STANDORT-, MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE
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bulwiengesa STANDORT-, MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE Netto, Uphuser Heerstraße 50, 28832 Achim Vorstand: Ralf-Peter Koschny Andreas Schulten Thomas Voßkamp Aufsichtsratsvorsitzender: Hartmut Bulwien [email protected] www.bulwiengesa.de Hauptsitz: Berlin Rechtsform: AG USt-ID: DE 64508347 Charlottenburg HRB 95407 B HypoVereinsbank München BLZ: 70020270, Kto.: 4410433058 BIC: HYVEDEMMXXX IBAN: DE13700202704410433058 Förderndes Mitglied der gif e.V. Member of plan 4 21 Member of GCSC e.V. bulwiengesa AG Moorfuhrtweg 13 22301 Hamburg Tel. +49 40 42 32 22-0 Fax +49 40 42 32 22-12 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße erstellt für: Architekturbüro Wieczorek Bundesstraße 15d 25856 Hattstedt Projekt-Nr.: P1404-1053 bulwiengesa Hamburg, 22. August 2014 bulwiengesa AG Moorfuhrtweg 13 22301 Hamburg Tel. +49 40 42 32 22-0 Fax +49 40 42 32 22-12 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße INHALTSVERZEICHNIS Seite 1 VORBEMERKUNG 2 2.1 MAKROSTANDORT ACHIM (-UPHUSEN) Konzeptionelle Grundlagen 4 10 3 3.1 3.2 PROJEKTANALYSE Mikrostandort Planvorhaben 13 13 17 4 4.1 4.2 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE Abgrenzung des Einzugsgebietes Ladenhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Kernsortiment Periodischer Bedarf 21 21 5 5.1 5.2 5.3 PROJEKTRELEVANTER WETTBEWERB Relevanter Wettbewerb innerhalb des Einzugsgebietes Relevanter Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebietes Relevante Wettbewerbsplanungen 24 24 26 27 6 6.1 6.2 6.3 WIRKUNGSANALYSE Umsatzschätzung Umsatzrekrutierung Umverteilungseffekte 29 29 31 31 7 ERGEBNISZUSAMMENFASSUNG UND ZIELPRÜFUNG 34 ANHANG: Kaufkraftstrom-Modellrechnungen © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 1 22 38 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN AV ALQ ASB BA BAB BfLR BBR BGF BIP BHM DIY EFH EG EH EKZ EW EZG FGZ FM GE GfK GG GPK GVZ GZ HAKA HWS KES KIKA Kfz KKZ Konz. LEP Ausgabenvolumen Arbeitslosenquote Allgemeiner Siedlungsbereich Bauabschnitt Bundesautobahn Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR) Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bruttogeschossfläche Bruttoinlandsprodukt Bau- und Heimwerkermarkt Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment) Einfamilienhaus Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. Gebietsgliederung Einzelhandel Einkaufszentrum Einwohner Einzugsgebiet Fußgängerzone Fachmarkt Gewerbe Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg Gebrauchsgüter Glas, Porzellan, Keramik Güterverkehrszentrum Grundzentrum Herrenoberbekleidung Hauptwohnsitz Komplexer Einzelhandelsstandort Kinderbekleidung Kraftfahrzeug Kaufkraftkennziffer Konzessionär Landesentwicklungsplan, Landesentwicklungsprogramm (Bayern, Baden-Württemberg) LK/Lkr. Landkreis LM/VG Lebensmittel/Verbrauchsgüter © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 LROP MA MF MI MIV MZ NLS OG ÖPNV OTZ PH Pkw PP qm ROG SBWH SG SM SO SVP UE UKZ VA VG VKF VM VZ WA WPR WZ ZVB ZUP Landes-Raumordnungsprogramm Marktanteil Mietfläche Mischgebiet Motorisierter Individualverkehr Mittelzentrum Niedersächsisches Landesamt für Statistik Obergeschoss Öffentlicher Personennahverkehr Ortsteilzentrum Parkhaus Personenkraftwagen Parkplätze/Stellplätze Quadratmeter Raumordnungsgesetz Selbstbedienungswarenhaus Samtgemeinde Supermarkt Sondergebiet Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte Unterhaltungselektronik Umsatzkennziffer Verbrauchsausgaben Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft) Verkaufsfläche Verbrauchermarkt Versorgungszentrum Allgemeines Wohngebiet Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Wohnnahes Zentrum Zentraler Versorgungsbereich Zentraler Umsteigepunkt Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße URHEBERRECHTLICHER HINWEIS Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der bulwiengesa AG und nur mit Angabe der Originalquelle gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilligung der bulwiengesa AG einzuholen. Hamburg, der 22. August 2014 © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 1 VORBEMERKUNG Auftraggeber und Problemstellung Der in Achim am Standort Uphuser Heerstraße 50 ansässige Lebensmitteldiscountmarkt der Fa. Netto Markendiscount entspricht in seinen gegenwärtigen Abmessungen/Erscheinungsbild nicht mehr den Standards des vom Betreiber verfolgten Vertriebskonzeptes. Das Objekt fällt mit seinem veralteten Marktauftritt auch im Vergleich zum umgebenden Wettbewerb immer weiter zurück. Seit 2012 steht der in den Baukörper integrierte ehemalige Schlecker-Drogeriemarkt leer. Durch seine Hinzunahme und die Reduktion der Nutzfläche der ebenfalls im Objekt untergebrachten Sparkasse soll der Markt auf zukünftig rd. 985 qm Verkaufsfläche inkl. Backshop erweitert werden. Dazu soll der östliche Gebäudeteil abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden. Bisher liegt der Markt in einem MI-Gebiet innerhalb des Plangebietes des Bebauungsplanes B363 - "Hilgenberg" vom 05.07.1996 im Ortsteil Uphusen. Für das Vorhaben ist die Einrichtung eines Sondergebietes großflächiger Einzelhandel/Lebensmittelmarkt nach § 11, Abs. 3 BauNVO erforderlich. Hierzu soll der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan geändert werden. Als Entscheidungsgrundlage für Gremien und Planungsbehörden sowie als Abwägungsgrundlage im Falle einer Weiterverfolgung des Projektes ist eine projektbezogene Wirkungsanalyse zu erstellen. Diese soll die Tragfähigkeit des Vorhabens im gegebenen Versorgungsraum Achim nebst seinem Einzugsgebiet verifizieren, die Auswirkungen der Erweiterung auf das umgebende Nahversorgungsnetz und auf die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche sowie die Konformität mit lokalen und regionalen Zielen zur Einzelhandelsentwicklung © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 bulwiengesa prüfen. Dazu zählt v. a. die Prüfung auf Konformität mit den einschlägigen Zielsetzungen des LROP Niedersachsen 2008 insbesondere im Hinblick auf Konzentrationsgebot, Integrationsgebot sowie auf das Beeinträchtigungsverbot. Das Kongruenzgebot ist seit Frühjahr 2012 nicht mehr als raumordnerisches Ziel zu beachten, sondern als Grundsatz zu berücksichtigen. Ferner soll das Vorhaben auf die Übereinstimmung mit Regelungen und Vorgaben aus dem RROP des Landkreises Verden überprüft werden, welches sich derzeit in Überarbeitung befindet. Die Fortschreibung trägt den Titel "Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Verden 2013 – Entwurf". Die Stadt Achim ist zudem Mitglied des Kommunalverbundes Niedersachsen/Bremen, der 2012 die Fortschreibung des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes für die Region Bremen vorgelegt hat. Demzufolge soll die Entwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten regional abgestimmt und gemäß dem so genannten "IMAGE"-Prüfverfahren beurteilt werden. Kriterien für die Überprüfung sind u. a. der Standort, das Kernsortiment und die Dimensionierung des Vorhabens. Im Rahmen dieses Gutachtens wird das Einzelhandelsvorhaben in der Stadt Achim entsprechend den Prüfkriterien des IMAGE-Verfahrens auf seine regionale Unbedenklichkeit beurteilt. Hinzu tritt eine Spiegelung an den Zielvorgaben des Kommunalen Handlungskonzeptes Einzelhandel für die Stadt Achim aus dem Jahr 2008. Das Architekturbüro Wieczorek, Hattstedt, beauftragte mit Datum 09.05.2014 die bulwiengesa AG mit der Erstellung einer derartigen Standort-, Markt- und Wirkungsanalyse. Seite 1 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Untersuchungsinhalt – Darstellung und Bewertung des Wettbewerbs im Kernsortiment Periodischer Bedarf sowie Kurzanalyse und Bewertung der Nahversorgungsausstattung und -abdeckung im Einzugsbereich des Vorhabens. Dabei berücksichtigen wir im Sinne einer größtmöglichen Aktualität auch wettbewerbsrelevante Einzelhandelsplanungen, soweit diese baurechtlich abgesichert sind und Betreiber/Betriebstyp bekannt sind; die Planung mithin operationalisierbar ist. – Ermittlung der Kaufkraftbindung im Kernsortiment Periodischer Bedarf im projektrelevanten Einzugsgebiet im Rahmen einer plausiblen Kaufkraftstrom-Modellrechnung. Die aus einem klassischen Gravitationsmodell von Prof. Bruno Tietz abgeleitete und von der bulwiengesa AG weiterentwickelte Kaufkraftstrom-Modellrechnung führt Nachfrage- und Umsatzberechnung sowie - sofern verfügbar - auch empirische Befunde zum Einkaufsverhalten und zur Besucherherkunft an einschlägigen Standorten zu einer schlüssigen Modellrechnung zusammen, in der die Umsatzherkunft des Einzelhandels im Untersuchungsraum sowie die Verteilung der Nachfrage der Einwohner im Einzugsgebiet auf die verfügbaren Einkaufsalternativen erklärt werden. Steuerungsparameter ist der Nachfrageanteil (= Kaufkraftbindung), den ein Standort auf sich vereinigen kann. Die im Einzugsgebiet ansässigen Haushalte haben stets die Wahl zwischen mehreren, in großstädtischem Zusammenhang auch zwischen einer Vielzahl von Einkaufsalternativen. Determinanten der Einkaufsstättenwahl sind dabei regelmäßig Distanz, Erreichbarkeit/ Verkehrserschließung/Anfahraufwand, Angebotsattraktivität, Angebotsgenre, Marktauftritt, Funktionalität, relative Attraktivität zum Wettbewerb. Die Analyse umfasst folgende wesentliche Untersuchungsinhalte: – Kurzdarstellung wesentlicher Merkmale des Makrostandortes Achim (Einwohnerzahl und -entwicklung, soziodemografische Eckdaten, Stellung in der Raumordnung, Verkehrsinfrastruktur). – Kurzcharakteristik des Mikrostandortes unter marktanalytischen, verkehrlichen und stadträumlichen Gesichtspunkten sowie Prüfung auf siedlungsstrukturelle Integration. – Projektbeschreibung in Form einer Darstellung wesentlicher Grundzüge der Planung, Verkaufsflächen, Kunden- und Verkehrserschließung (Stellplatzausstattung) sowie eine grundsätzliche Aussage zur Marktgängigkeit von Standort und Planung. – Definition und Abgrenzung des vorhabenrelevanten Einzugsgebietes. – Ermittlung der Nachfragevolumina für das untersuchungsrelevante Kernsortiment Periodischer Bedarf (hierzu zählen die Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Drogerieartikel/Kosmetik, Zeitungen/Zeitschriften, freiverkäufliche Pharmaziewaren/Arzneimittel und Heimtiernahrung). Dieses Sortiment trägt etwa 90-95 % zum Vorhabenumsatz bei. Der Rest wird durch wechselnde Aktionssortimente erwirtschaftet und kann für die Wirkungsanalyse vernachlässigt werden. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 2 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Die Modellrechnung erklärt - zunächst für die Ausgangslage - für jede Marktzone des Einzugsgebietes schlüssig die Verteilung der ansässigen Nachfrage auf die verfügbaren Einkaufsalternativen und vice versa deren Umsatzhöhe und seine räumliche Zusammensetzung. Anschließend wird der Markteintritt des Untersuchungsvorhabens in das Ausgangsszenario simuliert und ausgewertet. Mit der Erweiterung des Netto-Marktes eröffnen sich für die Haushalte im Einzugsgebiet zwar keine zusätzlichen Einkaufsalternativen, der Netto-Markt wird im Vergleich zu seinen Wettbewerbern jedoch attraktiver und die Haushalte bewerten ihre Einkaufsoptionen nunmehr neu. Insbesondere Haushalte im Nahbereich des NettoMarktes, welche bisher entferntere Alternativen bevorzugten, werden sich möglicherweise verstärkt dorthin wenden. – Abschließend erfolgt eine Projektbewertung unter marktanalytischen und versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten sowie eine Bewertung der städtebaulichen und raumordnerischen Wirkungen auf benachbarte zentrale Standorte der Nahversorgung sowie das dezentrale Nahversorgungsnetz der Umgebung. Wir unterziehen das Vorhaben einer Prüfung auf Konformität mit den Zielsetzungen des LROP Niedersachsen 2008, des regionalen RROP, des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes für die Region Bremen 2012 sowie des lokalen Handlungskonzeptes Einzelhandel für die Stadt Achim der bulwiengesa AG aus dem Jahr 2008. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Die gutachterlichen Aussagen beruhen auf: – Vor-Ort-Recherchen mit Begehung des Standortes. – Erhebung und Umsatzbewertung des Einzelhandels im Einzugsgebiet des Vorhabenstandortes im Kernsortiment Periodischer Bedarf. – Auswertung relevanter Statistiken, zugänglicher Unterlagen und Materialien sowie handelsspezifischer Kenndaten. – Angaben und Projektunterlagen des Auftraggebers sowie Betreibers. – Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen (Kommunalverbund Niedersachsen/Bremen e.V., 10/2012) – Handlungskonzept Einzelhandel für die Stadt Achim (Stadt Achim, 04/2008) – Kommunales Zentren- und Nahversorgungskonzept Bremen (Freie Hansestadt Bremen, 10/2009) Die Untersuchung wurde im dritten Quartal 2014 durchgeführt. Seite 3 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 2 MAKROSTANDORT ACHIM (-UPHUSEN) Raum- und siedlungsstrukturelle Aspekte Die an der Weser gelegene und östlich an Bremen angrenzende Stadt Achim ist dem Landkreis Verden angehörig und zählt lt. Statistischem Landesamt zum Stichtag 31.12.2012 (Basis: Fortschreibung Zensus 2011) 29.680 Einwohner. Die Stadt Achim besteht neben dem Kernort Achim aus 6 weiteren Ortsteilen und zwei Ortschaften1, die sich vorwiegend siedlungsstrukturell eigenständig um den Kernort gruppieren. Die Hauptsiedlungsachse folgt dabei in Ost-West-Richtung dem Verlauf der L 158 Verden – Achim – Bremen(HB)-Mahndorf und der parallel dazu verlaufenden Bahnlinie. Uphusen stellt mit etwa 3.500 Einwohnern rund 12 % der Achimer Bevölkerung und liegt im äußersten Westen des Achimer Siedlungsbandes. Mit dem benachbarten Bremer Stadtteil Mahndorf besteht ein siedlungsstruktureller Zusammenhang. Der Untersuchungsraum wird aus raumstruktureller Sicht stark durch das benachbarte Oberzentrum Bremen geprägt. Die Stadt Achim ist lt. Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 als Mittelzentrum ausgewiesen. Die umgebenden Gemeinden Thedinghausen (Distanz zwischen den Ortskernen ca. 6 km), Langwedel (Distanz ca. 11 km) und die Stadt Oyten (Distanz ca. 5,5 km) haben lt. Regionalem Raumordnungsprogramm grundzentralen Status. Unbeschadet der zugewiesenen mittelzentralen Versorgungsfunktion stellte das Einzelhandelskonzept 2008 fest, dass Achim damals einzelhandelsseitig keine nennenswerte ortsübergreifende Ausstrahlung entfalten konnte2. 1 Baden, Badenermoor, Bierden, Borstel, Uesen, Uphusen, Bollen, Embsen 2 Vgl. Handlungskonzept Einzelhandel für die Stadt Achim 2008, bulwiengesa AG, u. a. Seite 88f und 100 © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Wesentliche Gründe hierfür waren und sind weiterhin die relative Nähe zu ausstrahlungsstarken Einkaufszentren wie Weserpark (Bremen) und Dodenhof (Posthausen) in Verbindung mit einer unterentwickelten eigenen Handelsausstattung. Das Nahversorgungsnetz war allerdings bereits recht gut entwickelt und ist seither weiter ausgebaut und modernisiert worden. Verkehrsanbindung Die Stadt Achim ist durch ein Netz aus Landes- und Kreisstraßen mit dem weiteren Kreisgebiet verbunden. Lokaler Hauptverkehrsträger ist die lang gestreckte Ortsdurchfahrt der L 158 Verden – Langwedel – Achim – Bremen-Mahndorf, um den sich die meisten Achimer Ortsteile bandförmig gruppieren und der auch Uphusen durchzieht. Aus der Achimer Kernstadt stellt davon abzweigend die L 167 Embser Landstraße die Verbindung zu den Autobahnen A 27 und A 1 sowie zur Nachbargemeinde Oyten her. Das südlich gelegene Thedinghausen ist über die L156 erreichbar. Über die Anschlussstellen Achim-Nord und Achim-Ost (A 27) besteht eine direkte Anbindung an das überregionale Fernstraßennetz. Die Stadt Achim verfügt innenstadtnah über einen Regionalbahnhof an der Eisenbahnlinie Bremen – Hannover und besitzt so über regelmäßige Verbindungen in Richtung Bremen und Hannover Anschluss an nationale Fernverbindungen. Seit 2011 ist Achim in das Netz der S-Bahn Bremen eingebunden. Die übrige ÖPNV-Anbindung erfolgt über Buslinien, die Achims Ortsteile sowie die umgebenden Ortschaften untereinander sowie mit der Metropole Bremen verbinden. Seite 4 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße a St nd or t Lage im Raum und zentralörtliche Hierarchie N OZ Oberzentrum MZ Mittelzentrum GZ Grundzentrum Gemeindegrenze © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 5 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Bevölkerungsentwicklung Zum 31.12.2012 lebten 29.680 Einwohner (Basis: Mikrozensus 2011) in der Stadt Achim. Die Kern-Ortschaft Achim stellt dabei rd. 37,5 % der Einwohner der Stadt Achim gefolgt von den Ortsteilen Baden (21 %) sowie der Ortschaft Uesen (13 %). Der Ortsteil Uphusen weist ca. 3.505 Einwohner auf und stellt 12 % der Einwohner. Einwohnerentwicklung der Ortsteile von Achim Einwohner Kern-Ortschaft Achim OT Embsen OT Bierden Ortschaft Uesen OT Borstel OT Baden OT Badenermoor OT Uphusen OT Bollen Stadt Achim gesamt 31.12.2012 11.137 861 2.743 3.984 352 6.321 581 3.505 197 0 29.680 Quelle: Statistisches Landesamt, umbasiert nach der Einwohnerverteilung lt. Meldeamt (13.03.2014) © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 in % 37,5 % 2,9 % 9,2 % 13,4 % 1,2 % 21,3 % 2,0 % 11,8 % 0,7 % 0,0 % 100,0 % Die Stadt Achim verzeichnet im Zeitraum von 2002 bis 2012 auf Basis der Volkszählung 1987 eine leichte Einwohnersteigerung in Höhe von +1,7 % und entwickelt sich damit etwas besser als die ländlichen Nachbargemeinden und der Landkreis Verden insgesamt (+0,7 %). Mit dem Zensus 2011 erfolgte eine Neubasierung der Einwohnerdaten, verbunden mit einer Korrektur um etwa -2 % nach unten. Dies bedeutet, dass die gesamte – bis Mitte der 1990er Jahre deutlich positive – Einwohnerentwicklung seit 1987 um etwa diese Größenordnung überzeichnet war. Daraus lässt sich allerdings nicht zwangsläufig auch schließen, dass der kurz- bis mittelfristige Einwohnertrend in den letzten Jahren falsch dargestellt war. Insoweit kann im Augenblick von einem zumindest stabilen Verlauf ausgegangen werden. Bevölkerungsprognose Die langfristige Bevölkerungsvorausschau zeigt eine weiterhin stabile bis leicht rückläufige Entwicklung der Stadt Achim. Laut der Bevölkerungsprognose des Kommunalverbundes Niedersachsen Bremen e. V. (harmonisiert mit dem Einwohnerstand aus der Zensus-Fortschreibung sinkt die Bevölkerung von 2012 bis 2020 um ca. -1 %. Im gesamten Landkreis Verden ist eine ähnliche Prognose zu erkennen. Für die Einwohnerzahl des gesamten Landkreises Verden wird demnach von einem Rückgang der Bevölkerung um -1,7 % ausgegangen. Seite 6 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße In diesem Rahmen können Einwohnerverluste unter der Voraussetzung eines nicht signifikant rückläufigen Kaufkraftniveaus ausgeglichen werden. Einwohnerentwicklung in Achim im regionalen Vergleich Darstellung in Indexform 2002 = 100; ab 2013 Prognosewerte harmonisiert auf Mikrozensus 2011 Die Prognose für die Stadt Achim liegt unter diesem jährlichen Einwohnerverlust (-0,1 % p. a.). Insoweit kann für den Untersuchungsraum von einer stabilen, mit hoher Wahrscheinlichkeit weiterhin leicht steigenden Nachfrageplattform für das Sortiment Periodischer Bedarf ausgegangen werden. 