DB Immobilienfonds 13 California LP

Deutsche
Asset Management
Deutsche Asset Management International GmbH
DB Immobilienfonds 13
California L.P.
Rechenschaftsbericht 2016
1. Wichtige Kennzahlen
Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale
Eigenkapital in Höhe von 124.000.000 USD.
Regelausschüttung 20161
Sonderausschüttung
Verkauf San José
Barüberschuss
vor Ausschüttung
3.370.320 USD
(2,72 %)
19.329.683 USD
15,59 %
8.127.927 USD
(6,55 %)
Handelsbilanzielles Ergebnis
4,77 %
Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise
erfolgte als separater Versand am 23. Juni 2017.
Wert der Fondsimmobilien
zum 1. Januar 20172
Anteilswert (Net Asset Value)
zum 1. Januar 2017
nach KAGB / KARBV
258.550.000 USD
rund 223 %
2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2016/
Ausblick
Die DB Immobilienfonds 13 California L.P.
(„Fondsgesellschaft“) hielt im Berichtsjahr über
zwei Objektgesellschaften je eine Immobilie in
San Francisco und in San José. Die jeweiligen
Komplementäre der beiden Objektgesellschaften sind im Eigentum der Fondsgesellschaft.
Die California Union Square L.P. ist Eigentümerin eines Geschäftshauses in San Francisco,
384 Post Street mit dem Mieter SAKS FIFTH
AVENUE („SAKS“) und die California Yerba
Buena Road L.P. ist Eigentümerin des Forschungs- und Entwicklungszentrums in
San José, 3403 ­Yerba ­Buena Road mit dem
Mieter Hitachi Global ­Storage T
­ echnologies
(„HGST“).
Die Deutsche Asset Management International
GmbH („DAMI“) ist von der Fondsgesellschaft
durch einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit der
laufenden Fondsverwaltung; die RREEF America
L.L.C. („RREEF“) mit dem Asset Management in
den USA beauftragt. Beide Gesellschaften gehören zum Konzern der Deutsche Bank AG.
Die Investitionen der Fondsgesellschaft wurden ausschließlich mit Eigenkapital finanziert,
so dass keine Bankdarlehen bestehen. Der
DB ­Immobilienfonds 13 California L.P. hat für die
Jahre 1999 bis einschließlich 2015 Ausschüttungen in Höhe von insgesamt rund 100,46 %
bezogen auf das Zeichnungskapital (ohne Agio)
an die Anleger geleistet. Davon entfielen auf die
Objektgesellschaft der Fondsimmobilie in San
José Ausschüttungen in Höhe von rund 44 % und
auf die Fondsimmobilie in San Francisco rund
56 %. Die Ausschüttungen der letzten beiden
Jahre entspricht der Höhe der durch die Fondsgesellschaft zugunsten ihrer Anleger abgeführten Quellensteuer.
Fondsausschüttung
Die Fondsgeschäftsführung (der General Partner)
hat über die endgültige Höhe der Ausschüttung
für das Geschäftsjahr 2016 wie folgt entschieden.
Nach umfassender Prüfung der aktuellen Situation der Fondsgesellschaft insbesondere zum
Arbitrageverfahren mit SAKS und dem noch weiterhin offenen Ergebnis für die Fondsgesellschaft
hat der General Partner auf Basis verschiedener
Szenariorechnungen entschieden, den erzielten
Netto-Verkaufserlös der Fondsimmobilie in San
José in Höhe von 19.329.683 USD bzw. rund
15,59 % bezogen auf das nominale Eigenkapital
in Form einer Sonderausschüttung auszuzahlen.
Auf den Verkaufserlös wurde ein Einbehalt von
50 TUSD und die Verkaufsvergütung der DAMI
in Höhe von rund 196 TUSD bzw. 1 % auf den
Nettoverkaufserlös in Abzug gebracht.
