Stadt Oberkochen Plangebiet 52 BEBAUUNGSPLAN „Eugen

Stadt Oberkochen
Plangebiet 52
BEBAUUNGSPLAN
„Eugen-Bolz-Platz“
SATZUNGEN
A)
B)
Bebauungsplan
Örtliche Bauvorschriften zum Bebauungsplan
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB:
18.05.2015
Feststellung des Entwurfes und Auslegungsbeschluss:
18.05.2015
Öffentliche Bekanntmachung:
22.05.2015
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom:
20.05.2015
Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB:
vom 01.06.2015 bis 01.07.2015
Erneute Feststellung des Entwurfes und erneuter Auslegungsbeschluss:
20.07.2015
Erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom:
21.07.2015
Öffentliche Bekanntmachung:
24.07.2015
Erneute Öffentliche Auslegung gem. § 4a Abs. 3 BauGB:
vom 03.08.2015 bis 04.09.2015
Satzungsbeschluss gem. § 10 (1) BauGB:
26.10.2015
Ausgefertigt:
Der textliche und zeichnerische Inhalt des Bebauungsplanes stimmt mit dem
Satzungsbeschluss überein. Die für die Rechtswirksamkeit maßgebenden
Verfahrensvorschriften wurden beachtet.
Oberkochen, den 27.10.2015
Durch ortsübliche Bekanntmachung am:
ist der Bebauungsplan gem. § 10 BauGB in Kraft getreten.
…..............…………..………
Peter Traub (Bürgermeister)
30.10.2015
Datum: 06.05.2015 / 15.07.2015
Dipl.-Ing. (FH) Manfred Mezger
-Freier Stadtplaner
Hauptstraße 25, 73087 Bad Boll
T 07164/14718-0, F 07164/14718-18
Stadt Oberkochen
A)
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Satzung über den Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz“
Rechtsgrundlagen:
-
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414),
zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I, S. 1748)
-
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.
132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)
-
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)
Nach § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) i.V.m. § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) hat
der Gemeinderat der Stadt Oberkochen in seiner Sitzung am 26.10.2015 den Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz“
als Satzung beschlossen.
§1
Räumlicher Geltungsbereich
Für den räumlichen Geltungsbereich der Bebauungsplan-Satzung ist der zeichnerische Teil in der Fassung vom
06.05.2015 / 15.07.2015 maßgebend.
§2
Bestandteile und Anlagen
Die Bebauungsplan-Satzung besteht aus folgenden Unterlagen:
zeichnerischer Teil, Maßstab 1 : 500
I. Planungsrechtliche Festsetzungen (Textteil)
in der Fassung vom
in der Fassung vom
06.05.2015 / 15.07.2015
06.05.2015 / 15.07.2015
in der Fassung vom
in der Fassung vom
06.05.2015 / 15.07.2015
06.05.2015 / 15.07.2015
Anlagen:
Hinweise zum Bebauungsplan
Begründung
§3
Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig handelt, wer den Festsetzungen des Bebauungsplanes zuwiderhandelt.
§4
Inkrafttreten
Die Satzung über den Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz“ tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung gemäß § 10
(3) BauGB in Kraft. Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes sind sämtliche Festsetzungen von
Bebauungsplänen innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs dieses Planes aufgehoben.
Oberkochen, den 27.10.2015
(Bürgermeister Peter Traub)
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Stadt Oberkochen
I.
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
(nach § 9 BauGB)
1.
Art der baulichen Nutzung
(§ 9 (1) 1 BauGB, i.V.m. § 1-15 BauNVO)
Kerngebiet (MK)
Siehe Plandarstellung/Nutzungsschablone
zulässig sind:
(1)
Verwaltungsgebäude,
(2)
Schank- und
gewerbes,
(3)
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke,
(4)
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für
Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
Speisewirtschaften,
Betriebe
des
Beherbergungs-
Die in § 7 (3) BauNVO genannten ausnahmsweise zulässige Nutzungen sind
nicht zulässig.
2.
Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 (1) 1 BauGB, i.V.m. § 16-21a BauNVO)
Grundflächenzahl (GRZ)
Siehe Planeinschrieb/Nutzungsschablone
Höhe der baulichen Anlage
Siehe Planeinschrieb/Nutzungsschablone
Die Höhe der baulichen Anlagen wird durch die Festsetzung von maximalen
Gebäudehöhen (Gh max.) festgesetzt (s. Planeinschrieb).