106 104 102 100 98 96 94 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 Achim VZ 1987 Langwedel VZ 1987 Achim Zensus 2011 Langwedel Zensus 2011 Achim Prognose Langwedel Prognose Oyten VZ 1987 Lkr. Verden VZ 1987 Oyten Zensus 2011 Lkr. Verden Zensus 2011 Oyten Prognose Lkr. Verden Prognose Quelle: Statistisches Landesamt Prognose eigene Berechnungen auf Basis Demografiebericht Kommunalverbund, hamonisiert mit Einwohnerstand aus Zensus-Fortschreibung Auf das Nachfragevolumen für das hier untersuchungsrelevante Kernsortiment Periodischer Bedarf würde sich eine rückläufige Einwohnerprognose nur dann auswirken, wenn der jährliche Einwohnerverlust im jährlichen Mittel 0,5 % oder mehr beträgt. In dieser Größenordnung steigen im langfristigen Trend die bundesdurchschnittlichen Pro-KopfAusgaben für das Segment Periodischen Bedarf. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 7 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Kaufkraftniveau Pendlerverflechtungen Das Kaufkraftniveau der Stadt Achim fällt mit einer Kennziffer von 109,6 Punkten im Vergleich zum Bundesdurchschnitt überdurchschnittlich aus. Es liegt ebenfalls oberhalb der Werte der Grundzentren Oyten und Langwedel, dem Landkreis Verden sowie dem Landesdurchschnitt. Von den 10.765 am Wohnort gemeldeten SVP-Beschäftigten in Achim pendeln 8.003 aus. Die Auspendlerquote beträgt demnach rund 74 % bei einem negativen Pendlersaldo von -818. Eckdaten zu Beschäftigung und Pendlerverflechtungen in Achim 2007 Kaufkraftkennziffer Kaufkraftkennziffer 2014 in Achim im Vergleich 2008 2009 2010 2011 9.688 9.803 9.692 9.836 9.947 115 SVP-Beschäftigte am Arbeitsort SVP-Beschäftigte am Wohnort 10.328 10.560 10.426 10.538 10.765 110 Einwohner 30.181 30.162 30.040 30.143 30.258 105 Arbeitsplatzquote 32,1 % 32,5 % 32,3 % 32,6 % 32,9 % (Beschäftigte am Arbeitsort/Einwohner) 100 95 Arbeitsplatzzentralität 109,6 107,3 90 99,1 (Beschäftigte am Arbeitsort/ Beschäft. am Wohnort x 100) 103,0 97,4 85 94 93 93 93 92 Einpendler 6.909 7.032 6.989 7.129 7.185 Auspendler Auspendlerquote 7.549 7.789 7.723 7.831 8.003 73,1 % 73,8 % 74,1 % 74,3 % 74,3 % -640 -757 -734 -702 -818 (Auspendler/Beschäftigte am Wohnort) 80 Achim Oyten Langwedel Landkreis Verden Quelle: lt. MB-Research, Nürnberg, Durchschnitt BRD = 100 Niedersachsen Pendlersaldo Quellen: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen, Agentur für Arbeit; Stand zum 30.06. des Jahres Demgegenüber pendeln 7.185 SVP-Beschäftigte nach Achim ein. Die Arbeitsplatzquote von rund 33 % deutet trotz umfangreicher Gewerbegebiete auf eine primäre Wohnfunktion hin. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 8 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Pendlerverflechtungen (SVP-Beschäftigte) Wohnort/Arbeitsort Einpendler aus Auspendler nach Saldo Thedinghausen Stadt Verden (Aller) Flecken Langwedel Oyten Blender Dörverden Ottersberg Emtighausen Kirchlinteln Sonstige LK Verden Weyhe Stadt Syke Stuhr Sonstige LK Diepholz Osterholz-Scharmbeck Sonstige LK Osterholz Sonstige Niedersachsen Stadt Bremen Sonstige Ein-/Auspendler gesamt Wohn- und Arbeitsort 272 382 624 411 57 151 197 30 111 31 148 105 131 239 55 176 1.318 1.939 737 7.114 2.753 104 641 199 453 11 30 309 10 27 5 79 41 140 46 21 79 618 4.698 649 8.160 2.753 168 -259 425 -42 46 121 -112 20 84 26 69 64 -9 193 34 97 700 -2.759 0 88 -1.046 Beschäftigte am Arbeits-/Wohnort 9.867 10.913 -1.046 Im Gegenzug verzeichnet Achim jedoch weniger Einpendler aus Bremen, so dass von Bremen eine starke Sogwirkung auf die Beschäftigten der Stadt Achim ausgeht. Dies prägt u. a. auch die Einkaufsorientierungen. Für den Pendlerverkehr hat neben dem schienengebundenen ÖV und der BAB 27 auch die L 158 eine hohe Bedeutung. Sie bündelt die Verflechtungen mit Bremen, die nicht über die Autobahn abgewickelt werden. Fazit Makrostandort Zusammenfassend lassen sich folgende untersuchungsrelevanten Merkmale für den Makrostandort Stadt Achim festhalten: – Im langfristigen Verlauf kann für die Stadt Achim von einer stabilen Nachfrage im Kernsortiment Periodischer Bedarf ausgegangen werden. – Im Zeitraum von 2002 bis 2012 verzeichnete Achim einen leichten Bevölkerungszuwachs von +1,7 %. Bis 2020 ist mit einem leichten Rückgang von -1,0 % zu rechnen (ca. -0,1 % pro Jahr). – Die Stadt Achim ist sowohl lokal durch ein Netz an Landes- und Kreisstraßen als auch überregional durch die BAB 27 hervorragend verkehrlich angebunden. Durch die Integration in das S-Bahn-Netz der Stadt Bremen ist die Stadt Achim auch per Schienenverkehr (lokal und überregional) sehr gut erreichbar. – Sowohl der negative Pendlersaldo als auch die geringe Arbeitsplatzquote qualifizieren Achim als primären Wohnstandort mit einem überdurchschnittlichen Kaufkraftniveau. Quelle: Agentur für Arbeit; (Stand: 30.06.2012) Die Gegenüberstellung der Ein- und Auspendler verdeutlicht Herkunft bzw. die Ziele der Pendler. Einen Pendlerüberschuss generiert Achim insbesondere mit den Gemeinden Thedinghausen, Langwedel und Dörverden. Beschäftigte mit Wohnort in Achim sind stark nach Bremen ausgerichtet. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 9 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 2.1 Konzeptionelle Grundlagen Die Leitlinien zur Einzelhandelsentwicklung enthielten folgende wesentliche Empfehlungen: Handlungskonzept Einzelhandel für die Stadt Achim Die Stadt Achim ließ im Jahre 2007/2008 ein Handlungskonzept Einzelhandel durch die bulwiengesa AG erstellen. Thema der Beauftragung war die Analyse des Einzelhandels in der Stadt Achim sowie die Ableitung eines Maßnahmen- und Handlungskonzeptes zur Einzelhandels- und Innenstadtentwicklung. Dieses sollte zudem als Grundlage für die Einwerbung von EFRE-Fördermitteln im Zuge der damals anstehenden Innenstadtsanierung dienen. – Großflächige Neuentwicklungen für Anbieter mit innenstadtrelevanten Sortimenten sollen grundsätzlich innerstädtischen Standorten vorbehalten bleiben. – Lebensmittelmärkte (Discounter, vollsortierte Supermärkte) sind als Bestandteil der Stadtteil-Nahversorgung prinzipiell hiervon ausgenommen. Als nahversorgungsrelevante Sortimente wurden im Handlungskonzept nachfolgende Sortimente aufgeführt. Diese sind Bestandteil der dezentralen Stadtteil-Nahversorgung und sollen siedlungsstrukturell integrierten Standorten vorbehalten bleiben: • Lebensmittel (Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren) • Pharmaziewaren • (Schnitt-) Blumen • Drogeriewaren (inkl. Kosmetik, Parfümerieartikel) • Papier, Schreibwaren, Schulbedarf • Zeitungen, Zeitschriften • Heimtierfutter Diese Sortimente bilden zusammengenommen die Warengruppe Periodischer Bedarf, welche weitgehend identisch mit dem Kernsortiment eines typischen Lebensmittelmarktes ist. – Eine Neuansiedlung von Lebensmittelmärkten kann auf Grund der bereits erreichten hohen Wettbewerbsintensität bis auf Weiteres jedoch nur dann empfohlen werden, wenn der Standort eine funktionale Einbindung in den innerstädtischen Haupteinkaufsbereich gewährleistet. Grund: Potenziell gefährdet bei zunehmender Wettbewerbsverdichtung ist v. a. der Vollsortimenter in der innerstädtischen Marktpassage, welcher als einer der wenigen und zu- Die Analyse der Einzelhandelsstruktur zeigte, dass neben der Innenstadt keine weiteren signifikanten Handelsagglomerationen in Achim bestanden. Der Einzelhandel konzentrierte sich vorwiegend im Kernort Achim und gruppierte sich traditionell um die durchlaufende Hauptverkehrsachse der L 158 mit einer markanten Verdichtung im gewachsenen Innenstadtbereich mit der Hauptgeschäftslage in der Fußgängerzone Obernstraße. Neben der Innenstadt von Achim wurden in dem Handlungskonzept keine Stadtteilzentren oder Nahversorgungszentren ausgewiesen und abgegrenzt. Der außerhalb der Innenstadt liegende Handelsbesatz befand sich in kleineren Gruppierungen oder solitär in Streulage. Nennenswerte gewachsene Subzentren bestanden im weiteren Stadtgebiet nicht. Die Nahversorgung in den Stadtteillagen stützte sich auf ein dezentrales Netz aus siedlungsstrukturell integrierten Lebensmittelmärkten und ergänzendem kleinteiligem Fachhandel. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 10 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße dem bedeutsamster Ankerbetrieb einen großen Beitrag zur Frequentierung einer geschwächten Innenstadt leistet. bulwiengesa – Eine Ergänzung und Netzverdichtung war 2008 insbesondere noch in Bierden an der Verdener Straße möglich und sinnvoll und wurde zwischenzeitlich umgesetzt (Neueröffnung Edeka). Ziel ist eine dezentral konzentrierte Einzelhandelsstruktur sowie die Stützung der Wohn-, Arbeits-, Einkaufs- Versorgungs- und kulturellen Funktionen der Innenstädte und Ortskerne (zentrale Versorgungsbereiche). Planungen und Maßnahmen zur Entwicklung der regionalen Einzelhandelsstruktur sollen zu nachhaltigen Versorgungsstrukturen und zur Wettbewerbsfähigkeit beitragen. – Bereits vorhandene Lebensmittelmärkte sollen sich grundsätzlich marktgerecht weiterentwickeln können; Erweiterungsmaßnahmen sollen jedoch durch entsprechende Wirkungsanalysen abgesichert werden. Die Entwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten soll nur an städtebaulich und funktional geeigneten Standorten erfolgen und so ausgerichtet sein, dass zentrale Versorgungsbereiche und die verbrauchernahe Versorgung langfristig erhalten bleiben und gestärkt werden. => Hierunter fällt auch die dieser Untersuchung zugrunde liegende Erweiterung und Modernisierung des Netto-Discountmarktes in Uphusen. Die Entwürfe des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes (RZEK) wurden im Herbst 2012 in die politische Beratung gegeben und am 04.12.2013 ein entsprechender raumplanerischer Vertrag geschlossen. Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen Kommunales Zentren- und Nahversorgungskonzept Bremen In der Region Bremen betreiben die Mitglieder des Kommunalverbundes Niedersachsen/Bremen e.V. eine koordinierte Steuerung der regionalen Einzelhandelsentwicklung, so dass die Innenstädte und Ortszentren gestärkt und die Versorgungsfunktion auch vor dem Hintergrund des demografischen Wandels wohnortnah gesichert und weiterentwickelt werden soll. Die Stadt Achim ist Mitglied des Kommunalverbundes. Das Kommunale Zentren- und Nahversorgungskonzept Bremen weist für den südöstlichen Bremer Stadtteil Hemelingen zwei wesentliche Lagebereiche auf. Dies sind die Lagebereiche Stadtteilzentrum (STZ) Osterholz und das Sondergebiet Weserpark. Diese Lagebereiche finden sich ebenfalls im Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept der Region Bremen. Das Konzept beschreibt ferner das "perspektivische Nahversorgungszentrum Mahndorf" im Straßenabschnitt der Mahndorfer Heerstraße im Ortsteil Bremen-Mahndorf nahe der Stadtgrenze zu der Stadt Achim. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 11 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße bulwiengesa Im Kommunalen Zentren- und Nahversorgungskonzept Bremen 2009 werden folgende Aussagen zu dem Lagebereich "Perspektivisches Nahversorgungszentrum Mahndorf" getroffen: – Supermarkt und kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe in aufgelockertem Besatz an der Mahndorfer Heerstraße im Stadtteil Hemelingen. – Trotz geringer Einzelhandelsdichte wichtige Nahversorgungsfunktion für die Bevölkerung des Ortsteiles Mahndorf. – Ausbau zu einem Nahversorgungszentrum durch Angebotserweiterungen im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich z. B. durch kleinteilige Nachverdichtung oder Verkaufsflächenerweiterungen anzustreben. Die Kernortslage Mahndorf mit ihren vorhandenen Nahversorgungseinrichtungen befindet sich in rd. 1,7 bis 2,5 km Entfernung zum Projektvorhaben. Insoweit sind in HB-Mahndorf keine bestehenden zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Es besteht allerdings die mittelfristige Zielsetzung, die dort befindliche, bisher gestreute Nahversorgung auszubauen und zu einem Nahversorgungszentrum zu verdichten. Die geplante Netto-Erweiterung ist insoweit nicht nur hinsichtlich ihrer Wirkungen auf bestehende Versorgungsbereiche und das wohnortnahe Versorgungsnetz zu untersuchen, sondern auch auf mögliche Risiken bezüglich der Realisierung der in Mahndorf verfolgten Entwicklungsziele der Stadt Bremen. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 12 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 3 PROJEKTANALYSE 3.1 Mikrostandort Lage und siedlungsstrukturelle Einbindung Der Vorhabenstandort mit dem Netto-Lebensmittelmarkt liegt an der stark befahrenen Uphuser Heerstraße/L 158 im zentralen Siedlungsgebiet der Ortschaft Achim-Uphusen. Die L 158 verbindet Verden, Langwedel und Achim und führt auf Bremer Stadtgebiet unter diversen Bezeichnungen (Mahndorfer-/Arberberger-/Hemelinger Heerstraße) bis nach Bremen-Hemelingen. Parallel zur Uphuser Heerstraße verläuft rd. 300 m nordöstlich die Bahntrasse Bremen – Achim – Verden. Das Projektareal liegt auf der südlichen Straßenseite der Uphuser Heerstraße an der Einmündung der Straße Am Weserberg. Die direkte Umgebungsbebauung ist vorwiegend durch Wohn-/Gewerbliche Nutzungen straßenbegleitend geprägt. Auf dem westlichen Nachbargrundstück des Vorhabens ist ein Versicherungsmakler ansässig, auf der nördlichen Straßenseite der Uphuser Heerstraße ist ein Ärztehaus gelegen. Darüber hinaus dominieren in Richtung Westen gemischte Nutzungen entlang der Uphuser Heerstraße. Hier finden sich u. a. eine Apotheke, Tankstelle, Telekommunikationsgeschäft sowie diverse Dienstleistungsnutzungen (Fahrschule), die Grundschule Uphusen und drei Hotellerie-Betriebe. In zweiter Reihe der Uphuser Heerstraße schließen sich sowohl nördlich als auch südlich der L 158 die weitläufigen Wohnbauflächen Uphusens an. Östlich des Vorhabenstandortes liegt in rd. 600 m das Gewerbegebiet Uphusen-Mehren. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Das Projektareal ist als Mischgebiet ausgewiesen und befindet sich im nördlichen Teil des Plangebietes des vorwiegend als Wohngebiet ausgewiesenen Bebauungsplanes 363 "Hilgenbarg". Dieses Gebiet wird im Westen durch die Uphuser Dorfstraße und im Westen durch die Straße Am Weserberg begrenzt. Das Vorhabengrundstück weist eine langjährige Vornutzung durch den Betreiber Netto auf und befindet sich in integrierter Lage im beplanten Innenbereich im zentralen Siedlungsgebiet des Ortsteiles Uphusen. Die umgebende Wohnbebauung sowohl im Norden und Süden der Uphuser Heerstraße ist vorwiegend durch Einfamilien-/ Reihenhausbebauung geprägt. Ca. 4,0 km in östlicher Richtung befindet sich in Verlängerung der Uphuser Heerstraße/L 158 der innerstädtische zentrale Versorgungsbereich der Stadt Achim. Nach dem REHK Region Bremen liegt der Projektstandort nicht in einem "zentralen Versorgungsbereich der Region" sondern ist als so genannter "Standort zur Nahversorgung" zu betrachten. Der Markt führt ein nahversorgungsrelevantes Kernsortiment mit mehr als 90 % der Verkaufsfläche und weist eine integrierte Lage mit direktem funktionalem Bezug zu den umliegenden Wohngebieten auf. Verkehrsanbindung Die Verkehrsanbindung des Standortes erfolgt über die Uphuser Heerstraße, welche in westlicher Richtung (1,1 km Entfernung) über die Anschlussstelle Bremen-Mahndorf/Uphusen Anbindung an die BAB 1 (Bremen – Hamburg) bietet. Rd. 1 km nördlich dieser BAB-Auf- Seite 13 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Ba Grundschule Uphusen hnl inie Bre me n- Ac him -V erd en Gewerbegebiet Uphusen-Mehren Sta N nd ort Achim – Uphusen Mikrostandort Netto, Uphuser Heerstraße 50 Projektgrundstück Netto © 2013 Nokia © 2013 Microsoft Corporation © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 14 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Netto, Uphuser Heerstraße/Am Weserberg Blickrichtung Westen: ÖPNV-Bushaltestelle, Verkehrsinsel als Querungshilfe Netto, Uphuser Heerstraße Blickrichtung Osten: beidseitige Wohnbebauung mit komb. Fuß-/Radweg sowie im Hintergrund Gewerbegebiet Uphusen-Mehren Netto, Uphuser Heerstraße Blickrichtung Westen: beidseitiger kombinierter Fuß-/Radweg sowie Stellplatzeinfahrt Nr. 1 Uphuser Heerstraße Netto, Uphuser Heerstraße Blickrichtung Süden: Linker Anbau: Sparkassen-/Schlecker-Leerstandsfläche (Abriss- bzw. Erweiterungsfläche) Netto-Uphuser Heerstraße mit Stellplatzfläche Straßenverlauf Am Weserberg Blickrichtung Norden auf die Uphuser Heerstraße, Links: Netto-Stellplatzfläche und Einfahrt Nr. 2 © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 15 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße fahrt befindet sich das Bremer Kreuz der beiden Autobahnen BAB 1 / BAB 27 (Bremen – Walsrode/BAB 7). In östlicher Richtung führt die L 158 über das Achimer Stadtzentrum über Langwedel nach Verden. Auf Höhe des Achimer Zentrums führt die L 167 in nördlicher Richtung über die BAB-Anschlussstelle Achim Nord/Oyten bis nach Oyten. ÖPNV-Anbindung Die ÖPNV-Anbindung erfolgt über die Haltestelle "Weserberg" im direkten Standortumfeld (100 m Entfernung). Es bestehen Verbindungen mittels Buslinie 740 Verden ZOB – Achim Uphusen – Weserpark – Bremen Hbf bzw. Bremen-Mahndorf sowie nach Achim über die Bürgerbuslinie 791 (Uphusen, Moordamm – Bierden – Achim Bhf Süd). Fußgänger-/Radverkehrsanbindung Die Fußgängeranbindung erfolgt über den Parkplatz und beidseitig der Uphuser Heerstraße über einen kombinierten Fuß-/Radweg. Im Kreuzungsbereich der Uphuser Heerstraße/L 158 und der Straße "Am Weserberg" besteht im unmittelbaren Standortumfeld die Möglichkeit der Straßenquerung der L 158 über eine Verkehrsinsel. Diese dient insbesondere der Erreichbarkeit der ÖPNV-Bushaltestelle. Damit ist die sichere Überquerung der stark befahrenen Uphuser Heerstraße aus den nördlichen Wohngebieten gewährleistet. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Die Wegebeziehung aus den umliegenden Wohngebieten zum NettoMarkt erfolgt aus dem Norden über die Gartenstraße/Bruchweg/Sonnenstraße und anschließend über die Uphuser Heerstraße. Die südlich der L 158/Uphuser Heerstraße gelegenen Wohnquartiere können den Standort über die Straße Am Weserberg direkt erreichen. Für die Wohnquartiere im Bereich der westlich gelegenen Uphuser Dorfstraße besteht neben der Nutzung der Uphuser Heerstraße auch eine Abkürzung über einen Fuß-/Radweg westlich des Projektgrundstückes zu den Anliegerstraßen Eichenallee/Im Schlengen. Der Projektstandort kann von allen Einwohner des Ortsteiles Uphusen bequem per Rad bzw. auch fußläufig erreicht werden. Werbesichtanbindung Das Bestandsobjekt weist aufgrund der Lage an der durch älteren Baumbestand gesäumten Uphuser Heerstraße/L 158 eine gute Werbesichtanbindung auf. Die Einsicht auf den Parkplatz ist von der L 158 problemlos möglich. Ein Werbeschild besteht im Kreuzungsbereich der Uphuser Heerstraße/Am Weserberg. Seite 16 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Fazit Mikrostandort 3.2 Planvorhaben Der Vorhabenstandort liegt in integrierter Lage in direktem Zusammenhang mit umliegenden Wohngebieten in einem Mischgebiet im zentralen Siedlungsgebiet der Ortsteiles Uphusen der Stadt Achim an einem "Standort zur Nahversorgung" (REHK Region Bremen 2012). Das Bestandsobjekt umfasst den ca. 632 qm Verkaufsfläche messenden Netto-Markt plus Backshop sowie ebenfalls im Objekt die durch eine Trennwand begrenzte Leerstandsfläche eines Ex-Schlecker-Drogeriemarktes sowie eine Sparkassenfiliale. Der Standort weist eine langjährige Vornutzung durch Netto sowie den ehemaligen Drogeriemarkt Schlecker als Nahversorgungsstandort auf. Die Schlecker-Altfläche befindet sich seit mehreren Jahren im Leerstand. Der Standort ist insgesamt gut in das örtliche und regionale Verkehrsgerüst eingebunden. Die Erreichbarkeit ist für Fußgänger und Radfahrer als sehr gut einzustufen. Der Vorhabenstandort liegt funktional und städtebaulich der umgebenden Wohnbebauung des Ortsteiles Uphusen direkt zugeordnet. Das Vorhaben sieht in einem ersten Schritt den Abriss der östlichen Gebäudestruktur vor (Bereich Sparkasse, Leerstandsfläche). Danach soll diese erneuert und dabei geringfügig verlängert werden. Der Markteingang wird wenige Meter nach Osten verlagert. Die Sparkasse wird in eine SB-Filiale umgewandelt. Das Vorhaben wird zukünftig ca. 985 qm Verkaufsfläche (kundenzugänglicher und einsehbarer Bereich, inkl. Backshop) umfassen und gliedert sich wie folgt: Zusammenfassend ist die Standorteignung für den vorgesehenen Netto-Lebensmittelmarkt als gut zu bewerten, zumal es sich um ein Erweiterungsvorhaben eines langjährig etablierten Standortes handelt. Verkaufsflächenübersicht Projektvorhaben IST Flächen Verkaufsraum (Netto-Markt) Leergutannahme (Netto-Markt) Windfang (Netto-Markt) Verkaufsraum (Backshop) Leerstand (Schlecker) ∑ Netto inkl. Backshop VKF in qm ca. 632 --ca. 30 ca. 100 762,0 ZUKÜNFTIG VKF in qm 918,4 7,3 18,1 40,7 -984,5 VKF in % 93,3 % 0,7 % 1,8 % 4,1 % -100,0 % Quelle: Auftraggeber © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 17 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 bulwiengesa Seite 18 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 bulwiengesa Seite 19 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße bulwiengesa Bezüglich der bestehenden Ausrichtung des Gebäudekörpers sowie der funktionalen Abläufe des Objektes werden durch das Vorhaben keine Änderungen hervorgerufen. Die südliche Rückseite des Objektes schirmt das südlich angrenzende Wohnquartier auch weiterhin effektiv vor Lärm ab (Verkehrsbelastung L 158, Kundenverkehr Stellplatz, Anlieferverkehr). Der Zutritt zum Markt ist zukünftig vom Parkplatz aus an der nordöstlichen Gebäudeecke vorgesehen. Die Stellplatzfläche ist dem Objekt nördlich und östlich vorgelagert, umfasst zukünftig ca. 74 Einheiten und ist ausreichend dimensioniert. Die Stellplatzanordnung soll im Zuge des Projektes unbedeutend verändert werden, um den derzeit beengten Kundenverkehr auf dem Grundstück zu optimieren. Die Stellplatzanzahl wird sich zur Bestandssituation geringfügig erhöhen. Es bestehen zukünftig unverändert zwei Ein-/Ausfahrten. Eine Zuund Abfahrt erfolgt direkt von der Uphuser Heerstraße; eine weitere Zu-/Abfahrt über die Straße Am Weserberg. Die Warenanlieferung verbleibt konfliktfrei an der Westseite des Marktes. Mit der Verkaufsflächenvergrößerung wird nicht die Ausweitung des Sortimentes forciert, sie dient vielmehr der Verbesserung der Warenpräsentation und Optimierung der funktionalen Abläufe innerhalb des Marktes. Die Modernisierung sieht die Einbettung der Leergutautomaten in einen separaten Pfandrückgaberaum aus hygienischen Gründen vor. Die Erweiterungsplanung dient der Anpassung des Marktes an aktuelle Betreiberstandards und damit primär der längerfristigen Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit und somit dem Standorterhalt. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 20 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 4 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE 4.1 Abgrenzung des Einzugsgebietes Die Abgrenzung des projektrelevanten Einzugsgebietes orientiert sich aus marktanalytischer Sicht an folgenden Faktoren: – Raumstrukturelle Positionierung der Stadt Achim als Mittelzentrum – Mikrostandort, Lage Uphusens im siedlungsstrukturellen Gefüge – Attraktivität und einzelhändlerische Zugkraft des Planvorhabens – Topografie, Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit – Lokale und regionale Wettbewerbssituation Der Standort des Planvorhabens nimmt eine mittige Lage innerhalb des Ortsteiles Uphusen der Stadt Achim ein. Für die Bevölkerung des Ortsteiles Uphusen ist der Lebensmittelmarkt der einzige Nahversorger. Aufgrund der Lage an der L 158 ist der Standort prinzipiell gut auch aus anderen Siedlungsschwerpunkten der Stadt Achim anfahrbar und wird zudem von Berufspendlern frequentiert. Auf Grund des gleichartigen Wettbewerbs in den östlichen Stadtteilen von Bremen sowie an der Hauptverkehrsachse der L 158 in west-östlicher Richtung in Achim (zunächst Edeka, Lidl) ist die Ausstrahlung des Projektvorhabens jedoch teilräumlich begrenzt. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Unter Einbeziehung der vorgenannten Kriterien ermittelt sich ein Einzugsgebiet von insgesamt ca. 12.021 Einwohnern (31.12.2012). Es ist in drei unterschiedliche Zonen mit in sich etwa homogener Einkaufsorientierung auf den Standort Uphuser Heerstraße unterteilt: – Die Kernzone 1 besteht aus dem Ortsteil Uphusen und umfasst ca. 3.500 Einwohner. Die Abgrenzung orientiert sich an den Ortsteilgrenzen der Gemeinde. Uphusen bildet (ausgenommen einige Siedlungsbereiche westlich der Überführung der A 1) den fußläufig und per Fahrrad problemlos erreichbaren Nahbereich des Vorhabens. Das Vorhaben ist dort die nächst gelegene und einzige prägnante Versorgungsmöglichkeit mit einer damit einhergehenden starken Einkaufsorientierung. – Die Zone 2 besteht aus den östlich anschließenden Achimer Ortsteilen Bierden und Bollen mit ca. 2.939 Einwohnern. – Die Zone 3 umfasst den Ortsteil Bremen-Mahndorf mit ca. 5.577 Einwohnern westlich von Uphusen. Dieser schließt sich direkt an Achim-Uphusen und weist eigenständige Versorgungsstrukturen auf. Er ist nur eingeschränkt und vermutlich nur in seinem östlichen Bereich auf den Netto-Standort orientierbar. Das Einzugsgebiet beschränkt sich somit auf die westlichen Ortsteile der Stadt Achim sowie den siedlungsstrukturell mit Uphusen verbundenen Ortsteil Bremen-Mahndorf. Durch den fließenden Übergang des Achim-Uphuser und HB-Mahndorfer Siedlungsgebietes und de facto vorliegende Austausch-/Einkaufsbeziehungen in beide Richtungen (u. a. EKZ Weserpark) ist der Stadtteil HB-Mahndorf in das Einzugsgebiet des auf Achimer Gemeindegebiet liegenden Netto-Marktes aufzunehmen. Seite 21 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 4.2 Ladenhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Kernsortiment Periodischer Bedarf Unter Berücksichtigung des gebietsspezifischen örtlichen Kaufkraftniveaus ermittelt sich anhand der bulwiengesa-Verbrauchsausgaben ein jährliches ladenhandelsrelevantes Nachfragevolumen von rd. 31,9 Mio. Euro p. a. für den Periodischen Bedarf innerhalb des Einzugsgebietes. Die Warengruppe Periodischer Bedarf umfasst Nahrungs- und Genussmittel, Körper- und Gesundheitspflege (inkl. freiverkäuflicher Arzneimittel), Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Zeitungen/Zeitschriften sowie Heimtiernahrung und deckt das Sortiment eines Netto-Lebensmittelmarktes zu rund 90 bis 95 % ab. Das Einzugsgebiet zeigt sich somit als grundsätzlich tragfähig für den projektierten Discounter. Neben stehende Übersicht erläutert die Verteilung des Nachfragevolumens in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Daten zum Einzugsgebiet Sortiment: Periodischer Bedarf Einwohner 2012, Verbrauchsausgaben und Ausgabenvolumen p. a. 2013 Zone Einwohner Verbr.31.12.2012 Ausgaben Gebiet Ausg.Volumen €/Ew. p. a. Tsd. € p. a. Ortsteil Uphusen Verteilung % 3.505 2.672 9.364 29,3 Ortsteil Bierden, Bollen Zone 2 max. 3,3 km 2.939 2.672 7.852 24,6 Zone 1/2 ∑ Ortsteile Uphusen, max. 3,3 km Bierden, Bollen 6.444 2.672 17.216 53,9 5.577 2.635 14.696 46,1 12.021 2.655 31.912 100,0 Zone 1 max. 1,7 km Zone 3 3,5 km Zone km 6 5 EZG Ortsteil Bremen-Mahndorf Alle Marktzonen Verbrauchsausgaben p. a. (Ø BRD 2013): Kaufkraftkennziffer (Ø BRD =100) Zone 1: Zone 2a: ∑ Zone 1+2a Zone 2b: 110 110 110 106 2.586 €/Ew. p. a. 2.672 2.672 2.672 2.635 Elastizität: 0,33 €/Ew. p. a. €/Ew. p. a. €/Ew. p. a. €/Ew. p. a. €/Ew. p. a. Quelle: Berechnungen bulwiengesa, Kaufkraftkennziffer MB-Research, Nürnberg 10,02764258 10,02764258 10,02764258 5,759634933 100 Seite 22 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Einzugsgebiet und Wettbewerb Lebensmittelmärkte ZVB Einzelhandels-Stadtteilzentrum Bremen-Osterholz OT Bassen Achim ZVB Einzelhandels-Ortskern Oyten HB-Osterholz HB-Arbergen NVZ HB-Mahndorf perspektivisch HB-Mahndorf r = 2km r = 1km Zone 3 OT Emsben OT Uphusen Zone 1 A S n ta r do OT Borstel OT Badenermoor t OT Achim Zone 2 OT Bollen OT Bierden ZVB Einzelhandels-Innenstadt Achim Netto (Projekt, Planung 944 qm + 41 qm Bäcker) 630 qm 1 2 3 4 5 E-Center Bischof Lidl Aldi (Planung 1.220 qm) Rewe Penny 2.100 qm 1.000 qm 760 qm 1.600 qm 800 qm 6 Rewe Hauptig (Planung Erweiterung: 1.700 qm) 1.300 qm 7 Lidl 8 NP 9 Edeka Behrens 10 Aldi Bremen-Mahndorf 11 Edeka Ipekten 12 Aldi Weitere Ortsteile Bremen 13 Rewe 14 Lidl 15 Real (EKZ Weserpark) 16 Lidl 17 Aldi 18 Arzum Supermarkt 19 Rewe 20 Netto 21 Aldi Oyten 22 Aldi 23 Penny 24 Rewe Seidel 25 Combi 26 Lidl 27 Penny OT Baden OT Uesen N VKF A 950 qm 700 qm 1.600 qm 800 qm 790 qm 800 qm 1.650 qm 730 qm 10.600 qm 1.250 qm 900 qm 500 qm 1.500 qm 1.050 qm 800 qm 800 qm 590 qm 1.550 qm 1.680 qm 800 qm 800 qm Einzugsgebiet Zone 1 3.505 EW Zone 2 2.939 EW Zone 3 gesamt 5.577 EW 12.021 EW ZVB Einzelhandels-Innenstadt / -Ortskern (schematisch) Quelle: © dds © NAVTEQ bearbeitet durch bulwiengesa AG © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 23 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 5 PROJEKTRELEVANTER WETTBEWERB 5.1 Auf Basis eigener Recherchen und Erhebungen wurde in der Warengruppe Periodischer Bedarf in der Stadt Achim ein Verkaufsflächenbesatz von ca. 15.800 qm ermittelt. Das Umsatzvolumen (Periodischer Bedarf) wird auf ca. 78,4 Mio. Euro eingeschätzt.3 Daraus ergibt sich eine recht hohe Flächenleistung von etwa 4.964 Euro/qm Verkaufsfläche bzw. eine etwa im durchschnittlichen Rahmen liegende Flächendichte von ca. 0,53 qm/EW4. – Die Masse der Nahversorger liegt in Achim in Streulagen außerhalb der Innenstadt. Dies ist im Sinne einer wohnortnahen Versorgung zunächst kein Nachteil, allerdings hat die Innenstadt nur eine schwache Versorgungsfunktion für Gebrauchsgüter und ist in einem (zu) hohen Maße auf Nahversorgung angewiesen - strukturell eine ihrer größten Schwächen. Die relevante Verkaufsfläche des ZVB Innenstadt beträgt rund 2.500 qm im Segment Periodischer Bedarf bei einem Umsatz von rd. 11,6 Mio. Euro p. a. Die Flächenleistung liegt in der Innenstadt bei rd. 4.700 Euro/qm und somit niedriger als in der Gesamtstadt. – Die Achimer Innenstadt kann insgesamt als nur eingeschränkt belastbar gelten. Relevanter Wettbewerb innerhalb des Einzugsgebietes Zone 1 (Achim-Uphusen): In der Zone 1 befindet sich das Netto-Projektvorhaben inkl. eines bereits existierenden angegliederten Backshops. Weitere Versorgungsmöglichkeiten bestehen aus einer Apotheke, Bäckerei sowie Kleinhandel. Damit sind dort nur Grundversorgungsstrukturen vorhanden. Netto stellt das Rückgrat der dortigen Nahversorgung. Zone 2 (Achim-Bierden/-Bollen): Die Zone 2a (OT Bierden, Bollen) liegt östlich von Uphusen dem Stadtzentrum von Achim vorgelagert. In Bierden befindet sich an der Bremer Straße mit sehr guter Sichtanbindung das moderne E-Center Bischof. Der Markt besitzt eine Verkaufsfläche von rd. 2.100 qm und weist als ein schlagkräftiger Lebensmittelmarkt eine bis in die Kernstadt und nach HB-Mahndorf hineinreichende Ausstrahlung auf. Weiterer Besatz in Bierden besteht im Periodischen Bedarf mit einem modernen Getränkemarkt, mehreren Bäckereien, einer Landschlachterei und einem Tankstellenshop. Der Besatz in Bierden ist fast ausnahmslos an der stark befahrenen L 158 (Bremer Straße) ansässig. Der kleine, südlich abgesetzt in einer Weserschleife liegende Ortsteil Bollen weist keine Versorgungseinrichtungen auf. 3 Bei Supermärkten, Discountern und Drogeriemärkten wurden Verkaufsflächen und Umsätze bereinigt um Aperiodische Sortimente; Apotheken wurden nur mit einem Umsatzanteil für freiverkäufliche Arzneimittel berücksichtigt, 4 bulwiengesa-Benchmarks für Mittelzentren bewegen sich im Bereich 0,6 - 0,7 qm/Einwohner; allerdings hat Achim keine nennenswerte überörtliche Versorgungsbedeutung. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 24 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße – Zone 3 (Bremen-Mahndorf) Der Ortsteil Bremen-Mahndorf befindet sich westlich von Uphusen in Verlängerung der Uphuser bzw. Mahndorfer Heerstraße. Perspektivischer Nahversorgungsbereich Mahndorfer Heerstraße: In rd. 1,7 km Entfernung zum Netto-Vorhabenstandort erstreckt sich auf einer Länge von ca. 0,8 km entlang der Mahndorfer Heerstraße aufgelockerte Nahversorgung, jedoch ohne Zentrumsbildung. Einziger wesentlicher Anbieter ist der Supermarkt Ipekten (790 qm VKF). Weitere Anbieter im Periodischen Bedarfsbereich sind ein Kiosk sowie zwei Bäcker. Abgerundet wird das Angebot von Dienstleistungsnutzungen (Friseur, Sparkasse, Versicherungen, Fahrschule Mahndorf), Gastronomie (Imbiss, Pizzalieferservice, Eiscafe), weiteren Handelsnutzungen des Aperiodischen Bedarfsbereiches (Fotostudio, Parkettstudio Mahndorf) und einem Sanitärgewerbebetrieb. Die Stadt Bremen verfolgt hier perspektivisch die Schaffung eines Nahversorgungszentrums; allerdings stehen hierfür bislang keine geeigneten Fläche zu Verfügung. Im Zuge der weiteren Begutachtung/Wirkungsanalyse wird dieser Lagebereich als eigenständiger Wettbewerbsstandort dargestellt. Fazit Die Nahversorgungsstruktur im Einzugsgebiet verteilt sich vornehmlich auf Lebensmittelmärkte in Stadtteillagen. Dieses dezentrale Nahversorgungsnetz ist durchgängig in integrierten Lagen zur Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung verortet. In der Kernzone 1 des Einzugsgebietes agiert der Netto-Lebensmittelmarkt (Untersuchungsobjekt) als einziger prägnanter Anbieter für die Bewohner des Ortsteiles Uphusen als Nahversorger. Der Markt befindet sich in integrierter Lage und ist den umliegenden Wohngebieten direkt zugeordnet. Der Markt besitzt damit eine hohe Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung der Uphuser Bevölkerung. Dies trifft ebenfalls auf die beiden Lebensmittelmärkte (Edeka, Aldi) in HB-Mahndorf zu. Sie stellen für die Einwohner Mahndorfs die nächst gelegenen prägnanten Nahversorgungsmöglichkeiten dar. Beide Märkte befinden sich in kurzer Entfernung zum EKZ Weserpark mit dem weiträumig ausstrahlenden Real-SB-Warenhaus. Streulage HB-Mahndorf: Weiterer untersuchungsrelevanter Handel im Periodischen Bedarfsbereich in Zone 3 besteht mit einem Aldi-Discounter westlich rd. 500 m abgesetzt zum perspektivischen NVZ Mahndorf. Die Aldi-Filiale agiert mit einem Hofmann-Getränkemarkt im Standortverbund. Eine Apotheke findet sich in Wohngebietslage nördlich der Mahndorfer Heerstraße. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 25 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 5.2 – Relevanter Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebietes Stadt Achim – übrige Ortsteile Außerhalb des Einzugsgebietes bestehen im verbleibenden Stadtgebiet von Achim weitere relevante Wettbewerbsstrukturen. Diese verteilen sich auf die restlichen Ortsteile der Stadt - insbesondere die Kernortschaft Achim sowie die Ortsteile Uesen und Baden ganz im Osten. In der Kernortschaft Achim befindet sich die Einzelhandels-Innenstadt Achim. Im zentralen Versorgungsbereich der Einzelhandels-Innenstadt ist ein Rewe-Lebensmittelmarkt in der Marktpassage angesiedelt (Rewe, 1.600 qm). Dieser weist funktionale Schwächen u. a. aufgrund eines Niveauunterschiedes zur Straße Am Schmiedeberg auf sowie eine potenziell gebührenpflichtige Tiefgarage. Ebenfalls bestehen in der Innenstadt ein Rossmann-Drogeriemarkt sowie weitere ergänzende Lebensmittelgeschäfte wie Apotheken, Parfümerien, Bäcker, Kioske und Süßwarengeschäfte. Insgesamt beträgt die Verkaufsfläche in der Innenstadt ca. 2.500 qm im Periodischen Bedarfsbereich. Die Ausstrahlung der Innenstadt ist auf Achim beschränkt und erreichte bereits 2008 die äußeren Ortsteile - auch Uphusen - nur noch schwach. Seither wurde in Bierden das E-Center errichtet, wonach die Orientierung Uphusens auf die Achimer Innenstadt nochmals zurückgegangen sein dürfte. Ein nennenswertes Wettbewerbsverhältnis zwischen Netto und dem Achimer Innenstadthandel dürfte nicht (mehr) bestehen. Außerhalb der Innenstadt bestehen mehrere großflächige Lebensmittelmärkte in integrierter Streulage. Neben einem modernen und leistungsstarken Lidl-Discounter westlich der Innenstadt mit ca. 150 Parkplätzen sind dies die Lebensmitteldiscounter Aldi und Penny nördlich © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 der Innenstadt an der Embser Landstraße. Penny agiert im Standortverbund mit weiteren Fachmärkten (u. a. Takko, Deichmann, T€Di), weist aufgrund eines Höhenunterschiedes zur Embser Landstraße jedoch nur eine geringe Werbewirksamkeit auf. Aldi agiert in einem älteren Solitärobjekt an der Embser Landstraße, beabsichtigt dort aber unter Erweiterung eine Neuaufstellung. Weiterer Besatz im Periodischen Bedarf besteht u. a. entlang der L 158 östlich der Innenstadt (Obernstraße) mit einer Apotheke, Fleischerei und Bäckerei sowie einem Getränkemarkt. Die Verkaufsfläche in Streulage in der