Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet
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Anlage B. Begründung gem. § 9 BauGB zum Bebauungsplan „Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost“ im Planbereich 66-04 in Aalen- Fachsenfeld, Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften für das Bebauungsplangebiet, Plan Nr. 66-04/3 Inhaltsverzeichnis 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebiets .................................................... 1 2. Bestehende Situation und Rechtsverhältnisse..................................................... 1 3. Erfordernis der Planaufstellung.............................................................................. 2 4. Einordnung in den Flächennutzungsplan und Landschaftsplan ................... 3 5. Städtebauliches Konzept und Zielsetzungen....................................................... 3 6. Grünordnung / Vorprüfung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung 5 7. Planungsrechtliche Festsetzungen des Bebauungsplanes............................... 6 8. Ver- und Entsorgung ................................................................................................ 8 9. Verkehrsgrün .............................................................................................................. 9 10. Regenwasserbehandlung ......................................................................................... 9 11. Immission.................................................................................................................... 9 12. Altlasten........................................................................................................................ 9 13. Ausgleichsmaßnahmen............................................................................................ 9 14. Städtebauliche Daten ................................................................................................ 9 15. Satzung über örtliche Bauvorschriften § 74 LBO .............................................. 10 16. Hinweise und Empfehlungen ................................................................................12 17. Zusammenfassung ...................................................................................................13 18. Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange........................................14 Anlage C: 1. Luftbild 2. Aufstellungsbeschluss/ 1. Auslegung Abgrenzungsplan 3. Aufstellungsbeschluss/ 1. Auslegung Bebauungsplanentwurf 4. Abgrenzungsplan Änderung B-Plan Mittelfeld III – Ost 5. Abgrenzungsplan Aufhebungsbereich – Ost 6. Bebauungsplanentwurf 20.04.2015 7. Flächennutzungsplan 8. Rechtskräftige Bebauungspläne Anlage D: Vorprüfung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 – Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/20.04.2015 Seite 1 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebiets Im Vergleich zum Plangebiet des Bebauungsplan-Entwurfes zum ersten Auslegungsbeschluss vom 12.02.2014 wurde das Plangebiet in 2 Teilbereiche aufgeteilt. Im Laufe des Verfahrens wurden bei den betroffenen Eigentümern und potentiellen Nutzern unterschiedliche Mitwirkungsbereitschaft bzw. ein unterschiedlicher Stand der Bauabsichten festgestellt. Das Plangebiet liegt am südlichen Rand von Fachsenfeld und wie folgt begrenzt: Im Norden entlang den privaten Gärten des bestehenden Mischgebietes, der Bestandsbebauung des Mischgebietes und der Bebauung des gegliederten Gewerbegebietes entlang der Wasseralfinger Straße Im Osten von der Wasseralfinger Straße (K 3323) Im Süden zum Teil entlang der Westgrenze des FlSt. Nr. 759, der Nord- und Westgrenze des FlSt. Nr. 750, der Westgrenze des FlSt. Nr. 751 und teilweise der Westgrenze des FlSt. Nr. 752 und durch das FlSt. Nr. 746 (inkl. Fläche f. Retention) Im Westen von der Westseite des Feldweges Das Plangebiet hat eine Fläche von insgesamt 3,81 ha, einschließlich der bereits bebauten Flächen und Ausgleichsflächen. Die Abgrenzung ist im Abgrenzungsplan (Anlage C) dargestellt. 2. Bestehende Situation und Rechtsverhältnisse Das Plangebiet liegt im Bereich der rechtskräftigen Bebauungspläne „Mittelfeld III – für das Gebiet Mittelfeld zwischen der Wasseralfinger Straße und Im Loh“, B-Plan Nr. 66-04 (in Kraft seit 11.10.2000) „Änderung des Bebauungsplanes Mittelfeld III im Bereich Flst. 747 (Sportplatz)“, B-Plan Nr. 66-04/1 (in Kraft seit 25.07.2007). Mit diesem Änderungsverfahren, soll der überwiegend noch nicht bebaute und genutzte Teil des Plangebietes Mittelfeld III an neue Nutzungsanforderungen angepasst werden. Im Gewerbegebiet Mittelfeld III zwischen der Wasseralfinger Straße und der Straße Im Loh befindet sich – insbesondere am nördlichen bzw. östlichen Rand – Bebauung mit verschiedenen Nutzungen. Schon bei der erstmaligen Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 66-04 war diese Situation vergleichbar. Entlang der Straße Im Loh und entlang der Wasseralfinger Straße gibt es verschiedene Betriebe unterschiedlicher Größenordnung. Im Osten des Gebietes entstand nach der ersten Planänderung (Plan Nr. 66-04/1) ein Supermarkt. Im Gebietsinneren liegen in einem Mischgebiet mehrere Wohnhäuser, die größtenteils noch zur Zeit der selbständigen Gemeinde Fachsenfeld entstanden sind. Der überwiegende Teil des Mischgebiets aus dem Bebauungsplan Mittelfeld III und die Grundstücke zwischen dem Kreisel Im Loh und der Einmündung ins Gewerbegebiet sind nicht Bestandteil dieser Überplanung, ebenso das Flst. 747 (Lebensmittelmarkt). Im Bereich der jetzigen Planänderung sind bereits bebaute Flurstücke enthalten, für die bzw. für deren Umgebung weiterhin Änderungsbedarf gegeben ist (siehe Gebietsabgrenzung). Da die südlich des Plangebiets befindliche Fläche für Landwirtschaft und die Waldfläche nicht in Abhängigkeit zur Bebauung des Plangebietes stehen, ebenso die öffentliche Grünfläche entlang des Hirschbächleins sollen diese Flächen aus dem künftigen Bebauungsplan herausgenommen werden. Daher wurde ein „Abgrenzungsplan Aufhebungsbereich Bebauungsplan 66-04 und 66-04/1 vom 20.04.2015 (vgl. Anlage C) erstellt. Er hebt die bisher rechtskräftigen Bebauungspläne „Mittelfeld III – für das Gebiet Mittelfeld zwischen der Wasseralfinger Straße und Im Loh“ und „Änderung des Bebauungsplanes Mittelfeld III im Bereich Flst. 747 (Sportplatz)“ innerhalb der dargestellten Abgrenzung auf. Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 – Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/20.04.2015 Seite 2 An diese Stelle tritt der künftige Bebauungsplan „Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost“, jedoch wie oben beschrieben ohne die südlichen Flächen (Fläche für Landwirtschaft, Waldfläche, öffentliche Grünfläche entlang des Hirschbächleins) vgl. Anlage. Eigentumsverhältnisse: Die Feldwege sind in städtischem Besitz, ebenso eine größere zusammenhängende Fläche im Gebiet Ost (FlSt. Nr. 746). Dieser Bereich wurde provisorisch erschlossen und zum Teil an Privat weiterveräußert, hier bestehen konkrete Bauwünsche. Im Bereich West, der nicht Bestand dieses Bebauungsplanentwurfes ist, liegen mehrere kleinteilige, schmale und länglich geschnittene Parzellen, die unterschiedlichen Eigentümern gehören. In diesem Bereich sind die FlSt Nr. 720/1, 720/2 und 189/3 in städtischem Eigentum. Hier wurde ein Umlegungsverfahren eingeleitet. Das Bauleitplanverfahren für den westlichen Gebietsteil wird zu gegebener Zeit weitergeführt werden. 3. Erfordernis der Planaufstellung Seit dem Jahr 2000 besteht im Süden von Fachsenfeld der rechtskräftige Bebauungsplan für das Gewerbegebiet Mittelfeld III. Diese Planung wurde aus verschiedenen Gründen bisher nicht realisiert, hierbei erschwerten landwirtschaftlich genutzte Flächen eine Umlegung. Ebenso bestand in den letzten Jahren keine konkrete Nachfrage nach kleinteiligen Gewerbeflächen und / oder Gewerbeflächen an diesem Standort. Der Rechtsplan zu Mittelfeld III basiert auf einem einheitlichen städtebaulichen Konzept aus dem Jahre 1998, das entlang einer großzügigen Haupterschließung differenzierte Baumaßnahmen zulässt. Entlang dieser Haupterschließung befinden sich straßenbegleitende Mulden-Rigolen und eine prägnante Baumreihe. Insgesamt sind im Gebiet ausgeprägte Grünstrukturen und etliche öffentliche Grünflächen vorgesehen. Das Entwässerungskonzept für das Niederschlagswasser (Mulden-Rigolen-System), das der Erschließungsplanung zu Grunde liegt, erfordert einen hohen Flächenaufwand und wird unter heutigen Aspekten für ein Gewerbegebiet eher kritisch bewertet. Aus städtebaulicher und planungsrechtlicher Sicht erscheint eine Umlegung als Vorbereitung für die Umsetzung des rechtskräftigen Planungsrechts nicht ausreichend; es besteht Anpassungsbedarf. Das Plangebiet stellt für Fachsenfeld eine wichtige Baulandreserve für Gewerbebaugrundstücke dar. Für den gesamten Planbereich gibt es derzeit verstärkt Anfragen von interessierten Gewerbetreibenden, die zeitnah bauen möchten. Das Planungsrecht soll soweit wie möglich den Anforderungen an ein zeitgemäßes und wirtschaftliches Gewerbegebiet angepasst werden. Die Grundzüge der Planung sind davon allerdings nicht berührt. Das städtebauliche Grundkonzept und die Nutzungsart sollen unverändert bleiben, es sind lediglich Änderungen in Details der Festsetzungen und Flächenabgrenzungen vorgesehen. Entsprechend Baugesetzbuch kann daher ein Vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB gewählt werden. Die Voraussetzungen des § 13 BauGB liegen auch ansonsten vor: Abs. 1, Satz 1 – keine Vorhaben, die eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründen Abs. 1, Satz 2 – keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Weiterhin soll das Bebauungsplanverfahren entsprechend § 13 a BauGB (beschleunigtes Verfahren für Maßnahmen der Innenentwicklung und Nachverdichtung) durchgeführt werden. Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 3 Auf Grund der Grundfläche, die für das Plangebiet zwischen 20.000 und 70.000 m² liegt, ist jedoch eine Vorprüfung durchzuführen, d.h. die Eingriffsregelung ist zu prüfen. Eine artenschutzrechtliche Prüfung wurde 2013 für das Plangebiet durchgeführt. Im Laufe des Verfahrens wurde festgestellt, dass die Entwicklung der Bauflächen im Westen auf Grund der Grundstücksverhältnisse erschwert sind. Da im Osten des Gebietes bereits konkrete Bauwünsche bestehen, soll das Verfahren aufgeteilt und der Bereich Ost fortgeführt bzw. abgeschlossen werden. 4. Einordnung in den Flächennutzungsplan und Landschaftsplan Der gemeinsame „Flächennutzungsplan (FNP) für die Verwaltungsgemeinschaft Aalen“ (Aalen-Essingen-Hüttlingen) – einschließlich integriertem Landschaftsplan (LP) - ist nach verschiedenen Einzeländerungen am 19.07.2006 wirksam geworden. Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet folgendermaßen dargestellt: geplante gewerbliche Baufläche (Fläche größtenteils nicht umgesetzt) bestehende gewerbliche Baufläche (vor allem im Nordwesten) bestehende gemischte Baufläche Straßenfläche Grünfläche / landwirtschaftliche Fläche Im Flächennutzungsplan ist die geplante Maßnahmenfläche M Faf 07 aus dem Landschaftsplan übernommen. Die Zielsetzung hierzu wird wie folgt beschrieben: „Extensivierung der gesamten Talmulden, Gewässerrenaturierung, Pflanzung einzelner Ufergehölze, Umwandlung kleinteiliger Ackerflächen im Gewässerbereich in Grünland. Umsetzung teilweise als Ausgleichsmaßnahme für das nördlich angrenzende geplante Gewerbegebiet Mittelfeld.“ Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 5. Städtebauliches Konzept und Zielsetzungen 5.1 Konzeption der rechtskräftigen Bebauungspläne Planerisches Leitbild für den Bebauungsplan „Mittelfeld III“ aus dem Jahre 2000 war die Schaffung eines hochwertig gestalteten und gut durchgrünten Gewerbegebietes mit landschaftlicher Einbindung und hohen ökologischen Anforderungen. Die Planung wurde stark aus der topographischen und landschaftlichen Situation heraus entwickelt, da das aus Richtung Süden von weither einsehbare exponierte Gelände den zukünftigen südlichen Ortsrand von Fachsenfeld bilden sollte. Einerseits sollte für bereits bestehende Betriebe am südlichen Rand von Fachsenfeld Planungsrecht angepasst werden, andererseits wurde damals vor allem die Ansiedlung kleinteiligerer Gewerbe- und Handwerksbetriebe für die örtliche Versorgung angestrebt. Zum damaligen Zeitpunkt war die Ausarbeitung eines Grünordnungsplanes, in dem die Eingriffe und Ausgleiche abgehandelt wurden gesetzlich vorgegeben. Diese wurden in den rechtskräftigen Bebauungsplan z.B. durch die oberflächige Regenwasserbewirtschaftung, Durchgrünung des Gebiets und südlichen Ausgleichsflächen integriert. Das Gewerbegebiet Mittelfeld III sollte laut Bebauungsplan Nr. 66-04 von der K 3325 (Wasseralfinger Straße) erschlossen werden. Eine zentrale Haupterschließungsstraße war in OstWest-Richtung durch das Plangebiet vorgesehen (im Verlauf nicht geradlinig, sondern gestaffelt). Entlang der Haupterschließungsstraße war eine öffentliche Mulde für die Oberflächenentwässerung und ein Gehweg mit Baumreihe vorgesehen. Um die Bewirtschaftung bzw. Pflege der öffentlichen Grünflächen und der an das Gebiet angrenzenden landwirtÄnderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 4 schaftlichen Flächen zu sichern, war ein 2,50 m breiter Randweg geplant. Dieser sollte auch als Fuß- und Radweg für die örtlichen und überörtlichen Verbindungen dienen. Aus ökologischen und wirtschaftlichen Gründen war vorgesehen das Niederschlagswasser aller versiegelten Flächen gereinigt und mit erheblicher zeitlicher Verzögerung dem natürlichen Wasserkreislauf wieder zuzuführen. Der eigentliche Talraum des von West nach Ost verlaufenden Grabens ( Hirschbächlein) sollte von Bebauung freigehalten werden. Ein mehrfach gegliederter, prägnanter neuer Ortsrand sollte das künftige Gewerbegebiet einfassen (großkronige Baumreihen entlang des südlichen Randweges, lockere Baum- und Buschgruppen im Bachbereich). Die flächenmäßig größeren Gewerbebetriebe und Baukörper sollten im zentralen Bereich, im wesentlichen parallel zu den Höhenlinien, untergebracht werden. Im südlichen Bereich waren Baugrundstücke mit geringerer Tiefenausdehnung vorgesehen. Dort sollte sich die Bebauung nach außen öffnen, um eine Verzahnung der Besiedelung und Landschaft zu erzielen. Deshalb wurden die Baufenster maßstäblich gegliedert und die Gebäudehöhen gestaffelt. Die bestehenden kleinteiligen Strukturen beidseitig der Stichstraße „Im Loh“ sollten ergänzt und so die bestehende Bebauung bzw. bestehende (Wohn-)Nutzung in die Umgebung eingebunden werden. Eine starke Eingrünung zur Abschirmung war vorgesehen, womit auch die Zonierung des Gebietes sichtbar wird. Die geplante Durchgrünung mit öffentlichem und privatem Grün sollte dem Gebiet eine klare Struktur verleihen und verschiedene Nutzungen voneinander trennen sowie die landschaftliche Fernwirkung verbessern. 5.2 Neues Konzept für das Bebauungsplangebiet Plan Nr. 66-04/3 Die in diesem Bereich rechtskräftigen Bebauungspläne entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen an eine zeitgemäße und wirtschaftliche Bebauung. Als Grundlage für die beabsichtigte Bebauungsplanänderung wurde ein städtebauliches Konzept ausgearbeitet (Anlage C), das folgende neue Zielsetzungen enthält: Geradlinigere Flächeneinteilung aufgrund Begradigung der Haupterschließung, flexiblere Aufteilung der Bauflächen Das Städtebauliche Konzept wird weitgehend beibehalten. Die Verlegung, Reduzierung und Neukonzeption der Straßenflächen, vor allem die Begradigung der Haupterschließung führt teilweise zu einer veränderten Anordnung bzw. zu einem Neuzuschnitt der Bauflächen. Hierdurch ergibt sich eine geradlinigere Flächeneinteilung, die eine flexiblere Aufteilung der Bauflächen ermöglicht. Optimierung der Haupterschließung/ Reduzierung öffentlicher Verkehrsflächen Die Verkehrsplanung sieht eine Verbindungsstraße zwischen der Wasseralfinger Straße und der Straße Im Loh vor. Ausgangspunkt der neuen Haupterschließungsstraße ist eine existierende Stichstraße zwischen dem Lebensmittelmarkt und einem Autohaus. Da im Westen des Gebietes ein größeres Gewerbeareal für zwei Nutzer bzw. eine Interessengemeinschaft gebildet werden soll, kann auf die Verlängerung der Erschließungsstraße nach Westen weitestgehend verzichtet werden. Im östlichen Zufahrtsbereich zum Plangebiet sollen Flächenwünsche mit kleinteiligeren Gewerbeflächen von verschiedenen Bauinteressenten berücksichtigt werden. Da die privaten Gärten der nördlich ans Gebiet angrenzenden Grundstücke erhalten werden müssen, ist eine Verschiebung der Straßenfläche nach Norden nicht möglich. Weiterhin sollen nicht benötigte Verkehrsflächen den Bauflächen zugeschlagen werden; hier ist insbesondere die Verlängerung des in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Teils der Straße Im Loh gemeint. Ebenso sollen die am Rande des Gebietes verlaufenden (Rand-) Wege reduziert werden. Die gewonnenen Flächenanteile sollen weitgehend den Baugrundstücken zugeschlagen werden um hier die Flächenzuschnitte zu verbessern. Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 5 Vereinfachung des Entwässerungssystems (modifiziertes Trennsystem) Für die Entwässerung ist ein modifiziertes Trennsystem mit Abwasserweiche vorgesehen, daher kann auf die straßenbegleitenden Mulden im Gebiet verzichtet werden. Eine Retention der anfallenden Niederschlagswasser ist jedoch weiterhin notwendig. Die Retentionsflächen wurden beibehalten, die südliche Retentionsfläche wurde entsprechend größer dimensioniert. Auch diese Vereinfachung der Entwässerung führt zu Flächengewinnen, die in der Regel den Baugrundstücken zu Gute kommen. Weniger Reglementierungen innerhalb der überbaubaren Flächen Vereinfachung einiger Festsetzungen zur Gliederung und Gestaltung der künftigen Bebauung für eine flexiblere Bauentwicklung. z.B. größtenteils Verzicht auf die Festsetzung einer First- und Hauptbaukörperrichtung außer im Bereich der Bestandsbebauung im Osten des Gebietes Vorgaben zur Dachform bzw. Dachneigung wurden teilweise im Übergangsbereich zur Bestandsbebauung festgesetzt, ansonsten wurden diese Festsetzungen aufgehoben. Harmonische Übergänge zwischen Bestand und Neubau Wie im vorgegangenen Punkt erwähnt wurden Vorgaben für die künftige Bebauung hauptsächlich in den Bereichen, die an den Bestand angrenzen getroffen. Hiermit soll ein harmonischer Übergang geschaffen werden. Integration des Gewerbegebietes in die Landschaft Durch die Lage des Baugebietes auf einem Höhenrücken, der nach Süden zur freien Landschaft hin abfällt wird auf die Ausgestaltung des neuen südlichen Ortsrandes besonderen Wert gelegt. Daher werden die durch die Bebauung/ Versiegelung notwendigen Ausgleichsflächen direkt dem Baugebiet zur Eingrünung zugeordnet. Weiterhin soll eine straßenbegleitende Baumreihe die Haupterschließung säumen. Das beschriebene Konzept wurde für das gesamte Bebauungsplangebiet ausgearbeitet und soll auch weiterhin Gültigkeit haben. Nachdem im westlichen Bereich ein Umlegungsverfahren eingeleitet wurde, kommt es hier zu Verzögerungen, während im Osten konkrete Bauwünsche bestehen. Das Verfahren wird in zwei Teile geteilt. Derzeit wird das Verfahren „Änderung der Bebauungspläne Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 – Ost, Plan Nr. 66-04/3 weitergeführt. Das städtebauliche Konzept für diesen Bereich wird unverändert beibehalten. 6. Grünordnung / Vorprüfung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung Da der Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren gem. § 13 bzw. nach § 13a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung durchgeführt wird, kann von einer Umweltprüfung abgesehen werden. Dies ist möglich, wenn durch den Bebauungsplan keine Zulässigkeit von Vorhaben vorbereitet oder begründet wird, die in einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung gem. Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter (Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege) vorliegen. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. Auf Grund der Grundfläche des Gesamtgebietes (Ost- und Westteil) Bebauungsplan-Entwurf, Stand 12.02.2014, 1. Auslegung, die für das Plangebiet zwischen 20.000 und 70.000 m² liegt, wurde nach § 13 a die Eingriffsregelung geprüft. Durch eine höhere Ausnutzung der Bauflächen und den Wegfall des Mulden- Rigolen- Systems und damit auch etlicher Grünstrukturen wird der Versiegelungsgrad erhöht. Da hierfür eine Ausgleichspflicht besteht, wurden die zusätzlichen notwendigen Maßnahmen in den Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 6 Bebauungsplanentwurf übernommen und eingearbeitet. Die Vorprüfung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung befindet sich im Anhang unter D. Die nach § 32 NatSchG geschützten Biotope (Osten – Bereich Bushaltestelle, Süden – Feuchtbiotop am Hirschbächlein) wurden in die Plandarstellung übernommen. Sie sind im rechtskräftigen Bebauungsplan Mittelfeld III bereits in gleichen Umfang tangiert, an diesem Sachverhalt ändert sich durch die Überplanung nichts. Die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen für das Bebauungsplangebiet Mittelfeld III (– für das Gebiet Mittelfeld zwischen der Wasseralfinger Straße und Im Loh, Plan Nr. 66-04) wurden bei der Überplanung berücksichtigt und entsprechend angepasst. Die Maßnahmefläche M2.1, der Graben (Ablauf) der Retentionsfläche zum Hirschbächlein soll zusätzlich durch Hochstaudenfluren (Ansaat mit Saatgut regionaler Herkunft) aufgewertet werden. (vgl. A Ziff. 14 Maßnahme M2.1). Entlang der Südgrenze des Plangebietes befinden sich die Maßnahmeflächen M3.1. Diese Flächen sollen als Streuobstwiesen (Obsthochstämme) angelegt werden und dienen als Ausgleichsfläche bzw. zur Eingrünung des von weit her einsehbaren und sensiblen Gebietes zur freien Landschaft. Sie bilden den neuen Ortsrand. Die im ausgelegten Bebauungsplanentwurf dargestellte private Grünfläche (im rechtskräftigen Bebauungsplan Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 Wegfläche) soll der Maßnahmefläche M 3.1 zugeschlagen werden (ca. 492 m²). Sofern Gehölzrodungen oder Baumfällungen im Zeitraum zwischen dem 01.10. und dem 28.02. stattfinden, ist nicht damit zu rechnen, dass bei der konkreten Umsetzung von Bauvorhaben gemäß neuem Bebauungsplan irgendwelche Verbotstatbestände gem. § 44 BNatSchG ausgelöst werden. Die Hochstaudenfluren/ Feuchtbiotope am Hirschbächlein sind während der Bauphase zu schützen (S1, Plan 3 Vorprüfung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung). Ggf. erforderliche Eingriffe in Hochstaudenfluren sind nur außerhalb der Brutzeit zulässig (vgl. D. Hinweise). 6.1 Öffentliche und private Freiflächen Öffentliche Freiflächen sind hauptsächlich in den Randbereichen des Gebietes zur Randeingrünung als Maßnahmeflächen (M2.1 und M3.1), wie oben beschrieben, enthalten. Bei den privaten Freiflächen sorgen die Festsetzungen zur Begrenzung des Versiegelungsgrades, der Tiefgaragenbegrünung, der Dachbegrünung (vgl. B Ziff. 1.3) sowie private Pflanzgebote für eine dem Gebietscharakter angemessene Durchgrünung (vgl. A Ziff. 13.). Demnach sind im Plangebiet je 500 m² Grundstücksfläche ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. 7. Planungsrechtliche Festsetzungen des Bebauungsplanes 7.