092_Fragen und Antworten zu Eigentum und Miete_November_2015

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IMMOBILIEN-JOURNAL
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BERICHT
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Nr. 131 | November 2015
Soweit nachfolgend nur männliche Formen verwendet werden, gelten diese gleichermaßen für beide Geschlechter.
Mein Lebensgefährte und ich sind beide Hauptmieter einer Wohnung. Aufgrund der Trennung
von meinem Lebensgefährten möchte ich so
rasch als möglich den Mietvertrag kündigen.
Brauche ich dazu die Zustimmung meines ExLebensgefährten?
Wenn alle Bewohner der Wohnung Hauptmieter sind,
spricht man von einer Mietergemeinschaft. Das bedeutet, dass jeder der Hauptmieter das gleiche Recht an
der Wohnung hat und dem Vermieter hinsichtlich der
Mietzinszahlungen haftet. Der Nachteil ist, dass die
Gemeinschaft auch nur gemeinsam über die Wohnung
verfügen kann.
Bei einer Mietergemeinschaft – soweit es keine anderen vertraglichen Vereinbarungen gibt – können die
Mieter daher nur gemeinsam eine Kündigung erwirken. Wollen Sie als kündigungswilliger Mieter aus dem
Mietverhältnis entlassen werden, benötigen Sie sowohl
die Zustimmung Ihres Ex-Lebensgefährten, als auch
jene des Vermieters.
Ich bin Mieter einer Wohnung und Eigentümer
eines Wochenendhauses. In den Wintermonaten
halte ich mich überwiegend nur im Wochenendhaus auf.
Hat der Vermieter meiner Wohnung ein Kündigungsrecht, wenn ich mich in den Wintermonaten über einen Zeitraum von vier Monaten primär
in meinem Wochenendhaus aufhalte?
Der Vermieter kann auf Grundlage des Mietrechtsgesetzes das Mietverhältnis wegen Nichtbenützung der
Wohnung vorzeitig aufkündigen.
Eine Nichtbenützung der Wohnung liegt jedoch nur
dann vor, wenn Sie Ihre Wohnung weniger als drei bis
vier Tage die Woche oder weniger als sechs Monate im
Jahr benützen.
Eine vierwöchige Abwesenheit im Falle eines Urlaubes
fällt nicht darunter. Eine längere Abwesenheit wegen
Kur, Unterricht oder Beruf verursacht ebenfalls keinen
Kündigungsgrund, sofern die Rückkehr absehbar ist.
Ihre Frage kann daher dahingehend beantwortet werden, dass Ihr Vermieter kein Recht hat, den Mietvertrag
vorzeitig zu kündigen, wenn Sie den Winter in Ihrem
Wochenendhaus verbringen, weil der Kündigungsgrund
wegen Nichtbenützung Ihrer Wohnung nicht erfüllt ist.
Ich bin Eigentümer einer Wohnung mit Terrasse
und möchte die altersbedingt lockeren, teilweise zerbrochenen Fliesen auf der Terrasse austauschen bzw. sanieren lassen. Ich gehe auch
davon aus, dass die unter den Fliesen liegende
Abdichtung durch die zerbrochenen Fliesen beschädigt wurde und Wasser ins Haus eindringt.
Die Hausverwaltung hat mir mitgeteilt, dass ich
die Sanierung auf meine Kosten durchzuführen
habe. Bei meinem Nachbarn wurden solche Reparaturarbeiten aber von der Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt.
Wer zahlt nun den Bodenbelag auf meiner Terrasse?
Die Kosten für die Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft treffen gemäß der allgemeinen Regel des § 28 Abs.
1 Zif. 1 WEG die Eigentümergemeinschaft.
Mit der Frage, ob die Terrassendeckung als Wohnungseigentumsobjekt oder als allgemeiner Teil der Liegenschaft zählt, setzte sich der Oberste Gerichtshof jüngst
auseinander. Dieser entschied, dass die Außenhaut von
Objekten den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuzurechnen sei. Dies gelte auch dann, wenn die Außenhaut an in Sondernutzung stehende Flächen angrenzt.
