Jahresfinanzbericht 2015

Jahresfinanzbericht 2015
Cloud № 7 GmbH, Stuttgart
Jahresabschluss für den Zeitraum vom
1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015
CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.
Vorwort
2
2.
Geschäftsverlauf und wichtige Ereignisse des Berichtszeitraumes sowie weitere
Entwicklungen nach dem Bilanzstichtag
3
3.
Jahresabschluss zum 31.12.2015
10
4.
Anhang
12
5.
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
15
6.
Anlagenspiegel
16
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Cloud N° 7- Tennis-Event im Juni 2016
Dieser Bericht enthält bestimmte, in die Zukunft gerichtete, Aussagen. Diese Angaben werden durch Wörter wie
„glaubt“, „geht davon aus“ oder „erwartet“ bzw. durch ähnliche Formulierungen gekennzeichnet. Verschiedene
bekannte wie auch unbekannte Risiken, Ungewissheiten und andere Faktoren könnten dazu führen, dass die
tatsächlichen Ergebnisse, die Finanzlage, die Entwicklung oder die Performance unserer Gesellschaft wesentlich
von denjenigen abweichen, die in diesen in die Zukunft gerichteten Aussagen ausdrücklich oder implizit
angenommen werden. Wir übernehmen keinerlei Verpflichtung, solche zukunftsgerichteten Aussagen
fortzuschreiben oder an zukünftige Ereignisse oder Entwicklungen anzupassen.
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
Vorwort
Sehr geehrte Geschäftspartner, Investoren und Interessenten von Cloud No 7,
unser exquisites Cloud No 7 Projekt hat sich auch 2015 hervorragend entwickelt. Nach Fertigstellung des
Rohbaus ist unser Wohn- und Hotelhochhaus im neuen Stuttgarter Europaviertel mit seinen 18 Stockwerken und
einer Höhe von 61 Metern unübersehbar.
Im Zuge der Umsetzung unseres Cloud No 7 Projektes haben wir 2015 weitere wesentliche Meilensteine erreicht:
Ein wichtiger Termin war für uns zunächst das Richtfest, welches im Zuge der Fertigstellung der Rohbauarbeiten
im Mai gefeiert wurde. Außerdem konnten
unter
anderem
die
Parkierungsanlage
weitgehend eingebaut, ein Großteil der
Aufzüge fertig montiert sowie die Fassadenarbeiten und der Innenausbau erfolgreich initiiert werden.
Des Weiteren wurde das Hotel der Cloud
No 7 GmbH, in welchem die Steigenberger
Hotel Group ein Haus ihrer neuen designorientierten Hotelkette „Jaz in the City“
eröffnen wird, an eine Tochtergesellschaft
- die Cloud No 7 Hotel GmbH & Co. KG verkauft. Im Zuge dessen hat die Cloud
Blick von der Cloud N° 7 auf die Stuttgarter City bei Nacht
No 7 ihre im Juli 2013 im Bondm der Börse Stuttgart begebenen 6% Schuldverschreibungen teilweise, d.h. in
Höhe von " 5.250.000,- zum 3. Januar 2016 gekündigt und zurückgezahlt. Das Restvolumen der Anleihe beträgt
somit noch " 29.750.000,--.
Wie bereits im Vorjahr hat die Ratingagentur Creditreform ihr „Investment Grade“ Rating für die besicherte
Teilschuldverschreibung im Rahmen des Folgeratings zum 17. Mai 2016 erneut bestätigt und der Anleihe mit der
Note BBB wieder eine stark befriedigende Güte bescheinigt, was für uns einen Beleg für die Qualität unseres
Projektes Cloud No 7 darstellt.
Auch der Verkaufsprozess der hochwertigen Business-Apartments und Luxus-Eigentumswohnungen, die in den
Etagen 6 bis 18 entstehen, läuft sehr gut. Inzwischen sind rd. 72% aller Wohnungen / Apartments der Cloud No 7
- unter anderem auch das Penthouse im 18. Stock mit einer Wohnfläche von 500qm und einem traumhaften
Rundumblick - erfolgreich veräußert worden. Darüber hinaus liegen uns weitere Reservierungen vor. Die zentrale
Lage und der atemberaubende Panoramablick über die Stuttgarter City und ihr grünes Umland begeistern
Interessenten und Käufer.
Die endgültige Fertigstellung der Cloud No 7, die für Ende 2016 geplant war, wird sich aufgrund von
Projektverzögerungen bei der Fassade sowie der Haustechnik in das erste Quartal 2017 verschieben, liegt damit
aber weiterhin im vorgegebenen Zeitrahmen. Wir freuen uns auf alle Fälle schon jetzt sehr darauf, Ihnen dann
das erfolgreich realisierte Cloud No 7 Projekt, und damit „das Leben auf Wolke 7“, mitten in Stuttgart zeigen zu
dürfen.