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend den Zielsetzungen des städtebaulichen Konzeptes wird das Gebiet gemäß §8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) als Gewerbegebiet festgesetzt. Gemäß § 8 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Anlagen für sportliche Zwecke sollen im Gebiet nur ausnahmsweise zugelassen werden. Selbständige Lagergebäude sowie selbständige Lagerflächen über 500 m² Grundfläche und Lagerflächen entlang von öffentlichen Flächen sind unzulässig. Selbständige gewerbliche KFZ Abstellflächen sind unzulässig( §1 Abs. 5 BauNVO). Mit diesen Festesetzungen sollen eine großflächige Inanspruchnahme von erschlossenen, wertvollen Bauland vermieden werden. Zudem sollen in diesem der Landschaft zugewandten, sensiblen Gebiet keine weit abstrahlenden Lagerflächen bzw. KFZ Abstellflächen entstehen. Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 7 Im Übergang zum angrenzenden Mischgebiet (Bestand) wurde ein gegliedertes Gewerbegebiet (GEg) festgesetzt. Hier sollen nur solche Betriebe zulässig sein, die das Wohnen nicht wesentlich stören, da sich hier bereits etliche Wohneinheiten befinden. Eine Fläche im Nord-Osten, die bisher bereits als Mischgebiet (MI) festgesetzt war, soll auch in der Überarbeitung als Mischgebiet festgesetzt werden und ergänzend hierzu kleinere Restflächen (zuvor Verkehrsgrün, bzw. Mulden-Rigolenfläche), die nun dem Bauland zugeschlagen werden sollen. Mischgebiete dienen gemäß §6 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Im festgesetzten GE, GEg und MI sind Branchen nicht zulässig, die „innenstadtrelevant“ sind. Die unter §6 (3) bzw. unter §8 (3) Ziff. 3. ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sollen im Gebiet ausgeschlossen werden, auch unter Anlehnung an den bisher rechtskräftigen, im Norden angrenzenden Bebauungsplan Mittelfeld III, der dieselben ebenfalls ausschließt. Sie entsprechen nicht dem Gebietscharakter. 7.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl Als Grundflächenzahl (GRZ) werden unterschiedliche Werte festgesetzt. Im mittleren Bereich des Plangebietes wurde die GRZ unter Berücksichtigung des angrenzenden Mischgebiets auf 0,45 leicht erhöht (gegenüber rechtskräftigem B-Plan) um eine bessere Nutzung für die nun größere zusammenhängende Fläche zu erlangen. In Richtung bestehendes Gewerbegebiet und zur freien Landschaft wurde der Wert mit 0,6 beibehalten. Beim großen zusammenhängenden westlichen Bereich wurde der Wert in Bezug zur nördlichen Bebauung auf 0,8 erhöht (vgl. A Ziff. 1.2.1). Auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahlen (GFZ) wurde verzichtet, da eine Kubatur vorgegeben wurde (vgl. A Ziff. 1.3). Die Einteilung in Geschosse ist abhängig von den Anforderungen des künftigen Betriebes und in diesem Fall städtebaulich nicht relevant. Höhe der baulichen Anlagen Aufgrund der nicht vorhersehbaren Anforderungen der künftigen Betriebe an ihre Gebäude wurde eine maximale Gebäudehöhe definiert. In dieser vorgegebenen Gebäudehülle kann sich ein künftiges Bauvorhaben bewegen, unabhängig ob ein Satteldach, Pultdach oder Flachdach vorgesehen ist. Die maximale Gebäudehöhe bezieht sich auf den unteren Maßbezugspunkt, der bei den Gebäuden, die sich entlang der Straße aufreihen, über die angrenzende Verkehrsfläche definiert ist. Für den nördlichen Bereich der Grundstücke südlich des Lebensmittelmarktes wird die bisherige Festsetzung zur Traufhöhe übernommen und wie bisher auf das bestehende Gelände bezogen (vgl. A Ziff. 1.3). 7.3 Bauweise Für die Bereiche, die direkt an die Bestandsbebauung angrenzen, bzw. an die freie Landschaft wurde eine „offene Bauweise“ (o) festgesetzt. In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit einem seitlichen Grenzabstand errichtet. Die Länge der Gebäude darf dabei höchstens 50,00 m betragen (vgl. A Ziff.2.). 7.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Im Bebauungsplan werden überbaubare Grundstücksflächen (Baufenster) durch Baugrenzen festgesetzt. Eine Baugrenze darf durch das Gebäude oder Gebäudeteile nicht überschritten Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 8 werden (§ 23 Abs. 3 BauNVO), so dass durch die Umgrenzung einer Fläche ein sogenanntes Baufenster entsteht. Um für die Anordnung der Künftigen Baukörper möglichst viel Spielraum zu gewähren wurden relativ große Baufenster festgesetzt. 7.5 Stellung der baulichen Anlagen Nur im Bereich der Bestandsbebauung wurden First- und Hauptbaukörperrichtungen vorgegeben (vgl. A Ziff. 4.). 7.6 Nebenanlagen Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 BauNVO können außerhalb des Baufensters ausnahmsweise zugelassen werden. Zu öffentlichen Verkehrsflächen, Grünflächen und Leitungsrechten muss ein Abstand von mind. 2,00 m eingehalten werden (vgl. A Ziff. 5.). 7.7 Stellplätze, Garagen, Carports und Tiefgaragen Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Stellplätze, überdachte Stellplätze (Carports) und Tiefgaragen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Mit Stellplätzen, Garagen, Carports und Tiefgaragen muss entlang von öffentlichen Verkehrsflächen, Grünflächen und Leitungsrechten ein Abstand von mind. 2,00 m eingehalten werden. Hiermit soll vermieden werden, dass Gebäude direkt an öffentlichen Flächen oder Leitungen entstehen. Durch diesen „Sicherheitsabstand“ werden auch die Gebäude geschützt. Die nicht überbaute obere Abschlussfläche von Tiefgaragen ist mit mind. 60 cm Erdreich abzudecken und intensiv, d.h. mit geeigneten Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen und gärtnerisch zu unterhalten (vgl. A Ziff. 6.). 