Immobiliendachfonds – global investieren!

IMMOBILIEN
Immobiliendachfonds –
global investieren!
Die Anzahl der Immobiliendachfonds im Markt nimmt aktuell enorm zu. Dies ist die Antwort auf die weltweite
Entwicklung der Immobilienmärkte. Immobilien haben sich mittlerweile zum Mainstreaminvestment entwickelt
und gehören in jedes diversifizierte Portfolio. Mit Dachfonds ist es auch für Privatpersonen möglich, von den
interessanten Entwicklungen der Immobilienmärkte in Europa, Asien und Amerika zu profitieren.
ger vertrauten Märkten investieren und
finden. Das Ziel der Fonds liegt überVon Symon Godl
ein
Rückgaberecht
beinhalten.
wiegend in der langfristigen Erzielung
Director Valartis Asset Management
Auch
Privatpersonen
haben
die
poeiner attraktiven Rendite. Einige offene
Zürich
sitiven Eigenschaften von ImmobilienImmobilienfonds erlauben die MögDie goldene Regel der Kapitalanlage,
investments erkannt und investieren
lichkeit, Anteile in einem überschauein Drittel des Vermögens in Wertneben der selbstgenutzten Immobilie
baren Zeitraum zurückzugeben. Dafür
papiere, ein Drittel in Immobilien und
oder vermieteten Eigentumswohnung
halten diese Kapital vor, das nicht in
ein Drittel in Gold zu investieren, gilt
zunehmend in indirekte ImmobilienImmobilien investiert werden kann.
schon lange nicht mehr. Untersuchuninvestments. Diversifizierung ist auch
Immobilienaktien haben dagegen
gen zeigen, dass sowohl private als auch
hier kein Modewort mehr. Die adäquaEigenschaften wie gewöhnliche Aktien
institutionelle Anleger in hohem Mass
te Streuung der Risiken auf verschiedeund investieren in Immobilien. Die
in Wertpapieren investiert sind und von
ne Assetklassen, Märkte und Strategien
überwiegende Anzahl der Immobilienden weltweiten Entwicklungen der Börist auch für private Investoren Bestandaktien basiert auf einem grossen Portsen profitieren möchten. Jedoch haben
teil der Anlagestrategie geworden.
folio von Immobilien in unterschieddie grösseren und kleineren «Börsenlichsten Lagen. Diese breite Streuung
crashs» in der Vergangenheit zu einer
Indirekte Anlageprodukte
führt zu einer höheren Diversifikation
Sensibilisierung geführt. Das Thema
Investoren wählen je nach Erfahrung
der Risiken. Durch die BörsenkotieVolatilität wird offen diskutiert und es
und zu investierendem Volumen verrung ist jederzeitige Liquidität gesiwird nach Wegen gesucht, diese im
schiedene Produkte für ihre Investchert, diese geht jedoch auch mit einer
Portfolio zu minimieren. Die professioments. Erfahrene Investoren und InveAbhängigkeit von den Aktienmärkten
nelle Bewertung von Risiko und Renstoren mit hohem zu investierendem
einher und führt im Ergebnis zu einer
dite in Asset-Allocation-Modellen führt
Volumen werden in der Regel auf dihöheren Volatilität. Somit ist die Imdazu, dass vermehrt über eine Stabilirekte Investitionen zurückgreifen. Inmobilienaktie zur Streuung der Portsierung der Anlageportfolios mittels
vestoren, die über wenig Erfahrung in
foliorisiken aufgrund der hohen Korrealternativer Investments nachgedacht
den Märkten und nicht über das notlation mit den Aktienmärkten unter
wird.
wendige Volumen verfügen, um ihre
Umständen nur bedingt geeignet.
Investments vernünftig zu streuen,
Immobiliendachfonds sind die KöEmanzipation der
greifen in der Regel auf indirekte Pronigsklasse der Immobilieninvestments.
