Investitionen und Finanzierung
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Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 1/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 ERLÄUTERUNG ............................................................................................... 1 INVESTITIONEN UND FINANZIERUNG .......................................................... 4 INVESTITIONEN IN DAS ANLAGEVERMÖGEN, ....................................................... 4 INVESTITION IN DAS UMLAUFVERMÖGEN ............................................................ 4 DIE PLANUNG DER INVESTITION UND DER FINANZIERUNG .................... 5 KAPITALINTENSITÄT .......................................................................................... 5 Die Grundstückskosten: .............................................................................. 5 Den Standort ............................................................................................... 5 Den Grundstückspreis ................................................................................ 6 Die Baukosten: ............................................................................................ 6 Einrichtung und Ausstattung ....................................................................... 6 Die Vorinvestitionskosten ............................................................................ 6 Die Vor - Eröffnungskosten ......................................................................... 6 DIE ANLAGENINTENSITÄT ............................................................................. 7 FINANZIERUNGSREGELN ................................................................................... 7 DER KAPITALUMSCHLAG .............................................................................. 8 DIE KAPITALSTRUKTUR ................................................................................ 8 DER VERSCHULDUNGSGRAD ....................................................................... 9 DAS ABSATZRISIKO ..................................................................................... 10 MÖGLICHKEITEN DER FINANZIERUNG ...................................................... 10 INNENFINANZIERUNG .................................................................................. 10 ÜBERSCHUSSFINANZIERUNG ........................................................................... 10 FINANZIERUNG AUS VERMÖGENSUMSCHICHTUNG ............................................ 11 Freisetzung aus dem Anlagevermögen .................................................... 11 Freisetzung im Umlaufvermögen .............................................................. 11 DIE AUßENFINANZIERUNG .......................................................................... 12 FINANZIERUNG ÜBER ANLAGENFONDS ............................................................. 12 Offene Immobilienfonds ............................................................................ 12 Geschlossene Immobilienfonds ................................................................ 12 DIE KREDITFINANZIERUNG ......................................................................... 13 KONTOKORRENKREDIT.................................................................................... 13 LIEFERANTENKREDIT ...................................................................................... 13 BANKKREDIT .................................................................................................. 13 Ratendarlehen .......................................................................................... 14 Annuitätsdarlehen ..................................................................................... 14 BRAUEREIKREDIT ........................................................................................... 14 FINANZIERUNG ÜBER ÖFFENTLICHE FÖRDERPROGRAMME................ 15 ERP DARLEHEN (EUROPEAN RECOVERY PROGRAM) ....................................... 15 EIGENKAPITALHILFEPROGRAMM ...................................................................... 