In den Bauflächen des bestehenden Rathauses (Abgrenzung Bauflächen
bestehendes
Rathaus/Hotel
s.
Plandarstellung)
sind
punktuelle
Überschreitungen der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe mit
technischen Gebäudeteilen (z.B. Aufzüge, Anlagen für die Klimatisierung,
Belichtungskuppeln etc.) um max. 3,0 m, in den Bauflächen des Hotels um
max. 1,5 m zulässig.
Die Höhenfestsetzungen sind bezogen auf die Bezugshöhe (BH, s.
Planeinschrieb). Aufgrund der nach Norden ansteigenden Topographie sind
für das bestehende Rathaus und den Bereich des Hotels jeweils eigene
Bezugshöhen festgesetzt.
Die Gebäudehöhe ist als höchster Punkt des Gebäudes definiert.
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Stadt Oberkochen
3.
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Bauweise
(§ 9 (1) 2 BauGB, i.V.m. § 22 BauNVO)
Siehe Planeinschrieb/Nutzungsschablone
g = geschlossene Bauweise.
4.
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 (1) 2 BauGB, i.V.m. § 23 BauNVO)
Überbaubare Grundstücksflächen
Siehe Plandarstellung
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen bestimmt.
Eine Überschreitung der Baugrenzen durch unterirdische
(Kellergeschosse,. Tiefgaragen, Technikräume usw.) ist zulässig.
Bauwerke
Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen durch untergeordnete,
oberirdische Bauwerke z.B. Hauszugänge, Fluchttreppenhäuser o.ä. sind um
bis zu 3,0 m auf eine Länge von 7,0 m je Gebäudeseite zulässig.
5.
Stellplätze und Garagen
(§ 9 (1) 4 BauGB, i.V.m. § 12 (2) BauNVO)
Oberirdische Garagen und überdachte Stellplätze sind nicht zulässig.
Tiefgaragen und nicht überdachte Stellplätze sind innerhalb und außerhalb
der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
Tiefgaragen sind ebenfalls unter den festgesetzten öffentlichen Platzflächen
zulässig.
6.
Verkehrsflächen
(§ 9 (1) 11 BauGB)
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung,
öffentliche Platzfläche
Siehe Plandarstellung
Die Fläche wird als öffentliche Platzfläche mit Bepflanzung, Möblierung,
Beleuchtung usw. gestaltet.
Straßenverkehrsflächen
Zweckbestimmung: Fußwege
Siehe Plandarstellung
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7.
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 (1) 20 BauGB)
Dachflächen sind zu min. 80 % und mit einer Mindestsubstratstärke von 10
cm zu bepflanzen soweit diese nicht für Anlagen zur Solarenergienutzung
genutzt werden.
Ausgenommen hiervon sind Dachflächen die aus technischen Gründen nicht
bepflanzt werden können (Gebäudehöhe/Windsog, erforderliche technische
Aufbauten, Belichtung usw.).
Dacheindeckungen aus unbeschichtetem Kupfer, Zink oder Blei sind bei allen
baulichen Anlagen nicht zulässig.
8.
die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen
(§ 9 (1) 21 BauGB)
Siehe Plandarstellung
GR, FR 1 = Geh- und Fahrrecht zugunsten der Hinterlieger
(Zugang des Grundstücks und der Tiefgarage).
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Stadt Oberkochen
B)
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Satzung über die örtlichen Bauvorschriften
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz“
zum
Rechtsgrundlagen:
-
Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05. März 2010 (GBl. S. 357),
zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. November 2014 (GBl. S. 501)
-
Gemeindeordnung Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24. Juli 2000 (GBl. S. 581), zuletzt
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 16. April 2013 (GBl. S. 55).
Aufgrund des § 74 (1) und (7) LBO Baden-Württemberg i.V.m. § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg
(GemO) hat der Gemeinderat der Stadt Oberkochen in seiner Sitzung am 26.10.2015 die örtlichen
Bauvorschriften zum Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz“ als Satzung beschlossen.
§1
Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich der Satzung über die örtlichen Bauvorschriften ist mit dem räumlichen
Geltungsbereich der Bebauungsplan-Satzung „Eugen-Bolz-Platz“ deckungsgleich.
