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3. Wertermittlung.
3.1.Wertermittlung des Verkaufsgegenstandes Nr. 1 d.h. des Palais- und
Parkkomplexes - Krześlice.
3.1.1.Der Marktwert bei der aktuellen Nutzungsweise.
Bei der Annahme, dass der neue Eigentümer für die Immobilie einen Preis zahlt, dessen
Höhe sich nach dem erwarteten Einkommen richtet, wird die Einschätzung mit einem
Einkommensverfahren durchgeführt.
Der Marktwert für die aktuelle Nutzungsweise wird bei folgenden Voraussetzungen
ermittelt:
1] der neue Eigentümer hinterlässt einen einwandfreien Ist-Zustand,
2] die Fixkosten werden sich nicht erhöhen, und wenn schon, dann in einem Ausmaß,
das die Einkommenssteigerung der Immobilie durch gesteigerten Aufschlag erlaubt.
Der Palais- und Parkkomplex - Krześlice- wird zur Zeit als Hotel mit
Restaurant genutzt. Es gibt hier Gästezimmer für insgesamt 33 Personen (7
Einbettzimmer und 13 Zweibettzimmer). Im Palais finden Schulungen, Feste
und Veranstaltungen zu verschiedenen Anlässen statt.
Berechnungsmethode.
Für die aktuelle Nutzungsweise wird der Marktwert mit dem Einkommensverfahren, der
Verlustmethode, der Methode der Einfachkapitalisierung als Multiplikation eines fixes
Earning flow (D) und des Kapitalisierungskoeffizienten (Wk) ermittelt, der den Zeitraum
für die Erstattung der Aufwendungen, die für ähnliche Immobilien getragenen wurden,
wiedergibt.
I
LfdNr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Notwendige Fixkosten zur
Erhaltung des Palais- und
Parkkomplexes, die 2006
tatsächlich getragen wurden
Gas
Energie
Telekommunikationsdienstleistu
ngen, Rundfunk- und
Internetgebühren
Abwasser- und
Abfallbeseitigung
Reinheit
Immobiliensteuer
Vermögensversicherung
Alkoholkonzession
Löhne und Entgelte
Betrag PLN
40.537,29
32.620,60
19.309,28
8.052,29
21.522,39
23.819,87
9.541,85
3.600,00
133.862,11
10
Σ
Verkaufsselbstkosten
135.075,54
Summe der
notwendigen
Jahreskosten
427.941,22
II
Jahreseinkommen Netto berechnet als Differenz der Nettoeinnahmen und der
notwendigen Fixkosten
D=2.023.489,51 - 427.941,22= PLN 1.595.548,29
III
Eine Bestimmung des Wk für den Palais- und Parkkomplex ist sehr schwierig, denn so
ausgezeichnet erhaltene Objekte dieser Art kommen im Umlauf kaum vor. Es gibt zwar
in der Republik Polen einen Markt der antiken Immobilien, verkauft werden aber
gewöhnlich Objekte, die einer Reintegration (Ergänzung der Bebauung und anderer Elemente gem.
historischen Voraussetzungen), einer Rekomposition (Wiederherstellung angemessener Kompositionsmerkmale für die
Park- und Palaisanlagen) oder einer Generalinstandsetzung bedürfen. Unser Angebot ist nicht
der Fall! Der neue Eigentümer hat hier alles gem. den Anweisungen des
Denkmalpflegers machen lassen und alles ist im idealen Zustand erhalten !!!
Deswegen ist unser Angebot an potentielle Käufer auch im Ausland gerichtet. In Europa
werden Immobilien mit Antiquitätswert als Hotels zu Preisen gekauft, die sich im
Zeitraum von 5-12 Jahren zurückzahlen lassen. Als durchschnittlichen Zeitraum
der Investitionserstattung werden 8,5 Jahre angenommen.
W=D x Wk= 1.595.548,29 x 8,5= PLN 13.562.1 60,47
EURO (3,8 PLN) - W= EURO 3.568.989,60
USD (3,0 PLN) - W= USD 4.520.720,16
3.1.2.Der Marktwert bei einer alternativne Nutzungsweise des
Palaiskomplexes
Das Palais bringt zur Zeit keine Erträge, die diesem wunderschönen Prestigestandort im
Zentrum der Woiwodschaft Wielkopolska zustehen sollten. Sein Potential kann noch
optimiert und besser genutzt werden.
Im ersten Schritt zur Rentabilitätssteigerung kann die Anzahl der
Schlafplätze von 33 auf 66 vergrößert werden. Der jetzige Bedarf an VIPTrainings beläuft sich ungefähr auf diese Zahl.
Für eine alternative Nutzungsweise soll also ein an die antike Umgebung
angepasstes Hotelgebäude errichtet werden. Das Gebäude soll enthalten: 13
Zweibettzimmer mit Fläche von je 16m2, 7 Einbettzimmer mit Fläche von je 12m2 und
ein Empfangsbüro, eine Bar, Kommunikationszüge, Hilfsgebäuden mit Fläche von 90m2
und einen Konferenzraum mit Fläche von 80m2. Das stilisierte Parterrehilfsgebäude
(einstöckig bei Genehmigung des Denkmalpflegers ) mit wohnlich genutztem Dachgeschoß soll die
Fläche
von
462m2
haben.
Im Zusammenhang damit, dass man mit Beachtung der Anforderungen des
Woiwodschen Denkmalpflegers bauen muss und dass man das Objekt mit stilisierten
Mobilien ausstatten soll, belaufen sich die Aufwendungen für seine Errichtung und
Ausstattung auf ca. PLN 1.000.000.
