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Kaufrecht an Grundstücken
I. Sicherung eines Grundstückes durch ein Kaufrecht
Jeder kennt Optionen als derivative Instrumente der Vermögensanlage oder der Absicherung gegen Risiken. Weniger bekannt ist,
dass Optionen oder Kaufrechte auch an Grundstücken möglich
sind. Mit einem Kaufrecht kann der zukünftige Erwerb eines
Grundstückes gesichert werden. Bei der Vereinbarung eines Kaufrechtes kann der Preis für das Grundstück schon bestimmt oder
die Höhe des Kaufpreises von Bedingungen abhängig gemacht
werden. Das Bundesgericht musste sich kürzlich im Entscheid
4A_24/2008 zur Regelung eines Kaufrechtes äussern. Dabei kamen ein paar interessante Probleme zum Vorschein.
II. Ausgangsfall
Im Februar 2001 räumte Herr C. den Herren A. und B. mit öffentlich beurkundetem Vertrag ein Kaufrecht an einer Grundstückparzelle ein. Das Kaufrecht durfte gemäss Vertrag nur ausgeübt
werden, wenn sich die Eigentumsverhältnisse am Grundstück
veränderten. Ausdrücklich wurde dabei auch der Erbgang aufgeführt. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von CHF 700‘000 zuzüglich
wertvermehrenden Aufwendungen vereinbart, bei einem Erbgang
wurde der Kaufpreis auf CHF 600‘000 zuzüglich wertvermehrenden Aufwendungen reduziert. Wenn sich bei einem Erbgang
die Hypotheken höher als CHF 600‘000 belaufen, sollte dieser
höhere Betrag bezahlt werden. In der Folge begründete Herr C.
an einer Nachbarparzelle Miteigentum, verselbständigte dieses
Miteigentum und verknüpfte es subjektiv-dinglich mit der Grundstücksparzelle, für welche das Kaufrecht vereinbart war. Zudem
liess er einen Kaminofen einbauen. Die Kosten dafür beliefen sich
auf CHF 6‘452.30. Im April 2002 starb Herr C. Die Herren A. und
B. machten in der Folge gegenüber der Erbengemeinschaft von C.
das Kaufrecht geltend.
Die Vereinbarung des Kaufrechts ist im zitierten Fall deshalb kompliziert, weil sowohl die Ausübung wie auch die Bestimmung des
Kaufpreises von Bedingungen abhängen. Problematisch war deshalb, ob insbesondere der Kaufpreis genügend bestimmt worden ist.
III. Charakter des Kaufrechts
Das Kaufrecht ist ein Gestaltungsrecht. Es begründet Rechte und
Pflichten wie aus einem gewöhnlichen Kaufvertrag. Entscheidend
ist allerdings beim Kaufrecht, dass der aus dem Kaufrechtsvertrag
Berechtigte das Grundstück durch einseitige Willenserklärung
kaufen kann. Das ist die Ausübung des Kaufrechts. Bei der Ausübung muss der Berechtigte auf den Willen des vom Kaufrecht
Verpflichteten keine Rücksicht mehr nehmen.
IV. Bestimmung des Inhalts des Kaufrechts
Einigung über die wesentlichen Punkte
Wie bei jedem Vertrag muss auch bei der Vereinbarung über ein
Kaufrecht Einigung über die wesentlichen Punkte vorliegen. Dazu
gehören neben dem vom Kaufrecht betroffenen Grundstück insbesondere der Kaufpreis.
Bestimmbarkeit genügt
Der Kaufpreis muss im Vertrag nicht frankenmässig bestimmt
werden. Es genügt die Bestimmbarkeit des Kaufpreises. Das geschieht durch Namhaftmachung der Bemessungskriterien, so dass
der von den Parteien gewollte Preis objektiv, ohne neue Einigung
der Parteien ermittelt werden kann.
Keine Besonderheiten bei der Ermittlung des Vertragsinhaltes
Auch bei einem formbedürftigen Vertrag sind die Willensäusserungen der beiden Parteien wie bei einem formfreien nach Treu
und Glauben auszulegen, wenn die tatsächliche Einigung nicht
nachgewiesen werden kann.
V. Prüfung, ob der Inhalt von der öffentlichen Urkunde
gedeckt ist
Da die Vereinbarung eines Kaufrechts öffentlich zu beurkunden
ist, muss nach der Bestimmung des Vertragsinhaltes geprüft
werden, ob der Vertragsinhalt in der gesetzlich vorgeschriebenen
Form hinreichend zum Ausdruck gebracht worden ist. Darunter
fallen alle objektiv oder subjektiv wesentlichen Punkte der Einigung, die ihrer Natur nach unmittelbar den Inhalt des Grundstückkaufvertrages betreffen. Insbesondere müssen alle Geldleistungen aufgeführt werden, welche der Käufer dem Verkäufer
als Entgelt für die Übertragung des Eigentums am Grundstück
erbringen muss. Auch hier ist Bestimmbarkeit genügend, sofern
sich alle zur Bestimmung des Kaufpreises notwenigen Faktoren
aus der Urkunde selbst ermitteln lassen. Das kann z.B. durch die
Angabe einer Berechnungsmethode oder Formel geschehen. Auch
die Ermittlung des Kaufpreises durch Schätzung des Ertrags- oder
Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Ausübung ist möglich.
VI. Entscheidung des Ausgangsfalles
Aufgrund der oben genannten Ausführungen konnte das Bundesgericht den Ausgangsfall entscheiden. Da ein Erbgang zugrunde lag, kamen die CHF 600‘000 zum Zug. Zudem waren die
Hypotheken tiefer als die CHF 600‘000 weshalb der Betrag nicht
angepasst werden musste. Aus Sicht des Bundesgerichts war
auch der Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen genügend bestimmt. Es ging um den Betrag von CHF 6‘452.30 für den
Ofen. Die subjektiv-dingliche Verknüpfung des Miteigentums war
keine wertvermehrende Aufwendung und deshalb nicht zu entschädigen. Mit der Ausübung des Kaufrechts kam der Kaufvertrag
wie ein gewöhnlicher Kaufvertrag zustande. Die aus dem Kaufrecht Berechtigten konnten deshalb gegen Bezahlung von CHF
606‘452.30 die Übertragung des Grundstückes fordern.
VII. Fazit
Mit einem Kaufrecht kann der spätere Erwerb eines Grundstückes
gesichert werden. Bei der Vereinbarung ist darauf zu achten, dass
der Kaufpreis durch objektive Faktoren bestimmt werden kann
und die Bestimmungsgrössen in der öffentlichen Urkunde aufgeführt werden.
the investor | 24.02.2012
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