§2
Bestandteile und Anlagen
Die Satzung über die örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz“ besteht aus folgenden
Unterlagen:
zeichnerischer Teil, Maßstab 1 : 500
II. Örtliche Bauvorschriften
in der Fassung
in der Fassung
vom 06.05.2015 / 15.07.2015
vom 06.05.2015 / 15.07.2015
in der Fassung
vom 06.05.2015 / 15.07.2015
Anlagen:
Begründung
§3
Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig im Sinne des § 75 Landesbauordnung (LBO) handelt, wer den Festsetzungen der örtlichen
Bauvorschriften zuwiderhandelt.
§4
Inkrafttreten
Die Satzung über die örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz“ tritt mit der ortsüblichen
Bekanntmachung gemäß § 10 (3) BauGB in Kraft.
Mit Inkrafttreten dieser Satzung sind sämtliche Bauvorschriften von Bebauungsplänen innerhalb des räumlichen
Geltungsbereichs dieses Planes aufgehoben.
Oberkochen, den 27.10.2015
(Bürgermeister Peter Traub)
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Stadt Oberkochen
II.
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
1.
Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
(§ 74 (1) Nr. 1 LBO)
Dachform und Dachneigung
Siehe Planeinschrieb/Nutzungsschablone
Dachdeckung
Glänzende und reflektierende Dacheindeckungselemente sind nicht zulässig.
Ausgenommen hiervon sind Anlagen zur Solarenergienutzung.
Anlagen zur Solaren Energienutzung
Aufständerungen sind mit einer maximalen Höhe von 1,0 m zulässig. Die
Anlagen müssen dabei einen Abstand von mindestens 1,0 m zur
Gebäudekante einhalten.
Technische Aufbauten auf Dachflächen
Technische Gebäudeteile (z.B. Aufzüge, Anlagen für die Klimatisierung etc.)
auf den Dachflächen sind allseitig einzuhausen.
2.
Werbeanlagen
(§ 74 (1) Nr. 2 LBO)
Zulässigkeit von Werbeanlagen
Sich bewegende Werbeanlagen und Lichtwerbung in Form von Lauf-,
Wechsel- oder Blinklicht sowie Videowände o.ä. sind nicht zulässig.
Werbeanlagen dürfen nur an den dem Eugen-Bolz-Platz zugewandten
Fassaden angebracht werden.
Werbeanlagen sind nur in Form von Einzelbuchstaben mit einer maximalen
Höhe von 1,0 m zulässig.
Insgesamt sind Werbeanlagen bis zu einer maximalen Fläche von 7,5 m² je
Gebäudeseite zulässig.
Werbeanlagen müssen unterhalb des oberen Wandabschlusses des
Gebäudes angebracht sein. Werbeanlagen auf den Dachflächen des
Gebäudes sind nicht zulässig.
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Stadt Oberkochen
III.
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
HINWEISE
zum Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz“
und zu den örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz“
1.
Im Planungsgebiet sind bisher noch keine archäologischen Fundplätze bekannt
geworden. Es ist jedoch nie vollständig auszuschließen, dass im Rahmen von
Bodeneingriffen archäologische Funde und / oder Befunde zutage treten können. Gemäß
§ 20 Denkmalschutzgesetz ist in einem solchen Fall das Regierungspräsidium umgehend
zu benachrichtigen. Funde/Befunde sind bis zum Ablauf des vierten Werktags nach der
Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die zuständigen Stellen mit
einer Verkürzung der Frist einverstanden sind. Auf die Ahndung von
Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen. Bei der Sicherung und
Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im
Bauablauf zu rechnen.
Darüber hinaus können bei tiefer in den Untergrund eingreifenden Maßnahmen jederzeit
auch archäologisch/paläontologisch wichtige Tier- und Pflanzenreste zutage treten. Nach
§ 2 des Denkmalschutzgesetzes unterliegen entsprechende organische Reste und
Fossilien ebenfalls dem Denkmalschutz, so dass zumindest auffällige Versteinerungen
und Knochen meldepflichtig sind.
2.
Regelung zum Schutz des Bodens: Gem. § 1 a (2 u. 3) BauGB, § 202 BauGB, §§ 1, 2 u.7
BBodSchG ist mit dem Boden sparsam und schonend umzugehen. Beeinträchtigungen
der natürlichen Bodenfunktionen sind so weit als möglich zu vermeiden.
