäfte, die nicht zum Handel an einer Börse zugelassene oder in einen anderen organisierten Markt einbezogene Derivate zum Gegenstand haben (OTC-Geschäfte), dürfen nur mit geeigneten Kreditinstituten und Finanzdienstleistungsinstituten auf der Grundlage standardisierter Rahmenverträ­ ge getätigt werden. Die besonderen Risiken dieser individuellen Geschäfte liegen im Fehlen eines organisierten Marktes und damit der Veräußerungsmöglichkeit an Dritte. Eine Glattstellung eingegangener Verpflichtungen kann aufgrund der individuellen Vereinbarung schwierig oder mit erheblichen Kosten verbunden sein. Bei außerbörslich gehandelten Derivaten wird das Kontrahentenrisiko bezüglich eines Vertragspartners auf 5 % des Wertes des Sondervermögens beschränkt. Ist der Vertragspartner ein Kreditinstitut mit Sitz in der Europäischen Union, dem Europäischen Wirtschaftsraum oder einem Dritt­ staat mit vergleichbarem Aufsichtsniveau, so darf das Kontrahentenrisiko bis zu 10 % des Wertes des Sondervermögens betragen. Außerbörslich gehandelte Derivat­ geschäfte, die mit einer zentralen Clearingstelle einer Börse oder eines anderen organisierten Marktes als Vertragspartner abgeschlossen werden, werden auf die Kontrahentengrenzen nicht angerechnet, wenn die Derivate einer täglichen Bewertung zu Marktkursen mit täglichem Margin-Ausgleich unterliegen. Das Risiko der Bonität des Kontrahenten wird dadurch deutlich reduziert, jedoch nicht eliminiert. Immobilien als Basiswert für Derivatgeschäfte Die Kapitalanlagegesellschaft darf für das Sondervermögen auch Derivatgeschäfte tätigen, die auf einer für das Sondervermögen erwerbbaren Immobilie oder auf der Entwicklung der Erträge aus einer solchen Immobilie basieren. Durch solche Geschäfte ist es der Kapitalanlagegesellschaft insbesondere möglich, Mietund andere Erträge aus für das Sondervermögen gehaltenen Immobilien gegen Ausfall- und Währungskursrisiken abzusichern. Währungsrisiken und Derivatge­schäf­­te zu deren Absicherung Bei der Anlage in Fremdwährung und bei Geschäften in Fremdwährung bestehen Währungschancen und -risiken. Auch ist zu berücksichtigen, dass Anlagen in Fremd­ währung einem so genannten Transferrisiko unterliegen. Die Kapitalanlagegesell­ schaft darf zur Währungskurssicherung von in Fremdwährung gehaltenen Vermögensgegenständen und Mietforderun­ gen für Rechnung des Sondervermögens Derivatgeschäfte auf der Basis von Währungen oder Wechselkursen tätigen. Diese Währungskurssicherungsgeschäfte, die in der Regel nur Teile des Fondsvermögens absichern, dienen dazu, Wäh­ rungskursrisiken zu vermindern. Sie können aber nicht ausschließen, dass Währungskursänderungen trotz möglicher Kurs­ sicherungsgeschäfte die Entwicklung des Sondervermögens negativ beeinflussen. Die bei Währungskurssicherungsgeschäften entstehenden Kosten und evtl. Verluste vermindern das Ergebnis des Sondervermögens. Die Kapitalanlagegesellschaft muss bei Währungskursrisiken, die 30 % des Wertes des Sondervermögens übersteigen, von diesen Möglichkeiten Gebrauch machen. Darüber hinaus wird die Kapitalanlagegesellschaft diese Möglichkeiten nut­ zen, wenn und soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. Zusammenfassung der Verlustrisiken bei Derivatgeschäften Da den Gewinnchancen aus Geschäften mit Derivaten hohe Verlustrisiken gegenüberstehen, müssen die Anleger zur Kenntnis nehmen, dass die z.B. aus Termingeschäften erworbenen befristeten Rechte verfallen oder eine Wertminderung erleiden können; das Verlustrisiko nicht bestimmbar sein und auch über etwaige geleistete Sicherheiten hinausgehen kann; Geschäfte, mit denen die Risiken aus eingegangenen Derivatgeschäften aus­ geschlossen oder eingeschränkt werden sollen, möglicherweise nicht oder nur zu einem verlustbringenden Marktpreis getätigt werden können; sich das Verlustrisiko erhöht, wenn zur Erfüllung von Verpflichtungen aus Derivatgeschäften Kredit in Anspruch genommen wird oder die Verpflichtung aus Derivatgeschäften oder die hieraus zu beanspruchende Gegenleistung auf ausländische Währung oder eine Rechnungseinheit lautet. Bei der Ausübung von Derivatgeschäften, die aus einer Kombination zweier Grundformen bestehen (z.B. Optionsgeschäfte auf Finanzterminkontrakte) können zusätzliche Risiken entstehen, die Verkaufsprospekt99 sich nach dem dann zu Stande gekommenen Kontrakt richten und weit über dem ursprünglichen Einsatz z.B. in Gestalt des für ein Optionsgeschäft gezahlten Preises liegen können. Bei OTC-Geschäften treten folgende zusätzliche Risiken auf: es fehlt ein organisierter Markt, was zu Problemen bei der Veräußerung des am OTC-Markt erworbenen Derivates an Dritte führen kann; eine Glattstellung eingegangener Verpflichtungen kann aufgrund der individuellen Vereinbarung schwierig oder mit erheblichen Kosten verbunden sein (Liquiditätsrisiko); der wirtschaftliche Erfolg des OTCGeschäfts kann durch den Ausfall des Kontrahenten gefährdet sein (Kontrahentenrisiko). Die Risiken sind bei Derivatgeschäften je nach der für das Sondervermögen übernommenen Position unterschiedlich groß. Dementsprechend können die Verluste des Sondervermögens sich auf den z.B. für ein Optionsrecht gezahlten Preis beschränken oder weit über die gestellten Sicherheiten (z.B. Einschüsse) hinaus gehen und zusätzliche Sicherheiten erfordern; zu einer Verschuldung führen und damit das Sondervermögen belasten, ohne dass das Verlustrisiko stets im Voraus bestimmbar ist. 100Verkaufsprospekt Wertpapier-Darlehen Die im Sondervermögen vorhandenen Wertpapiere können darlehensweise gegen marktgerechtes Entgelt an Dritte übertragen werden. Hierbei kann der ge­ samte Bestand an Wertpapieren des Son­ dervermögens auf unbestimmte Zeit als Wertpapier-Darlehen übertragen werden. Die Kapitalanlagegesellschaft hat in diesem Fall eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit, wobei vertraglich vereinbart ist, dass Wertpapiere gleicher Art, Güte und Menge nach erfolgter Kündigung innerhalb von fünf Börsentagen dem Sondervermögen zurückübertragen werden. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, nach Beendigung des Darlehens durch Kündigung, Wertpapiere gleicher Art, Güte und Menge zurückzuerstatten. Der Darlehens­ nehmer ist verpflichtet, die Zinsen aus den darlehensweise erhaltenen Wertpapieren bei Fälligkeit an die Depotbank für Rechnung des Sondervermögens zu zahlen. Im Interesse der Risikostreuung ist im Fall der darlehensweisen Übertragung von Wertpapieren vorgesehen, dass alle an einen Darlehensnehmer übertragenen Wert­papiere 10 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen dürfen. Voraussetzung für die darlehensweise Übertragung der Wertpapiere ist aber, dass vor Übertragung der Wertpapiere dem Sondervermögen ausreichende Sicherheiten gewährt wurden. Hierbei können Guthaben abgetreten oder verpfändet bzw. Wertpapiere verpfändet werden. Diese Guthaben müssen auf Euro oder die Wäh­ rung lauten, in der die Anteile des Sondervermögens begeben wurden und bei der Depotbank oder mit ihrer Zustimmung auf Sperrkonten bei anderen Kreditinstituten mit Sitz in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union, in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder in einem Drittstaat mit gleichwertiger Bankenaufsicht unterhalten werden. Sie kön­ nen auch in Geldmarktinstrumenten im Sinne des § 48 InvG in der Währung des Guthabens angelegt werden. Diese Sicherheitsleistung ist unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Wertpapier-Darlehensnehmers zu bestim­ men. Sie darf jedoch den Sicherungswert, welcher sich aus dem Kurswert der darlehensweise übertragenen Wertpapiere zusammen mit den zugehörigen Erträgen errechnet, zuzüglich eines marktüblichen Aufschlags nicht unterschreiten. Die Kapitalanlagegesellschaft kann sich auch eines organisierten Systems zur Vermittlung und Abwicklung von Wertpapier-Darlehen bedienen. Bei der Vermittlung und Abwicklung von Wertpapier-Darlehen über das organisierte System kann auf die Stellung von Sicherheiten verzich­tet werden, da durch die Bedingungen dieses Systems die Wahrung der Interessen der Anleger gewährleistet ist. Darüber hinaus ist bei der Abwicklung von Wertpapier-Darlehen über organisierte Systeme die Darlehensnehmer-Grenze von 10 % auf dieses organisierte System nicht anzuwenden. Wertpapier-Pensionsgeschäfte Die Kapitalanlagegesellschaft kann für das Sondervermögen Wertpapier-Pensionsgeschäfte mit Kreditinstituten und Finanzdienstleistungsinstituten mit einer Höchstlaufzeit von 12 Monaten abschließen. Dabei kann sie sowohl Wertpapiere des Sondervermögens im Rahmen der Grenze für die Kreditaufnahme auf einen Pensionsnehmer übertragen und so vorübergehend Liquidität beschaffen, als auch Wertpapiere im Rahmen der Grenze für Bankguthaben und Geldmarktpapiere in Pension nehmen und somit vorübergehend Liquidität anlegen. Pensionsgeschäfte sind nur in der Form so genannter echter Pen­ sionsgeschäfte zulässig. Bei echten Pen­ sionsgeschäften übernimmt der Pensions­ nehmer die Verpflichtung, die Wertpapiere zu einem bestimmten oder vom Pensions­ geber zu bestimmenden Zeitpunkt zurückzuübertragen. Sofern das Sonderver­ mögen als Pensionsgeber tätig wird, trägt das Sondervermögen das Risiko von zwischenzeitlichen Kursverlusten, während das Sondervermögen als Pensionsnehmer auf­ grund der Rückübertragungsverpflichtung möglicherweise nicht an zwischenzeitlichen Kurssteigerungen partizipieren kann. Es kann keine Zusicherung gemacht werden, dass die Ziele der Anlagepolitik erreicht werden. Wertentwicklung Die aktuellen Angaben zur Wertentwicklung des Fonds werden in den Jahres- und Halbjahresberichten und darüber hinaus auf der Homepage der Kapitalanlagegesellschaft im In­ternet unter www.credit-suisse. com/propertydynamic bekannt gemacht. Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung. Erhöhte Volatilität Das Immobilien-Sondervermögen weist aufgrund seiner Anlagestrategie eine erhöhte Volatilität auf, d.h. die Anteilpreise können auch innerhalb kurzer Zeiträume erheblichen Schwankungen nach oben und nach unten unterworfen sein. Börsen und Märkte Die Anteile des Immobilien-Sondervermögens CS PROPERTY DYNAMIC sind nicht zum (amtlichen) Handel an einer Börse zugelassen. Die Anteile werden auch nicht mit Zustimmung der Kapitalanlagegesellschaft in organisierten Märkten gehandelt. Die Kapitalanlagegesellschaft hat auch keine Kenntnis davon, dass die Anteile ohne Zustimmung der Kapitalanlagegesellschaft in organisierten Märkten gehandelt werden. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass die Anteile an Börsen oder anderen organisierten Märkten gehandelt werden. Der dem Börsenhandel oder dem Handel in sonstigen Märkten zugrundeliegende Marktpreis wird nicht ausschließlich durch den Wert der im Sondervermögen gehaltenen Vermögensgegenstände, sondern auch durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Daher kann dieser Marktpreis von dem ermittelten Anteilpreis abweichen. Verwaltungs- und sonstige Kosten 1. Die Gesellschaft erhält für die Verwaltung des Sondervermögens eine jährliche Vergütung bis zur Höhe von 1,00 % des Durchschnittswertes der Summe der Vermögenswerte des Sondervermögens, der aus den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird. Sie ist berechtigt, hierauf monatlich anteilige Vorschüsse zu erheben. In den ers­ ten 12 Monaten nach Auflage des Son­ dervermögens (bis zum 30. September 2007) betrug die Verwaltungs­ver­gü­ tung 0,3 %, anschließend (ab dem 1. Oktober 2007) beträgt die Verwaltungs­ vergütung 0,6 % des Durchschnittswer­ tes der Summe der Vermögenswerte des Sondervermögens. 2. Werden für das Sondervermögen Immobilien erworben, bebaut, umgebaut oder veräußert, kann die Gesellschaft jeweils eine einmalige Vergütung bis zur Höhe von 1,0 % der Gegenleistung bzw. des Bauaufwandes beanspruchen. 3. Die Depotbank erhält für ihre Tätigkeit eine jährliche Vergütung bis zur Höhe von 0,025 % des Durchschnittswertes der Summe der Vermögenswerte des Sondervermögens, der aus den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird. Sie ist berechtigt, hierauf monatlich anteilige Vorschüsse zu erheben. 4. Neben den vorgenannten Vergütungen gehen die folgenden Aufwendungen zu Lasten des Sondervermögens: a) im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Bebauung, der Veräußerung und der Belastung von Immobilien entstehende Nebenkosten (einschließlich Steuern) unabhängig von einem tatsächlichen Zustandekommen des Erwerbs, der Bebauung, der Veräußerung und der Belastung von Immobilien; b) bei der Verwaltung von Immobilien entstehende Fremdkapital- und Be­­ wirtschaftungskosten (Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Betriebs- und Rechtsverfolgungskosten) einschließ­ lich Steuern; Verkaufsprospekt101 c) im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung von sonstigen Vermögensgegenständen entstehende Kosten (einschließlich Steuern), unabhängig von einem tatsäch­ lichen Zustandekommen des Erwerbs und der Veräußerung von sonstigen Vermögensgegenständen; d) bankübliche Depotgebühren; e) Kosten der Sachverständigenausschüsse und anderer Sachverständiger; f) Kosten für den Druck und Versand der für die Anleger bestimmten Jahres- und Halbjahresberichte; g) Kosten der Bekanntmachung der Jahres- und Halbjahresberichte, der Ausgabe- und Rücknahmepreise und ggf. Bekanntmachung geänderter Vertragsbedingungen sowie der Aus­ schüttungen und des Auflösungsberichtes; h) Kosten für die Information der Anleger des Sondervermögens mittels eines dauerhaften Datenträgers, mit Ausnahme der Kosten für Informationen über Fondsverschmelzungen und mit Ausnahme der Informationen über Maßnahmen im Zusammenhang mit Anlagegrenzverletzungen oder Berechnungsfehlern bei der Anteilwertermittlung. i) Kosten für die Prüfung des Sonder­ vermögens durch den Abschlussprüfer der Gesellschaft sowie die Kosten für die Ermittlung und Bekanntmachung der Besteuerungs- 102Verkaufsprospekt grundlagen und der Bescheinigung, dass die steuerlichen Angaben nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden; j) im Zusammenhang mit den Kosten der Verwaltung und Verwahrung evtl. entstehende Steuern; Kosten für die Geltendmachung und Durchsetzung von Rechtsansprüchen des Sondervermögens. 5. Die Regelungen der Absätze 2 und 4 gelten entsprechend für die von der Gesellschaft für Rechnung des Sondervermögens gehaltenen Beteiligungen an Immobilien- Gesellschaften und deren Immobilien. Dabei ist der Wert der Immobilien- Gesellschaft bzw. der Wert der gehaltenen Immobilien anteilig in Höhe der Beteiligungsquote anzusetzen. Abweichend hiervon gehen Aufwendungen nach Absatz 4, die bei der Immobilien-Gesellschaft aufgrund von speziellen Anforderungen des InvG entstehen, nicht anteilig, sondern in vollem Umfang zu Lasten des Sondervermögens. 6. Die Regelungen zu Immobilien in den Absätzen 2, 4 und 5 gelten entsprechend für von der Gesellschaft erworbene und gehaltene Nießbrauchsrechte gemäß § 2 Absatz 2 der Besonderen Vertragsbedingungen. 7. Soweit die Gesellschaft dem Sondervermögen eigene Aufwendungen nach Absatz 4 belastet, müssen diese billigem Ermessen entsprechen. Diese Aufwendungen werden in den Jahresberichten aufgegliedert ausgewiesen. Vergütungen und Aufwendungserstattun­ gen an die Kapitalanlagegesellschaft, die Depotbank und Dritte unterliegen nicht der Genehmigungspflicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Besonderheiten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Investmentanteilen Dem Sondervermögen wird neben der Vergütung zur Verwaltung des Sondervermögens eine weitere Verwaltungsvergütung für die im Sondervermögen gehaltenen Investmentanteile berechnet. Im Jahres- und Halbjahresbericht wird der Betrag der Ausgabeaufschläge und Rück­ nahmeabschläge angegeben, die dem Sondervermögen im Berichtszeitraum für den Erwerb und die Rückgabe von Anteilen an Sondervermögen berechnet worden sind. Daneben wird die Vergütung offen gelegt, die dem Sondervermögen von der Kapitalanlagegesellschaft selbst, einer anderen Kapitalanlagegesell­schaft oder einer Gesellschaft, mit der die Kapitalanlagegesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligung verbunden ist oder einer ausländischen Investmentgesellschaft einschließlich ihrer Verwaltungsgesellschaft als Verwaltungsvergütung für die im Son­dervermögen gehaltenen Anteile berech­net wurde. Beim Erwerb von Investment­anteilen, die direkt oder indirekt von der Kapitalanlagegesellschaft oder einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der die Kapitalanlagegesellschaft durch eine we­sentliche unmittelbare oder mittelbare Be­teiligung verbunden ist, darf sie oder die andere Gesellschaft für den Erwerb und die Rücknahme keine Ausgabeaufschläge oder Rücknahmeabschläge berechnen. Angabe einer Gesamtkostenquote Im Jahresbericht werden die im Geschäftsjahr zu Lasten des Sondervermögens angefallenen Ver­ waltungskosten (ohne Transaktionskosten) offen gelegt und als Quote des durchschnittlichen Fondsvolumens ausgewiesen (Gesamtkostenquote). Diese setzt sich aus der Vergütung für die Verwaltung des Sondervermögens, der Vergütung der Depotbank sowie den Aufwendungen, die dem Sondervermögen nach den vorstehenden Regelungen zusätzlich belastet werden können, zusammen. Ausgenommen sind die Kosten, die beim Erwerb und bei der Veräußerung von Vermögensgegenständen entstehen. Der Kapitalanlagegesellschaft können im Zusammenhang mit Geschäften für Rech­ nung des Sondervermögens geldwerte Vorteile (z.B. Broker Research, Finanzanalysen, Markt- und Kursinformationssysteme) entstehen, die im Interesse der Anleger bei der Anlageentscheidung verwendet werden. Der Kapitalanlagegesell­ schaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Depotbank und Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu. Die Kapitalanlagegesellschaft verwendet einen Teil der ihr aus dem Sondervermögen geleisteten Vergütungen für wiederkehrende Vergütungen an Vermittler von Anteilen als Vermittlungsfolgeprovisionen. Teilfonds Das Immobilien-Sondervermögen CS PROPERTY DYNAMIC ist nicht Teilfonds einer Umbrella-Konstruktion. Anteilklassen Alle Anteile am Sondervermögen CS PROPERTY DYNAMIC haben derzeit gleiche Rechte. Anteilklassen werden der­ zeit nicht gebildet. Für das Sondervermö­ gen können jederzeit mehrere Anteilklassen gemäß § 11 Absatz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen gebildet werden. Die Bildung ist jederzeit zulässig und liegt im Ermessen der Gesellschaft. Anteilklassen können insbesondere auf die Währungen Euro, Schweizer Franken, Britisches Pfund Sterling, US Dollar und Japanischer Yen lautend gebildet werden. Ferner kann die Gesellschaft für das Sondervermögen sowohl solche Anteilklassen bilden, die zu Ausschüttungen berechtigen (ausschüttende Anteilklassen), als auch solche Anteilklassen, bei denen keine Ausschüttungen erfolgen (thesaurierende Anteilklassen). Die vorstehenden Merkmale können bei der Bildung von Anteilklassen beliebig miteinander kombiniert werden. Soweit die Kapitalanlagegesellschaft zukünftig von ihrem Recht zur Bildung von Anteilklassen Gebrauch macht, werden die jeweils bestehenden Anteilklassen sowohl im Verkaufsprospekt als auch im Jahres- und Halbjahresbericht einzeln aufgeführt. Die