15 2/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Erläuterung Unter Finanzierung versteht man nicht nur die Existenzgründung in der Eigenkapital und Fremdkapital eingesetzt werden müssen sondern auch die Existenzsicherung, dass heißt man muss das Angebot der sich veränderten Kundenwünsche anpassen und auch im laufenden Betrieb immer wieder Investionen tätigen um Wettbewerbsfähig zu bleiben. Meistens muss man Fremdkapital anschaffen um den Geldkreislauf in gang zu setzten jedoch sollte immer bedacht werden das der Großteil des Kapitals Eigenkapital sein sollte um den späteren Gewinn nicht zu sehr durch zu hohe Rückzahlungsraten zu schmälern. Weiters steht man am Anfang vor dem Problem, dass der Geldkreislauf beginnt bevor man Einnahmen hat, das heißt man muss Anlagen, Güter und Mitarbeiter anschaffen bevor man überhaupt über die Einnahmequelle verfügt, dieses Phänomen nennt man im Tourismus Pre-Opening.Kosten. Dieser Prozessablauf ist im Hotelunternehmen durch zwei gegenläufige Ströme gekennzeichnet, nämlich den Güter und Geldstrom. ,,Dabei kommt beim Hotelbetrieb die Besonderheit hinzu, dass Leistungserstellung, Absatz und Konsum örtlich und zeitlich zusammenfallen“1 Beschaffungsprozess LeistungsErstellungsProzess Absatz-Prozess KonsumationsProzess 1; Henschel S.258 3/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Das Management ist daher dafür zuständig die Ströme so zu gestallten das ein reibungsloser Ablauf gewährleistet ist. Da der Konkurrenzdruck sehr hoch ist muss das Produkt ,,Hotel“ immer wieder angepasst werden um zu bestehen und den Kundenwünschen zu entsprechen, da ein bestimmter Standard erst ab einer bestimmten Hotelgröße möglich ist. Investitionen und Finanzierung Investitionen in das Anlagevermögen, ist z.B. Neubau, Umbau, Erweiterungen oder Modernisierung von bereits vorhandenen Anlagen. Diese erhöhen, ersetzen oder erneuern das Anlagevermögen. Unter Anlagen fallen unter anderem Grund, Boden, Einrichtungen und Maschinen. Diese tragen zu Unternehmenszweck bei und müssen daher auch so lange finanziert werden. Sie werden durch Eigen oder lang oder mittelfristiges Fremdkapital finanziert und weist daher im Vergleich zum Umlaufvermögen einen relativ langsamen Kapitalumschlag auf. Investition in das Umlaufvermögen Umlaufvermögen entsteht z.B. durch den Kauf von Waren, Rohstoffe, Getränke oder Sanitärartikel. Da der Kapitalbedarf schwankend ist und der Zeitraum zwischen Ausund Einzahlung relativ kurz ist liegt hier ein schneller Kapitalumschlag vor. Das heißt er orientiert sich am Umsatz des Unternehmens. (Umsatz steigt=Kapitalbedarf steigt) Umfinanzierung als Finanzierungsanlass Ein Finanzierungsmittel wird durch ein anderes ersetzt z.B. Liferantenkredits durch einen kurzfristigen Bankkredit Anschlussfinanzierung Ein fällig werdender Bankkredit wird durch einen andern Ersetzt. Sonstige Finanzierungsanlässe z.B. Steuernachzahlung, Auszahlung an Gesellschafter…. 4/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Die Planung der Investition und der Finanzierung Da die Hotellerie ein Wirtschaftszweig mit Besonderheiten ist müssen bestimmte Bedingungen beachtet werden: Kapitalintensität Anlagenintensität Geringer Kapitalumschlag Geringer Eigenkapitalanteil(sollte im besten Fall jedoch den größten Teil ausmachen) Eine tendenziell wachsende Verschuldung Hohe Belastung durch den Kapitaldienst Absatzrisiko Kapitalintensität In der Hotellerie gibt es einen hohen Kapitalbedarf, der nicht nur Neubauten sondern auch Modernisierungen zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit einschließt. Natürlich beeinflusst auch der Trend zu immer größeren Betrieben den Kapitalbedarf. Das betrifft: Die Grundstückskosten: Grundstückskosten hängen vom Typ des Hotels ab den man Errichten möchte z.B. die Grundfläche oder die Freizeitanlagen sowie Garagenplatz. Diese kosten minimieren sich jedoch wenn man ein LOW-BUDGET Hotel plant, da man bei dieser Art von Betrieb auf Zusatzangebote wie Garage oder Freizeitanlagen verzichtet. Den Standort: Der Standort ist ein weiterer wichtiger Punkt der Überlegungen, da er ausschlaggebend für den Gewinn ist. Ein Grundstück in Innenstadt Lage erzeugt höhere Kosten, lockt jedoch durch die gute Lage eine größere und breitere Schicht an Gästen an. Für LOW-BUDGET Hotels bieten sich z.B. Grundstücke in Gewerbeparks an, da diese wesentlich billiger sind. 5/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Den Grundstückspreis: Der Preis eines Grundstückes hängt natürlich immer von der Lage am Immobilien Markt und vom Eigentümer ab. Die Kosten sollten etwa 10% der gesamten Investitionssumme betragen. Die Baukosten: Die Baukosten unterliegen in