Ihr Tobias Fischer
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
2. Geschäftsverlauf und wichtige Ereignisse des Berichtszeitraums sowie Ereignisse
nach dem Bilanzstichtag
2.1 Geschäftstätigkeit der Cloud No 7 GmbH
Die Cloud No 7 GmbH (im Folgenden „Cloud No 7“ oder „die Gesellschaft“) ist eine Projektgesellschaft zur
Erstellung des gleichnamigen Immobilienprojektes. Im Zentrum Stuttgarts entstehen auf 18 Etagen ein FirstClass-Hotel und exklusive Wohnungen mit Weitblick. Für das Hotel besteht ein 20-jähriger Pachtvertrag mit der
Steigenberger Hotels AG, die in der Cloud No 7 ein designorientiertes First-Class-Hotel mit dem Markennamen
JAZ in the City betreiben wird. Die Cloud No 7 GmbH ist eine Tochtergesellschaft der Schwäbische Wohnungs
AG, Stuttgart, die als Projektentwickler schwerpunktmäßig in den Bereichen Wohnen sowie Logistikzentren tätig
ist und zur Dr. Aldinger & Fischer Unternehmensgruppe gehört. Die Unternehmensgruppe Dr. Aldinger & Fischer
hat seit ihrer Gründung im Jahre 1985 ein Investitionsvolumen von ca. " 2,16 Mrd. erfolgreich realisiert.
2.2 Geschäftsverlauf und wichtige Ereignisse des Berichtszeitraums
a) Investitionen in die Projektentwicklung
Bis zum 31.12.2015 wurden in die Projektentwicklung insgesamt " 46,46 Mio. investiert, davon " 16,771 Mio. in
2015. Wesentliche Ausgaben flossen dabei unter anderem an die Leonhard Weiss GmbH & Co. KG für den
Rohbau, an die tec ARCHITECTURE, die IKR für die Projektsteuerung, SHB Saalfelder Hebezeugbau GmbH für
das Parksystem, den Innenarchitekten der GEPLAN DESIGN Planungsgesellschaft mbH, den Haustechniker
IHG-Technik GmbH, Gerloff & Söhne als Generalunternehmer für die Bäder, PAZDERA AG für Fenster und
Fassade, Wallburg Kältetechnik GmbH für Sanitär, Heizung, Kälte, aerotechnik GmbH für die Lüftung, Feuring
Hotel Development Europa GmbH Kirchheim für die Ausstattung des Hotels sowie den Hotelberater CHB Corona
Hotel Betriebs- und Beratungs GmbH in Mainz.
b) Gründung zweier Tochtergesellschaften
Die Cloud No 7 GmbH hat 2015 zwei Tochtergesellschaften - die Cloud No 7 Hotel Verwaltungs GmbH und die
Cloud No 7 Hotel GmbH & Co. KG gegründet, um die Assets „Hotel“ und „Wohnungen“ getrennt voneinander zu
organisieren.
c) Start für Fassadenarbeiten erfolgt
Nach Umplanung der Fassade wurde der Auftrag für Fassadenarbeiten im April 2015 an die PAZDERA AG
vergeben. Die Auftragshöhe beträgt " 7,3 Mio. Bautenstand zum 31.12.2015: Hotelfassaden montiert 1. OG, 2.
OG, 3. OG Rahmen, 4. OG Unterkonstruktion.
d) Rohbauarbeiten abgeschlossen
Der Rohbau wurde fertiggestellt und am 06.05.2015 von der Stadt Stuttgart abgenommen. Bis zum 31.12.2015
hat die Leonhard Weiss GmbH & Co. KG für die Rohbauarbeiten Nettozahlungen in Höhe von " 10.131.345,00
erhalten.
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
e) Tektur des Bauantrags
Am 11.08.2014 wurde bei der Stadt Stuttgart die Tektur des Bauantrages eingereicht. Es handelt sich hierbei um
einen Antrag auf Änderung, z. B. bzgl. der Anzahl der Wohnungen, innere bauliche Veränderungen des Hotels
und Änderungen im Bereich der Gebäudefuge zum Nachbarn. Dies hatte einen Nachtrag zum Vertrag mit tec
ARCHITECTURE in Höhe von " 500.000,-- zur Folge. Die Bewilligung durch die Stadt Stuttgart erfolgte mit
Bescheid vom 08.05.2015.
f) Richtfest gefeiert
Am 08.05.2015 wurde das Richtfest gemeinsam mit der Steigenberger Hotels AG gefeiert. Neben den
Mitarbeitern der Leonhard Weiss GmbH & Co. KG nahmen zahlreiche geladene Gäste aus Politik und Wirtschaft,
sowie Journalisten aus der Region teil.