die Anteilklassen kennzeichnenden Ausgestaltungsmerkmale werden im jeweils aktuellen Verkaufsprospekt und im Jahres- und Halbjahresbericht im Einzelnen beschrieben. Anteile Die Rechte der Anleger werden bei Errichtung des Sondervermögens ausschließ­ lich in Globalurkunden verbrieft. Diese Globalurkunden werden bei einer Wertpapiersammelbank verwahrt. Ein Anspruch des Anlegers auf Auslieferung einzelner Anteilscheine besteht nicht. Der Erwerb von Anteilen ist nur bei Depotverwahrung möglich. Die Anteile lauten auf den Inhaber und verbriefen die Ansprüche der Inhaber gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft. Die Anteile enthalten keine Stimmrechte. Ausgabe von Anteilen Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist grundsätzlich nicht beschränkt. Die Anteile können bei der Depotbank oder durch Vermittlung Dritter erworben werden. Hinsichtlich des Verfahrens beim Erwerb der Anteile gelten die Ausführungen unter der Überschrift Orderstelle und Ordervolumen/Orderverfahren. Die Depotbank gibt sie zum Ausgabepreis aus, der dem Inventarwert pro Anteil (Anteilwert) entspricht. Ein Ausgabeaufschlag wird nicht erhoben. Die Kapitalanlagegesellschaft behält sich vor, die Ausgabe von Anteilen vorübergehend oder vollständig einzustellen. Rücknahme von Anteilen Die Anleger können grundsätzlich jederzeit die Rücknahme der Anteile durch Erteilung eines Rücknahmeauftrags verlangen. Rücknahmestelle ist die Depotbank. Die Rückgabe kann auch durch Vermittlung Dritter erfolgen; dabei können Kosten anfallen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, die Anteile zum am Abrechnungstag geltenden Rücknahmepreis, der dem an diesem Tag ermittelten Anteilwert Verkaufsprospekt103 gegebenenfalls unter Abzug eines Rücknahmeabschlags entspricht, für Rechnung des Sondervermögens zurückzunehmen. Eine langfristige Anlagebindung ist in besonderem Maße erwünscht. Eine vorübergehende Aussetzung der Anteilscheinrücknahme bleibt daher ausdrücklich vorbehalten (vgl. Rücknahmeaussetzung). Auf die Fol­gen einer befristeten Rücknahmeaussetzung wird ausdrücklich hingewiesen. Ergänzender Hinweis zur Rücknahme von Anteilen Bis spätestens an dem auf den Tag sechs Monate nach der Wiederaufnahme der Rücknahme der Anteile folgenden Tag muss dieses Sondervermögen durch eine Änderung der Vertragsbedingungen an neue gesetzliche Vorgaben angepasst werden. Dann muss u.a. die Möglichkeit der Anleger zur Anteilrücknahme wie folgt eingeschränkt werden: Soweit Anteilrückgaben für einen Anleger EUR 30.000,00 pro Kalenderhalbjahr übersteigen, sind sie künftig erst dann möglich, wenn der Anleger die Anteile mindestens 24 Monate lang gehalten hat. Der Anleger muss durch eine Bestätigung in Textform seiner depotführenden Stelle gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft bzw. der Depotbank nachweisen, dass er für mindestens 24 durchgehende Monate vor dem verlangten Rücknahmetermin über einen Anteilbestand verfügt hat, der mindestens seinem Rücknahmeverlangen entspricht. Die hier beschriebene Haltefrist wird jedoch nicht für Anteile gelten, die der Anleger bereits vor Änderung der Vertragsbedingungen erworben hat. 104Verkaufsprospekt Soweit Anteilrückgaben für einen Anleger EUR 30.000,00 pro Kalenderhalbjahr übersteigen, müssen sie künftig unter Einhaltung einer Frist von 12 Monaten durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung der depotführenden Stelle des Anlegers gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft angekündigt werden. Die Rückgabeerklärung kann auch schon während der 24-monatigen Haltefrist abgegeben werden. Die Anteile, auf die sich die Erklärung bezieht, sind bis zur tatsächlichen Rückgabe von der depotführenden Stelle des Anlegers zu sperren. Falls die Anteile in einem ausländischen Depot verwahrt werden, wird die Rückgabeerklärung erst wirksam und beginnt die Frist erst zu laufen, wenn die Anteile von der Depotbank des Sondervermögens in ein Sperrdepot übertragen wurden. Veräußerung von Anteilen Im Falle der Veräußerung von Anteilen am Sondervermögen von Anleger zu Anleger hat der bisherige Anleger oder der Erwerber der Gesellschaft die Übertragung der Anteile unter Angabe der Anzahl, des Namens und der Anschrift des Erwerbers sowie der ursprünglichen Zeich­ nungsscheinnum­mer schriftlich anzuzei­ gen. Geschieht dies nicht, hat der Er­­ werber keinen Anspruch darauf, dass die Gesellschaft – auch bei fristgerechtem Rückgabeavis – auf den Abzug eines Rücknahmeabschlags verzichtet. Abrechnung bei Anteilausgabe und -rücknahme Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH trägt dem Grundsatz der Anlegergleichbehandlung Rechnung, indem sie sicherstellt, dass sich kein Anleger durch den Kauf oder Verkauf von Antei- len zu bereits bekannten Anteilwerten Vorteile verschaffen kann. Sie hat daher einen Orderannahmeschluss festgelegt, bis zu dem Aufträge für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen bei ihr oder bei der Depotbank vorliegen müssen. Die Abrechnung von Ausgabe- und Rückgabeorders, die bis zum Orderannahmeschluss bei der Depotbank oder bei der Kapitalanlagegesellschaft eingehen, erfolgt an dem auf den Eingang der Order folgenden Wertermittlungstag (=Abrechnungstag) zu dem dann für den Wertermittlungstag ermittelten Anteilwert. Orders, die nach dem Annahmeschluss bei der Depotbank oder bei der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH eingehen, werden erst am übernächsten Wertermittlungstag (=Abrechnungstag) zu dem dann ermittelten Wert abgerechnet. Der Orderannahmeschluss für dieses Sondervermögen ist auf der Homepage der Kapitalanlagegesellschaften unter www.creditsuisse.com/propertydynamic veröffentlicht. Er kann von der Kapitalanlagegesellschaft jederzeit geändert werden.” Bewertung/Ausgabe- und Rücknahmepreis Zur Errechnung des Ausgabepreises und des Rücknahmepreises der Anteile ermittelt die Kapitalanlagegesellschaft unter Kontrolle der Depotbank börsentäglich den Wert der zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände ab­­ züglich etwaiger aufgenommener Kredite und sonstiger Verbindlichkeiten des Sondervermögens (Inventarwert). Die Division des Inventarwertes durch die Zahl der ausgegebenen Anteile ergibt den Anteilwert. Ausgabe- und Rücknahmepreise werden kaufmännisch gerundet. Von einer Anteilpreisermittlung wird an Neujahr, Karfreitag, Heilige Drei Könige*, Ostermontag, Maifeiertag (1.Mai), Christi Himmelfahrt, Pfingstmontag, Fronleichnam*, Friedensfest*, Mariä Himmelfahrt*, Tag der Deutschen Einheit, Reformationstag*, Allerheiligen*, Buß- und Bettag*, Heilig Abend, 1. und 2. Weihnachtsfeiertag und Silvester abgesehen. Im Einzelnen wird wie folgt verfahren: Immobilien Der Verkehrswert einer Immobilie wird bestimmt durch den Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilien ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Immobilien werden bei Erwerb und danach nicht länger als 12 Monate mit dem Kaufpreis angesetzt, anschließen werden sie mit dem zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten Wert angesetzt. Dieser Wert wird für jede Immobilie spätestens alle 12 Monate ermittelt. Die Bewertungen werden möglichst gleich­ mäßig über das Jahr verteilt, um eine Bal­ lung von Neubewertungen zu bestimmten Stichtagen zu vermeiden. Treten bei einer Immobilie wesentliche wertverändernde Umstände ein, so wird die Neubewertung gegebenenfalls zeitlich vorgezogen. Innerhalb von zwei Monaten nach der Belastung eines Grundstücks mit einem Erbbaurecht ist vom Sachverständigenausschuss der Wert des Grundstücks neu festzustellen. Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Wird die Immobilie wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben. Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 der Investment-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (InvRBV). Für im Ausland gelegene Immobilien werden bei der Anteilspreisermittlung Rückstellungen für die Steuern einkalkuliert, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei der Veräußerung mit Gewinn voraussichtlich erheben wird. Weitere Einzelheiten hierzu ergeben sich aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 InvRBV. Bauleistungen Bauleistungen werden, soweit sie bei der Bewertung der Immobilien nicht erfasst wurden, grundsätzlich zu Buchwerten an­ gesetzt. Beteiligungen an Immobilien-Gesell­ schaften Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaf­ ten werden bei Erwerb und danach nicht länger als 12 Monate mit dem Kaufpreis angesetzt. Anschließen werden der Bewertung die monatliche Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaften zu­ grunde zu legen. Spätestens alle 12 Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensauf­ stellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch er- mittelt. Der ermittelte Wert wird anschließen von der Kapitalanlagegesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungstermin fort­ geschrieben. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, so wir die Neubewertung gegebenenfalls zeitlich vor­ gezogen. Nebenkosten, die beim Erwerb einer Beteiligung für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Beteiligung, längstens jedoch über zehn Jahre in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Wird die Beteiligung wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben. Die in dieser Vermögensaufstel­lung ausgewiesenen Immobilien sind mit dem Wert anzusetzen, der von dem Sach­ verständigenausschuss des ImmobilienSondervermögens festgestellt wurde. Hält die Immobilien-Gesellschaft eine im Ausland gelegene Immobilie, so werden bei der Anteilpreisermittlung Rückstellungen für die Steuern einkalkuliert, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einer Veräußerung mit Gewinn voraussichtlich erheben wird. Falls jedoch von einer Veräußerung der Beteiligung einschließlich der Immobilie ausgegangen wird, erfolgt bei der Bewertung der Beteiligung gegebenenfalls ein Abschlag für latente Steuerlasten. Weitere Einzelheiten ergeben sich aus § 28 InvRBV. *nicht in allen Bundesländern Feiertage Verkaufsprospekt105 Liquiditätsanlagen An einer Börse zugelassene/in organisiertem Markt gehandelte Vermögensgegenstände Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet, sofern nachfolgend unter ”Besondere Bewertungsregeln” nicht anders angegeben. Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend unter ”Besondere Bewertungsregeln” nicht anders angegeben. 106Verkaufsprospekt Besondere Bewertungsregeln für ein­ ­zelne Vermögensgegenstände Nichtnotierte Schuldverschreibungen Für die Bewertung von Schuldverschreibungen, die nicht zum amtlichen Markt zugelassen oder in einen organisierten Markt einbezogen sind (z.B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate) werden die für vergleichbare Schuldverschreibungen vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Anleihen vergleichbarer Aussteller mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Ver­ äußerbarkeit, herangezogen. Geldmarktinstrumente Bei den im Sondervermögen befindlichen Geldmarktinstrumenten werden Zinsen und zinsähnliche Erträge sowie Aufwendungen (z.B. Verwaltungsvergütung, Depotbankvergütung, Prüfungskosten, Kosten der Veröffentlichung, etc.) bis einschließlich des Tages vor dem Valutatag berücksichtigt. Derivate Optionsrechte und Terminkontrakte Die zu einem Sondervermögen gehörenden Optionsrechte und die Verbindlichkeiten aus einem Dritten eingeräumten Optionsrechten, die zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind, werden zu den jeweils zuletzt festgestellten Kursen bewertet. Das gleiche gilt für Forderungen und Verbindlichkeiten aus für Rechnung des Sondervermögens verkauf­ ten Terminkontrakten. Die zu Lasten des Sondervermögens geleisteten Einschüsse werden unter Einbeziehung der am Börsentag festgestellten Bewertungsge­ winne und Bewertungsverluste zum Wert des Sondervermögens hinzugerechnet. Bankguthaben, Investmentanteile und Wertpapier-Darlehen Bankguthaben werden grundsätzlich zum Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet. Festgelder werden zum Renditekurs bewertet, sofern ein ent­ sprechender Vertrag zwischen der Kapitalanlagegesellschaft und dem jeweiligen Kreditinstitut geschlossen wurde, der vor­ sieht, dass das Festgeld jederzeit kündbar ist und die Rückzahlung bei der Kündigung zum Renditekurs erfolgt. Dabei wird im Einzelfall festgelegt, welcher Markt­zins bei der Ermittlung des Renditekurses zugrunde gelegt wird. Die entsprechenden Zinsforderungen werden zusätz­lich an­gesetzt. Forderungen, z.B. abgegrenzte Zinsansprüche sowie Verbindlichkeiten werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Investmentanteile werden zum Rücknahmepreis angesetzt. Forderungen, z.B. abgegrenzte Zinsansprüche sowie Verbindlichkeiten werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Investmentanteile werden grundsätzlich mit ihrem letzten festgestellten Rücknahmepreis angesetzt oder zum letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet. Stehen diese Werte nicht zur Verfügung, werden Investmentanteile zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist. Für die Rück­ erstattungsansprüche aus Wertpapier-Darlehensgeschäften ist der jeweilige Kurswert der als Darlehen übertragenen Wert­papiere maßgebend. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände Auf Fremdwährung lautende Vermögens­ gegenstände werden zu dem unter Zugrundelegung des Fixingkurses der Depotbank von 10.00 Uhr ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich umgerechnet. Sofern kein Fixingkurs der Depotbank verfügbar ist, wird zum zuletzt bekannten Devisenkurs der Währung in Euro umgerechnet. Wertpapier-Pensionsgeschäfte Werden Wertpapiere für Rechnung des Sondervermögens in Pension gegeben, so sind diese weiterhin bei der Bewertung zu berücksichtigen. Daneben ist der im Rahmen des Pensionsgeschäftes für Rechnung des Sondervermögens empfangene Betrag im Rahmen der liquiden Mittel (Bankguthaben) auszuweisen. Darüber hinaus ist bei der Bewertung eine Verbindlichkeit aus Pensionsgeschäften in Höhe der abgezinsten Rückzahlungsverpflichtungen auszuweisen. Werden für Rechnung des Sondervermögens Wertpapiere in Pension genommen, so sind diese bei der Bewertung nicht zu berück­sichtigen. Aufgrund der vom Sondervermögen geleisteten Zahlung ist bei der Bewertung eine Forderung an den Pensionsgeber in Höhe der abgezinsten Rück­zahlungsansprüche zu berücksichtigen. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Re­ gelungen zu bewerten. Ausgabeaufschlag/Rücknahme­ab­ schlag Ein Ausgabeaufschlag wird nicht erhoben. Bei der Rücknahme von Anteilen wird von dem Anteilwert ein Rücknahme­ abschlag abgezogen. Der Rücknahme­ab­ schlag beträgt 3,00 % des Anteilwerts. Der Rücknahmeabschlag steht dem Son­ dervermögen zu. Der Anteilerwerber erzielt dementsprechend bei Rückgabe seiner Anteile erst dann einen Gewinn, wenn der um den Rücknahmeabschlag reduzierte Rücknahmepreis den beim Erwerb gezahlten Ausgabepreis übersteigt. Aus diesem Grund empfiehlt sich bei dem Erwerb von Anteilen eine längere Anlagedauer. Die Gesellschaft wird auf die Erhebung eines Rücknahmeabschlags verzichten, wenn der Anleger a) und seine Beteiligung am Sondervermögen der Gesellschaft, und zwar ent­ weder aufgrund der Angaben im Zeich­ nungsschein, der dem Erwerb der Anteile zugrunde liegt, oder – im Falle der Übertragung der Anteile vom Anleger in Anleger – aufgrund schriftlicher Anzeige bekannt ist (vgl. Text: „Veräußerung von Anteilen“); b) der Gesellschaft die Rückgabe der Anteile mit einer Frist von mindestens einem Jahr unter Angabe des vorgesehenen Rückgabedatums schriftlich anzeigt (Rückgabeavis), und c) die Anteile spätestens binnen eines Monats nach dem angezeigten Rückgabedatum auch tatsächlich von dem betreffenden Anleger zurückgegeben werden und Verkaufsprospekt107 d) der Anleger dafür Sorge trägt, dass die Gesellschaft und die Depotbank den Anleger beim Rückgabeavis und bei der Rückgabe identifizieren können, um die Übereinstimmung von Rückgabe und Rückgabeavis abgleichen zu können; hierzu ist es erforderlich, dass der Anleger seine depotführende Stelle ver­ anlasst, der Gesellschaft einen schriftlichen Beleg mit Namensnennung des Anlegers über die erfolgte Rückgabe der Anteile unter Beifügung einer Kopie des Rückgabeavis zu übermitteln und e) für Rückgabeavis und Rückgabeauftrag ausschließlich die von der Gesellschaft hierfür vorgegebenen Vordrucke verwendet hat, die jederzeit bei der Gesellschaft angefordert werden können oder im Internet unter www. credit-suisse.com/propertydynamic zum Download bereit stehen. Die Vordrucke sind vollständig auszufüllen, ins­ besondere ist die Nummer des Zeichnungsscheins anzugeben. Sind die vor­ stehenden Voraussetzungen erfüllt, er­ folgt die Rücknahme zum jeweiligen Anteilwert. Soweit die Gesellschaft nach Maßgabe der vorstehenden Regelungen auf die Erhebung eines Rücknahmeabschlages verzichtet, wird im Falle einer Übertragung aller Vermögensge­ genstände dieses Sondervermögens in ein anderes Sondervermögen gemäß § 10 der Allgemeinen Vertragsbedingungen die Ankündigung des Rücknahmeverlangens hinsichtlich der ursprünglich ausgegebenen Anteile bei der Rücknahme der umgetauschten Anteile auf die Ankündigungsfrist angerechnet. 