Die Fondsgeschäftsführung hat darüber hinaus
entschieden, für das Geschäftsjahr 2016 neben
der Sonderausschüttung aus dem Verkauf der
Fondsimmobilie in San José und der bereits abgeführten Quellensteuer in Höhe von 3.370 TUSD
keine weitere Ausschüttung zu leisten. Die verbleibende Liquidität wird der Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft zugeführt.
San Francisco
Das sechsgeschossige Geschäftshaus in San
Francisco, 384 Post Street, hat eine Grundstücksfläche von 22.381 sqft (rund 2.000 m²) und eine
Mietfläche von 134.778 sqft. (rund 12.521 m²).
Nachdem der Mieter SAKS Fifth Avenue, die
Die Ausschüttung entspricht der Höhe der durch die Fondsgesellschaft zugunsten ihrer Anleger abgeführten Quellensteuer. Die
Angabe entspricht dem vorläufigen voraussichtlichen Steuerergebnis. Die endgültige Höhe liegt erst mit Abgabe der Steuererklärung
im Laufe des Jahres 2017 fest. Darüber hinaus erfolgt keine Barausschüttung (vgl. Details unter Punkt 2). Soweit für Anleger keine
Quellensteuer abgeführt wurde, da sie zum Beispiel US-amerikanische Staatsbürger sind, erhalten diese Anleger die entsprechende
Ausschüttung als Barausschüttung.
2
Für die Fondsimmobilie in San Francisco wurde wegen des noch laufenden Arbitrageverfahrens kein neuer Objektwert ermittelt, da
sich die Prämissen des letzten Wertes zum 1.1.2016 nicht verändert haben.
1
2 DB Immobilienfonds 13 California L.P.
mietvertraglich vereinbarte Option wahrgenommen hat, ist das Gebäude bis zum 31. Januar
2027 vollständig an das Luxusmodekaufhaus
­vermietet.
Für die Fondsimmobilie in San Francisco wurde
wegen des noch laufenden Arbitrageverfahrens
kein neuer Objektwert ermittelt, da sich die Prämissen des letzten Wertes zum 1. Januar 2016
nicht verändert haben. Der Verkehrswert der
Immobilie in San Francisco wurde nach Rücksprache mit dem Wirtschaftsprüfer zum Vorjahreswert in Höhe von 239 Mio. USD angesetzt.
Der aufgrund des mietvertraglich vorgesehenen
Schiedsverfahrens mit der bindenden Festlegung der Miethöhe des Mieters SAKS betraute
Schiedsgutachter („­Arbitrator“) hatte am 2. März
2017 das Verfahren zugunsten der Fondsgesellschaft entschieden und die neue von SAKS zu
zahlende Miete auf 13.917.364 USD festgesetzt.
Der Mieter SAKS beschritt daraufhin am 17. März
2017 den ordentlichen Rechtsweg und beantragte die gerichtliche Aufhebung des Schiedsspruchs des Arbitrators. In erster Instanz gab das
zuständige Gericht am 19. Juli 2017 dem Antrag
von SAKS statt.
Nach Verkündung des Urteils hatte der General
Partner neben dem Rechtsberater Orrick zudem
die Kanzlei Kirkland für eine Zweitmeinung beauftragt, um die Erfolgsaussichten einer Berufung gegen die erstinstanzliche Entscheidung
zu beurteilen. Nach der positiven Einschätzung
beider Kanzleien hatte der General Partner
daraufhin bei der nächst höheren Instanz, dem
Appeal Court, seinen Einspruch eingelegt, der
vom Gericht am 7. September 2017 zur Prüfung
angenommen wurde.
Die Fondsgeschäftsführung wird Sie zeitnah
über die weitere Entwicklung informieren und
Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung nur
mit vorheriger Zustimmung der Gesellschafter im
Rahmen etwaig erforderlich werdender Gesellschafterbeschlüsse treffen. Einen Verkauf der
Fondsimmobilie wird die Fondsgeschäftsführung
mit dem Abschluss des Mietfindungsprozesses
erneut prüfen und Sie hierüber entsprechend
informieren.