g) Anleiherating BBB erneuert
Die Ratingagentur Creditreform hat ihr „Investment Grade“ Rating für die besicherte Teilschuldverschreibung
(ISIN DE000A1TNGG3) der Cloud No 7 GmbH im Rahmen des Folgeratings zum 19.05.2015 erneut bestätigt
und mit der Note BBB wieder eine stark befriedigende Güte bescheinigt.
h) Zweite Zinszahlung der Mittelstandsanleihe erfolgt
Zur Sicherung der Projektfinanzierung für das Bauprojekt hat die Gesellschaft zum 03.07.2013 eine vierjährige
Unternehmensanleihe in Höhe von " 35 Mio. mit einer Verzinsung von 6% und einer Laufzeit von maximal 4
Jahren begeben, die im Handelssegment Bondm der Stuttgarter Wertpapierbörse gehandelt wird. Unter
Berücksichtigung der Emissionskosten in Höhe von rd. " 1,4 Mio. (ca. 4% des Emissionsvolumens) erzielte die
Gesellschaft einen Netto-Emissionserlös von rd. " 33,6 Mio. Am 03.07.2015 erfolgte die zweite Zinszahlung aus
der Anleihe an die Anleihegläubiger in Höhe von " 2,1 Mio.
i) Beauftragung u.a. folgender Leistungen im Laufe des Jahres 2015
- Einbau der Bäder des Hotels sowie der Business-Apartments durch die Gerloff & Söhne GmbH & Co. KG,
Auftragsvolumen: " 2.850.000,--.
- Gerüstbauarbeiten durch die RIENTH GmbH & Co. KG. Auftragsvolumen " 410.000,-. Das Gerüst sowie 3
Fassadenaufzüge wurden erstellt, die Gesamtleistung ist zu 100 % erbracht. Des Weiteren wurde im Oktober
2015 ein Nachtrag für ein Wetterschutzdach vergeben.
- Fassadenbefahranlage (für die Fassadenreinigung) der GEDA-Dechentreiter GmbH & Co. KG, Auftragsvolumen inkl. zweier Nachträge: " 147.779,00 ".
- Malerarbeiten durch die Rücker GmbH, Auftragsvolumen " 645.000,--. Mit den Spachtelarbeiten wurde bereits
begonnen.
- Elektroarbeiten, mit denen die Prinzing Elektrotechnik GmbH im September 2015 startete. Auftragsvolumen:
" 4.500.000,--.
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- Sanitär-, Heizungs- und Kältetechnik durch die Wallburg Kältetechnik GmbH, die im September mit der
Montage von vorinstallierten Schächten sowie der Regenentwässerung begann. Auftragsvolumen rd.
" 5.581.600,--.
- Der Innenausbau wurde an Baierl & Demmelhuber Innenausbau GmbH vergeben, Auftragsvolumen rd. " 2,05
Mio. Ende 2015 waren etwa 15 % der Leistung erbracht.
- Raumlufttechnischen Anlagen durch die aerotechnik GmbH, Auftragsvolumen rd. " 2,04 Mio.
- Beim Gewerk Abdichtungen hatte die Rudolf Schweiger GmbH & Co. KG zum Ende des Berichtszeitraumes
etwa 30% der Leistungen erbracht.
Weitere Vergaben erfolgten u. a. für Abdichtungsarbeiten (Rudolf Schweiger GmbH & Co. KG), Schlosserarbeiten
(Metallbau Andrei Matyas), Brandschutz (BES AG) und Brandschutztüren (Novoferm Vertriebs GmbH) sowie
Estricharbeiten (ADE Fußbodenbau GmbH).
j) Aufzugsanlagen installiert
Bis zum 31.12.2015 wurden fünf von neun Aufzügen von der Schindler Aufzüge und Fahrtreppen GmbH bereits
fertig montiert.
k) Innenarchitekturleistungen durch GEPLAN DESIGN erbracht
Am 17.12.2013 / 23.12.2013 hat die Gesellschaft einen Vertrag über die Innenarchitekturleistungen für das Hotel
mit GEPLAN DESIGN Planungsgesellschaft mbH über einen Betrag von " 420.000,-- geschlossen. Bis
31.12.2015 wurden von Cloud No 7 " 381.221,15 netto an GEPLAN DESIGN entrichtet.
Ebenfalls mit GEPLAN GESIGN wurde am 15./19.05.2014 ein Vertrag über die Innenarchitekturleistung der
Business-Apartments für das 8. bis 17. OG abgeschlossen.
l) Parkierungsanlage eingebaut
Für die Parkierungsanlage in den Untergeschossen wurden bis 31.12.2015 Regale montiert. Die Portalkräne
wurden aufgebaut, somit ein Großteil und rund 70% der Gesamtleistung erbracht. Im Oktober 2015 erfolgte des
Weiteren im Rahmen eines Nachtrags die Vergabe für das Aufladen von 20 Elektrofahrzeugen in Höhe von
150.687,00 ".
