Tipps für den privaten Immobilienverkauf
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Versichern und Bausparen Tipps für den privaten Immobilienverkauf Wissen Sie, woran Sie denken müssen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen? Schließlich gilt es doch auch, schnellst­ möglich einen geeigneten Käufer zu finden … Die nachfolgenden Tipps unterstützen Sie bei Ihrem Vorhaben. Vor dem Verkauf 1. Schreiben Sie sich die Vor- und Nachteile Ihrer Immobilie auf! Was ist das Besondere an Ihrem Objekt? Was könnte Interessenten daran gefallen? Die Küche? Der Kamin? Die Dachterrasse? Sie sind sicherlich emotional sehr verbunden mit Ihrem Objekt. Für den Interessenten gilt das jedoch nicht. Urteilen Sie also möglichst objektiv. 2. Wen möchten Sie mit Ihrer Werbung ansprechen? Definieren Sie eine Zielgruppe, die zu Ihrem Objekt passt. Kriterien können Familie, Großfamilie, Singles, Pärchen, Alter oder auch Einkommen sein. 3. Wo soll die Immobilie beworben werden? Im Internet? In der Zeitung? Beides? Dann prüfen Sie, ob eine Bedienung der Interessenten ohne lange Wartezeit gewährleistet ist. 4. Was ist bei einer Insertion im Internet zu beachten? Über welche Portale erreicht man eine hohe Resonanz? Welche Inhalte? (Der Köder muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler) Denken Sie an die Energieausweisdaten. Welche Fotos? Sollten Sie vielleicht ein professionelles Fotoshooting mit Fotografen arrangieren? Kosten des Internetauftritts? 5. Worauf ist beim Zeitungsinserat zu achten? Welcher Verlag? Wie hoch ist die Auflage? Wie groß das Verbreitungsgebiet? Welche Fachrichtung? (Bei Gastronomieobjekten vielleicht Fachzeitschrift?) Wie soll die Anzeige aussehen? Wie lauten die korrekten Abkürzungen? Welche Kontaktdaten geben Sie an? Wann sind Sie am besten erreichbar? Wie teuer ist die Anzeige? Vergessen Sie nicht die Angaben zum Energieausweis. 6. Wie ermittelt man einen Angebotspreis? Ist der Angebotspreis zu niedrig, verkaufen Sie unter Wert. Ist der Angebotspreis zu hoch, meldet sich niemand oder nur wenige Interessenten. Vergessen Sie nicht das Risiko, wenn ein Objekt zu lange am Markt platziert ist. Die Folge kann eine schmerzliche Preis­ senkung sein. Ermitteln Sie den Sachwert für das betreffende Objekt anhand Herstellungskosten abzüglich eventueller Abschläge wie Alter oder Sanierungen. Suchen Sie sich einen Vergleichswert mit Preisen von Alternativobjekten! 7. Verschaffen Sie sich eine umfassende Kenntnis Ihres Immobilienmarkts vor Ort! Gibt es ähnliche Objekte? Vergleichen Sie die Preise! Wie sieht es mit der Ausstattung aus? Tipps für den privaten Immobilienverkauf 8. Machen Sie sich eine Liste mit preissteigernden und preisschädlichen Faktoren! Abschläge für Zuschläge für gute Verkehrsanbindung schlechte Infrastruktur, weite Wege zu den Versorgungs­ stationen gute Infrastruktur (Einkauf, Schulen, Ärzte) Ruhelage, Aussicht kaum Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr Größe des Grundstücks ungünstige Objektgröße Ausstattung etwas ausgefallene Bauweise (gefällt nicht jedem) durchgeführte Renovierungen Baumängel Inventar Lasten (Wegerecht, Wohnrecht) 9. Geben Sie Gutachten von Sachverständigen in Auftrag! Denken Sie an die Kosten für ein Gutachten. Ein Gutachten ist nur ein Anhaltspunkt, keine Gewissheit für den erzielbaren Preis. 10. Überlegen Sie sich eine Preisstrategie! Bauen Sie einen Preispuffer als Verhandlungsbasis ein. Legen Sie einen Mindestpreis fest, den Sie erzielen wollen. Was ist, wenn der Wunschpreis nicht erzielbar ist? Berücksichtigen Sie auch einen Puffer für Renovierungen als zusätzliche Motivation für Interessenten, indem Sie den Betrag vom Kaufpreis abziehen. 