8. Ver- und Entsorgung Die Versorgungsleitungen für Wasser, Gas, Telekommunikation und Straßenbeleuchtung wurde über einen späteren Ringschluss von der Wasseralfinger Straße 74 bis Im Loh 11 vorgesehen. Die Löschwasserversorgung ist mit 96 m³/h gesichert. Die Stromversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Aalen und ist durch den Anschluss an das bestehende Netz gesichert. Für die Stromversorgung wird im Bereich des ersten Bauabschnittes (Ost) eine neue Umspannstation notwendig. Diese ist in der Maßnahmefläche M3.1 vorgesehen. Der Platzbedarf hierfür und die Lage der Umspannstation wurden im Bebauungsplanentwurf dargestellt. Für die Einbindung der Station in das Mittelspannungsnetz wird eine Leitungsführung mit entsprechendem Schutzstreifen von ca. 2,00 m in der Maßnahmefläche notwendig. Sie wurde übernommen und ist als LR entsprechend eingetragen. Von der EnBW ODR wurde eine Leitungsführung in entsprechenden Schutzrohren zugesagt, da durch die Leitungsführung in der Maßnahmefläche eine kostenintensive Aufgrabung des Fußweges entlang der Wasseralfinger Straße entfallen kann. Die Umspannstation in der Maßnahmefläche muss entsprechend eingegrünt werden. Die Untergeschosse der Gebäude südlich der geplanten können auf Grund der Höhenlage des öffentlichen Abwasserkanals voraussichtlich nur mittels Hebeanlage an diesen angeschlossen werden. 8.1 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Mit GFLR bezeichneten Flächen werden Geh- und Fahrrechte für die angrenzenden Grundstücke und unterirdische Leitungsrechte für die Träger von Ver- und Entsorgungsleitungen festgesetzt. Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 9 Allgemein werden die mit LR1 bezeichneten Flächen als unterirdisches Leitungsrecht für Verund Entsorgungsleitungen zugunsten der angrenzenden Grundstücke und Versorgungsträgern festgesetzt. Das LR 1 südlich des Lebensmittelmarktes kann entfallen. Das rückwärtige MI-Grundstück kann von Norden aus an die Versorgungsleitungen der Wasseralfinger Straße angeschlossen werden. Das in der Planung mit LR bezeichnete Leitungsrecht dient der Sicherung der Leitungsführung der EnBW ODR AG zur Umspannstation in der Maßnahmefläche M3.1. 9. Verkehrsgrün Beim Zutritt ins Gebiet von der Wasseralfinger Straße aus soll der straßenbegleitende Parkstreifen in Verkehrsgrün umgewandelt werden. Zwischen diesem Parkstreifen und dem südlichen Privatgrundstück (Bestand) befindet sich eine „Restfläche“ mit einer Breite von ca. 2,00 m. Dieser Grundstücksstreifen soll ebenfalls als Verkehrsgrün ausgewiesen werden. So entsteht an dieser Stelle ein sauberer Übergang von der öffentlichen Verkehrsfläche zur privaten Fläche, was sich als Auftakt ins Gebiet anbietet. Das Verkehrsgrün wurde in die Planung übernommen. In Verlängerung zum Verkehrsgrün wurden senkrecht zur Straße PKW Stellplätze angeordnet. Die senkrechte Anordnung wurde gewählt um die Stellplätze von beiden Straßenseiten anfahren zu können. 10. Regenwasserbehandlung Im Süden/ Osten der Bebauung befinden lt. der Planung zwei Retentionsflächen, sie dienen der Pufferung und gedrosselten Ableitung des unverschmutzten Oberflächenwassers der Erschließungsstraßen und Privatgrundstücke im Plangebiet. Die östlich gelegene Fläche zur Retention besteht bereits und wurde lediglich in den neuen Plan übernommen. Für die südliche Retentionsfläche sieht die Detailplanung vor, dass der erste Spülstoß eines Regenereignisses über eine Abwasserweiche (Querschnittsreduzierung) direkt in die Mischwasserkanalisation abgeleitet wird. Das nachfolgende Oberflächenwasser wird in der Retentionsfläche gesammelt und gepuffert dem Hirschbächlein zugeführt. Die Retentionsfläche wurde auf die neue Situation (Wegfall der straßenbegleitenden Mulden im Gebiet) ausgelegt und etwas vergrößert. Aufgrund der Vergrößerung musste der Ablauf der Retentionsfläche verlegt werden. Diese Retentionsfläche wird im Zuge des Bauabschnittes Ost mit hergestellt, da sie für Teile der Entwässerung der privaten und öffentlichen Flächen notwendig ist. 11. Immission Liegen im Gebiet nicht vor. 12. Altlasten Im Plangebiet sind nach derzeitigem Kenntnisstand keinen Altlasten bekannt. 13. Ausgleichsmaßnahmen Sind unter Kap. 6. bzw. 6.1 beschrieben. 14. Städtebauliche Daten Nutzung Mischgebiet Gewerbegebiet (GE) Fläche in m² 915 m² 15.650 m² Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften Fläche in m² Anteil 2,4 41,0 12.02.2014/ 20.04.2015 % % Seite 10 Gegliedertes Gewerbegebiet 3.632 m² 9,5 % m² m² m² m² m² m² 24,0 0,2 10,3 2,3 10,2 0,06 % % % % % 38.127 m² 100 % bereits bebaute Fläche: FlSt. Nr. 746/2 FlSt. Nr. 746/4 5.876 m² 1.413 m² Neubaufläche Öffentliche Grünflächen (M 3.1) Private Grünflächen Verkehrsflächen Verkehrsgrün Retentionsfläche Trafostation Plangebiet Ausgleichsfläche (M2.1) Ausgleichsflächen (M3.1) 12.908 9.147 68 3.941 862 3.890 22 94 m² 9.147 m² 15. Satzung über örtliche Bauvorschriften § 74 LBO Wesentlich für die Qualität eines Baugebietes ist die Abstimmung der äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen auf die im Planverfahren ermittelten Anforderungen. Deshalb werden zum Bebauungsplan "Änderung des Gewerbegebietes Mittelfeld III - Ost" (Plan Nr. 66-04/3) eine ergänzende Satzung über örtliche Bauvorschriften (§ 74 LBO), Rechtsgrundlagen zur Behandlung von gestalterischen Anforderungen, geschaffen (Rechtsgrundlage für die einzelnen Festsetzungen vgl. Angaben bei den jeweiligen Festsetzungen). 15.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 15.1.1. Dachform und Dachneigung Die Dachformen und Dachneigungen wurden nur im Bereich der Bestandsbebauung festgesetzt. Ansonsten sollen im Gebiet keine Dachformen und Dachneigungen festgesetzt werden, da im direkten Umfeld bereits verschiedene Dachformen und Dachneigungen vorkommen (vgl. B Ziff. 1.1). 15.1.2. Dachaufbauten, Querbauten, Zwerchhäuser und Dacheinschnitte Da Dachaufbauten, Querbauten, Zwerchhäuser und Dacheinschnitte bei Gebäuden oft große Auswirkungen auf die Dachlandschaft haben, sind gestalterische Regelungen erforderlich, um ein gut gestaltetes Erscheinungsbild der Dächer zu gewährleisten. Aus diesem Grund werden Längenbeschränkungen, Abstände zu First, Traufe usw. im Bebauungsplan geregelt. Thermische Solarkollektoren zur Brauchwasserbereitung sowie Photovoltaikmodule sind bei allen Dachformen zulässig (vgl. B Ziff. 1.2). 