Das Gebäude soll in zwei Schritten: im dritten und vierten Prognosejahr fertig gestellt
und zu seiner Bestimmung überlassen werden.
Berechnungsmethode.
Für die alternative Nutzungsweise wird der Marktwert mit dem Einkommensverfahren,
der Gewinnmethode, der Diskontierungsmethode für das Cash flow als Summe
diskontierter variabler und erwarteter Einkommen von der Immobilie ermittelt.
Die Prognose für variable Einkommen wird 5 Jahre umfassen.
Im ersten Jahre 2008 wird das Earning flow mit dem vom Jahre 2006 vergleichbar
sein, und 2009 vermindert sich das Earning flow um 0,6 Mio. wegen des
Hotelgebäudebaus. Das neue Gebäude soll als Hinterhaus stilisiert sein.
2010 vermindert sich das Cash flow um 0,4 Mio. wegen Bauaufwendungen + um
zusätzliche Fixkosten von 30% und steigt dank der Einnahmen von vermieteten
Hotelzimmern in dem fertig gestellten Objekt.
2011 vermindert sich das Cash flow um die zusätzlichen Fixkosten von 60% und steigt
dank der Einnahmen von den 33 Schlafplätzen,
2012 steigt es um 7% im Vergleich zu 2011 dank einer vollen Bedienung von Gruppen
mit 66 Gästen und erreicht ein stabiles Niveau.
I
Prognosejahr
Einkommen
Erforderliche
Cash flow zum
Kosten und
Jahresende (PL
Aufwendungen
N)
2008
2.023.489,51
427.941,22
1.595.548,29
2009
2.023.489,51
427.941,22+
995.548,29
600.000. =1.027.
941,22
2010
3.035.234,27
(427.941,22)x1,3+
2.078.910,68
400.000. =956.32
3,59
2011
4.046.979,02
427.941,22x
3.362.273,07
1,6 =684.705,95
2012
4.330.267,55
684.705,95
3.645.561,60
II
W
alternativ=CF1/1+r
+CF1/(1+r)2+CF3/(1+r)3+CF4/(1+r)4+CF5/(1+r)5 +RV/(1+r)5
wo:
CF - Cash flow zum Ende des Prognosejahres,
RV- Endwert – gleicht dem stabilisierten Einkommen im fünften Prognosejahr mal
Kapitalisierungskoeffizient von 8,5 Jahren siehe Pkt. 3.1.1.
r- Diskontsatz mit Berücksichtigung der Rendite, die von Erwerbern einer
vergleichbaren Immobilie mit Berücksichtigung des Investitionsrisikos verlangt wird.
Da es solche Perlen wie der Palais- und Parkkomplex kaum auf dem Markt gibt,
wird (r) folgendermaßen bestimmt.
Den Diskontsatz ermittelt man anhand der nachfolgenden Formel: risikofreier Satz plus
Prämie für das Risiko bestimmt als
die Differenz zwischen der erwarteten Rendite von der Investition auf dem
Kapitalmarkt, die auf dem Warschauer Aktienindex (Hauptindex) vertreten wird und
dem Zinssatz der gewährten WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – Kredite. Im
Zusammenhang mit dem Einsatz realer Werte des Cash flow wurde auch der reale
Diskontsatz eingesetzt. Dazu verminderte man den risikofreien Zinssatz um das Niveau
der laufenden Inflation. Die Steuer auf Kapitaleinkommen wurde auch mit
berücksichtigt. Die Formel zur Berechnung des Diskontsatzes wird nachfolgend
dargestellt:
r= rf(1-t) -rinfl +(rWIG-rWIBOR),
wo:
r - der festgelegte Diskontsatz,
rf – risikofreier Satz, der als Verzinsung der fünfjährigen Schatzwechsel angenommen
wurde = 4.99 %(„Rzeczpospolita“ 5-6 I 2007`),
t – Besteuerung der Kapitaleinkommen in Höhe von 19%
rinfl – der Satz der laufenden Inflation – vorläufig angenommen wurde der Wert aus
dem Jahre 2006
= 1,7 %,
rWIG – die erwartete Wachstumsrate gem. dem EWIG - Index, die laut Analysten für die
Wende 2006/2007 bei 18% (nicht bestätigte Quelle) liegt,
rWIBOR – der aktuelle Zinssatz der gewährten WIBORON -Kredite, der am 5.-6. Januar
2007` bei 4,11 % (Rzeczpospolita) lag.
r=4,99 x 0,81 - 1,7 +(18 - 4,11) =16,23%
III
Wa= CF1/1+r +CF1/(1+r)2+CF3/(1+r)3+CF4/(1+r)4+CF5/(1+r)5 +RV/(1+r)5=
1.595.548,29zł/1,1623+995.548,29/1,16232+2.078.910,68/1,16233+3.362.273,07/1,16
234+3.645.561,6/1,16235+[3.645.561,6x8,5]/1,16235 = (mit Rundung auf volles Zloty)
= 1.372.750+736.952+1.323.979+1.842.341+1.718.631+14.608.370zł=
Wa=PLN 21.603.023
EURO (3,8 PLN) - Wa= EURO 5.685.006
USD (3,0 PLN) - Wa= USD 7.201.008
Sollte der künftige Käufer die Anzahl der Hotelgästezimmer verdoppeln,
indem er ausschließlich die von dem Palais generierten Einnahmen investiert,
dann würde der aktuelle Wert des Palais- und Parkkomplexes bei den obigen
Voraussetzungen bei über PLN 21.000.000 liegen.
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