Den Auftrag für die Lüftungs- und Sanitärarbeiten im Bereich der Parkierungsanlage erhielt die Caverion
Deutschland GmbH, die diesbezüglichen Arbeiten wurden Ende Juli 2015 fertig gestellt.
m) Hotelverkauf der Cloud No 7 GmbH
Die Cloud No 7 GmbH hat das Hotel des Cloud No 7 Immobilienprojektes im Oktober 2016 an ihre
Tochtergesellschaft Cloud No 7 Hotel GmbH & Co. KG zu einem Kaufpreis von " 30,8 Mio. verkauft. Die
Finanzierung des Kaufpreises erfolgte über ein Schuldscheindarlehen einer namhaften Pensionskasse. Die
Finanzierung wird der Cloud No 7 Hotel GmbH & Co. KG in zwei Tranchen zur Verfügung gestellt. Die erste
Tranche – rund 78% des Kaufpreises - wurde im November 2015 an die Cloud No 7 ausbezahlt. Die
verbleibenden rund 22% des Kaufpreises können bis spätestens November 2016 abgerufen werden.
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
Im Zusammenhang mit dem Verkauf und der Zahlung des ersten Teilbetrags wurden die Sicherheiten auf dem
Hotel zugunsten des Finanzierers der Cloud No 7 Hotel GmbH & Co. KG, entsprechend dem Treuhandvertrag
der Anleihe freigegeben. Dabei wurden zugunsten der Anleihegläubiger über den Treuhänder Sicherheiten im
Hinblick auf die Zahlung des zweiten Teilbetrags des Kaufpreises (Abtretung der Mittel auf Auszahlung /
Verpflichtung zur Abtretung des entsprechenden, nachrangigen Grundschuldanteils, wenn die Auszahlung nicht
erfolgen kann) gestellt.
n) Vorzeitige Teilrückzahlung der Anleihe
Vor dem Hintergrund des Hotelverkaufs des Cloud No 7 Immobilienprojektes im Herbst 2016 hat die Cloud No 7
am 27. November 2015 ihre im Juli 2013 im Bondm der Börse Stuttgart begebenen 6% Schuldverschreibungen
(WKN A1TNGG/ISIN DE 000A1TNGG3) teilweise, d.h. in Höhe von " 5.250.000,-- zum 3. Januar 2016 gekündigt
und zurückgezahlt.
o) Gesamtinvestitionskosten angepasst
Unter Einbeziehung von Umplanungen kalkulierte die Cloud No 7 mit Gesamtinvestitionskosten in Höhe von
rd. " 93 Mio. netto per März/April 2016 (rd. " 83-85 Mio. per März/April 2015). Die Cloud No 7 geht im Zuge der
erhöhten Kosten davon aus, dass durch Preiserhöhungen bei den Wohnungen der maßgebliche Anteil der
Mehrkosten ausgeglichen werden kann. In den aktuellen Wohnungsverkäufen wurden die vorgenommenen
Preiserhöhungen bereits realisiert.
p) Anpassung der Zahl der Wohnungen
Die Zahl der Wohnungen (Eigentumswohnungen und Business-Apartments) wurde im Rahmen von
Umplanungen - durch Teilungen sowie Zusammenlegungen bis zum 31.12.2015 - auf insgesamt 60 angepasst.
q) Weitere Wohnungs-/Appartementverkäufe realisiert
Im Berichtszeitraum hat die Gesellschaft 12 Wohnungen und 11 Business-Apartments inkl. der dazugehörigen
Stellplätze zu einem Gesamtkaufpreis von " 25.815.350,00 veräußert. Hierbei ist auch der Verkauf der Top-Etage
im 18. OG – das Penthouse - mit einer Wohnfläche von 500 qm berücksichtigt. Insgesamt wurden bis zum
Bilanzstichtag 40 Wohnungen und Business-Apartments inkl. der dazugehörigen Stellplätze zu einem
Gesamtkaufpreis von " 43.864.850,-- veräußert.
2.3 Finanz- und Ertragslage
Die Entwicklung der Finanz- und Ertragslage entspricht dem typischen Verlauf einer Projektentwicklung.
Das Rohergebnis liegt bei " 87.000,57, der Personalaufwand betrug im Geschäftsjahr 2015 " 108.647,12.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von " 713.082,44 beinhalten unter anderem Mieten in Höhe
von " 69.366,70 für die Büroflächen in der Heilbronner Straße sowie die Baustelleneinrichtungsfläche,
Werbekosten in Höhe von " 88.006,44, Rechts- und Beratungskosten in Höhe von " 438.922,32 sowie Abschluss
und Prüfungskosten in Höhe von " 33.175,20.
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
Des Weiteren ergaben sich Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen in Höhe von " 265.100,-- sowie
Zinsaufwendungen für die Anleihe in Höhe von " 2.100.000,--.
