MIETRECHT Urteile Mietrecht

MIETRECHT
Urteile Mietrecht
Mietrecht - Schriftform und Vertragsbeginn (BGH, Urteil vom 24.7.2013 – XII ZR 104/12;
ZMR 2014, 22)
Damit ein Mietvertrag länger als ein Jahr wirksam abgeschlossen ist, muss die Schriftform
eingehalten werden. Zur Wahrung der Schriftform muss sich u.a. die Mietvertragsdauer, und
damit auch der Mietvertragsbeginn hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde
ergeben. Im konkreten Fall war im Vertrag vorgesehen, dass das Mietverhältnis entweder mit
Übergabe beginnt, oder – wenn sich die Übergabe z.B. wegen Mietersonderwünschen
verzögert - in dem Zeitpunkt, in dem die Übergabe ohne Sonderwünsche erfolgt wäre.
Mit BGH ZMR 2006,115 wurde bereits entschieden, dass der Mietbeginn in diesem Sinn
hinreichend bestimmbar ist, wenn an die „Übergabe“ angeknüpft wird. Auch die
„vorgezogene“ Übergabe ist hinreichend bestimmbar, auch wenn die Definition
auslegungsbedürftige Begriffe enthält und weitere Ermittlungen notwendig sind darüber, ob
es z.B. wegen Mietersonderwünschen zu einer Verzögerung der Übergabe gekommen ist.
Mietrecht - Schadensersatz des Mieters bei Mängel auch bei unwirksamer Kündigung
(BGH, Urteil vom 3.7.2013 – VIII ZR 191/12; ZMR 2014, 24)
In der Sache ging es darum, dass ein Mieter wegen Schimmel gekündigt hat. Die Kündigung
war möglicherweise mangel Vollmacht unwirksam. Es ging nun darum, ob der Mieter
dennoch Schadensersatz u.a. wegen der höheren Miete in seiner neuen Wohnung geltend
machen konnte.
Dies hat der BGH bestätigt. Der Schadensersatzanspruch nach § 536 a Abs. 1 BGB setzt
voraus: Mangel, Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitungung und der Eintritt eines
Schadens. Nicht Voraussetzung ist hingegen eine wirksame Kündigung.
Mietrecht - Mietminderung bei Parkettkleber (BGH, Beschluss vom 15.1.2013 – VIII ZR
411/12; ZMR 2014, 26)
In der Sache ging es darum, dass ein mangelhafter Parkettkleber eine Schadstoffbelastung
der Luft verursachte, die aber bei ausreichendem Lüften auf ein „Normalmaß“ reduziert
werden konnte. In diesem Fall wurde eine 30 %-ige Minderung angenommen.
Mietrecht - Getrennte Mietverträge über Wohnung und Stellplatz (BGH, Beschluss vom
4.6.2013 – VIII ZR 422/12; ZMR 2014, 108)
Von getrennten Mietverträgen über eine Wohnung und einen Stellplatz ist auszugehen, wenn
zwar Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück gelegen sind, aber zwei separate
Mietverträge mit unterschiedlichen Kündigungsfristen bestehen. Dann kann also der
Mietvertrag über den Stellplatz unabhängig vom Wohnraum-Mietvertrag gekündigt werden.
Mietrecht - Kein Anerkenntnis bei Auszahlung des Guthabens aus
Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 10.7.2013 – XII ZR 62/12; ZMR 2014, 109)
Allein die vorbehaltlose Erstattung des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden
Guthabens durch den Vermieter ist kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Eine
nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung ist also auch in diesem Fall möglich.
Dies gilt sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerberaummietrecht.
Mietrecht - Keine Kündigung bei nur angedrohter Nutzungsuntersagung (BGH, Urteil
vom 20.11.2013 – XII ZR 77/12; ZMR 2014, 266)
Der Mieter, Betreiber eines Lebensmitteldiscountmarktes, kündigte das Mietverhältnis
außerordentlich, nachdem die Baubehörde im Rahmen einer „Anhörung“, also nicht des
endgültigen Bescheids, mitteilte, dass die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung
zurückgewiesen werde. Nach der Kündigung erteilte demgegenüber die Baubehörde den
zustimmenden Bescheid über die Nutzungsänderung.
Ein Mangel der Mietsache, der zur Kündigung berechtigt, kann auch in behördlichen
Gebrauchshindernissen und –beeinträchtigungen liegen. Voraussetzung ist aber, dass der
Mieter im vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt ist. Dies ist i.d.R. nur
der Fall, wenn die Behörde die Nutzung durch ein wirksames und unanfechtbares Verbot
untersagt hat. Dem Mieter ist also grundsätzlich zuzumuten, die behördliche Anordnung
abzuwarten und anzufechten.
Mietrecht - Kündigung von Wohnraum bei unerlaubter gewerblicher Nutzung (BGH,
Beschluss vom 31.7.2013 – VIII ZR 149/13; ZMR 2014. 273)
Eine, nach Abmahnung zur Kündigung berechtigende vertragswidrige gewerbliche Nutzung
von Wohnraum liegt auch darin, dass der Mieter gegenüber dem Gewerbeamt seine
Wohnadresse als Geschäftsadresse – für Hausmeisterservice - angibt und auch Kunden
gegenüber damit wirbt. Dies gilt auch, wenn in der Wohnung keine Mitarbeiter anwesend sind
und keine Kunden empfangen werden und auf dem Grundstück keine Geschäftsfahrzeuge
parken.
Mietrecht - Kündigung nach Zwangsversteigerung (BGH, Urteil vom 30.10.2013 – XII ZR
113/12; ZMR 2014, 274)
§ 57 a ZVG räumt dem Ersteher einer Wohnung nach Zwangsversteigerung ein
außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber den Mietern ein. Dies gilt nach BGH ZMR
2014, 274 auch, wenn die betreffende Wohnung Teil einer WEG-Anlage ist, und wenn die
WEG-Anlage einer besonderen Zweckbestimmung – betreutes Wohnen – dient. Darin liegt
keine unzulässige Teilkündigung.