K-Geld_02

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Feriendomizil: So klappt der Verk
Beim Kauf eines Ferienheims im Ausland
denkt kaum jemand an den Wiederverkauf.
K-Geld sagt, was es dabei zu beachten gilt.
S
onne, Sand und
Meer, dazu tiefe
Lebenshaltungskosten: Solche Argumente bewegen Schweizer dazu, sich
in Spanien, Frankreich oder
Italien eine Wohnung oder
ein Haus zu kaufen. Kaum
jemand denkt daran, dass er
seinen Feriensitz vielleicht
eines Tages verkaufen will –
oder muss. Die Probleme
beim Verkauf sind aber oft
viel grösser als beim Erwerb.
Das hat auch Bernhard
Zbinden aus Wünnewil FR
erkannt. Der 55-Jährige
ehemalige Generalunternehmer hatte 1984 ein Haus
mit Schwimmbad und
Bootsplatz in Empuriabrava
gekauft. 1999 zog er mit seiner Frau und seinen beiden
Söhnen auf Dauer in die
Stadt an der spanischen
Costa Brava. Hier lebte er
vom Kauf, Umbau und
Wiederverkauf von Häusern. Die beiden damals
schon erwachsenen Töchter
blieben in der Schweiz.
Nun denken Bernhard
und Esther Zbinden an eine
Rückkehr in die Schweiz.
Obwohl sich Zbinden im
spanischen
Immobilienmarkt bestens auskennt,
überlässt er den Verkauf
seines Hauses dem Makler
Robert Goertz. Zbinden:
«Die Umtriebe für den Verkauf – vor allem die damit
verbundenen rechtlichen
Auflagen – sind mir viel zu
gross. Das lohnt sich nicht
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für mich.» Robert Goertz,
Chef der gleichnamigen
Agentur, gilt als einer der erfolgreichsten Makler in Empuriabrava. Dennoch benötigt er für den Verkauf eines
Objekts «zwischen drei und
zwölf Monaten».
Trotz günstiger
Preise finden sich
kaum Käufer
Dabei sind die Bedingungen in Spanien für Käufer
zurzeit attraktiv: Die Immobilienpreise sind seit dem
Höchststand von 2007
selbst an guten Lagen um
10 bis 20 Prozent gesunken.
Bei Häusern weitab vom
Meer können es gar bis zu
40 Prozent sein. Zudem
sind Liegenschaften in Spanien für Schweizer dank
schwachem Euro nochmals
rund 20 Prozent billiger geworden. Dennoch stellt Nadine Wendt, Direktorin der
Immobilienagentur Engel
& Völkers in Empuriabrava, fest: «Kaufinteressenten
und Verkaufswillige gibt es
viele, aber zu einem Abschluss kommt es trotzdem
nur selten.»
Wendts Erklärung für das
schleppende Geschäft: «Die
Käufer warten zu und spekulieren auf Schnäppchenpreise.» Die Verkäufer hingegen wollten ihr Wohneigentum nur im äussersten
Notfall unter dem eigenen
Kaufpreis veräussern.
Bernhard Zbinden überlässt den Verkauf seines Hauses in Spanien einem Makler:
«Die damit verbundenen Umtriebe und rechtlichen Auflagen sind mir viel zu gross»
K-Geld 4/2011
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rkauf reibungslos
Diese Auflagen und Kosten sind beim Verkauf von Immobilien zu beachten
Spanien
Frankreich
Italien
Erforderliche
Unterlagen für den
Verkäufer
– Zustimmung des Ehepartners
– Grundbuchauszug
– Notarielle Kaufurkunde
(Escritura)
– Neubauerklärung, bestätigt
Übereinstimmung von Grundbuchauszug mit den effektiven
Bauten
– Gegebenenfalls Bestätigung
über Löschung der Hypothek
– Bankbelege als Bestätigung,
dass alle Steuern und Gebühren
bezahlt sind
– Steuernummer (Número de
Identidad de Extranjero, NIE)
– Evtl. Verzichtserklärung von
Vorkaufsberechtigten (Mieter,
evtl. Nachbarn)
– Geburtsurkunde
– Heiratsurkunde
– Evtl. Nachweis über Wohnsitz
im Ausland
– Evtl. Güterrechtsvertrag
– Eigentumstitel
– Miteigentumsstatut
(bei Stockwerkeigentum)
– Evtl. Mietvertrag
– Letzter Bankauszug bei
Belastung mit Hypothek
– Handelsregisterauszug (falls die
Verkäuferin eine Gesellschaft ist)
– Unbedenklichkeitserklärung
betr. Termiten, Asbest und Blei 2
– Evtl. Verzichtserklärung von
Vorkaufsberechtigten (Mieter)
– Planungsbescheinigung
(Certificat d’urbanisme)
– Personalausweis
– Kopie der ursprünglichen
Kaufurkunde,
– Katastergrundrisse der Wohneinheit oder Grundbuchauszug
– Bewohnbarkeitserklärung
– Baugenehmigung (falls nicht
vorhanden: Kopie Amnestieantrag und -genehmigung)
