IMMOBILIEN Immobiliendachfonds – global investieren! Die Anzahl der Immobiliendachfonds im Markt nimmt aktuell enorm zu. Dies ist die Antwort auf die weltweite Entwicklung der Immobilienmärkte. Immobilien haben sich mittlerweile zum Mainstreaminvestment entwickelt und gehören in jedes diversifizierte Portfolio. Mit Dachfonds ist es auch für Privatpersonen möglich, von den interessanten Entwicklungen der Immobilienmärkte in Europa, Asien und Amerika zu profitieren. ger vertrauten Märkten investieren und finden. Das Ziel der Fonds liegt überVon Symon Godl ein Rückgaberecht beinhalten. wiegend in der langfristigen Erzielung Director Valartis Asset Management Auch Privatpersonen haben die poeiner attraktiven Rendite. Einige offene Zürich sitiven Eigenschaften von ImmobilienImmobilienfonds erlauben die MögDie goldene Regel der Kapitalanlage, investments erkannt und investieren lichkeit, Anteile in einem überschauein Drittel des Vermögens in Wertneben der selbstgenutzten Immobilie baren Zeitraum zurückzugeben. Dafür papiere, ein Drittel in Immobilien und oder vermieteten Eigentumswohnung halten diese Kapital vor, das nicht in ein Drittel in Gold zu investieren, gilt zunehmend in indirekte ImmobilienImmobilien investiert werden kann. schon lange nicht mehr. Untersuchuninvestments. Diversifizierung ist auch Immobilienaktien haben dagegen gen zeigen, dass sowohl private als auch hier kein Modewort mehr. Die adäquaEigenschaften wie gewöhnliche Aktien institutionelle Anleger in hohem Mass te Streuung der Risiken auf verschiedeund investieren in Immobilien. Die in Wertpapieren investiert sind und von ne Assetklassen, Märkte und Strategien überwiegende Anzahl der Immobilienden weltweiten Entwicklungen der Börist auch für private Investoren Bestandaktien basiert auf einem grossen Portsen profitieren möchten. Jedoch haben teil der Anlagestrategie geworden. folio von Immobilien in unterschieddie grösseren und kleineren «Börsenlichsten Lagen. Diese breite Streuung crashs» in der Vergangenheit zu einer Indirekte Anlageprodukte führt zu einer höheren Diversifikation Sensibilisierung geführt. Das Thema Investoren wählen je nach Erfahrung der Risiken. Durch die BörsenkotieVolatilität wird offen diskutiert und es und zu investierendem Volumen verrung ist jederzeitige Liquidität gesiwird nach Wegen gesucht, diese im schiedene Produkte für ihre Investchert, diese geht jedoch auch mit einer Portfolio zu minimieren. Die professioments. Erfahrene Investoren und InveAbhängigkeit von den Aktienmärkten nelle Bewertung von Risiko und Renstoren mit hohem zu investierendem einher und führt im Ergebnis zu einer dite in Asset-Allocation-Modellen führt Volumen werden in der Regel auf dihöheren Volatilität. Somit ist die Imdazu, dass vermehrt über eine Stabilirekte Investitionen zurückgreifen. Inmobilienaktie zur Streuung der Portsierung der Anlageportfolios mittels vestoren, die über wenig Erfahrung in foliorisiken aufgrund der hohen Korrealternativer Investments nachgedacht den Märkten und nicht über das notlation mit den Aktienmärkten unter wird. wendige Volumen verfügen, um ihre Umständen nur bedingt geeignet. Investments vernünftig zu streuen, Immobiliendachfonds sind die KöEmanzipation der greifen in der Regel auf indirekte Pronigsklasse der Immobilieninvestments. Anlageklasse Immobilie dukte zurück. Diese erlauben auch mit Sie erhöhen die Vorteile der indirekten In den letzten Jahren ist die Immobilie kleineren Beträgen die Investition in Immobilienanlage um ein Vielfaches aus ihrem Schattendasein als alternaeine Vielzahl von Ländern, Objektund erlauben flexible und hochdivertives Investment oder illiquide Anlagearten und Strategien. sifizierte Anlagestrategien. Dachfonds form herausgetreten. Heute