Die Sichtweise des BGH zur Abrechnung

Die „Sichtweise“ des BGH zur
Abrechnung
WELCHE FEHLER SOLLTEN VERWALTUNGSPROFIS
VERMEIDEN?
Vorab das Gesetz: § 28 Abs. 3 und Abs. 5 WEG
Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres
eine Abrechnung aufzustellen.
Über ... die Abrechnung ... des Verwalters
beschließen die Wohnungseigentümer durch
Stimmenmehrheit.
Fragen ...
Wer hat die Abrechnung aufzustellen?
Verwalter?
Welcher?
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer?
Wann ist die Abrechnung aufzustellen?
Fälligkeit?
Welche Inhalte hat die Abrechnung?
Bestandteile?
Gesamt- und Einzelabrechnung?
Fragen
Wie müssen die Inhalte dargestellt werden?
Einnahmen- Ausgabendarstellung?
Bilanz?
Umlageschlüssel? Welche?
Was gilt bei Fehlern?
Nichtigkeit?
Anfechtbarkeit?
Teilweise Anfechtbarkeit?
Wie Rechtsprechung arbeitet …
Grundlagen
Lektion I
Wann schuldet ein
Wohnungseigentümer Hausgeld?
Wie heißt die Abrechnung über
den Wirtschaftsplan?
BGH, Beschluss v. 21.4.1988, V ZB 10/87
Mit „guten Gründen“ sieht das WEG davon ab, jede
einzelne Verwaltungsschuld von Rechts wegen sogleich
auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen; statt
dessen bietet es mit den Vorschriften über den
Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (§ 28
WEG) ein anpassungsfähigeres Instrumentarium von
Vorschuss- und Nachforderungen sowie sonstigen
Maßnahmen an.
Erst durch den Beschluss werden im Rahmen der
allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes
einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den
anderen begründet.
Lektion II
Was soll eine Abrechnung?
Wie ist das Verhältnis von
Wirtschaftsplan und
Abrechnung?
Was passiert, wenn der Verwalter
einen falschen Umlageschlüssel
anwendet?
BGH, Urteil v. 10.3.1994, IX ZR 98/93
Die Jahresabrechnung dient insbesondere der
Feststellung,
welche Lasten und Kosten tatsächlich angefallen sind,
ob die Lasten und Kosten durch die beschlossenen und die
tatsächlich eingegangenen Vorschüsse gedeckt sind oder ob
sich insoweit Differenzen ergeben,
wie sich ein Unterschied zwischen tatsächlichen Ausgaben und
Sollvorschüssen auf die einzelnen Wohnungseigentümer
verteilt und
welcher Saldo sich zugunsten oder zu Lasten des einzelnen
Wohnungseigentümers unter Einrechnung der von ihm
geleisteten und der noch fehlenden Vorschusszahlungen
ergibt.
BGH, Urteil v. 10.3.1994, IX ZR 98/93
Die Nachforderungen in Höhe der sogenannten
Abrechnungsspitze - d.h. des anteilig auf die einzelnen
Wohnungseigentümer umgelegten Betrages, um den die
mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)
Vorschüsse hinter den tatsächlich entstandenen Lasten
und Kosten zurückbleiben - werden durch den Beschluss
über die Jahresabrechnung erstmalig (originär)
begründet.
Demgegenüber kommt diesem Beschluss in Bezug auf
die rückständigen Vorschussforderungen grundsätzlich
nur eine den Beschluss über den Wirtschaftsplan
bestätigende oder eine rechtsverstärkende Wirkung
zu.
BGH, Urteil v. 10.3.1994, IX ZR 98/93
Ob einem Beschluss über die Jahresabrechnung
gegenüber einem Beschluss über den
Wirtschaftsplan überhaupt eine novierende Wirkung
beigemessen werden und unter welchen
Voraussetzungen dies gegebenenfalls geschehen
kann,
bedarf im Streitfall keiner Entscheidung. Hier sind für einen
schuldumschaffenden Willen der Mehrheit, die den Beschluss
über den Jahresabschluss trägt, Anhaltspunkte weder
festgestellt noch vorgetragen.
