Geschäftsbericht 2010 SHORTLI
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FREIBURGER STADTBAU GMBH FREIBURGER KOMMUNALBAUTEN GMBH REGIO BÄDER GMBH Freiburger Stadtbau Verbund Am Karlsplatz 2 79098 Freiburg Telefon 07 61 . 21 05-0 FREIBURGER STADTBAU VERBUND Geschäftsbericht 2010 www.fsb-fr.de Geschäftsbericht 2010 SHORTLIST SHORTLIST 2010 Der Freiburger Stadtbau Verbund Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft und Co.KG (FKB) Freiburger Kommunalbauten GmbH (FKB) Regio FSB 7.998 eigene Mietwohnungen 272 angemietete Wohnungen 141 mietverwaltete Wohnungen 1.364 WEG-Einheiten Bäder GmbH (RBG) 9.765 Summe verwaltete Wohneinheiten 517.558 m2 eigene Wohnfläche vermietet baut preiswerte Wohnungen 18.948 m2 angemietete Wohnfläche innovative Reihenhäuser saniert und entwickelt Stadtteile steuert Bauprojekte für Land, Kommunen und Privatwirtschaft betreibt 5,49 € Durchschnittlicher Mietpreis pro qm das Keidel Mineral-Thermalbad bewirtschaftet erbringt 9.870 m2 mietverwaltete Wohnfläche 146 erstelle Mietwohnungen rund 3.600 Parkplätze 151 sanierte, modernisierte und instand gesetzte Mietwohnungen Dienstleistungen für Parkhäuser in privatem Besitz 134 begonnene Mietwohnungen verwaltet Wohnungseigentümergemeinschaften führt 18 übergebene Reihenhäuser den Betrieb der Hallen- und Freibäder für die Stadt Freiburg 1 übergebene Gewerbeeinheit und die Stadtwerke Freiburger Bäder GmbH 20.463 T€ Investitionen in Sanierung, Modernisierung, Instandhaltung 20.621 T€ Investitionen in Mietwohnungsneubau 2.954 T€ Investitionen in Wohnungseigentum FKB 3.623 Bewirtschaftete Parkplätze 248 T€ Investitionen in Sanierung, Modernisierung, Instandhaltung Parkhäuser 364.064 Besucher/innen Keidel Bad 1.800 m2 Wasserfläche 3.114 T€ Investitionen in Sanierung, Modernisierung, Instandhaltung Keidel Bad RBG VERBUND 896.328 Besucher/innen der Freiburger Bäder 8.394 m2 Wasserfläche 318.828.575 € Bilanzsumme Freiburger Stadtbau GmbH 60.505.909 € Bilanzsumme Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG 3.123.273 € Bilanzsumme Regio Bäder GmbH 2.059.212 € Jahresüberschuss Freiburger Stadtbau GmbH 174.031 € Jahresfehlbetrag Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG 136.892 € Jahresüberschuss Regio Bäder GmbH 159 Beschäftigte Freiburger Stadtbau GmbH 67 Beschäftigte Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG 59 Beschäftigte Regio Bäder GmbH Impressum: Herausgeber: Freiburger Stadtbau GmbH Am Karlsplatz 2 79098 Freiburg Telefon 07 61 . 21 05-0 www.fsb-fr.de Bilder: Freiburger Stadtbau Verbund iStock.com Redaktion & Gestaltung: michael schebesta konzept und design GmbH www.schebesta.de Druck: Konmedia, Bühl INHALT 01.01 Editorial des Oberbürgermeisters FSB 02.01 Kurzbericht des Geschäftsführers 03.01 Bericht des Aufsichtsrates 04.01 Der Geschäftsführer im Interview Spatenstiche 05.01 Haslacher Straße 05.02 Lise-Meitner-Straße / Böhler Areal 05.03 Berliner Alle 05.04 Haslacher Straße / Kunstdepot Bauen und Sanieren 06.01 Bugginger Straße 50 06.03 Tafelladen 06.04 Badenweilerstraße 16 /16a 06.05 Raimannweg 06.05 Laubenweg 1-17 06.06 Hanni-Rocco-Platz 06.06 Berliner Allee, Quartiersspielplatz 06.07 Passivhaus 07.01 Aktennotizen 2010 FKB RBG 08.01 Keidel Bad 08.03 Schlossberggarage 09.01 Westbad 09.02 Strandbad 09.02 Hallenbad Hochdorf 09.02 Hallenbad Haslach BILANZ 10.01 Freiburger Stadtbau GmbH 11.02 Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG 12.03 Freiburger Kommunalbauten GmbH 13.04 Regio Bäder GmbH 01.01 > EDITORIAL Gutes Jahr. Gute Arbeit. Gerade vor dem Hintergrund weltweiten Vertrauensverlustes in die Kapitalmärkte ist das Ergebnis 2010 des Freiburger Stadtbauverbundes mehr als beachtlich: Die Eigenkapitalquote ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen, der Unternehmensgewinn als Basis für Re-Investitionen ebenso. Die Mieten dagegen verhielten sich moderat, die Vermietungszahlen sind gesund stabil (> siehe Seiten Bilanz, 10.01). Die Freiburger Stadtbau ist das wichtigste und wirksamste Instrument der Stadtpolitik für eine Wohnversorgung von Haushalten mit niedrigem Einkommen, einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt und für stabile, günstige Mieten. Sie liegen rund 25 Prozent unter Durchschnitt der Freiburger Wohnungsmieten – und bilden damit wiederum auch ein wichtiges Regulativ für den Wohnungsmarkt und ein bezahlbares Mietniveau (> siehe Seite 07.01). Dr. Dieter Salomon, Oberbürgermeister der Stadt Freiburg und Vorsitzender des Aufsichtsrates Gleichzeitig ist die FSB als größter Wohnungsbauträger Südbadens die bedeutendste Investorin bei dem Bau neuer, preisgünstiger Wohnungen und Eigenheime sowie bei der energetisch nachhaltigen Sanierung ihres Altwohnungsbestands. Der Entschluss, Wohngebäude nur noch im Passivhausstandard zu bauen und dabei nur mit zertifizierten Passivhausstandard-Planern zusammenzuarbeiten, sie obendrein in Seminaren zu schulen und auf den modernsten Stand der Technik zu bringen, setzt ein deutliches ökologisches Zeichen weit über die Stadtgrenzen hinaus. Beispielhaft zu nennen ist das Haus Bugginger Straße 50 als Vorbild für ökologisch nachhaltiges Bauen (> Seite 06.01). Mit ihren Projekten, ihrer Unternehmensstruktur, ihrer Philosophie und dem Engagement aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter unterstützt die FSB als städtisches Unternehmen die stadtpolitischen Ziele für den Wohnungsmarkt: sozial ausgewogen und integrativ, ökologisch verantwortlich und nachhaltig. Für diese Unterstützung danke ich im Namen der Gesellschafterin Stadt Freiburg und des Aufsichtsrats der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Freiburger Stadtbauverbundes. 02.01 > LEITGEDANKEN Ralf Klausmann, Alleingeschäftsführer des Freiburger Stadtbauverbundes, bei der Einweihung eines Mieterbüros Dafür steht die FSB Jedes Unternehmen hat einen Zweck, eine Aufgabe. Diese dient nicht Dingen, sondern immer den Menschen. Der Erfolg eines Unternehmens ist immer auch der gemeinsame Erfolg aller Beteiligten. Ein Ergebnis des Mit- und Füreinanders. Mehr als 20.000 Menschen vertrauen der Freiburger Stadtbau GmbH, der „FSB“. Das ist Lob und Herausforderung zugleich. So vielen individuellen Bedürfnissen gerecht zu werden, ist nicht immer einfach. Die FSB betreibt eine aktive Wohnungspolitik, bei der die Menschen im Mittelpunkt stehen – und mit ihnen unser Anspruch, preisgünstigen Wohnraum in hoher Qualität zu bieten. Darüber hinaus setzen wir zukunftsfähige Akzente, indem wir den Freiburger Wohnungsmarkt mit Bau- und Sanierungsprojekten entlasten, die zum großen Teil Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen zugute kommen. Gleichzeitig beteiligt sich die FSB intensiv an der Weiterentwicklung ganzer Stadtteile und wertet mit zahlreichen Maßnahmen zur Stärkung der Infrastruktur auch das Wohnumfeld nachhaltig auf. „Dafür steht die FSB“ – mit dem Geschäftsbericht 2010 möchten wir Ihnen gerne ein Bild vermitteln, das über das reine Zahlenwerk hinausgeht. Für uns ist das Thema Wohnen eng mit Werten verbunden, für die wir einstehen, weil wir uns aus Tradition und aus unserer Unternehmenskultur heraus dazu verpflichtet fühlen. Weil wir diese Werte auch weiterhin einlösen wollen, gilt es, die drei Unternehmen FSB, die Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG (FKB) und die Regio Bäder GmbH (RGB) als erfolgreichen und leistungsstarken Unternehmensverbund in die Zukunft zu führen. Die Erfolge bestätigen, dass wir auf dem richtigen Weg sind. Die Freiburger Stadtbau GmbH hat im vergangenen Jahr bei einem Umsatz von rund 56 Millionen Euro einen Überschuss von 2,1 Millionen Euro erwirtschaftet. Damit hat das Unternehmen erneut seine Leistungsfähigkeit unter Beweis gestellt. 2010 war für den FSB-Verbund ein weiteres, sehr erfolgreiches Geschäftsjahr. Wir konnten unser Ziel erreichen, das engagierte Investitionsprogramm für Sanierung, Modernisierung und Mietwohnungsneubau mit einem Gesamtvolumen von 43,3 Millionen Euro bis 2015 fortzusetzen. 22,8 Millionen Euro davon werden für die Modernisierungen des Altbaubestands aufgewendet. 2010 wurden 146 Mietwohnungen erstellt, 151 Wohnungen modernisiert, und es wurde mit dem Neubau von insgesamt 134 Mietwohnungen begonnen. Somit können wir in Zukunft unseren Mieterinnen und Mietern in noch größerem Umfang günstigen, aber auch zeitgemäßen und hochwertigen Wohnraum bieten. Drei Vorteile kommen uns dabei zugute: unsere solide finanzielle Aufstellung, eine effektive Verwaltung und die Innovationskraft des Unternehmens, die für unsere Mieterinnen und Mieter wichtige Schlüssel zur Senkung der Nebenkosten sind. Diesem Anspruch tragen wir auch bei unseren Neubauprojekten Rechnung. Unser ambitioniertes Neubauprogramm zielt vor allem auf junge Familien mit Kindern, denen wir die Chance eröffnen, preisgünstig Eigentum zu erwerben. Denn Immobilien sind nach wie vor die wichtigste und beständigste Säule für die private Altersvorsorge. Kaum eine andere Wohnbaugesellschaft bietet so viele individuelle Lösungen an: Barrierefreie Gebäude und eine intakte Infrastruktur ermöglichen älteren Menschen ein selbstständiges Leben in ihrer gewohnten Umgebung. Für Familien mit Kindern baut die FSB sowohl preisgünstige Doppel- und Reihenhäuser mit Erbbauzinsprogramm als auch große Miet- und Eigentumswohnungen. Das schafft Wohnraum, der auch für große Familien erschwinglich ist. Der vorliegende Geschäftsbericht erläutert, wie wir die Chancen im Freiburger Wohnungsmarkt nutzen und uns im Interesse unserer Kunden Vorteile erschließen: sei es als Vermieter moderner und preiswerter Wohnungen, als Bau- und Sanierungsträger, als Dienstleister für Dritte bei der Projektsteuerung, als Spezialist für Bestandserhaltung und -modernisierung oder als Service-Partner. Dass unsere beauftragten Architekten nicht „von der Stange“ bauen, sondern immer wieder zu innovativen Ergebnissen kommen, hat die FSB etwa bei der behutsamen Modernisierung des denkmalgeschützten Laubenhofs oder mit den Gartenhofhäusern am Hanni-Rocco-Platz eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Zahlreiche Preise in bundesweiten Wettbewerben bestätigen, dass die FSB mit ihrem Know-how ein ganzheitliches Leistungsspektrum auf hohem Niveau umsetzt. Soziale Verantwortung ist unser Leitgedanke. Für uns bedeutet Wohnen weitaus mehr als die Erfüllung eines Grundbedürfnisses. Unser Anspruch ist es, für jeden Einzelnen die richtige Lösung anzubieten. Überdies haben wir als kommunaler Wohnraumversorger ein klares politisches Ziel: Menschen mit geringem Einkommen zu günstigen Mieten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Demografischer Wandel Wir denken bereits heute in die Zukunft und begegnen dem demografischen Wandel mit neuen Lösungsansätzen. Durch die Umkehr der Alterspyramide (wenig junge, viele ältere Menschen) in Freiburg, wie in allen deutschen Großstädten, muss der demografische Faktor schon heute verstärkt in die Projektplanung einbezogen werden. Mehr- 02.02 > LEITGEDANKEN Aus Tradition Zukunft gestalten. „Für uns ist das Thema Wohnen eng mit Werten verbunden, weil wir uns aus Tradition und aus unserer Unternehmenskultur heraus dazu verpflichtet fühlen.“ Ralf Klausmann generationenhäuser fördern das soziale Miteinander und verhindern eine Trennung von Alt und Jung im Wohnumfeld. Die Erfahrung zeigt: Eine ausgeglichene Altersstruktur ist für eine gesunde Stadtteilentwicklung enorm wichtig. In Alt-Haslach oder im Stühlinger hat die Freiburger Stadtbau GmbH dazu beigetragen, dieses Gleichgewicht wieder herzustellen. Ökologie Für uns mehr als ein Schlagwort. Mit innovativen Ideen findet die FSB Lösungen für nachhaltigen, umweltfreundlichen Fortschritt im Wohnungsbau. Es ist unser Anliegen und unsere Pflicht, die Senkung der CO2-Emmissionen der Bestandsgebäude voranzutreiben; unsere Neubauprojekte sind mit effektiven Energiesparkonzepten ausgestattet. Der „Effizienzhaus 40“- oder Passivhausstandard ist für die FSB inzwischen Standard, weil nachhaltiger Umgang mit Energie heute und in Zukunft entscheidend zum Wohlergehen der Menschen beiträgt. unseres Unternehmens hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2010 mit der Silbermedaille für die „Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen“ ausgezeichnet. Dadurch trägt die Stadtbau zum Image Freiburgs als „ökologischer Stadt“ entscheidend bei. Die Sanierung der Bestände wird auch in Zukunft Priorität haben. Denn hier verbindet sich der ökologische mit dem sozialen Auftrag: Die Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) ist die größte Wohnbaugesellschaft in Südbaden und Kerngesellschaft eines Unternehmensverbunds aus Freiburger Stadtbau GmbH, Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG (FKB) und Regio Bäder GmbH (RGB). ——Die FSB hat zum Bilanzstichtag 7.188 eigene Wohnungen, 272 angemietete Wohneinheiten und ist Mietverwalterin für 141 Wohnungen und WEG-Verwalterin für 1.364 WEG- Durch die energetische Modernisierung werden die Mieterinnen und Mieter bei den Nebenkosten entlastet, die sonst angesichts weltweit steigender Energiepreise zu einer „zweiten Miete“ werden. Wirtschaftliche Nachhaltigkeit sichert die Zukunft. Einheiten in Freiburg. ——Mit dem Bau von 146 Mietwohnungen im Geschäftsjahr 2010 hat die FSB die Ausweitung ihres Wohnungsbestands erfolgreich fortgesetzt. ——Vermietung und Verwaltung von rund 10.000 Wohnungen ——Sanierung & Entwicklung von Stadtteilen ——Sanierungsträger ——Planung & Bau innovativer Reihenhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen Auf dem Gebiet der energetischen Sanierung wollen wir auch weiterhin aktiv zum Klimaschutz beitragen. Die Klimaschutz und Energieeinsparziele der Bundesregierung, die für 2030 festgesetzt sind, übertreffen wir schon heute. Als erste Wohnungsbaugesellschaft haben wir uns verpflichtet, den „Freiburger Stufenplan“ frühzeitig umzusetzen. Der Stufenplan sieht vor, die Passivhausbauweise für alle Investoren, die städtische Grundstücke erwerben, zum Standard zu machen und in zwei Stufen ab 2011 einzuführen. Eindrucksvoll gelungen ist uns das im Sanierungsgebiet Weingarten West. Dort entstand das erste deutsche Hochhaus in Passivbauweise. Diese innovative Leistung Das Geschäftsjahr 2010 Die FSB hat 2010 ihre finanzielle Stärke ausgebaut. Die Kapitalstruktur konnte erneut gestärkt werden – die Eigenkapitalquote stieg von 18,4 Prozent im Jahr 2000 auf 33 Prozent an. Ein Vorteil für unsere Kunden, da wir mithilfe dieser Finanzkraft entscheidende Projekte realisieren können. Im Geschäftsjahr 2010 haben wir rund 22,8 Millionen Euro in die Modernisierung und Instandhaltung unseres Wohnungsbestands und rund 206 Millionen Euro in den Neubau von Mietwohnungen investiert. 2011 wird das Budget für Neubauprojekte um ca. 45 Prozent auf 27,5 Millionen Euro erhöht und auch für 2011 sind bereits Investitionen von 23 Millionen Euro vorgesehen. Um dieses anspruchsvolle Ziel zu erreichen, werden wir auch in diesem Jahr im Sinne unserer Kunden daran arbeiten, die Kapitalstruktur der FSB weiter zu verbessern. Dabei investieren wir stark in den Bestand und optimieren die Verwaltungsabläufe. ——Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften ——Steuerung anspruchsvoller Bauprojekte für Land, Kommunen und Privatwirtschaft ——Bewirtschaftung von ca. 3.200 Parkplätzen ——Dienstleistungen für Parkhäuser Dritter ——Betreiber des Keidel Mineral-Thermalbads ——Betriebsführung für Hallen und Freibäder der Stadt und der Stadtwerke Freiburg Bäder GmbH Bei den Herausforderungen im Jahr 2011 können wir auf das Engagement und die Kompetenz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bauen. Ihnen und vor allem unseren Mieterinnen und Mietern gilt unser Dank. Sie bestätigen unsere Arbeit mit dem Vertrauen, das sie Jahr für Jahr in uns setzen. 03.01 > BILLIGUNG O.K. vom Aufsichtsrat ——Dr. Dieter Salomon, Oberbürgermeister ——Otto Neideck, Erster Bürgermeister ——Matthias Beck, Betriebsrat FKB ——ab 06.05.2010 ——Horst Bergamelli, Bankangestellter i. R. ——Berthold Bock, Polizeibeamter ——Dr. Ellen Breckwoldt, Ärztin ——Pia Federer, Dipl.-Sozialarbeiterin ——Stefanie Fleer, Betriebsrätin FSB Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2010 in drei Aufsichtsratssitzungen und zahlreichen Sitzungen der aus seiner Mitte bestellten Ausschüsse die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat mit der Geschäftsführung alle wirtschaftlichen, finanziellen, organisatorischen und personellen Fragen von besonderer Bedeutung beraten und die dazu erforderlichen Beschlüsse gefasst. ——Gerhard Frey, Buchhändler ——Eckart Friebis, Fraktionsgeschäftsführer ——Hendrijk Guzzoni, Altenbetreuer ——Volker Hug, Mieterbeirat ——Graf Wendelin v.Kageneck, Rechtsanwalt ——Marcus Kleint, Betriebsrat RBG ——Herta König, Steuerberaterin ——Martin Kotterer, Berater für Behinderte Der vorliegende Jahresabschluss nebst Anhang und Lagebericht ist von dem durch die Gesellschafterversammlung bestellten Abschlussprüfer, der Habitat Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH, geprüft und als mit den einschlägigen Gesetzen sowie dem Gesellschaftsvertrag übereinstimmend befunden worden. Die Wirtschaftsprüfer haben den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Der Aufsichtsrat billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschluss 2010 samt Anhang und Lagebericht und empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Jahresabschluss 2010 festzustellen und der Geschäftsführung die Entlastung für das Geschäftsjahr 2010 zu erteilen. Auch das abgelaufene Geschäftsjahr war wieder durch eine gute Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und Geschäftsführung geprägt. Für die im Berichtsjahr von der Geschäftsführung und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Freiburger Stadtbau GmbH geleistete Arbeit spricht der Aufsichtsrat seine Anerkennung und seinen Dank aus. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates ——Walter Krögner, Dipl.-Ingenieur ——Margot Queitsch, MdL ——Edmund Scherer, Betriebsrat FKB ——bis 05.05.2010 ——Manfred Stather, Dipl.-Ingenieur ——Helmut Thoma, Architekt ——Irene Vogel, Fraktionsgeschäftsführerin ——Maria Viethen, Rechtsanwältin Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates hat den Jahresabschluss eingehend erörtert. Es wurden keine Einwendungen erhoben. Dr. Dieter Salomon Oberbürgermeister 04.01 > INTERVIEW „Menschen statt Kunden“ Ralf Klausmann im Interview In den meisten Veröffentlichungen der FSB zum Thema Wohnungsbau kreisen die Aussagen im Grunde um dieselben Stichworte: preisgünstiger Wohnraum, junge Familien, Senioren, soziale Balance, Stabilisierung sozialer Strukturen, usw. Hat das nicht jeder bereits verstanden? Klausmann: Selbstverständlichkeiten basieren auf Missachtung. Wem eine Wohnung zu haben als Selbstverständlichkeit erscheint, dessen Bedürfnisse sind erfüllt. Wem die Thematisierung des tieferen Zwecks unserer Wohnbaugesellschaft unsinnig erscheint, hat es geschafft im Leben. Ihm erklärt der Seitenwechsel den Sinn: Wohnungslose wissen, was Wohnen wirklich bedeutet. Es ist lebensprägend! Die FSB ist keine Bahnhofsmission. Wozu die Antipode? Wohnungen stiften inneren Frieden – oder Zerrissenheit. Sie stellen Orte dar, an denen man sich sicher und geborgen fühlt – oder bedrängt und gestört. Räume, mit denen man eins wird – oder nicht. Sie sind Produkte und zugleich Spiegel der Persönlichkeit. Wohnungen sind keine Dinge, keine Gegenstände, sondern höchst emotionale Er-Lebenswelten. Sie sind eine 24-Stunden-Konfrontation mit dem Ich. Dem tagtäglichen Erleben eines Menschen im Raum. Seinen vielfältigsten Gefühlen, Bedürfnissen und Wünschen. In ihnen entwickelt sich für viele Jahre die persönliche Geschichte eines Menschen. Seite an Seite mit allen Nachbarn, im Zusammenleben mit den Bewohnern eines Mehrparteienhauses und gesamten Quartiers. Und eine Wohnung bleibt stets Teil einer lebenslangen Erinnerung. Daraus resultiert eine besondere Aufgabe für die FSB. ihre unterschiedlichsten Bedürfnisse und Wünsche zu achten und möglichst viele davon zu erfüllen, Wohnungen zu schaffen, die sie von Herzen sagen lassen „ja, hier fühle ich mich gut“, das ist unsere Aufgabe. Dass sich Kunden wohlfühlen ist Ziel eines jeden Unternehmens. Was uns als städtisches Unternehmen prägt, ist die soziale und gesellschaftliche Verantwortung. Wir haben keine Kunden, sondern bei uns leben Menschen. Für die wir viel mehr tun als andere. Zum Beispiel? Mieterbüros. Tafelläden. Bau von Kinderspielplätzen und Tagesstätten. Schaffen von Grünflächen. 