sind ImPrivatkunden stehen verschiedene bündeln die Gelder ihrer Investoren mobilieninvestments ein wesentlicher Möglichkeiten der indirekten Anlage und investieren diese in verschiedene Bestandteil eines Portfolios jedes instiin Immobilien zur Verfügung, z.B.: ausgesuchte Fonds. Mit einem Immotutionellen Investors. Die positiven Eibiliendachfonds steht auch Privatanlegenschaften der Immobilie im AnlageOffene / geschlossene Fonds gern die Möglichkeiten einer breiten, portfolio führen dazu, dass mittlerweiImmobilienaktien weltweiten Diversifizierung offen. le der Anteil der Immobilienanlagen Immobiliendachfonds Es lohnt sich, die Vorteile der Inveam Gesamtportfolio nicht selten zweistition in einen Immobiliendachfonds stellig ist. Auch die bisherigen HemmOffene und geschlossene Immobiliennäher zu betrachten. nisse, wie hohe Investitionsbeträge, fonds bieten dem Anleger in der Regel enormer Verwaltungsaufwand, schwiedie Möglichkeit, in mehrere ImmoVorteile von Immobiliendachfonds riger Marktzugang und mangelnde Libilien auch mit geringen Beträgen Geringer Mitteleinsatz: Dachfonds erquidität sind kein Problem mehr, seit es gleichzeitig zu investieren. Meist lielauben es dem Investor, mit vergleichseine Vielzahl von Anlageprodukten im gen die Immobilien eines Fonds in eiweise geringen Beträgen in ImmoFondsbereich gibt, die auch geringere ner begrenzten Region, oft ist auch die bilien zu investieren. Während im inInvestmentbeträge erlauben, in weniStreuung innerhalb eines Landes zu stitutionellen Bereich Investitionen in . . . 62 Das Schweizer Fonds-Jahrbuch 2007 PRIVATE IMMOBILIEN Einzelfonds erst ab 10 Mio. Franken möglich sind, nehmen renommierte Dachfonds Investoren schon mit niedrigeren sechsstelligen Beträgen auf. Breite Diversifikation: Durch die Investition in eine Vielzahl von Fonds in unterschiedlichen Ländern mit differenzierten Strategien ergibt sich eine sehr breite und tiefe Diversifikation, wie sie mit anderen Anlageprodukten praktisch nicht zu erreichen ist. So ist es mit einem Dachfonds möglich, gleichzeitig in eine Vielzahl von Ländern mit unterschiedlichen Wirtschaftszyklen und in unterschiedliche Immobilienarten wie Büro-, Einzelhandelsund Wohnimmobilien, aber auch Logistikparks und Hotels, zu investieren. Des weiteren gelingt es durch die breite Streuung, Fonds unterschiedlicher Anbieter zu erwerben. Damit minimiert sich das Risiko der Underperformance eines einzelnen Fondsmanagers. Marktzugang: Dachfonds haben durch die Bündelung der Investmentbeträge und die damit zur Verfügung stehenden Volumina Zugang zu Märkten und Produkten, die in der Regel nur institutionellen Investoren zur Verfügung stehen. Marktkenntnis: Eine wesentliche Herausforderung bei der Entscheidung, in fremde Märkte zu investieren, ist die Suche nach guten Investments und verlässlichen Partnern vor Ort. Aus diesem Grund entscheiden sich die meisten privaten und institutionellen Investoren für indirekte Investments. Jedoch ist auch die Suche nach dem passenden Asset Manager eine Herausforderung. Dachfonds haben Systeme entwickelt, für jede Region und jede Anlagestrategie die jeweils besten Fonds und Asset Manager zu finden. Dies ermöglicht es ihnen, jeweils in jedem Markt ein hohes Mass an Marktkenntnis und Know-how zu erhalten. Auch die Vernetzung innerhalb dieser Märkte ist damit gewährleistet. Risikomanagement: Kernaufgabe des Dachfonds ist die strategiekonforme und riskoadäquate Investition in Zielfonds sowie die laufende Steuerung der Fondsinvestments. Der Dachfonds nimmt dem Investor die Beobachtung PRIVATE Das Schweizer Fonds-Jahrbuch 2007 seiner Investitionen ab und steuert in kritischen Situationen gegen. Kritische Situationen werden erfahrungsgemäss früher erkannt, und