Das bedeutet, dass auch die Bodendecke einer im
Wohnungseigentum stehenden Terrasse als allgemeiner Teil der Liegenschaft zu qualifizieren ist.
Sofern Ihr Wohnungseigentumsvertrag nicht explizit
eine andere Regelung enthält, ist demnach eine Reparatur des Terrassenbodens von der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen und können Sie diesen Anspruch
notfalls auch gerichtlich durchsetzen.
Meine Mutter beabsichtigt, das in ihrem Eigentum stehende, lastenfreie Einfamilienhaus im
Schenkungswege an mich zu übertragen. Im
Übergabsvertrag soll vereinbart werden, dass
meine Mutter ein lebenslanges Wohnrecht erhält
und sie die Verpflichtung trägt, die Betriebskosten und Realabgaben zu übernehmen. Weiters
soll ein Belastungs- und Veräußerungsverbot
im Grundbuch einverleibt werden. Meine Mutter
beabsichtigt, zukünftig in einem Altenwohn-
heim wohnversorgt zu werden. Aufgrund des
im Grundbuch eingetragenen Belastungs- und
Veräußerungsverbotes bin ich in meiner Handlungsfreiheit als Eigentümer sehr eingeschränkt
und bin mir nicht sicher, dass meine Mutter ihre
Zustimmung zur Aufhebung des Belastungs- und
Veräußerungsverbotes im Bedarfsfall erteilt.
Muss ich trotz gegenteiliger Vereinbarung die
Betriebs- und Realabgaben zahlen, wenn meine
Mutter finanziell dazu nicht mehr in der Lage ist?
Ihre Frage kann ohne genaue Information, über welche
Art von Betriebs- und Realabgaben es sich handelt,
nicht abschließend beantwortet werden.
Sie sind als Eigentümer der Liegenschaft bzw. des
Einfamilienhauses stets Abgabenschuldner gewisser
Betriebs- und Realabgaben, wie beispielsweise der
Grundsteuer oder der Kanalbenützungsgebühr, weil in
den jeweiligen Materiengesetzen der Grundstückseigentümer als Abgabenschuldner festgelegt ist.
Die vertragliche Abrede mit Ihrer Mutter hätte demnach
die Wirkung, dass Sie sich lediglich intern gegenüber
Ihrer Mutter regressieren könnten.
Anders verhält es sich beispielsweise bei einem abgeschlossenen Vertragsverhältnis zwischen Ihrer Mutter
und einem Energielieferanten (Strom, Heizung etc.). Für
offen aushaftende Schulden haftet in diesem Fall stets
Ihre Mutter.
Sofern vertraglich keine andere Regelung getroffen
wird, gilt weiters, dass Sie als Eigentümer des Einfamilienhauses die Kosten der Instandhaltung (zum Beispiel
Dachreparatur etc.) ohne Einschränkung zu tragen
haben, soweit dies zur Erreichung des Zweckes des
eingeräumten Wohnrechtes notwendig ist.
In diesem Zusammenhang gebe ich auch zu bedenken,
dass Sie als Geschenknehmer der Liegenschaft eine
Kostenersatzpflicht bis zum Wert der Liegenschaft gegenüber dem Land Kärnten treffen könnte, sofern Ihre
Mutter auf Unterstützungsleistungen des Landes angewiesen ist, weil diese die Kosten des Heimaufenthaltes
nicht zur Gänze aus ihrem Vermögen bestreiten kann.
Hat nämlich ein Heimbewohner während und drei Jahre nach der Hilfestellung durch das Land Kärnten, Vermögen geschenkt oder sonst wie ohne Gegenleistung
übertragen, trifft den Geschenknehmer dieser Leistung
eine Kostenersatzpflicht maximal bis zum Wert der geschenkten Leistung gegenüber dem Land Kärnten.