der Hotellerie spezifischen Bedingungen z.B. wird in der Hotellerie nicht in m² sondern in m³ gerechnet, da es in der 4 und 5 * Hotellerie sehr unterschiedliche Raum und Stockwerkshöhen gibt. Natürlich hängen die Kosten auch davon ab wie hoch man die Qualitätsstandards haben mochte z.B. Größe der Zimmer und deren Aufteilung. Weiters muss man sich natürlich überlegen wie groß man die anderen Räume plant wie z.B. Empfangshalle, Frühstücksraum, Technik, Verwaltung, Bar usw.In der 3-5* Hotellerie geht man von einer drittel Teilung aus, dass heißt ein drittel Gästezimmer ein drittel öffentliche und ein drittel sonstige Räume wie Verwaltung aus. Einrichtung und Ausstattung: Diese Kosten hängen zu 100% von dem Qualitätsstandard ab den man in seinem Betrieb bieten möchte. Man kann davon ausgehen das man pro Zimmer zwischen 15.000 und 25.000 € investieren kann/muss. Die Vorinvestitionskosten: Darunter fallen Beratungskosten für diverse Analysen wie z.B. Standortanalyse oder anfallende Zinsen für Zwischenfinanzierungen oder Gebühren. Diese Kosten sollten 25% der Gesamtkosten nicht überschreiten. Die Vor - Eröffnungskosten: Diese beinhalten die oben erwähnten PRE-OPENING-Kosten.(siehe Punkt 1) Diese Kalkulation sollte man sehr genau machen da bei Ihr die meisten Fehler auftreten können die Geschäftsschädigend oder im schlimmsten Falle sogar Existensgefährdent sein können. 6/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Die Anlagenintensität Sie drückt das Verhältnis von Anlagevermögen zum Gesamtvermögen aus. Anlagenintensität = Anlagevermögen Gesamtvermögen Hotels haben ein sehr hohes Anlagevermögen welches bei Eigentümerbetrieben bis über 90% der Bilanzsumme ausmachen kann. Der Unterschied zwischen Eigentümer und Pachtbetrieben besteht darin, dass Pachtbetriebe einen geringeren Anteil am Anlagevermögen des Gesamtvermögens aufweisen als Eigentümerbetriebe da die Vermögenspositionen Grund und Boden nicht in der Bilanz erscheinen. Für Hotels gilt je höher der Fixkostenanteil, von den Gesamtkosten ist, je geringer ist die Flexibilität des Betriebes. Hotels benötigen viel langfristiges Kapital da große Investitionen in das Anlagevermögen langfristig finanziert werden müssen. Das setzt natürlich eine lange und sorgfältige Planungsphase voraus die bei Stadthotels mehrere Jahre andauern kann, ganz im Gegensatz zu Low-Budget Hotel die nach Systembauweise errichtet werden. Finanzierungsregeln „Die Goldene Finanzierungsregel beinhaltet die horizontale Kapitalstruktur. Sie besagt, dass das Anlagevermögen und der ,,eiserne“ Bestand des Umlaufvermögens langfristig, also mit Eigenkapital oder langfristig zu Verfügung stehendem Fremdkapital und das Umlaufvermögen (ohne den ,,eisernen“ Bestand) mit kurzfristig zur Verfügung stehendem Fremdkapital zu finanzieren ist“ ² 2 Henschel S. 271 7/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Der Kapitalumschlag Der Kapitalumschlag zeigt das Verhältnis von Umsatz und dem Gesamtkapital und zeigt auf wie oft das eingesetzte Kapital durch den Umsatz umgeschlagen wird. Er zeigt wie gut oder schlecht das eingesetzte Kapital im Umsatzprozess genutzt wird. Daraus ergibt sich das ein hoher Umschlag auf eine effiziente Erwirtschaftung von Erträgen zurückzuführen ist. Kennzahlen: Kapitalumschlagshäufigkeit = Betriebserträge Bilanzsumme Kapitalumschlagsdauer (Tage) = 365 Tage Kapitalumschlagshäufigkeit Hotels weisen, gemessen am Gesamtkapital, einen geringen Umsatz auf, daher ist der Kapitalumschlag Gering. In der Regel dauert es mehr als ein Jahr bis das Kapital durch den Umsatz gedeckt wird. Daraus folgt das der Pachtbetrieb auf Grund der anderen Vermögensstruktur viel flexibler reagieren kann und das der Erfolg eher vom Pachtaufwand abhängt. Die Kapitalstruktur Die Struktur des Kapitals besteht aus Eigen und Fremdkapital wobei das Eigenkapital normalerweise den größeren Teil des Kapitals ausmachen sollte. Da dies durch falsche oder fehlerhafte Planung der Finanzen meistens nicht möglich ist muss das Unternehmen vor der Gründung und während des Betriebs Fremdkapital aufnehmen um die Kosten zu decken, dies führt natürlich zu einer spätern Rentabilität. Dadurch entstehen für das Unternehmen Probleme: Kreditwürdigkeit wird eingeschränkt Sicherheiten für das Fremdkapital können nicht gestellt werden Der Fixkostenanteil erhöht sich Durch das Fremdkapital wird die Eigenständigkeit