108Verkaufsprospekt Veröffentlichung der Ausgabe- und Rücknahmepreise Die Ausgabe- und Rücknahmepreise sind am Sitz der Kapitalanlagegesellschaft und der Depotbank verfügbar. Die Preise werden regelmäßig in mindestens einer hinreichend verbreiteten Tages- oder Wirtschaftszeitung und auf der Homepage der Kapitalanlagegesellschaft im Internet unter www.credit-suisse.com/property dynamic veröffentlicht. über Vermögensgegenstände nicht ver­ fügt werden kann, Kosten bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile Die Ausgabe und Rücknahme der Anteile erfolgt durch die Kapitalanlagegesellschaft bzw. die Depotbank zum Ausgabepreis bzw. Rücknahmepreis ohne Berechnung weiterer Kosten. Die Gesellschaft unterrichtet die Anleger durch Bekanntmachung im elektronischen Bundesanzeiger und darüber hinaus in hinreichend verbreiteten Wirtschafts- und Tageszeitungen oder auf der Homepage der Kapitalanlagegesellschaft im Internet unter www.credit-suisse.com/propertydynamic über die Aussetzung und die Wiederaufnahme der Rücknahme der An­teile. Außerdem werden die Anleger über ihre depotführenden Stellen in Papierform oder in elektronischer Form informiert. Nach Wiederaufnahme der Rücknahme wird den Anlegern der dann gültige Rücknahmepreis ausgezahlt. Werden Anteile durch Vermittlung Dritter ausgegeben oder zurückgenommen, so können zusätzliche Kosten anfallen. Rücknahmeaussetzung Die Kapitalanlagegesellschaft kann die Rücknahme der Anteile zeitweilig aussetzen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Aussetzung unter Berücksichtigung der Interessen der Anleger erforderlich erscheinen lassen (§ 12 Absatz 4 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“). Außergewöhnliche Umstände liegen insbesondere vor, wenn eine Börse, an der ein wesentlicher Teil der Wertpapiere des Sondervermögens gehandelt wird (außer an gewöhnlichen Wochenenden und Feiertagen), geschlossen oder der Handel eingeschränkt oder ausgesetzt ist, die Gegenwerte bei Verkäufen nicht zu transferieren sind, es nicht möglich ist, den Anteilwert ord­nungsgemäß zu ermitteln, oder wesentliche Vermögensgegenstände nicht bewertet werden können. Da die eingezahlten Gelder entsprechend den Anlagegrundsätzen überwiegend in Immobilien angelegt sind, bleibt der Kapitalanlagegesellschaft daneben vorbehalten, die Rücknahme der Anteile befristet zu verweigern (§ 12 Absatz 5 der Allgemeinen Vertragsbedingungen), wenn bei umfangreichem Rücknahmeverlangen die Bankguthaben und der Erlös aus dem Verkauf der Wertpapiere, Geldmarktin­ strumente und Investmentanteile zur Zah­ lung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Be­ wirtschaftung nicht mehr ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen. Der Kapitalanlagegesellschaft bleibt es vor- behalten, die Anteile erst dann zu dem jeweils gültigen Rücknahmepreis zurück zu nehmen, nachdem sie unverzüglich, jedoch unter Wahrung der Interessen der Anleger, entsprechende Vermögenswerte veräußert hat. Die Frist für die Verweigerung der Rücknahme von Anteilen beträgt 3 Monate. Reichen nach Ablauf dieser Frist die im Rahmen der Liquidität angelegten Mittel für die Rücknahme nicht aus, so sind Immobilien des Sondervermögens zu veräußern. Bis zur Veräußerung dieser Gegenstände zu angemessenen Bedingungen oder bis zu einem Jahr nach Vorlage der Anteile zur Rücknahme, kann die Kapitalanlagegesellschaft die Rücknahme verweigern. Durch Erklärung gegenüber den Anlegern, die im elektronischen Bun­ desanzeiger und in einer hinreichend verbreiteten Wirtschafts- oder Tageszeitung oder auf der Homepage der Kapitalanlagegesellschaft im Internet unter www. credit-suisse.com/propertydynamic veröffentlicht werden muss, kann die vorgenannte Jahresfrist um ein weiteres Jahr verlängert werden. Nach Ablauf dieser Frist kann die Kapitalanlagegesellschaft Immobilien des Sondervermögens ohne Beachtung der Beleihungsgrenze und über die in § 9 Absatz 2 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ genannte Belastungs­ grenze hinaus beleihen, um die Mittel zur Rücknahme der Anteile zu beschaffen. Die Gesellschaft unterrichtet die Anleger durch Bekanntmachung im elektronischen Bundesanzeiger und darüber hinaus in hinreichend verbreiteten Wirtschafts- und Tageszeitungen oder auf der Homepage der Kapitalanlagegesellschaft im Internet unter www.credit-suis- se.com/propertydynamic über die Aussetzung und die Wiederaufnahme der Rücknahme der Anteile. Nach Wiederaufnahme der Rücknahme wird den Anlegern der dann gültige Rückgabepreis ausgezahlt. Ermittlung der Erträge Das Sondervermögen erzielt ordentliche Erträge aus vereinnahmten und nicht zur Kostendeckung verwendeten Mieten aus Immobilien, aus Beteiligungen an Immobilien- Gesellschaften sowie Zinsen und Dividenden aus Liquiditätsanlagen. Diese werden periodengerecht abgegrenzt. Hinzu kommen Bauzinsen (Eigengeldverzinsung für Bauvorhaben), soweit sie als kalkulatorischer Zins anstelle der markt­ üblichen Verzinsung der für die Bauvorhaben verwendeten Mittel des Sondervermögens angesetzt werden. Außerordentliche Erträge können aus der Veräußerung von Immobilien, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und Liquiditätsanlagen entstehen. Die Veräu­ ßerungsgewinne oder -verluste aus dem Verkauf von Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden in der Weise ermittelt, dass die Verkaufserlöse (abzüglich der beim Verkauf angefallenen Kosten) den um die steuerlich zulässige und mögliche Abschreibung verminderten Anschaffungskosten der Immobilie oder Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft (Buchwert) gegenübergestellt werden. Realisierte Veräußerungsverluste werden mit realisierten Veräußerungsgewinnen saldiert. Die Veräußerungsgewinne bzw. Veräußerungsverluste bei Wertpapierverkäufen bzw. bei der Einlösung von Wertpapieren werden für jeden einzelnen Verkauf bzw. jede einzelne Einlösung gesondert ermittelt. Dabei wird bei der Er­mittlung von Veräußerungsgewinnen bzw. Veräußerungsverlusten der aus allen Käufen der Wertpapiergattung ermittelte Durchschnittswert zugrunde gelegt (sogenannte Durch­schnitts- oder Fortschreibungsmethode). Ertragsausgleichsverfahren Die Kapitalanlagegesellschaft wendet für das Sondervermögen ein sogenanntes Ertragsausgleichsverfahren an. Dieses beinhaltet, dass die während des Geschäftsjahres bis zum Kauf oder Verkauf angefallenen anteiligen Erträge (Mieten, Zinsen, etc.), die der Anteilerwerber als Teil des Ausgabepreises bezahlen muss und der Verkäufer von Anteilen als Teil des Rücknahmepreises vergütet erhält, fortlaufend berechnet werden. Bei der Berechnung des Ertragsausgleichs werden auch die angefallenen Aufwendungen be­ rücksich­tigt. Das Ertragsausgleichsverfahren dient dazu, Schwankungen im Verhältnis zwischen Erträgen und sonstigen Vermögens­gegenständen auszugleichen, die durch Nettomittelzuflüsse oder Nettomittelabflüsse aufgrund von Anteilverkäufen oder -rückgaben verursacht werden. Denn jeder Nettomittelzufluss liquider Mittel würde andernfalls den Anteil der Erträge am Wert des Sondervermögens verringern, jeder Abfluss ihn vermehren. Im Ergebnis führt das Ertragsausgleichsverfahren da­zu, dass der Ausschüttungsbetrag je Anteil nicht durch den Anteilumlauf beeinflusst wird. Dabei wird in Kauf genommen, dass Anleger, Verkaufsprospekt109 die beispielsweise kurz vor dem Ausschüttungstermin Anteile erwer­ben, den auf Erträge entfallenden Teil des Ausgabepreises in Form einer Ausschüttung zurückerhalten, obwohl ihr ein­gezahltes Kapital an dem Entstehen der Erträge nicht mitgewirkt hat. Verwendung der Erträge 1. Die Gesellschaft schüttet für ausschüt­ tende Anteilklassen grundsätzlich die während des Geschäftsjahres für Rech­ nung des Sondervermögens angefallenen und nicht zur Kostendeckung ver­ wendeten Erträge aus den Immobilien und dem sonstigen Vermögen – unter Berücksichtigung des zugehörigen Ertragsausgleichs – aus. oweit für das Sondervermögen neben S ausschüttenden Klassen zukünftig auch thesaurierende Anteilklassen gebildet werden, erfolgt die Ausschüttung ausschließlich auf die Anteile der jeweiligen ausschüttenden Anteilklassen. 2. Von den so ermittelten Erträgen müssen Beträge, die für künftige Instandsetzungen erforderlich sind, einbehalten werden. Beträge, die zum Ausgleich von Wertminderungen der Immobilien erforderlich sind, können einbehalten werden. 3. Veräußerungsgewinne können – unter Berücksichtigung des zugehörigen Ertragsausgleichs – ausgeschüttet werden. Veräußerungsgewinne von Wertpapiergattungen können auch dann ausgeschüttet werden, wenn andere Wertpapiergattungen Verluste ausweisen. 110Verkaufsprospekt 4. Eigengeldzinsen für Bauvorhaben können, sofern sie sich in den Grenzen der ersparten marktüblichen Bauzinsen halten, ebenfalls für die Ausschüttung verwendet werden. 5. In der Rechenschaftsperiode abgegrenzte Erträge auf Liquiditätsanlagen werden ebenfalls zur Ausschüttung herangezogen. 6. Die ausschüttbaren Erträge können zur Ausschüttung in späteren Geschäftsjahren insoweit vorgetragen werden, als die Summe der vorgetragenen Erträge 15 % des jeweiligen Wertes des Sondervermögens zum Ende des Geschäftsjahres nicht übersteigt. 7. Im Interesse der Substanzerhaltung können Erträge teilweise – in Sonderfällen auch vollständig – zur Wiederanlage im Sondervermögen bestimmt werden. 8. D ie Ausschüttung erfolgt jährlich kostenfrei unmittelbar nach Bekanntmachung des Jahresberichtes. Wirkung der Ausschüttung auf den Anteilwert Da der Ausschüttungsbetrag dem jeweiligen Sondervermögen entnommen wird, vermindert sich am Tag der Ausschüttung (ex-Tag) der Anteilwert der ausschüttenden Anteilklassen um den ausgeschütteten Betrag je Anteil. Gutschrift der Ausschüttungen Soweit die Anteile in einem Depot bei der Depotbank verwahrt werden, schreiben deren Geschäftsstellen Ausschüttungen kostenfrei gut. Soweit das Depot bei anderen Banken oder Sparkassen geführt wird, können zusätzliche Kosten entstehen. Thesaurierung Soweit die Kapitalanlagegesellschaft zukünftig von ihrem Recht Gebrauch macht, thesaurierende Anteilklassen einzuführen, gilt für diese folgendes: Soweit für das Sondervermögen thesaurierende Anteilklassen gebildet werden, legt die Gesellschaft hinsichtlich dieser Anteilklassen die während des Geschäftsjahres für Rechnung des Sondervermögens angefallenen und nicht zur Kostendeckung verwendeten Erträge aus den Immobilien und dem sons­ tigen Vermögen sowie die Veräußerungs­ gewinne dieser Anteilklassen unter Berücksichtigung des zugehörigen Ertragsausgleiches sowie Eigengeldverzinsung für Bauvorhaben wieder im Sondervermögen an. Hinsichtlich der Anteile der thesaurie­ renden Anteilklassen führt die Ausschüttung von Erträgen bei den ausschüttenden Anteilklassen nicht zu einer Verminderung des Anteilwertes. Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften Die Aussagen zu den steuerlichen Vorschriften gelten nur für Anleger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind. Dem ausländischen Anleger em­ pfehlen wir, sich vor Erwerb von Anteilen an dem in diesem Verkaufsprospekt beschriebenen Sondervermögen CS PROPERTY DYNAMIC mit seinem Steuerberater in Verbindung zu setzen und mög­ liche steuerliche Konsequenzen aus dem Anteilserwerb in seinem Heimatland individuell zu klären. Das Sondervermögen ist als Zweckvermögen von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Die steuerpflichtigen Erträge des Sondervermögens werden jedoch beim Privatanleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Einkommensteuer unterworfen, soweit diese zusammen mit sonstigen Kapitalerträgen den Sparer-Pauschbetrag von jährlich EUR 801,00 (für Alleinstehende oder getrennt veranlagte Ehegatten) bzw. EUR 1.602,00 (für zusammen veranlagte Ehegatten) über­ steigen. Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören auch die vom Sondervermögen ausgeschütteten Erträge, die ausschüttungsgleichen Erträge, der Zwischengewinn sowie der Gewinn aus dem An- und Verkauf von Fondsanteilen, wenn diese nach dem 31. Dezember 2008 erworben wurden bzw. werden. Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Fondsanteilen sind beim Privatanleger steuerfrei. Der Steuerabzug hat für den Privatanleger grundsätzlich Abgeltungswirkung (sogenannte Abgeltungsteuer), so dass die Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Bei der Vornahme des Steuerabzugs werden durch die depotführende Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrechnungen vorgenommen und ausländische Quellensteuern angerechnet. Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung, wenn der persön­ liche Steuersatz geringer ist als der Abgeltungssatz von 25 %. In diesem Fall können die Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung an­ gegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerab­ zug an (sogenannte Günstigerprüfung). Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt wird), sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Ein­ künfte aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von 25 % oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz. Sofern sich die Anteile im Betriebsvermögen befinden, werden die Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich erfasst. Die steuerliche Gesetzgebung erfordert zur Ermittlung der steuerpflichtigen bzw. der kapitalertragsteuerpflichtigen Erträge eine differenzierte Betrachtung der Ertragsbestandteile. Anteile im Privatvermögen (Steuer­ inländer) Inländische Mieterträge, Zinsen, Dividenden (insb. aus Immobilienkapitalgesellschaften), sonstige Erträge und Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung Ausgeschüttete oder thesaurierte Erträge (inländische Mieterträge, Dividenden, Zinsen, sonstige Erträge) und Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung unterliegen bei Inlandsverwahrung grundsätzlich dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuer­ inländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile EUR 801,00 bei Einzel­ veranlagung bzw. EUR 1.602,00 bei Zusammenveranlagung von Ehegatten ­ nicht übersteigen. Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer NV-Bescheinigung. Verwahrt der inländische Anleger die Anteile eines steuerrechtlich ausschütten­den Sondervermögens in einem inländischen Depot bei der Kapitalanlagegesellschaft oder einem Kreditinstitut (Depotfall), so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem festgelegten Ausschüttungstermin ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vor- Verkaufsprospekt111 gelegt wird. In diesem Fall erhält der Anleger die gesamte Ausschüttung ungekürzt gutgeschrieben. zug im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung auf seine persön­liche Steuerschuld anrechnen zu lassen. Für den Steuerabzug eines thesaurierenden Sondervermögens stellt das Sondervermögen den depotführenden Stellen die Kapitalertragsteuer nebst den maximal anfallenden Zuschlagsteuern (Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) zur Verfügung. Die depotführenden Stellen nehmen den Steuerabzug wie im Ausschüttungsfall unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Anleger vor, so dass insbesondere ggf. die Kirchensteuer abgeführt werden kann. Soweit das Sondervermögen den depotführenden Stellen Beträge zur Verfügung gestellt hat, die nicht abgeführt werden müssen, erfolgt eine Erstattung. Werden Anteile ausschüttender Sondervermögen nicht in einem Depot verwahrt und Ertragsscheine einem inländischen Kreditinstitut vorgelegt (Eigenverwahrung), wird der Steuerabzug in Höhe von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag vorgenommen. Befinden sich die Anteile im Depot bei einem inländischen Kreditinstitut oder einer inländischen Kapitalanlagegesell­ schaft, so erhält der Anleger, der seiner depotführenden Stelle einen in ausreichender Höhe ausgestellten Freistellungsauftrag oder eine NV-Bescheinigung vor Ablauf des Geschäftsjahres des Sondervermögens vorlegt, den depotführenden Stellen zur Verfügung gestellten Betrag auf seinem Konto gutgeschrieben. Sofern der Freistellungsauftrag oder die NV-Bescheinigung nicht bzw. nicht recht­ zeitig vorgelegt wird, erhält der Anleger auf Antrag von der depotführenden Stelle eine Steuerbescheinigung über den einbehaltenen und abgeführten Steuerabzug und den Solidaritätszuschlag. Der Anleger hat dann die Möglichkeit, den Steuerab- 112Verkaufsprospekt Dividenden von ausländischen (Immobilien-) Kapitalgesellschaften als so genannte Schachteldividenden können nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht steuerfrei sein. Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren seit der Anschaffung Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien außerhalb der 10-Jahresfrist, die auf der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, sind beim Anleger stets steuerfrei. Ausländische Mieterträge und Ge­ winne aus dem Verkauf ausländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit der Anschaffung Steuerfrei bleiben ausländische Mieterträge und Gewinne aus dem Verkauf ausländischer Immobilien, auf deren Besteuerung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens (Freistellungsmethode) verzichtet hat (Regelfall). Die steuerfreien Erträge wirken sich auch nicht auf den anzuwendenden Steuer­ satz aus (kein Progressionsvorbehalt). Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die Anrechnungs-Methode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen ge­­ schlos­sen wurde, gelten die Aussagen zur Behandlung von Gewinnen aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung ana­ log. Die in den Herkunftsländern gezahlten Steuern können ggf. auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, Gewinne aus Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, eigenkapitalähnlichen Genussrechten und Investmentanteilen, Gewinne aus Termin­ geschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien, die auf der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, werden beim Anleger nicht erfasst, solange sie nicht ausgeschüttet werden. Zudem werden die Gewinne aus der Veräußerung der in § 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG genannten Kapitalforderungen beim Anleger nicht erfasst, wenn sie nicht ausgeschüttet werden. Hierunter fallen folgende Kapitalforderungen: a) Kapitalforderungen, die eine Emissionsrendite haben, b) „normale“ Anleihen und unverbriefte Forderungen mit festem Kupon sowie Down-Rating-Anleihen, Floater und Reverse-Floater, c) Risiko-Zertifikate, die den Kurs einer Aktie oder eines veröffentlichten Index für eine Mehrzahl von Aktien im Verhältnis 1:1 abbilden, d) Aktienanleihen, Umtauschanleihen und Wandelanleihen, e) ohne gesonderten Stückzinsausweis (flat) gehandelte Gewinnobligationen und Fremdkapital-Genussrechte und f) „cum“-erworbene Optionsanleihen. Werden Gewinne aus der Veräußerung der oben genannten Wertpapiere/Kapitalforderungen, Gewinne aus Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien ausgeschüttet, sind sie grundsätzlich steuerpflichtig und unterliegen bei Verwahrung der Anteile im Inland dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Ausgeschüttete Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus Termingeschäften sind jedoch steuerfrei, wenn die Wertpapiere auf Ebene des Sondervermögens vor dem 1. Januar 2009 erworben bzw. die Termingeschäfte vor dem 1. Januar 2009 eingegangen wurden. Gewinne aus der Veräußerung von Kapitalforderungen, die nicht in der oben genannten Aufzählung enthalten sind, sind steuerlich wie Zinsen zu behandeln (siehe oben). Erträge aus der Beteiligung an inund ausländischen Immobilienpersonengesellschaften Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immobilienpersonengesell­ schaften sind steuerlich bereits mit Ende des Wirtschaftsjahres der Personen­ gesellschaft auf der Ebene des Sondervermögens zu erfassen. Sie sind nach allgemeinen steuerlichen Grundsätzen zu beurteilen. Negative steuerliche Erträge Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleichartigen positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens, werden diese auf Ebene des Sondervermögens steuerlich vorgetragen. Diese können auf Ebene des Sondervermögens mit künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträgen der Fol­ gejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurechnung der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim Anleger einkommensteuerlich erst in dem Veranlagungszeitraum (Steuerjahr) aus, in dem das Geschäftsjahr des Sondervermögens endet, bzw. die Ausschüttung für das Geschäftsjahr des Sondervermögens erfolgt, für das die negativen steuerlichen Erträge auf Ebene des Sondervermögens verrechnet werden. Eine frühere Geltendmachung bei der Einkommensteuer des Anlegers ist nicht möglich. Substanzauskehrungen Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind nicht steuerbar. Substanzauskehrungen, die der Anleger während seiner Besitzzeit erhalten hat, sind allerdings dem steuerlichen Ergebnis aus der Veräußerung der Fondsanteile hinzuzurechnen, d.h. sie erhöhen den steuerlichen Gewinn. Veräußerungsgewinne auf Anleger­ ebene Werden Anteile an einem Sondervermögen, die nach dem 31. Dezember 2008 erworben wurden, von einem Privatanleger veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem Abgeltungssatz von 25 %. Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende Stelle den Steuerabzug vor. Der Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. ­Kirchensteuer) kann durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden. Bei einer Veräußerung von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Anteilen ist der Gewinn bei Privatanlegern steuerfrei. Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns sind die Anschaffungskosten um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der Anschaffung und der Veräußerungspreis um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen, damit es nicht zu einer doppelten einkommensteuerlichen Erfassung von Zwischengewinnen (siehe unten) kommen kann. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten Erträge zu kürzen, die der Verkaufsprospekt113 Anleger bereits versteuert hat, damit es auch insoweit nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt. Diese Begrenzung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns erfordert den Nach­ weis des entsprechenden Betrags. Der Gewinn aus der Veräußerung nach dem 31. Dezember 2008 erworbener Fondsanteile ist insoweit steuerfrei, als er auf die während der Besitzzeit im Fonds entstandenen, noch nicht auf der Anlegerebene erfassten, DBA-steuerfreien Erträge zurückzuführen ist (sogenannter besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn). Anteile im Betriebsvermögen (Steuer­inländer) Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils. Sofern für die Beteiligung eine Mindestanlagesumme von EUR 100.000,00 oder mehr vorgeschrieben ist oder die Beteiligung natürlicher Personen von der Sachkunde der Anleger abhängig ist (bei Anteilsklassen bezogen auf eine An­ teilsklasse), gilt für die Veräußerung oder Rückgabe von Anteilen, die nach dem 9. November 2007 und vor dem 1. Ja­ nuar 2009 erworben wurden, Folgendes: Der Gewinn aus der Veräußerung oder Rückgabe solcher Anteile unterliegt grundsätzlich dem Abgeltungsteuersatz von 25 %. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf oder der Rückgabe der Anteile ist in diesem Fall jedoch auf den Betrag der auf Fonds­ ebene thesaurierten Gewinne aus der Ver­ äußerung von nach dem 31. Dezember 2008 erworbenen Wertpapiere und der auf Fondsebene thesaurierten Gewinne aus nach dem 31. Dezember 2008 einge­ gangenen Termingeschäften begrenzt. 114Verkaufsprospekt Inländische Mieterträge und Zinserträge sowie zinsähnliche Erträge Inländische Mieterträge, Zinsen und zinsähnliche Erträge sind beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig. Die zu versteuernden Zinsen sind gemäß § 2 Abs. 2a InvStG im Rahmen der Zinsschrankenregelung nach § 4h EStG zu berücksichtigen. Dies gilt unabhängig davon, ob diese Erträge thesauriert oder ausgeschüttet werden. Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs. Ausländische Mieterträge Bei Mieterträgen aus ausländischen Immobilien verzichtet Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anlegern, die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der Progressionsvorbehalt teilweise zu beachten. Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die An­­rechnungsmethode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen ge­­ schlossen wurde, können die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf die deutsche Einkommen- oder Körperschaftsteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sonderver­ mögens als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien Thesaurierte Gewinne aus der Veräu­ ßerung inländischer und ausländischer Immobilien sind beim Anleger steuerlich unbeachtlich, soweit sie nach Ablauf von 10 Jahren seit der Anschaffung der Immobilie auf Fondsebene erzielt werden. Die Gewinne werden erst bei ihrer Aus­ schüttung steuerpflichtig, wobei Deutsch­ land in der Regel auf die Besteuerung ausländischer Gewinne (Freistellung aufgrund Doppelbesteuerungsabkommens) verzichtet. Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer Immobilien innerhalb der 10-Jahresfrist sind bei Thesaurierung bzw. Ausschüttung steuerlich auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Dabei sind die Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien in vollem Umfang steuerpflichtig. Bei Gewinnen aus dem Verkauf ausländischer Immobilien verzichtet Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anlegern, die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der Progressionsvorbehalt zu be­­achten. Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die An­­ rechnungsmethode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen geschlos­ sen wurde, können die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf die deutsche Einkommensteuer bzw. Kör­ perschaftsteuer angerechnet werden, so­ fern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berücksichtigt wurden. c) Risiko-Zertifikate, die den Kurs einer Aktie oder eines veröffentlichten Index für eine Mehrzahl von Aktien im Verhältnis 1:1 abbilden, Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden NVBescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs. f) „cum“-erworbene Optionsanleihen Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, Gewinne aus Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, eigenkapitalähnlichen Genussrechten und Investmentfondsanteilen, Gewinne aus Termingeschäften sowie Erträge aus Still­halter­prämien sind beim Anleger steuerlich unbeachtlich, wenn sie thesauriert werden. Zudem werden die Gewinne aus der Veräußerung der nachfolgend genannten Kapitalforderungen beim Anleger nicht erfasst, wenn sie nicht ausgeschüttet werden: a) Kapitalforderungen, die eine Emissionsrendite haben, b) „normale“ Anleihen und unverbriefte Forderungen mit festem Kupon sowie Down-Rating-Anleihen, Floater und Reverse-Floater, d) Aktienanleihen, Umtauschanleihen und Wandelanleihen, e) ohne gesonderten Stückzinsausweis (flat) gehandelte Gewinnobligationen und Fremdkapital-Genussrechte und Werden diese Gewinne ausgeschüttet, so sind sie steuerlich auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Dabei sind Veräußerungsgewinne aus Aktien ganz (bei Anlegern, die Körperschaften sind) oder zu 40 % (bei sonstigen betrieblichen Anlegern, z.B. Einzelunternehmern) steuerfrei (Teileinkünfteverfahren). 5 % der Veräußerungsgewinne aus Aktien gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Be­­­ triebsausgaben und sind somit steuer­ pflichtig. Veräußerungsgewinne aus Renten/Kapitalforderungen, Gewinne aus Ter­­mingeschäften sowie Erträge aus Still­ halterprämien sind hingegen in voller Höhe steuerpflichtig. Ergebnisse aus der Veräußerung von Kapitalforderungen, die nicht in der oben genannten Aufzählung enthalten sind, sind steuerlich wie Zinsen zu behandeln (siehe oben). Ausgeschüttete Wertpapierveräußerungsgewinne, ausgeschüttete Termingeschäfts­ gewinne sowie ausgeschüttete Erträge aus Stillhalterprämien unterliegen grundsätzlich dem Steuerabzug (Kapitalertragsteuer 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag). Dies gilt nicht für Gewinne aus der Ver- äußerung von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Wertpapieren und für Gewinne aus vor dem 1. Januar 2009 eingegangenen Termingeschäften. Die aus­ zahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist oder diese Kapitalerträge Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck erklärt wird. In- und ausländische Dividenden (insbesondere aus Immobilienkapitalgesellschaften) Dividenden in- und ausländischer Immobilien-Kapitalgesellschaften, die auf Anteile im Betriebsvermögen ausgeschüttet oder thesauriert werden, sind mit Ausnahme von Dividenden nach dem REITG bei Körperschaften grundsätzlich steuerfrei. 5 % der Dividenden gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Von Einzelunternehmern sind diese Erträge zu 60 % zu versteuern (Teil­ einkünfteverfahren). Inländische Dividenden unterliegen dem Steuerabzug (Kapitalertragsteuer 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag). Ausländische Dividenden unterliegen grundsätzlich dem Steuerabzug (Kapitalertragsteuer 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag). Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist (wobei von Körperschaften i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 4 und 5 KStG der auszahlenden Stelle eine Bescheinigung des für Verkaufsprospekt115 sie zuständigen Finanzamtes vorliegen muss) oder die ausländischen Dividenden Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck erklärt wird. Bei gewerbesteuerpflichtigen Anlegern sind die zum Teil einkommensteuerfreien bzw. körperschaftsteuerfreien Dividendenerträge für Zwecke der Ermittlung des Gewerbeertrags wieder hinzuzurechnen, nicht aber wieder zu kürzen. Nach Auf­fassung der Finanzverwaltung können Dividenden von ausländischen (Immo­bilien-) Kapitalgesellschaften als so ge­nannte Schachteldividenden in vollem Umfang nur dann steuerfrei sein, wenn der Anleger eine (Kapital-) Gesellschaft i.S.d. entsprechenden Doppel­besteu­er­ ungs­­abkommens ist und auf ihn durch­ gerechnet eine genügend hohe (Schach­ tel-) Beteiligung entfällt. Erträge aus der Beteiligung an inund ausländischen Immobilienpersonengesellschaften Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immobilienpersonengesell­ schaften sind steuerlich bereits mit Ende des Wirtschaftsjahres der Personengesellschaft auf der Ebene des Sondervermögens zu erfassen. Sie sind nach allgemeinen steuerlichen Grundsätzen zu beurteilen. Negative steuerliche Erträge Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleichartigen positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens, werden diese steuerlich auf Ebene des Sondervermögens vorgetragen. Die- 116Verkaufsprospekt se können auf Ebene des Sondervermögens mit künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträgen der Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurechnung der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim Anleger bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer erst in dem Veranlagungszeitraum (Steuerjahr) aus, in dem das Geschäftsjahr des Sondervermögens endet bzw. die Ausschüttung für das Geschäftsjahr des Sondervermögens erfolgt, für das die ne­ gativen steuerlichen Erträge auf Ebene des Sondervermögens verrechnet werden. Eine frühere Geltendmachung bei der Einkommensteuer bzw. Körperschafts­ teuer des Anlegers ist nicht möglich. Substanzauskehrungen Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind nicht steuerbar. Dies bedeutet für einen bilanzierenden Anleger, dass die Substanzauskehrungen in der Handelsbilanz ertragswirksam zu ver­ einnahmen sind, in der Steuerbilanz aufwandswirksam ein passiver Ausgleichsposten zu bilden ist und damit technisch die historischen Anschaffungskosten steu­ erneutral gemindert werden. Alternativ können die fortgeführten Anschaffungskosten um den anteiligen Betrag der Substanzausschüttung vermindert werden. Veräußerungsgewinne auf Anleger­ ebene Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen sind für betriebliche Anleger steuerfrei, soweit es sich um noch nicht zugeflossene oder noch nicht als zugeflossen geltende ausländische Mieten und realisierte und nicht realisierte Gewinne des Sondervermögens aus ausländischen Immobilien handelt, sofern Deutschland auf die Besteuerung verzichtet hat (so genannter Immobiliengewinn). Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils. Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen sind für Körperschaften zudem steuerfrei, soweit die Gewinne aus noch nicht zugeflossenen oder noch nicht als zugeflossen geltenden Dividenden und aus realisierten und nicht realisierten Gewinnen des Sondervermögens aus in- und auslän­ dischen (Im­mobilien-) Kapitalgesellschaften her­ rühren (so genannter Aktiengewinn). 5 % des steuerfreien Veräußerungsgewinns gelten bei Körperschaften als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe und sind somit steuerpflichtig. Von Einzelunternehmen sind diese Veräußerungsgewinne zu 60 % zu versteuern. Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Aktiengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils. Steuerausländer Verwahrt ein Steuerausländer Anteile an ausschüttenden Sondervermögen im De­ pot bei einer inländischen depotführenden Stelle (Depotfall), wird vom Steuerabzug auf Zinsen, zinsähnliche Erträge, Wertpapierveräußerungsgewinne, Termin­ geschäftsgewinne und ausländische Dividenden Abstand genommen, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft nachweist. Sofern die Ausländereigen- schaft der depotführenden Stelle nicht bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs gemäß § 37 Abs. 2 AO zu beantragen. Zuständig ist das Betriebsstättenfinanzamt der depotführenden Stelle. Solidaritätszuschlag Auf den bei Ausschüttungen oder Thesaurierungen abzuführenden Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar. Hat ein ausländischer Anleger Anteile thesaurierender Sondervermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden Stelle, wird bei Nachweis seiner steuerlichen Ausländereigenschaft keine Steuer einbehalten, soweit es sich nicht um inländische Dividenden oder inländische Mieten handelt. Erfolgt der Antrag auf Erstattung verspätet, kann – wie bei verspätetem Nachweis der Ausländereigenschaft bei ausschüttenden Fonds – eine Erstattung gemäß § 37 Abs. 2 AO auch nach dem Thesaurierungszeitpunkt beantragt werden. Fällt kein Steuerabzug an bzw. erfolgt bei Thesaurierung die Vergütung des Steu­ erabzugs, ist kein Solidaritätszuschlag ab­ zuführen bzw. wird dieser vergütet. Für inländische Dividenden und inländische Mieten erfolgt hingegen ein Steuerabzug. Inwieweit eine Anrechnung oder Erstattung dieses Steuerabzugs für den ausländischen Anleger möglich ist, hängt von dem zwischen dem Sitzstaat des Anlegers und der Bundesrepublik Deutschland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen ab. Eine DBA-Erstattung der Kapitalertragsteuer auf inländische Dividenden und inländische Mieten erfolgt über das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) in Bonn. Kirchensteuer Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den Steuerabzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft, der der Kirchensteuerpflichtige angehört, als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben. Zu diesem Zweck hat der Kirchensteuerpflichtige dem Abzugsverpflichteten in einem schriftlichen Antrag seine Religionsangehörigkeit zu benennen. Ehegatten haben in dem Antrag zudem zu erklären, in welchem Verhältnis der auf jeden Ehegatten entfallende Anteil der Kapitalerträge zu den gesamten Kapitalerträgen der Ehegatten steht, damit die Kirchensteuer entsprechend diesem Verhältnis aufgeteilt, einbehalten und abgeführt werden kann. Wird kein Aufteilungsverhältnis angegeben, erfolgt eine Aufteilung nach Köpfen. Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt. Ausländische Quellensteuer Auf die ausländischen Erträge des Sondervermögens wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten. Die Kapitalanlagegesellschaft kann die anrechenbare Quellensteuer auf der Ebene des Sondervermögens wie Werbungskosten abziehen. In diesem Fall ist die ausländische Quellensteuer auf Anlegerebene weder anrechenbar noch abzugsfähig. Übt die Kapitalanlagegesellschaft ihr Wahl­ recht zum Abzug der ausländischen Quel­ lensteuer auf Fondsebene nicht aus, dann wird die anrechenbare Quellensteuer bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt. Ertragsausgleich Auf Erträge entfallende Teile des Ausgabepreises für ausgegebene Anteile, die zur Ausschüttung herangezogen werden können (Ertragsausgleichsverfahren), sind steuerlich so zu behandeln wie die Erträge, auf die diese Teile des Ausgabepreises entfallen. Gesonderte Feststellung, Außen­ prüfung Die Besteuerungsgrundlagen, die auf Ebe­ ne des Sondervermögens ermittelt werden, sind gesondert festzustellen. Hierzu hat die Investmentgesellschaft beim zuständigen Finanzamt eine Feststellungserklärung abzugeben. Änderungen der Feststellungserklärungen, z.B. anlässlich einer Außenprüfung (§ 11 Abs. 3 InvStG) der Finanzverwaltung, werden für das Ge­ schäftsjahr wirksam, in dem die geänder­ te Feststellung unanfechtbar geworden ist. Die steuerliche Zurechnung dieser geänderten Feststellung beim Anleger Verkaufsprospekt117 erfolgt dann zum Ende dieses Geschäftsjahres bzw. am Ausschüttungstag bei der Ausschüttung für dieses Geschäftsjahr. Damit treffen die Bereinigungen von Fehlern wirtschaftlich die Anleger, die zum Zeitpunkt der Fehlerbereinigung an dem Sondervermögen beteiligt sind. Die steuerlichen Auswirkungen können entweder positiv oder negativ sein. Zwischengewinnbesteuerung Zwischengewinne sind die im Verkaufsoder Rückgabepreis enthaltenen Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene Zinsen sowie Gewinne aus der Veräußerung von nicht in § 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG genannten Kapitalforderungen, die vom Fonds noch nicht ausgeschüttet oder thesauriert und infolgedessen beim Anleger noch nicht steuerpflichtig wurden (etwa Stückzinsen aus festverzinslichen Wertpapieren vergleichbar). Der vom Sondervermögen erwirtschaftete Zwischengewinn ist bei Rückgabe oder Verkauf der Anteile durch Steuerinländer einkommensteuerpflichtig. Der Steuerabzug auf den Zwischengewinn beträgt 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Der bei Erwerb von Anteilen gezahlte Zwischengewinn kann im Jahr der Zahlung beim Privatanleger einkommensteuerlich als negative Einnahme abgesetzt werden, wenn ein Ertragsausgleich durchgeführt wird und sowohl bei der Veröffentlichung des Zwischengewinns als auch im Rahmen der von den Berufsträgern zu bescheinigenden Steuerdaten hierauf hingewiesen wird. Er wird bereits beim Steuerabzug steuermindernd berücksichtigt. Wird der Zwischengewinn nicht veröffentlicht, sind jährlich 6 % des Entgelts für die Rückgabe oder Veräuße- 118Verkaufsprospekt rung des Investmentanteils als Zwischengewinn anzusetzen. Bei betrieblichen Anlegern ist der gezahlte Zwischengewinn unselbständiger Teil der Anschaffungskosten, die nicht zu korrigieren sind. Bei Rückgabe oder Veräußerung des Investmentanteils bildet der erhaltene Zwischengewinn einen unselbständigen Teil des Veräußerungserlöses. Eine Korrektur ist nicht vorzunehmen. Die Zwischengewinne können regelmäßig auch den Abrechnungen sowie den Erträgnisaufstellungen der Banken entnommen werden. Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen In den Fällen der Verschmelzung eines inländischen Sondervermögens in ein anderes inländisches Sondervermögen kommt es weder auf der Ebene der Anleger noch auf der Ebene der beteiligten Sondervermögen zu einer Aufdeckung von stillen Reserven, d.h. dieser Vorgang ist steuerneutral. Das Gleiche gilt für die Übertragung aller Vermögensgegenstände eines inländischen Sondervermögens auf eine inländische Investmentaktiengesellschaft oder ein Teilgesellschaftsvermögen einer inländischen Investmentaktiengesellschaft. Erhalten die Anleger des übertragenden Sondervermögens eine Barzahlung im Sinne des § 40h InvG, ist diese wie eine Ausschüttung eines sonstigen Ertrags zu behandeln. Vom übertragenden Sondervermögen erwirtschafte und noch nicht ausgeschüttete Erträge werden den Anlegern zum Übertragungsstichtag als sog. ausschüt­ tungs­ gleiche Erträge steuerlich zugewiesen. Transparente, semitransparente und intransparente Besteuerung Die oben genannten Besteuerungsgrundsätze (sogenannte transparente Besteuerung) gelten nur, wenn sämtliche Besteuerungsgrundlagen im Sinne des § 5 Abs. 1 InvStG bekannt gemacht werden (sogenannte steuerliche Bekanntmachungspflicht). Dies gilt auch insoweit, als das Sondervermögen Anteile an anderen inländischen Sondervermögen und Investmentaktiengesellschaften, EU-Investmentanteile und ausländische Investmentanteile, die keine EU-Investmentanteile sind, erworben hat (Zielfonds i.S.d. § 10 InvStG) und diese ihren steuerlichen Bekanntmachungspflichten nach­kommen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist bestrebt, sämtliche Besteuerungsgrundlagen, die ihr zugänglich sind, bekannt zu machen. Die erforderliche Bekanntmachung kann jedoch nicht garantiert werden, insbesondere soweit das Sondervermögen Zielfonds erworben hat und diese ihren steuerlichen Bekanntmachungspflichten nicht nachkommen. In diesem Fall werden die Ausschüttungen und der Zwischengewinn des jeweiligen Zielfonds sowie 70 % der Wertsteigerung im letzten Kalenderjahr des jeweiligen Zielfonds (mindestens jedoch 6 % des Rücknahmepreises) als steuerpflichtiger Ertrag auf der Ebene des Sondervermögens angesetzt. Die Kapitalanlagegesellschaft ist zudem bestrebt Besteuerungsgrundlagen außerhalb des § 5 Abs. 1 InvStG (wie insbesondere den Aktiengewinn, den Immobiliengewinn und den Zwischengewinn) bekannt zu machen. EU-Zinsrichtlinie/Zinsinformations­ verordnung Die Zinsinformationsverordnung (kurz ZIV), mit der die Richtlinie 2003/48/EG des Rates vom 3. Juni 2003, ABL. EU Nr. L 157 S. 38 umgesetzt wird, soll grenzüberschreitend die effektive Besteuerung von Zinserträgen natürlicher Personen im Gebiet der EU sicherstellen. Mit einigen Drittstaaten (insbesondere mit der Schweiz, Liechtenstein, Channel Islands, Monaco und Andorra) hat die EU Abkommen abgeschlossen, die der EU-Zinsrichtlinie weitgehend entsprechen. Dazu werden grundsätzlich Zinserträge, die eine im europäischen Ausland oder bestimmten Drittstaaten ansässige natürliche Person von einem deutschen Kreditinstitut (das insoweit als Zahlstelle handelt) gutgeschrieben erhält, von dem deutschen Kreditinstitut an das Bundeszentralamt für Steuern und von dort aus letztlich an die ausländischen Wohnsitz­ finanzämter gemeldet. Entsprechend werden grundsätzlich Zins­ erträge, die eine natürliche Person in Deutschland von einem ausländischen Kreditinstitut im europäischen Ausland oder in bestimmten Drittstaaten erhält, von dem ausländischen Kreditinstitut letzt­ lich an das deutsche Wohnsitzfinanz­amt gemeldet. Alternativ behalten einige ausländische Staaten Quellensteuern ein, die in Deutschland anrechenbar sind. Konkret betroffen sind folglich die innerhalb der Europäischen Union bzw. in den beigetretenen Drittstaaten ansässigen Privatanleger, die grenzüberschreitend in einem anderen EU-Land ihr Depot oder Konto führen und Zinserträge erwirtschaften. U.a. Luxemburg und die Schweiz haben sich verpflichtet, von den Zinserträgen eine Quellensteuer i.H.v. 35 % einzubehalten. Der Anleger erhält im Rahmen der steuerlichen Dokumentation eine Bescheinigung, mit der er sich die abgezogenen Quellensteuern im Rahmen seiner Ein­ kommensteuererklärung anrechnen lassen kann. Alternativ hat der Privatanleger die Möglichkeit, sich vom Steuerabzug im Ausland befreien zu lassen, indem er eine Ermächtigung zur freiwilligen Offenlegung seiner Zinserträge gegenüber dem ausländischen Kreditinstitut abgibt, die es dem Institut gestattet, auf den Steuerabzug zu verzichten und stattdessen die Erträge an die gesetzlich vorgegebenen Finanzbehörden zu melden. Nach der ZIV ist von der Kapitalanlagegesellschaft für jeden in- und ausländischen Fonds anzugeben, ob er der ZIV unterliegt (in scope) oder nicht (out of scope). Für diese Beurteilung enthält die ZIV zwei wesentliche Anlagegrenzen. Wenn das Vermögen eines Fonds aus höchstens 15 % Forderungen im Sinne der ZIV besteht, haben die Zahlstellen, die letztendlich auf die von der Kapitalanlagegesellschaft gemeldeten Daten zurückgreifen, keine Meldungen an das Bundeszentralamt für Steuern zu versenden. Ansonsten löst die Überschreitung der 15 %-Grenze eine Meldepflicht der Zahlstellen an das Bundeszentralamt für Steuern über den in der Ausschüttung enthaltenen Zinsanteil aus. Bei Überschreiten der 25 %-Grenze ist der in der Rückgabe oder Veräußerung der Fondsanteile enthaltene Zinsanteil zu melden. Handelt es sich um einen ausschüttenden Fonds, so ist zusätzlich im Falle der Ausschüttung der darin enthaltene Zinsanteil an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Handelt es sich um einen thesaurierenden Fonds, erfolgt eine Meldung konsequenterweise nur im Falle der Rückgabe oder Veräußerung des Fondsanteils. Grunderwerbsteuer Der Verkauf von Anteilen an dem Sondervermögen löst keine Grunderwerbsteuer aus. Beschränkte Steuerpflicht in Österreich Seit 1. September 2003 ist in Österreich das Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) in Kraft. Durch dieses Gesetz wurde in Österreich eine beschränkte Steuerpflicht für jene Gewinne eingeführt, die ein ausländischer Anleger über einen Offenen Immobilienfonds aus österreichischen Immobilien erzielt. Besteuert werden die laufenden Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die aus der jährlichen Bewertung resultierenden Wertzuwächse der österreichischen Immobilien. Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger, der weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt (bei Körperschaften weder Sitz noch Ort der Geschäftsleitung) in Österreich hat. Für natürliche Personen beträgt der Steuersatz für diese Einkünfte in Österreich 25 %. Erzielt der Anleger pro Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000,00 in Österreich steuerpflichtige Einkünfte, braucht er keine Steuererklärung abzugeben und die Einkünfte bleiben steuerfrei. Bei Überschreiten dieser Verkaufsprospekt119 Grenze oder nach Aufforderung durch das zuständige österreichische Finanzamt ist eine Steuererklärung in Österreich abzugeben. Für Körperschaften beträgt der Steuersatz in Österreich 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt es für diese keinen gesetzlichen Freibetrag. Für die Besteuerung ist das Finanzamt Wien 1/23 zuständig. Die auf einen Anteil entfallenden in Österreich beschränkt steuerpflichtigen Einkünfte sind im Jahresbericht gesondert ausgewiesen. Dieser Betrag ist mit der vom Anleger im Zeitpunkt der Ausschüttung gehaltenen Anzahl von Anteilen zu multiplizieren. Bei Verwahrung der Anteile auf einem österreichischen Depot ist die depotführende Stelle zum Abzug der Kapitalertragsteuer von 25 % von den ausschüttungsgleichen Erträgen verpflichtet, soweit diese auf österreichische Immobilien entfallen und einem beschränkt steuerpflichtigen Anleger zufließen. Nach dem geltenden Recht ist jedoch für öffentlich angebotene Immobilienfonds eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer anzuwenden. Die Befreiung von der Kapitalertragsteuer für Einkünfte aus einem öffentlich angebotenen Immobilienfonds, soweit die Einkünfte auf österreichische Immobilien entfallen, ist auch nach dem 1. April 2012 anzuwenden. Hinweis: Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Sie richten sich an in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder 120Verkaufsprospekt Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert. Einzelheiten zur Besteuerung der Erträge des Sondervermögens werden in den Jahresberichten veröffentlicht. Rechtliches und steuerliches Risiko Eine Änderung fehlerhaft festgestellter Besteuerungsgrundlagen des Fonds für vorangegangene Geschäftsjahre (z.B. aufgrund von steuerlichen Außenprüfungen) kann für den Fall einer für den Anleger steuerlich grundsätzlich nachteiligen Korrektur zur Folge haben, dass der Anleger die Steuerlast aus der Korrektur für vorangegangene Geschäftsjahre zu tragen hat, obwohl er unter Umständen zu diesem Zeitpunkt nicht in dem Sondervermögen investiert war. Umgekehrt kann für den Anleger der Fall eintreten, dass ihm eine steuerlich grundsätzlich vorteilhafte Korrektur für das aktuelle und für vorangegangene Geschäftsjahre, in denen er an dem Sondervermögen beteiligt war, durch die Rückgabe oder Veräußerung der Anteile vor Umsetzung der entsprechenden Korrektur nicht mehr zugute kommt. Zudem kann eine Korrektur von Steuerdaten dazu führen, dass steuerpflichtige Erträge bzw. steuerliche Vorteile in einem anderen als eigentlich zutreffenden Veranlagungszeitraum tatsächlich steuer­ lich veranlagt werden und sich dies beim einzelnen Anleger negativ auswirkt. Beratung und Auslagerung Die Gesellschaft hat folgende Aufgaben auf ein anderes Unternehmen (Auslagerungsunternehmen) auf vertraglicher Basis zur Wahrnehmung durch das Aus­ lagerungsunternehmen delegiert und der Bankaufsichtsbehörde gemäß § 16 InvG i.V.m. den Auslegungshilfen § 25a KWG, AT 9 MaRisk sowie den BVI investmentspezifischen MaRisk sofern es sich um wesentliche Auslagerungen handelt, angezeigt: Aufgaben der Revision der Gesellschaft sind auf die Revision der CREDIT SUISSE (Deutschland) AG übertragen worden. Compliance Tätigkeiten der Gesellschaft inklusive Geldwäscheüberwachungsmaßnahmen sind auf die Compliance Abteilung der CREDIT SUISSE (Deutsch­land) AG übertragen worden. Teile der Datenverarbeitung im Zusammenhang mit der Buchhaltung der Gesellschaft, Aufgaben im Zusammenhang mit der Bürotechnik und der Büroorganisation, Aufgaben im Bereich von Marketing, Werbung und Vertrieb sind auf die CREDIT SUISSE (Deutschland) AG ausgelagert. Aufgaben im Bereich Recht, Fondsbuchhaltung und Risiko Management sind auf die jeweiligen Abteilungen der Credit Suisse (Deutschland) AG aus­ gelagert. Aufgaben im Zusammenhang mit dem Datenschutz sind an die CREDIT SUISSE (Deutschland) AG ausgelagert. Teile der Immobilienverwaltung sind auf unterschiedliche Verwalter ausgelagert. Die Planung und Durchführung von Notfallmaßnahmen zur Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs ist an die CREDIT SUISSE SECURITIES (Europe) Ltd. ausgelagert worden. Berichte, Geschäftsjahr, Prüfer 1. Die Jahresberichte und Halbjahresberichte sind bei der Kapitalanlagegesellschaft, bei der CREDIT SUISSE (Deutschland) AG, Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt am Main, sowie bei der Depotbank erhältlich. 2. Das Geschäftsjahr des Sondervermögens endet am 31. August eines Jahres. Das erste Geschäftsjahr ist ein Rumpfgeschäftsjahr. 3. Mit der Abschlussprüfung wurde die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, beauftragt. Voraussetzungen für die Auflösung des Sondervermögens Die Anleger sind nicht berechtigt, die Auf­ lösung der Sondervermögen zu beantragen. Die Kapitalanlagegesellschaft kann jedoch die Verwaltung eines Sondervermögens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten durch Bekanntmachung im elektronischen Bundesanzeiger und im Jahresbericht oder Halbjahresbericht kündigen. Außerdem werden die Anleger über ihre depotführenden Stellen in Papierform oder in elektronischer Form über die Kündigung informiert. Mit der Erklärung der Kündigung wird die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen eingestellt. Die Kapitalanlagegesellschaft ist ab Erklärung der Kündigung verpflichtet, bis zum Erlöschen ihres Verwaltungsrechts an dem Sondervermögen in Abstimmung mit der Depotbank sämtliche Vermögensgegenstände des Sondervermögens zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. Mit Einwilligung der Anleger können bestimmte Vermögensgegen- stände auch zu nicht angemessenen Bedingungen veräußert werden. Die Anleger müssen ihre Einwilligung durch Mehrheitsbeschluss erklären. Das Verfahren ist nachfolgend dargestellt. Aus den Erlösen, die durch die Veräußerung von Vermögensgegenständen des Sondervermögens erzielt werden, hat die Kapitalanlagegesellschaft den Anlegern in Abstimmung mit der Depotbank halbjährliche Abschläge auszuzahlen. Dies gilt nicht, soweit diese Erlöse zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung benötigt werden und soweit Gewährleistungszusagen aus den Veräußerungsgeschäften oder zu erwartende Auseinandersetzungskosten den Einbehalt im Sondervermögen verlangen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, die Verwaltung des Sondervermögens auf Verlangen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zu kündigen, wenn der Wert des Sondervermögens nach Ablauf von vier Jahren nach Auflegung des Sondervermögens nicht mindestens 150 Millionen Euro beträgt. Verfahren bei Auflösung eines Sondervermögens Wird das Sondervermögen aufgelöst, so wird dies im elektronischen Bundesanzeiger sowie in hinreichend verbreiteten Tages- oder Wirtschaftszeitungen oder auf der Homepage der Kapitalanlage­ gesellschaft im Internet unter www. credit-suisse.com/propertydynamic ver­ öffent­licht. Die Ausgabe und die Rücknahme von Anteilen wird eingestellt. Der Erlös aus der Veräußerung der Vermögenswerte des Sondervermögens abzüglich der noch durch das Sondervermögen zu tragenden Kosten und der durch die Auflösung verursachten Kosten wird an die Anleger verteilt, wobei diese in Höhe ihrer jeweiligen Anteile am Sondervermögen Ansprüche auf Auszahlung des Liquidationserlöses haben. Die Auflösung des Sondervermögens kann längere Zeit in Anspruch nehmen. Über die einzelnen Stadien der Auflösung werden die Anleger durch Liquidationsberichte zu den Stichtagen der bisherigen Berichte unterrichtet, die bei der Depotbank erhältlich sind. Des Weiteren erlischt das Recht der Kapitalanlagegesellschaft, das Sondervermögen zu verwalten, wenn das Insolvenz­ verfahren über das Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft eröffnet ist oder wenn ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt wird. Das Sondervermögen fällt nicht in die Insolvenzmasse der Kapitalanlagegesellschaft. Sofern das Sondervermögen aufgelöst ist, wird der Anleger durch Veröffentlichung im elektronischen Bundesanzeiger und in Tages- oder Wirtschaftszeitungen oder auf der Homepage der Kapitalanlagegesellschaft im Internet unter www.credit-suisse.com/propertydynamic darüber unterrichtet, welche Liquida­ tionserlöse ausgezahlt werden und zu welchem Zeitpunkt und an welchem Ort diese erhältlich sind. In diesen Fällen geht das Sondervermögen auf die Depotbank über, die das Sondervermögen abwickelt und den Erlös an die Anleger auszahlt. Nicht abgerufene Liquidationserlöse kön­ nen bei dem für die Kapitalanlagegesellschaft zuständigen Amtsgericht hinterlegt werden. Verkaufsprospekt121 Übertragung aller Vermögensgegen­ stände des Sondervermögens Alle Vermögensgegenstände des Sondervermögens dürfen zum Geschäftsjahresende auf ein anderes Sondervermögen übertragen werden. Es können auch zum Geschäftsjahresende eines anderen Sondervermögens alle Vermögensgegenstände dieses anderen Sondervermögens auf das Immobilien-Sondervermögen CS PROPERTY DYNAMIC übertragen werden. Mit Zustimmung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht kann auch ein anderer Übertragungsstichtag gewählt werden. Bevor dieses Sondervermögen mit einem anderen verschmolzen wird, muss die Kapitalanlagegesellschaft den Anlegern die Möglichkeit geben, ihre Anteile (ohne Rücknahmeabschlag) gegen Anteile eines anderen Fonds zu tauschen, dessen Anlagegrundsätze mit den Anlagegrundsätzen dieses Sondervermögens vereinbar sind. Das andere Sondervermögen muss ebenfalls von der Kapitalanlagegesellschaft verwaltet werden. Seine Anlagegrundsätze und -grenzen, die Ausgabeaufschläge oder Rücknahmeabschläge sowie die an die Kapitalanlagegesellschaft und die Depotbank zu zahlenden Vergütungen dürfen nicht wesentlich von denen des Immobilien-Sondervermögens CS PROPERTY DYNAMIC abweichen. 122Verkaufsprospekt Verfahren bei der Übertragung aller Vermögensgegenstände eines Sondervermögens Die depotführenden Stellen der Anleger übermitteln diesen spätestens 35 Arbeitstage vor dem geplanten Übertragungsstichtag in Papierform oder in elektronischer Form Informationen zu den Gründen für die Verschmelzung, den potentiellen Auswirkungen für die Anleger, deren Rechte in Zusammenhang mit der Verschmelzung sowie zu maßgeblichen Verfahrensaspekten. Die Anleger erhalten auch die wesentlichen Anlegerinformationen für das Sondervermögen, das bestehen bleibt oder durch die Verschmelzung neu gebildet wird. Die Anleger haben anschließend bis fünf Arbeitstage vor dem geplanten Übertragungsstichtag die Möglichkeit, ihre Anteile (ohne Rückgabeabschlag) gegen Anteile eines anderen Sondervermögens umzutauschen, dessen Anlagegrundsätze mit denjenigen des CS PROPERTY DYNAMIC vereinbar sind. Am Übertragungsstichtag werden die Werte des übernehmenden und des über­ tragenden Sondervermögens berechnet, das Umtauschverhältnis wird festgelegt und der gesamte Vorgang wird vom Abschlussprüfer geprüft. Das Umtauschverhältnis ermittelt sich nach dem Verhältnis der Nettoinventarwerte des übernommenen und des aufnehmenden Sondervermögens zum Zeitpunkt der Über­nahme. Der Anleger erhält die Anzahl von Anteilen an dem neuen Sondervermögen, die dem Wert seiner Anteile an dem übertragenen Sondervermögen entspricht. Es besteht auch die Möglichkeit, dass den Anlegern des übertragenden Sondervermögens bis zu 10 % des Wertes ihrer Anteile in bar ausgezahlt werden. Findet die Verschmelzung während des laufenden Geschäftsjahres des übertragenden Sondervermögens statt, muss dessen verwaltende Gesellschaft auf den Übertragungsstichtag einen Bericht erstellen, der den Anforderungen an einen Jahresbericht entspricht. Die Kapitalgesellschaft macht im elektronischen Bundesanzeiger und darüber hinaus in hinreichend verbreiteten Wirtschafts- und Tageszeitungen und auf der Homepage der Kapitalanlagegesellschaft im Internet unter www.credit-suisse.com/propertydynamic bekannt, wenn CS PROPERTY DYNAMIC einen anderen Fonds aufgenommen hat und die Verschmelzung wirksam geworden ist. Sollte der CS PROPERTY DYNAMIC durch eine Verschmelzung untergehen, übernimmt die Gesellschaft die Bekanntmachung, die den aufnehmenden oder neu gegründeten Fonds verwaltet. Die Ausgabe der neuen Anteile an die Anleger des übertragenden Sondervermögens gilt nicht als Tausch. Die ausgegebenen Anteile treten an die Stelle der Anteile an dem übertragenden Sondervermögen. Die Verschmelzung von Sondervermögen findet nur mit Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht statt. Weitere Sondervermögen, die von der Kapitalanlagegesellschaft verwaltet werden Von der Kapitalanlagegesellschaft werden noch folgende Publikums-Sondervermögen verwaltet, die nicht Inhalt dieses Ver­ kaufsprospektes sind: CS EUROREAL: EURO-Tranche: ISIN DE0009805002; CHF-Tranche: ISIN DE0009751404 CS-WV IMMOFONDS: ISIN DE0009805010 Die Kapitalanlagegesellschaft verwaltet derzeit keine Spezial-Sondervermögen. Widerrufsrecht des Käufers von An­ teilen gemäß § 126 Investmentgesetz Ist der Käufer von Anteilen durch mündliche Verhandlungen außerhalb der ständi­ gen Geschäftsräume desjenigen, der die Anteile verkauft oder den Verkauf vermittelt hat, dazu bestimmt worden, eine auf den Kauf gerichtete Willenserklärung abzugeben, so ist er an diese Erklärung nur gebunden, wenn er sie nicht der Kapitalanlagegesellschaft gegenüber binnen einer Frist von zwei Wochen schriftlich widerruft; dies gilt auch dann, wenn derjenige, der die Anteile verkauft oder den Verkauf vermittelt, keine ständigen Geschäftsräume hat. Handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft i. S. d. § 312b des Bürgerlichen Gesetzbuchs, so ist bei einem Erwerb von Finanzdienstleistungen, deren Preis auf dem Finanzmarkt Schwankungen unterliegt (§ 312d Abs. 4 Nr. 6 BGB), ein Widerruf ausgeschlossen. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung. Die Widerrufsfrist beginnt erst zu laufen, wenn die Durchschrift des Antrags auf Vertragsabschluss dem Käufer ausgehändigt oder ihm eine Kaufabrechnung übersandt worden ist und darin eine Belehrung über das Widerrufsrecht enthalten ist, die den Anforderungen des § 355 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 360 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genügt. Ist der Fristbeginn streitig, trifft die Beweislast den Verkäufer. Das Recht zum Widerruf besteht nicht, wenn der Verkäufer nachweist, dass der Käufer die Anteile im Rahmen seines Gewerbebetriebes erworben hat oder er den Käufer zu den Verhandlungen, die zum Verkauf der Anteile geführt haben, aufgrund vorhergehender Bestellung (§ 55 Absatz 1 der Gewerbeordnung) aufgesucht hat. Ist der Widerruf erfolgt und hat der Käufer bereits Zahlungen geleistet, so ist die Kapitalanlagegesellschaft verpflichtet, dem Käufer, gegebenenfalls Zug um Zug gegen Rückübertragung der erworbenen Anteile, die bezahlten Kosten und einen Betrag auszuzahlen, der dem Wert der bezahlten Anteile am Tage nach dem Ein­ gang der Widerrufserklärung entspricht. Auf das Recht zum Widerruf kann nicht verzichtet werden. Diese Ausführungen gelten entsprechend für den Verkauf der Anteile durch den Anleger. Verkaufsprospekt123 124 CS PROPERTY DYNAMIC Vertragsbedingungen (gültig ab 1. September 2009) Vertragsbedingungen125 Allgemeine Vertragsbedingungen zur Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen den Anlegern und der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immo­ bilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frank­ furt am Main, (nachstehend „Ge­sell­schaft“ genannt) für die von der Ge­ sellschaft aufgelegten Immobilien-Sondervermögen, die nur in Verbindung mit den für das je­ weilige Sondervermögen aufgestellten „Be­ sonderen Vertragsbedingungen“ gelten. § 1 Grundlagen 1. Die Gesellschaft ist eine Kapitalanla­ gegesellschaft und unterliegt den Vor­ schriften des Investmentgesetzes (InvG). 2. Die Kapitalanlagegesellschaft legt das bei ihr eingelegte Geld im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rech­ nung der Anleger nach dem Grund­ satz der Risikomischung in den nach dem InvG zugelassenen Vermögens­ gegenständen gesondert vom eige­ nen Vermögen in Form von Sonder­ vermögen an. Über die hieraus sich ergebenden Rechte der Anleger wer­ den von ihr Urkunden (Anteilscheine) ausgestellt. 3. Die Vermögensgegenstände stehen im Eigentum der Gesellschaft. 4. Grundstücke, Erbbaurechte sowie Rech­ te in der Form des Wohnungseigen­ tums, Teileigentums, Wohnungserbbau­ rechts und Teilerbbaurechts so­wie Nieß­ brauchrechte an Grundstücken werden in den „Allgemeinen Vertragsbedingun­ gen“ und „Besonderen Vertragsbedin­ gungen“ unter dem Begriff Immobilien zusammengefasst. 5. Das Rechtsverhältnis zwischen Kapi­ talanlagegesellschaft und dem Anle­ ger richtet sich nach diesen Vertrags­ bedingungen und dem InvG. 126Vertragsbedingungen § 2 Depotbank 1. Die Gesellschaft bestellt ein Kreditins­ titut als Depotbank; die Depotbank han­ delt unabhängig von der Gesellschaft und ausschließlich im Interesse der Anleger. 2. Der Depotbank obliegen die nach dem InvG und diesen Vertragsbedingungen vorgeschriebenen Überwachungs- und Kontrollaufgaben. § 3 Sachverständige 1. Die Gesellschaft bestellt für die Be­ wertung von Immobilien mindestens einen Sachverständigenausschuss, der aus drei Mitgliedern und einem Er­satz­ mitglied zu bestehen hat. 2. Jedes Mitglied muss eine unabhängi­ ge, unparteiliche und zuverlässige Per­ sönlichkeit sein und über angemessene Fachkenntnisse sowie ausreichende praktische Erfahrung hinsichtlich der von ihm/ihr zu bewertenden Immobili­ enart und des jeweiligen regionalen Im­ mobilienmarktes verfügen. Hinsichtlich ihrer finanziellen Un­abhängigkeit sind § 77 Abs. 2 Sätze 3 und 4 InvG zu beachten. 3. Dem Sachverständigenausschuss ob­ liegen die ihm nach dem InvG und den Vertragsbedingungen übertragenen Auf­ gaben nach Maßgabe einer von der Gesellschaft zu erlassenden Geschäfts­ ordnung. Zeitnah hat der Sachverstän­ digenausschuss insbesondere zu be­ werten: a) mindestens einmal jährlich die zum Sondervermögen gehörenden bzw. im Eigentum einer Immobilien-Ge­ sellschaft stehenden Immobilien; b) die zur Veräußerung durch die Ge­ sellschaft oder durch eine Immobili­ en-Gesellschaft vorgesehenen Im­ mobilien. 4. Ferner hat der Sachverständigenaus­ schuss nach Bestellung eines Erb­ baurechts innerhalb von zwei Monaten den Wert des Grundstücks neu fest­ zustellen. 5. Eine Immobilie darf für das Sonder­ vermögen oder für eine ImmobilienGesellschaft, an der das Sonderver­ mögen unmittelbar oder mittelbar be­ teiligt ist, nur erworben werden, wenn sie zuvor von einem Sachverständigen im Sinne des Absatzes 2 Satz 1, der nicht einem von der Gesellschaft ge­ bildeten Sachverständigenausschuss angehört, bewertet wurde. 6. Eine Beteiligung an einer ImmobilienGesellschaft darf für das Sonderver­ mögen unmittelbar oder mittelbar nur erworben werden, wenn die im Jah­ resabschluss oder in der Vermögens­ aufstellung der Immobilien-Gesellschaft ausgewiesenen Immobilien von einem Sachverständigen im Sinne des Ab­ satzes 2 Satz 1, der nicht einem von der Gesellschaft gebildeten Sach­ver­ ständigenausschuss angehört, be­wer­­­ tet wurden. § 4 Fondsverwaltung 1. Die Gesellschaft erwirbt und verwaltet die Vermögensgegenstände im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rech­ nung der Anleger mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes. Sie handelt bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben unabhängig von der Depotbank und ausschließlich im In­teresse der Anle­ ger und der Integrität des Marktes. 2. Die Gesellschaft ist berechtigt, mit dem von den Anlegern eingelegten Geld die Vermögensgegenstände zu erwer­ ben, diese wieder zu veräußern und den Erlös anderweitig anzulegen. Sie ist ferner ermächtigt, alle sich aus der Verwaltung der Vermögensgegenstän­ de ergebenden sonstigen Rechts­­hand­ lungen vorzunehmen. 4. Die Gesellschaft darf für gemeinschaft­ liche Rechnung der Anleger weder Geld­ darlehen gewähren noch Verpflichtun­ gen aus einem Bürgschafts- oder ei­ nem Garantievertrag eingehen; sie darf keine Vermögensgegenstände nach Maß­gabe der §§ 47, 48 und 50 InvG verkaufen, die im Zeitpunkt des Ge­ schäftsabschlusses nicht zum Sonder­ vermögen gehören. § 51 InvG bleibt un­ berührt. Abweichend von Satz 1 darf die Gesellschaft oder ein Dritter in ih­ rem Auftrag einer Immobilien-Gesell­ schaft für Rechnung des Sonderver­ mögens ein Darlehen gewähren, wenn sie an dieser für Rechnung des Son­ dervermögens unmittelbar oder mittel­ bar beteiligt ist. Dieses Darlehen darf 50 % der Verkehrswerte der im Eigen­ tum der Im­mobilien-Gesellschaft ste­ henden Im­mo­bilien nicht überschreiten. 3. Über die Veräußerung von Immobilien oder von Beteiligungen an ImmobilienGesellschaften entscheidet die Ge­ sellschaft im Rahmen einer ordnungs­ gemäßen Geschäftsführung (§ 9 Abs. 1 Satz 1 InvG). Veräußerungen nach Aussetzung der Anteilrücknah­me ge­ mäß § 12 Abs. 5 bleiben hiervon un­ berührt. Vertragsbedingungen127 § 5 Anlagegrundsätze 1. Die Gesellschaft bestimmt in den „Be­ sonderen Vertragsbedingungen“, a) welche Immobilien für das Sonderver­ mögen erworben werden dürfen; b) ob und in welchem Umfang für Rech­ nung des Sondervermögens Beteili­ gungen an Immobilien-Ge­sellschaf­ ten erworben werden dürfen; c) ob und unter welchen Bedingungen Immobilien des Sondervermögens mit einem Erbbaurecht belastet werden dürfen; d) ob und in welchem Umfang für Rech­ nung des Sondervermögens zur Ab­ sicherung von Vermögensgegenstän­ den in Derivate im Sinne des § 51 InvG investiert werden darf. Beim Ein­ satz von Derivaten wird die Gesell­ schaft die gemäß § 51 Abs. 3 InvG erlassene Rechtsverordnung über Ri­ sikomanagement und Risikomessung in Sondervermögen (DerivateV) be­ achten. 2. Die zum Erwerb vorgesehenen Immo­ bilien und Beteiligungen an Immobili­ en-Gesellschaften müssen einen dau­ ernden Ertrag erwarten lassen. § 6 Liquidität und Anlage- und Ausstellergrenzen 1. Die Gesellschaft hat bei der Aufnah­ me von Vermögensgegenständen in das Sondervermögen, deren Verwaltung und bei der Veräußerung die im InvG und die in den Vertragsbedingungen festgelegten Grenzen und Beschrän­ kungen zu beachten. 2. Sofern in den „Besonderen Vertrags­ bedingungen“ nichts Anderweitiges be­ stimmt ist, dürfen im Rahmen der Höchstliquidität im gesetzlich zulässi­ gen Rahmen (§ 80 Absatz 1 InvG) fol­ gende Mittel gehalten werden: a) Bankguthaben gemäß § 49 InvG; b) Geldmarktinstrumente gemäß §§ 48 und 52 Nr. 2 InvG; c) Wertpapiere, die zur Sicherung der in Artikel 18.1 des Protokolls über die Satzung des Europäischen Sys­ tems der Zentralbanken und der Eu­ ropäischen Zentralbank genannten Kredit­geschäfte von der Europäischen Zen­tralbank oder der Deutschen Bun­ des­bank zugelassen sind oder deren Zu­ lassung nach den Emissionsbe­ dingungen beantragt wird, sofern die Zulassung innerhalb eines Jahres nach ihrer Ausgabe erfolgt; d) Investmentanteile nach Maßgabe des § 50 InvG oder Anteile an SpezialSondervermögen nach Maßgabe des § 50 Abs. 1 Satz 2 InvG, die nach den Vertragsbedingungen ausschließ­ lich in Vermögensgegenstände nach Buchstaben a), b) und c) anlegen dürfen; 128Vertragsbedingungen e) Wertpapiere, die an einem organi­ sierten Markt im Sinne von § 2 Abs. 5 des Wertpapierhandelsgesetzes zum Handel zugelassen oder fest­ verzinsliche Wertpapiere sind, soweit diese einen Betrag von 5 % des Wer­ tes des Sondervermögens nicht über­ schreiten, und zusätzlich f) Aktien von REIT-Aktiengesellschaften oder vergleichbare Anteile ausländi­ scher juristischer Personen, die an einem der in § 47 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvG bezeichneten Märkte zugelas­ sen oder in diesen einbezogen sind, soweit der Wert dieser Aktien oder Anteile einen Betrag von 5 % des Wertes des Sondervermögens nicht überschreitet und die in Artikel 2 Abs. 1 der Richtlinie 2007/16/EG ge­nannten Kriterien erfüllt sind. 3. Der Teil des Sondervermögens, der in Bankguthaben gehalten werden darf, wird in den „Besonderen Vertragsbe­ dingungen“ festgelegt. Die Gesellschaft darf nur bis zu 20 % des Wertes des Sondervermögens in Bankguthaben bei je einem Kreditinstitut anlegen. 4. Im Einzelfall dürfen Wertpapiere und Geldmarktinstrumente einschließlich der in Pension genommenen Wertpapiere und Geldmarktinstrumente desselben Ausstellers über den Wertanteil von 5 % hinaus bis zu 10 % des Wertes des Sondervermögens erworben werden; dabei darf der Gesamtwert der Wert­ papiere und Geldmarktinstrumente die­ ser Aussteller 40 % des Wertes des Son­ dervermögens nicht übersteigen. 5. Bei ein und derselben Einrichtung dür­ fen nur bis zu 20 % des Wertes des Sondervermögens in eine Kombinati­ on angelegt werden von durch diese Einrichtung begebene Wertpapiere oder Geldmarktinstrumente, von Einlagen bei dieser Einrichtung, von Anrechnungsbeträgen für das Kon­ trahentenrisiko der mit dieser Einrich­ tung eingegangenen Geschäfte in De­ rivaten, die nicht zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind. Für die in Absatz 6 genannten Emitten­ ten und Garantiegeber gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass eine Kombination der ge­ nannten Vermögensgegenstände und An­ rechnungsbeträge 35 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen darf. Die jeweiligen Einzelobergrenzen bleiben unberührt. 6. Die Gesellschaft darf in solche Schuld­ verschreibungen und Geldmarktinstru­ mente, die vom Bund, einem Land, den Europäischen Gemeinschaften, einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder seinen Gebietskörperschaften, ei­ nem anderen Vertragsstaat des Ab­ kommens über den Europäischen Wirt­ schaftsraum, ei­nem Drittstaat oder von einer internationalen Organisation, der mindestens ein Mitgliedstaat der Eu­ ropäischen Union angehört, ausgege­ ben oder garantiert worden sind, jeweils bis zu 35 % des Wertes des Sonder­ vermögens anlegen. In Pfandbriefen und Kommu­nalschuldverschreibungen sowie Schuld­verschreibungen, die von Kreditinstituten mit Sitz in einem Mit­ gliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ausgegeben worden sind, darf die Gesellschaft jeweils bis zu 25 % des Wertes des Sonderver­ mögens an­legen, wenn die Kreditins­ titute auf Grund gesetzlicher Vorschrif­ ten zum Schutz der Inhaber dieser Schuldverschreibungen einer besonde­ ren öffent­lichen Aufsicht unterliegen und die mit der Ausgabe der Schuldver­ schreibungen aufgenommenen Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften in Vermögens­ werten angelegt werden, die während der gesamten Laufzeit der Schuldverschreibungen die sich aus ihnen ergebenden Verbindlichkeiten aus­ reichend decken und die bei einem Ausfall des Ausstellers vorrangig für die fällig werdenden Rückzahlungen und die Zahlung der Zinsen bestimmt sind. 7. Die Grenze in Absatz 6 Satz 1 darf für Wertpapiere und Geldmarktinstrumen­ te desselben Ausstellers nach Maß­ gabe von § 62 InvG überschritten werden, sofern die „Besonderen Ver­ tragsbedingungen“ dies unter Angabe der Aussteller vorsehen. In diesen Fäl­ len müssen die für Rechnung des Son­ dervermögens gehaltenen Wertpapiere und Geldmarktinstrumente aus mindes­ tens sechs verschiedenen Emis­sionen stammen, wobei nicht mehr als 30 % des Wertes des Sondervermögens in einer Emission gehalten werden dürfen. 8. Die Gesellschaft hat einen Betrag, der mindestens 5 % des Wertes des Son­ dervermögens entspricht, täglich ver­ fügbar zu halten. § 7 Wertpapier-Darlehen 1. Die Gesellschaft darf für Rechnung des Sondervermögens einem WertpapierDarlehensnehmer gegen ein markt­ gerechtes Entgelt nach Übertragung ausreichender Sicherheiten ein Wert­ papier-Darlehen auf unbestimmte Zeit insoweit gewähren, als der Kurswert der zu übertragenden Wertpapiere zu­ sammen mit dem Kurswert der für Rechnung des Sondervermögens dem­­ selben Wertpapier-Darlehensnehmer bereits als Wertpapier-Darlehen über­ tragenen Wertpapiere 10 % des Wer­ tes des Sondervermögens nicht über­ steigt. 2. Wird die Sicherheit für die übertrage­ nen Wertpapiere vom Wertpapier-Dar­­ lehensnehmer in Guthaben erbracht, darf die Gesellschaft von der Möglich­ keit Gebrauch machen, diese Gutha­ ben in Geldmarktinstrumente im Sinne des § 48 InvG in der Währung des Guthabens anzulegen. Die Erträge aus Sicherheiten stehen dem Sonderver­ mögen zu. 3. Die Gesellschaft kann sich auch eines von einer Wertpapiersammelbank oder von einem anderen in den „Besonderen Vertragsbedingungen“ genannten Un­ ternehmen, dessen Unternehmens­ge­ genstand die Abwicklung von grenz­ überschreitenden Effektengeschäften für andere ist, organisierten Systems zur Vermittlung und Abwicklung der Wertpapier-Darlehen bedienen, welches von den Anforderungen der §§ 54 und 55 InvG abweicht, wenn durch die Be­ dingungen dieses Systems die Wah­ rung der Interessen der Anleger ge­ währleistet ist. Vertragsbedingungen129 § 8 Wertpapier-Pensionsgeschäfte 1. Die Gesellschaft darf für Rechnung des Sondervermögens Wertpapier-Pen­ sionsgeschäfte im Sinne von § 340b Abs. 2 Handelsgesetzbuch gegen Ent­ ­gelt mit Kreditinstituten oder Finanz­ dienstleistungsinstituten abschließen. 2. Die Wertpapier-Pensionsgeschäfte müs­ s­­ en Wertpapiere zum Gegenstand ha­ ben, die nach den Vertragsbedingungen für das Sondervermögen er­worben wer­ den dürfen. 3. Die Pensionsgeschäfte dürfen höchs­ tens eine Laufzeit von 12 Monaten haben. § 9 Kreditaufnahme und Belastung von Immobilien 1. Soweit die „Besonderen Vertragsbe­ dingungen“ keinen niedrigeren Prozent­ satz vorsehen, darf die Kapitalanlage­ gesellschaft für gemeinschaftliche Rech­ nung der Anleger Kredite bis zur Höhe von 50 % der Verkehrswerte der im Sondervermögen befindlichen Immo­ bilien aufnehmen, wenn die Gren­ ze nach § 82 Absatz 3 Satz 2 InvG nicht überschritten wird. Darüber hinaus darf die Gesellschaft für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger kurzfristige Kre­ dite bis zur Höhe von 10 % des Wertes des Sondervermögens aufnehmen. Hier­ bei sind Be­träge, die die Gesellschaft als Pensionsgeber im Rahmen eines Pensionsgeschäftes erhalten hat, an­ zurechnen. Eine Kreditaufnahme darf nur erfolgen, wenn die Bedingungen markt­üblich sind und die Depotbank der Kreditaufnahme zustimmt. 2. Die Gesellschaft darf zum Sonderver­ mögen gehörende Immobilien belas­ ten sowie Forderungen aus Rechts­ verhältnissen, die sich auf Immobilien beziehen, abtreten und belasten (Be­ lastungen), wenn dies mit einer ord­ nungsgemäßen Wirtschaftsführung ver­ ­einbar ist und die Depotbank den Be­ lastungen zustimmt, weil sie die dafür vorgesehenen Bedingungen für markt­ ­­üblich erachtet. Sie darf auch mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammen­ hang stehende Belastungen überneh­ men. Soweit die „Besonderen Vertrags­ bedingungen“ keinen niedrigeren Pro­ zentsatz vorsehen, dürfen die je­wei­li­ gen Belastungen insgesamt 50 % des Verkehrswertes aller im Sondervermö­ gen befindlichen Immobilien nicht über­ schreiten. Belastungen im Zusam­men­ hang mit der Aussetzung der Anteil­ rücknahme gemäß § 12 Abs. 5 und Erbbauzinsen bleiben unberücksichtigt. § 10 Übertragung aller Vermögensgegenstände des Sondervermögens in ein anderes Sondervermögen 1. Die Gesellschaft darf alle Vermögens­ gegenstände dieses Sondervermögens in ein anderes Sondervermögen über­ tragen oder alle Vermögensgegenstän­ de eines anderen Sondervermögens in dieses Sondervermögen über­neh­men, wenn a) beide Sondervermögen von der Ge­ sellschaft verwaltet werden, b) die Anlagegrundsätze und -grenzen nach den Vertragsbedingungen für diese Sondervermögen nicht we­sent­ lich voneinander abweichen, 130Vertragsbedingungen c) die an die Gesellschaft und die De­pot­ bank zu zahlenden Vergütungen sowie die Ausgabeaufschläge und Rück­ nahmeabschläge nicht we­sent­lich von­ einander abweichen, d) die Übertragung aller Vermögensge­ genstände des Sondervermögens zum Geschäftsjahresende des über­ tragenden Sondervermögens (Über­ tragungsstichtag) erfolgt, am Über­ tragungsstichtag die Werte des über­ nehmenden und des übertragenden Sondervermögens berechnet werden, das Umtauschverhältnis festgelegt wird, die Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten übernommen wer­ den, der gesamte Übernahmevorgang vom Ab­schluss­prüfer geprüft wird und die Bundes­anstalt für Finanzdienst­ leistungsaufsicht (Bundesanstalt) die Über­tragung der Vermögens­gegen­ stän­de, bei der die Interessen der An­­ leger ausreichend gewahrt sein müs­ sen, genehmigt hat. Mit Zustimmung der Bundesanstalt kann ein anderer Übertragungsstichtag bestimmt wer­­ den; § 44 Abs. 3 und 6 InvG ist ent­ sprechend anzuwenden. 