Anlageklasse Immobilie
dukte zurück. Diese erlauben auch mit
Sie erhöhen die Vorteile der indirekten
In den letzten Jahren ist die Immobilie
kleineren Beträgen die Investition in
Immobilienanlage um ein Vielfaches
aus ihrem Schattendasein als alternaeine Vielzahl von Ländern, Objektund erlauben flexible und hochdivertives Investment oder illiquide Anlagearten und Strategien.
sifizierte Anlagestrategien. Dachfonds
form herausgetreten. Heute sind ImPrivatkunden stehen verschiedene
bündeln die Gelder ihrer Investoren
mobilieninvestments ein wesentlicher
Möglichkeiten der indirekten Anlage
und investieren diese in verschiedene
Bestandteil eines Portfolios jedes instiin Immobilien zur Verfügung, z.B.:
ausgesuchte Fonds. Mit einem Immotutionellen Investors. Die positiven Eibiliendachfonds steht auch Privatanlegenschaften der Immobilie im AnlageOffene / geschlossene Fonds
gern die Möglichkeiten einer breiten,
portfolio führen dazu, dass mittlerweiImmobilienaktien
weltweiten Diversifizierung offen.
le der Anteil der Immobilienanlagen
Immobiliendachfonds
Es lohnt sich, die Vorteile der Inveam Gesamtportfolio nicht selten zweistition in einen Immobiliendachfonds
stellig ist. Auch die bisherigen HemmOffene und geschlossene Immobiliennäher zu betrachten.
nisse, wie hohe Investitionsbeträge,
fonds bieten dem Anleger in der Regel
enormer Verwaltungsaufwand, schwiedie Möglichkeit, in mehrere ImmoVorteile von Immobiliendachfonds
riger Marktzugang und mangelnde Libilien auch mit geringen Beträgen
Geringer Mitteleinsatz: Dachfonds erquidität sind kein Problem mehr, seit es
gleichzeitig zu investieren. Meist lielauben es dem Investor, mit vergleichseine Vielzahl von Anlageprodukten im
gen die Immobilien eines Fonds in eiweise geringen Beträgen in ImmoFondsbereich gibt, die auch geringere
ner begrenzten Region, oft ist auch die
bilien zu investieren. Während im inInvestmentbeträge erlauben, in weniStreuung innerhalb eines Landes zu
stitutionellen Bereich Investitionen in
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Das Schweizer Fonds-Jahrbuch 2007
PRIVATE
IMMOBILIEN
Einzelfonds erst ab 10 Mio. Franken
möglich sind, nehmen renommierte
Dachfonds Investoren schon mit niedrigeren sechsstelligen Beträgen auf.
Breite Diversifikation: Durch die Investition in eine Vielzahl von Fonds in
unterschiedlichen Ländern mit differenzierten Strategien ergibt sich eine
sehr breite und tiefe Diversifikation,
wie sie mit anderen Anlageprodukten
praktisch nicht zu erreichen ist. So ist
es mit einem Dachfonds möglich,
gleichzeitig in eine Vielzahl von Ländern mit unterschiedlichen Wirtschaftszyklen und in unterschiedliche Immobilienarten wie Büro-, Einzelhandelsund Wohnimmobilien, aber auch Logistikparks und Hotels, zu investieren.
Des weiteren gelingt es durch die breite
Streuung, Fonds unterschiedlicher Anbieter zu erwerben. Damit minimiert
sich das Risiko der Underperformance
eines einzelnen Fondsmanagers.
Marktzugang: Dachfonds haben durch
die Bündelung der Investmentbeträge
und die damit zur Verfügung stehenden
Volumina Zugang zu Märkten und Produkten, die in der Regel nur institutionellen Investoren zur Verfügung stehen.
Marktkenntnis: Eine wesentliche Herausforderung bei der Entscheidung, in
fremde Märkte zu investieren, ist die
Suche nach guten Investments und
verlässlichen Partnern vor Ort. Aus
diesem Grund entscheiden sich die
meisten privaten und institutionellen
Investoren für indirekte Investments.
Jedoch ist auch die Suche nach dem
passenden Asset Manager eine Herausforderung. Dachfonds haben Systeme
entwickelt, für jede Region und jede
Anlagestrategie die jeweils besten
Fonds und Asset Manager zu finden.
Dies ermöglicht es ihnen, jeweils in jedem Markt ein hohes Mass an Marktkenntnis und Know-how zu erhalten.
Auch die Vernetzung innerhalb dieser
Märkte ist damit gewährleistet.
Risikomanagement: Kernaufgabe des
Dachfonds ist die strategiekonforme
und riskoadäquate Investition in Zielfonds sowie die laufende Steuerung
der Fondsinvestments. Der Dachfonds
nimmt dem Investor die Beobachtung
PRIVATE
Das Schweizer Fonds-Jahrbuch 2007
seiner Investitionen ab und steuert in
kritischen Situationen gegen. Kritische
Situationen werden erfahrungsgemäss
früher erkannt, und es können individuelle Lösungsmodelle erarbeitet
werden.