– Eidesstattliche Erklärung, dass
der Katasterwert der Immobilie
in Italien versteuert wurde
– Steuernummer (Codice fiscale)
– Evtl. Güterrechtsvertrag
Steuern
zu Lasten Verkäufer
– 3 % des beurkundeten
Verkaufspreises 1
– Wertzuwachssteuer (Plusvalia),
steigt mit der Anzahl Eigentumsjahre
– Bei Ansässigkeit in Frankreich
keine Steuern
– Nichtansässige: 16 % des
Verkaufsgewinns abzüglich 7,5 %
für Erwerbskosten 3
– In den ersten fünf Jahren nach
Erwerb Spekulationssteuer in
der Höhe der Einkommenssteuer
(Maximalsatz ca. 44 %); dafür 25 %
Rabatt auf die Registersteuer
– Nach Ablauf von fünf Jahren
keine Verkaufssteuer
Gebühren zu Lasten
Verkäufer
– Maklergebühr übliche Höhe:
5 % des effektiven Verkaufspreises,
frei verhandelbar
– Fachgutachten Termiten Fr. 100.–
– Notariatskosten Kaufversprechen
Fr. 400.– bis Fr. 500.– 4
– Vorvertrag Fr. 50.–
– Staatliche Schätzung des
Verkaufsgewinns (1 bis 1,5 %
des Kaufpreises)
– Maklergebühr 2 bis 8 % plus
Mehrwertsteuer (in Südtirol
halbe Gebühr 2 %), soweit der
Verkäufer den Auftrag erteilt hat
FOTOS: F. HÄMMERLI
1 eigentlich 18 % auf den Netto-Verkaufserlös abzgl. Anzahlung von 3 % auf den Verkaufspreis; in der Realität bleibt es meist bei den 3 % auf den Verkaufspreis 2 Bestandteil des Vertrages 3 Nach fünf Jahren Pauschalabzug von 15 % für Investitionen. Ab dem sechsten Eigentumsjahr wird ein Abschlag von
10 % für jedes weitere Jahr gewährt, nach 15 Jahren ist der Verkauf somit auch für Ausländer steuerfrei 4 Werden bei einem definitiven Kauf an die
Notariatskosten angerechnet
Quellen: Schutzgemeinschaft für Auslandgrundbesitz, Internationales Immobilienhandbuch
K-Geld 4/2011
In Italien fiel der Preissturz
mit etwa 10 Prozent bescheidener aus als in Spanien. Eine leichte Erholung
am Immobilienmarkt ist
spürbar. Frankreich blieb
vom Preiszerfall verschont –
und legte noch zu: Laut
dem französischen Wohnbauministerium steigen die
Preise an der Mittelmeerküste um Côte d’Azur und
vor allem auch in Paris jährlich gegen 20 Prozent.
Jean-Pierre Petit, Präsident der Investitionsberatung Cahiers Verts de l’Eco-
nomie, und viele seiner
Kollegen befürchten darum, dass sich eine Immobilienblase bilden wird. Sie
könnte bald einmal platzen.
Als Ursache für den
anhaltenden ImmobilienBoom gelten die tiefen
Hypothekarzinsen, Steuervergünstigungen und die
grosszügige Kreditvergabe
durch die Banken. Petit
sagt: «Selbst hundertprozentige Immobilienfinanzierungen durch die Bank
sind keine Seltenheit. Dann
reicht eine geringe Zins-
erhöhung aus, um viele Hypothekarschuldner in Bedrängnis zu bringen.»
Viele Auflagen
erschweren
den Verkauf
Wer einen zahlungskräftigen Käufer für sein Feriendomizil gefunden hat,
ist seine Probleme allerdings noch lange nicht los:
Denn Frankreich, Italien
und Spanien machen es Immobilien-Verkäufern deutlich schwerer als Käufern.
So verlangt Frankreich
nebst dem Eigentumsnachweis und detaillierten Personalien beispielsweise eine
Bestätigung, dass das Haus
frei von Termiten, Asbest
und Blei ist (siehe Tabelle).
In Italien muss ein Verkäufer die ursprüngliche
Baugenehmigung vorlegen.
Wenn sie verloren ging oder
– was viel häufiger der Fall
ist – gar nie existiert hat,
muss ein aufwendiges und
teures Amnestieverfahren
durchgeführt werden. Erst
danach kann der Verkauf
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Man erhält es beim Makler
oder Notar. Der eigentliche
Kaufvertrag wird oft übersprungen und gleich der
Vorvertrag notariell beglaubigt und ins Grundbuch
eingetragen. Nur im Südtirol besiegelt der Eintrag ins
Grundbuch die Eigentumsübertragung. Ansonsten hat
das Grundbuch in Italien
wie auch in Frankreich und
Spanien vor allem die
Funktion, den Handwechsel öffentlich bekannt zu
machen und damit abzusichern.
notariell beglaubigt werden. Und Spanien verlangt
unter anderem einen Nachweis, dass sämtliche Liegenschaftssteuern bezahlt sind,
bevor der Handel vollzogen
werden kann.