24-Stunden-Bereitschaft unseres technischen Dienstes. Mietstundungen in Notfällen. Für Außenstehende mögen es nur Wohnungen sein – für uns und die Mieter sind sie ihr Zuhause. In Ihren Publikationen fällt ebenso die Wiederholung der Themen „Nachhaltigkeit“, „Passivhaus“, usw. auf. Das ist exakt das gleiche Thema. Auch hier haben wir eine Verantwortung, die nicht nur den jeweiligen Käufer oder Mieter einer unserer Wohnungen meint, sondern das gesamte soziale Gefüge. Passivbauweise dient uns nicht als ‚Produktargument’, sondern ist ein Verhaltenskonzept. Für ein Miteinander im Hier und Morgen. Dessen ökologische Vorteile sich außerdem mit den ökonomischen bestens verbinden: Passivhausbauweise senkt die Heizkosten der Mieter. Die Sie worin sehen? Menschen eine Wohnung, ein Zuhause zu geben, gerade auch den sozial schwächeren, den Menschen, die am Anfang oder am Ende ihrer Erwerbstätigkeit stehen, dabei all Fühlen Sie sich auch noch für die Geldbeutel Ihrer Kunden, pardon, Menschen, verantwortlich? Geradezu verpflichtet! 05.01 > SPATENSTICHE Spatenstiche „Britta“ heißt ausgerechnet ein Er, der Spaten. Zum Stich kam es 2010 gleich 6 Mal. Bereits im März der erste – und prompt eine Premiere: anlässlich einer neuen Generation des FSB-Mietwohnungsbaus im ökologisch nachhaltigen Passivhausstandard. 11.03.2010 Haslacher Straße, Stadtteil Haslach 47 Mietwohnungen 2.801 m2 Wohnfläche 6,9 Mio. Euro Baukosten 1,2 Mio. Euro zinsverbilligte Kapitalmarktmittel Ein Zeichen will die FSB damit setzen. Für ökologisch und ökomomisch verantwortungsvolle Bauweise. So baut die FSB aus den positiven Erfahrungen aus mehreren Niedrigenergiehaus-Eigentumsprojekten nun erstmals auch ein Mietwohnungsgebäude in der „Königsklasse“ des nachhaltigen Wohnbaus: im Darmstädter Passivhausstandard. In der Haslacher Straße, mit 47 Wohnungen für vorwiegend jüngere Familien und Senioren. „Der Passivhaus-Standard ist keine akademische Idee der Eliten, nein, er bringt sehr konkret deutlich spürbare Kostenvorteile für die Mieter“, so die Begründung der FSB. „Denn ein Haus, das kaum auf Energie von außen angewiesen ist, produziert kaum Warmkosten“. So wird das Gebäude wird mit Fernwärme versorgt, die zu 70 Prozent durch Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) mit Biogas und zu 30 Prozent mittels Spitzenlastkessel mit Erdgas bereitgestellt wird. Mit 2.801 Quadratmetern Wohnfläche, 6,9 Mio. Euro Baukosten und 1,2 Mio. Euro zinsverbilligten Landesdarlehen ist das Projekt das erste eines umfangreichen, rund 80 Millionen schweren Bau- und Sanierungsprogramms der Stadt Freiburg. Trotz aller Kürzungsbeschlüsse des Landtags. „Preisgünstiger Wohnraum ist ein Schlüssel für die soziale Balance der Stadt. Dafür brauchen wir die Unterstützung im Landeswohnungsbauprogramm“ so Freiburgs Oberbürgermeister Dr. Dieter Salomon, den Spaten in der Hand. 05.02 > SPATENSTICHE 19.03.2010 Lise-Meitner Straße, Stadtteil Vauban 38 Mietwohnungen 2.917 m2 Wohnfläche 7,3 Mio. Euro Baukosten 3,4 Mio. Euro zinsverbilligte Kapitalmarktmittel 25.03.2010 Freiburg-Vauban gehört zu den familienfreundlichsten Quartieren Deutschlands und hat auch international Vorbildcharakter. Mit dem „TriColore“, das im Frühjahr 2012 bezugsfertig sein soll, erhält der Stadtteil ein weiteres Leuchtturmprojekt. Es setzt mit preisgünstigen und geförderten Wohnungen im Passivhausstandard und dem Nebeneinander von generationenübergreifenden Familien- und Seniorenwohnungen einen neuen Akzent für das Quartier als Modellstadtteil nachhaltiger Stadtentwicklung. Auf knapp 3000 Quadratmetern Wohnfläche werden neben 23 Wohnungen für Familien weitere 15 Wohnungen entstehen, die speziell auf ältere Personen zugeschnitten sind. Damit unterstützt das Wohnungskonzept den Gedanken des Mehrgenerationenhauses. Alle Wohnungen werden straßenseitig über einen natürlich belüfteten Laubengang barrierefrei erschlossen, nach Süden und Südwesten befinden sich auf der Gartenseite großzügige Balkone. Das Land Baden-Württemberg unterstützt das Projekt über das Landeswohnraumförderprogramm mit knapp 3,4 Millionen Euro - die Baukosten werden sich insgesamt auf 7,3 Millionen Euro belaufen. Der Name TriColore rührt von der architektonischen Anlage des Gebäudes. Der insgesamt dreiteilige Baukörper wird zu zwei Teilen von der FSB gebaut; den dritten Teil errichtet die private „Baugruppe Blau“ mit selbst genutzten Eigentumswohnungen. Böhler-Areal, Stadtteil Freiburg Weingarten 29 Wohnungen, 6 Gewerbeeinheiten ca. 1.600 m2 Wohnfläche, ca. 850 m2 Gewerbefläche 7,1 Mio. Euro Baukosten 1,9 Mio. Euro zinsverbilligte Kapitalmarktmittel Weingartens „Neue Mitte“ nimmt Gestalt an. Jahrzehnte lang lag das Eckgrundstück entlang Binzengrün und der Bugginger Straße brach – nun baut die FSB dort ein Wohnund Geschäftshaus und setzt damit auch städtebaulich ein wichtiges Signal. Das Gebäude entsteht als Ergebnis umfassender städtebaulicher Studien und Untersuchungen der Bewohnerstruktur, die u.a. eine starke Nachfrage insbesondere nach kleineren Wohnungen aufzeigte. Vor allem ältere Menschen, die bereits seit Jahrzehnten im Quartier wohnen, soll der Umzug in eine seniorengerechte Wohnung ermöglicht werden ohne ihre gewohnte Umgebung verlassen zu müssen. Alle 29 öffentlich geförderten Wohnungen sind über einen Aufzug barrierefrei erreichbar und verfügen über barrierefrei zugängliche Loggien. Wie bei allen Neubauvorhaben der FSB inzwischen Standard, wird das Gebäude im Passivhausstandard errichtet. Alle Dachflächen werden begrünt. Mit der Gestaltung des Vorplatzes auf der Südseite wird ein weiterer Schritt in Richtung Neugestaltung der „Neuen Mitte“ getan. Im Erd- und 1. Obergeschoss des Gebäudes entstehen insgesamt 850 Quadratmeter Gewerbeflächen für Laden-, Büro- oder Praxisnutzungen. Im Erdgeschoss wird der Polizeiposten Weingarten einziehen. 05.03 > SPATENSTICHE 3D-Simulationen eines der fünf neuen Wohnhäuser 31.03.2010 Berliner Allee, Stadtteil Mooswald 150 Wohneinheiten Baufeld A-C2 ca. 11.000 m2 Wohnfläche 3,1 Mio. Euro Baukosten (Bauabschnitt A, 20 Wohnungen) 1,8 Mio. Euro zinsverbilligte Kapitalmarktmittel (A) Mit diesem Spatenstich begann das 2010 zu den größten Einzelvorhaben der FSB zählende Stadtteilentwicklungsund Neubauprojekt: Für den erweiterten Trassen-Platzbedarf der neuen Stadtbahn „Messe“ muss die gesamte vorhandene Wohnbebauung entlang der Berliner Allee abgerissen und – um einige Meter nach hinten versetzt – neu gebaut werden. Acht Gebäude mit insgesamt 124 Wohnungen und 5.959 qm Wohnfläche sind davon betroffen. In fünf Etappen wird das Projekt realisiert. Zug um Zug werden die bisherigen Gebäude gegen neue ersetzt, mit Rücksicht auf die Bewohner. „Solch ein Großprojekt kann nur eine große Wohnungsgesellschaft stemmen, die auch die Kapazitäten hat, den Mietern in ausreichender Zahl Übergangswohnungen bereit zu stellen“, verweist Ralf Klausmann auf die logistischen Herausforderungen bereits beim Umzugsmanagement. Trotz des Flächenverlustes durch die breitere Bahntrasse war es Ziel, mehr als nur Ersatz für den bisherigen Wohnungsbestand schaffen. So werden rund ein Drittel mehr neue Wohnungen gebaut, als für den Bau der Stadtbahn entfallen werden. Im ersten von fünf Bauabschnitten entstehen 20 Mietwohnungen mit insgesamt 1351 Quadratmetern vor allem für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen. Auch werden die Wohnungsgrößen dem aktuellen Bedarf angepasst: Neben acht großen Vier-Zimmerwohnungen (jeweils cirka 93 Quadratmeter) bietet das Wohnhaus zwölf Zwei-Zimmerwohnungen zwischen 49 und 54 Quadratmetern. Den Kindern des Quartiers baut die FSB zudem einen modernen Themenspielplatz. Der neue Quartiersspielplatz wird zusätzlich einen „Stationenweg“ durch das Wohngebiet beinhalten und über Sujets wie etwa Fühlen, Hören, Klettern, Wasser und Sand die verschiedenen kleineren Spielplätze des Viertels miteinander verbinden. Zur weiteren Aufwertung des Quartiers ist aktuell in der Nachbarschaft innerhalb des FSB-Projektes „Sternenhof“ eine Kindertagesstätte in der Planung. Die neuen Wohngebäude werden – wie bei allen Wohnneubauten der Stadtbau mittlerweile gefordert – im Freiburger Passivhausstandard gebaut. In der Folge bedeutet dies hohen Wohnkomfort bei deutlich geringerem Energieverbrauch. Die Beheizung wird vorläufig über Gasbrennwerttechnik erfolgen. In naher Zukunft sollen die Gebäude an eine Nahwärmeversorgung angeschlossen werden. Die Baukosten für den ersten, im Sommer 2011 fertig gestellten Bauabschnitt A sind auf rund 3 Millionen Euro veranschlagt, zu denen das Land Baden-Württemberg rund 1,5 Millionen Euro aus den Mitteln der Landeswohnraumförderung 2009 beisteuert. Um preiswerten Wohnraum anbieten zu können, hat die FSB für die übrigen 160 Wohnungen Mittel aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm 2010/11 beantragt. Die Baukosten des gesamten Projekts werden sich auf rund 34 Millionen Euro beziffern. 2010: Die neue Linie zur 2015: Neue, moderne Messe braucht mehr Platz, Wohnbebauung entlang der die Häuserzeile muss weichen Berliner Allee 05.04 > SPATENSTICHE 16.11.2010 12.11.2010 Haslacher Straße, Stadtteil Haslach 34 Eigentumswohnungen 3.430 m2 Wohnfläche ca. 7,95 Mio. Euro Baukosten Bereits im März hatte die FSB auf der ehemaligen Brachfläche zwischen Haslacher und Bohlstraße den Spatenstich für ein ambitioniertes Mietwohnungsprojekt (der erste Mietwohnungsbau im Passivhausstandard) gesetzt. Nun folgte in unmittelbarer Nachbarschaft der Spatenstich für den Bau der drei- bis fünfgeschossigen Gebäuden, in denen 34 moderne Eigentumswohnungen entstehen. Flankiert werden die vier Gebäude von großzügigen Grünanlagen und zwei Kinderspielplätzen. Mit den beiden Baumaßnahmen in der Haslacher Straße stärkt die FSB das Quartier als familienfreundlichen, preisgünstigen und energetisch vorbildlichen Lebensraum und sorgt dafür, dass sich insbesondere auch junge Familien in Freiburg Wohnungseigentum leisten können. Die insgesamt 3.430 Quadratmeter Wohnfläche sind aufgeteilt in Einheiten von 72 bis 107 Quadratmetern. Die kleineren Wohnungen sollen die verstärkte Nachfrage von Singles, Paaren und Senioren abdecken. Das Projekt Haslacher Straße wird – wie auch alle anderen Wohnneubauprojekte der FSB – im Freiburger Passivhausstandard gebaut. Der Heizwärmebedarf des Neubaus wird bei nur ca. 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (Kwh/ m²a) liegen. Damit erfüllt das Objekt die strengen Anforderungen des Passivhausinstituts Darmstadt. Das Gebäude wird mit Fernwärme versorgt, die zu 70 Prozent durch Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) mit Biogas und zu 30 Prozent mittels Spitzenlastkessel mit Erdgas bereitgestellt wird. Zentrales Kunstdepot, Hochdorf, Weißenerlenstraße Schatzkammer Freiburger Museen ca. 5100 m2 Nutzfläche 6,9 Mio. Euro Baukosten Mit dem Spatenstich für das Zentrale Kunstdepot setzt die FSB auf eigenes Risiko ein seit Jahren drängendes Vorhaben der Stadt Freiburg um: Sie wird Erbauer, Eigentümer und Vermieter des Gebäudes, das die Kunstbestände der Städtischen Museen Freiburg, der Freiburger Stiftungsverwaltung und des Erzbischöflichen Diözesenmuseums dauerhaft und sicher auch für nachfolgende Generationen verwahren wird. Dies stellt spezielle Anforderung an die Gebäudetechnik: Schutz vor Licht, eine spezielle Klimatisierung und ein bestimmtes Ordnungssystem sind notwendig, um das kulturelle Erbe der Stadt Freiburg zu erhalten. Trotz der hohen klimatischen Anforderungen an die Innenräume wird das Depot einen geringen CO2-Ausstoß aufweisen. Das Gebäude wird im Passivhausstandard errichtet. Zusätzlich wird mit einer Photovoltaikanlage Energie erzeugt, die in das Netz eingespeist wird. Die Stadt unterhält gegenwärtig neun dezentrale, zum Teil angemietete Depots. Durch die künftige Konzentration auf einen zentralen Standort werden die bisher hohen Logistik- und Unterhaltungskosten deutlich gesenkt. Die FSB investiert 6,9 Millionen Euro in das moderne Gebäude, mit dessen Fertigstellung sie bis März 2012 rechnet. Die Stadt wird es langfristig von der FSB pachten. 06.01 > SANIEREN Internationale Presse auf dem Solardach des Hochhauses Erstes Passivhochhaus der Welt Bugginger Straße 50, Stadtteil Weingarten West 139 Wohnungen auf 16 Stockwerken (Haustechnik im OG) 8.131 m2 Gesamtnutzungsfläche 13,4 Mio. Euro Sanierungskosten 4,7 Mio. Euro Fördermittel aus dem Programm „Soziale Stadt“ durch Bund, Land und Stadt Freiburg Wenn Dinge die Vorstellungskraft übersteigen, hilft deren Verniedlichung. Das „Buggi 50“, dessen liebevolle Bezeichnung die mächtigen Dimensionen des Gebäudes auf sympathische Handlichkeit verkleinert, braucht nun diesen Namen um so mehr: Es ist nicht nur groß, sondern nach dessen Sanierung obendrein eine weltweite Berühmtheit. Aus fast allen Kontinenten der Erde reisten Besuchergruppen und die internationale Presse an, um sich vor Ort über die innovative Bautechnologie des Vorzeigemodells als Referenz für ähnliche Projekte in anderen Städten und Ländern zu informieren und darüber zu berichten. Gleich mehrere Delegationen aus China und Fachstudiengänge aus Tunesien und Algerien sowie Architekten aus New York/USA ließen sich ausführlich über die architektonischen, technischen und sozialen Neuerungen beraten. Politiker, Architekten, Ingenieure, Professoren und Studentengruppen kamen aus Finnland, Schweden, Norwegen, Dänemark, Frankreich, Italien, Luxemburg und Belgien nach Freiburg. Selbst das amerikanische Fernsehen schickte gleich zwei Teams für Reportagen nach Freiburg. 06.02 > SANIEREN Extreme vorher Wärmedämmung: 20 cm dick Solaranlage auf dem Dach Bugginger Straße 50: Teil des Gesamtkonzeptes für den Stadtteil West Grund der Story? Mit der Sanierung zum ersten deutschen Passivhochhaus ist der Freiburger Stadtbau die Umsetzung eines energetischen und sozialen Gesamtkonzeptes gelungen, das sogar weltweit einzigartig ist. Die Stichworte hierzu? Reduzierung des Energieverbrauchs um fast 80 Prozent und der jährlichen CO2-Emmissionen um rund 57 Tonnen. Umfassendes soziales Konzept: von der Concierge und den sozialen Einrichtungen im Erdgeschoss bis hin zu barrierefreien Wohnungen und Sicherheit für die Bewohner durch preisgebundene Mieten. Wirtschaftlichkeit, Klimaschutz und soziale Verantwortung im synergetischen Dreierpack. Eine Story nicht aus der Hochhaus-Metropole New York, nicht aus Dubai oder Hongkong (noch nicht mal aus Franfurt), sondern aus Freiburg. Aus der Green-City. Das Hochhaus Bugginger Straße 50 ist Teil des groß angelegten Sanierungsprogrammes der FSB in Weingarten West, das die energetische Sanierung von rund 1.300 Wohnungen bis 2020 vorsieht. Es ist damit nicht nur eines der größten Projekte in der inzwischen 91 jährigen Geschichte der Freiburger Stadtbau, sondern auch das ambitionierteste Projekt bei der Realisierung von energetischen Standards: Mit u.a. „Die Bugginger Straße 50 verdeutlicht, wie eng diese drei Aspekte zusammenhängen“, erläuterte Ralf Klausmann den Reportern die Vorteile. „Durch die Reduzierung des Energieverbrauchs werden neben Klimaschutzvorteilen günstige Mieten möglich, die überdies auf 10 Jahre preisgebunden sein werden“. hocheffizienten Wärmedämmungen, Dreifachverglasungen und modernen Heizungstechnologien soll in dem über 40 Jahren alten Gebäude des Quartiers Neubauqualität im Passivhausstandard mit einer Das Sanierungsprojekt, das im Gesamtkonzept für das Quartier „Weingarten West“ eine zentrale Rolle spielt, gilt als ökologisches Modellvorbild für bundesweite Sanierungsvorhaben und wird vom Bundeswirtschaftsministerium im Rahmen des Programms „Energieeffiziente Stadt“ gefördert. Mit einem Zuschuss von rund 1 Mio. Euro für den gesamten Stadtteil fördert die Bundesregierung zugleich die enge Zusammenarbeit zwischen der FSB (Sanierungsträgerin und Eigentümerin des weitaus größten Teils der Wohnungsbestände), der badenova-Tochtergesellschaft „Wärmeplus“ (Entwicklung eines nachhaltig ökologischen Energieversorgungskonzepts), und des in Freiburg beheimateten Fraunhofer-Instituts für Solare Energiesysteme ISE (wissenschaftliche Begleitung und Erprobung). Reduzierung des Energiever- Überraschenderweise ist gerade ein Hochhaus prädestiniert für hohe Energieeffizienz. „Das große Innenvolumen bei relativ geringer Außenfläche ist ideal, um den Passivhausstandard zu erreichen“, so Manfred Börsig, Leiter Technische Abteilung der Freiburger Stadtbau. Zahlreiche energetische Einzelmaßnahmen wie etwa Wärmedämmung der Fassade, Dreifachverglasung der Fenster und Niedrigtemperaturheizung sowie eine kontrollierte Zuund Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung führten hier zum Erfolg. Zudem wurden Wärmebrücken auf ein Minimum reduziert und die neuen Balkone thermisch vom Gebäude getrennt. Darüber hinaus wird durch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach 25 Kilowatt-Peak (kWp) zusätzliche Energie erzeugt. brauchs für Heizung bis zu 80 Prozent erreicht werden, die sich vor allem für die Mieterinnen und Mieter in barer Münze auszahlen wird. Fast 14 Millionen Euro wendete die FSB allein für dieses Objekt auf. Insgesamt erfordert die 2007 begonnene Sanierung „Weingarten-West“ eine Investition im dreistelligen Millionenbereich. nachher 06.03 > BAUEN Gutes tun Tafelladen, Schwarzwaldstraße 58a 265 m2 Verkaufsfläche + 70 m2 Lagerfläche 6 Mietwohnungen, 408 m2 Wohnfläche 1,6 Mio. Euro Baukosten 477.000 Euro Landeszuschuss , 62.000 Euro Stadtzuschuss Seit seiner Gründung 1999 setzt der Freiburger Tafelladen ein Zeichen gegen die Armut. Der Verein sammelt pro Monat rund 25 Tonnen Lebensmittel von Bäckereien, Lebensmittelgeschäften, Großmärkten, Discountern, Bauernhöfen und den Märkten Münsterplatz und Vauban. Er sortiert die Waren, säubert sie und verteilt sie für nur rund 10 Prozent des regulären Verkaufspreises an die Bedürftigen der Stadt: Arbeitslose, Alleinerziehende, kinderreiche Familien und Rentner. Ein wichtiger Ort. „Dass unsere städtische Tochter FSB das neue TafelladenDomizil gebaut hat, entspricht exakt ihrem Auftrag, durch Baumaßnahmen soziale Strukturen zu steuern und das Miteinander aller Bevölkerungsgruppen zu fördern“, so Oberbürgermeister Dieter Salomon in seiner Rede anlässlich der Eröffnung, „und es zeigt, wie ernst die Stadtbau diesen sozialen Auftrag nimmt“. 