eingeschränkt 8/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Daraus lässt sich schließen, dass es kaum Möglichkeiten gibt Finanzielle Rücklagen anzulegen und dass die Struktur der Verbindlichkeiten die Liquidität des Betriebs stark beeinflusst. Der Verschuldungsgrad Die Verschuldung kennzeichnet die wirtschaftliche Lage eines Betriebes und errechnet sich durch das Eigen- und Fremdkapital. Da sich viele Hotels nur durch Fremdkapital finanzieren ist die Verschuldung sehr groß. Dies ist ein Trend der sich in der Hotellerie leider immer öfter findet. Statischer Verschuldungsgrad = Verbindlichkeiten Eigenkapital X 100 ,,Der dynamische Verschuldungsgrad (oder Cash Flow Quotient) orientiert sich am Cash Flow. Er zeigt, wie lange es dauert, wenn bei einer angenommenen gleich bleibenden Cash Flow höhe die Schulden des Betriebes getilgt werden. Damit wird die Schuldentilgungskraft des Hotelbetriebes charakterisiert, die ein wichtiger Maßstab für Fremdkapitalgeber ist.“ ³ Dynamischer Verschuldungsgrad = Verbindlichkeiten Cash –Flow ³ Henschel S. 279 9/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Das Absatzrisiko Das Risiko ist natürlich sehr stark von der Nachfrage am Markt und von den Kunden abhängig. Die größten Probleme bzw. Risken ergeben sich natürlich auf Faktoren die kein Gründer beeinflussen kann wie z.B. Saisonen, konjunkturellen Schwankungen, Wetter, oder Modeerscheinungen. Natürlich kann man durch Investitionen gewissen Risken entgegen wirken, jedoch beeinflussen diese wiederum die Rentabilität und sollte die Nachfrage trotzdem ausbleiben muss der Unternehmer mit starken Umsatzeinbußen rechnen. Möglichkeiten der Finanzierung Es gibt mehrere Arten der Finanzierung. Beim Einsatz von Eigenkapital müssen auf die Rendite und beim Einsatz von Fremdkapital auf die Fremdkapitalkosten Rücksicht genommen werden. Innenfinanzierung Ist die Finanzierung aus Überschussfinanzierungen, einbehaltenem Gewinn, Abschreibungsgegenwerten und Pensionsrückstellungsgegenwerten. Überschussfinanzierung Die auch als Selbstfinanzierung bezeichnete Überschussfinanzierung besteht aus einbehaltenem Gewinn der für Investitionen genutzt werden kann Vorteile: Die Unabhängigkeit wird nicht durch Fremdkapital beeinflusst Eigenkapitalbasis wird gestärkt, Haftungsbasis erweitert, Verschuldungsspielraum wird erhöht Die Liquidität wird nicht beeinflusst 10/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Nachteile: Der Vorteil wird weniger geprüft als bei Fremdkapital Die Gewinne werden nicht immer unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit investiert Die Eigenfinanzierung ist für ein Unternehmen oft die einzige Chance das Eigenkapital zu erhöhen, jedoch wird diese Möglichkeit meistens überschätzt. Da in der Hotel Branche eine eher geringe Rentabilität herrscht fällt die Möglichkeit der Selbstfinanzierung meistens aus. Außerdem können Fehleinschätzungen oder falsche Kalkulation dazu führen das das Unternehmen eine Fremdkredit aufnehmen muss um die Kosten zu decken. Finanzierung aus Vermögensumschichtung Diese Art der Finanzierung setzt auf die Freisetzung von Anlagen und Umlaufvermögen und nicht auf die Mittel aus dem Umsatzprozess. Freisetzung aus dem Anlagevermögen: Es werden Anlagen verkauft die keinen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit oder die Marktposition des Betriebes haben Oder es werden Veränderungen im Leistungsangebot gemacht die bestimmte Anlagen ersetzten oder überflüssig machen Freisetzung im Umlaufvermögen Abbau von Vorräten im F&B Bereich z.B. Sonderangebote Oder durch den Abbau von Forderungen Die Freisetzungen stehen meistens im Zusammenhang mit Rationalisierung oder Einsparungs-Plänen wobei sie jedoch einen geringen Anteil am Gesamtkapital ausmachen. Leider hat diese Art der Finanzierung einen großen Nachteil da bei ihr meisten auf Qualitätsverbesserung oder eine Modernisierung verzichtet wird. 11/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Die Außenfinanzierung Eine Erhöhung des Eigenkapitals wird durch Kapitaleinlagen bereits vorhandener Anteilseigner oder /und neuer Anteilseigner erreicht. Vorteile: Hat keine negativen Auswirkungen auf die Liquidität, da keine Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Kapitaldienst entsteht Es liegt kein fester Rückzahlungstermin vor, daher ist das Kapital langfristig verfügbar Der Eigenkapitalspielraum erweitert