Fallstricke beim
Abschluss des
Kaufvertrags
Der eigentliche Verkauf gestaltet sich in allen drei Ländern anders als in der
Schweiz. Hier einigen sich
die beiden Parteien auf
einen Kaufpreis, setzen den
Kaufvertrag auf und lassen
ihn notariell beglaubigen.
Definitiv rechtsgültig wird
der Handel durch den Eintrag ins Grundbuch.
In Spanien gilt dagegen
schon ein mündlicher Vertrag als Eigentumsübertragung. Grundsätzlich reicht
dafür bereits ein Handschlag. Ein notarieller Vertrag und ein Eintrag ins
Grundbuch sind nicht
zwingend – aber vor allem
aus Käufersicht unbedingt
zu verlangen. Denn nur so
ist er sicher, dass der Verkäufer auch wirklich berechtigter Eigentümer einer
Ferienimmobilie ist.
Auch in Frankreich und
Italien stellt das Kaufangebot (Offre d’achat) bzw. der
Vorvertrag (Compromesso
di vendita) bereits die bindende Vereinbarung dar.
Immerhin: Sie muss in diesen Ländern schriftlich erfolgen. Zudem ist in Frankreich eine Garantieleistung
üblich, die bei Rücktritt
des Käufers verfällt. Deshalb ist dort vorgängig
ein Reservierungsvertrag
die Regel. Er kann formlos
wieder aufgelöst werden.
In Italien muss der Vorvertrag auf offiziellem «Stempelpapier» geschrieben sein.
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Am besten einen
seriösen Makler
beiziehen
Grosses Angebot: Immobilien-Inserate in Empuriabrava
TIPPS
So klappt der Verkauf Ihres Feriendomizils im Ausland
} Auf dem lokalen Markt (Immobilien-Agentu-
}
}
}
}
ren, Inserate) und auf Online-Portalen prüfen,
zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien
ausgeschrieben sind.
Bei Bekannten, auf der Gemeindeverwaltung,
im lokalen Restaurant usw. Infos über effektiv bezahlte Verkaufspreise sammeln.
Eine eigene Preisvorstellung bilden, die –
realistischerweise – mindestens 20 Prozent
unter den ausgeschriebenen Preisen liegt.
Einen vertrauenswürdigen Makler mit dem
Verkauf beauftragen. Ob er zuverlässig ist,
ergibt sich aus Empfehlungen von Bekannten
und aus Referenzen, die er vorweisen kann.
Vorsicht: In Frankreich ist lediglich der
staatlich lizenzierte «Agent immobilier» zugelassen. Selbsternannte Makler («Agent commercial») handeln bloss mit eigenen
Objekten oder dann als Berater am Rande
der Legalität.
Die Verkaufsprovision für den Makler in
Prozenten des Verkaufspreises im Vertrag
schriftlich vereinbaren (landesübliche
Ansätze siehe Tabelle). Keinesfalls eine
Exklusivitätsverpflichtung eingehen, sondern
darauf bestehen, dass ein Hausbesitzer seinen Feriensitz auch selber verkaufen darf
und die Provision nur geschuldet ist, falls der
Verkauf über den Makler zustande kommt.
} Eigene Verkaufsbemühungen starten, also
eine Verkaufsdokumentation mit professionellen, aussagekräftigen Bildern zusammenstellen und E-Mails an Freunde und Bekannte
senden. Das Objekt allenfalls zusätzlich auf
einer Schweizer Internetplattform wie Homegate.ch oder ImmoScout24.ch ausschreiben.
} Den Makler, einen Treuhänder oder den Notar
damit beauftragen, alle erforderlichen Verkaufsunterlagen von den lokalen Behörden
einzufordern und zusammenzustellen.
} Sämtliche Verträge und Unterlagen genau
studieren und bei Unsicherheiten einen
Dolmetscher und allenfalls auch einen
Anwalt zu Rate ziehen.
Ohne Unterstützung durch
einen vertrauenswürdigen
Makler und den Beizug
eines notariell vereidigten
Dolmetschers sind solche
Hürden kaum zu meistern.
Auch dann nicht, wenn
man sich mit Land, Sprache
und den lokalen Gesetzen
gut auskennt. Den Übersetzer stellt in der Regel der
Notar. Den Makler zahlt in
Spanien üblicherweise der
Verkäufer, in Frankreich
und Italien der Käufer. Dies
ist aber Verhandlungssache.
Frankreich verlangt von
Ausländern ohne ständigen
Wohnsitz die ersten fünf
Jahre nach dem Kauf
16 Prozent Steuer auf den
Nettogewinn beim Liegenschaftsverkauf.
Danach
sinkt die Steuerlast jährlich
um 10 Prozent, so dass die
Liegenschaft nach 15 Jahren
steuerfrei veräussert werden
kann. In Italien ist der Verkauf bereits nach fünf Jahren steuerfrei. Wer aber vorher verkauft, zahlt auf seinen Gewinn die volle Einkommenssteuer – und die
kann bis zu 44 Prozent beFredy Hämmerli
tragen.
K-Geld 4/2011
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