265 Quadratmeter Verkaufsfläche und rund 70 Quadratmeter Lagerfläche stehen dem Tafelladen nun zur Verfügung – damit doppelt so groß wie das bisherige Ladenlokal in der Schwarzwaldstraße 16. Und das war dringend nötig: 180 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 170 ehrenamtlich, versorgen von Montag bis Freitag täglich etwa 220 Kunden. Einschließlich der Familienmitglieder summiert sich der Kreis der Nutzer auf täglich etwa 600 Menschen. Pro Monat werden 20 bis 30 Tonnen Lebensmittel gespendet, abgeholt und zum Verkauf vorbereitet. Das braucht Platz. So hatte der Freiburger Tafelladen jahrelang nach einem neuen Domizil gesucht, um der erheblich gewachsenen Nachfrage entsprechen zu können. Mit dem Neubau wurde eine Lösung geschaffen, die auch auf längere Sicht ausreichende Kapazität bietet. In dem Gebäude, in dem über dem Tafelladen auch sechs Mietwohnungen untergebracht sind, wurden insgesamt 1,6 Millionen Euro investiert. Die Stadt Freiburg hat das Projekt mit rund 62.000 Euro unterstützt, das Land BadenWürttemberg steuerte aus den Mitteln des Landeswohnraumförderprogramms rund 477.000 Euro bei. Mit ca. 6 Euro pro Quadratmeter liegen die Monatsmieten für die im Ober- und Dachgeschoss vermieteten Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 481 Quadratmetern rund 3 Euro unter dem Preis des offiziellen Mietspiegels. Auch dies ein Zeichen besonderer sozialer Verantwortung. Mitinitiatorin und treibende Oberbürgermeister Kraft bei der Umsetzung des Dieter Salomon und Projektes: Annette Theobald, FSB-Geschäftsführer Vorsitzende der Freiburger Ralf Klausmann bei der Tafel e.V. Schlüsselübergabe an Fritz Kaiser, 1. Vorsitzender der Freiburger Tafel e.V. 06.04 > SANIEREN Außen geführte Liftanlage mit Glaskabine Form folgt Funktion Badenweiler Straße 16/16a 64 Wohnungen I. Bauabschnitt, Fertigstellung II. Bauabschnitt: 2011 4.700 m2 Gesamtwohnfläche 6,4 Mio. Euro Sanierungskosten (2008 - 2010) Auch wenn die Ästhetik der Architektur ihn vermuten lässt: Sanierungen sind kein Luxus, sondern Bestandssicherung. Wer den heutigen Gebäudekomplex in der Badenweiler Straße betrachtet, staunt über dessen architektonische Qualität. Hochmodern präsentiert sich der 43 Jahre alte Kasten, der anders vor seiner Sanierung nicht zu bezeichnen war. Wohl fühlte sich darin niemand mehr – ganz abgesehen von all den energetischen und ökonomischen Problemen, die überalterte Bautechniken den Eigentümern und Bewohnern hinterlassen. „Es gibt“, so Ralf Klausmann, „nur zwei Möglichkeiten: abreißen oder sanieren. Aussitzen bedeutet irgendwann Totalverlust“. Und wenn schon, dann richtig: Modernste Bautechnologie und der Einsatz heutiger energetischer Standards retteten die Substanz, das Kapital und die Zukunft des Komplexes. Ebenso die Architektur selbst: Deren Ästhetik prägt das Befinden der Bewohner und damit die sozialen Prozesse untereinander und in der Interaktion mit der Öffentlichkeit. „Form follows function“, dieses um 1900 vom New Yorker Architekten L. H. Sullivan aufgestellte Postulat erweitert sich: Die Funktion der Form ist die Emotion. Immer dann, wenn Menschen beteiligt sind. Also immer. ——Erweiterung Wohnungsflächen ——Barrierefreie Erschließung ——Fassadenwärmedämmung ——Dachwärmedämmung / Dachabdichtung ——Wärme-/Schallschutzfenster ——Erneuerung Energieübergabestation ——Erneuerung Heizungsleitungen, Zweirohrsystem ——Erneuerung Heizkörper ——Modernisierung Sanitäranlagen ——Erneuerung Wassersteigstränge und Fallleitungen ——Einbau Abluftanlagen ——Brandschutz ——Teilsanierung Elektroinstallationen ——Schiebe-Faltverglasungen auf Loggien ——Neubau Aufzugtürme ——Laubengang-Erschließung als Stahlkonstruktion 06.05 > BAUEN Fertiggestellt. Raimannweg 9 - 13 und Bettackerstraße 10 - 10c Stadtteil Haslach 80 Wohnungen 6.020 m2 Gesamtwohnfläche Fertiggestellt. Raimannweg und Bettackerstraße, ein Gesamtprojekt: Neben den Gebäuden in der Bettackerstraße 10 - 10c mit 56 Wohnungen wurden die drei Gebäude Raimannweg 9 - 13 mit 24 Wohnungen fertiggestellt, zwei weitere Gebäude mit 71 Wohnungen stehen kurz davor. Insgesamt 19,3 Millionen Euro haben die 80 öffentlich geförderten Wohnungen im Raimannweg und in der Bettackerstraße gekostet. Spezielle Schallschutzmaßnahmen wie verglaste Schallschutzerker mit einem speziellen Lüftungssystem schützen die auf dem ehemaligen Betriebsgelände der Straßenbaufirma Nickel und Seitz errichteten Gebäude, die direkt in der Nähe einer Güterbahnlinie und eines Gewerbegebietes liegen. Beheizt wird der Gesamtkomplex aus einer Heizzentrale mit zwei Holzpelletkesseln mit ingesamt 760 Kilowatt. Das Pelletlager mit rund 100 Kubikmetern Fassungsvermögen wurde im Untergeschoss eines Gebäudes im Raimannweg untergebracht. Die Kapazität reicht aus, sogar eine Reihenhausanlage auf der anderen Seite des Raimannweges mit zu versorgen. Die Vorteile des alternativen Brennstoffs: hoher Heizwert und die geringe Umweltbelastung. Laubenweg 1 - 17, Stadtteil Alt-Haslach 7 Gebäude, 99 Wohnungen 7.539 m2 Wohnfläche 14 Mio. Euro Gesamtkosten „Durchmischung“, ein Stichwort mit besonderen Herausforderungen: Wohnungsbau stellt nicht nur Wohnraum zur Verfügung, sondern einen gemeinschaftlichen Lebensraum. Gelungen ist dies mit dem Programm „Soziale Stadt AltHaslach“. Junge Familien mit Kindern waren unterrepräsentiert – die Treue der dort Ansässigen (rund drei Viertel der Bewohner leben in FSB-Wohnungen, manche bereits seit mehreren Generationen) öffnete nicht ausreichend neuen Raum für eine infrastrukturell ausgewogene Durchmischung. Aus diesem Grunde entstanden im Laubenweg über 7.500 Quadratmeter neue Wohnfläche und ein 900 Quadratmeter großer öffentlicher Platz für alle Bewohner des Quartiers. Damit wurden nicht nur älteren Menschen, die ihr gewohntes Umfeld nicht verlassen wollten, neue Möglichkeiten eröffnet, sondern auch dem Zuzug neuer Bewohner. Gleichzeitig wurde mit der Einrichtung eines FSB-Mieterbüros in der Wohnanlage eine direkte Anlaufstelle für alle Bewohnerinnen und Bewohnern geschaffen. 06.06 > BAUEN Fertiggestellt. Hanni-Rocco-Platz, Stadtteil Rieselfeld 15 Eigentums-Reihenhäuser Eingeweiht. Nun ist die Anlage komplett: Drei Häuser fehlten noch, zwölf wurden bereits 2006/2007 gebaut. 2.57 m Wohnfläche Quartierspielplatz Berliner Allee 1.100 m2 Spielfläche 146.000 Euro Gesamtkosten 2 Gedacht insbesondere für Familien mit Kindern bietet die FSB mit ihrem letzten Bauabschnitt attraktive Immobilien mit Garten in einer zentralen, dennoch von viel Grün umgebenen Lage. Nicht zuletzt deshalb hat sich das Rieselfeld im Westen Freiburgs innerhalb kurzer Zeit zu einer der beliebtesten Wohngegenden für junge Familien mit Kindern entwickelt. Ein Drittel der Bewohner sind unter 18 Jahre alt. Damit positioniert sich der Stadtteil als besonders familienfreundlich. Schulen, Kindergärten, Geschäfte, Restaurants und Arztpraxen sind dort ebenso vorhanden wie eine optimale Anbindung an das Stadtbahnnetz, die Schnellstraße und den Autobahnzubringer Freiburg-Mitte. Das Rieselfeld liegt mit seinem Netz von Radwegen inmitten einer grünen Oase, es wird umrahmt von einem Waldstreifen, der Besançonallee und einem Naturschutzgebiet. Nur wenige Gehminuten entfernt befindet sich das Tiergehege Mundenhof – ein beliebtes Ausflugsziel für Familien. Gebaut im klassischen Siedlungscharakter des Quartiers bieten die zweigeschossigen, voll unterkellerten Reihenhäuser je 137 qm Wohnfläche, die (auf Käuferwunsch) im Dachgeschoss um 24 qm und um eine großzügige Dachterrasse erweitert werden konnten. Der vorhandene Kinderspielplatz musste weichen, Platz machen im Zuge der Stadtbahntrassenerweiterung. Das war die Chance: für einen neuen, besseren, schöneren. Neuer Ort, neues Spiel. Auf nun 1.100 Quadratmetern haben die Mooswälder Kinder viel zu entdecken. Wild angeordnete Robinienhölzer, Steinfindlinge, Kletterfelsen, Pflanzen und Treibhölzer bilden eine abwechslungsreiche Bach- und Flusslandschaft mit Kuppen, Senken und Wasserstellen, die in Freiburg ihresgleichen sucht. „Weil in unserer Mediengesellschaft Kühe für manche Kinder lila sind“, so Ralf Klausmann bei der feierlichen Einweihung am 20. September 2010, „möchten wir Natürliches zeigen und vorwiegend naturbelassene Materialien verwenden. Spielen ist für Kinder eine existenzielle Selbsterfahrung und hierbei haben wir eine Verantwortung. Architektur formt immer auch die soziale Prozesse“. Auch für Eltern: Auf Spielplätzen kommt man ins Gespräch, tauscht Erfahrungen aus und lernt seine Nachbarn näher kennen. „Spielplätze sind aktive Nachbarschaftspflege“, erklärt Klausmann den Mehrwert der insgesamt 146.000 Euro Investition. 06.07 > BAUEN Vergleich: Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr 250 104 Durchschnittlicher Altbau vor 1978 modernisierter Altbau nach der EnergieEinspar-Verordnung 2009 (EnEV) 96 Neubau EnEV 2007 74 41 30 15 Neubau EnEV 2009, vom Gesetzgeber vorgeschrieben KfW Effizienzhausstandard 55 Freiburger Effizienzhausstandard 40 Klassisches Passivhaus (Referenzhaus Index = 100) (Index 55) (Index 40) (Index 15) Von wegen „passiv“! „Passivhaus“, ein leicht missverständliches Wort. Der defensive Duktus des Begriffs trifft jedoch das Konzept: Wer am offenen Lagerfeuer sitzt, kann aktiv nachlegen so viel er will. Erst eine komplett schützende Hülle macht ihm rundrum warm – und spart jede Menge Holz. Kern jeglicher Energieeffizienz ist die Minimierung von Energieverlusten: Wärme durchdringt Wände und Dächer, fließt durch Materialbrücken nach außen, entweicht durch Fugen und Ritzen, strömt durch geöffnete Fenster – was wir heizen, sind nicht nur die Räume. Die tatsächliche Dramatik der jährlichen Heizkostenrechnung machte erst die Erfindung 1963 des Hamburger Theaterelektrikers Egon Paul Stockendorf sichtbar: knallrot und gelb strahlende Häuserfassaden – erschreckende Bilder aus der Thermografiekamera. Der höhlengetriebene Mensch hatte sich zwar erfolgreich vor Raubtieren, Regen und Wind geschützt, aber wenig vernünftig vor Kälte: Energetisch glich seine Heizung noch bis in die 70er Jahre hinein eher einem Hitze verschleudernden Lagerfeuer ohne Rücksicht auf den Brennstoffvorrat (siehe Grafik). Mit der Stockendorf‘schen Visualisierbarkeit des Problems begann das Dämmen. Vor allem die Wände, Dächer, Warmwasserrohre, Fenster. Der Boom der Doppelverglasung ging einher mit der Devise „Stoßlüften“. Doch trotz all der Fortschritte mussten sich die Energie- und Bautechnik erst weiterentwickeln, um höhere Anforderungen an optimale Energieeffizienz erfüllen zu können. Insofern ist der aktuell von der FSB für ihre Projekte geforderte Freiburger Passivhausstandard auch eine sehr hochentwickelte Stufe technologisch modernen Bauens. ——Der „Freiburger Effizienzhausstandard 40“ begrenzt den Primärenergiebedarf auf 40 Prozent des vom Gesetzgeber geforderten Wertes (Referenzgebäude) der Energie-Einsparverordung 2009 (EnEV). ——Diese Begrenzung und nochmalige Unterschreitung des „KfW Effizienzhausstandards 55“ ist nicht vom Gesetzgeber gefordert, sondern wurde vom Freiburger Gemeinderat aus Gründen der Nachhaltigkeit beschlossen. ——Er ist auch keine situative Option für einzelne Projekte, sondern seit 2010 ein grundsätzliches Programm der FSB (siehe auch „Aktennotizen“, nächste Seite). ——Er bewertet nicht nur die Effizienz der Beheizung, sondern schließt den Energieaufwand für alle Vorketten der zur Energieerzeugung erforderlichen fossilen Brennstoffe sowie die Wärmegewinne aus solaren Erträgen und Rückgewinnung innerer Wärmequellen (z. B. Beleuchtungen, Maschinen, Personen) mit ein. ——Ebenso bilanziert er den Warmwasserbedarf und die zum Betrieb der Anlagetechnik erforderliche Hilfsenergie (i.d.R. Strom). Damit bietet der Freiburger Passivhausstandard ein energisches Gesamtkonzept, das für die Einhaltung seines Grenzwertes ‚40 Prozent‘ neben besonderen bautechnischen Maßnahmen und dem ressourcenbewussten Verhalten der BewohnerInnen den Einsatz erneuerbarer Energieträger erfordert. Bereits 1992 unterschritt Freiburg mit seinen Bauvorschriften deutlich die Gesetzgebungen des Bundes. Mit dem Freiburger Passivhausstandard wird Freiburg erneut seiner Vorreiterrolle im Klimaschutz gerecht. Mit diesem Standard steht Freiburg bundesweit an der Spitze, entlastet die Umwelt, verringert die Heizkosten und schafft Arbeitsplätze für das lokale Handwerk. 07.01 > AKTENNOTIZEN Freiburg Durchschnittsmiete 7,29 Euro/qm Günstig: Nachhaltig: Engagiert: Stadtbau-Mieten liegen rund ein Viertel unter Freiburger Durchschnitt FSB arbeitet nur noch mit zertifizierten „Passivhaus-Planern“ zusammen Die FSB baut und modernisiert barrierefrei Freiburg, 6. Juli 2010 Freiburg, 15. Juni 2010 Freiburg, 10. September 2010 Mieter der Freiburger Stadtbau zahlten 2010 im Durchschnitt ca. 5,49 Euro pro Quadratmeter und damit ca. 25 Prozent weniger als der Durchschnitt der Freiburger Mieterinnen und Mieter (Durchschnittsmiete in Freiburg pro Quadratmeter von 7,29 Euro). Die Freiburger Stadtbau wird künftig nur noch zertifizierte Passivhaus-Planer engagieren. Als eines der nachhaltigsten Wohnbauunternehmen Deutschlands übertrifft die FSB im Mietwohnungs- und Eigentumsbau sowohl die hohen Energiestandards der Stadt Freiburg als auch die Vorgaben der aktuellen Energieeinsparverordnung. Ein eigens von der Stadtbau aufgelegter Lehrgang zum „Passivhaus-Planer“ trägt nun dazu bei, diesen hohen FSB-Standard in die Privatwirtschaft zu tragen und flächendeckend in Freiburg und Umgebung zu verbreiten. Der Lehrgang richtet sich an Architekten, Fachingenieure und Bauleiter, die als Externe mit der FSB zusammenarbeiten. Insgesamt 1660 Wohnungen im Bestand der Freiburger Stadtbau waren 2010 barrierefrei erreichbar. Bereits seit Mitte der 90er-Jahre fordern die Planungsvorgaben der FSB, dass in den FSB-Gebäuden ——mit mehr als drei Geschossen behindertengerechte Aufzüge nach DIN 18024 einzubauen sind, ——Bewegungsflächen vor Aufzügen mindestens 1,50 Meter mal 1,50 Meter) zu betragen haben, ——Zugänge zum Haus und zu den Wohnungen Mindestflurbreiten von 1,20 Meter aufzuweisen haben, ——Haupteingangstüren und Eingänge zu den Gewerbeeinheiten barrierefrei und kraftbetätigt sein sollen, ——Zugänge zu Wohnungen und Gewerbeeinheiten schwellenfrei auszuführen sind (maximal 2 Zentimeter hoch und damit rollstuhlgerecht), ——Eingangstüren zu Wohnungen, Haupteingängen und Gewerbeeinheiten eine lichte Breite von mindestens 90 Zentimetern aufzuweisen haben, ——auch Loggien barrierefrei zugänglich sein müssen, ——alle Aufenthaltsräume sowie Terrassen und Balkone barrierefrei zugänglich sein sollen, ——Fensteröffnungen und Balkonbrüstungen für eine Nutzung durch Rollstuhlfahrer ausgelegt werden, ——in Bädern bodengleiche Duschen eingebaut werden, ——in den Wänden hinter Sanitärobjekten Verstärkungen vorgesehen werden, so dass Haltegriffe problemlos montiert werden können, ——der Bewegungsraum in allen Bädern zum Wenden eines Rollstuhles geeignet sein muss. Dies ergab sich aus einer Aufstellung zu den FSB-Mieten, die aufgrund einer Anfrage des Mieterbeirats der Freiburger Stadtbau erarbeitet wurde. Die FSB blieb damit unter den großen Wohnungsbauträgern die günstigste Vermieterin und im Vergleich zu allen Unternehmen an der untersten Grenze der Durchschnittsmieten. Dies entspricht dem sozialen Auftrag zur Wohnversorgung von Haushalten mit geringen Einkommen. FSB-Geschäftsführer Ralf Klausmann dazu: „Bei der Stadtbau steht das Ziel im Vordergrund, preisgünstigen Wohnraum in hoher Qualität zu bieten. Wir investieren Millionen in die zeitgemäße Sanierung unseres Bestands und für niedrige Nebenkosten und sind trotz alledem einer der günstigsten Wohnraumversorger in der Stadt“. Mieter FSB Durchschnittsmiete 5,49 Euro/qm „Wir setzen auf den Multiplikatoren-Effekt“, erläutert FSB-Geschäftsführer Ralf Klausmann die Idee, die hinter der Seminarreihe steckt. „In der Privatwirtschaft werden derzeit nur wenig Objekte in Passivbauweise erstellt. Einer der Hauptgründe dafür ist Unsicherheit.“ Dies könnte sich mit der groß angelegten Weiterbildung durch die Stadtbau nun ändern. Klausmann kalkuliert einen positiven Domino-Effekt: Je bekannter der Passivhausstandard wird, desto öfter wird er ausgeführt. Mit der Praxis verringern sich dann auch die Mehrkosten der Bauweise. „Natürlich sind wir bei der FSB sehr stolz darauf, bundesweit zu den kommunalen Wohnungsunternehmen mit den höchsten energetischen Standards zu zählen. Aber wir wollen mehr erreichen: nämlich unseren Passivhausstandard in der Region flächendeckend zu verbreiten.“ Die Kostenvorteile für die Wohnungsnutzer liegen ohnehin auf der Hand: „Ein Haus, das kaum auf Energie von außen angewiesen ist, produziert kaum Warmkosten. Der Passivhausstandard ist also keine akademische Disziplin, sondern ein handfester ökonomischer Vorteil.“ Der erste Lehrgang zum „Passivhaus-Planer“ war komplett ausgebucht. Darum plant die FSB einen Passivhaus-Kongress anlässlich der Messe „Immo 2011“, der dann unter ihrer Führung alle Aspekte des „Passivhaus im Geschosswohnbau“ erörtern und zusammenfassen wird. „Barrierefreiheit ist eine Eigenschaft, die nicht nur Senioren zugute kommt. Sie erhöht auch die Wohnqualität von Familien“, erläutert Ralf Klausmann. „Jedes Objekt der Stadtbau und ihrer Tochtergesellschaften stellt eigene Bedingungen in Sachen soziales Engagement. Wir sehen uns genau an, welche Anforderungen vor Ort jeweils erfüllt sein müssen, dass Senioren, Familien, Singles und Paare sich optimal wohlfühlen und miteinander in Kontakt kommen können“. 08.01 > FKB > BADEN Freiburgs schöne(re) Therme Keidelbad, An den Heilquellen 10,3 Mio. Euro Sanierungskosten 2,5 Millionen Euro Förderung Sonderprogramm „Nachhaltige Tourismusinfrastruktur“. Das Vogelhäuschen steht immer noch. Aber sonst hat sich das Keidelbad deutlich verändert. Lassen Sie sich nicht von der Foto-Computersimulation der Umbaumaßnahmen täuschen (sie basiert auf einer Kopie des Vorher-Fotos rechts), aber sie entspricht mittlerweile der Realität. Auch das kopierte Vogelhäuschen steht tatsächlich immer noch – wenn auch nur im Winter. Und genau er ist es, der einen der Hauptgründe für die Veränderung liefert: Wer glaubt, ein Mineral-Thermalbad heize sich dank der Therme von selbst, wird überrascht von der Möglichkeit sein, 42 Prozent Primärenergie einsparen und den CO2Ausstoß um rund 38 Prozent verringern zu können. So geschehen „An den Heilquellen“ Nummer 4. Vorher Der Vergleich beider Fotos zeigt: Deutlich offener und moderner ist das Gebäude geworden. Durch die großen Glasfassaden dringt deutlich mehr Licht in den Innenraum. Hier ersetzt eine neue, energetisch hochwertige Glas-AluFassade die 30 Jahre alten, bauphysikalisch schadhaften und energetisch inakzeptablen Stein-/Fensterfronten (Bild rechte Seite). Die geneigten Dächer wurden gedämmt, neu gedeckt und mit neuen Dampfsperren ausgestattet. Im aktuellen Energiekonzept des Bades nutzen Wärmepumpen die Wärme des abgebadeten Wassers als Entlastung für die Pelletsheizung, die den überwiegenden Teil des Wärmebedarfs abdeckt. Für Spitzenlasten steht zusätzlich ein neuer Gaskessel zur Verfügung. „Freiburgs schöne Therme“ – ein Slogan verpflichtet „Mehr Licht!“, so die Forderung der Planer, reduziert die Unfallgefahren und überträgt den Gedanken der Licht durchfluteten Fassade auch auf den Eingangsbereich, der allein für 670.000 Euro (davon 250.000 Euro aus dem Tourismusinfrastrukturprogramm 2009 des Baden-Württem- 08.02 > FKB > BADEN Foto: Thomas Dix bergischen Wirtschaftsministeriums) umgebaut wurde. Dafür ist er nun einladender, barrierefrei und – einst fast ein Versteck – deutlich besser zu finden. Natursteinplatten ersetzen schadhafte Kleinmosaik-Bodenbeläge in der Badehalle, zudem wurde eine Reihe neuer technischer Anlagen für Lüftung, Badewasser und Beleuchtung installiert. Hinzu kamen neue, kleine Becken mit verschiedenen Wassertemperaturen – als weiterer Vorteil für „Freiburgs schöner Therme“ im hart umkämpften Markt der Bäder. Das Keidel Bad ist über Freiburg hinaus bekannt, seine touristische Anziehungskraft im Dreiländereck ist ungebrochen: Jährlich besuchen rund Nicht ganz so schön war die Umbauzeit für die Badegäste: „Dass alle Sanierungsmaßnahmen bei laufendem Bäderbetrieb stattfanden, funktionierte nur mit einem sehr verständnisvollen Publikum“ bedankte sich Ralf Klausmann bei den Gästen. 