Sämtlicher auf dem Gelände befindlicher Oberboden (Mutterboden), der für die
Bebauung abgetragen werden muss, ist von Arbeitsbeginn in der anstehenden Tiefe zu
sichern und nach Möglichkeit innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans zu
verwerten. Der Oberboden ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung und
Vergeudung zu schützen (Schutz des Mutterbodens gemäß § 202 BauGB). Bei
erforderlichen Geländeaufschüttungen innerhalb des Baugebietes darf der Mutterboden
des Urgeländes nicht überschüttet werden, sondern ist zuvor abzuschieben. Für
Auffüllungen ist ausschließlich Aushubmaterial (Unterboden) zu verwenden. Der
erforderliche Bodenabtrag ist schonend und unter sorgfältiger Trennung von Mutterboden
und Unterboden durchzuführen. Unnötiges Befahren oder Zerstören von Mutterboden auf
verbleibenden Flächen ist nicht zulässig.
3.
Geotechnik: Mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten des
Untergrundes ist zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile können zu
zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen.
Verkarstungserscheinungen (offene oder lehmerfüllte Spalten, Hohlräume, Dolinen) sind
nicht auszuschließen.
4.
Grundwasser: Das Plangebiet befindet sich außerhalb eines bestehenden oder geplanten
Wasserschutzgebiets. Auf hoch stehendes Grundwasser wird hingewiesen.
5.
Wird die Erdgeschossfußbodenhöhe unterhalb der Rückstauebene festgelegt, sind bei
der Planung der Grundstücksentwässerung die in der DIN 1986 Teil 1 Abschnitt 7
festgelegten Bedingungen besonders zu beachten (Heben über die Rückstauebene,
Rückstauschleife).
6.
Objektbezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN 4020 und Gründungsberatung
durch ein privates Ingenieurbüro werden empfohlen.
7.
Das Plangebiet liegt vollständig im
Sanierungsgebietes „Mühle/Rathausplatz“.
Geltungsbereich
des
städtebaulichen
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Stadt Oberkochen
C)
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Begründung zum Bebauungsplan und den örtlichen
Bauvorschriften zum Bebauungsplan
I.
Planerfordernis, Ziele und Zwecke der Planung
In den letzten Jahren wurde der Eugen-Bolz-Platz durch umfangreiche
Gestaltungsmaßnahmen aufgewertet und das Rathaus umfassend saniert.
Das Erscheinungsbild und die bauliche Substanz des bestehenden und direkt an das
Rathaus angebauten Hotels „Am Rathaus“ entsprechen ebenfalls nicht mehr den
aktuellen Erfordernissen.
Um die grundlegende Aufwertung des Rathausbereichs zu vervollständigen soll das
bestehende Hotel durch einen Hotelneubau ersetzt werden. Der geplante Neubau soll,
wie das bestehende Hotel, direkt an das Rathaus angebaut werden. Die Parkierung
wird in einer Tiefgarage untergebracht werden, die über die bestehende Zufahrt zur
Tiefgarage unter dem Rathaus angebunden ist.
Der bestehende Bebauungsplan setzt für das Plangebiet öffentliche Verkehrsflächen
fest. Um für die geplante Bebauung verbindliches Planungs- und Baurecht zu schaffen
ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.
II.
Übergeordnete Planungen
Im bestehenden Flächennutzungsplan 2025 der Stadt Oberkochen ist der räumliche
Geltungsbereich des Bebauungsplans als bestehende Flächen für den Gemeinbedarf
dargestellt. Die umgebenden Flächen sind entsprechend der Nutzung als bestehende
Wohnbauflächen dargestellt.
Der Flächennutzungsplan ist somit gem. § 13a BauGB, entsprechend den
Festsetzungen des Bebauungsplans, im Zuge der Berichtigung anzupassen.
III. Bestehendes Planungsrecht
Für das Plangebiet besteht der Bebauungsplan „Bühl-Gutenbach-Tierstein“ aus dem
Jahr 1956 mit Änderungen aus den Jahren 1957 und 1959.
Die Flächen des aktuellen Plangebietes sind als öffentliche Verkehrsflächen (EugenBolz-Platz) festgesetzt.
IV. Lage / Abgrenzung des Plangebietes
Das Plangebiet liegt nordöstlichen des Stadtzentrums von Oberkochen.