11. Bereiten Sie Ihr Objekt für die Besichtigungen vor. Es gibt nur einen ersten Eindruck. Innerhalb der Immobilie Außerhalb der Immobilie Wände streichen? Ist der Rasen gemäht? Lassen Sie viel Licht herein, ziehen Sie die Jalousien hoch. Beseitigen Sie Mülltonnen aus dem Sichtbereich. Kühlen Sie im Sommer und heizen im Winter. Räumen Sie die Schuhe weg. Um unangenehme Gerüche zu vermeiden, lüften Sie gut Stellen Sie den Kinderwagen aus dem Weg. durch oder verwenden Sie dezenten Raumduft. Schieben Sie die Fahrräder in den Fahrradkeller. Achten Sie in Räumen wie Bad oder Schlafzimmer pein­ lich auf Sauberkeit und Ordnung. Außerdem sollten keine Kabel frei liegen oder Lampen tief hängen. Auch die lieben Haustiere sollten Sie nach Möglichkeit ausquartieren (Allergien, vielleicht Angst vor Tieren). 12. Prüfen Sie Ihre Bankangelegenheiten! Sind noch Darlehen offen? Was kostet eine vorzeitige Tilgung? Ist eine Kreditweitergabe möglich? Förderungsübernahme? Kriterien? 13. Bedenken Sie die weiteren notwendigen Vorkehrungen und Arbeitsschritte, wenn Interessenten sich melden! Anrufe E-Mail-Anfragen/weiterer E-Mail-Schriftverkehr Termine vereinbaren Durchführung der Besichtigungstermine: Wann? Wie lange? Objektunterlagen wie Betriebskostenaufstellung, Versicherungen, Serviceprotokolle, Umbau-Genehmigungen oder Energieausweis für Interessenten zusammenstellen Kopien/Druckkosten oder Kosten für behördliche Auskünfte beachten Ihre Freizeit, evtl. Urlaubsplanung? Erstellung Energieausweis, wenn noch nicht vorhanden Tipps für den privaten Immobilienverkauf Verkaufsphase 14. Was müssen Sie beim Erstkontakt mit Interessenten übers Telefon beachten? Erfragen Sie die Adresse des Interessenten. Wann soll umgezogen werden? Welche Anforderungen stellt er an das Objekt? Steht die Finanzierung? Wenn ein Anrufer bereitwillig antwortet, ist er auch ein ernsthafter Interessent, mit dem sich eine Besichtigung lohnt. Lassen Sie sich nicht auf Preisverhandlungen am Telefon ein. Geben Sie die Objektadresse erst nach der Qualifizierung bekannt. 15. Wenn Sie einen Besichtigungstermin vereinbart haben … ... bestätigen Sie den Termin schriftlich. 16. Sammeln Sie die Adressen der Interessenten! Benachrichtigung für Zwischenbescheide Benachrichtigung bei Kaufpreisreduzierung 17. Wie führen Sie einen Besichtigungstermin durch? Generell sollten Sie einen Besichtigungstermin am besten bei Tageslicht durchführen. Haben Sie die Interessentenunterlagen bereit? Legen Sie sich auf einen Weg durch die Immobilie fest. Bereiten Sie Argumente zur „Preisverteidigung“ vor (Marktkenntnis, Vergleichsobjekte). Haben Sie sämtliche Optionen wie Einbauküche, Möbel, Gartenhaus parat? Quartieren Sie Ihre Haustiere für die Besichtigung aus (Allergien, Angst der Interessenten). Holen Sie Feedback ein. Vereinbaren Sie einen möglichen Folgetermin. Wenn Sie einen Käufer gefunden haben, klären Sie die weiteren Kosten für Anwalt, Notar, Grundbuch, Grunderwerb und mögliche Löschungskosten ab. Welches Notariat? Abschlussphase 18. Was steht im Kaufvertrag? Daten zu Personen und Objekt Eigentumsverhältnisse Kaufpreis Zahlungsvereinbarungen Eigentumsübergabe Lastenfreistellung/Übernahme bekannte Mängel eintragen lassen keine mündlichen Abreden sonstige Leistungen des Verkäufers oder Käufers 19. Ablauf beim Notar Entwurf Besprechung der Inhalte Vereinbarung eines Notartermins Beglaubigung 20. Haben Sie diese Punkte berücksichtigt? Dann sind Sie gut gerüstet, Ihre Immobilie schnell zu einem marktfähigen Preis zu veräußern. Falls Sie sich überlegen, doch einen Makler einzuschalten, übernehmen wir gerne den Verkauf Ihrer Immobilie.