Unter Berücksichtigung von außerordentlichen Aufwendungen in Höhe von " 118.851,82 (Kosten im Zusammenhang mit der Anleihe) ergibt sich ein Jahresfehlbetrag in Höhe von " 3.257.723,24.
Unter der Position „Vorräte“ in Höhe von " 46.460.456,10 sind die Anschaffungskosten der Immobilie sowie alle
Leistungen zur Herstellung des geplanten Hochhauses inklusive Bauzeitzinsen von insgesamt " 3.097.655,25
aktiviert worden.
Die Position „Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände“ in Höhe von " 737.215,37 beinhaltet unter
anderem Umsatzsteuerforderungen, d.h. Guthaben aus den Umsatzsteuervoranmeldungen für die Monate
November und Dezember 2015 in Höhe von " 939.095,24 sowie eine Umsatzsteuerverbindlichkeit in Höhe von
" 242.036,34.
Zum Stichtag 31.12.2015 verfügte die Gesellschaft über liquide Mittel in Höhe von " 21.918.233,59.
Die Verbindlichkeiten in Höhe von " 79.878.847,05 sind geprägt von der Anleihe in Höhe von " 35.000.000,--,
erhaltenen Anzahlungen in Höhe von " 35.223.470,50 sowie Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in
Höhe von " 6.344.288,01.
Zum Bilanzstichtag lag ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag in Höhe von " 10.721.610,72 vor. Für
das Gesellschafterdarlehen liegen zum Bilanzstichtag qualifizierte Rangrücktrittserklärungen über einen
Gesamtbetrag von " 5.500.000,-- vor. Zu berücksichtigen sind des Weiteren „Erhaltene Anzahlungen“ in Höhe
von " 35.223.470,50, die von den Käufern gemäß der vertraglichen Vereinbarungen nach dem jeweiligen
Baufortschritt zu erbringen waren und bis zur offiziellen Übergabe weiterhin unter der Position „Verbindlichkeiten“
verbucht werden. Die Gesellschaft geht im Übrigen davon aus, dass ausreichend stille Reserven im
Vorratsvermögen vorhanden sind, und die Aufstellung des Jahresabschlusses demgemäß unter der Prämisse der
Unternehmensfortführung erfolgen kann.
2.4 Weitere Entwicklungen nach dem Bilanzstichtag
- Cloud hat ihre im Juli 2013 im Bondm der Börse Stuttgart begebenen 6% Schuldverschreibungen in Höhe von
insgesamt " 35 Mio. (WKN A1TNGG/ISIN DE 000A1TNGG3) am 27. November teilweise, d.h. in Höhe von "
5.250.000,-- gekündigt und zum 3. Januar 2016 zurückgezahlt. Das Restvolumen der Anleihe beträgt somit
" 29,75 Mio.
Die Rückzahlung des gekündigten Teils der Anleihe erfolgte zu einem Kurs von 100% zzgl. der bis zum
3. Januar 2016 auf den gekündigten Betrag aufgelaufenen Zinsen. Des Weiteren erfolgte die Rückzahlung
anteilig auf alle Schuldverschreibungen der Anleihe. Dies ergab pro Schuldverschreibung mit einem
Nominalwert von " 1.000,-- einen Rückzahlungsbetrag von " 150,-- nominal zzgl. auf diesen Betrag
aufgelaufene Zinsen. Nach teilweiser Rückzahlung valutieren die Schuldverschreibungen bei einem
gleichbleibenden Nennwert von je " 1.000,-- bei 85%, d.h. " 850,--.
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
- Im Januar 2016 erfolgte die erfolgreiche Musterzimmerabnahme durch die Steigenberger Hotels AG.
- Die Ratingagentur Creditreform hat ihr „Investment Grade“ Rating für die besicherte Teilschuldverschreibung
(ISIN DE000A1TNGG3) der Cloud No 7 GmbH in Stuttgart zum 17.05.2016 im Rahmen des Folgeratings erneut
bestätigt und mit der Note BBB wieder eine stark befriedigende Güte bescheinigt.
- Nach dem 31.12.2015 wurden u. a. Verträge für die Sprinkleranlagen (P.u.P. Feuerschutz u. Anlagenbau
GmbH),
für
die
Großküchenanlagen
(Michael
Mauch,
Gastroservice
Consulting
&
Solution),
die
Schlosserarbeiten (Metallbau Andrei Matyas), die Brandschutztüren (Novoferm Vertriebs GmbH), Starkstrom
und Schwachstrom (Prinzing Elektrotechnik GmbH) und die MSR/GLT-Anlagen (j+K Lausser Regeltechnik
GmbH) geschlossen.
- Leistungsstand in den verschiedenen Bereichen zum Berichtserstellungszeitpunkt:
Für die Fassade werden die Fenster und die Unterkonstruktion für die eigentliche Fassade eingebaut, die
Arbeiten laufen im Moment im 8. bis 10. OG.