2. Das Umtauschverhältnis ermittelt sich nach dem Verhältnis der Nettoinventar­ werte des übernommenen und des aufnehmenden Sondervermögens zum Zeitpunkt der Übernahme. Der Be­ schluss der Gesellschaft zur Übertra­ gung aller Vermögensgegenstände ei­ nes Sondervermögens in ein anderes Sondervermögen ist bekannt zu ma­ chen; § 43 Abs. 5 Satz 1 InvG ist ent­ sprechend anzuwenden. Die Übertra­ gung darf nicht vor Ablauf von drei Monaten nach Bekanntmachung er­ folgen, falls nicht mit der Zustimmung der Bundesanstalt ein früherer Zeit­ punkt bestimmt wird. Die neuen An­ teile des übernehmenden Sonderver­ mögens gelten bei den Anlegern des übertragenden Sondervermögens mit Beginn des dem Übertragungsstich­ tag folgenden Tages als ausgegeben. 4. Die Anteile sind übertragbar. Mit der Übertragung eines Anteilscheines ge­ hen die in ihm verbrieften Rechte über. Der Gesellschaft gegenüber gilt in je­ dem Falle der Inhaber des Anteilschei­ nes als der Berechtigte. 3. Absatz 1 Buchstabe c) gilt nicht für die Zusammenlegung einzelner Sonder­ ­vermögen zu einem einzigen Sonder­ vermögen mit unterschiedlichen An­ teilklassen. In diesem Fall ist statt des Umtauschverhältnisses nach Abs. 2 Satz 1 der Anteil der Anteilklasse an dem Sondervermögen zu ermitteln. 5. Sofern die Rechte der Anleger bei der Errichtung des Sondervermögens oder die Rechte der Anleger einer Anteil­ klasse bei Einführung der Anteilklasse nicht in einer Globalurkunde, sondern in einzelnen Anteilscheinen oder in Mehrfachurkunden verbrieft werden sollen, erfolgt die Festlegung in den „Besonderen Vertragsbedingungen“. 4. Die Ausgabe der neuen Anteile an die Anleger des übertragenden Sonder­ vermögens gilt nicht als Tausch. Die ausgegebenen Anteile treten an die Stelle der Anteile an dem übertragen­ den Sondervermögen. § 11 Anteilscheine 1. Die Anteilscheine lauten auf den In­ haber und sind über einen Anteil oder eine Mehrzahl von Anteilen ausgestellt. 2. Die Anteile können verschiedene Rech­ te, insbesondere hinsichtlich der Ertrags­ verwendung, des Ausgabeaufschlages, des Rücknahmeabschlages, der Wäh­ rung des Anteilwertes, der Verwaltungs­ vergütung, der Mindestanlagesumme oder einer Kombination dieser Merk­ male (Anteilklassen) haben. Die Ein­ zelheiten sind in den „Besonderen Ver­ tragsbedingungen“ festgelegt. 3. Die Anteilscheine tragen mindestens die handschriftlichen oder vervielfältig­ ten Unterschriften der Gesellschaft und der Depotbank. Darüber hinaus wei­ sen sie die eigenhändige Unterschrift einer Kontrollperson der De­potbank auf. § 12 Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen, Rücknahmeaussetzung 1. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile und entsprechenden Anteilscheine ist grundsätzlich nicht beschränkt. Die Gesellschaft behält sich vor, die Aus­ gabe von Anteilen vorübergehend oder vollständig einzustellen. 2. Die Anteile können bei der Gesell­ schaft, der Depotbank oder durch Ver­ ­mittlung Dritter erworben werden. 3. Die Anleger können von der Gesell­ schaft jederzeit die Rücknahme der Anteile verlangen, soweit die „Beson­ deren Vertragsbedingungen“ keine ab­ weichende Regelung vorsehen. Die ­ Gesellschaft ist verpflichtet, die An­ teile zum jeweils geltenden Rücknah­ mepreis für Rechnung des Sonderver­ mögens zurückzunehmen. Rücknah­me­ stelle ist die Depotbank. 4. Der Gesellschaft bleibt jedoch vorbe­ halten, die Rücknahme der Anteile aus­ zusetzen, wenn außergewöhnliche Um­ stände vorliegen, die eine Aussetzung unter Berücksichtigung der In­teressen der Anleger erforderlich er­ scheinen lassen. 5. Insbesondere bleibt der Gesellschaft vorbehalten, die Rücknahme der An­ teile aus Liquiditätsgründen zum Schut­ ze der Anleger befristet zu verweigern. Reichen die Bankguthaben und die Er­ löse aus Verkäufen der gehaltenen Geldmarktinstrumente, Investmentan­ teile und Wertpapiere zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicher­ stellung einer ordnungsgemäßen lau­ fenden Bewirtschaftung nicht aus oder stehen sie nicht sogleich zur Verfügung, kann die Gesellschaft die Rück­nahme mit einer Frist von drei Mo­na­ten ver­ weigern. Reichen nach Ab­lauf der vor­ genannten Frist die liquiden Mittel für die Rücknahme nicht aus, so sind Im­ mobilien des Sondervermögens zu ver­ äußern. Die Gesellschaft kann die Rück­ nahme bis zur Veräußerung der Immo­ bilien zu angemessenen Bedingungen oder bis zu einem Jahr nach Vorlage der Anteile zur Rücknahme verweigern. Die vorgenannte Jahresfrist kann um ein weiteres Jahr verlängert werden. Die Verlängerung ist im elektronischen Bundesanzeiger und in einer hinreichend verbreiteten Wirtschafts- oder Tages­ zeitung oder in den im Verkaufspros­ pekt bezeichneten elektronischen In­ formationsmedien bekannt zu machen. Nach Ablauf dieser Frist kann die Ge­ sellschaft Immobilien ohne Beachtung der Beleihungsgrundsätze und über die in den „Besonderen Vertragsbedingun­ gen“ genannte Grenze für die Belas­ tungen von Immobilien hinaus belei­ Vertragsbedingungen131 hen, um die Mittel zur Rücknahme der Anteile zu beschaffen. Bei der Wie­ deraufnahme der Rücknahme von An­ teilen sind die neuen Ausgabe- und Rücknahmepreise im elektronischen Bundesanzeiger und in einer hinrei­ chend verbreiteten Wirtschafts- oder Tageszeitung oder in den im Verkaufs­ prospekt bezeichneten elektronischen Informationsmedien zu veröffentlichen. § 13 Ausgabe- und Rücknahmepreis 1. Zur Errechnung des Ausgabe- und Rück­nahmepreises der Anteile wird der Wert der zu dem Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände (Inventarwert) zu den in Absatz 5 ge­ nannten Zeitpunkten ermittelt und durch die Zahl der umlaufenden Anteile ge­ teilt (Anteilwert). Werden gemäß § 11 Abs. 2 unterschiedliche Anteilklassen für das Sondervermögen eingeführt, ist der Anteilwert sowie der Ausgabeund Rücknahmepreis für jede Anteil­ klasse gesondert zu ermitteln. Die Be­ wertung der Vermögensgegenstände erfolgt gemäß den Grundsätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im InvG und den auf dieser Grundlage er­ lassenen Verordnungen genannt sind. 2. Bei Festsetzung des Ausgabepreises kann dem Anteilwert zur Abgeltung der Ausgabekosten ein Ausgabeaufschlag hinzugerechnet werden. Außer dem Aus­ gabeaufschlag werden von der Gesell­ schaft weitere Beträge von den Zah­ lungen des Anteilerwerbers zur Deckung von Kosten nur dann verwendet, wenn dies die „Besonderen Vertragsbedin­ gungen“ vorsehen. 132Vertragsbedingungen 3. Der Rücknahmepreis ist der vorbehalt­ lich eines Rücknahmeabschlages nach Absatz 1 ermittelte Anteilwert. Soweit in den „Besonderen Vertragsbedingun­ gen“ ein Rücknahmeabschlag vorge­ sehen ist, zahlt die Depotbank den Anteilwert abzüglich des Rücknahme­ abschlages an den Anleger und den Rücknahmeabschlag an die Gesellschaft aus. Die Einzelheiten sind in den „Be­ sonderen Vertragsbedingungen“ fest­ gelegt. 4. Der Abrechnungsstichtag für Anteilab­ rufe und Rücknahmeaufträge ist spä­ testens der auf den Eingang des An­ teilabrufs bzw. Rücknahmeauftrages folgende Wertermittlungstag. 5. Die Ausgabe- und Rücknahmepreise werden börsentäglich ermittelt. An ge­ setzlichen Feiertagen, die Börsentage sind, sowie am 24. und 31. De­zember jeden Jahres können die Ge­sellschaft und die Depotbank von einer Ermitt­ lung des Wertes absehen; das Nähe­ re regelt der Verkaufsprospekt. § 14 Kosten In den „Besonderen Vertragsbedingungen“ werden die Aufwendungen und die der Gesellschaft, der Depotbank und Dritten zustehenden Vergütungen, die dem Son­ dervermögen belastet werden können, genannt. Für Vergütungen im Sinne von Satz 1 ist in den „Besonderen Vertrags­ bedingungen“ darüber hinaus an­zugeben, nach welcher Methode, in welcher Höhe und auf Grund welcher Be­rechnung sie zu leisten sind. § 15 Rechnungslegung 1. Spätestens vier Monate nach Ablauf des Geschäftsjahres des Sonderver­ mögens macht die Gesellschaft einen Jahresbericht einschließlich Ertragsund Aufwandsrechnung gemäß §§ 44 Abs. 1, 79 Abs. 1 und 2 InvG be­kannt. 2. Spätestens zwei Monate nach der Mitte des Geschäftsjahres macht die Gesellschaft einen Halbjahresbericht gemäß §§ 44 Abs. 2, 79 Abs. 1 und 2 InvG bekannt. 3. Wird das Recht, das Sondervermögen während des Geschäftsjahres auf eine andere Kapitalanlagegesellschaft zu übertragen, wahrgenommen, so hat die Gesellschaft auf den Übertragungs­ stichtag einen Zwischenbericht zu er­ stellen, der den Anforderungen an ei­ nen Jahresbericht gemäß §§ 44 Abs. 1, § 79 Abs. 1 und 2 InvG entspricht. 4. Die Berichte sind bei der Gesellschaft und der Depotbank und weiteren Stel­ len, die im Verkaufsprospekt an­zu­ge­ ben sind, erhältlich; sie werden ferner im elektronischen Bundesanzeiger be­ kannt gemacht. § 16 Kündigung und Abwicklung des Sondervermögens 1. Die Gesellschaft kann die Verwaltung des Sondervermögens mit einer Frist von mindestens sechs Monaten durch Bekanntmachung im elektronischen Bundesanzeiger und darüber hinaus im Jahresbericht oder Halbjahresbe­ richt kündigen. 2. Die Gesellschaft ist verpflichtet, die Verwaltung des Sondervermögens auf Verlangen der Bundesanstalt zu kündi­ gen, wenn das Sondervermögen nach Ablauf von vier Jahren seit seiner Bil­ dung ein Volumen von 150 Millionen Euro unterschreitet. 3. Mit dem Wirksamwerden der Kündi­ gung erlischt das Recht der Gesell­ schaft, das Sondervermögen zu ver­ walten. In diesem Falle geht das Son­ dervermögen auf die Depotbank über, die es abzuwickeln und den Liquidati­ onserlös an die Anleger zu verteilen hat. Für die Zeit der Abwicklung kann die Depotbank die der Gesellschaft zustehende Vergütung beanspruchen. 4. Die Gesellschaft hat auf den Tag, an dem ihr Verwaltungsrecht nach Maß­ gabe des § 38 InvG erlischt, einen Auf­ lösungsbericht zu erstellen, der den Anforderungen an einen Jahresbericht nach §§ 44 Abs. 1, 79 Abs. 1 und 2 InvG entspricht. § 17 Änderungen der Vertragsbedingungen 1. Die Gesellschaft kann die Vertragsbe­ dingungen ändern. 2. Änderungen der Vertragsbedingungen, einschließlich des Anhanges zu den „Besonderen Vertragsbedingungen“, mit Ausnahme der Regelungen zu den Aufwendungen und den der Gesell­ schaft, der Depotbank und Dritten zu­ stehenden Vergütungen, die zu Las­ ten des Sondervermögens gehen (§ 43 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 41 Abs. 1 Satz 1 InvG), bedürfen der vorherigen Ge­ nehmigung durch die Bundesan­ stalt. Soweit die Änderungen nach Satz 1 Anlagegrundsätze des Sonder­ vermögens betreffen, bedürfen sie der vorherigen Zustimmung des Aufsichts­ rates der Gesellschaft. 3. Sämtliche vorgesehenen Änderungen werden im elektronischen Bundesan­ zeiger und darüber hinaus in einer hin­ reichend verbreiteten Wirtschafts- oder Tageszeitung oder in den im Verkaufs­ prospekt bezeichneten elektronischen Informationsmedien mit ei­nem Hinweis auf ihr Inkrafttreten bekannt gemacht und treten – mit Ausnahme der Ände­ rungen nach Absätzen 4 und 5 – frü­ hestens am Tag nach ihrer Bekannt­ machung im elektronischen Bundes­ anzeiger in Kraft. 4. Änderungen von Regelungen zu den Aufwendungen und den der Gesell­ schaft, der Depotbank und Dritten zu­ stehenden Vergütungen (§ 41 Abs. 1 Satz 1 InvG) treten sechs Monate nach Bekanntmachung in Kraft, falls nicht mit Zustimmung der Bundesanstalt ein früherer Zeitpunkt bestimmt wird. Die Bekanntmachung erfolgt gemäß Ab­ satz 3. 5. Änderungen der bisherigen Anlage­ grundsätze des Sondervermögens tre­ ten sechs Monate nach Bekanntma­ chung in Kraft. Die Veröffentlichung erfolgt gemäß Absatz 3. § 18 Erfüllungsort, Gerichtsstand 1. Erfüllungsort ist der Sitz der Gesell­ schaft. 2. Hat der Anleger im Inland keinen all­ gemeinen Gerichtsstand, so ist der Sitz der Gesellschaft Gerichtsstand. Vertragsbedingungen133 Besondere Vertragsbedingungen zur Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen den Anlegern und der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immo­ bilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main, (nachstehend „Ge­ sellschaft“ genannt) für das von der Ge­ sellschaft aufgelegte Immobilien-Sonder­ vermögen CS PROPERTY DYNAMIC. Diese „Besonderen Vertragsbedingun­ gen“ gelten nur in Verbindung mit den für Immobilien-Sondervermögen von der Ge­ sellschaft aufgestellten „Allgemeinen Ver­ tragsbedingungen“. Depotbank § 1 Depotbank Depotbank für das Sondervermögen ist die Commerzbank AG, mit Sitz in Frank­ furt am Main. Anlagegrundsätze und Anlagegrenzen § 2 Immobilien 1. Die Gesellschaft darf für das Sonder­ vermögen folgende Immobilien im ge­ setzlich zulässigen Rahmen (§ 67 Abs. 1 und Abs. 2 InvG) erwerben: a) Mietwohngrundstücke, Geschäfts­ grund­stücke und ge­mischt ge­nutz­te Grundstücke; b) Grundstücke im Zustand der Be­bau­ ung bis zu 20 % des Wertes des Sondervermögens; c) unbebaute Grundstücke, die für eine alsbaldige eigene Bebauung nach Maß­ gabe des Buchstaben a) bestimmt und geeignet sind, bis zu 20 % des Wertes des Sondervermögens; d) Erbbaurechte unter den Vorausset­ zungen der Buchstaben a) bis c); e) andere Grundstücke und andere Erb­ baurechte sowie Rechte in Form des Wohnungseigentums, Teileigentums, Wohnungserbbaurechts und Teilerb­ baurechts bis zu 15 % des Wertes des Sondervermögens; f) Nießbrauchrechte an Grundstücken nach Maßgabe des Buchstaben a), die der Erfüllung öffentlicher Aufga­ ben dienen, bis zu 10 % des Wertes des Sondervermögens. 134Vertragsbedingungen 2. Die Gesellschaft darf Vermögensge­ genstände im Sinne von Abs. 1 au­ßer­­ halb eines Vertragsstaates des Ab­ kommens über den Europäischen Wirt­ ­­schaftsraum erwerben, wenn die ge­ setzlichen Voraussetzungen des § 67 Abs. 3 InvG erfüllt sind. In einem An­ hang, der Bestandteil dieser „Be­son­ deren Vertragsbedingungen“ ist, sind der betreffende Staat und der Anteil am Wert des Sondervermögens, der in diesem Staat höchstens angelegt werden darf, anzugeben. 3. Bei der Berechnung des Wertes des Sondervermögens für die gesetzlichen und vertraglichen Anlagegrenzen ge­ mäß Abs. 1 Buchstaben b), c) e) und f) sowie Abs. 2 sind die aufgenomme­ nen Darlehen nicht zu berücksichtigen. § 3 Beteiligungen an Immobilien-Ge­ sellschaften 1. Die Gesellschaft darf im gesetzlich zu­ lässigen Rahmen (§§ 68 bis 72 InvG) Beteiligungen an Immobilien-Gesell­ schaften erwerben, deren Un­ter­neh­ mens­ gegenstand im Gesellschafts­ ver­trag oder in der Satzung auf Tätig­ keiten beschränkt ist, welche die Ge­ sellschaft für das Sondervermögen aus­­üben darf. Die Immobilien-Gesell­ schaft darf nach dem Gesellschafts­ vertrag oder der Satzung nur Vermö­ gensgegenstände im Sinne von § 2 so­wie die zur Bewirtschaftung der Ver­­ mögensgegenstände erforderlichen Ge­­­ genstände oder Beteiligungen an an­ deren Immobilien-Gesellschaften er­ wer­ben. Die Beteiligungen an Im­mo­ bilien-Gesellschaften sind bei den Anlagebeschränkungen nach § 2 und bei der Berechnung der dabei gelten­ den gesetzlichen Grenzen zu berück­ sichtigen. 2. Soweit einer Immobilien-Gesellschaft ein Darlehen gemäß § 4 Abs. 4 Satz 3 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ gewährt wird, hat die Gesellschaft si­ cherzustellen, dass a) die Darlehensbedingungen marktge­ recht sind, b) das Darlehen ausreichend besichert ist, c) bei einer Veräußerung der Beteiligung die Rückzahlung des Darlehens in­ nerhalb von sechs Monaten nach Veräußerung vereinbart ist, § 4 Belastung mit einem Erbbaurecht 1. Die Gesellschaft darf Grundstücke des Sondervermögens im Sinne des § 2 Abs. 1 Buchstaben a), b), c) und e) mit Erbbaurechten belasten, sofern der Wert des Grundstücks, an dem ein Erbbaurecht bestellt werden soll, zu­ sammen mit dem Wert der Grundstü­ cke, an denen bereits Erbbaurech­te be­ stellt wurden, 10 % des Wertes des Son­ dervermögens nicht übersteigt. Bei der Berechnung des Wertes des Sonder­ vermögens sind die aufgenommenen Darlehen nicht zu berücksichtigen. d) die Summe der für Rechnung des Sondervermögens einer Immo­bilienGesellschaft insgesamt ge­währ­ten Darlehen 50 % des Wertes der von der Immobilien-Gesellschaft gehal­ tenen Immobilien nicht übersteigt, 2. Diese Belastungen dürfen nur er­fol­gen, wenn unvorhersehbare Um­stände die ursprünglich vorgesehene Nutzung des Grundstückes verhindern oder wenn dadurch wirtschaftliche Nachteile für das Sondervermögen vermieden werden, oder wenn dadurch eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung ermöglicht wird. e) die Summe der für Rechnung des Sondervermögens den ImmobilienGesellschaften insgesamt gewähr­ ten Darlehen 25 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt. Bei der Berechnung der Grenze sind die aufgenommenen Darlehen nicht abzuziehen. § 5 Höchstliquidität 1. Bis zu 49 % des Wertes des Sonder­ vermögens dürfen in Anlagen gemäß § 6 Abs. 2 der „Allgemeinen Vertrags­ bedingungen“ gehalten werden (Höchst­ liquidität). Bei der Berechnung dieser Grenze sind folgende gebundene Mit­ tel abzuziehen: die zur Sicherstellung einer ordnungs­ gemäßen laufenden Bewirtschaftung benötigten Mittel; die für die nächste Ausschüttung vorge­ sehenen Mittel; die zur Erfüllung von Verbindlich­keiten aus rechtswirksam ge­­schlos­senen Grund­ stückskaufverträgen, aus Dar­ lehensverträgen, die für die bevorste­ henden Anlagen in be­stimm­ten Immo­ bilien und für be­stimmte Baumaßnah­ men erforderlich werden, sowie aus Bauverträgen erforderlichen Mittel, sofern die Verbindlichkeiten in den fol­ genden zwei Jahren fällig werden. 2. Im Rahmen der Begrenzung von Ab­ satz 1 dürfen auch bis zu 5 % des Wertes des Sondervermögens in an einer Börse in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder in ei­nem anderen Vertragsstaat des Ab­kom­mens über den Europäischen Wirt­schafts­ raum zum amtlichen Markt zugelassene Aktien und festverzinsliche Wertpa­ piere in- und ausländischer Aussteller gehalten werden, wenn die Anforde­ rung gemäß § 6 Absatz 8 der „Allge­ meinen Vertragsbedingungen“ erfüllt ist. 3. Die Vermögensgegenstände des Son­ dervermögens gemäß den Absätzen 1 und 2 können auch auf Fremdwährung lauten. § 6 Währungsrisiko Die für Rechnung des Sondervermögens gehaltenen Vermögensgegenstände dür­ fen nur insoweit einem Währungsrisiko unterliegen, als der Wert der einem sol­ chen Risiko unterliegenden Vermögens­ gegenstände 30 % des Wertes des Son­ dervermögens nicht übersteigt. § 7 Derivate mit Absicherungszweck 1. Die Gesellschaft darf – vorbehaltlich eines geeigneten Risikomanagement­ systems – in jegliche Derivate inves­ tieren, die von Vermögensgegenstän­ den, die gemäß § 6 Abs. 2 Buchsta­ ben b) bis f) der „Allgemeinen Ver­ tragsbedingungen“ und von Immo­bilien, die gemäß § 2 Abs. 1 erworben werden dürfen, oder von Zinssätzen, Wech­ selkursen oder Währungen abgeleitet Vertragsbedingungen135 sind. Hierzu zählen insbesondere Op­ tionen, Finanzterminkontrakte und Swaps sowie Kombinationen hieraus. Unter keinen Umständen darf die Ge­ sell­ schaft bei diesen Ge­schäften von den in den „Allgemeinen und Besonderen Vertragsbedingungen“ oder in dem Ver­ kaufsprospekt genannten An­lage­grund­ sätzen und -grenzen abweichen. 