- SVIT Schweiz

Dossier
Altersentwertung
Kompensation durch den Markt
Deborah Huber*
Im nachfolgenden Artikel zeigt die Autorin, dass die Preisentwicklung des
Grundstücks die Altersentwertung aufzufangen vermag – sofern die Lage
stimmt (Red.).
IAZI Preisindex Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 1981 - 2006
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Prozent jährlich an Wert – je nach Lage, Lebensdauer der einzelnen Bauteile oder Gebäudetyp. Das Grundstück dagegen ist derjenige Bestandteil, der im Lauf der Zeit wertvoller werden kann. Die Frage, ob das
tatsächlich der Fall ist, und wenn ja, in welchen Gemeinden, ist aber nicht ganz einfach
zu beantworten.
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Indexstand
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4/81 4/82 4/83 4/84 4/85 4/86 4/87 4/88 4/89 4/90 4/91 4/92 4/93 4/94 4/95 4/96 4/97 4/98 4/99 4/00 4/01 4/02 4/03 4/04 4/05 4/06
Jahre
Einfamilienhäuser
Kauft man eine Immobilie, erwirbt man eigentlich zwei verschiedene Güter: Zum einen das Gebäude, und zum anderen das zugehörige Grundstück. Der prozentuale Anteil
des Landwerts (relativer Landanteil) am Ge-
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Stockwerkeigentum
samtwert ist dabei an begehrten Lagen wesentlich höher (z. B. 50%) als an mittleren
(z. B. 30%) oder gar an schlechten Lagen
(z. B. 10%). Das Gebäude verliert ohne Unterhaltsmassnahmen konstant rund 2 bis 2,5
Hedonische Indizes zeigen regionale
Preisentwicklung
Aussagekräftige Antworten dazu liefern
Preisindizes, die auf der hedonischen Bewertungsmethode basieren. Die hedonische Bewertung ist eine statistische Vergleichsanalyse. Banken, Versicherungen und Pensionskassen liefern die Objekteigenschaften sowie
den Kaufpreis der von ihnen finanzierten
Handänderungen in einen Datenpool. Tausende von Handänderungen pro Jahr werden
so mittels einer multiplen Regression analysiert und die preisbestimmenden Faktoren
identifiziert. Neben den zirka 20 Gebäudeeigenschaften fliessen dabei auch rund 50 Fak-
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toren wie Steuerfuss, Besonnung oder Verkehrsanbindung ein. Zur Bildung der Indizes
wird der Marktwert eines gleichbleibenden
Objekts über die Zeit abgebildet. Die Altersentwertung wird dabei nicht berücksichtigt.
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BADEN GEHT?
Das Informations- und Ausbildungszentrum
für Immobilien (IAZI), welches solche Indizes für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie
Stockwerkeigentum veröffentlicht, besitzt
mittlerweile Daten über eine Zeitspanne
von 25 Jahren. Dies ermöglichte eine Analyse der Preisentwicklung über die letzten 25
Jahre.
Die Eigenheimpreise (Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen) haben im Mittel pro
Jahr in dieser Zeitspanne 2,5% zugelegt. Die
Teuerung betrug in der betrachteten Zeitspanne durchschnittlich rund 2,0% pro Jahr,
gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise vom Bundesamt für Statistik.
Grosse regionale Unterschiede
Die Preise für Eigenheime sind überall in der
Schweiz gestiegen. Regional gibt es aber
grosse Unterschiede (vgl. Karte). In denjenigen Regionen, wo die Preissteigerung weniger als 2,0% p.a. betrug, hat die Immobilie –
wiederum bei gleichbleibendem Zustand –
aufgrund der Teuerung real an Wert verloren.
Wo der Wert hingegen mehr als 2% pro Jahr
zugelegt hat, haben Wohneigentümer allein
durch die Marktentwicklung einen Beitrag
an die Altersentwertung erhalten.
Geht man an Toplagen von einem relativen
Landanteil von 50% aus, bedeutet eine Altersentwertung von 2% jährlich auf dem Gebäude eine Entwertung auf den Gesamtwert von
1%. Ab einer Wertzunahme von 3% pro Jahr
wurde also auf einer Immobilie an sehr guter
Lage neben der realen Werterhaltung die Altersentwertung bereits kompensiert. Dies
war in den letzten 25 Jahren insbesondere
im Genferseegebiet der Fall.
An schlechten Lagen dagegen reicht eine
Preissteigerung von 3% jährlich nicht aus.
Gute Lagen haben sich somit klar ausgezahlt.
* Deborah Huber ist beim Informations- und
Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI)
verantwortlich für das hedonische Preismodell
und für die Pressearbeit. Das in Zürich situierte
Unternehmen beschäftigt rund 40 Mitarbeitende
und beobachtet den Markt im Auftrag von
Banken, Pensionskassen, institutionellen
Investoren und Versicherungsgesellschaften. IAZI
erstellt professionell und unabhängig Marktanalysen, Gebäudebewertungen sowie verschiedene
Indizes, die Aufschluss über die Preisentwicklung
an der Immobilienfront geben.
NEOVAC-WASSERKOSTENVERTEILER:
AUF DEN TROPFEN GENAU.
Mehr Infos unter 0800 80 76 76 oder www.neovac.ch
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