Der Geltungsbereich wird im Süden durch die Walther-Bauersfeld-Straße, die Jenaer
Straße und die Bürgermeister-Bosch-Straße begrenzt. Das Plangebiet umfasst die
Flächen des Eugen-Bolz-Platzes, das Rathaus und das angebaute Hotel „Am
Rathaus“ mit den umgebenden Freiflächen (alles Flst. 2122/4). Nach Norden reicht
das Plangebiet bis in Höhe des Gerhart-Hauptmann-Wegs.
Die genaue Abgrenzung des Bebauungsplans ergibt sich aus dem zeichnerischen Teil
zum Bebauungsplan.
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Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
V. Bebauungsplan der Innenentwicklung
Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht für Maßnahmen die der Innenentwicklung dienen
die Möglichkeit vor „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ gem. § 13a BauGB
aufzustellen. Voraussetzung ist, dass der Bebauungsplan der Wiedernutzbarmachung
von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung
dient.
Das Plangebiet ist vollständig von bestehender Bebauung umgeben, ist selbst bereits
mit dem Rathaus und dem Hotel „Am Rathaus“ bebaut und gehört unzweifelhaft zum
Siedlungsbereich der Stadt Oberkochen.
Ziel der Planung ist die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes und
die Schaffung von Planungsrecht für die geplante Ersatzbebauung für das bestehende
Hotel. Der Bebauungsplan dient somit der Innenentwicklung.
Die Zulässigkeit von „Bebauungsplänen der Innenentwicklung“ ist darüber hinaus
durch zwei Schwellenwerte beschränkt. Bis zu einer zulässigen Grundfläche von
70.000 m² (im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO d.h. zulässiger Grundfläche des
Baugrundstücks das von baulichen Anlagen überbaut werden kann = GRZ) darf ein
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, bis 20.000 m² ohne
„Vorprüfung des Einzelfalls“.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine Fläche von 5.062 m² und liegt
somit weit unterhalb der Schwellenwerte, bedarf somit auch keiner „Vorprüfung des
Einzelfalls“.
Mit dem Bebauungsplan wird keine Zulassung für ein Vorhaben begründet, das einer
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über
die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt. Ebenfalls
bestehen keine Anhaltspunkte, dass die Erhaltungsziele und der Schutzzweck von
Natura 2000-Gebieten im Sinne des Naturschutzgesetzes durch die Planung
beeinträchtigt werden.
Der Bebauungsplan wird deshalb als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ gem. §
13a BauGB im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB i.V.m. § 13 BauGB, d.h.
ohne frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 (1) und § 4 (1) BauGB und
ohne Umweltprüfung und Umweltbericht durchgeführt.
VI.
Umweltbelang / Auswirkungen der Planung auf die Umwelt
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB
aufgestellt. Die Durchführung einer Umweltprüfung und die Erstellung des
Umweltberichts sind nicht erforderlich. Die Aufstellung des Bebauungsplanes im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB befreit nicht von der Pflicht, die
Umweltbelange zu ermitteln und in die Abwägung einzustellen.
Die Auswirkung der Planung auf die betroffenen Schutzgüter wird im nachfolgenden
verbal-argumentativ beschrieben.
Das Plangebiet ist bereits weitgehend bebaut, der Eugen-Bolz-Platz und das Rathaus
wurden erst kürzlich umfassend saniert und gestaltet. Ziel der Planung ist die
Steuerung einer Ersatzbebauung für das bestehende Hotel.
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Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
Das Plangebiet ist bereits weitgehend bebaut, der Eugen-Bolz-Platz und das Rathaus
wurden erst kürzlich umfassend saniert und gestaltet. Vegetationsflächen sind im
Plangebiet nahezu nicht vorhanden. Die Habitateignung des Gebietes ist sehr gering.
Schutzausweisungen nach Naturschutzrecht liegen nicht vor.
Die Planung hat auf das Schutzgut sehr geringe bis keine Auswirkungen.
Schutzgut Boden
Aufgrund der nahezu vollständigen Überbauung durch Gebäude oder versiegelte
Flächen sind natürliche Böden im Plangebiet nahezu nicht vorhanden. Bei den
vorhanden Grünflächen kann von überformten Böden der Siedlungslagen
ausgegangen werden, natürliche Bodenfunktionen sind nur sehr eingeschränkt
vorhanden. Die Planung lässt im nördlichen Bereich des Plangebietes eine
geringfügig höhere Versiegelung bzw. bauliche Nutzung als derzeit zu.
Die Planung hat auf das Schutzgut sehr geringe Auswirkungen.