2. Bei der Ermittlung der Marktrisiko­ grenze für den Einsatz von Derivaten wendet die Gesellschaft den qualifi­ zierten Ansatz im Sinne der DerivateV an. Hierbei darf der dem Sonderver­ mögen zuzuordnende potenzielle Risi­ kobetrag für das Marktrisiko zu keinem Zeitpunkt das Zweifache des poten­ ziellen Risikobetrags für das Marktrisiko des zugehörigen Vergleichs­vermögens gemäß § 9 der DerivateV übersteigen. 3. Die Gesellschaft wird die in Abs. 1 ge­ nannten Derivate nur zum Zwecke der Absicherung einsetzen. § 8 Wertpapier-Darlehen und Wertpapier-Pensionsgeschäfte Die §§ 7 und 8 der „Allgemeinen Ver­ tragsbedingungen“ sind bei den Anlage­ grundsätzen und Anlagegrenzen zu be­ rücksichtigen. § 9 Anlageausschuss Die Gesellschaft kann sich bei der Aus­ wahl der für das Sondervermögen anzu­ schaffenden oder zu veräußernden Im­ mobilien des Rates eines Anlageaus­ schusses bedienen, den der Aufsichtsrat der Gesellschaft bestellt. Anteilklassen § 10 Anteilklassen 1. Alle Anteile haben grundsätzlich glei­ che Rechte. Für das Sondervermögen können jederzeit mehrere Anteilklas­ sen gemäß § 11 Absatz 2 der „Allge­ meinen Vertragsbedingungen“ gebildet werden. Die Bildung ist jederzeit zu­ lässig und liegt im Ermessen der Ge­ sellschaft. Die Anteile der verschiede­ nen Anteilklassen können verschiedene Rechte, hinsichtlich der Ertragsverwen­ dung (z.B. ausschüttende oder the­sau­ rierende Klassen), des Ausgabeaufschla­ ges, des Rücknahmeabschlages, der Währung des Anteilwertes (z.B. Euro, Schweizer Franken, Britische Pfund Sterling, US-Dollar, Japanische Yen), der Kos­ten, der Mindestanlagesumme, der Halte-/Kündigungsfristen oder einer Kombination dieser Merkmale haben. Die vorstehenden Merkmale können bei der Bildung von Anteilklassen be­ liebig miteinander kombiniert werden. 2. Alle Anteile sind vom Tage ihrer Aus­ gabe an in gleicher Weise an Erträ­ gen, Kursgewinnen und am Liquidati­ onserlös ihrer jeweiligen Anteilklasse berechtigt. Für die Anteilwertberech­ nung ergeben sich folgende Beson­ derheiten: a) Am Tag der Einführung einer An­teil­ klasse ist der Anteilwert auf Grund­ lage des für das gesamte Sonder­ vermögen nach § 36 Absatz 1 Satz 1 InvG ermittelten Wertes zu be­ rechnen. b) Der Anteilwert der Anteilklassen ist für jede Anteilklasse bewertungstäg­ lich zu ermitteln. Der Wert des Ver­ mögens einer Anteilklasse er­mittelt 136Vertragsbedingungen sich aus dem prozentualen Verhältnis an der Nettowertverän­ derung des Sonder­vermögens ge­genüber dem vorangehenden Be­wertungstag zu­ züglich des Wertes des Vermögens dieser Anteilklasse am vorangehen­ den Bewertungstag. Der Wert der Anteilklasse ist durch die Zahl der in den Verkehr gelangten Anteile der betroffenen Anteilklasse zu teilen. c) Es ist gegebenenfalls ein Ertrags­ ausgleich für die jeweilige Anteilklas­ se zu berechnen. d) Für Anteilklassen, deren Anteile be­ sondere Rechte bezüglich der Aus­ schüttung und der Wiederanlage vor­ sehen, ist ein gesonderter Aktienge­ winn gemäß § 8 Invest­ment­steu­er­ gesetz (InvStG) zu er­­mitteln. e) D ie Anteilwertberechnung erfolgt nach den im Verkaufsprospekt aufgeführ­ ten Kriterien für jede Anteilklasse separat. Die Berechnung des Netto­ vermögens der auf Fremd­ währung lautenden Anteilklassen erfolgt zu­ nächst in Euro und wird dann zu einem marktüblichen Devisenreferenz­kurs in die betreffende Währung um­ge­rech­ net. Das Ge­samtnettovermögen des Sondervermögens wird in Euro be­ rechnet. f) Im Fall einer Ausschüttung vermindert sich der Anteilwert der Anteile an ausschüttungsberechtigten An­teil­klas­ sen am Tag der Aus­ schüt­ tung um den Betrag der Aus­schüt­tung. Damit vermindert sich zu­gleich der prozen­ tuale Anteil dieser Anteilklasse am gesamten Wert des Netto-Fondsver­ mögens, während sich der prozentu­ ale Anteil einer oder mehrerer ande­ rer, thesaurierender Anteilklassen am gesamten Netto-Fondsvermögen er­ höht. g) Der Abschluss von Währungskurssi­ cherungsgeschäften ausschließlich zugunsten einer einzigen Währungs­ anteilklasse ist zulässig. Für Wäh­ rungsanteilklassen mit einer Wäh­ rungsabsicherung zugunsten der Wäh­ rung dieser Anteilklasse (Referenz­ währung) darf die Gesellschaft auch Derivate im Sinne des § 51 Abs. 1 InvG auf Wechselkurse oder Wäh­ rungen mit dem Ziel einsetzen, An­ teilwertverluste durch Wechselkurs­ verluste von nicht auf die Referenz­ währung der An­teilklasse lautenden Vermögensgegenständen des Son­ dervermögens zu vermeiden. h) Kosten und Ausgaben für den Um­ tausch von Geldern im Zusam­men­ hang mit der Ausgabe und Rück­ nahme und dem Umtausch von An­ teilen einer alternativen Währungs­ klasse sowie die Absicherung des Währungsrisikos in Zusammenhang mit der alternativen Währungsklasse schlagen sich im Nettovermögen der jeweiligen Anteilklasse nieder. i) Der Nettowert eines Anteils wird auf die nächste gängige Währungsein­ heit auf- oder abgerundet. j) Wenn Anteile für eine Anteilklasse ausgegeben werden, so wird der Wert des Nettovermögens der je­ weiligen Anteilklasse um den bei der Ausgabe erzielten Gegenwert er­höht. k) Wenn Anteile für eine Anteilklasse zurückgegeben werden, so vermin­ dert sich der Wert des Nettovermö­ gens der jeweiligen Anteilklasse um den Inventarwert der zurückgenom­ menen Anteile. l) Die bestehenden Anteilklassen werden sowohl im ausführlichen Verkaufs­ prospekt als auch im Jahres- und Halbjahresbericht einzeln aufgezählt. Die Anteilklassen kennzeichnenden Ausstattungsmerkmale (Ertragsver­ wendung, Ausgabeaufschlag, Rück­ nahmeabschlag, Währung des Anteil­ wertes, Kosten, Mindestanlagesumme) werden im ausführlichen Verkaufs­ prospekt und im Jahres- und Halb­ jahresbericht im Einzelnen beschrieben. § 11 Anteilscheine Die Rechte der Anleger werden bei der Errichtung des Sondervermögens aus­ schließlich in Anteilscheinen verbrieft. § 12 Ausgabe- und Rücknahmepreis 1. Der Rücknahmeabschlag beträgt 3,00 % des jeweiligen Anteilwertes. Es steht der Gesellschaft frei, auf die Erhebung eines Rücknahmeabschlages bei Ein­ haltung einer Mindesthaltedauer der Anteile oder bei Einhaltung einer An­ kündigungsfrist hinsichtlich des Rück­ nahmeverlangens zu verzichten. Nähe­ res hierzu regelt der jeweils geltende Verkaufsprospekt. Der Rücknahmeab­ schlag steht dem Sondervermögen zu. Soweit die Ge­sellschaft auf die Erhe­ bung eines Rücknahmeabschlages bei Einhaltung einer Mindesthaltezeit der Anteile oder einer Ankündigungsfrist hinsichtlich des Rücknahmeverlangens verzichtet, wird im Falle einer Übertra­ gung aller Vermögensgegenstände die­ ses Sondervermögens in ein anderes Sondervermögen gemäß § 10 der „All­ gemeinen Vertragsbedingungen“ die Haltedauer der Anteile bzw. die An­ kündigung des Rücknahmeverlangens vor der Übertragung auf die Mindest­ haltezeit bzw. die Ankündigungsfrist angerechnet. 2. Der Anleger hat der Gesellschaft die Veräußerung von Anteilen an einen Dritten unter Angabe des Namens und der Anschrift des Dritten unver­ züglich nach der Veräußerung schrift­ lich anzuzeigen. § 13 Kosten* 1. Die Gesellschaft erhält für die Verwal­ tung des Sondervermögens eine jähr­ liche Vergütung bis zur Höhe von 1,00 % des Durchschnittswertes der Summe der Vermögenswerte des Son­derver­ mögens, der aus den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird. Sie ist berechtigt, hierauf mo­ nat­ lich anteilige Vorschüsse zu erheben. 2. Werden für das Sondervermögen Im­ mobilien erworben, bebaut, umgebaut oder veräußert, kann die Gesellschaft jeweils eine einmalige Vergütung bis zur Höhe von 1,00 % der Gegenleis­ tung bzw. des Bauaufwandes bean­ spruchen. 3. Die Depotbank erhält für ihre Tätigkeit eine jährliche Vergütung bis zur Höhe von 0,025 % des Durchschnitts­wertes der Summe der Vermögenswerte des Sondervermögens, der aus den Wer­ *D iese Regelung unterliegt nicht der Genehmigungspflicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Vertragsbedingungen137 ten am Ende eines jeden Monats er­ rechnet wird. Sie ist be­rechtigt, hier­ auf monatlich anteilige Vorschüsse zu erheben. 4. Neben den vorgenannten Vergütun­ gen gehen die folgenden Aufwendun­ gen zu Lasten des Sondervermögens: a) im Zusammenhang mit dem Er­werb, der Bebauung, der Veräußerung und der Belastung von Immobilien ent­ stehende Nebenkosten (einschließ­ lich Steuern) unabhängig von einem tatsächlichen Zustandekommen des Erwerbs, der Bebauung, der Veräu­ ßerung und der Belastung von Im­ mobilien; b) bei der Verwaltung von Immobilien ent­ stehende Fremdkapital- und Be­wirt­ schaftungskosten (Verwaltungs-, In­ standhaltungs-, Betriebs- und Rechts­­ verfolgungskosten) einschließ­lich Steu­ ern; c) im Zusammenhang mit dem Er­werb und der Veräußerung von sonstigen Vermögensgegenständen entstehen­ de Kosten (einschließlich Steuern), unabhängig von einem tatsächlichen Zustandekommen des Erwerbs und der Veräußerung von sonstigen Ver­ mögensgegenständen; d) bankübliche Depotgebühren; e) Kosten der Sachverständigenaus­ schüs­se und anderer Sachverständiger; 138Vertragsbedingungen f) Kosten für den Druck und Versand der für die Anleger bestimmten Jah­ res- und Halbjahresberichte; g) Kosten der Bekanntmachung der Jahres- und Halbjahresberichte, der Ausgabe- und Rücknahmepreise und ggf. Bekanntmachung geänderter Ver­ tragsbedingungen sowie der Aus­ schüttungen und des Auflösungsbe­ richtes; h) Kosten für die Prüfung des Son­der­ vermögens durch den Abschluss­ prüfer der Gesellschaft sowie die Kosten für die Ermittlung und Be­ kanntmachung der Besteuerungs­ grundlagen und der Bescheinigung, dass die steuerlichen Angaben nach den Regeln des deutschen Steuer­ rechts ermittelt wurden; i) im Zusammenhang mit den Kosten der Verwaltung und Verwahrung even­ ­tuell entstehende Steuern; j) Kosten für die Geltendmachung und Durchsetzung von Rechtsansprüchen des Sondervermögens. 5. Die Regelungen der Absätze 2 und 4 gelten entsprechend für die von der Gesellschaft für Rechnung des Sonder­ vermögens gehaltenen Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und de­ ren Immobilien. Dabei ist der Wert der Immobilien-Gesellschaft bzw. der Wert der gehaltenen Immobilien an­teilig in Höhe der Beteiligungsquote anzuset­ zen. Abweichend hiervon gehen Auf­ wendungen nach Absatz 4, die bei der Immobilien-Gesellschaft aufgrund von speziellen Anforderungen des InvG ent­ stehen, nicht anteilig, sondern in vollem Umfang zu Lasten des Sondervermö­ gens. 6. Die Regelungen zu Immobilien in den Absätzen 2, 4 und 5 gelten entspre­ chend für von der Gesellschaft er­ worbene und gehaltene Nießbrauchs­ rechte gemäß § 2 Absatz 2 der Be­ sonderen Vertragsverhältnisse. 7. Soweit die Gesellschaft dem Sonder­ vermögen eigene Aufwendungen nach Absatz 4 belastet, müssen diese billi­ gem Ermessen entsprechen. Diese Auf­wendungen werden in den Jahres­ berichten aufgegliedert ausgewiesen. 8. Die Gesellschaft hat im Jahresbericht und im Halbjahresbericht den Betrag der Ausgabeaufschläge und Rücknah­ meabschläge offen zu legen, die dem Sondervermögen im Berichtszeitraum für den Erwerb und die Rück­nahme von Anteilen im Sinne des § 50 InvG berechnet worden sind. Beim Erwerb von Anteilen, die direkt oder indirekt von der Gesellschaft selbst oder einer anderen Gesellschaft verwaltet wer­ den, mit der die Gesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder mit­ telbare Beteiligung verbunden ist, darf die Gesellschaft oder die andere Ge­ sellschaft für den Erwerb und die Rück­ nahme keine Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge berechnen. Die Gesellschaft hat im Jahresbericht und im Halbjahresbericht die Vergütung of­ fen zu le­gen, die dem Sondervermögen von der Gesellschaft selbst, von einer an­deren Kapitalanlagegesellschaft, ei­ ner Investment-Aktiengesellschaft mit ver­­änderlichem Kapital oder einer an­ deren Gesellschaft, mit der die Ge­ sellschaft durch eine wesentliche un­ mittelbare oder mittelbare Beteiligung verbunden ist oder einer ausländischen Investment-Gesellschaft, einschließlich ihrer Verwaltungsgesellschaft als Ver­ waltungsvergütung für die im Sonder­ vermögen gehaltenen Anteile berech­ net wurde. Ertragsverwendung und Geschäftsjahr § 14 Ausschüttung 1. Die Gesellschaft schüttet grundsätzlich die während des Geschäftsjahres für Rechnung des Sondervermögens an­ gefallenen und nicht zur Kostende­ ckung verwendeten Erträge aus den Immobilien und dem sonstigen Ver­ mögen – unter Berücksichtigung des zugehörigen Ertragsausgleichs – aus. Soweit für das Sondervermögen ne­ben ausschüttenden Klassen auch thesau­ rierende Anteilklassen gebildet werden, erfolgt die Ausschüttung aus­schließlich auf die Anteile der jeweiligen ausschüt­ tenden Anteilklassen. 2. Von den nach Abs. 1 ermittelten Er­ trägen müssen Beträge, die für künf­ tige Instandsetzungen erforderlich sind, einbehalten werden. Be­träge, die zum Ausgleich von Wertminderungen der Immobilien erforderlich sind, können einbehalten werden. 3. Veräußerungsgewinne – unter Be­rück­ ­sichtigung des zugehörigen Er­trags­ ausgleichs – und Eigengeldverzinsung für Bauvorhaben, soweit sie sich in den Grenzen der ersparten marktübli­ chen Bauzinsen hält, können ebenfalls zur Ausschüttung herangezogen wer­ den. 4. Ausschüttbare Erträge gemäß den Ab­ sätzen 1 bis 3 können zur Ausschüt­ tung in späteren Geschäftsjahren in­ soweit vorgetragen werden, als die Summe der vorgetragenen Er­träge 15 % des jeweiligen Wertes des Sonderver­ mögens zum Ende des Ge­schäfts­jah­res nicht übersteigt. Er­träge aus Rumpf­ geschäftsjahren können vollständig vor­ getragen werden. § 15 Thesaurierung Soweit für das Sondervermögen thesau­ rierende Anteilklassen gebildet werden, legt die Gesellschaft hinsichtlich dieser Anteilklassen die während des Ge­schäfts­­ jahres für Rechnung des Sondervermö­ gens angefallenen und nicht zur Kosten­ deckung verwendeten Erträge aus den Immobilien und dem sonstigen Vermögen sowie die Veräußerungsgewinn dieser An­ teilklassen unter Berücksichtigung des zu­ gehörigen Ertragsausgleiches sowie Ei­ gengeldverzinsung für Bauvorhaben wie­ der im Sondervermögen an. § 16 Geschäftsjahr Das Geschäftsjahr des Sondervermögens beginnt am 1. September und endet am 31. August. 5. Im Interesse der Substanzerhaltung kön­ nen Erträge teilweise, in Sonderfällen auch vollständig zur Wiederanlage im Sondervermögen bestimmt werden. 6. Die Ausschüttung erfolgt jährlich un­ mittelbar nach Bekanntmachung des Jahresberichts bei den in den Aus­ schüttungsbekanntmachungen ge­­nann­ ­ten Zahlstellen. Vertragsbedingungen139 Anhang Liste der Staaten außerhalb des EWR gemäß § 2 Abs. 2 „Besondere Vertragsbedingungen“ in denen nach vorheriger Prüfung der Erwerbsvoraussetzungen durch die Gesellschaft Immobilien für das Immobilien-Son­ der­vermögen CS PROPERTY DYNAMIC erworben werden dürfen. 140Anhang StaatErwerb bis zu % des Sondervermögens StaatErwerb bis zu % des Sondervermögens Afrika Ägypten Algerien Marokko Südafrika Tunesien bis 20 % bis 20 % bis 20 % bis 50 % bis 20 % Europa Kroatien Monaco Schweiz Ukraine Weißrussland bis 90 % bis 90 % bis 90 % bis 90 % bis 90 % Asien China Dubai Hongkong Indien Indonesien Israel Japan Kuwait Malaysia Philippinen Russische Föderation Saudi-Arabien Singapur Südkorea Taiwan Thailand Türkei Vereinigte Arabische Emirate Vietnam bis 50 % bis 50 % bis 50 % bis 25 % bis 20 % bis 20 % bis 50 % bis 20 % bis 20 % bis 20 % bis 50 % bis 25 % bis 50 % bis 50 % bis 50 % bis 50 % bis 50 % bis 50 % bis 25 % Mittel- und Südamerika Argentinien Bolivien Brasilien Chile Costa Rica Dominikanische Republik Kolumbien Mexiko Paraguay Peru Uruguay Venezuela bis 50 % bis 25 % bis 50 % bis 25 % bis 20 % bis 50 % bis 25 % bis 90 % bis 50 % bis 50 % bis 50 % bis 50 % Nordamerika Kanada bis 90 % Vereinigte Staaten von Amerika bis 90 % Ozeanien Australien Neuseeland bis 90 % bis 90 % Gremien Kapitalanlagegesellschaft CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH Junghofstraße 16 D-60311 Frankfurt am Main Telefon: + 49 (0) 69/7538-1200 Telefax: + 49 (0) 69/7538-1203 Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: EUR 6,1 Mio. Haftendes Eigenkapital per 31. Dezember 2011: EUR 6,1 Mio. Gründung: 29. April 1991 Aufsichtsrat Mario Seris (Vorsitzender) Managing Director Senior Advisor CREDIT SUISSE, Zürich (bis 14. August 2012) Timothy Blackwell (Vorsitzender) Managing Director CREDIT SUISSE AG, Zürich (ab 15. August 2012) Markus Graf (stellvertretender Vorsitzender) Managing Director CREDIT SUISSE, Zürich Henning Busch Managing Director CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frank­furt am Main Geschäftsführung Dr. Werner Bals Karl-Heinz Heuß1) Gesellschafter CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main CREDIT SUISSE AG, Zürich Depotbank Commerzbank AG, Frankfurt am Main Gezeichnetes und eingezahltes Kapital per 31. Dezember 2011: EUR 8.642 Mio. Haftendes Eigenkapital per 31. Dezember 2011: EUR 26.011 Mio. Sachverständiger für Bewertungen vor Erwerb Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll, Düsseldorf Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger Sachverständigenausschuss A Dipl.-Rpfl. Wolfgang Froelich, Frankfurt am Main (Vorsitzender) Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger Dipl.-Ing. (FH) Florian Lehn, München (stellvertretender Vorsitzender) Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger Dr. oec. Peter Dellsperger Paris, Frankreich Betriebswirt (BdH) Uwe Ditt, Hochheim Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger Jürgen Gausepohl Direktor Wertpapier- und Versicherungs­ geschäft der Deutschen Postbank AG, Bonn (bis 1. März 2012) Dipl.-Ing. Winfried Adolf, Kempten (Ersatzmitglied) Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger Karl Huwyler Managing Director CREDIT SUISSE AG, Zürich (ab 15. August 2012) Sachverständigenausschuss B Dipl.-Ing. Winfried Adolf, Kempten (Vorsitzender) Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger Prof. Dr.-Ing. Michael Sohni, Darmstadt (stellvertretender Vorsitzender) Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger (bis 31. Dezember 2011) Dipl.-Oec., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Thore Simon, Hannover (stellvertretender Vorsitzender) Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger (ab 1. Januar 2012) Dipl.-Ing. Martin von Rönne, Hamburg Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­­ verständiger (ab 1. Januar 2012) Dipl.-Rpfl. Wolfgang Froelich, Frankfurt am Main (Ersatzmitglied) Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger Dipl.-Ing. (FH) Florian Lehn, München (Ersatzmitglied) Öffentlich bestellter und vereidigter Sach­ ­verständiger Abschlussprüfer KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft The Squaire Am Flughafen D-60549 Frankfurt am Main Vertriebspartner CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft Junghofstraße 16 D-60311 Frankfurt am Main Telefon: + 49 (0) 69/7538-1500 Telefax: + 49 (0) 69/7538-1796 Günther Hackeneis Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtschaftsingenieur, Raubling 1) zugleich Geschäftsführer der CREDIT SUISSE Realwerte (Deutschland) GmbH Gremien141 CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH Junghofstraße 16 D-60311 Frankfurt Telefon +49 (0) 69/7538-1200 www.credit-suisse.com/de