Die Rohmontagearbeiten des Parksystems sind zu 90 % erbracht. Die Inbetriebnahme folgt. Die Dämmung ist
abgeschlossen, ebenso wie die vorab beauftragten Leistungen für RLT und Sanitär im Bereich des
Parksystems.
Bei den Aufzügen erfolgte die Rohinstallation mit Ausnahme von Aufzug G 7, Leistungsstand beträgt 90 %.
Die Fassadenbefahranlage ist installiert.
Im Hotel sind die Trockenbau- und Elektroarbeiten weitestgehend fertig gestellt, der Estrich ist bis zum 3. OG
eingebracht. Heizung und Kältetechnik haben einen Stand von ca. 80 % erreicht. Bei den Bädern sind es etwa
70 %. Die Lüftung im Hotel ist etwa zur Hälfte eingebaut, die Technikinstallation etwa zu 70 %. Beim Einbau der
Sprinkler im Hotelbereich beträgt der Leistungsstand etwa 70 %.
- Nach dem 31.12.2015 wurden weitere 3 Wohnungen / Apartments inklusive Stellplätze mit einem Gegenwert
von insgesamt " 1,599 Mio. notariell veräußert. Die Kaufpreiszahlung erfolgt nach Baufortschritt/MaBV.
Inzwischen ist auch das komplette 17. OG reserviert. Es liegen außerdem 6 weitere Reservierungen vor.
- Die Fertigstellung der Cloud No 7, die für Ende 2016 geplant war, wird sich aufgrund von Projektverzögerungen
bei der Fassade sowie der Haustechnik in das erste Quartal 2017 verschieben.
Prognose:
- Bis Ende 2016 wollen wir einen Vermarktungsstand der Wohnungen von 90 % erzielen, die restlichen 10 %
dann in 2017.
- In den kommenden Monaten werden die Arbeiten im Inneren der Cloud No 7 schneller nach oben vorangehen,
da die Fläche ab dem 7. OG ja deutlich kleiner ist. Bis Oktober soll die Anbringung der Fassade abgeschlossen
sein.
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
2.5 Risiken im Zusammenhang mit dem Bauprojekt
- Die Risiken, die im Zusammenhang mit dem Projekt Cloud No 7 auftreten können, sind ausführlich im AnleiheWertpapierprospekt vom 10. Juni 2013 unter dem Kapitel „Risiken in Bezug auf die Emittentin“ (ab Seite 20)
beschrieben. Der Prospekt steht auf der Anleihewebseite www.cloudno7-anleihe.de zum Download zur
Verfügung. Wie im Geschäftsverlauf zum 31. Dezember 2015 beschrieben, sind die dargestellten Risiken um
die bereits erfolgten Projektschritte verringert worden.
- Die Cloud No 7 GmbH hat den Vertrag mit der HL-Technik Engineering GmbH zum 11.07.2014 gekündigt. Am
06.05.2015 hat die HL-Technik Engineering GmbH eine Klage gegen die Cloud No 7 GmbH auf Stellung einer
Sicherheitsleistung nach §648a BGB in Höhe von " 460.916,63 eingereicht. Mit Beschluss vom 21.01.2016
wurde vom Landgericht München festgestellt, dass ein Vergleich zustande gekommen ist. Es wurde eine
Zahlung von 120.000,00 " festgesetzt, die sich aus 100.000,00 " (brutto) für erbrachte Leistungen und
20.000,00 " (umsatzsteuerfrei) für nicht mehr erbrachte Leistungen gem. § 649 Satz 2 BGB zusammensetzt.
Die Zahlung erfolgte am 19.02.2016.
- Von der Leonhard Weiss GmbH & Co. KG liegt eine Schlussrechnung vor, bei welcher im Rahmen der Prüfung
Streichungen und Kürzungen von Seiten der Cloud GmbH vorgenommen wurden, die nun Gegenstand
laufender Verhandlungen sind.