Schutzgut Wasser
Für die Grundwasserneubildung aus Niederschlag spielt u.a. die Infiltrationsrate eine
wichtige Rolle. Auf
den vollständig
versiegelten Flächen ist keine
Grundwasserneubildung möglich. Die kleinen Grünflächen im Plangebiet spielen für
die
Grundwasserneubildung
ebenfalls
nur
eine
untergeordnete
Rolle.
Wasserschutzgebiete sind im Plangebiet nicht ausgewiesen. Oberflächengewässer
kommen im Plangebiet nicht vor. Überschwemmungsgebiete sind im Plangebiet nicht
ausgewiesen.
Die Planung hat auf das Schutzgut sehr geringe bis keine Auswirkungen.
Schutzgut Luft und Klima
Für die Luftregeneration und für klimatische Ausgleichsfunktionen sind vor allem
Freiflächen relevant, deren Bedeutung von Art und Umfang des Bewuchses abhängt.
Vollständig überbaute bzw. versiegelte Flächen üben keine Funktionen aus.
Die Planung hat auf das Schutzgut sehr geringe bis keine Auswirkungen.
Schutzgut Landschaft
Das Plangebiet liegt innerhalb der Siedlungslage von Oberkochen und übernimmt
dadurch keine Funktionen für das Landschaftsbild bzw. als Landschaftselement.
Die Planung hat auf das Schutzgut sehr geringe bis keine Auswirkungen.
Schutzgut Mensch
Das Plangebiet liegt innerhalb der Siedlungslage von Oberkochen und ist weitgehend
bebaut. Die Nutzung innerhalb des Gebiets soll nicht geändert werden, lediglich für
das bestehende Hotel soll ein Hotelneubau erstellt werden.
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Stadt Oberkochen
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Auswirkungen sind durch mit dem Baubetrieb einhergehende erhöhte Lärm- und
Luftschadstoffemissionen möglich – bei Einhaltung der einschlägigen Vorschriften zur
Begrenzung des Baustellenlärms werden die gesetzlichen Grenzwerte eingehalten, so
dass keine schädlichen Auswirkungen entstehen. Gegenüber dem bisherigen Zustand
ist nicht mit einer erheblichen Verschlechterung der Immissionssituation für die
Nachbarschaft zu rechnen.
Die Planung hat auf das Schutzgut sehr geringe bis keine Auswirkungen.
Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Kulturgüter im Sinne des Denkmalschutzgesetzes sind im Plangebiet weder bekannt
noch von der Planung betroffen.
Die Planung hat auf das Schutzgut sehr geringe bis keine Auswirkungen.
VII. Planungsrechtliche Festsetzungen
1.
Art der baulichen Nutzung
Im Plangebiet ist mit dem Rathaus die zentrale Verwaltungsstelle der Stadt
Oberkochen angesiedelt. Dieser ist noch ein Hotel angegliedert. Die Bauflächen des
Plangebietes werden entsprechend der bestehenden und geplanten Nutzung als
Kerngebiet (gem. § 7 BauNVO) festgesetzt.
Die städtebaulich nicht gewünschten und dem bestehenden und geplanten
Gebietscharakter nicht entsprechenden Nutzungen sind ausgeschlossen.
Insbesondere sind dies Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe,
Vergnügungsstätten sowie Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und
Großgaragen.
In der Nähe des Plangebietes befinden sich sensible Nutzungen (benachbartes
Altenpflegeheim, ev. Versöhnungskirche und kath. Kindergarten St. Michael in ca. 150
m Entfernung). Vergnügungsstätten wären mit diesen nicht verträglich und würden zu
einer Abwertung des Quartiers (Trading-down) führen und sind deshalb nicht zulässig.
2.
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl
(GRZ) und der maximal zulässigen Höhe der baulichen Anlagen (max. Gebäudehöhe)
geregelt.
Im Bereich des Rathauses sind die maximal zulässigen Gebäudehöhen in Anlehnung
an die bestehende Bebauung festgesetzt.
Die für den Bereich des Hotels festgesetzten maximalen Gebäudehöhen ermöglichen
die Erstellung des geplanten Hotelneubaus. Durch die Festsetzungen wird eine
vollständige Überbauung innerhalb der Baugrenzen bis 14,5 m Höhe ermöglicht. Dies
entspricht in etwa den höchsten Teilen des bestehenden Hotels.