415.000 Besucher das Bad. Dennoch ist der Markt umkämpft, die Eigenprofilierung existenzentscheidend. Insgesamt wurden 10,3 Millionen Euro investiert, von denen das Land Baden-Württemberg die Sanierung mit 2,5 Millionen Euro über das Sonderprogramm „Nachhaltige Tourismusinfrastruktur“ fördert. Vom Innenraum gestaltet sich der Ausblick in die Natur offener und die Verbindung von Innenzu Außenbecken wesentlich organischer. 08.03 > FKB > PARKEN „Benutzerfreundlich“ ist ein Prädikat. Eine Auszeichnung des ADAC, trocken formuliert, kein Superlativ, eben ADAC-typisch auf den Punkt. Aber selten. Die Prüfkriterien des ADAC sind streng, 99 an der Zahl, und ihnen muss entsprochen werden. Nicht mal jedes zehnte Parkhaus in Deutschland kann sie erfüllen. „Benutzerfreundlich“ Schlossberggarage, Obere Altstadt 534 Stellplätze, 500.000 Einstellungen p.a. 5,7 Mio. Euro Instandhaltungskosten 2008/2009 16 Monate Generalsanierung Die Freiburger Kommunalbauten GmbH ist der größte ADAC-Vorsitzender Südbaden und -Verwaltungsrat Volker Nattern übergibt FKB-Geschäftsführer Ralf Klausmann die Plakette So war es trotz aller Sachlichkeit des Wortlautes „benutzerfreundlich“ dann doch eine besondere Honorierung der 16 Monate Bauzeit und rund 5 Millionen Euro Invest, die die FKB in die Generalsanierung des Parkhauses 2009 gesteckt hatte. Stecken musste: Der Schlossberggarage als wichtigste Parkmöglichkeit in der Oberen Altstadt mit rund 500.000 Einstellungen jährlich auf 10 Ebenen mangelte es durch jahrelange Erosion nicht nur an „Benutzerfreundlichkeit“, sondern an konkreten bautechnischen Qualitäten. Schlaglöcher und Risse in den Fahrgassen, abfallender Putz und überalterte Technik drohten die Sicherheit der Parkkunden und Fahrzeuge zu gefährden. So bewertet der ADAC neben einer klaren, übersichtlichen Verkehrsführung, großzügig bemessenen Fahrgassen, Rampen und Parkbuchten sowie regelkonformen Parkständen für behinderte Menschen mit seiner Auszeichnung in erster Linie gerade auch diese Sicherheitsaspekte. Anbieter von Parkraum in Freiburg, sie verwaltet und bewirtschaftet zirka 3.200 Stellplätze. Rund 65 Prozent davon liegen in direkter Innenstadtlage in der Schlossberg-, Rotteck-, Schwabentor-, Konzerthaus- und Bahnhofsgarage. Damit betreibt die FKB ein Drittel aller Parkhäuser mit über 2.100 Stellplätzen in direkter Innenstadtlage in Freiburg und ist damit Erstanbieter der Stadt. Hellere Beleuchtung, eindeutige Orientierungsleitsysteme, Barrierefreiheit, Videoüberwachung, neue Brand- und CO2-Meldeanlagen, 24-Stunden-Leitstellenverbindung, neue Toiletten, Behinderten- und Frauenstellplätze, breitere Stellplätze für Familien-Vans und eine ganze Reihe weiterer Ausstattungsdetails machen die Schlossberggarage nun zu einem sicheren, Zitat „benutzerfreundlichen“ Parkhaus, an dessen Einfahrt die verdiente ADAC-Plakette das Parken empfiehlt. 09.01 > RBG Im Westen Neues Westbad, Ensisheimer Straße 9 10 Mio. Euro Sanierungskosten Für Überraschungen sorgt das Westbad. Wenn es fertig ist – aber auch beim Sanieren: Fast monatliche Neuigkeiten machten es zur Ausnahme von der Regel. Es liegt in der Natur der Sache, dass in Bauwerken viele Dinge unsichtbar und unzugänglich sind. Schon aus technischen Gründen. Saniert man sie, plant man Zeitpuffer ein, um die Behebung verdeckter Mängel einzukalkulieren. Aber das Westbad war die Ausnahme von der Regel: ein Projekt voller Überraschungen ... Die erste: Asbest! Allein das Wort klingt schon gefährlich. Entdeckt bei der Entkernung unter einer dicken Estrichschicht (nein, es bestand niemals Gefahr für Badegäste, weil ja unter Estrich verborgen), musste es raus. Abgetragen von einer Spezialfirma legte das nun freie Asbest für sechs lange Wochen die Sanierungsarbeiten lahm. Zum Schutze der Arbeiter. Die zweite Überraschung: Die Kacheln im Badebecken lösten sich nach Abbau der eigens zu ihrem Schutz montierten Beläge und zehrten erneut am eingeplanten Terminpuffer. Dritte Überraschung: Korrosion an den Befestigungen der Lüftungskanäle. Erst unsichtbar, dann offensichtlich. Kein Drama, aber eine Terminverzögerung. Zu all dem das Wetter: Die Regenperiode im August verzögerte die Dachsanierung und die Estricharbeiten – der früh einsetzende Winter im November die Dach- und Fassadenarbeiten. Die fünfte Überraschung, der Lohn aller Mühen: Nach 16 Monaten Bauzeit präsentiert sich das Westbad im April 2011 den Gästen im neuen Gewand. Moderner, sicherer, komfortabler, mit komplett neuer Fassade und Infrastruktur. Außerdem asbestfrei. 09.02 > RBG Zweitausendzehn: Fünfundsiebzig Dreißig Zweihundertsieben- Jahre Strandbad West Jahre Hallenbad Hochdorf undvierzig Tausend Besucher Mitten in der Badesaison, von April bis August 1934 vom „Freiwilligen Arbeitsdienst“ mit 240 Mann gebaut, dann noch schnell in Betrieb genommen, wurde das Strandbad erst 1935 offiziell eröffnet – acht Jahre nach den ersten Ideen des Städtischen Gartenamtes und den Plänen des Architekten Hermann Leis. 10 Pfennig kostete die Tageskarte bei 410.000 Reichsmark Baukosten – der „Break Even“ also rein rechnerisch irgendwo ab dem 6-millionsten Badegast inklusive Betriebskosten, aber eben auch gedacht als Engagement für das soziale Miteinander. Allerdings nicht gerade luxuriös: Es fehlten Gartenanlagen und Brunnen, die Wege waren weder asphaltiert noch gepflastert – die Badegäste kamen trotzdem. In Scharen (siehe Foto). Im März 1980 als ein Ergebnis aus dem Eingemeindevertrag in Betrieb genommen, drohte dem Hallenbad Hochdorf nach wenigen Jahren bereits das Aus: Nur 17.000 Besucher wollten 1982 darin baden gehen, aber aufgeben wollten es die Hochdorfer dennoch nicht. So konnte es dank dem persönlichen Engagement und der finanziellen Unterstützung der Hochdorfer Bürger erhalten bleiben und verzeichnet trotz 10-wöchiger Sommerpause seit 1990 jährlich etwa 30.000 Badegäste. Bis heute wird das Hallenbad von dem aus dem Förderverein hervorgegangenen Förderund Schwimmverein (FSV) Aqua Nautilus Freiburg-Hochdorf und der Ortsverwaltung Hochdorf unterstützt. 247.000 Besucher – das ist Rekord im Hallenbad Haslach! Vor der Sanierung zählte die Regio Bäder GmbH jährlich „nur“ 150.000 Besucher, wobei sich das „nur“ relativiert durch die jeweils 10-wöchige Betriebsruhe (aus Revisionsund Einspargründen). Umgerechnet auf die nach der Sanierung ganzjährige Öffnung des Bades beträgt die Steigerung immerhin noch rund 60.000 Besucher. So ist das „immerhin noch“ eigentlich sehr beachtlich: rund 30 Prozent. Die Regio Bäder GmbH ist Teil des FSB-Unternehmensverbundes. Sie betreibt die Bäder: – Hallenbad Westbad – Hallenbad Haslach – Hallenbad Faulerbad – Hallenbad Hochdorf – Hallenbad Lehen – Freibad Strandbad – Freibad Lorettobad – Freibad St. Georgen 75 Jahre danach präsentiert sich das Freibad von seiner besten Seite: mit einer modernen 50 Meter-Bahn, einem 2000 Quadratmeter großen Nichtschwimmer- und Planschbecken, einer 90 Meter langen Röhrenrutsche, einer Schlangen- und Kleinkinderrutsche sowie neun Wasserstrahlern. Es ist ein Freizeitparadies. Mit einer großen Liege- und Spielwiese, einem Fußballplatz, vier Beachvolleyballfeldern, einem Sand- und Matschplatz sowie einem Spielplatz bietet das Strandbad zahlreiche Gelegenheiten für Naherholung. Mittlerweile hat sich das Bad durch sein umfangreiches Kurs- und Freizeitangebot als wichtige Institution etabliert. Die Grundschule in Hochdorf sowie Schüler aus Landwasser und Emmendingen und der FSV nutzen das Bad zu Schwimmtrainings und Wettkämpfen. Familien mit Kindern freuen sich über die Anfang 2009 neu errichtete 6,7-Meter-Röhrenrutsche oder die Liegewiese mit SandMatschplatz. Öffentliches Schwimmen sowie Schwimmund Aqua-Fitnesskurse für Erwachsene komplettieren das Angebot. Fast 50 Prozent Steigerung in der Sauna: Nach der Sanierung finden das neue Dampfbad, die finnische Sauna und das Sanarium viele Freunde. Im Durchschnitt pro Tag 31, „nur“ 16 waren es vorher. Gemessen an den damaligen Zuständen relativiert sich dann doch auch dieses zweite „nur“. 10.01 > BILANZ FREIBURGER STADTBAU GMBH Die Zahlen: Bilanz 2010 10.02 > BILANZ > FSB Aktiva zum 31. Dezember 2010 Alle Angaben in Euro Geschäftsjahr A Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen 1. Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 5. Bauten auf fremden Grundstücken 6. Technische Anlagen 7. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 8. Anlagen im Bau 9. Bauvorbereitungskosten Vorjahr 218.073,00 175.500,00 264.439.489,42 229.504.571,44 1.905.359,44 525.871,61 370.802,87 416.992,00 3.304.046,00 1.977.720,44 1.293.812,38 252.242,87 619.267,00 3.001.025,00 953.514,00 18.494.409,64 747.113,57 909.037,00 23.530.281,16 520.041,57 261.607.998,86 291.157.598,55 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Wertpapiere des Anlagevermögens 3. Sonstige Ausleihungen 120.451,68 5.850,00 20.051,82 146.353,50 291.479.452,05 Summe Anlagevermögen B Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u. andere Vorräte 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 2. Bauvorbereitungskosten 3. Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 4. Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 5. Unfertige Leistungen 6. Andere Vorräte 7. Geleistete Anzahlungen 184.425,72 314.836,23 1.553.987,80 215.270,08 3.249.103,01 6.025.406,26 305.312,21 12.118.571,43 181.191,45 1.270.551,02 305.312,21 12.400.997,43 174.145,41 1.037.985,28 21.713.104,47 17.623.991,07 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 5. Forderungen gegen gebundene Unternehmen 6. Forderungen aus Zuschüssen (Stadt Freiburg) 7. Sonstige Vermögensgegenstände 800.261,93 1.225.667,91 37.289,53 740.272,65 1.548.517,58 469.005,62 639.108,06 1.103.821,23 83.985,33 826.864,90 624.325,55 972.678,56 92.850,79 1.173.136,03 5.620.786,78 4.716.998,89 III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand, Postgiroguthaben 2. Guthaben bei Kreditinstituten 26.286.125,45 8.785,75 7.737.833,61 7.746.619,36 35.080.510,61 991.848,00 71.149,28 1.035.827,00 67.281,86 318.828.574,78 298.155.976,03 4.697,49 3.940.438,00 3.945.135,49 Summe Umlaufvermögen C Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme 120.451,68 0,00 25.833,02 146.284,70 261.972.356,56 Passiva zum 31. Dezember 2010 Alle Angaben in Euro Geschäftsjahr A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage zur Stärkung des Eigenkapitals 1. Kapitalrücklage der Gesellschafterin III. Gewinnrücklagen 1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage 2. Bauerneuerungsrücklage 3. Andere Gewinnrücklagen IV. Bilanzgewinn 1. Gewinnvortrag 2. Jahresüberschuss 3. Einstellung in gesellschaftsvertr. Rücklage Summe Eigenkapital B Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 2. Sonstige Rückstellungen Summe Rückstellungen C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern - davon Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern: € 48.510,35 (per 31.12.2009 € 53.039,41) 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6. Verbindlichkeiten gg. Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 6. Sonstige Verbindlichkeiten - davon aus Steuern: € 422.360,18 (31.12.2009 € 94.343,39) - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 7.712,35 (per 31.12.2009 € 7.855,79) - davon Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern: € 696.825,28 (per 31.12.2009 € 710.363,33) Summe Verbindlichkeiten D Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme Vorjahr 39.083.600,00 39.083.600,00 8.503.350,00 8.503.350,00 54.437.279,46 8.110.446,00 1.110.000,00 41.700.000,00 50.920.446,00 1.856.764,27 103.880.993,73 94.335,30 3.500.217,02 351.000,00 3.243.552,32 101.750.948,32 8.316.446,00 1.110.000,00 45.010.833,46 3.552,32 2.059.211,95 206.000,00 8.804.265,00 10.253.057,24 8.837.985,00 9.152.267,22 17.990.252,22 19.057.322,24 159.706.712,72 10.121.542,58 140.510.511,28 10.411.177,24 13.898.728,77 7.725.459,10 4.221.264,83 13.280.570,83 8.434.217,56 3.463.260,29 3.175,39 1.279.898,44 0,00 1.247.968,27 196.956.781,83 177.347.705,47 547,00 0,00 318.828.574,78 298.155.976,03 10.03 > BILANZ 2010 > FSB Gewinn- und Verlustrechnung 1. 2. Alle Angaben in Euro Geschäftsjahr Vorjahr Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus dem Verkauf von Grundstücken c) aus Betreuungstätigkeit d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 46.650.875,53 6.667.589,82 966.585,56 1.552.979,53 45.066.677,46 16.059.414,80 1.543.869,74 935.306,17 Erhöhung / - Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken sowie unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 01. Januar bis 31. Dezember 2010 Rohergebnis Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung - davon für Altersversorgung € 434.242,94 (€ 1.172.544,29) 55.838.030,44 63.605.268,17 -3.914.315,21 -5.765.960,76 479.320,05 362.972,50 2.624.269,30 5.202.928,16 26.177.286,29 8.350.432,84 23.778.795,54 2.954.057,06 237.912,89 244.401,21 34.765.632,02 28.639.576,05 26.977.253,81 28.050.050,77 5.987.242,17 6.121.139,43 1.609.382,80 2.334.350,39 7.596.624,97 8.455.489,82 7.879.766,84 7.263.347,27 Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.769.052,18 2.564.102,47 Betriebsergebnis 9.804.606,78 10.356.636,49 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens Erträge aus Ergebnisabführungen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen - davon an Gesellschafter € 0,00 (€ 607,88) Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Ausserordentliche Erträge Ausserordentliche Aufwendungen Aufwand aus Ergebnisabführungsverträgen Steuern vom Einkommen und Ertrag Sonstige Steuern 19. Jahresüberschuss Gewinnvortrag Einstellung in die gesellschaftsvertr. Rücklage Bilanzgewinn 1.214,30 0,00 109.624,70 995,10 136.891,50 77.929,53 5.052.574,66 6.092.256,13 -5.876.440,00 3.928.166,78 0,00 170.881,81 0,00 -0,20 1.698.073,22 -4.941.735,66 5.414.900,83 0,00 0,00 193.100,50 -9.961,45 1.731.544,76 2.059.211,95 3.552,32 206.000,00 3.500.217,02 94.335,30 351.000,00 1.856.764,27 3.243.552,32 10.04 > BILANZ 2010 > FSB Anlagegitter Alle Angaben in Euro I. II. Immaterielle Vermögensgegenstände EDV - Software Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Stand 31.12.09 Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand 31.12.10 1.386.177,56 57.042,44 1.724,29 0,00 1.441.495,71 366.279.346,48 15.167.956,77 202.909,04 25.178.635,37 1.761.743,79 175.417,63 55.061,26 Restbuchwerte Stand 31.12.09 Jahresabschreibung Abgänge Umbuchungen Stand 31.12.10 Stand 31.12.10 Stand 31.12.09 1.168.104,56 98.465,44 574,29 0,00 1.265.995,71 175.500,00 218.073,00 408.415.252,26 136.774.775,04 7.227.179,30 27.925,97 1.734,47 143.975.762,84 264.439.489,42 229.504.571,44 5.264.531,55 3.298.538,19 72.361,00 11.727,08 0,00 3.359.172,11 1.905.359,44 1.977.720,44 U1 525.871,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 525.871,61 1.293.812,38 U1 U7 U1 U7 U10 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 5.276.258,63 0,00 11.727,08 0,00 Grundstücke ohne Bauten 1.293.812,38 320.016,00 0,00 -1.087.956,77 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 252.242,87 0,00 0,00 118.560,00 U10 370.802,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 370.802,87 252.242,87 Bauten auf fremden Grundstücken 735.653,48 0,00 0,00 -175.417,63 U7 560.235,85 116.386,48 28.591,84 0,00 -1.734,47 143.243,85 416.992,00 619.267,00 Technische Anlagen 3.160.604,38 473.582,00 0,00 0,00 3.634.186,38 159.579,38 170.561,00 0,00 0,00 330.140,38 3.304.046,00 3.001.025,00 Andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsaustattung 4.099.001,34 331.559,26 746.569,87 0,00 3.683.990,73 3.189.964,34 282.608,26 742.095,87 0,00 2.730.476,73 953.514,00 909.037,00 23.530.281,16 20.037.396,18 4.572,46 783.727,14 1.087.956,77 -25.178.635,36 -1.761.743,79 U2 18.494.409,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 18.494.409,64 23.530.281,16 Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten III. Abschreibungen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Finanzanlagen Anteile an verb.Unternehmen Anteile an der BGV AG Sonstige Ausleihungen U5 U3 U3 520.041,57 1.010.799,14 0,00 -783.727,14 U1 747.113,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 747.113,57 520.041,57 405.147.242,29 37.341.309,35 965.778,45 25.068.695,25 783.727,14 -26.940.379,15 1.087.956,77 173.621,26 U1 441.696.394,46 143.539.243,43 7.781.301,40 781.748,92 0,00 150.538.795,91 291.157.598,55 261.607.998,86 U2 U3 U5 U10 120.451,68 0,00 25.833,02 0,00 5.850,00 0,00 0,00 0,00 5.781,20 0,00 0,00 0,00 120.451,68 5.850,00 20.051,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 120.451,68 5.850,00 20.051,82 120.451,68 0,00 25.833,02 146.284,70 5.850,00 5.781,20 0,00 146.353,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 146.353,50 146.284,70 406.679.704,55 37.404.201,79 973.283,94 25.068.695,25 783.727,14 - 26.940.379,15 1.087.956,77 173.621,26 443.284.243,67 144.707.347,99 7.879.766,84 782.323,21 0,00 151.804.791,62 291.479.452,05 261.972.356,56 U1 U2 U3 U1 Umbuchung auf / von Anlagen im Bau / Anlagevermögen U5 U2 Umbuchung auf / von Bauvorbereitungskosten U10 U3 Umbuchung auf / von Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten U5 Umbuchung auf / von Grundstücken ohne Bauten U7 Umbuchung auf / von Bauten auf fremden Grundstücken U10 Umbuchung auf Grundstücke unfertige Bauten d. Umlaufvermögens 10.05 > BILANZ 2010 > FSB Rücklagen- und Verbindlichkeitensspiegel Alle Angaben in Euro Bestand zu Beginn des Geschäftsjahres Einstellung aus Einstellung aus dem Jahresüberschuss dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres des Vorjahres Entnahme für das Geschäftsjahr Bestand am Ende des Geschäftsjahres Gesellschaftsvertragliche Rücklage 8.110.446,00 206.000,00 0,00 0,00 8.316.446,00 Bauerneuerungsrücklage 1.110.000,00 0,00 0,00 0,00 1.110.000,00 41.700.000,00 0,00 3.310.833,46 0,00 45.010.833,46 mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr zwischen einem und fünf Jahren mehr als fünf Jahren Freie Rücklage Die Angaben nach § 285 Nr. 1 und 2 HGB zu den Verbindlichkeiten ergeben sich aus folgender Übersicht: Gesamt*) gesicherte Beträge Art und Form der Sicherheiten**) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 159.706.712,72 (140.510.511,28) 14.685.954,36 (5.506.266,51) 23.801.420,07 (21.266.645,42) 121.219.338,29 (113.737.599,35) 150.857.092,63 (112.655.798,39) GPR / Bürgschaft Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 10.121.542,58 (10.411.177,24) 301.889,85 (289.634,66) 1.361.159,36 (1.286.505,63) 8.458.493,37 (8.835.036,95) 10.083.475,29 (10.685.355,26) GPR / Bürgschaft 13.898.728,77 (13.280.570,83) 13.898.728,77 (13.280.570,83) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) Verbindlichkeiten aus Vermietung 7.725.459,10 (8.434.217,56) 700.120,15 (1.582.647,72) 0,00 (0,00) 7.025.338,95 (6.851.569,84) 0,00 (0,00) Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen 4.221.264,83 (3.463.260,29) 4.221.264,83 (3.463.260,29) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 3.175,39 (0,00) 3.175,39 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 1.279.898,44 (1.247.968,27) 1.279.898,44 (1.186.783,36) 0,00 (61.184,91) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 196.956.781,83 (177.347.705,47) 35.091.031,79 (25.309.163,37) 25.162.579,43 (22.614.335,96) 136.703.170,61 (129.424.206,14) 160.940.567,92 (123.341.153,65) Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten gg. Unternehmen mit denen einBeteiligungsverhältnis besteht Sonstige Verbindlichkeiten *) Beträge in Klammern sind Zahlen zum 31.12.2009 **) GPR = Grundpfandrecht Die Verbindlichkeiten aus Vermietung enthalten Mietsicherheitsleistungen und Zinsen in Höhe von 7.025.338,95 €. Die angegebenen Fristigkeiten basieren auf den Tilgungsplänen und auf Erfahrungswerten. 