Stuttgart, 15.06.2016
Cloud N° 7 GmbH
Tobias Fischer
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
3. Jahresabschluss zum 31.12.2015
Cloud N° 7 GmbH, Stuttgart
BILANZ zum 31. Dezember 2015
AKTIVA
EUR
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
53.825,00
40.644,00
4.147,00
0,00
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
III. Finanzanlagen
23.920,00
3.905,00
26.000,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
II. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei
Kreditinstituten und Schecks
46.460.456,10
29.689.427,55
737.215,37
1.565.142,02
69.115.905,06
4.048.701,42
40.880,83
53.328,57
10.721.610,72
7.463.887,48
79.932.221,61
42.865.278,04
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
I. Gezeichnetes Kapital
II. Verlustvortrag
III. Jahresfehlbetrag
25.000,00
-7.488.887,48
-3.257.723,24
25.000,00
-5.435.039,94
-2.053.847,54
nicht gedeckter Fehlbetrag
10.721.610,72
7.463.887,48
0,00
0,00
53.374,56
70.858,56
79.878.847,05
42.794.419,48
79.932.221,61
42.865.278,04
C. Rechnungsabgrenzungsposten
D. Nicht durch Eigenkapital
gedeckter Fehlbetrag
PASSIVA
21.918.233,59
A. Eigenkapital
buchmäßiges Eigenkapital
B. Rückstellungen
C. Verbindlichkeiten
-davon mit einer Restlaufzeit
bis zu einem Jahr
EUR 3.385.463,54
(EUR 1.629.606,47)
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
Cloud N° 7 GmbH, Stuttgart
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für 2015
EUR
1. Rohergebnis
2. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und
Aufwendungen für
Altersversorgung und
für Unterstützung
-davon für Altersversorgung
EUR 1.742,48 (EUR 1.742,48)
16.129,99
4. Sonstige betriebliche
Aufwendungen
5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
-davon an verbundene
Unternehmen EUR 0,00
(EUR 265.029,17)
7. Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
8. Außerordentliche Aufwendungen
9. Außerordentliches Ergebnis
11. Sonstige Steuern
12. Jahresfehlbetrag
Vorjahr
EUR
87.000,57
1.257.832,26
92.517,13
3. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
10. Steuern vom Einkommen und
vom Ertrag
Geschäftsjahr
EUR
93.384,13
108.647,12
15.814,78
18.634,17
11.869,00
713.082,44
727.675,35
12.254,08
13.189,96
2.365.100,00
2.365.031,80
-3.106.209,08
-1.942.752,84
118.851,82
78.432,36
-118.851,82
-78.432,36
0,00
32.662,34
0,00
32.662,34
32.662,34
3.257.723,24
2.053.847,54
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
Cloud N° 7 GmbH, Stuttgart
4. Anhang
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss der Cloud N° 7 GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs für Kaufleute (§§ 242 ff. HGB) und den ergänzenden Vorschriften
für Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) aufgestellt.
Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.
Soweit Wahlrechte für Angaben in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang
ausgeübt werden können, wurde der Vermerk in der Bilanz bzw. in der Gewinn- und Verlustrechnung
gewählt.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine kleine Kapitalgesellschaft.
Sie hat die größenabhängigen Erleichterungen des § 264 Abs. 1 Satz 4 HGB in Anspruch genommen
und auf die Aufstellung eines Lageberichtes verzichtet. Darüber hinaus hat die Gesellschaft von den
größenabhängigen Erleichterungen zur Aufstellung des Anhangs gemäß § 288 Abs. 1 HGB Gebrauch
gemacht.
Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung wurden entsprechend der Verordnung über
Formblätter für die Gliederung von Jahresabschlüssen von Wohnungsunternehmen vom 22.09.1970 in
der Fassung vom 25.05.2009 aufgestellt. Zusätzlich wurde von größenabhängigen Erleichterungen zur
Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung Gebrauch gemacht (§ 266 Abs. 1 Satz 3, §
276 Satz 1 HGB).
Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Vorschriften des
Handelsgesetzbuches (§§ 238 bis 263 HGB) und den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags.
Angaben zur Bilanzierung und Bewertung
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Das immaterielle Anlagevermögen sowie das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.
Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am
Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt.
Forderungen und Wertpapiere wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
Die Sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei
wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Die Bewertung erfolgte zu dem nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag.
Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.
Im Berichtszeitraum wurde von der Einbeziehung von Zinsen in die Herstellungskosten von
Vermögensgegenständen des Umlaufvermögens gemäß § 255 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht und
Zinsen in Höhe von Euro 1.343.982,35 aktiviert.
Angabe zu Verbindlichkeiten
Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt Euro 3.385.463,54
(Vorjahr: Euro 1.629.606,47).
Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre und der Sicherungsrechte
Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren bestanden zum Bilanzstichtag nicht.
Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte
gesichert sind, beträgt Euro 36.038.333,00 und ist mit einer Buchgrundschuld über Euro 40.000.000,00
besichert.
Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gemäß § 251 HGB
Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten sind die folgenden Verpflichtungen zu
vermerken:
Mit Datum vom 13.05.2013 wurde ein Pachtvertrag für das Hotel unterzeichnet. Mit diesem Vertrag
gewährt die Berichtsgesellschaft der Pächterin als Ausgleich für die von der Pächterin im Vorfeld und im
Zusammenhang
mit
Voreröffnungskosten
der
Eröffnung
eine
des
Hotels
Anschubunterstützung
aufzuwendenden
Marketing-
(Pre-Opening-Zahlung)
in
und
Höhe
sonstigen
von
Euro
1.000.000,00 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. Der Betrag ist in vier Raten bis zum Übergabetermin des
Hotels zu zahlen. Eine erste Rate in Höhe von Euro 250.000,00 netto wurde bereits getätigt.