San José
Das Forschungs- und Entwicklungszentrum
in San José, 3403 Yerba Buena Road, hat eine
Grundstücksfläche von 1.576.262 sqft (rund
150.000 m²) mit insgesamt rund 622 Stellplätzen.
Die Immobilie hat eine vermietbare Fläche von
rund 416.008 sqft (rund 38.650 m²). Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert der Fondsimmobilie in San José zum 1. Januar 2017 liegt bei rund
19,55 Mio. USD und damit unter dem Vorjahreswert von rund 24,0 Mio. USD.
Der Mietvertrag für die Fondsimmobilie in San
José mit Hitachi Global Storage Technologies
(„HGST“) endete formal am 30. Juli 2016, wobei
HGST seinen Mietvertrag bis zum 31. Januar
2017 verlängert hatte. HGST hatte im Rahmen
der Mietvertragsverlängerung auf das mietvertragliche Vorkaufsrecht für die Immobilie verzichtet. Der General Partner hatte bereits 2015
einen Makler damit beauftragt einen Nachmieter
für die Fondsimmobilie zu finden oder alternativ einen Interessenten, der die Immobilie zur
Selbstnutzung erwerben könnte. Es stellte sich
im Rahmen dieses Prozesses heraus, dass eine
zeitnahe Vermietung des Objekts nicht möglich
war.
Mit Beschlussfassung vom 28. März 2017 wurde
einem Verkauf der Fondsimmobilie zugestimmt.
Die Immobilie wurde zu einem Verkaufspreis
von 20,0 Mio. USD am 1. Mai 2017 verkauft. Der
Besitzübergang (das sog. Closing) der Fondsimmobilie und die Kaufpreiszahlung erfolgten am
29. Juni 2017.
Durch den Verkauf der seit Februar 2017 leerstehenden Immobilie werden die laufenden Leerstandskosten der Immobilie u.a. für Unterhalt,
Strom und Grundsteuern in Höhe von monatlich
rund 210 TUSD nicht weiter anfallen.
DB Immobilienfonds 13 California L.P. 3
Verkehrswerte/Net Asset Value (NAV)
Für die Fondsimmobilie in San Francisco wurde
wegen des noch laufenden Arbitrageverfahrens
kein neuer Objektwert ermittelt, da sich die
Prämissen des letzten Wertes zum 1. Januar
2016 nicht verändert haben. Der Verkehrswert
der ­Immobilie in San Francisco wurde nach
Rücksprache mit dem Wirtschaftsprüfer zum
Vorjahreswert in Höhe von 239 Mio. USD
angesetzt. Der Verkehrswert der Immobilie in
San José hat sich von 24,00 Mio. USD im Vorjahr
auf 19,55 Mio. USD reduziert.
3. Angaben zu den Immobilien
Die Immobilie SAKS FIFTH AVENUE steht im
Besitz der Objektgesellschaft California Union
Square L.P., das Forschungszentrum Hitachi
befand sich im Berichtsjahr 2016 im Besitz der
Objektgesellschaft California Yerba Buena Road
L.P. Der Fonds ist an beiden Objektgesellschaften
zu 100 % beteiligt.
Der durch eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft daraus ermittelten Anteilswert („Net
Asset Value“ oder „NAV“) Ihrer Beteiligung am
DB ­Immobilienfonds 13 California L.P. beträgt
zum 1. ­Januar 2017 rund 223 % bezogen auf
das nominale Zeichnungskapital in Höhe von
124 Mio. USD (ohne Agio).
Erstattungen US-Steuer
Die US-Finanzbehörde Internal Revenue Service
(IRS) überweist seit dem 1. Januar 2015 keine
­US-Bundessteuererstattungen mehr auf Sammelbzw. Treuhandkonten. Eine Überprüfung durch
den US-Steuerberater hat bedauerlicherweise
auch keine für die Fondsgesellschaft praktikablen
Alternativen ergeben. Als Konsequenz wird der im
Rahmen des standardisierten Verfahrens gewohnte Service „Refund per Überweisung“ nicht mehr
angeboten. Der IRS wird die Erstattungen nur
noch als USD-Scheck an die Anleger durchführen.