10.06 > BILANZ 2010 > FSB Anhang I. Allgemeine Hinweise zum Jahresabschluss Der vorliegende Jahresabschluss ist nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des GmbH-Gesetzes und die des Gesellschaftsvertrages beachtet. Zum 01.01.2010 wurde auf die geänderten Vorschriften des BilMoG umgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet. 2. Umlaufvermögen Entsprechend dem Wesen des Unternehmens kommen bei den unfertigen Leistungen die mit den Mietern noch nicht abgerechneten Betriebskosten zum Ausweis; es handelt sich hierbei um die aufgelaufenen Fremdkosten. Fremdkapitalzinsen wurden nicht in die Herstellungskosten einbezogen. Die Vorräte an Heizmaterial sind zu Einstandspreisen bewertet, der Bestand an Reparaturmitteln ist zu Durchschnittspreisen bewertet. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken wurden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. II. Angaben zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden Bilanzierungsmethoden Gemäß Art. 67 Abs. 8 EGHBG sind die Grundsätze der Bewertungsstetigkeit und Ausweisstetigkeit sowie der Publizität von Stetigkeitsunterbrechungen nicht zu beachten. Die Vorjahresbeträge wurden dementsprechend nicht angepasst. Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, so weit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden. 3. Rückstellungen Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. 4. Pensionsrückstellungen Die Gesellschaft hat zum 01.01.2010 ein versicherungsmathematisches Gutachten unter Berücksichtigung der nach BilMoG geltenden Bewertungsvorschriften für Pensionsrückstellungen nach der sogenannten Projected-Unit-Credit-Methode erstellen lassen. Dabei wurde ein Zinssatz von 5,15% sowie eine erwartete Rentensteigerung von 1,75% zu Grunde gelegt. Zudem wurden die Sterbetafeln nach Heubeck aus dem Jahr 2005 verwendet. Zum 01.01.2010 ergibt sich aus der Neubewertung der Pensionsrückstellungen eine Unterdotierung in Höhe von 1.516.576,00 €. Die Gesellschaft entscheidet sich für die Ausübung des Wahlrechts nach Art. 67 Abs. 1 EGHGB und eine Verteilung der erforderlichen Zuführung über den längst möglichen Zeitraum von 15 Jahren. Folglich wird beginnend mit dem Geschäftsjahr 2010 in jedem Jahr ein Betrag von 101.105,00 € den Pensionsrückstellungen erfolgswirksam zugeführt. Zum 31.12.2010 beträgt der noch nicht in der Bilanz ausgewiesene Betrag der Unterdotierung 1.415.471,00 €. Die Berechnung der Pensionsrückstellungen gemäß versicherungsmathematischer Gutachten der MERCER GmbH zum 31.12.2010 weist eine planmäßige Zuführung zu den Pensionsrückstellungen für das Geschäftsjahr 2010 in Höhe von 33.720,00 € aus und basiert auf folgenden Parametern: Bewertungsmethoden Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn Sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden. Einzelne Posten wurden wie folgt bewertet: 1. Anlagevermögen Das Anlagevermögen weist nur Gegenstände aus, die dazu bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauernd zu dienen. Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden mit den Anschaffungskosten vermindert um die planmäßigen Abschreibungen bewertet. Als Nutzungsdauer wird bei Software drei Jahre unterstellt. Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibung bewertet. Grundlage der planmäßigen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes, wobei durch den Übergang in die Steuerpflicht zum 01.01.1991 die Nutzungsdauer der Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten nach den steuerlichen Vorschriften bemessen wurde. Bei der Bemessung der Abschreibung 1991 wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren zu Grunde gelegt. Bei Bauten auf fremden Grundstücken handelt es sich um eine Kleingartenanlage, um einen Parkplatz und um Garagen, die mit 5 v.H. bzw. 7 v.H. jährlich abgeschrieben werden. Die Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter sowie die Anlagen im Bau und die Bauvorbereitungskosten sind zu den Anschaffungskosten bewertet. Die technischen Anlagen betreffen Photovoltaikanlagen auf den Wohngebäuden und werden linear mit 5 v.H. abgeschrieben. Die Abschreibungen wurden beim beweglichen Anlagevermögen sowohl degressiv als auch linear vorgenommen. Der Übergang von der degressiven zur linearen Abschreibung erfolgte in den Fällen, in denen dies zu einer höheren Jahresabschreibung führte. Für geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten zwischen € 150,00 und € 1.000,00 ist im Jahr der Anschaffung ein Sammelposten gebildet worden. Dieser wird über die Laufzeit von fünf Jahren linear abgeschrieben. Die Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Die sonstigen Ausleihungen werden zum Nennwert angesetzt. Gehaltstrend: Fluktuationswahrscheinlichkeit: Bewetungsmethode: Biometrische Parameter: 5. Verbindlichkeiten 2,0 % 0,0 % Projected-Unit-Credit-Methode Richttafeln 2005G nach Heubeck Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. 10.07 > BILANZ 2010 > FSB Anhang III. Angaben zur Bilanz 1. Anlagevermögen Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagespiegel) ist auf Seite 10.04 dargestellt. Hieraus ergeben sich auch die Abschreibungen des Geschäftsjahres (§ 268 II HGB). Anteil am Kapital Eigenkapital % 31.12.2010 Ergebnis 2010 Freiburger Kommunalbauten GmbH Freiburg im Breisgau 80 TEUR 57,8 TEUR 0,5 * Regio Bäder GmbH Freiburg im Breisgau 100 TEUR 288,2 TEUR 0,0 * 2. Angaben zum Anteilsbesitz 7. Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen betragen € 9.152.267,22. Davon entfallen im Wesentlichen auf: Drohende Verluste aus Mietzahlungen LKB Munzingen / Hochdorf Schadensbeseitigung bei BauträgerMaßnahmen und Projektsteuerung Altersteilzeit Rückstellungen für noch anfallende Baukosten Betriebskosten Gewährleistungsrückstellung Rückständiger Urlaub Ausstehende Rechnungen Prüfungs- und Beratungskosten Jubiläumszuwendungen 4.937.300,00 € 1.145.000,00 € 929.119,00 € 499.300,17 € 490.000,00 € 424.107,15 € 398.659,00 € 200.886,90 € 95.200,00 € 32.695,00 € * Ergebnisabführungsvertrag 8. Verbindlichkeiten 3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten TEUR 84 Forderungen gegen Gesellschafter. Es handelt sich dabei um Forderungen aus Mietzuschüssen und Instandhaltungszuschüssen. Die sonstigen Vermögensgegenstände haben in Höhe von TEUR 70 eine Restlaufzeit von über 1 Jahr. Die Verbindlichkeiten umfassen solche gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 708 und resultieren aus Erbbauzinsen. 9. Haftungsverhältnisse Es bestehen Haftungsverhältnisse in Höhe von TEUR 22.783 aus Grundschuldbestellungen für verkaufte aber noch nicht übereignete Objekte aus dem Bauträgergeschäft. 10. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Neben den Haftungsverhältnissen bestehen folgende sonstige finanzielle Verpflichtungen, die nicht in der Bilanz ausgewiesen oder vermerkt sind und für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind: Bei Forderungen gegen verbundene Unternehmen handelt es sich um Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. 4. Rechnungsabgrenzungsposten Hierin enthalten ist ein Disagio von TEUR 992. 5. Aktive latenten Steuern Zwischen Handels- und Steuerbilanz bestehen folgende Abweichungen, die zu aktiven Steuerlatenzen führen. Anmietung von 223 Wohnungen der Landeskreditbank Baden-Württemberg über 30 Jahre. Den Mietzahlungen stehen die Mieteinnahmen aus Weitervermietung der Wohnungen gegenüber. Der Ansatz der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt über dem in der Handelsbilanz, weil in der steuerlichen Eröffnungsbilanz beim Übergang von der Steuerfreiheit nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz in die unbeschränkte Steuerpflicht die Immobilienbestände mit dem Teilwert angesetzt wurden. Es bestehen finanzielle Verpflichtungen aus langfristigen Erbbauverträgen. In 2010 bestand eine Zahlungsverpflichtung aus Erbbauzinsverträgen in Höhe von 1.910.315,33 €. Die Erbbauzinsverträge enden zwischen 2017 und 2085. Die sonstigen Rückstellungen sind aufgrund von steuerlichen Vorgaben in der Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet. Es bestehen Mietverträge (Telefonanlage und Bürocontainer) mit jährlichen Zahlungsverpflichtungen in Höhe von TEUR 60, Wartungsverträge (EDV Hard- und Software) in Höhe von TEUR 123 jährlich sowie Leasingverträge (Kfz, Fotokopierer und Büroeinrichtung) in Höhe von TEUR 55 jährlich. Von dem bestehenden Aktivierungswahlrecht wurde kein Gebrauch gemacht. 6. Eigenkapital / Ergebnisverwendung Im Bilanzgewinn ist ein Gewinnvortrag von TEUR 4 enthalten; im Übrigen verweisen wir auf den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns auf Seite 10.08. Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlich­ keitenspiegel (Seite 10.05) im Einzelnen dargestellt. IV. Angaben zur Gewinnund Verlustrechnung Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 II HGB) aufgestellt. In den außerordentlichen Aufwendungen sind an wesentlichen Beträgen enthalten: Zuführung zu den Pensionsrückstellungen aufgrund geänderter Bewertung nach BilMoG € 101.105,00. 10.08 > BILANZ 2010 > FSB Anhang V. Sonstige Pflichtangaben Die Organe der Gesellschaft sind die Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung. Aufsichtsrat Dem Aufsichtsrat gehören folgende Mitglieder an: Dr. Dieter Salomon, Oberbürgermeister Otto Neideck, Erster Bürgermeister Matthias Beck, Betriebsrat Horst Bergamelli, Bankangestellter i.R. Berthold Bock, Polizeibeamter Dr. Ellen Breckwoldt, Ärztin Pia Federer, Dipl. Sozialarbeiterin Stefanie Fleer, Betriebsrätin Gerhard Frey, Buchhändler Eckart Friebis, Fraktionsgeschäftsführer Hendrijk Guzzoni, Altenbetreuer Volker Hug, Mieterbeiratsvorsitzender Wendelin Graf von Kageneck, Rechtsanwalt Marcus Kleint, Betriebsrat Regio Bäder GmbH Hertha König, Steuerberaterin Martin Kotterer, Berater für behinderte Menschen Walter Krögner, Dipl.-Ing. Margot Queitsch, Landtagsabgeordnete Edmund Scherer, Betriebsrat Manfred Stather, Dipl.-Ing. Helmut Thoma, Architekt Maria Viehten, Rechtsanwältin Irene Vogel, Fraktionsgeschäftsführerin (Vorsitzender) (stellvertretender Vorsitzender) ab 06.05.2010 Prüfungs- und Beratungsgebühren bis 05.05.2010 Gesamtbezüge > der Geschäftsführung Zur Angabe der Bezüge der Geschäftsführung wird von der Schutzklausel gemäß § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht. > des Aufsichtsrats Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich auf EUR 18.930,00. > ehemaliger Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrats Für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen betrugen die Bezüge EUR 139.527,22. Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen sind in voller Höhe gebildet und belaufen sich zum 31. Dezember 2010 auf EUR 1.415.706,00. Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter: 24 128 152 Einstellung in andere Gewinnrücklagen EUR 1.850.000,00 Vortrag auf neue Rechnung EUR 6.764,27 Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Bruttohonorar des Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprüfung TEUR 27. Ralf Klausmann Alleingeschäftsführer Ralf Klausmann, Alleingeschäftsführer Gewerbliche Arbeitnehmer Angestellte Summe Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn von EUR 1.856.764,27 wie folgt zu verwenden: Freiburg, den 31.03.2011 Geschäftsführung Mitarbeiter Gewinnverwendung/ Gewinnverwendungsvorschlag 10.09 > BILANZ 2010 > FSB Lagebericht Verbesserte Rahmenbedingungen Erstaunlich schnell hat die deutsche Wirtschaft im Jahr 2010 den 2009 erfolgten schärfsten Konjunktureinbruch (- 4,7 %) seit bestehen der Bundesrepublik hinter sich gelassen. Die Deutsche Bundesbank rechnet für 2010 mit einem Wirtschaftswachstum von 3,6 %, für 2011 mit 2,0 % und für 2012 mit 1,5 %. Nach aktuellem Berechnungsstand stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2010 in Baden-Württemberg sogar um 4,75 %. Getragen wird der Aufschwung bislang hauptsächlich vom Export. Mittlerweile zeichnet sich ab, dass der konjunkturelle Funke auch auf die Binnennachfrage überspringt. Begünstigt wurden die deutschen Exporte auch durch die Eurokrise, ausgelöst durch die ungelöste Schuldenproblematik einzelner Mitgliedsstaaten (vor allem Griechenland und Irland) und der damit einhergehenden Schwäche des Euros zu anderen Währungen wie dem Dollar oder dem Schweizer Franken. Musste Anfang 2010 z. B. noch für einen Euro 1,50 $ bezahlt werden, sank der Kurs bis Mitte März auf 1,30 $, um dann bis Juni sogar bis auf 1,20 $ zu fallen. Zum Jahresende erholte sich der Kurs auf 1,31 $. Der befürchtete Einbruch auf dem Arbeitsmarkt wegen der Rezession des Jahres 2009 blieb aus. Nach jetzigem Kenntnisstand nahm die Anzahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg im Jahr 2010 um 0,5 % zu (das entspricht einer Zunahme von rund 30.000 Erwerbstätigen). Auch 2011 wird der Beschäftigungsaufbau voraussichtlich anhalten und die Zahl der Erwerbstätigen um 0,75 % steigen. Die Arbeitslosigkeit geht in Baden-Württemberg saisonund kalenderbereinigt seit Dezember 2009 von Monat zu Monat zurück, und zwar ungefähr seit Jahresbeginn 2010 mit einem Tempo nicht unähnlich dem der letzten Hochkonjunkturphase. Es zeichnet sich ab, dass die vergangene Krise keinen erhöhten Sockel an Arbeitslosen hinterlassen wird. Die Zahl der Arbeitslosen lag in Baden-Württemberg zwischen Januar und November 2010 im Mittel bei 276.000 Personen, und damit um rund 10.000 unter dem Vorjahreswert. Die Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg belief sich im November 2010 auf 4,3 % (Bund: 7,0 %). Die Deutsche Bundesbank rechnet für 2010 mit einem Anstieg der Verbraucherpreise von schätzungsweise 1,1 % und erwartet 2011 eine Beschleunigung auf bis zu 1,7 %. Nach einer aktuellen Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland durch das Hamburger Institut F+B haben auch die Mieten in Deutschland eine steigende Tendenz. Je nach Region sind die Unterschiede allerdings erheblich: In Ostdeutschland, im Norden und in Nordrhein-Westfalen sind die Mietsteigerungen mit 0,2 bis 0,4 % leicht unterdurchschnittlich, während die Mietpreissteigerungen in Baden-Württemberg und Bayern dagegen mit 1,8 % dreimal höher als im Bundesdurchschnitt ausfallen. Einen überproportionalen Anteil an den Preissteigerungen hatten auch die Energiepreise. Nach Angaben der Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen (AGEB) ist der Energieverbrauch in Deutschland im Jahr 2010 um 4,1 % im Vergleich zum Vorjahr angestiegen; damit liegt der Energieverbrauch in Deutschland bei 14.012 Petajoule. Trotz des Anstiegs liegt der Wert - abgesehen vom Verbrauch im Jahr 2009 - damit auf dem niedrigsten Niveau seit 1990. Bundesanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren erbrachten Ende August 2010 nur noch eine Verzinsung von 2,1 %, dies war der bisher absolute Rekordtiefststand. Im Oktober und November 2010 war dann ein deutlicher Aufwärtstrend bei den Kapitalmarktzinsen zu verzeichnen. Dies wurde maßgeblich von der wachsenden Konjunkturzuversicht beeinflusst. Die steigenden Zinsen am Kapitalmarkt wirkten sich auf die Höhe der Hypothekenzinsen aus, so dass die Bundesbank für die Bauzinsen Ende August ebenfalls einen Rekordtiefststand ermittelte. Der durchschnittliche Effektivzins für eine Baufinanzierung mit einer Zinsfestschreibung zwischen 5 und 10 Jahren lag im September damit bei nur noch 3,65 %. Seither haben sich die Zinsen erhöht und Experten erwarten einen weiteren kontinuierlichen Anstieg der Zinsen für Baufinanzierungen. Es wird erwartet, dass die EZB die Leitzinsen im Hinblick auf die starke Konjunkturdynamik gegen Ende 2011 erhöhen wird. Dies wird auch die Zinsen am Kapitalmarkt und für die Baufinanzierungen beeinflussen. Innerhalb der Eurozone wird jedoch vorerst mit nur geringen Steigerungen der Zinsen gerechnet. Daher dürften die Bauzinsen sich auch weiterhin noch auf relativ geringem Niveau bewegen. Erneute Rekordtiefststände werden jedoch nicht mehr erwartet. Nach Einschätzung des Bundesverbandes der Volksund Raiffeisenbanken (BVR) werden 2010 die Unternehmensinsolvenzen um 5 % auf insgesamt 34.400 Fälle steigen und damit unter der Rekordmarke des Jahres 2003 mit 39.300 Fällen liegen. Die Zahl der Privatinsolvenzen wird 2011 nach einer Prognose der Wirtschaftsauskunftei Creditreform um bis zu 6 % auf 120.000 steigen. Auch die Zahl überschuldeter Privatleute, die derzeit bei rund 6,5 Mio. liegt, soll um 290 000 oder 4,7 % zunehmen. Wesentlich für die Nachfrage nach Mietoder Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung. Nach einer im Jahr 2008 veröffentlichten Prognose der Bertelsmann-Stiftung wird die Bevölkerung in Baden-Württemberg bis 2025 auf 10,9 Mio. Menschen anwachsen, das wären 200.000 mehr als heute. Die Bevölkerungsentwicklung ist aber unterschiedlich verteilt im Land. Während die Bevölkerung in Freiburg und Baden-Baden um mehr als 6 % steigen soll, wird in 11 Landkreisen die Bevölkerung abnehmen. Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber vor allem die Zahl der Haushalte. Auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und die nach wie vor höhere Lebenserwartung der Frauen ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ist mit deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen. Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte bis 2025 in Baden-Württemberg der Bau von mindestens 480.000 Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 müssten danach jährlich 28.000 Wohnungen errichtet werden; in den Jahren 2011 bis 2025 wäre der Bau von jährlich nur noch 22.000 Einheiten erforderlich. Nach dreijähriger Talsohle im Wohnungsneubau (mit nur rund 180.000 Baugenehmigungen pro Jahr in Deutschland von 2007 bis 2009) gehen die Landesbausparkassen (LBS) für 2010 von einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 8 % auf 192.000 genehmigte Wohneinheiten aus. Für 2011 prognostizieren sie weiteres Wachstum um 12 % auf 215.000 Genehmigungen. In den Monaten Januar bis September 2010 wurde in Baden-Württemberg der Bau von annähernd 18.700 Wohnungen genehmigt. Dabei lag der Anteil der Baugenehmigungen, die für private Haushalte erteilt wurden, bei gut 57 % (10.659), der Anteil der Unternehmen bewegte sich etwa bei 42 % (7.839). 