Über diesem Baukörper ist nach Süden, Osten und Westen zurückgesetzt
Bebauung bis 18,0 m Höhe zulässig. Diese geht somit über die Höhe
bestehenden Hotel hinaus. Durch das zurückgesetzte Staffelgeschoss tritt
Baukörper zum Platz und zu der westlich nächstgelegenen Bebauung hin, die
direkt an die Grundstückgrenze angebaut ist, nicht zu dominant in Erscheinung.
eine
des
der
teils
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Stadt Oberkochen
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Zur technischen Versorgung der Gebäude sind oftmals technische Anlagen auf den
Dachflächen erforderlich. Punktuell darf die maximale Gebäudehöhe mit technischen
Gebäudeteilen auf dem Rathaus um maximal 3,0 m überschritten werden. Um die
Auswirkungen auf nordöstlich gelegen Bebauung weiter zu minimieren sind solche
Anlagen auf dem Hotel nur bis 1,5 m über der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe
zulässig.
Das bestehende Gebäudeensemble stellt eine städtebauliche Dominate im
umgebenden Siedlungsraum dar. Die festgesetzten Gebäudehöhen ermöglichen eine
Bebauung, die auch in Zukunft dieser Funktion gerecht wird. Die zulässigen
Gebäudehöhen heben sich deshalb von der Umgebungsbebauung ab.
Die festgesetzte Grundflächenzahl liegt innerhalb der festgelegten Obergrenzen der
BauNVO für Kerngebiete.
3.
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen (Baugrenzen)
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Damit
kann hinreichend die städtebauliche Ordnung sichergestellt werden.
Die Baugrenzen entlang des Eugen-Bolz-Platzes sind an die bestehenden
Baufluchten angepasst. Diese Raumkante ist städtebaulich wichtig und soll erhalten
bleiben. Die Baugrenzen sind deshalb so festgesetzt, dass der bestehende
Platzbereich weiterhin stadträumlich gefasst wird.
Nach Osten wird die bestehende Bauflucht des, den Raum prägenden, 1.
Obergeschosses des bestehenden Rathauses als Baugrenze festgesetzt und nach
Norden verlängert.
Nach Norden hin lassen die festgesetzten Baugrenzen eine Bebauung bis in etwa auf
Höhe einer gedachten Verbindung des Gerhart-Hauptmann-Weges mit dem östlich
fortlaufenden Privatweg zu.
Nach Süden sind die Baugrenzen in der Erdgeschossebene entlang der öffentlichen
Verkehrsflächen so gestaltet, dass ein komfortabler Fußgängerbereich entlang der
Jenaer Straße gesichert ist.
Entsprechend dem bestehenden Baukörper des Rathauses ist eine „Überbauung“ des
angrenzenden öffentlichen Verkehrsraums und ein „Überlappen“ der Erdgeschosse in
den Obergeschossen zulässig. Hierdurch werden die wichtige Fußgängerverbindung
und die Zufahrt zur Tiefgarage unter dem Rathaus gesichert.
Das Gebäudeensemble soll weiterhin als zusammenhängender Baukörper den
Platzbereich prägen. Deshalb ist, auch entsprechend der bestehenden Bebauung,
eine geschlossene Bauweise festgesetzt.
4.
Stellplätze und Garagen
Damit das Plangebiet nicht durch oberirdischen ruhenden Verkehr, d.h. parkende
Autos dominiert wird, sind Garagen und oberirdische überdachte Stellplätze nicht
zulässig.
Für die Funktion der geplanten Nutzung des Quartiers ist ausreichend Raum für
Parkierung unumgänglich. Diese soll in Tiefgaragen untergebracht werden.
Tiefgaragen sind sowohl innerhalb der Baugrenzen als auch außerhalb dieser und
unter den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen zulässig.
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Stadt Oberkochen
5.
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Verkehrsflächen
Im Bebauungsplan werden – zur Sicherung der Erschließung und entsprechend dem
Bestand – öffentliche Straßenverkehrsflächen („Fußwege“) sowie Verkehrsflächen
besonderer Zweckbestimmung („öffentliche Platzfläche“) festgesetzt.
Die Zufahrten zur bestehenden und zur geplanten Tiefgarage unter dem Hotelneubau
werden am südöstlichen Rand des Geltungsbereichs gebündelt.
6.
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
Zur Minimierung der Auswirkungen durch die Bebauung des Gebietes auf die Umwelt
sind verschiedene Maßnahmen festgesetzt.