15.1.3. Dachdeckung und Dachbegrünung Zur Reduzierung des anfallenden Oberflächenwassers sowie aus ökologischen und gestalterischen Gründen sind Flachdächer und bis zu 15 ° geneigte Dächer mindestens 10 cm extensiv Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 11 zu begrünen. Ausnahmen für die gezielte Sammlung von Dachwasser für die Brauchwassernutzung (Brauchwasserzisternen) sind möglich. Nicht begrünte Dachflächen sind in roten, rotbraunen oder grauen Farbtönen zu halten. Damit nimmt die Planung die vorhandenen Dachfarben in der Umgebung auf. Um eine Abstrahlung der Dachflächen in die angrenzende sensible Landschaft zu vermeiden und städtebaulichen Missgriffen vorzubeugen sind glänzende Materialien und grelle Farben (z. B. glänzende Dachziegel, Dächer aus hellem Aluminium oder aus leuchtend bunten Farben) für Dachflächen im gesamten Planungsgebiet nicht zulässig. Insbesondere kann sich der Remissionswert von hell glänzenden Metallflächen aufgrund der damit einhergehenden Spiegelund Blendeffekten nachteilig auf das Gesamterscheinungsbild des Plangebietes auswirken. Energieanlagen im Sinne von § 50 Abs. 1 Anhang Nr. 21 und 22 LBO sind davon nicht berührt (vgl. B Ziff. 1.3). 15.2 Fassaden Im Gewerbegebiet sind großflächige Fassaden zu erwarten. Diese sind zu gliedern um ihnen die Massivität ihrer Erscheinung zu nehmen. Für die Fassaden gelten ähnliche Voraussetzungen wie für die Dachflächen. Um eine Abstrahlung der Fassadenflächen in die angrenzende sensible Landschaft zu vermeiden und städtebaulichen Missgriffen vorzubeugen sind glänzende Materialien und grelle Farben (z. B. Fassaden aus hellem Aluminium oder aus leuchtend bunten Farben) im gesamten Planungsgebiet nicht zulässig. Insbesondere kann sich der Remissionswert von hell glänzenden Metallflächen aufgrund der damit einhergehenden Spiegel- und Blendeffekten nachteilig auf das Gesamterscheinungsbild des Plangebietes auswirken (vgl. B Ziff. 1.4). 15.3 Gestaltung von unbebauten Flächen Versiegelungsgrad von unbebauten Flächen Zur Vermeidung bzw. Verringerung des Oberflächenwasserabflusses ist es zweckmäßig, den zulässigen Versiegelungsgrad von offenen Stellplätzen, Garagen-, Stellplatz- und Feuerwehrzufahrten, innerhalb von Grünflächen liegenden Fußwegen sowie Abstell- und Lagerplätze (sofern nicht mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird) zu beschränken (vgl. B Ziff. 2.1). Bäume in Stellplatzanlagen Stellplatzanlagen sind aus gestalterischen und ökologischen Gründen mit Bäumen zu überstellen. Je 4 Stellplätze ist ein einheimischer Laubbaum als Hochstamm zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (vgl. B Ziff. 2.2). Einfriedigungen Um wie o.g. einen möglichst harmlosen Übergang zur freien Landschaft in diesem sensiblen Gebiet zu gewährleisten wurden Festsetzungen zur Einfriedigung der Grundstücke zur freien Landschaft getroffen (vgl. B Ziff. 2.3). Aufschüttungen und Abgrabungen Aus gestalterischen Gründen sind Aufschüttungen und Abgrabungen durch eine Geländemodellierung zulässig. In diesem hängigen Gelände können ausnahmsweise auch Trockenmauern zur Sicherung des Geländes zugelassen werden. Solche Mauern sind jedoch im Übergang zur freien Landschaft nicht zulässig. Hier kann nur eine geringe Aufschüttung bis 30 cm zugelassen werden, da der Übergang so harmlos wie möglich hergestellt werden soll (vgl. B Ziff. 2.4). Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 12 15.4 Werbeanlagen Bedingt durch die sensible Lage des Plangebiets und dessen Wirkung in die freie Landschaft (Talraum) wurden Festsetzungen zu Werbeanlangen getroffen um optische Beeinträchtigungen infolge unkoordinierter Anbringung bzw. Aufstellung von Werbeanlagen zu vermeiden. Deshalb ist im Bebauungsplan die Anzahl, Flächengröße, Anbringungsort und Anbringungsweise von Werbeanlagen geregelt (vgl. B Ziff. 3.). 15.5 Antennen Durch eine ungesteuerte Anhäufung von Antennen bestünde die Gefahr einer Beeinträchtigung des Ortsbildes („Antennenwald“). Deshalb wird die Bestimmung aufgenommen, dass je Gebäude höchstens eine Außenantenne zulässig ist. Diese darf nur auf den Dachflächen angeordnet werden. Ausnahmen können zugelassen werden (vgl. B Ziff 4.). 15.6 Regenwasserbehandlung Das gering verschmutzte Niederschlagswasser der Dachflächen ist durch geeignete Maßnahmen zu puffern bzw. im Abfluss zu verzögern. Als Pufferung gelten z.B. die Begrünung von Dachflächen bis 15° Neigung (extensive Dachbegrünung, Substratdicke mind. 10 cm.). Für nicht begrünte Dächer ist ein Rückhaltevolumen von 25 l/m² versiegelter Fläche nachzuweisen. Für die Retention sind vorzugsweise Mulden- Rigolen- Systeme mit Bodenpassage herzustellen. Alternativ können auch Retentionszisternen oder ähnliche Systeme ausgeführt werden. Vor Einleitung des Regenwassers in die öffentlichen Regenwasserkanäle ist die Menge auf max. 15 l/s x ha zu drosseln. Zusätzliches Zisternenvolumen zum Auffangen und Speichern von Regenwasser für die Verwendung als Gieß- und Brauchwasser ist möglich. Drainagen dürfen im gesamten Plangebiet nicht an die Kanalisation angeschlossen werden. Kellergeschosse sollten deshalb unbedingt wasserundurchlässig ausgebildet werden (vgl. B Ziff. 6.). Zum Versiegelungsgrad von unbebauten Flächen siehe B Ziff. 2.1 , zu Festsetzungen zur Dachbegrünung siehe B Ziff. 1.3. 15.7 Ordnungswidrigkeiten Die baurechtlichen Vorschriften besitzen Satzungscharakter. Wer diesen auf der Grundlage von § 74 LBO erlassenen Vorschriften zuwiderhandelt, begeht eine Ordnungswidrigkeit im Sinne des § 75 LBO (vgl. B Ziff. 7.). 