sich Nachteil: Die meisten Unternehmer befürchten durch diese Art der Finanzierung einen Kotrollverlust da die Anteilseigner, in einem bestimmten Rahmen, Mitwirkungsrecht haben. Finanzierung über Anlagenfonds Es gibt zwei Arten der Anlagefonds, die offenen und die geschlossene Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds: Sie sind für jeden jederzeit zugänglich, es kann jederzeit verkauft und gekauft werden außerdem sind Anlagen(Objekte) unbegrenzt möglich. Jedoch fordern offene Immobilienfonds eine ständige Liquidität. Geschlossene Immobilienfonds: Das Kapital ist bereit im Vorhinein festgelegt und beinhaltet bereits die einzubeziehenden Objekte. Ist das kapital erbracht ist keine Beteiligung mehr möglich, wobei die Beteiligung meist mit einem Mindestkapital verbunden ist. Da diese Art, die Abschreibung von Verlusten gestattet ergeben sie steuerliche vorteile durch die Verminderung des Einkommens. 12/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Das große Problem dieser Art der Finanzierung besteht in der Trennung von Management und Kapital. Die Kreditfinanzierung Mit dieser Art der Kapitalsbeschaffung entstehen Gläubigerrechte, die damit verbunden sind, dass ein Rechtsanspruch auf die Rückzahlung der Kredits besteht. Jedoch hat der Kreditgeber keinerlei Anteil an der Führung des Unternehmens. Die Hauptsächlich angewandten Kredite sind Kontokorrenkredit, Lieferantenkredit, Bankkredit und Brauereikredit. Kontokorrentkredit (roulierender Kredit) Diese Art wird als kurzfristige Finanzierung genutzt bei der der Hotelier und die Bank einen Kredithöchstbetrag ausmachen und dieser ohne Rücksprache mit der Bank in Anspruch genommen werden kann. Die Zinsen richten sich dann nach der tatsächlich in Anspruch genommen Kreditsumme. Lieferantenkredit Ist eine kurzfristige Kreditmöglichkeit bei der der Hotelier das Zahlungsziel in Anspruch nimmt. Der Lieferant tut dies da er am Absatz seiner Ware interessiert ist. Die Kosten berechnen sich durch Skonti: I = Skontosatz x360 Zahlungsfrist – Skontofrist Bankkredit Der Bankkredit ist der am meisten verwendete Kredit und untergliedert sich in Ratendarlehen und Annuitätendarlehen. 13/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Ratendarlehen: Das Darlehen wird in gleich bleibenden Tilgungsraten zurückgezahlt Annuitätsdarlehen: Die Gesamtbelastung bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Die Rückzahlungsbeträge setzten sich aus Tilgungs und Zinsbeträgen zusammen. Brauereikredit Ist eine Sonderform des Kredites bei der die Brauerei die Investitionen finanziert und im Gegenzug vertreibt der Unternehmer die Produkte der Brauerei. Dies steht oft im Zusammenhang mit einem Pachtvertrag. Die Rückzahlungskonditionen variieren dabei von Brauerei zu Brauerei. Vorteile: In der Regel sind keine Banküblichen Sicherheiten zu hinterlegen da die Brauerei am Absatz ihrer Produkte interessiert ist. Außerdem erfolgen durch die Brauerei Serviceleistungen und Beratung Nachteile: Die Verträge binden über eine längeren Zeitraum, daher ist eine Kündigung kaum möglich Die Verträge schreiben in der Regel ein sehr hohes Bezugsvolumen vor, dass bei Minderbezug über Schadensersatz auszugleichen ist Das die Abnahme von Getränken oft nicht mit der Rückzahlung des Darlehens endet Es ist schwierig den Vertrag aufzulösen, sollte das Unternehmen Verkauft werden. 14/15 Alexander Steidl Finanzierung und Investition 15.05.2016 Finanzierung über öffentliche Förderprogramme Dahinter steht der Wunsch des Bundes, Bundeslandes oder der EU Jungunternehmer zu fördern. Dabei werden dem Unternehmer bei Vorliegen bestimmter Bedingungen Kredite zu sehr guten Konditionen und langer Laufzeit angeboten. ERP Darlehen (European Recovery Program) Es werden günstige Darlehen mit festen Zinsätzen über die gesamte Laufzeit angeboten. Dies ist für Existenz Gründer gedacht und deckt bis zu 50% der Investitionssumme ab. Außerdem bietet es tilgungsfreie Jahre an und kann jederzeit zurückgezahlt werden. Eigenkapitalhilfeprogramm Dient zur Aufstockung des Eigenkapitals bis auf 40% der Investitionssumme. Außerdem bietet es alle Annehmlichkeiten des ERP, und darüber hinaus sind keine Sicherheit erforderlich. Wichtig ist das alle Kredite aus öffentlichen Fördermittel kommen und über die Hausbank rechtzeitig beantragt werden müssen da dies eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. 15/15