Einheitliches Reporting: Die Zusammenfassung der Performanceergebnisse der einzelnen Fonds in ein einheitliches Reporting vermindert den Verwaltungsaufwand auf Seite des Investors erheblich. Trotz der Beteiligung
an vielen einzelnen Investments bekommt er nur einen Bericht über die
Entwicklung seiner Anlagen.
Funds of Funds im Markt
Das Angebot an Immobiliendachfonds
nimmt seit zwei Jahren enorm zu. Im
wesentlichen ist der Investmenthorizont der europäischen Fonds auch auf
Europa beschränkt. Untersuchungen
zeigen jedoch, dass die Korrelation der
europäischen Märkte untereinander
durch die europäische Wirtschaftspolitik stark zugenommen hat. Eine adäquate Streuung ist somit in Europa
nur noch schwer erreichbar. Die Diversifizierung in andere Regionen ist aber
nicht nur aufgrund der Korrelation der
Märkte zu empfehlen; die unterschiedlichen Wirtschaftszyklen führen auch
zu einer Verstetigung der Einkommensströme.
Institutionelle Märkte für Immobilieninvestments gibt es neben Europa
auch in Asien sowie in Nordamerika
und einigen lateinamerikanischen Regionen. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Fonds mit Anlageschwerpunkt in Asien sind mittlerweile auch
mehrere Dachfonds für den asiatischen
Markt zu erwerben.
Neu für Europa:
der Valartis Immobiliendachfonds
Den ersten Dachfonds, mit dem innerhalb einer Fondsfamilie weltweit in
Immobilien investiert werden kann,
bietet die Valartis Asset Management
ab diesem Sommer an. Die Fondsfamilie besteht aus vier Dachfonds mit
Anlageschwerpunkten in den Regionen Asien/Pazifik, Emerging Markets/
Emerging Strategies, Amerika sowie
Europa. Damit ist es zum ersten Mal in
Europa möglich, innerhalb einer Fonds-
familie ein global ausgerichtetes Immobilieninvestment zu erwerben oder
zu bereits bestehenden Investments ergänzende Märkte hinzuzufügen.
Doppelte Kosten durch Dachfonds?
Die Investition in einen Dachfonds ist
aufgrund der doppelten Gebührenstruktur in der Regel teurer als ein
Investment in einen Einzelfonds. Der
Nutzen des Investors liegt jedoch darin, dass der Dachfonds durch entsprechende Marktübersicht und Erfahrung
in der Lage ist, die besten Manager und
Produkte zu finden. Der zusätzliche
Gebührenaufwand wird daher regelmässig durch die Outperformance der
Zielfonds übertroffen. Durch den höheren Diversifizierungsgrad nimmt zudem das Portfoliorisiko erheblich ab.
Damit gehen auch die kalkulatorischen
Risikokosten zurück. Ein weiterer Vorteil ist, dass ein Dachfonds aufgrund
der höheren Investmentbeträge über
andere Verhandlungsmöglichkeiten hinsichtlich der Verwaltungskosten der
Einzelfonds verfügt als ein privater Investor. Letztlich kann man sagen, dass
sich bei Berücksichtigung aller positiven Eigenschaften die Investition über
einen Dachfonds in jedem Fall lohnt.
Dachfonds als erste Wahl
Wer vor der Entscheidung steht, in welche Immobilienanlagen er investieren
soll und sich für eine indirekte Anlageform entschieden hat, für den sind
Immobiliendachfonds sicher die erste
Wahl. Kein Produkt bietet eine breitere Diversifizierung in verschiedenen
Ländern und Immobilienarten sowie
weltweit einen besseren Zugang zu Immobilien, insbesondere in Regionen,
mit deren Märkten man weniger vertraut ist, von deren positiver Entwicklung man aber profitieren möchte.
Die höheren Kosten durch die doppelte Fondsstruktur sind auf den ersten
Blick ein Nachteil. Betrachtet man jedoch die Verringerung der Risiken
durch die breitere Streuung und die
Möglichkeit, in Produkte zu investieren, die üblicherweise nur institutionellen Investoren zur Verfügung stehen,
rechnet sich der Aufwand indessen in
jedem Fall.
Bleibt nur noch die Auswahl des
richtigen Dachfonds.
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