Um die Versiegelung des Plangebietes zu minimieren sind Flachdächer die nicht zur
Solarenergienutzung genutzt werden, oder aus anderen technischen Gründen nicht
bepflanzt werden können, zu einem großen Teil zu bepflanzen. Hierdurch wird mit
zumutbarem Aufwand der Wasserabfluss abgemindert, Lebensraum geschaffen und
das Quartier weiter durchgrünt, zugleich technisch notwendige Bereiche der
Dachflächen ohne Bepflanzung (z.B. zur Belichtung usw.) ermöglicht.
Zum Schutz des Bodens und des Grundwassers
Dacheindeckungen aus Kupfer, Zink oder Blei unzulässig.
7.
sind
unbeschichtete
Geh- und Fahrrechte
Die Zufahrt zur Tiefgarage unter dem geplanten Hotelneubau soll über die bestehende
Zufahrt zur Tiefgarage unter dem Rathaus erfolgen. Das hierfür erforderliche Gehund Fahrrecht ist in den Bebauungsplan aufgenommen.
Die entlang der Zufahrt zur Tiefgarage unter dem Rathaus bestehenden Stellplätze
sollen erhalten werden. Das Geh- und Fahrrecht ist somit auf die verbleibende Fläche
zwischen diesen begrenzt.
VIII. Örtliche Bauvorschriften
1.
Dachform, Dachneigung
Das bestehende Rathaus und das Hotel „Am Rathaus“ sind mit Flachdächern
gestaltet. Die homogene Dachgestaltung gewährleistet die Wahrnehmung des
Gebäudekomplexes als einheitliches Gebäudeensemble. Durch die Dachgestaltung
hebt sich der Gebäudekomplex auch deutlich von der Umgebungsbebauung, die
durch Satteldächer geprägt ist, ab. Dies verdeutlicht seine Funktion als
städtebaulicher Sonderbaustein.
Um dies zu erhalten sind im Plangebiet Flachdächer vorgeschrieben. Dies entspricht
auch der geplanten Gebäudetypologie des Hotelneubaus.
2.
Dachdeckung
Um negative Fernwirkungen zu vermeiden (Reflexionen, Spiegel- und Blendeffekte),
sind mit Ausnahme von Anlagen zur Solarenergienutzung glänzende und
reflektierende Dacheindeckungselemente nicht zulässig.
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3.
Bebauungsplan „Eugen-Bolz-Platz"
Anlagen zur Solaren Energienutzung
Anlagen zur Solarenergienutzung sind im Plangebiet zulässig und gewünscht. Damit
auf Flachdächern ebenfalls Anlagen zur Solarenergienutzung ermöglich werden, sind
bei Flachdächern Aufständerungen zulässig. Damit Flachdachgebäude durch die
aufgeständerten Anlagen vom Straßenraum jedoch nicht zu hoch in Erscheinung
treten, müssen diese einen definierten Abstand zur Gebäudekante einhalten.
4.
Technische Aufbauten auf Dachflächen
Damit erforderliche technische Aufbauten auf Dachflächen von Flachdächern
(Aufzugschächte, Kühlgeräte usw.) nicht das Erscheinungsbild der Bebauung prägen,
sind diese einzuhausen.
5.
Werbeanlagen
Um die Fernwirkung und die negativen Einflüsse von Werbeanlagen auf die
Umgebung, insbesondere die umgebende Wohnbebauung im Norden, Osten und
Westen, zu begrenzen sind bewegte Werbeanlagen, Lichtwerbung und Werbeanlagen
auf den Dachflächen nicht zulässig, Werbeanlagen nur an den Fassaden zum EugenBolz-Platz anzubringen und in der maximalen Größe und Ausgestaltung beschränkt.
IX. Bodenordnung
Die Flächen befinden sich derzeit vollständig in öffentlichem Eigentum.
X. Städtebauliche Kenndaten
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst 5.062 m² (0,51 ha).
Abzüglich der Verkehrsflächen mit 2.432 m² ergibt sich ein Anteil von Bauland von
2.630 m² (52 %).
Gefertigt:
Dipl. Ing. (FH) Manfred Mezger
-Freier Stadtplanermquadrat - kommunikative Stadtentwicklung
Hauptstraße 25
73087 Bad Boll
T. 07164/14718-0
F. 07164/14718-18
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