10.10 > BILANZ 2010 > FSB Lagebericht Geschäftsentwicklung Die Geschäftsentwicklung der Freiburger Stadtbau GmbH wurde abermals im Wesentlichen durch die Schwerpunkte Mietwohnungsbewirtschaftung und Bauträgertätigkeit geprägt. Die Freiburger Stadtbau GmbH bewirtschaftete im Jahr 2010 insgesamt 9.626 Wohnungen, davon 7.988 im Eigenbestand und 1.638 in der Verwaltung für Dritte. Die Freiburger Stadtbau GmbH stellte für den eigenen Bestand im Geschäftsjahr 2010 146 Wohnungen fertig, weitere 205 Wohnungen und 6 Gewerbeeinheiten befanden sich zum Bilanzstichtag im Bau. Die Freiburger Stadtbau GmbH hat im Jahr 2001 ein eigenes Portfolio-Szenario entwickelt, welches sich an den individuellen Freiburger Gegebenheiten sowie realisierbar erscheinenden wirtschaftlichen Möglichkeiten des Unternehmens orientiert. Diese Portofolio-Szenario wurde im Jahr 2007 in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat fortgeschrieben mit dem ehrgeizigen Ziel, rund 3000 Wohnungen, welche sich bei der Entwicklung des Szenarios als entwicklungsfähig herauskristallisiert haben, innerhalb von 12 Jahren mit einem Investitionsvolumen von 105 Mio. Euro zu modernisieren. Eine weitere Fortschreibung des Portfolios ist für 2012 geplant. Ein Schwerpunkt dieser Aufgabe liegt mit 1.212 Wohnungen in Weingarten-West. Die Portfolio-Entwicklung ist für die Freiburger Stadtbau GmbH zu einem kontinuierlichen Prozess geworden. Seit dem Start des Programms wurden bereits 1.250 Wohnungen entsprechend den Programmzielen entwickelt. Größten Wert legt die Freiburger Stadtbau GmbH auf die energetischen Maßnahmen, die unmittelbar zu einem geringeren Verbrauch von Primärenergie und damit mittelbar zu geringeren Betriebskosten für die Mieter führt. Die Freiburger Stadtbau GmbH hat sich dem schonenden Umgang von Ressourcen verschrieben und im Jahr 2010 weitere Photovoltaikanlagen mit Flächen von 554 m² auf den Dächern des Bestandes installiert. Im Berichtsjahr 2010 wurden für Modernisierungen – saldiert mit geflossenen Zuschüssen – 10.612 TEUR und für die Instandhaltung / Instandsetzung 9.729 TEUR aufgewendet. Kündigungen und Mieterwechsel haben im Berichtszeitraum wieder um 69 von 772 auf 703 abgenommen, dies entspricht einer Fluktuation von 8,7 %. Die Fluktuation ist neben den Eigenkündigungen der Mieter auch bedingt durch Umsetzungen auf Grund Modernisierungen im Bestand. Die Leerstände wegen Vermietungsschwierigkeiten stiegen im Berichtszeitraum von 53 auf 67 Wohnungen, dies entspricht einer Quote von 0,8 %. Finanzlage Ertragslage Die Freiburger Stadtbau GmbH ist ihren finanziellen Verpflichtungen jederzeit innerhalb der vereinbarten Zahlungsziele nachgekommen. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben. Dem Unternehmen stehen darüber hinaus ausreichend Kreditlinien zur Verfügung, die im Berichtsjahr 2010 nicht in Anspruch genommen werden mussten. Neben der planmäßigen Tilgung der Kredite in Höhe von 5.091 TEUR konnten im Jahr 2010 Darlehen in Höhe von 641 TEUR durch Sondertilgung zurückgeführt werden. Die Ertragslage der Freiburger Stadtbau GmbH war im Berichtsjahr 2010 gekennzeichnet durch die Bestandbewirtschaftung sowie durch die Bauträgertätigkeit. Die Bauträgertätigkeit erwirtschaftete durchweg positive Deckungsbeiträge, die unter Berücksichtigung des variablen Verkaufsvolumens je Geschäftsjahr einerseits und von nicht aktivierungsfähigen Fixkosten andererseits zu schwankenden Spartenergebnissen auf Vollkostenbasis führen. Die Kosten für Personal sind in Jahr 2010 um 859 TEUR gesunken. Die Verminderung ergibt aus dem Saldo der Tarifsteigerung um 1,2 % und dem geänderten Ausweis der Rückstellung für Pensionsansprüche und Altersteilzeit auf Grund der Anwendung der Vorschriften des BilMoG. Die Zinsaufwendungen sind um 1.040 TEUR gestiegen. Die Gründe hierfür liegen zum Einen am gestiegenen Kreditvolumen auf der Neubautätigkeit der Gesellschaft und zum Anderen am Zinsausweis für Pensionsansprüche und Altersteilzeitrückstellungen in Höhe von 560 TEUR. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn von 1.856.764,27 Euro in Höhe eines Teilbetrages von 1.850.000,00 Euro in die freien Gewinnrücklagen einzustellen. Der verbleibende Bilanzgewinn von 6.764,27 Euro wird auf neue Rechnung vorgetragen. Vermögenslage Im Bereich der Bauträgertätigkeit konnten 18 Reihenhäuser und eine Gewerbeeinheit (Tafelhaus) an die Käufer übergeben werden. Auch zukünftig wird die Freiburger Stadtbau GmbH im Bereich des Bauträgergeschäfts Familien mit Kindern die Bildung von Wohneigentum ermöglichen, durch Reihenhausprogramme in Kooperation mit der Stadt Freiburg und durch energetisch günstige Bauweise. Die Vermögenslage der Freiburger Stadtbau GmbH ist geordnet. Das Anlagevermögen in den Bereichen Grundstücke und Bauten erhöhte sich im Berichtsjahr 2010 per Saldo auf Grund von Investitionen in den Bestand, Neubauten und Abschreibungen um 29.205,6 TEUR. Dabei beliefen sich die Investitionen in den Mietwohnungsbestand und Mietwohnungsneubau auf 39.937 TEUR. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke, unfertige Leistungen und andere Vorräte verminderten sich im Berichtsjahr per Saldo um 4.329 TEUR, daneben erhöhten sich die geleisteten Anzahlungen um 233 TEUR. Die flüssigen Mittel nahmen im Berichtsjahr um 3.801 TEUR ab. Das Gesamtvermögen nahm insgesamt um 20.673 TEUR zu. Das Eigenkapital erhöhte sich nochmals um 2.130 TEUR und beträgt am Ende des Berichtsjahres 32,58 % der Bilanzsumme. Die absolute Erhöhung des Eigenkapitals ergibt sich aus dem Jahresüberschuss von 2.059 TEUR und durch die Einstellung in die freien Gewinnrücklagen von 72 TEUR aus Sondereffekten nach erstmaliger Anwendung von BilMoG. 10.11 > BILANZ 2010 > FSB Chancen- und Risikobericht Zweck der Freiburger Stadtbau ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit preisgünstigem Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwerben, errichten und vermieten wir Wohnbauten. Um Eigenmittel für die Wohnungsneubautätigkeit zu generieren, ist die Freiburger Stadtbau auch im Bauträgergeschäft tätig und betreibt die WEG- und Sondermietverwaltung, um Deckungsbeiträge für unsere Verwaltungskosten zu erwirtschaften. Obwohl die Bevölkerung in Deutschland im Gesamten in den nächsten Jahren nicht wachsen wird, ist prognostiziert, dass die Zahl der Haushalte in Freiburg weiter steigen wird. Dies hat seine Ursachen immer noch darin, dass weiter zunehmend Single-Haushalte begründet werden. Eine Nachfrage nach größeren Wohnungen ist bei dieser Bevölkerungsgruppe und den Wohngemeinschaften deutlich erkennbar. Abzuwarten bleibt, welche Auswirkungen der Zensus 2011 auf den Wohnungsmarkt haben wird. Trotz der positiven Nachfrageaussichten bestehen Risiken darin, dass der Wohnungsbestand den zeitgemäßen Wohnungsbedürfnissen nicht entsprechen könnte und deshalb nachhaltig nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. Folge hiervon wären lange Leerstandzeiten, sinkende Mieten und ggf. Mietausfälle. Die Freiburger Stadtbau unternimmt daher große Anstrengungen, um die Wohnungsbestände den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen anzupassen. Dazu zählen insbesondere energetische Maßnahmen, die dazu geeignet sind, die zweite Miete nicht weiter steigen zu lassen. Die für Modernisierung benötigten Finanzmittel können durch den cash flow und die Aufnahme von Fremdmitteln aufgebracht werden, wobei die Fremdfinanzierungskosten durch modernisierungsbedingte Mietsteigerungen aufgefangen werden müssen. Für uns als Freiburger Stadtbau mit hohem Fremdkapitaleinsatz bedeuten sinkende Zinsen eine Abnahme des Zinsaufwandes, während steigende Zinsen sich negativ auf unsere Jahresergebnisse auswirken. Durch planmäßige Streuung der Zinsbindungsfristen haben wir erreicht, die Chancen eines günstigeren Zinsniveaus zu nutzen und gegen die Risiken von stark ansteigenden Zinsen zu minimieren. Im Rahmen unseres Kreditportfoliomanagement können wir für die nächsten Jahre positive Auswirkungen erwarten. In den kommenden Jahren werden hochverzinsliche Darlehen auslaufen; diese können auf Grund der jetzigen Zinssituation zu geringeren Zinssätzen prolongiert werden. Die Freiburger Stadtbau ist zwischenzeitlich im Rating bei allen unseren Kreditgebern auf den ersten Plätzen der Ratingskala eingestuft. Bei den Gewerbeimmobilien besteht das Risiko darin, dass bei Kündigung eines Pachtverhältnisses nicht sofort Anschlussmieter gefunden werden können. Unser Unternehmen vermietet derzeit 84 Gewerbeeinheiten, diese tragen mit nur ca. 2,1 % zu den gesamten Sollmieten bei, so dass hieraus unter Umständen erwachsende Risiken bei der Gesamtbetrachtung des Unternehmensergebnisses nicht wesentlich ins Gewicht fallen würde. Im Bauträgergeschäft sind die Abverkaufszeiten aufgrund von Nachfrageänderungen sowie die Überschreitung von geplanten Kosten und Bauzeiten die wesentlichen Risiken. Derzeit ist ein Trend zur Investition in Sachanlagen erkennbar. Am Markt wird wieder Wohnungseigentum zum Zwecke der Kapitalanlage nachgefragt. Die Nachfrage nach preiswertem Wohnungseigentum für junge Familien hält weiter an. Durch sorgfältige Auswahl der Projekte und der Projektstandorte versuchen wir die Chancen, welche nach wie vor im Bauträgergeschäft bestehen, zu nutzen. Die Freiburger Stadtbau lässt, in Abstimmung mit den Wirtschaftsprüfern, regelmäßig Innenrevisionen im gesamten Verbund durchführen und setzt die ggfs. daraus gewonnenen Erkenntnisse um. Die Freiburger Stadtbau kann auf ein breites Fundament gewachsener Geschäftsbeziehungen zu den finanzierenden Banken und Bauhandwerkern setzen. Die Freiburger Stadtbau ist bei Mietern, Mietinteressenten und Erwerbern als zuverlässiger und seriöser Partner bekannt. Insgesamt liegen bei der Freiburger Stadtbau zum Bilanzstichtag keine bestandsgefährdenden Risiken oder Risiken, die die Entwicklung des Unternehmens beeinträchtigen würden, vor. 10.12 > BILANZ 2010 > FSB Ausblick Die Freiburger Stadtbau stellt mit dem Ergebnis des Geschäftsjahres 2010 wiederum unter Beweis, dass die vom Aufsichtsrat beschlossene und mittlerweile abgeschlossene Konsolidierung erfolgreich war. Das Hauptaugenmerk der nächsten Jahre gilt der weiteren zielgerichteten Umsetzung der Reorganisation in allen Bereichen des Unternehmens und des Unternehmensverbundes. Die Freiburger Stadtbau GmbH sah und sieht hier die Schwerpunkte bei der Kundennähe einerseits und der Bündelung der Kompetenzen aller Betriebszweige am Firmenstandort andererseits. Im Jahr 2011 führt sie eine Kundenzufriedenheitsbefragung durch mit dem Ziel, eine noch stärkere Kundenbindung zu erreichen. Durch diese Maßnahmen wird eine deutliche Effizienzsteigerung und in der Folge Kostenreduzierungen erwartet. Die FSB rechnet für das Jahr 2011 in allen Sparten ihrer Geschäftstätigkeit mit positiven Ergebnissen. Der Wirtschaftsplan 2011 und die fortgeschriebene Prognose gehen von einem Jahresüberschuss in Höhe von 1.443 TEUR aus. Zu Beginn des Jahres 2009 hat die FSB und ihre Verbundgesellschaften mit dem Aufbau eines Personalentwicklungskonzeptes begonnen. Bestandteile dieses Konzeptes sind u.a. ein Aus- und Fortbildungskonzept, die Einführung der Leistungsbeurteilung und des Leistungsentgelts sowie des Gesundheitsmanagements. Auf Grund des hohen Altersdurchschnitts beim Freiburger Stadtbau-Verbund wurde eine Ausbildungsoffensive gestartet. Im Zuge der Umsetzung wurden im Jahr 2010 neun neue Auszubildende in vier Ausbildungsberufen eingestellt, somit waren Ende des Jahres 2010 insgesamt 20 Auszubildende beim Freiburger Stadtbau-Verbund beschäftigt, da sind rd. 10 % der Stammbelegung der Ausbildungsbetriebe im Unternehmensverbund. Gleichzeitig wurde im Jahr 2010 eine neue Ausbildungsorganisation bestehend aus zwei hauptverantwortlichen Ausbildern und ca. 30 Ausbildungsbeauftragten in den einzelnen Ausbildungsbereichen installiert. Diese wurden durch externe und interne Trainings intensiv auf diese verantwortungsvolle Aufgabe vorbereitet. Auch künftig liegen die Schwerpunkte der Fortbildungskonzeption auf der Qualifizierung der Führungskräfte und der Mitarbeiter. Ziel für die nächsten Jahre wird sein, im Rahmen der systematischen Personalentwicklung eine gezielte Nachwuchsförderung zu betreiben. In Zuge der Personalentwicklung werden auch bestehende Organisationsstrukturen im Unternehmensverbund der Freiburger Stadtbau auf Optimierungsmöglichkeiten untersucht. So werden im Bereich der technischen Dienstleistungen in allen drei Gesellschaften des Unternehmensverbundes erbracht. Freiburg wächst weiter. Erwartet wird in den nächsten 15 Jahren ein Bevölkerungswachstum von rund 6 %. Damit wird auch der Bedarf an preiswertem und bezahlbarem Wohnraum weiter steigen. Die FSB hat diesen Trend erkannt und investiert in den nächsten Jahren weiter kräftig in den Bau von neuem Wohnraum, insbesondere in den geförderten Wohnungsbau. Allerdings müssen die Förderbedingungen dringend an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst werden, so dass z. B. auch Investitionen im Passivhausbau bei der Förderung berücksichtigt werden. Eine weitere große Herausforderung, sowohl für die Freiburger Stadtbau, als auch für die Stadt Freiburg ist nach wie vor die Modernisierung der Wohnungen im Sanierungsgebiet Weingarten-West. Hier gilt es weiter, die Sanierung so zügig und effektiv wie möglich umzusetzen. Auch dem Anspruch zur energieeffizienten Bauweise stellt sich die Freiburger Stadtbau. Mit dem ersten Umbau eines Hochhauses zum Passivhaus setzt die Freiburger Stadtbau ein Zeichen, das nicht nur bundesweit erhebliche Beachtung findet. Der Bedarf an Landesmitteln für diese Neubaumaßnahmen aber auch für die Modernisierungsmaßnahmen ist nach wie vor hoch. Nur durch die öffentliche Förderung ist das Wohnen in Freiburg auch für Menschen mit mittlerem oder geringem Einkommen bezahlbar. Durch den Einsatz von Fördermitteln ist der soziale Wohnungsbau maximal kostendeckend. Um die Belastungen aus dem Mietwohnungsneubau auf Dauer tragen zu können, muss die Freiburger Stadtbau auch weiterhin aktiv im Bauträgegeschäft tätig sein. Die hierdurch erwirtschafteten Erträge fließen neben dem Neubau auch in die Modernisierung und die Erhaltung der bestehenden Gebäude. Für dieses Geschäftsfeld benötigt die Freiburger Stadtbau in den nächsten Jahren dringend geeignete Grundstücke. Freiburg, den 31. März 2011 Ralf Klausmann Alleingeschäftsführer 11.01 > BILANZ 2010 > FKB GMBH & CO.KG FREIBURGER KOMMUNALBAUTEN GMBH BAUGESELLSCHAFT & CO. KG Bilanz 2010 11.02 > BILANZ 2010 > FKB GMBH & CO.KG Aktiva zum 31. Dezember 2010 Alle Angaben in Euro Geschäftsjahr A Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte II. Sachanlagen 1. Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau Vorjahr 3.290,00 52.028.407,00 4.540.789,00 381.931,84 5.122.595,00 583.801,67 57.734.803,67 1.450,00 1.359,11 2.809,11 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Summe Umlaufvermögen C Rechnungsabgrenzungsposten Alle Angaben in Euro 55.739.600,95 0,00 2.106,49 2.106,49 57.740.374,16 1.646.302,78 74.325,83 1.975.568,55 2.049.894,38 2.331.252,97 784.827,26 523.959,49 2.090.993,83 2.614.953,32 873.129,07 62.844,68 1.583.458,10 552.201,24 1.779.051,73 4.762.383,01 5.537.976,77 3.925,21 56.795,87 II. Kapitalkonto der Kommanditisten a. Feste Kapitalanteile b. Verlustanteile III. Rücklagen Zweckgebundende Rücklage (Stadt Freiburg) IV. Jahresüberschuss Summe Eigenkapital B Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen Summe Rückstellungen C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4. Sonstige Verbindlichkeiten - davon aus Steuern: € 15.298,31 (Vorjahr € 24.781,15) - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 6.066,16 (Vorjahr € 3.825,06) Summe Verbindlichkeiten D Rechnungsabgrenzungsposten E Passive latente Steuern Bilanzsumme Geschäftsjahr Vorjahr 27.708,64 68.284,42 20.230.265,38 25.591.475,64 -5.867.548,50 19.723.927,14 2.270.805,93 2.270.805,93 174.031,00 519.026,70 3.464,00 50.810.781,00 Summe Anlagevermögen B Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 2. Fertige Erzeugnisse und Waren zum 31. Dezember 2010 A Eigenkapital I. Kapitalkonto des Komplementärs 55.733.501,84 III. Finanzanlagen 1. Wertpapiere des Anlagevermögens 2. Sonstige Ausleihungen Passiva 60.505.909,17 63.335.146,80 Bilanzsumme 25.591.475,64 -5.361.210,26 22.702.810,95 22.582.044,19 471.801,00 1.934.163,01 669.784,00 2.603.947,01 19.800,00 452.001,00 34.752.439,41 797.570,00 1.376.986,44 343.353,84 32.973.868,59 692.859,56 1.498.488,86 280.081,69 35.445.298,70 37.270.349,69 873.487,52 878.805,91 1.012.511,00 0,00 60.505.909,17 63.335.146,80 11.03 > BILANZ 2010 > FKB GMBH & CO.KG Gewinn- und Verlustrechnung 01. Januar bis 31. Dezember 2010 Alle Angaben in Euro Geschäftsjahr Vorjahr 1. Umsatzerlöse 12.591.292,08 11.855.120,62 2. Veränderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen -389.500,00 12.201.792,08 718.357,16 -200.100,00 11.655.020,62 3.797.562,21 3. Sonstige betriebliche Erträge 4. Materialaufwand a. Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren b. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 5. Rohergebnis 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung - davon für Altersversorgung € 170.674,22 (Vorjahr € 167.288,99) 7. 15.452.582,83 12.920.149,24 181.018,38 173.035,75 2.363.732,67 4.129.619,01 2.544.751,05 12.907.831,78 4.302.654,76 8.617.494,48 2.015.578,14 1.957.705,09 562.139,71 553.909,68 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 2.577.717,85 2.511.614,77 2.298.148,15 5.777.081,30 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.677.167,31 2.126.833,52 9. Betriebsergebnis 1.064.461,17 2.492.302,19 10. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -1.531.400,57 960.901,62 - 1.471.395,19 -406.934,02 13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 14. Außerordentliche Erträge 15. Außerordentliche Aufwendungen 16. Außerordentliches Ergebnis 99,91 55.931,05 1.587.431,53 70,66 17.639,87 1.489.105,72 0,00 0,00 2.425,10 -1.570,00 855,10 0,00 17. Steuern vom Einkommen und Ertrag 18. Sonstige Steuern + 897.606,81 -317.496,89 - 116.744,29 -325.130,63 19. Jahresüberschuss + 174.031,00 + 519.026,70 11.04 > BILANZ 2010 > FKB GMBH & CO.KG Anhang I. Allgemeine Hinweise zum Jahresabschluss Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des Gesellschaftsvertrages beachtet. Es gelten die Vorschriften für große Personenhandelsgesellschaften. Umlaufvermögen Der Jahresabschluss wurde entsprechend den Gliederungsvorschriften der §§ 266 ff. HGB aufgestellt. Handelswaren sind zu Anschaffungskosten oder niedrigeren Marktpreisen bilanziert. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken wurden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Das allgemeine Kreditrisiko bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurde durch eine Pauschalwertberichtigung berücksichtigt. Per 1.1.2010 wurde auf die geänderten Vorschriften des BilMoG umgestellt. Die Umstellungseffekte wurden in der Bilanz zum 31.12.2010 umgesetzt. II. Angaben zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden Bilanzierungsmethoden Der vorliegende Jahresabschluss ist nach den für große Personenhandelsgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Gemäß Art. 67 Abs. 8 EGHGB sind die Grundsätze der Bewertungsstetigkeit und Ausweisstetigkeit sowie der Publizität von Stetigkeitsunterbrechungen nicht zu beachten. Die Vorjahresbeträge wurden dementsprechend nicht angepasst. Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen und die Steuerrückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Rückstellungen für Alterszeitverpflichtungen Die Gesellschaft hat zum 1.1.2010 ein versicherungsmathematisches Gutachten unter Berücksichtigung der nach BilMoG geltenden Bewertungsvorschriften für Rückstellung für Alterszeitverpflichtungen erstellen lassen. Dabei wurde zum 01.01.2010 ein Zinssatz von 3,82% und zum 31.12.2010 ein Zinssatz von 3,75 % sowie eine erwartete Gehaltssteigerung von 2,0% zugrunde gelegt. Zudem wurde die „Richttafel 2005 G“ von Klaus Heubeck verwendet. Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite, sind außer bei den latenten Steuern nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden. Zum 1.1.2010 ergibt sich aus der Neubewertung der Altersteilzeitrückstellung eine Unterdotierung in Höhe von 1.570,00 €. Gemäß Gutachten wurde dieser Betrag als außerordentliche Aufwendungen berücksichtigt. Durch die Anwendung des BilMoG ergibt sich eine Verzinsung des Vorjahresverpflichtungswertes in Höhe von 1.697,00 €. Bewertungsmethoden Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden. Einzelne Posten wurden wie folgt bewertet: 1. Anlagevermögen Das Anlagevermögen weist nur Gegenstände aus, die dazu bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauernd zu dienen. Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung bewertet. Die Abschreibungen wurden beim beweglichen Anlagevermögen linear vorgenommen. Gebäude werden grundsätzlich mit 2% abgeschrieben. Für die im Geschäftsjahr zugegangenen geringwertigen Wirtschaftsgüter ( 150,00 € 1.000,00 €) werden ab 01.01.2008 ein Sammelposten gebildet und über 5 Jahre linear abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen. Die Finanzanlagen beinhalten Wertpapiere welche zu Anschaffungskosten angesetzt worden sind. Die Sonstigen Ausleihungen sind zum Nennwert angesetzt. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sind zu Anschaffungspreisen unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Die Fertigen Erzeugnisse sind zu Herstellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen. Die Solargarage Vauban sowie das Kontor- und Penthouse wurden verlustfrei bewertet. Dementsprechend ergibt sich gemäß § 253 HGB folgender Wertansatz in Bilanz und GuV: Rückstellung für Alterteilzeitverpflichtungen Zinsaufwand GuV (Verzinsung des Vorjahres- Verpflichtungswertes) 56.621 € 1.697 € Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. II. Angaben zur Bilanz Anlagevermögen Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagenspiegel) ist nachfolgend dargestellt. Hieraus ergeben sich auch die Abschreibungen des Geschäftsjahres (§ 268 II HGB). 11.05 > BILANZ 2010 > FKB GMBH & CO.KG Anhang > Anlagespiegel Alle Angaben in Euro I. II. Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Abschreibungen Buchwerte Abschreibungen Stand 01.01.2010 Zugänge Umbuchungen Abgänge kumuliert Stand 31.12.2010 Stand 31.12.2009 des Geschäftsjahres 27.138,29 0,00 0,00 0,00 23.848,29 3.290,00 3.464,00 174,00 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 86.375.076,65 1.636,00 326.174,74 14.411,78 35.877.694,61 50.810.781,00 52.028.407,00 1.545.436,74 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung 21.380.326,64 45.631,44 165.666,97 222.187,57 16.828.648,48 4.540.789,00 5.122.595,00 752.537,41 583.801,67 289.971,88 *) - 491.841,71 0,00 0,00 381.931,84 583.801,67 0,00 108.339.204,96 337.239,32 0,00 236.599,35 52.706.343,09 55.733.501,84 57.734.803,67 2.297.974,15 0,00 1.450,00 0,00 0,00 0,00 1.450,00 0,00 0,00 Sonstige Ausleihungen 2.106,49 0,00 0,00 747,38 0,00 1.359,11 2.106,49 0,00 Summe Finanzanlagen 2.106,49 1.450,00 0,00 747,38 0,00 2.809,11 2.106,49 0,00 108.368.449,74 338.689,32 0,00 237.346,73 52.730.191,38 55.739.600,95 57.740.374,16 2.298.148,15 Immaterielle Vermögensgegenstände gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Sachanlagen Geleistete Anzahlungen und AiB Summe Sachanlagen III. Finanzanlagen Wertpapiere des Anlagevermögens Summe Anlagevermögen *) davon abgesetzte Zuschüsse von 230.789,79 € 11.06 > BILANZ 2010 > FKB GMBH & CO.KG Anhang Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände In der Position sonstige Vermögensgegenstände sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von 538.097,06 € enthalten. Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen betragen Derivative Finanzinstrumente 452.001,00 davon entfallen auf: Sanierung Schlossberggarage Rückständiger Urlaub Altersteilzeit Abschluss- u. Prüfungskosten Abfindungen Schadensbeseitigung Baumängel Lise-Meitner-Garage Leistungszulage Jubiläumsrückstellung Prozesskosten Solargarage Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen Steuererklärungen Verbindlichkeiten Gesamtbetrag bis zu 1 Jahr gegenüber Kreditinstituten erhaltene Anzahlungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Summe Davon Restlaufzeit 1 - 5 Jahre 112.000,00 111.112,00 56.621,00 41.400,00 40.000,00 39.000,00 20.392,00 12.011,00 7.665,00 6.800,00 5.000,00 692.859,56 692.859,56 1.498.488,86 1.498.488,86 0,00 0,00 0,00 280.081,69 280.081,69 0,00 0,00 0,00 35.445.298,70 7.825.356,73 4.760.995,59 22.858.946,38 28.761.898,27 22.858.946,38 9.487 TEUR - 812 TEUR 0 TEUR 0 TEUR Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 II HGB) aufgestellt. Die Umsatzerlöse resultieren aus den Sparten: 2010 TEUR 2009 TEUR Betrieb von Parkhäusern 4.549.341 3.891.494 Verkauf von Wohn- u. Büroflächen sowie Stellplätzen 619.000 258.600 Keidel Mineral-Thermalbad 4.300.411 4.574.024 Betriebsführungen 552.840 544.275 Vermietung von Immobilien 2.569.700 2.586.727 Summe 12.591.292 11.855.120 Mitarbeiter Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter: 2010 Vorjahr Angestellte: Vollzeitbeschäftigte 24 24 Teilzeitbeschäftigte 42 41 Aushilfen*) 6 6 gesamt 72 71 Davon besichert 5.353.926,62 4.760.995,59 Nominalbetrag Beizulegender Zeitwert Buchwert In Bilanzposten über 5 Jahre 32.973.868,59 Die Gesellschaft setzt zur Finanzierung des Konzerthauses, der Konzerthausgarage, der Garage Gauchstraße sowie des Keidel MineralThermalbades über einen Darlehensbetrag von 11,46 Mio. Euro eine Zinssicherungsmaßnahme ein. Der auf Grund des Aufsichtsratsbeschlusses vom 12.07.2006 abgeschlossene Zinssatzswap weist einen Zinssatz von 4,23 % zzgl. eine Marge von 0,45 % (zusammen 4,68%) aus, fest auf 10 Jahre. Da es sich bei dem zugrunde liegenden Geschäft um eine geschlossene Position handelt, ergab sich kein Rückstellungsbedarf. 28.761.898,27 *) umgerechnet auf Vollzeitkräfte Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beinhalten langfristige Darlehen in Höhe von 28.761.898,27 €. Diese sind abgesichert durch Bürgschaften in Höhe von 16.948.658,68 € und Grundschulden in Höhe von 11.813.239,59 €. Passive latente Steuern Der Buchwert der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt aufgrund höherer steuerlicher Abschreibungen unter dem Wert der Handelsbilanz. Sanierungsrückstellungen und Altersteilzeitrückstellungen sind in der Handelsbilanz höher bewertet als in der Steuerbilanz. Darüber hinaus wurden steuerliche Verlustvorträge berücksichtigt. Insgesamt bestand zum 31.12.2010 ein Passivüberhang von TEUR 7.235. Der Gewerbesteuerhebesatz in Freiburg beträgt 400%. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Geschäftsführung Es bestehen finanzielle Verpflichtungen aus langfristigen Pacht- und Erbbauverträgen. In 2010 bestand eine Zahlungsverpflichtung aus Pacht- und Erbbauzinsverträgen in Höhe von 283.842,97 €. Zur Geschäftsführung der Gesellschaft bestimmt ist die persönlich haftende Gesellschafterin (ohne Einlage), die Freiburger Kommunalbauten GmbH, vertreten durch Herrn Ralf Klausmann als Alleingeschäftsführer. Die ihr hierfür ersetzten Aufwendungen in Höhe von TEUR 78 sind in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten. Prüfungs- und Beratungsgebühren Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Bruttohonorar des Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprüfung TEUR 14. Angaben gem. § 42 III GmbHG Forderungen und Verbindlichkeiten an Gesellschafter sind nicht gesondert ausgewiesen. Die nachfolgend aufgeführten Bilanzpositionen beinhalten Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern: davon gegenüber Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Gesellschaftern 552.201 784.827 32.973.869 1.498.489 280.082 79.330 747.020*) 16.788.176*) 3.493 127.237 *) Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (Sparkasse Freiburg). Die Erbbauzinsverträge enden zwischen 2047 und 2062. Freiburg im Breisgau, den 31.03.2011 Die Geschäftsführung Ralf Klausmann, Alleingeschäftsführer 11.07 > BILANZ 2010 > FKB GMBH & CO.KG Lagebericht Geschäftsentwicklung Finanzlage Vermögenslage Entwicklung der Unternehmensbereiche Die Entwicklung der Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG (FKB) wurde im Jahre 2010 wiederum maßgeblich durch die operativen Geschäftsbereiche Keidel Mineral-Thermalbad und Parkhausbetriebe bestimmt. Ein weiterer bedeutender Unternehmensbereich lag in der Vermietung von selbst errichteten Immobilien, wie dem Konzerthaus Freiburg sowie anderen Objekten. Aufgrund der zielorientierten Unternehmenspolitik hat die Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG in den zurückliegenden Jahren eine insgesamt positive wirtschaftliche Entwicklung genommen. Dies wird insbesondere am Keidel Mineral-Thermalbad deutlich, das in den zurückliegenden Jahren vom Heilbad zu einem gesundheitsorientierten Freizeitbad neu positioniert wurde. Im Vergleich zum Vorjahr konnten die Besucherzahlen auf dem Vorjahresniveau gehalten werden. Auch das Parkierungsgeschäft ist stetigen Veränderungen unterworfen. Hier hat u.a. eine Ausweitung des innerstädtischen Angebotes an öffentlichen Stellplätzen zu einer breiteren Verteilung der relativ konstanten Gesamtnachfrage geführt. Nach wie vor ist grundsätzlich festzustellen, dass sich in den beiden Kerngeschäften des Unternehmens, dem Keidel Mineral-Thermalbad und den Parkhausbetrieben saisonale Einflüsse wie Urlaubs- / Ferienzeiten und Wetterlagen bemerkbar machen und positiv wie auch negativ auf die Erlöserwartungen auswirken. Außerdem ist festzustellen, dass der Geschäftsbereich Keidel Mineral-Thermalbad unter der Zielsetzung einer nachhaltig positiven Ertragslage einem erheblichen Wettbewerbsdruck ausgesetzt ist. Die Gesellschaft ist im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben. Der Gesellschaft stehen ausreichend Kreditlinien zur Verfügung. Die Gesellschaft setzt zur Finanzierung des Konzerthauses, der Konzerthausgarage, der Garage Gauchstraße sowie des Keidel Mineral-Thermalbades für einen Darlehensbetrag von 11,46 Mio. Euro eine Zinssicherungsmaßnahme ein. Der auf Grund des Aufsichtsratsbeschlusses vom 12.07.2006 abgeschlossene Zinssatzswap weist einen Zinssatz von 4,23% zzgl. einer Marge von 0,45% (zusammen also 4,68% p.a.) aus, fest auf 10 Jahre. Durch die Zinssatzswap-Vereinbarung wird die variable Zinssatzvereinbarung auf die Höhe des 3-Monats Euribor zzgl. der vereinbarten Marge gedeckelt. Zinsrisiken bestehen aus dieser Vereinbarung nicht. Die Eigenkapitalausstattung erhöhte sich im Geschäftsjahr 2010 um 121 TEUR. Die Deckung der langfristigen Aktiva durch Eigenkapital beträgt 40,73 % (Vorjahr 39,10 %). Das Anlagevermögen verminderte sich um die planmäßigen Abschreibungen für Gebäude von 1.545 TEUR und um die Abschreibungen auf die Betriebs- und Geschäftsausstattung von 753 TEUR. Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechte gab es im Geschäftsjahr 2010 keine größeren Baumaßnahmen oder Neuerwerbe. Die einzelnen Unternehmensbereiche haben sich wie folgt entwickelt: Ertragslage Die Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG schließt das Geschäftsjahr 2010 mit einem Jahresüberschuss von 174 TEUR ab. Bei der fertig gestellten Solargarage stehen noch 38 Stellplätze zum Verkauf. Das Teilergebnis Vermietung Wohn- und Geschäftshaus (Kontor- und Penthouse) belief sich auf + 31 TEUR (Vorjahr + 40 TEUR). Zum Bilanzstichtag stehen noch 10 Einheiten zum Verkauf. Der Wirtschaftplan für das Jahr 2010 ging von einem Jahresfehlbetrag von 3.168 TEUR aus. Hierin enthalten waren Sanierungskosten in Höhe von 4.658 TEUR. Auf das Keidel Mineral-Thermalbad entfielen hiervon 3.948 TEUR, auf die Sanierung der Schloßberggarage (Aufzüge und Treppen) 510 TEUR und auf die Sanierung der Augustinergarage 200 TEUR. Parkhausbetriebe Das Geschäftsjahr schließt für den gesamten Betriebsbereich Parkhausbetriebe mit einem Jahresüberschuss von + 2.046 TEUR (Vorjahr + 651 TEUR) ab. Keidel Mineral-Thermalbad Im Geschäftsjahr 2004 wurde zur Steigerung der Attraktivität der Badelandschaft ein neues Erlebnisbecken gebaut und in Betrieb genommen. Mit Inbetriebnahme des Erlebnisbeckens konnten deutliche Zuwächse bei den Besucherzahlen registriert werden. Mit der Umgestaltung des Ruhebereiches und des Restaurant wurde ein weiterer Schritt zur Attraktivierung des Keidel Mineral-Thermalbades vollzogen. Die Besucherzahlen liegen im Vergleich zum Vorjahr weiter auf einem hohen Niveau, eine weitere Steigerung der Besucherzahlen im Vergleich zum Jahr 2009 konnte jedoch auf Grund der Sanierungsmaßnahmen nicht erreicht werden. Das Teilergebnis endet bei einem geplanten negativem Ergebnis von - 2.393 TEUR (Vorjahr - 330 TEUR). Ursächlich hierfür waren im Wesentlichen die Sanierungsaufwendungen in Höhe von 2.779 TEUR. 11.08 > BILANZ 2010 > FKB GMBH & CO.KG Chancen- und Risikobericht Für uns als Unternehmen mit hohem Kapitaleinsatz bedeuten sinkende Zinsen eine Abnahme des Zinsaufwandes, während steigende Zinsen sich negativ auf unsere Jahresergebnisse auswirken. Durch die Streuung der Zinsbindungsfristen sind diese Chancen und Risiken minimiert. Im Rahmen unseres Risikomanagements haben wir für die nächsten Jahre positive Auswirkungen von Zinsänderungen auf unsere Jahresergebnisse festgestellt. In den kommenden Jahren werden hochverzinsliche Darlehen auslaufen; diese werden kontinuierlich mit deutlich geringeren Zinsen prolongiert. Die unternehmerische Tätigkeit umfasst im Wesentlichen die Betriebsbereiche Parkhausbewirtschaftung, Betrieb des Keidel Mineral-Thermalbades sowie die Vermietung des Konzerthauses Freiburg. Ertragsrisiken bestehen in diesem Bereich im Wesentlichen in einem veränderten Kundenverhalten sowie in Form von unvorhergesehenen Instandhaltungsmaßnahmen, welche auf Grund des Alters der Garagen notwendig werden könnten. Im Jahr 2007 wurden Gutachten in Auftrag gegeben, die die notwendigen Instandhaltungen in den Garagen feststellen und quantifizieren sollen. Daneben wurde ausgehend von den Ergebnissen der Gutachten ein Instandhaltungsprogramm für die nächsten Jahre aufgestellt. In der Rotteckgarage können die zu erwartenden Instandhaltungsaufwendungen auf Grund der hohen Ertragskraft diese Garage ohne die Bildung von Drohverlustrückstellungen dargestellt werden. Der Betrieb des Keidel Mineral-Thermalbades erwirtschaftete im Jahr 2010 einen Fehlbetrag 2.393 TEUR. Gegenüber dem Vorjahresergebnis bedeutet dies eine Verschlechterung von 2.062 TEUR. Im Jahr 2010 wurde mit der umfassenden Sanierung des Gebäudes begonnen. Insgesamt werden 9,6 Mio. in die Sanierung und Modernisierung des Gebäudes investiert. Ein entsprechender Förderantrag wurde gestellt, der mittlerweile positiv beschieden wurde. Danach steht für die Maßnahme ein Zuschuss aus den Mitteln des Sonderprogramms „Nachhaltige Tourismusinfrastruktur“ des Landes Baden-Württemberg von 2,5 Mio. Euro zur Verfügung. Die Fördermaßnahme beinhaltet neben der Gebäudehülle, den technischen Anlagen, dem Energiekonzept auch die Sanierung der Innenhallen und Becken. Trotz Förderzusage muss der überwiegende Teil der Maßnahme durch das Unternehmen finanziert werden. Dies wird dazu führen, dass das Teilergebnis „Keidel Mineralthermalbad“ mittelfristig weiter negative Jahresergebnisse ausweisen wird. Kompensiert werden können die zu erwartenden negativen Teilergebnisse durch Einsparungen beim Energieverbrauch, die durch die energetische Sanierung des Keidel Mineral-Thermalbades erreicht wird. Dieser Einspareffekt wird auch langfristig zu besseren Teilergebnissen führen. Im Bereich der Vermietung des Konzerthauses Freiburg besteht ein langfristiger Mietvertrag mit der FWTM, nach dem sämtliche anfallenden Kosten einschließlich der Instandhaltungskosten vom Mieter zu tragen sind. Dieser Vertrag könnte erstmals zum 31.12.2011 gekündigt werden. Zwischenzeitlich wurde der Pachtvertrag zwischen der FKB und FWTM neu gefasst und die Verpachtung des Konzerthauses auf unbestimmte Zeit vereinbart. Bei den sonstigen Gewerbeimmobilien besteht das Risiko darin, dass bei Kündigung eines Mietverhältnisses nicht sofort ein Anschlussmieter gefunden werden kann bzw. eine Anschlussvermietung nur zu einem niedrigeren Mietpreis möglich ist. Insgesamt sind bei der Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG keine bestandsgefährdenden sowie entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken zum Bilanzstichtag erkennbar. Ausblick Aufgrund der intensiven Wettbewerbssituation im regionalen Bäderbereich hat das Unternehmen für das Keidel Mineral-Thermalbad eine Konzeption 2000Plus zur Fortführung der erfolgreichen Entwicklung als gesundheitsorientiertes Freizeitbad auf den Weg gebracht. Über einen Zeitraum von mehreren Jahren sollen zur kontinuierlichen Attraktivitätssteigerung die Schwerpunkte Baden, Saunen, Fitness und Wellness weiter ausgebaut werden. Rund 364.064 Gäste haben im vergangenen Jahr das Keidel Mineral-Thermalbad besucht. Damit wurde das hohe Vorjahresniveau von rund 412.450 nicht erreicht. Der Besucherrückgang ist der derzeit laufenden Generalsanierung des Keidel Mineral-Thermalbades geschuldet. Organisatorisch wird das Keidel Mineral-Thermalbad über die neue Regio Bäder GmbH in die Freiburger Bäderlandschaft integriert. Durch diese Bündelung aller Freiburger Bäder sind Synergieeffekte auch für das Keidel MineralThermalbad zu erwarten. Die FKB betreibt öffentliche Parkhäuser, Quartiersgaragen sowie städtische Garagen mit insgesamt 2.589 Stellplätzen und ist damit größter Anbieter im Freiburger Parkierungsgeschäft. In den kommenden drei bis vier Jahren sollte die Rotteckgarage umfassend saniert werden. Mittelfristig sind auch für die übrigen älteren Parkhäuser erhöhte bauliche Instandhaltungsprogramme aufgelegt, die sich auf die künftigen Ergebnisse auswirken werden. Im Jahr 2007 haben Gutachten gezeigt, dass jeweils hoher Instandhaltungsbedarf vorhanden ist. Die noch zur Vermarktung anstehenden 38 Stellplätzen in der Solargarage werden nach wie vor am Markt angeboten. Das brachliegende Grundstück beim Keidel Mineral-Thermalbad stößt immer wieder auf Interesse bei potenziellen Investoren. Das Unternehmen befindet sich jedoch in Gesprächen mit Unternehmen in der Nachbarschaft mit dem Ziel, die Fläche gemeinsam zu entwickeln. Das Hauptaugenmerk der nächsten Jahre gilt der Reorganisation in allen Bereichen des Unternehmens und des Unternehmensverbundes. Der Freiburger Stadtbauverbund sieht hier die Schwerpunkte bei der Kundennähe und der Bündelung der Kompetenzen aller Betriebszweige am Firmenstandort. Durch diese Maßnahmen wird eine weitere deutliche Effizienzsteigerung und in der Folge Kostenreduzierungen erwartet. Freiburg, den 31. März 2011 Ralf Klausmann Alleingeschäftsführer 12.01 > BILANZ 2010 > FKB GMBH FREIBURGER KOMMUNALBAUTEN GMBH Bilanz 2010 12.02 > BILANZ 2010 > FKB GMBH Aktiva zum 31. Dezember 2010 Alle Angaben in Euro Geschäftsjahr Vorjahr 2. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten Summe Umlaufvermögen Bilanzsumme 0,00 34.212,60 33.997,10 80,972,88 479.19 68.688,89 1.934,05 82.906,93 58.653,88 50.931,51 127.342,77 127.342,77 zum 31. Dezember 2010 Alle Angaben in Euro Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen gegenüber Gesellschafter Passiva 133.838,44 133.838,44 Geschäftsjahr A I. II. III. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinnvortrag Jahresüberschuss Summe Eigenkapital Rückstellungen B 1. Rückstellungen für Pensionen 2. Sonstige Rückstellungen Summe Rückstellungen Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen C 2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 4. Sonstige Verbindlichkeiten - davon aus Steuern: € 251,86 (Vorjahr € 2.657,26) Summe Verbindlichkeiten Bilanzsumme 25.564,59 31.738,19 + 535,12 57.837,90 67.912,00 67.040,00 1.341,01 1.026,20 0,00 251,86 1.592,87 5.812,20 2.657,26 9.495,66 127.342,77 133.838,44 Gewinn- und Verlustrechnung Geschäftsjahr 1. Sonstige betriebliche Erträge 2. Personalaufwand a) Gehälter b) Aufwendungen für Altersversorgung 25.564,59 21.535,99 10.202,20 57.302,78 64.590,00 2.450,00 63.552,00 4.360,00 Alle Angaben in Euro Vorjahr 01. Januar bis 31. Dezember 2010 Vorjahr 0,00 0,00 0,00 2.336,00 2.336,00 0,00 7.962,02 7.962,02 3. Sonstige betriebliche Aufwendungen 77.741,70 -80.077,70 108.121,21 -116.083,23 4. Erträge aus Beteiligungen 84.783,38 125.824,68 5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 204,25 182,54 0,00 3.775,00 -3.592,46 204,25 1.113,22 9.945,70 744,00 0,00 9. Steuern vom Einkommen und Ertrag -165,90 -256,50 10. Jahresüberschuß 535,12 10.202,20 7. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 8. Außerordentliche Aufwendungen / Ergebnis 12.03 > BILANZ 2010 > FKB GMBH Anhang Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss Angaben zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des GmbH-Gesetzes und des Gesellschaftsvertrages beachtet. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften. Angaben zur Bilanz Sämtliche Verbindlichkeiten haben Laufzeiten von unter einem Jahr. Angaben zur Gewinnund Verlustrechnung Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 II HGB) aufgestellt. Der Jahresabschluss wurde entsprechend den Gliederungsvorschriften der §§ 266 ff. HGB aufgestellt. Der Anteil am Ergebnis der Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co.KG ist in der Position „Erträge aus Beteiligungen“ ausgewiesen. Per 1.1.2010 wurde auf die geänderten Vorschriften des BilMoG umgestellt. Die Umstellungseffekte wurden in der Bilanz zum 31.12.2010 umgesetzt. Die außerordentlichen Aufwendungen in Höhe von 744 € betreffen Aufwendungen infolge der erstmaligen Anwendung der Vorschriften des BilMoGs. Bilanzierungsmethoden Der vorliegende Jahresabschluss ist nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Gemäß Art. 67 Abs. 8 EGHGB sind die Grundsätze der Bewertungsstetigkeit und Ausweisstetigkeit sowie der Publizität von Stetigkeitsunterbrechungen nicht zu beachten. Die Vorjahresbeträge wurden dementsprechend nicht angepasst. Sonstige Angaben Forderungen gegenüber Gesellschafter und Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht betreffen sonstige Vermögensgegenstände. Der Geschäftsführer schlägt vor, den Jahresüberschuß in Höhe von 535,12 € auf neue Rechnung vorzutragen. Zum Alleingeschäftsführer der Gesellschaft ist bestellt: Herr Ralf Klausmann Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderses bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden. Bewertungsmethoden Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Herr Ralf Klausmann ist Alleingeschäftsführer der Freiburger Stadtbau GmbH. Die bei dieser Gesellschaft anteilig für die Geschäftsführung der Freiburger Kommunalbauten GmbH anfallenden Aufwendungen in Höhe von 71.249,92 € werden der Gesellschaft weiterbelastet. Sie sind in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten. Unter den Erträgen aus Beteiligungen ist der Auslagenersatz durch die KG enthalten. Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter. Aktiva Umlaufvermögen: Die Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten ausgewiesen. Sie ist persönlich haftende Gesellschafterin der Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG. Eine Kapitaleinlage ist nicht vereinbart und nicht erbracht. Passiva Für die Rückstellung für Pensionen hat die Gesellschaft zum 01.01.2010 ein versicherungsmathematisches Gutachten unter Berücksichtigung der nach BilMoG geltenden Bewertungsvorschriften für Pensionsrückstellungen nach der sogen. ‚Projected-Unit-CreditMethode‘ erstellen lassen. Dabei wurde ein Zinssatz von 5,15 % sowie ein zu erwartender Rententrend von 1,75 % zugrunde gelegt. Es wurde die „Richttafel 2005 G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet. Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Bruttohonorar für die Abschlußprüfungsleistungen beträgt TEUR 3. Zum 01.01.2010 ergibt sich aus der Neubewertung der Pensionsrückstellung eine Unterdotierung in Höhe von 11.154 €. Die Gesellschaft entscheidet sich für die Ausübung des Wahlrechts nach Art. 67 Abs. 1 EGHGB und eine Verteilung der erforderlichen Zuführung über den längst möglichen Zeitraum von 15 Jahren. Folglich wird beginnend mit dem Geschäftsjahr 2010 in jedem Jahr ein Betrag von 744 € den Pensionsrückstellungen erfolgswirksam zugeführt. Zum 31.12.2010 beträgt der noch nicht in der Bilanz ausgewiesene Betrag der Unterdotierung 10.410 €. Die Bildung der Sonstigen Rückstellungen erfolgten in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Die Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Freiburg, den 31. März 2011 Ralf Klausmann Alleingeschäftsführer 12.04 > BILANZ 2010 > FKB GMBH Lagebericht Die Gesellschaft Rechtsverhältnisse Die Gesellschaft ist persönlich haftende und geschäftsführende Gesellschafterin der Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG. Der Geschäftsverlauf hängt ausschließlich von der Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG ab. Gemäß dem Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 13.04.1999 wurden die Geschäftsanteile der Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) in Höhe von 21 TEUR durch die Verschmelzung der Freiburger Stadtbau GmbH auf die Siedlungsgesellschaft Freiburg i. Br. GmbH zum 01.01.2000 von dieser übernommen. Ereignisse, die zu einer Inanspruchnahme der Gesellschaft durch Gläubiger der Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG aus der persönlichen Haftung geführt haben, sind uns bis zum heutigen Tag nicht bekannt geworden. Die Siedlungsgesellschaft als aufnehmende Gesellschaft firmiert ab dem Zeitpunkt der Verschmelzung unter Freiburger Stadtbau GmbH (FSB). Vermögens- und Finanzlage Mit Eigenmitteln werden 45,42 % des Bilanzvolumens finanziert. Die Gesellschaft besitzt eine ausreichend hohe Liquidität. Sie beträgt 46,06 % der Bilanzsumme. Ertragslage Der Jahresüberschuss betrug im Geschäftsjahr 535,12 Euro (im VJ. 10.202.20 Euro) Die Ertragslage der Gesellschaft ist bestimmt durch die Führung der Geschäfte für die Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG. Die Gesellschaft ist mit 2 % am Gewinn der Kommanditgesellschaft beteiligt und erhält für die Übernahme der persönlichen Haftung eine jährliche Vergütung von 5 % ihres Reinvermögens nach dem Stand vom Beginn des Geschäftsjahres. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Die bei der Kommanditgesellschaft angesiedelten Geschäftsfelder wie der Erwerb von Grundstücken aller Art sowie die Errichtung, Verwaltung und Verwertung von Bauwerken schlagen in ihren Risiken über die Haftungsübernahme auf die Gesellschaft durch. An der positiven Entwicklung der Kommanditgesellschaft partizipiert die Gesellschaft durch die 2%ige Gewinnbeteiligung. Freiburg, den 31. März 2011 Ralf Klausmann Alleingeschäftsführer 13.01 > BILANZ 2010 > RBG REGIO BÄDER GMBH Bilanz 2010 13.01 > BILANZ 2010 > RBG Aktiva zum 31. Dezember 2010 Alle Angaben in Euro A Anlagevermögen I. Sachanlagen 1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Geschäftsjahr Vorjahr 0,00 0,00 0,00 400,00 400,00 400,00 Summe Anlagevermögen B Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Geleistete Anzahlungen II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand 2. Guthaben bei Kreditinstituten Bilanzsumme 0,00 0,00 0,00 0,00 28.647,36 28.647,36 2.460.192,61 1.457.726,87 427.658,12 1.885.384,99 0,00 2.257.477,26 202.715,35 8.553,62 654.127,02 662.680,64 Summe Umlaufvermögen Alle Angaben in Euro zum 31. Dezember 2010 Geschäftsjahr A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital 0,00 II. Finanzanlagen 1. Wertpapiere des Anlagevermögens Passiva 3.122.873,25 3.123.273,25 9.273,25 1.147.748,10 1.157.021,35 3.071.053,70 3.071.053,70 II. Gewinnrücklagen 1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage III. Bilanzgewinn 1. Gewinnvortrag 2. Jahresüberschuss Summe Eigenkapital B Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen Summe Rückstellungen C Verbindlichkeiten 1. Erhaltene Anzahlungen 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Verbindlichkeiten - davon aus Steuern: € 13.552,72 (Vorjahr € 18.395,17) - davon gegen verbundene Unternehmen: € 972.678,56 (Vorjahr € 1.045.718,57) Vorjahr 100.000,00 100.000,00 18.800,00 18.800,00 18.800,00 169.404,30 288.204,30 169.404,30 0,00 169.404,30 288.204,30 18.800,00 169.404,30 0,00 4.200,00 518.718,70 0,00 625.759,10 625.759,10 522.918,70 242,98 1.269.119,62 990.568,10 6.568,09 1.034.652,14 1.168.089,62 Summe Verbindlichkeiten 2.209.309,85 2.259.930,70 3.123.273,25 3.071.053,70 Bilanzsumme 13.02 > BILANZ 2010 > RBG Gewinn- und Verlustrechnung Alle Angaben in Euro 1. Umsatzerlöse a) aus der Betriebsführung b) aus Baubetreuung Geschäftsjahr 01. Januar bis 31. Dezember 2010 Vorjahr 5.023.793,62 905.250,40 4.874.114,00 530.381,46 5.404.495,46 5.929.044,02 272.231,22 139.545,08 2. Sonstige betriebliche Erträge 3. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 2.542.558,15 3.474.939,23 Rohergebnis 3.134.168,53 2.593.649,87 4. 5. 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung - davon für Altersversorgung € 116.156,79 (Vorjahr € 111.406,56) 1.672.233,01 455.047,87 1.628.760,22 447.751,96 2.076.512,18 2.127.280,88 0,00 24,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen 893.198,30 650.143,53 Betriebsergebnis 164.458,05 -183.798,54 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 7. 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen 9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.182,28 8.983,56 4.123,21 12.931,65 -8.808,44 155.649,61 -7.801,28 -191.599,82 2.987,00 21.352,00 393,11 0,00 0,00 1.500,68 136.891,50 -193.100,50 -136.891,50 193.100,50 14. Jahresüberschuss Gewinnvortrag Einstellung in die Rücklagen 0,00 169.404,30 0,00 0,00 169.404,30 0,00 15. Bilanzgewinn 169.404,30 169.404,30 10. Außerordentliche Erträge 11. Außerordentliche Aufwendungen 12. Sonstige Steuern Jahresüberschuss vor Gewinnabführung 13. Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages ausgeglichener Verlust / abgeführter Gewinn 13.03 > BILANZ 2010 > RBG Anhang Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag als kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB einzustufen. Aufgrund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag sowie der Gemeindeordnung wurde der vorliegende Jahresabschluss jedoch nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Angaben zur Bilanz Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Forderungen gegen Gesellschafter. Bilanzgewinn Im Bilanzgewinn ist ein Gewinnvortrag von TEUR 169 enthalten; im Übrigen verweisen wir auf den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns unter Punkt „Sonstige Pflichtangaben“. Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen betragen: davon entfallen im Wesentlichen auf: Altersteilzeitrückstellung Verbindlichkeitsrückstellungen Rückständiger Urlaub Prüfungs- und Beratungskosten Jubiläumszuwendungen Rückstellung für Steuerberatung Zum 01.01.2010 wurde auf die geänderten Vorschriften des BilMoG umgestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet. Zwischen der Freiburger Stadtbau GmbH (Gesellschafterin) und der Regio Bäder GmbH (RBG) besteht ab dem 01.01.2008 ein Ergebnisabführungsvertrag. Danach ist die Regio Bäder GmbH (RBG) verpflichtet, während der Laufzeit des Vertrages ihren laut Jahresabschluss entstehenden Gewinn mit Wirkung ab dem 01.01.2008 an die Freiburger Stadtbau GmbH abzuführen. Im Falle eines Jahresfehlbetrages der Regio Bäder GmbH (RBG) ist die Freiburger Stadtbau GmbH verpflichtet diesen Verlust auszugleichen. Angaben zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden Verbindlichkeiten Sämtliche Verbindlichkeiten haben Laufzeiten von unter einem Jahr. Die Verbindlichkeiten umfassen solche gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 1.093 und resultieren aus der Verpflichtung zur Ergebnisabführung und organschaftlichen Umsatzsteuer. Bilanzierungsmethoden Gemäß Art. 67 Abs. 8 EGHBG sind die Grundsätze der Bewertungsstetigkeit und Ausweisstetigkeit sowie der Publizität von Stetigkeitsunterbrechungen nicht zu beachten. Die Vorjahresbeträge wurden dementsprechend nicht angepasst. Angaben zur Gewinnund Verlustrechnung Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 II HGB) aufgestellt. In den außerordentlichen Erträgen und Aufwendungen sind an wesentlichen Beträgen enthalten: Veränderungen bei Jubiläumszuwendungen in Höhe von € 2.987,00 und Zuführung zur Altersteilzeitrückstellung in Höhe von € 21.352,00 aufgrund geänderter Bewertung nach BilMoG. Sonstige Pflichtabgaben Die Organe der Gesellschaft sind die Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung. Bewertungsmethoden Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn Sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden. Einzelne Posten wurden wie folgt bewertet: Anlagevermögen In den Finanzanlagen ausgewiesene Wertpapiere wurden nur bei voraussichtlich dauernder Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben. Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden grundsätzlich zu Nennwerten ausgewiesen. Verbindlichkeiten 285.605,00 € 230.069,10 € 88.565,00 € 15.000,00 € 4.520,00 € 2.000,00 € Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, haben wir einzelne Posten der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst und daher in diesem Anhang gesondert aufgegliedert und erläutert. Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, so weit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden. Rückstellungen 625.759,10 € Die Bildung der sonstigen Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Geschäftsführung: Ralf Klausmann, Alleingeschäftsführer Gesamtbezüge der Geschäftsführung Zur Angabe der Bezüge der Geschäftsführung wird von der Schutzklausel gemäß § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht. Mitarbeiter Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter: Angestellte 55 Gewinnverwendung/Gewinnverwendungsvorschlag Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn von EUR 169.404,30 auf neue Rechnung vorzutragen. Prüfungs- und Beratungsgebühren Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Bruttohonorar des Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprüfung TEUR 12. Freiburg, den 31.03.2011 Ralf Klausmann Alleingeschäftsführer 13.04 > BILANZ 2010 > RBG Lagebericht Geschäftsentwicklung Finanzlage Ausblick Die Entwicklung der Regio Bäder GmbH (RBG) wird seit dem Jahr 2006 ausschließlich durch die Betriebsführung der Hallen- und Freibäder der Stadt Freiburg i. Br. sowie der Hallenbäder der Stadtwerke Freiburg Bäder GmbH bestimmt. Die Gesellschaft ist im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben. Die Gesellschaft benötigt keine Kreditlinien. Die Liquidität ist durchgehend positiv. Seit dem 1. Januar 2006 hat die Regio Bäder GmbH die Betriebsführung der acht Freiburger Hallen- und Freibäder übernommen. Zuvor hat die Stadt Freiburg die vier Bäder Hallenbad West, Hallenbad Haslach, Faulerbad und Hallenbad Hochdorf, die jeweils mit einem Blockheizkraftwerk ausgerüstet sind, an die Stadtwerke Freiburg Bäder GmbH verpachtet. Zwischen der Stadtwerke Freiburg Bäder GmbH und der Regio Bäder GmbH wurde daraufhin ein Betriebsführungsvertrag abgeschlossen. Seit dem 01.01.2010 erbringt die Regio Bäder GmbH die Betriebsführungsleistungen ausschließlich für die Stadtwerke Bäder GmbH, da ab diesem Zeitpunkt sämtliche Bäder an die Stadtwerke Bäder GmbH verpachtet wurden. Die Regio Bäder GmbH übernimmt damit für alle städtischen Freiburger Bäder die Betriebsführung in eigenem Namen und auf fremde Rechnung. Die bisher bei der Stadt Freiburg beschäftigten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden mittels Personalüberleitungsvertrag auf die Betriebsführerin übergeleitet. Vermögenslage Ab dem 01.01.2010 wurde der bestehende Vertrag über die Betriebsführung durch die Aufnahme der Freibäder Standbad, Lorettobad und St. Georgen erweitert. Die Einnahmen aus dem Betrieb der Bäder stehen in voller Höhe der Stadtwerke Freiburg Bäder GmbH zu. Die Regio Bäder GmbH erhält ab dem 01.01.2010 für die laufende Betriebsführung eine Kostenerstattung in Höhe der tatsächlich angefallenen Aufwendungen sowie eine fixe Grundvergütung in Höhe von jährlich 145 TEUR. Bei einer Ergebnisverbesserung gegenüber dem Zielergebnis besteht zusätzlich die Möglichkeit einen jährlichen Bonus von 25% der Ergebnisverbesserung zu erhalten. Dieser Bonus ist auf maximal 115 TEUR jährlich gedeckelt. Die Eigenkapitalausstattung veränderte sich im Geschäftsjahr 2010 nicht. Auf Grund des Ergebnisabführungsvertrages zwischen der Freiburger Stadtbau GmbH (Gesellschafterin) und der Regio Bäder GmbH (RBG) verbleiben die Gewinne nicht im Unternehmen und können daher nicht zur Erhöhung des Eigenkapitals beitragen. Das Eigenkapital beträgt zum Ende des Geschäftsjahres 288,2 TEUR und relativ zur Bilanzsumme 9,23 %. Ertragslage Die Regio Bäder GmbH schließt das Geschäftsjahr 2010 mit einem Jahresüberschuss von 136.891,50 Euro (Vorjahr Jahresfehlbetrag 193.100,50 Euro) ab. Der Jahresüberschuss wird in voller Höhe an die Freiburger Stadtbau GmbH abgeführt. Chancen und Risikenbericht Die unternehmerische Tätigkeit umfasst im Wesentlichen die Betriebsführung der Hallen- und Freibäder der Stadtwerke Freiburg Bäder GmbH. Dieser Geschäftsbereich schloss positiv ab. Ertragsrisiken bestehen in diesem Bereich im Wesentlichen in einem veränderten Kundenverhalten und dem dadurch bedingten Rückgang der Besucherzahlen. Im Jahr 2010 wird das Hallenbad West grundlegend saniert. Die Sanierung sämtlicher Bäder wurde von der technischen Abteilung der Freiburger Stadtbau GmbH im Rahmen der Projektsteuerung abgewickelt. Hier war die Fachkompetenz der FSB – vor allem in Fragen der energetischen Sanierung – Garant für den erfolgreichen Abschluss der gesamten Sanierungsmaßnahmen. Insgesamt liegen bei der Regio Bäder GmbH keine bestandsgefährdenden sowie entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken zum Bilanzstichtag vor. Im Hinblick auf eine Verbesserung der wirtschaftlichen Situation und eine Akzeptanzsteigerung der Schwimmbäder der Stadt Freiburg wurde eine übergreifende Konzeption entwickelt, deren Kern eine Neuprofilierung der einzelnen Bäder ist. Ohne die Neuprofilierung der Bäder ist aus Sicht der Betriebsführerin eine deutliche Verbesserung der Wirtschaftlichkeit nicht zu erreichen. Neben der Entwicklung der neuen Bäderprofile werden auch Anpassungen an kundenorientierte und wirtschaftlich vertretbare Öffnungszeiten vorgeschlagen, deren Umsetzung eine fortlaufende Personalentwicklung und damit Kosteneinsparungen ermöglicht. Die Regio Bäder GmbH soll, nach gemeinsamen Willen aller Verantwortlichen, zum Kompetenzzentrum in allen Bäderfragen werden. Im Jahr 2009 hat der Freiburger Stadtbau Verbund eine Organisationsuntersuchung für die Bereiche Keidel Mineral-Thermalbad und Regio Bäder GmbH in Auftrag gegeben, welche sich mittlerweile in der Umsetzungsphase befindet. Mitte diesen Jahres werden die Verwaltung der Regio Bäder GmbH und des Keidel Mineral Thermalbades ihren Sitz am Standort des Keidel Mineral Thermalbades „An den Heilquellen 4“ haben. Die Bündelung des Bädermanagements und die Verantwortung für alle Bäder, einschließlich des Keidel Mineral-Thermalbades bietet die Plattform für weitere Effizienz und Kostenreduzierung beim Betrieb der Freiburger Bäder. Freiburg, den 31. März 2011 Ralf Klausmann Alleingeschäftsführer Impressum: Herausgeber: Freiburger Stadtbau GmbH Am Karlsplatz 2 79098 Freiburg Telefon 07 61 . 21 05-0 www.fsb-fr.de Bilder: Freiburger Stadtbau Verbund iStock.com Redaktion & Gestaltung: michael schebesta konzept und design GmbH www.schebesta.de Druck: Konmedia, Bühl FREIBURGER STADTBAU GMBH FREIBURGER KOMMUNALBAUTEN GMBH REGIO BÄDER GMBH Freiburger Stadtbau Verbund Am Karlsplatz 2 79098 Freiburg Telefon 07 61 . 21 05-0 FREIBURGER STADTBAU VERBUND Geschäftsbericht 2010 www.fsb-fr.de Geschäftsbericht 2010 SHORTLIST