BGH, Urteil v. 10.3.1994, IX ZR 98/93
Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen ein zwingendes
gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt
oder zwingende Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes verletzt. Das trifft auf den
Beschluss über einen Wirtschaftsplan, der die
Vorschüsse auf die Lasten und Kosten des
Wohnungseigentums nach einem anderen Maßstab als
dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der
Miteigentumsanteile verteilt, nicht zu. Die Regelung des
§ 16 Abs. 2 WEG ist abdingbar.
Ein Beschluss, der - ohne dass dies in der
Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist - eine von § 16
Abs. 2 WEG abweichende Kosten- und Lastenverteilung
vornimmt, ist „allenfalls“ anfechtbar.
Lektion III
Wer ist Adressat der Abrechnung?
Was gilt, wenn im
Wirtschaftsplan oder in der
Abrechnung der falsche
Eigentümer steht bzw. im Laufe
des Wirtschaftsjahrs das
Eigentum wechselt?
BGH, Beschluss v. 30.11.1995, V ZB 16/95
Der Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG kann
Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlussfassung
berufenen Wohnungseigentümer begründen.
Dies gilt auch für den Fall, dass ein
Wohnungseigentümer nur hinsichtlich eines Teils
seiner Einheiten ausscheidet, im übrigen aber an der
Beschlussfassung teilnimmt. Denn die aus dem
Wohnungseigentum sich ergebenden Rechte und
Pflichten nach § 16 Abs. 2 WEG sind nicht
personenbezogen, sondern an die jeweilige
Einheit geknüpft.
Lektion IV
Welche Ausgaben muss der
Verwalter aufführen?
BGH, Urteil v. 6.3.1997, III ZR 248/95
In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben
einzustellen, die der Verwalter
unberechtigterweise aus Mitteln der
Gemeinschaft getätigt hat.
Manchmal „plaudert“ der BGH.
Lektion V
BGH, Beschluss v. 23.9.1999, V ZB 17/99
In der Jahresabrechnung werden die im Geschäftsjahr
tatsächlich erzielten Gesamteinnahmen und die
geleisteten Gesamtausgaben gegenübergestellt und in der
Einzelabrechnung nach dem geltenden Schlüssel auf die
einzelnen Wohnungseigentümer verteilt.
Von dieser Abrechnung im Sinne einer
betriebswirtschaftlichen Kassenrechnung zu trennen ist
ihre Genehmigung durch Beschluss. Ob und
inwieweit hierdurch Zahlungspflichten begründet
werden, bestimmt sich nach dem darin zum Ausdruck
gebrachten rechtsgeschäftlichen Willen der sie
beschließenden Mehrheit.
BGH, Beschluss v. 23.9.1999, V ZB 17/99
Dies [keine Novation] gilt in gleicher Weise für die
hier maßgebliche Frage der Begründung einer
Haftung des Erwerbers bzw. Erstehers für die
Beitragsrückstände seines Rechtsvorgängers.
Aber selbst wenn ein Eigentümerwechsel bei
Beschlussfassung bekannt war, muss davon
ausgegangen werden, dass die nicht zu einer
gesetzmäßigen Verwaltung verpflichteten
Wohnungseigentümer einen rechtswidrigen
Beschluss nicht haben fassen wollen.
BGH, Beschluss v. 23.9.1999, V ZB 17/99
Ob etwas anderes dann zu gelten hätte, wenn
die Wohnungseigentümer eine Schuld des Erwerbers
ausdrücklich entgegen der Rechtsordnung hätten begründen
wollen oder
ob ein derartiger Beschluss mit der Überlegung, dass eine
solche Haftung grundsätzlich nur zum Inhalt einer
Vereinbarung gemacht werden kann, als nichtig anzusehen
wäre, bedarf hier ebenso wenig der Entscheidung wie die
Frage, wann der Eigentümerbeschluss über die
Jahresabrechnung, soweit es nicht um die Abrechnungsspitze
geht, „bestätigende“ und wann er „verstärkende“ Wirkung hat.
Lektion VI
Die Abrechnung ist keine Bilanz!
Die Abrechnung muss
„verständlich“ sein!
Darstellung der
Instandhaltungsrückstellung!
BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat
gem. § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine
Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen.
Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und
übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung
vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der
gebildeten Rücklagen enthält.
Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne
Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.
Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie,
anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten
Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die
tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.
BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09
Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage soll den
Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer
Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf
Plausibilität zu überprüfen. Eine Prüfung der Abrechnung ist aber
nur anhand des tatsächlichen Bestands der
Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die
Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in
welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im
Rückstand sind.
Das erfordert eine Darstellung der Entwicklung der
Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen
Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die
Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die
Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die
Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.
BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09
Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern
aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen
die Wohnungseigentümergemeinschaft im
Abrechnungszeitraum wirklich hatte.
Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte
Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben
gebucht werden.
Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der
Abrechnung soll den Wohnungseigentümern
ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft
zu erkennen und die
Lektion
VII
Umlage nach Umlageschlüsseln!
Wie ist mit Ersatzansprüchen
umzugehen?
BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 156/10
In den Einzelabrechnungen sind die Kostenpositionen auf die
Wohnungseigentümer umzulegen. Maßgeblich hierfür ist der
jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer
Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3 und Abs. 4
WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen
Entscheidung ergibt.
Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer
in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende
Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst
feststeht, etwa weil er von dem betreffenden
Wohnungseigentümer anerkannt worden ist. Es erscheint
nicht sachgerecht, das Verfahren über die Anfechtung von
Beschlüssen über die Jahresabrechnung mit dem Streit über
das Bestehen materiell-rechtlicher Ersatzansprüche gegen
Wohnungseigentümer zu betrachten.
Lektion
VIII
Die Abrechnung ist zwingend!
BGH, Urteil v. 22.7.2011, V ZR 245/09
Die Vorschriften über die Verteilung der Kosten auf
der Grundlage von Wirtschaftsplänen,
Abrechnungen und Rechnungslegungen des
Verwalters sind nicht abdingbar.
Die Eigentümerversammlung ist nicht befugt, eine
von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen
unabhängige Kostenverteilung für viele Jahre durch
Sonderumlage (nach den Abrechnungen eines
Dritten) zu beschließen. Einem solchen Beschluss
kommt auch ohne Anfechtung keine rechtliche
Wirkung zu.
Lektion IX
Gesamtabrechnung: EinnahmenAusgaben-Prinzip!
Umsetzung der HeizkostenVO .
BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10
In der Gesamtabrechnung ist ausnahmslos am
Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten.
Den Vorgaben der HeizkostenVO ist Genüge getan,
wenn in den Einzelabrechnungen eine
verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen
wird, dort also die Kosten des im
Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten
Brennstoffs verteilt werden.
Lektion X
Umgang mit fälligen
Beitragsrückständen I.
Was ist ein Abrechnungsfehler?
BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11
Richtig ist, dass Beitragsrückstände kein zulässiger
Bestandteil einer Jahresabrechnung sind. Diese ist auf
die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen
Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den
Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt.
Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse
entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt. Dies gilt
auch für Zahlungsverpflichtungen, die durch die
Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der
Vorjahre begründet worden sind.
BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11
Nichts anderes gilt, wenn es sich bei den Rückständen
um Beiträge aus dem Jahr 2006 handeln sollte, die nach
dem Eigentumserwerb der Beklagten fällig geworden
und daher von ihnen zu tragen sind. Solche Rückstände
hätten ihre Grundlage entweder in dem
Wirtschaftsplan 2006 (Vorschüsse) oder in der
Jahresabrechnung 2006 (Abrechnungsspitze).
Eine erneute Beschlussfassung über sie im Rahmen der
Jahresabrechnung 2007 bedeutete die Neubegründung
einer bestehenden Schuld. Hierzu fehlt den
Wohnungseigentümern die Kompetenz.
Lektion XI
Wie ist bei Untergemeinschaften
abzurechnen?
BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 231/11
Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die
Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht
nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind,
sondern für jede Untergemeinschaft – soweit rechtlich
zulässig – selbständig verwaltet werden sollen, hat der
Verwalter hausbezogene Jahresabrechnungen
aufzustellen und den Untergemeinschaften zur
Beschlussfassung vorzulegen.
Die Annahme einer Gesamtnichtigkeit des
Genehmigungsbeschlusses steht der Grundsatz
entgegen, dass die Unwirksamkeit einzelner
Positionen in einer Jahresabrechnung deren
Wirksamkeit im Übrigen grundsätzlich nicht berührt.