16. Hinweise und Empfehlungen Nach Angabe des Regierungspräsidiums Freiburg (Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau Baden-Württemberg) kann bei der Gesteinsformation im Plangebiet in ihrem obersten Profilanschnitt eine geringmächtige schwarze Ölschieferlagen enthalten sein, die bei Überbauung und Austrocknung zu Baugrundhebungen führen können. Bei Antreffen von Ölschieferlagen wird daher empfohlen, diese durch entsprechenden Mehraushub zu entfernen. Objektbezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN 4020 werden empfohlen (D Ziff.2). Mehrere Wohnhäuser, die sich in einem Mischgebiet befinden, grenzen an das geplante Gewerbegebiet an. Für Mischgebiete gelten nach TA-Lärm höherer Lärmrichtwerte als für allgemeine Wohngebiete. Um eventuelle Kontroversen zu minimieren, wurde deshalb im Übergang zu diesen Wohnhäusern ein gegliedertes Gewerbegebiet festgesetzt (GEg), in dem nur Betriebe zugelassen sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Jedoch ist südlich der Wohnhäuser Im Loh 1/1 und 1/4 ein uneingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt, in dem sich Betriebe ansiedeln könnten, die geeignet sind, das Wohnen in nicht unerheblichen Maß zu stören. Um welchen Störgrad es sich dabei aus immissionsschutzrechtlicher Sicht handelt, liegt entscheidend daran, welche Art von Gebäuden und Anlagen Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 13 entstehen, bzw. welche schädlichen Umwelteinwirkungen von diesen auf die Nachbarschaft ausgehen. Die Lage der bestehenden Gebäude (MI) und der künftigen Bebauung mit Gewerbe südlich der neuen Erschließungsstraße war bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan in ähnlicher Weise vorgesehen. Ein entsprechender Abstand wird durch die hier festgesetzte private Grünfläche erzielt. Um möglichen Konflikten aus dem Wege zu gehen wurde der Hinweis auf entsprechende Nachweise und Gutachten über die zu erwartenden Immissionen speziell bei der Bebauung südlich der bestehenden Wohngebäude (Im Loh 1/1 und 1/4) im Zuge der Baueingabe unter D. Ziff. 2 mit aufgenommen. Inzwischen liegt für das FlSt. Nr. 746 südlich der Erschließungsstraße ein Bauantrag vor, Immissionen sind von der geplanten Maßnahme nicht zu erwarten. 17. Zusammenfassung Die verstärkte Anfrage nach Gewerbegrundstücken in Fachsenfeld machen es notwendig, den bestehenden Bebauungsplan Mittelfeld III (Plan 66-04 und 66-04/1 – Änderung Bereich Sportplatz) zu überarbeiten und an die heutigen Anforderungen an ein zeitgemäßes und wirtschaftliches Gewerbegebiet anzupassen. Es stellt eine wichtige Baulandreserve für Gewerbegrundstücke in Fachsenfeld dar. Da für den westlichen Bereich eine Umlegung angeordnet wurde, im Osten jedoch bereits konkrete Bauwünsche bestehen, soll der östliche Teil mit diesem Verfahren weiter betrieben und abgeschlossen werden. Das Plangebiet (Ost) grenzt an die Wasseralfinger Straße an. Im nördlichen Übergang zur Ortslage befindet sich bestehende Bebauung (teilweise gewerbliche Nutzungen, teilweise Wohngebäude), jedoch größtenteils außerhalb des Plangebietes. Als Gebietsart soll, wie in den rechtskräftigen Bebauungsplänen bereits festgesetzt, ein Gewerbegebiet bzw. bis zur Bestandsbebauung ein gegliedertes Gewerbegebiet (im Übergang zum Mischgebiet im B-Plan Nr. 66-04) und eine Restfläche Mischgebiet entstehen. Die Grundzüge der Planung, die zum Bebauungsplan Nr. 66-04 geführt haben, werden beibehalten. Städtebauliches Konzept und Zielsetzungen: Geradlinigere Flächeneinteilung aufgrund Begradigung der Haupterschließung, flexiblere Aufteilung der Bauflächen Optimierung der Haupterschließung/ Reduzierung öffentlicher Verkehrsfläche Vereinfachung des Entwässerungssystems (modifiziertes Trennsystem) Weniger Reglementierungen innerhalb der überbaubaren Flächen Teilweise höhere Gebäudehöhen, teilweise Verzicht auf Vorgaben zur Dachform Harmonische Übergänge zwischen Bestand und Neubau Integration des Gewerbegebietes in die Landschaft Für das Baugebiet „Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost“ (Plan Nr. 66-04/3) im Stadtgebiet AalenFachsenfeld soll der 2. Auslegungsbeschluss im Rahmen des Vereinfachten Verfahren gem. § 13 BauGB bzw. nach § 13a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung gefasst werden. Das Plangebiet ist ca. 3,81 ha groß. aufgestellt: Aalen, den 12.02.2014/ 20.04.2015 Stadtplanungsamt, AZ: 61-621.417: 66-04/3 Bo Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015 Seite 14 18. Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange EnBW Ostwürttemberg IHK – Industrie- und Handelskammer Netzgesellschaft Ostwürttemberg Ostwürttemberg DonauRies AG ODR Ludwig-Erhardt-Straße 1, 89520 Heidenheim Unterer Brühl 2, 73479 Ellwangen Freiwillige Feuerwehr Aalen Bischof-Fischer-Str. 121, 73430 Aalen Handwerkskammer Ulm Olgastraße 72, 89073 Ulm GOA – Gesellschaft im Ostalbkreis für Abfallbewirtschaftung mbH Graf-von Soden-Str. 7 73527 Schwäbisch Gmünd Regierungspräsidium Freiburg Landesamt f. Geologie, Rohstoffe u. Bergbau Baden-Württemberg Albertstraße 5, 79104 Freiburg Polizeidirektion Aalen Böhmerwaldstraße 20, 73431 Aalen Regierungspräsidium Stuttgart • Referat 21, Raumordnung, Baurecht, Denkmalschutz Ruppmannstraße 21, 70565 Stuttgart Regionalverband Ostwürttemberg Universitätspark 1, 73525 Schwäbisch Gmünd Sonstige Beteiligte Landratsamt Ostalbkreis • Baurecht und Naturschutz • Landwirtschaft • Umwelt- und Gewerbeaufsicht Stuttgarter Str. 41, 73430 Aalen Zweckverband Rombachgruppe – Sitz Aalen (Stadtwerke) Im Hasennest 9, 73433 Aalen OVA Aalen Gartenstraße 127-129, 73430 Aalen Omnibusunternehmen Lang Dorfstraße 36, 73453 Leinroden Stadt Aalen: • Rechts- und Ordnungsamt • Bau- und Liegenschaftsamt • SWA Stadtwerke Aalen GmbH ADFC Allgemeiner Deutscher FahrradClub e.V. Herr K. Berger Telemannstraße 8, 73430 Aalen ANO – Arbeitskreis Naturschutz Ostwürttemberg Herr Hanspeter Pfeiffer Kälblesrainweg 112, 73430 Aalen Deutsche Post Real Estate Germany GmbH, Construction Management Regionalbereich Frankfurt – Büro Karlsruhe Postfach 2213, 76010 Karlsruhe Deutsche Telekom AG Netzproduktion GmbH TINLSW, PTI 23 Ulm Bauleitplanung Olgastraße 63, 89073 Ulm Körperbehindertenverein Ostwürttemberg e.V. Schulstraße 7, 73432 Aalen Änderung der Bebauungspläne Gewerbegebiet Mittelfeld III, Plan Nr. 66-04 und Plan Nr. 66-04/1 - Ost, in Aalen-Fachsenfeld, B-Plan Nr. 66-04/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften 12.02.2014/ 20.04.2015