Das Protokoll zur regulären Beschlussfassung der
Gesellschafter vom 30. November 2016 wurde
Ihnen am 3. Januar 2017 mit separater Post
­zugesandt.
4 DB Immobilienfonds 13 California L.P.
Saks Fifth Avenue
Warenhaus
Sechsgeschossiges Geschäftshaus in exklusiver Lage am Union
Square.
Objektadresse
384 Post Street
San Francisco, Kalifornien, USA
Fertigstellung
1982
Umbaumaßnahmen
1998 und 2006
Grundstück
ca.   2.079 m2 (22.381 sqft)
Vermietbare Fläche
ca. 12.521 m2 (134.778 sqft)
Parkplätze
keine
Objektverwaltung
Saks Inc.
Wert der
Fondsimmobilie
zum 1. Januar 2017
239.000.000 USD
Forschungs- und
Entwicklungs­
zentrum
Class-A-Forschungs- und
Entwicklungs­zentrum im Silicon
Valley bei San José, errichtet im
dort typischen Campus-Stil.
Objektadresse
3403 Yerba Buena Road
San José, Kalifornien, USA
Fertigstellung
1991
Umbaumaßnahmen
2006
Grundstück
ca. 146.440 m2 (1.576.262 sqft)
im Volleigentum
Mietfläche
ca. 38.648 m2 (416.008 sqft) als reine
Büronutzung sowie für Forschungsund Entwicklungs­zwecke
Parkplätze
ca. 622 Außenstellplätze
Objektverwaltung
Celanese Americas Corporation.
Wert der
Fondsimmobilie
zum 1. Januar 2017
19.550.000 USD
4. Markt und Vermietung
USA
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der USA wuchs
im Jahr 2016 um 1,6 %. Das Wirtschaftswachstum lag damit unter den Werten von 2015 (2,6%)
und 2014 (2,4%). Getrieben wurde dieses Wachstum nahezu vollständig vom privaten Konsum,
der traditionellen Stütze der US-Wirtschaft. Der
Arbeitsmarkt nähert sich der Vollbeschäftigung.
Die Arbeitslosenquote lag im Januar 2017 bei
4,8% (2016: 4,9%, 2015: 5,3%, 2014: 6,2%), die
Erwerbsquote verharrt aber mit 62,9% auf niedrigem Niveau. Die Zahl der Langzeitarbeitslosen
lag im Januar 2017 bei knapp über 1,9 Mio. (vor
der Krise 2007: 1,3 Mio.) Immerhin konnten in
2016 die lang erwarteten ersten Lohnanstiege
verzeichnet werden1).
verlegt hatte. Da die ­Mindestumsatzschwelle,
ab der eine zusätzliche Umsatzmiete zu zahlen
wäre, mittlerweile bei rund 93 Mio. USD liegt,
erfolgte für das Jahr 2016 ausschließlich die
Zahlung der Grundmiete. Die Miete von SAKS
wurde ab 1. September 2016 um 12,77 % erhöht
und beträgt derzeit 6.259.758,93 USD. Sie liegt
damit um 9.758,93 USD über der von SAKS im
­Arbitrageverfahren gebotenen Miete.
Bis zum jetzigen Zeitpunkt hat sich die Übernahme der auf Luxusartikel spezialisierten
Einzelhandelskette SAKS Fifth Avenue durch den
kanadischen Konzern HBC nicht erkennbar auf
die Umsätze von SAKS und das Mietvertragsverhältnis ausgewirkt.