Lektion
XII
Wer schuldet die Abrechnung?
Was gilt bei Überschüssen?
Wie ist das Verhältnis von
Wirtschaftsplan und Abrechnung
II?
Umgang mit fälligen
Beitragsrückständen II.
BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11
Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers
auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich
nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft,
sondern gegen den Verwalter.
Dieser erfüllt mit der Erstellung der Abrechnung
eine ihm durch das Gesetz auferlegte eigene
Verpflichtung, er wird dabei also nicht als Vertreter
der Gemeinschaft tätig.
BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11
§ 16 Abs. 1 WEG räumt dem einzelnen
Wohnungseigentümer keinen unmittelbaren
Anspruch auf Auskehr des ihm gebührenden Anteils
an Nutzungen ein. Diese dürfen vielmehr zur
Deckung der Lasten und Kosten verwendet werden.
Erst wenn die Jahresabrechnung, in die solche
Erträge einzustellen sind, einen Überschuss ergibt
und die Wohnungseigentümer beschließen, diesen
Überschuss anteilig an die Wohnungseigentümer
auszukehren, entsteht für den einzelnen Eigentümer
ein Zahlungsanspruch.
BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11
Der Beschluss über die Jahresabrechnung wirkt
anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den
einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages,
welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene
Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt.
Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse
entstanden sind, bleiben hierdurch unberührt. Dies gilt
insbesondere für die in dem Wirtschaftsplan des
abzurechnenden Jahres beschlossenen Vorschüsse und
unabhängig davon, ob zwischenzeitlich ein
Eigentümerwechsel stattgefunden hat.
BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11
Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt
nicht zu einer Verdoppelung des Rechtsgrunds
für rückständige Vorschüsse in dem Sinne, dass sie
sowohl auf Grund des Beschlusses über den
Wirtschaftsplan als auch auf Grund des Beschlusses
über die Jahresabrechnung geschuldet wären.
BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11
Bei den Zahlungen auf einen Einzelwirtschaftsplan handelt es
sich nicht um Abschlagszahlungen. Der „Vorschussanspruch“
bleibt auch nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung
und selbst dann unverändert bestehen, wenn es zu einer
Abrechnung überhaupt nicht kommt.
Die Jahresabrechnung dient nur der Anpassung der laufend
zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten.
Anhand der Rechnungslegung des Verwalters über die
tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben wird der bestehende
Beitragsanspruch der Gemeinschaft überprüft und in Form
eines Nachzahlungsanspruchs der Gemeinschaft oder
Erstattungsanspruchs des Wohnungseigentümers sowie
durch Neufestsetzung der Vorschüsse korrigiert.
Lektion
XIII
Umgang mit fälligen
Beitragsrückständen III.
BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 162/11
Jahresabrechnungen sind insoweit nichtig, als sie
Rückstände früherer Jahre einbeziehen und neu
begründen.
Die Nichtigkeitsfolge tritt allerdings nur für den
davon betroffenen Teil der Gesamt- bzw.
Einzelabrechnung ein.
Lektion
XIV
Reine Einnahmen- und
Ausgabenrechnung.
Buchhaltungskonten.
Aufschlüsselung der
Gesamtabrechnung .
Umgang mit „Guthaben“.
Vermögensstatus?
BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12
Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und
Ausgabenrechnung zu führen ist, stellt auch eine
Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren – im Gegensatz
zu offenen Forderungen – in der Gesamtabrechnung eine
Einnahme dar.
Da in der Einzelabrechnung des säumigen
Wohnungseigentümers rechnerisch ein Guthaben entsteht,
kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den
buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter
Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren
informatorisch aufzeigen. Ein solcher Nachweis von
Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der
Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die
daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien
gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern.
BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12
In der Gesamtabrechnung ist eine nähere
Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen, aus der die
Abrechnungszeiträume hervorgehen, für die sie
geschuldet waren, „nicht zwingend erforderlich“.
BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12
Selbst wenn der Betrag von 27.108,14 Euro teilweise nicht zur
laufenden Deckung der Kosten benötigt werden sollte,
begründet die Gesamtabrechnung keinen Anspruch auf
Auskehrung des Guthabens. Das Guthaben kann – wie
sonstige Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft
– der Instandhaltungsrücklage zugeführt, zur Deckung der
laufenden Kosten verwendet oder an die
Wohnungseigentümer ausgekehrt werden.
Insoweit hat LG angenommen, dass der Beschluss über die
Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen zugleich die
Entscheidung beinhaltet, dass das Guthaben jedenfalls vorerst
nicht ausgekehrt, sondern auf den Konten der
Wohnungseigentümergemeinschaft verbleiben soll.
BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12
Ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der
Jahresabrechnung noch des
Genehmigungsbeschlusses.
Typische Fehler
Lektion I
Die Abrechnung muss vollständig
sein.
Fehlende Teile/zu viel Teile
Die Abrechnung muss vollständig sein, darf aber
auch keine Teile haben, die nicht zu ihr gehören.
Fehlende Teile/zu viel Teile
Mein Vorschlag:
Kopf (wer, was, wann)
Gesamtabrechnung
Sämtliche Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres,
auch für Warmwasser und Heizung
Nichts allein auf dem Konto darstellen
Aufgliederung/Globalpositionen
Keine Bilanz
Keine Abgrenzungen
Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung (Soll- und Ist)
Darstellung der Konten
Fehlende Teile/zu viel Teile
Mein Vorschlag:
Einzelabrechnung
leitet sich überwiegend aus Gesamtabrechnung ab
Berechnung der Abrechnungsspitze
Darstellung der Steuern
Nicht: Ersatzansprüche, Schadenersatzansprüche usw.
Fehlende Teile/zu viel Teile
Nicht:
Buchhalterische Angaben
Vermögensstatus
Nennung früherer Rückstände mit dem Zweck, diese zu
begründen
Wirtschaftsplanung
Lektion II
Die Abrechnung muss den
richtigen Hausgeldschulder im
Auge haben.
Falscher Hausgeldschuldner
Probleme bei unterjährigem Eigentümerwechsel
vermeiden
Probleme bei werdendem Wohnungseigentümer
vermeiden
Probleme bei Miteigentum vermeiden
Keine Posten vergessen!
Lektion III
Unvollständige Abrechnung
Fehlende Ausgaben
unberechtigte Ausgaben
Entnahmen des Verwalters
Fehlende Einnahmen
Zahlungen der Wohnungseigentümer auf frühere Jahre
Zinsen
Versicherungsprämien
Zahlungen Dritter, zum Beispiel Schadenersatz
Lektion IV
Umlage aufgrund der geltenden
Umlageschlüssel!
Umlageschlüssel
Anwendung der geltenden Umlageschlüssel
Vereinbarung
Beschluss
Gesetz
allgemeine Überlegungen
Transparenz bei Zweifeln (vor allem bei unklaren
Vereinbarungen) und bitte um Weisung
Guthaben (Überschüsse, Mieten, Geld aus
Vorjahren für Brennstoff)
Beachtung der Rechtsprechung
Lektion V
Einzelabrechung: Grundsätzlich
nur Abrechnungsspitze!
„Aufgeplusterte“ Einzelabrechnung
Grundsatz: Einzelabrechnung = Berechnung der
Abrechnungsspitze
Ausnahme: es fehlt Wirtschaftsplan oder der ist
entfallen
Nie:
„gesetzliche“ Ansprüche
Schadenersatzansprüche
Aufwendungsersatzansprüche
Bereicherungsansprüche
Ansprüche aus § 21 Abs. 7 WEG
Die Untergemeinschaft
Lektion VI
Untergemeinschaften
Grundsatz: Keine Besonderheit „baulicher“
Untergemeinschaften
Vereinbarung für
Umlageschlüssel (Abrechnungskreise)
Stimmrecht
Unterversammlung
Hausbezogene Abrechnungen (machen Abrechnung für
alle nicht entbehrlich)
Lektion
VII
Die Heizkosten und Kosten für
Warmwasser
Heizkosten
Gesamtabrechnung
Sämtliche Kosten für Brennstoffe
Einzelabrechnung
Vollständige Umlage
Verbrauch
geltender Umlageschlüssel
… Ende
Danke für Ihre Aufmerksamkeit!