Sonstige Pflichtangaben
Namen der Geschäftsführer
Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende
Personen geführt:
Geschäftsführer
Herr Tobias Fischer, Kaufmann, Stuttgart
Prokuristin
Frau Manuela Gerlich.
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
Angaben nach § 42 Abs. 3 GmbHG
Gegenüber den Gesellschaftern bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten:
Verbindlichkeiten :
Schwäbische Wohnungs AG
Euro 6.344.288,01 (Vorjahr: Euro 6.239.188,01)
Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer
Im Geschäftsjahr wurde ein Arbeitnehmer beschäftigt.
Angaben zur Vermittlung eines besseren Einblicks in Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Zum
Bilanzstichtag
lag
Euro 10.721.610,72 vor.
ein
nicht
durch
Eigenkapital
gedeckter
Fehlbetrag
in
Höhe
von
Für das Gesellschafterdarlehen liegen zum Bilanzstichtag qualifizierte
Rangrücktrittserklärungen über einen Gesamtbetrag von Euro 5.500.000,00 vor.
Angaben über den Anteilsbesitz an anderen Unternehmen von mind. 20 % der Anteile
Gemäß § 285 Nr. 11 HGB wird über nachstehende Unternehmen berichtet:
Firmenname / Sitz
Cloud N°7 Hotel Verwaltungs GmbH
Cloud N°7 Hotel GmbH & Co. KG
Anteilshöhe
Jahresergebnis
Euro
Eigenkapital
Euro
100%
100%
- 1.689,05
-523.660,84
23.310,95
-522.471,96
Unterschrift der Geschäftsführung
Stuttgart, den 12.05.2016
Ort, Datum
Unterschrift Herr Tobias Fischer, Geschäftsführer
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
5. BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS
An die CLOUD N°7 GmbH:
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang
– unter Einbeziehung der Buchführung der CLOUD N°7 GmbH, Stuttgart, für das Geschäftsjahr vom
1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung des
Jahresabschlusses nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung
der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns
durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der
Buchführung abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld
der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise
für die Angaben in Buchführung und Jahresabschluss überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der
wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung
des Jahresabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere
Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
Gesellschaft.
Ohne diese Beurteilung einzuschränken, weisen wir auf Folgendes hin: die Gesellschaft weist zum 31.
Dezember 2015 einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 10.722
ausweist, jedoch nicht im Sinne von § 19 InsO überschuldet ist, weil ein Gesellschafter einen
Rangrücktritt von insgesamt TEUR 5.500 auf seine Forderungen erklärt hat und im Übrigen ausreichend
stille Reserven im Vorratsvermögen bestehen. Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass es gemäß
der Planung der Geschäftsführung für die Sicherstellung der Liquidität notwendig ist, auch weiterhin
bereits während der Bauphase Liquiditätszuflüsse aus bereits abgeschlossenen Verkaufsverträgen
(Anzahlungen) und aus dem Verkauf weiterer Business-Appartements und Wohnungen zu erzielen oder
alternativ weiteres Fremdkapital aufzunehmen. “
Bei Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses in einer von der bestätigten Fassung
abweichenden Form bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser
Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; wir weisen insbesondere auf §
328 HGB hin.
Stuttgart, den 12. Mai 2016
MAZARS GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Karthaus
Wirtschaftsprüfer
Reitz
Wirtschaftsprüfer
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CLOUD ! 7 GmbH – Jahresfinanzbericht 2015
6. Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2015
(Anlagenspiegel)
Anschaffungs-,
Herstellungskosten
01.01.2015
EUR
Zugänge
Abgänge
Umbuchungen
EUR
EUR
EUR
Kumulierte
Abschreibungen
31.12.2015
EUR
Zuschreibungen
Geschäftsjahr
Buchwert
EUR
31.12.2015
EUR
11.780,35
39.640,90
51.421,25
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
4.205,35
23.295,90
27.501,25
0,00
0,00
0,00
7.575,00
16.345,00
23.920,00
5.285,93
10.089,35
15.375,28
1.070,00
598,17
1.668,17
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2.450,93
10.687,52
13.138,45
0,00
0,00
0,00
3.905,00
0,00
3.905,00
0,00
0,00
0,00
1.000,00
25.000,00
26.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.000,00
25.000,00
26.000,00
66.796,53
27.668,17
0,00
0,00
40.639,70
0,00
53.825,00
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände
Gewerbliche Schutzrechte
EDV-Software
II. Sachanlagen
Büroeinrichtung
Geringwertige Wirtschaftsgüter
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen UN, PersG
Anteile an verbundenen UN, KapG
Summe Anlagevermögen
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Cloud No 7 GmbH
Lenzhalde 18
70192 Stuttgart
www.cloudno7-anleihe.de