San José
San Francisco
San Francisco ist Wirtschafts-, Finanz- und Kulturzentrum an der nördlichen Westküste. Etliche
Unternehmen wie etwa Levi Strauss & Co., GAP
oder Wells Fargo haben ihren Firmensitz in der
Stadt. Ende des 20. Jahrhunderts siedelten sich
hauptsächlich Firmen der New Economy hier
an. Einer der größten Arbeitgeber der Region
ist auch die US-Marine, die hier wichtige Stützpunkte unterhält. Dank des Tourismus und der
starken Wirtschaft sank die Arbeitslosenquote
auf 3,0 % (Vorjahr 3,1 %). Die Leerstandsraten
im Einzelhandel in San Francisco konnten weiter
abgebaut werden und liegen bei rund 1,9 %,
die niedrigste in den USA überhaupt. Die Leerstandsrate am Union Square hat sich leicht
erhöht und liegt Anfang 2017 bei 2,4 %2).
Die Umsätze von SAKS lagen im Jahr 2016 bei
rund 53 Mio. USD und damit unter dem Vorjahresergebnis von rund 57 Mio. USD (– 7 %). Die
Einzelhandelsumsätze liegen damit rund 46 %
unter dem bisher höchsten erwirtschafteten
Umsatz von rund 97,6 Mio. USD aus dem Jahr
2005. Die in den ersten sieben Monaten des
Jahres 2017 erwirtschafteten Umsätze liegen
rund 4,5 % über den Umsätzen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. Die in 2017 eingetretene
Umsatzsteigerung war erwartet worden, nachdem SAKS im Herbst 2016 den „SAKS Men‘s
Store“ von 220 Post Street in die Fondsimmobilie
1
2
Die Nachfrage auf dem US-Büromarkt ging im
ersten Quartal 2017 gegenüber dem vierten Quartal 2016 zurück. Sie lag nur noch bei 7,2 ­Millionen
Quadratfuß. Dies meldet der Immobiliendienstleister CBRE in seinem „Market View Snapshot
U.S. Office, Q1 2017“. Die Leerstandsrate in Metropolitan San José stieg um 1,0 % auf 7,5 %. Die
Wirtschaftsregion Silicon Valley gehört dennoch
zu den stärksten des ganzen Landes. San José
gilt als das Hightechzentrum der USA. Zahlreiche
namhafte Unternehmen wie Apple, HewlettPackard, Cisco, Intel, Google, eBay, A
­ dobe Systems und Lockheed Martin haben hier ihre Konzernzentralen. Mit ihren inzwischen mehr als eine
Mio. Einwohnern hat sich die Stadt mittlerweile
zur drittgrößten des Bundesstaats Kalifornien entwickelt. Zusammen mit dem benachbarten San
Francisco bildet die Bay Region einen Ballungsraum von mehr als 7 Mio. Einwohnern.
5. Investitionen/Instandhaltung
In beiden Objekten bestehen bzw. bestanden mit
den Mietern „Triple Net“-Mietverträge, die den
Mieter zur Übernahme sämtlicher Neben- und
Instandhaltungskosten inkl. Kosten für Dach und
Fach verpflichten. Investitionen bzw. damit verbundene Kosten, die von der Fondsgesellschaft
getragen werden müssten, fielen im Geschäftsjahr 2016 nicht an.
Quelle: Auswärtiges Amt, Außen- und Europapolitik; Länderinformationen; USA; Wirtschaft, Stand September 2016.
Quelle: Cushman & Wakefield Western Inc., San Francisco, California, USA; Objektwertgutachten 2016.
DB Immobilienfonds 13 California L.P. 5
6. Angaben zum Fonds
DB Immobilienfonds 13 California L.P.
Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital)
c/o Deutsche Asset Management
Inter­national GmbH, Mainzer Landstraße 11–17,
60329 Frankfurt am Main
Steuerliches
Ergebnis
USA4
Plan
Ist
1999
(5 Monate)
3,10
2,90
3,62
2000
7,20
7,00
4,19
2001
7,00
7,00
3,55
2002
6,00
7,00
3,79
2003
7,00
7,00
4,13
2004
7,30
7,30
4,47
124.000.000 USD
2005
7,50
7,50
4,78
0 USD
2006
7,00
7,50
4,43
Gesamtinvestition bei Fondsauflegung
124.000.000 USD
2007
6,50
7,50
4,41
Agio gemäß Verkaufsprospekt
auf die Beteiligungssumme (nominal)
3,50 %
2008
6,50
7,50
4,15
2009
6,50
7,50
4,11
2010
6,50
8,00
3,95
2011
6,50
8,50
4,45
2012
6,50
–
5,14
2013
4,00
–
5,04
2014
2,662
–
5,122
2015
2,83
–
5,46
2016
2,72
–
5,24
Die Anleger sind an der Fondsgesellschaft
DB Immobilienfonds 13 California L.P. sowie an
den beiden Objektgesellschaften California Union
Square L.P. und California Yerba Buena Road L.P.
zu jeweils 100 % beteiligt.
Eigenkapital (nominal)
Fremdkapital bei Fondsauflegung
Liquiditätsreserve zum 31.12.20161,2
+ 17.348.772 USD
Liquiditätsreserve zum 31.12.20151
+ 7.926.731 USD
Veränderung gegenüber Eigenkapital
Ausschüttung3
Ist
Fondsauflegung 1999
Geschäftsjahr
+ 7,60 %
Die Liquiditätsreserve berücksichtigt neben Barmitteln, kurzfristigen Forderungen und Verbindlichkeiten auch die Abgrenzung für die im
Voraus bezahlte Miete des Mieters der Fondsimmobilie in San José.
2
In 2016 wurde keine Mietvorauszahlung in Abzug gebracht, so dass die Zunahme der Liquiditätsreserve real rund 6.700 TUS beträgt.
3
Für Ersterwerber mit Beitritt zum 29. Juli 1999.
4
Vorbehaltlich der Prüfung durch die US-Steuerbehörde.
1
6 DB Immobilienfonds 13 California L.P.
7.Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung
DB Immobilienfonds 13 California L.P.,
Wilmington, Delaware 19805, USA
Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres
Aktiva
2016
USD
2015
USD
A Anlagevermögen
Beteiligungen
Beteiligungen an Objektgesellschaften
67.259.536
73.008.367
B Umlaufvermögen
I. Forderungen
II. Guthaben bei Kreditinstituten
0
17.717.645
0
10.786.179
Zwischensumme B
17.717.645
10.786.179
2.000
243.579
2.000
0
85.222.760
83.796.546
2016
USD
2015
USD
A Eigenkapital
I. Komplementärkapital
II. Kommanditkapital
III. Ausschüttungen
IV.Jahresüberschuss
3.331
80.931.767
– 2.000.646
5.917.435
3.341
81.190.047
– 3.181.171
2.922.881
Zwischensumme A
84.851.887
80.935.098
323.127
43.201
C Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Mietvorauszahlungen
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten
0
47.746
2.740.479
77.768
Zwischensumme C
47.746
2.818.247
85.222.760
83.796.546
2016
USD
2015
USD
10.507.045
10.195.322
2.579.015
0
C Rechnungsabgrenzungsposten
I. Vorauszahlungen
II. Vermietungskosten
Summe Aktiva
Passiva
B Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen
Summe Passiva
Gewinn-und-Verlust-Rechnung
vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres
Umsatzerlöse
Sonstige Einnahmen
Abschreibungen auf Sachanlagen
– 2.210.492
– 2.373.912
Sonderabschreibung
– 3.538.339
– 3.853.989
Sonstige betriebliche Aufwendungen
– 1.425.637
– 1.049.350
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
5.843
4.810
5.917.435
2.922.881
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit = Jahresüberschuss
Die Bilanz und die Gewinn-und-Verlust-Rechnung wurden nach amerikanischen Buchführungsgrundsätzen aufgestellt. Ein nach deuschem
Bilanzrecht vergleichbares Maßgeblichkeitsprinzip gibt es in den USA nicht. Abweichende steuerliche Vorschriften führen daher zu unterschiedlichen Ergebnissen bei der steuerlichen Ergebnisrechnung.
Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von Imowitz Koenig & Co., LLP, Certified Public Accountants, New York, geprüft und am
28. Februar 2017 uneingeschränkt bestätigt.
DB Immobilienfonds 13 California L.P. 7
8. Erläuterungen zur Bewertung
Erläuterungen zur Ermittlung des Werts
der Fondsimmobilien und des Anteilswerts
(Net Asset Value)
Verkehrswert der Immobilie
+ Übrige Vermögensgegenstände
– Buchwert der Fremdfinanzierung
– Übrige Schuldpositionen
+ Aktivierte Anschaffungskosten
= Net Asset Value (NAV)
Verkehrswertermittlung
Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte
durch die BIIS GmbH nach § 194 Baugesetzbuch
in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- und Beratungsgesellschaft. Sie hat Zugriff
auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im
BIIS Bundesverband der Immobilien-InvestmentSachverständigen e.V. zusammengeschlossen
sind.
Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach
folgender Systematik:
Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset
Value in entsprechender A
­ nwendung der
­Vorgaben der KARBV
Zur jährlichen Ermittlung des Nettoinventarwerts
(Net Asset Value, kurz „NAV“) zieht die Fondsgeschäftsführung auf freiwilliger Basis die Ermittlungs- und Bewertungsgrundsätze, die unter
dem Kapitalanlagegesetzbuch („KAGB“) und der
zugehörigen Kapitalanlage-Rechnungslegungsund -Bewertungsverordnung („KARBV“) für seit
2013 neu aufgelegte, regulierte geschlossene
Investmentfonds Anwendung findet, entsprechend heran. Obgleich diese Vorschriften für die
Fondsgesellschaft nicht unmittelbar gelten, soll
hierdurch gewährleistet werden, dass fondsübergreifend ein einheitlicher Maßstab für die Methodik zur Ermittlung des NAV angewendet wird.
Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Basis der
jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten
(Buchwert) und Rückstellungen ermittelt. Zudem
sind gegebenenfalls Anschaffungsnebenkosten
der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und
vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Fonds abzuschreiben, längstens jedoch
über einen Zeitraum von zehn Jahren.
8 DB Immobilienfonds 13 California L.P.
Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des
Werts der Fondsimmobilie und des Anteilswerts (Net Asset Value)
Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf
der gutachterlichen Bewertung unabhängiger
Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde
liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig
befunden wurden, um den Immobilienwert zu
ermitteln und darauf aufbauend den Anteilswert/
Net Asset Value herzuleiten. Soweit im Einzelfall
die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder
Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf
von diesen Annahmen abweichen, kann sich
dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle
Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B.
steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen)
werden bei den Bewertungen bzw. der Ermittlung des NAV nicht berücksichtigt.
Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung
des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net
Asset Value zu einem bestimmten Stichtag. Eine
Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren
Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren
Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss
darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine
Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt
möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei
einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n)
tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von
der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an
Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt
existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem
Abschlag veräußert werden können.
Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht
jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit
überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und
Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl
die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management
International GmbH, daher nicht übernehmen.
9. Hinweis zum Zweitmarkt
Der Zweitmarkthandel für Anteile an Geschlossenen Fonds ist über verschiedene Plattformen
möglich, die von dritter Seite betrieben werden.
Die Deutsche Asset Management International
GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel
durch.
Über das Geschäftsjahr 2016 berichtete zum
27. September 2017
die Geschäftsbesorgerin
Deutsche Asset Management International GmbH
Ulrich Steinmetz
Clemens Grünewald
DB Immobilienfonds 13 California L.P. 9
Wichtige Hinweise:
© Deutsche Asset Management International GmbH
Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der
Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die
Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt.
Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine
­Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu – wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen – gegenüber
den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen
Verkaufs­prospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen.
Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset Management International GmbH
wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann.
Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z.B. bei Quellenangaben), wird
für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen,
­geben sie die Erwartung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem
Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten.
Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse.
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