es können individuelle Lösungsmodelle erarbeitet werden. Einheitliches Reporting: Die Zusammenfassung der Performanceergebnisse der einzelnen Fonds in ein einheitliches Reporting vermindert den Verwaltungsaufwand auf Seite des Investors erheblich. Trotz der Beteiligung an vielen einzelnen Investments bekommt er nur einen Bericht über die Entwicklung seiner Anlagen. Funds of Funds im Markt Das Angebot an Immobiliendachfonds nimmt seit zwei Jahren enorm zu. Im wesentlichen ist der Investmenthorizont der europäischen Fonds auch auf Europa beschränkt. Untersuchungen zeigen jedoch, dass die Korrelation der europäischen Märkte untereinander durch die europäische Wirtschaftspolitik stark zugenommen hat. Eine adäquate Streuung ist somit in Europa nur noch schwer erreichbar. Die Diversifizierung in andere Regionen ist aber nicht nur aufgrund der Korrelation der Märkte zu empfehlen; die unterschiedlichen Wirtschaftszyklen führen auch zu einer Verstetigung der Einkommensströme. Institutionelle Märkte für Immobilieninvestments gibt es neben Europa auch in Asien sowie in Nordamerika und einigen lateinamerikanischen Regionen. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Fonds mit Anlageschwerpunkt in Asien sind mittlerweile auch mehrere Dachfonds für den asiatischen Markt zu erwerben. Neu für Europa: der Valartis Immobiliendachfonds Den ersten Dachfonds, mit dem innerhalb einer Fondsfamilie weltweit in Immobilien investiert werden kann, bietet die Valartis Asset Management ab diesem Sommer an. Die Fondsfamilie besteht aus vier Dachfonds mit Anlageschwerpunkten in den Regionen Asien/Pazifik, Emerging Markets/ Emerging Strategies, Amerika sowie Europa. Damit ist es zum ersten Mal in Europa möglich, innerhalb einer Fonds- familie ein global ausgerichtetes Immobilieninvestment zu erwerben oder zu bereits bestehenden Investments ergänzende Märkte hinzuzufügen. Doppelte Kosten durch Dachfonds? Die Investition in einen Dachfonds ist aufgrund der doppelten Gebührenstruktur in der Regel teurer als ein Investment in einen Einzelfonds. Der Nutzen des Investors liegt jedoch darin, dass der Dachfonds durch entsprechende Marktübersicht und Erfahrung in der Lage ist, die besten Manager und Produkte zu finden. Der zusätzliche Gebührenaufwand wird daher regelmässig durch die Outperformance der Zielfonds übertroffen. Durch den höheren Diversifizierungsgrad nimmt zudem das Portfoliorisiko erheblich ab. Damit gehen auch die kalkulatorischen Risikokosten zurück. Ein weiterer Vorteil ist, dass ein Dachfonds aufgrund der höheren Investmentbeträge über andere Verhandlungsmöglichkeiten hinsichtlich der Verwaltungskosten der Einzelfonds verfügt als ein privater Investor. Letztlich kann man sagen, dass sich bei Berücksichtigung aller positiven Eigenschaften die Investition über einen Dachfonds in jedem Fall lohnt. Dachfonds als erste Wahl Wer vor der Entscheidung steht, in welche Immobilienanlagen er investieren soll und sich für eine indirekte Anlageform entschieden hat, für den sind Immobiliendachfonds sicher die erste Wahl. Kein Produkt bietet eine breitere Diversifizierung in verschiedenen Ländern und Immobilienarten sowie weltweit einen besseren Zugang zu Immobilien, insbesondere in Regionen, mit deren Märkten man weniger vertraut ist, von deren positiver Entwicklung man aber profitieren möchte. Die höheren Kosten durch die doppelte Fondsstruktur sind auf den ersten Blick ein Nachteil. Betrachtet man jedoch die Verringerung der Risiken durch die breitere Streuung und die Möglichkeit, in Produkte zu investieren, die üblicherweise nur institutionellen Investoren zur Verfügung stehen, rechnet sich der Aufwand indessen in jedem Fall. Bleibt nur noch die Auswahl des richtigen Dachfonds. . 63