Kernortschaft Achim beträgt ca. 3.700 qm. Die Wettbewerbsrelevanz ist - ausgenommen Lidl an der L 158 westlich der Innenstadt - jedoch nur gering. Das übrige Nahversorgungsnetz in Achim hat für das Erweiterungsvorhaben Netto keine Bedeutung mehr. Verflechtungen dorthin bestehen vornehmlich über vorüberfahrende Streukunden auf der L 158. – Bremen – Ortsteil Arbergen Im Ortsteil Arbergen befindet sich der Standortverbund aus einem Rewe-Supermarkt mit einem Lidl-Discounter und angegliederten Backshop. Der Lidl-Discounter agiert in beengten Räumlichkeiten und weist nur eine vergleichsweise geringe Stellplatzanzahl auf. Mit ca. 730 qm VKF ist Lidl dem benachbarten Rewe-Supermarkt untergeordnet. Der Rewe-Markt kann auf eine höhere Stellplatzanzahl zurückgreifen und kommt auf eine Verkaufsfläche von ca. 1.650 qm. Weiterer Besatz ist im Ortsteil durch eine Apotheke und einen Bäcker gegeben. Zu Netto in Uphusen besteht nur eine schwache Wettbewerbsrelevanz. Seite 26 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße – Bremen – EKZ Weserpark Der im östlichen Stadtgebiet von Bremen gelegene Weserpark hat für das Untersuchungsgebiet durch seine Nähe und gute Erreichbarkeit eine hohe Wettbewerbswirkung auch im Periodischen Bedarf. Als wesentlicher Anbieter agiert hier ein Real-Markt mit ca. 10.600 VKF. Abgerundet wird das Angebot durch Filialen von Rossmann, Douglas, ein Reformhaus. Durch das benachbarte Einrichtungshaus Klingenberg und weitere Anbieter im Aperiodischen Bedarfsbereich weist der Standort eine überregionale Ausstrahlungswirkung auf. Hierdurch kann der Handelsbesatz im Periodischen Segment aufgrund von Kopplungskäufen profitieren. – Oyten Oyten verfügt über eine gut ausgebaute Nahversorgung, steht jedoch nicht in Wettbewerbsbeziehung zum Planvorhaben und ist daher nur nachrichtlich genannt. – In der vorgelagerten Ladenzeile befinden sich weitere Anbieter mit u. a. Bäckereien, einem Bauernmarkt und einer Apotheke. Angesichts der guten Frequentierung sowohl des Genießer-Marktes als auch der ModeWelt, Technik-Welt oder Wohn-Welt im Einkaufszentrum ist der Parkraum mit insgesamt rd. 5.000 Stellplätzen angemessen dimensioniert. Weitere Anbieter des Periodischen Bedarfs sind ein Aldi-Discounter, ein Hol ab-Getränkemarkt sowie eine Filiale des Futterhauses. Das Einkaufszentrum strahlt auf das gesamte Achimer Stadtgebiet aus. 5.3 Relevante Wettbewerbsplanungen Nach Angaben der Stadt Achim bestehen für folgende Objekte baurechtlich relevante und abgesicherte Planungen, die in die Ausgangssituation der Kaufkraftstrom-Modellrechnung eingestellt werden: – Für den Rewe-Supermarkt im Ortsteil Uesen besteht eine Erweiterungsplanung. Die zukünftige Verkaufsfläche beträgt demnach rd. 1.700 qm. – Für den Aldi-Markt in der Kernortschaft Achim besteht eine Erweiterungsplanung auf zukünftig rd. 1.220 qm Verkaufsfläche. Posthausen - EKZ Dodenhof Nordöstlich von Achim befindet sich das regional bedeutsame Einkaufszentrum Dodenhof. Hier werden Sortimente des Periodischen Bedarfs auf insgesamt 9.000 qm Verkaufsfläche angeboten. Maßgeblicher Anbieter ist der Genießer-Markt mit knapp 8.800 qm Verkaufsfläche. Der Markt hinterlässt einen sehr gut frequentierten und geführten Eindruck. Es besteht ein breites Angebot an Frischeartikeln, wie Obst, Gemüse sowie Fisch, Fleisch und Käse. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Beide Erweiterungsplanungen stehen kurz vor dem Satzungsbeschluss bzw. sind bereits beschlossen und werden in der folgenden Kaufkraftstrom-Modellrechnung der Ausgangslage bereits berücksichtigt. Seite 27 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße bulwiengesa Ferner befindet sich das EKZ Weserpark derzeit in der Erweiterung. Eine zukünftig größere Verkaufsfläche im Periodischen Bedarfsbereich des Weserparks könnte vermutet werden. Eine Einstellung in die Kaufkraftstrom-Modellrechnung kann aufgrund fehlender Informationen zur zukünftigen Flächenbelegung nicht erfolgen. Fazit Das Nahversorgungsnetz in Achim und Umgebung weist wettbewerbsfähige Besatzstrukturen an Vollsortimentern und Discountern im Periodischen Bedarfsbereich auf. Besonders in Achim sind die relevanten Wettbewerber hinsichtlich ihres Marktauftritts up to date (Edeka, Lidl, Penny, Aldi geplant, Rewe im Stadtzentrum mit funktionalen Einschränkungen), so dass Netto demgegenüber mittlerweile deutlich zurückfällt. Als einzigem Nahversorger in Uphusen kommt Netto dort eine entscheidende Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung zu. Infolgedessen besteht an einem Standorterhalt bzw. an der Sicherung seiner Wettbewerbsfähigkeit auch ein elementares städtebauliches Interesse. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 28 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 6 WIRKUNGSANALYSE 6.1 Umsatzschätzung Umsatzschätzung Netto inkl. Backshop, Uphuser Heerstraße Zone Die Umsatzschätzung leitet sich ab aus dem Nachfragevolumen im Kernsortiment Periodischer Bedarf, der Wettbewerbssituation in der Ausgangslage (inkl. sich in Planung oder in Bau befindlichen Wettbewerbsobjekten) sowie der Berücksichtigung von Neben- und Aktionssortimenten in betriebsspezifischer Größenordnung. Die Gesamtverkaufsfläche des Netto-Lebensmittelmarktes inkl. Backshops beläuft sich künftig auf 985 qm (944 qm VKF Netto-Markt, 7 qm VKF Leergutannahme, 18 qm VKF Windfang plus 41 qm VKF Backshop). Es wird angenommen, dass davon im branchenüblichen Mittel ca. 85 qm durch Nonfood-Rand- und Aktionssortimente genutzt werden. Die Verkaufsfläche für das Kernsortiment Periodischer Bedarf beläuft sich somit für das Gesamtvorhaben auf ca. 900 qm. Für das Projektvorhaben ermittelt sich eine Umsatzchance von insgesamt rd. 4,7 Mio. Euro p. a. Gemäß Kaufkraftstrom-Modellrechnung kann von einem Mehrumsatz von rd. 0,65 Mio. Euro p. a. im Kernsortiment Periodischer Bedarf ausgegangen werden. Daraus resultiert eine gut tragfähige Auslastung von knapp 4.800 Euro je qm Verkaufsfläche p. a. für das Gesamtprojekt, wobei sich Netto und der Backshop, auf den etwa 0,2 Mio. Euro p. a. entfallen dürften, nicht wesentlich unterscheiden. Das Vorhaben bewegt sich damit im Rahmen typischer Auslastungen für Netto Markendiscount in Norddeutschland. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Einwohner 1 3.505 Ausgabenvolumen Kaufkraftbindung Umsatzchance Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. 27,8 9.364 2.605 Umsatzzusammensetzung nach ... in % Kern-/ Herkunft Randsortiment 60,6 2 2.939 7.852 8,2 644 15,0 1-2 6.444 17.216 18,9 3.249 75,6 3 5.577 14.696 2,4 353 8,2 EZG 12.021 49.127 7,3 3.602 83,8 498 11,6 Externer Zufluss aus dem übrigen Stadtgebiet Achim Externer Zufluss durch überörtlich Kunden 200 4,7 Umsatz Periodischer Bedarf p. a. 4.300 100,0 91,5 zzgl. Gebrauchsgüter 400 8,5 Gesamtumsatz p. a. 4.700 100,0 Dimensionierung und Auslastung Sortiment Periodischer Bedarf Gebrauchsgüter Konzessionäre Gesamtprojekt Umsatz Tsd. € p. a. Verkaufsfläche qm Raumleistung €/qm VKF p. a. 4.300 900 4.777 400 85 4.700 985 4.706 NUM! 4.772 Quelle: bulwiengesa Die Umsatzschätzung setzt sich wie folgt zusammen: – Aus der fußläufig und per Fahrrad erreichbaren Einzugsgebietszone 1 (Achim-Uphusen) werden umfangreiche 2,6 Mio. Euro p. a. gebunden. Die Kunden aus Uphusen tragen zu gut 60 % Seite 29 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße des Umsatzes des Marktes bei. Dies entspricht einer Kaufkraftbindung/-abschöpfung von rd. 27,8 % des gesamten Nachfragevolumens der Zone 1 in Höhe von ca. 9,4 Mio. Euro p. a. - für einen einzelnen Lebensmittelmarkt - noch dazu mit eingeschränktem Discountsortiment - ein hoher Wert und durch die lokale Alleinstellung erklärbar. Das restliche Nachfragevolumen verteilt sich auf die weiteren Lebensmittel-Anbieter innerhalb des Achimer Stadtgebietes sowie die Wettbewerber in Bremen-Mahndorf/Arbergen/-Osterholz. – – Aus der Zone 2 (Bierden, Bollen) stammen rund 0,6 Mio. Euro p. a. des Umsatzes. Dies entspricht einer bereits deutlich reduzierten Kaufkraftbindung von ca. 8,2 %. Diese geringere Bindungsquote resultiert aus einer größeren Anfahrdistanz, der von Edeka geleisteten Eigenversorgung und den starken Discounterangeboten in der Kernstadt Achim. Aus der Zone 3 (HB-Mahndorf) werden etwa ca. 0,35 Mio. Euro gebunden. Der Netto-Markt kann im Ortsteil HB-Mahndorf nur noch ca. 2,4 % der Kaufkraft binden. Die Bewohner dieses Ortsteiles sind auf die Lebensmittelmärkte in HB-Mahndorf/Arbergen sowie das EKZ Weserpark in HB-Osterholz ausgerichtet, zudem besteht grundsätzlich nur eine schwache, vorwiegend auf Pendler gestützte Orientierung in Richtung Achim. Im gesamten Einzugsgebiet kann das Projektvorhaben eine Kaufkraftbindung von rd. 7,3 % bzw. rd. 3,6 Mio. Euro erreichen. Der Markt inkl. Backshop hat somit für die im Einzugsgebiet wohnende Bevölkerung eine große Bedeutung. Weitere rd. 0,7 Mio. Euro p. a. können auf Grund der verkehrsgünstigen Lage mit externen Durchfahrkunden erwirtschaftet werden. Sie dürften überwiegend aus dem übrigen Achimer Stadtgebiet stammen. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Etwa 0,4 Mio. Euro p. a. entfallen zudem auf Gebrauchsgüter aus dem Aktionssortiment. Sie zählen nicht zum Kernsortiment Periodischer Bedarf und sind in der Kaufkraftstrom-Modellrechnung, welche ausschließlich die Umsatzrekrutierung im Kernsortiment darstellt, nicht enthalten. Fazit Der erweiterte Netto-Markt inkl. Backshop kann mit einer gut auskömmlichen Umsatzchance von rd. 4,3 Mio. Euro p. a. im Kernsortiment Periodischer Bedarf sowie 4,7 Mio. Euro p. a. inkl. Aktionssortimente rechnen. Das Vorhaben erwirtschaftet seinen Umsatz überwiegend (rd. 60 %) aus dem fußläufig und per Fahrrad erreichbaren Einzugsgebiet (Kernzone 1 = Achim-Uphusen). Umsätze mit überörtlichen Kunden stammen vorzugsweise aus Zone 3 (HB-Mahndorf) und machen knapp 0,4 Mio. Euro p. a. bzw. 8,2 % des Vorhabenumsatzes aus. Ferner sind in den externen Zuflüssen, also Umsätzen mit Kunden, die außerhalb des projektbezogenen Einzugsgebietes wohnen, überörtliche Umsatzanteile enthalten. Diese externen Zuflüsse machen etwa 0,7 Mio. Euro aus und stammen mehrheitlich - den auf Bremen ausgerichteten Hauptpendlerströmen folgend - überwiegend aus dem übrigen Achimer Stadtgebiet. Etwa 0,2 Mio. Euro dürften davon weitere Bremer und sonstige überörtliche Zufallskunden beitragen. Insgesamt dürfte der Anteil überörtlicher Umsätze im erweiterten Netto-Markt künftig also ca. 0,6 Mio. Euro im Kernsortiment betragen; gemessen an der Gesamtumsatzerwartung im Kernsortiment in Höhe von 4,3 Mio. Euro also ein Umsatzbeitrag von etwa 13 %. Diese Größe ist für die Einschätzung der regionalen Bedeutsamkeit wie auch die Prüfung des Kongruenzgebotes von Belang. Seite 30 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 6.2 Umsatzrekrutierung Gegenüber der Ausgangslage würden nach Erweiterung des Lebensmittelmarktes voraussichtlich rund 0,7 Mio. Euro p. a. im Kernsortiment Periodischen Bedarf zusätzlich erwirtschaftet werden. Umsatzrekrutierung Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Kernsortiment Periodischer Bedarf Ferner wird gut die Hälfte des Zusatzumsatzes bei Wettbewerbern außerhalb des Einzugsgebietes umverteilungswirksam. Dies begründet sich in der Wettbewerbsbeziehung des Netto-Marktes auch zu den typgleichen Discountern in der Kernstadt Achim, wenngleich diese Umsatzverlagerung letztlich auf einem sehr niedrigen Niveau erfolgt. Umsatz p. a. Projektumsatz durch: ca. Mio. Euro Ausgangsumsatz Netto-Markt inkl. Backshop 3,60 Zusatzumsatz: Umverteilung im Einzugsgebiet 0,27 % 83,8 0,0 6,2 davon: Zone 1: Sonstige Anbieter OT Uphusen (Kleinhandel) Zone 2: Nahversorgung OT Bierden (v. a. Edeka) Zone 2b: Perspektivisches NVZ HB-Mahndorf (v. a. Edeka) Sonstige Anbieter HB-Mahndorf (v. a. Aldi) Zusatzumsatz Kaufkraftneubindungseffekte Erhöhung externe Kaufkraftzuflüsse (Zufallskunden von außerhalb des EZG) Verminderung diffuser Kaufkraftabflüsse aus dem EZG v. a. wirksam bei Discountern in Achim Gesamtumsatz im Kernsortiment zukünftig 0,4 0,0 0,15 3,6 6.3 0,03 0,06 0,43 0,8 1,5 0,0 9,9 0,04 0,9 0,39 4,30 9,1 100,0 Insgesamt bewirkt das Vorhaben innerhalb des Einzugsgebietes ein Umverteilungspotenzial von rd. 0,3 Mio. Euro p. a. auf den dort ansässigen Wettbewerb. Knapp 0,4 Mio. Euro p. a. werden im weiteren Untersuchungsraum insbesondere dem Wettbewerb in der Kernortschaft Achim entzogen. Die Erweiterung eines Discountmarktes führt in aller Regel nicht zu einer Angebotsausweitung sondern durch eine großzügigere Flächenaufteilung zu einem attraktiveren Marktauftritt. Netto erhält dadurch jedoch keinen nennenswerten Wettbewerbsvorsprung, sondern reagiert (mit bereits merklicher Verspätung) damit auf den aktuellen Markttrend. Der überwiegende Teil der Wettbewerber ist bereits modernisiert oder beabsichtigt dies aktuell; das E-Center in Bierden ist zudem eine Neuerrichtung. 0,40 Gesamtumsatz Zukünftig 4,70 © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Ein kleiner, zu vernachlässigender Teil des Zusatzumsatzes (rechnerisch 0,04 Mio. Euro) beruht letztlich auf zusätzlichen Streuumsätzen mit auswärtigen Durchfahrtskunden. 0,02 zzgl. Gebrauchsgüter Rand-/Aktionssortiment Quelle: Berechnungen bulwiengesa AG, Rundungsdifferenzen möglich Der Bestandsumsatz macht mit ca. 84 % den Hauptteil des ermittelten Zielumsatzes aus. Vom zu erwartenden Mehrumsatz von rund 0,7 Mio. Euro p. a. im Kernsortiment Periodischer Bedarf dürften ca. 0,3 Mio. Euro bei den Wettbewerbern innerhalb des Einzugsgebietes umverteilungswirksam werden, der größte Einzelposten (0,15 Mio. Euro) bei Edeka im nahen Stadtteil Bierden. Umverteilungseffekte Seite 31 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Insofern ist nicht nur der aus der Erweiterung resultierende Umsatzeffekt begrenzt (betriebswirtschaftlich entstehen Netto darüber hinaus Kostenvorteile in der Bewirtschaftung) sondern auch die gegenüber dem Wettbewerb durchsetzbare Umsatzumlenkung. Das Verdrängungsvolumen ist gemessen am Gesamtmarktvolumen von rund 24 Mio. Euro im Einzugsgebiet ausgesprochen niedrig. Es pendelt um Größenordnungen von ca. -1 % und erreicht im umgebenden Versorgungsnetz keine abwägungsrelevanten Größenordnungen. Zentrale Versorgungsbereiche liegen nicht im Einzugsgebiet. Die Absicht Bremens, in HB-Mahndorf perspektivisch einen solchen zu schaffen, wird von der Netto-Erweiterung nicht berührt. Für die umgebenden, potenziell wettbewerbsrelevanten Lagebereiche außerhalb des Einzugsgebietes sind Umverteilungsquoten von maximal ca. -1,3 % in der Kernstadt Achim zu erwarten. Dort agieren mit Lidl, Aldi und Penny typgleiche, im Unterschied zu Netto jedoch moderne Wettbewerber (zur Erinnerung: der beabsichtigte Aldi-Neubau ist im Szenario bereits unterstellt). Alle weiteren Standorte - namentlich auch die geschwächte Achimer Innenstadt - werden von der Netto-Erweiterung nicht nennenswert berührt. Die nur marginalen Umsatzverlagerungen gehen dort weitgehend auf zusätzliche Durchgangskunden auf der L 158 zurück, die von einem modernisierten Netto-Markt zu einem Einkaufsstopp animiert werden und diesen Einkauf infolgedessen nicht mehr in ihrer eigenen Wohnumgebung tätigen. In geringem Maße (Netto ist kein Vollsortimenter und insoweit auch kein Systemwettbewerber von Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern) reduzieren Uphuser Haushalte auch Lebensmitteleinkäufe in den Einkaufszentren Weserpark und Dodenhof. In der Gesamtschau bewegt sich das Verdrängungsvolumen in einem derart niedrigen Rahmen, dass es von den meisten Wettbewerbern nicht wahrgenommen werden wird. Bei stabiler oder knapp stabiler © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Bevölkerung ist es zudem in 1-2 Jahren durch natürliches Marktwachstum (die Pro-Kopf-Ausgaben für Periodischen Bedarf steigen im langfristigen Trend um ca. 0,5 % p. a.) ausgeglichen worden. Umverteilungseffekte des Projektvorhabens Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Kernsortiment Periodischer Bedarf Projektumsatz durch: Umverteilung im Einzugsgebiet davon: Zone 1: Sonstige Anbieter OT Uphusen Zone 2a: Nahversorgung OT Bierden Zone 2b: Perspektivisches NVZ HB-Mahndorf Sonstige Anbieter HB-Mahndorf Umverteilung rel. Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebiet davon: ZVB EH-Innenstadt Achim Sonstige Anbieter OT Achim, Embsen Nahversorgung OT Uesen, Borstel Nahversorgung OT Baden, Badenermoor EKZ Weserpark EKZ Dodenhof ZVB Einzelhandels-Ortskern Oyten Sonstiger Anbieter Ortsteil Oyten Nahversorgung HB-Arbergen Umsatz IST Umsatz KÜNFTIG Projektumsatz durch Umverteilung Umverteilungsquote Tsd. ! Tsd. ! Tsd. ! % 24.019 23.750 0 269 0 1.268 1.250 18 0 -1,4 NUM! 13.353 13.200 153 -1,1 4.033 5.365 4.000 5.300 33 65 -0,8 -1,2 -1,1 NUM! 433 11.515 19.416 6.667 11.480 19.165 6.650 35 251 17 -0,3 -1,3 -0,3 22.716 22.700 16 -0,1 48.042 37.977 18.968 15.320 12.022 47.960 37.967 18.968 15.320 12.000 82 10 0 0 22 0 -0,2 -0,0 0,0 0,0 -0,2 NUM! Quelle: Berechnungen bulwiengesa AG, Rundungsdifferenzen möglich Seite 32 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße bulwiengesa Eine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche kann vollständig ausgeschlossen werden. Dies gilt ausdrücklich auch für die strukturell geschwächte Achimer Innenstadt (vgl. hierzu ausführlich das Handlungskonzept Einzelhandel für die Stadt Achim 2008), die in einem vergleichsweise zu hohen Maße von Nahversorgung abhängig ist, deren Ankerbetrieb Rewe in der Marktpassage jedoch durch objektbedingte funktionale Einschränkungen gehandicapt ist. Für die Innenstadt hat sich die Wettbewerbslage in den zurückliegenden Jahren v. a. durch das E-Center in Bierden erheblich verschärft. Geringere Belastungen sind noch durch die Modernisierung/Erweiterung von Aldi in der Embser Landstraße und Rewe in Achim-Uesen zu erwarten. Von der Netto-Erweiterung in Uphusen gehen dagegen keine zusätzlichen nennenswerten Wettbewerbswirkungen auf die Achimer Innenstadt aus. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 33 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße 7 Die aktive Verkaufsfläche des Handelsstandortes hat sich in den letzten Jahren somit verringert. Die angestrebte Gesamtverkaufsfläche wird ca. 220 qm über der ursprünglichen Verkaufsfläche aus dem Jahre 2012 liegen. Mit der Planung wird der Standort restrukturiert und langfristig gesichert. ERGEBNISZUSAMMENFASSUNG UND ZIELPRÜFUNG Gegenstand der Untersuchung ist die Erweiterung des Netto-Lebensmittelmarktes in der Uphuser Heerstraße 50 von ca. 632 qm auf ca. 944 qm Verkaufsfläche. Inklusive des bereits im Objekt vorhandenen Backshops weist das Gesamtvorhaben eine Verkaufsfläche von ca. 985 qm auf. Das Vorhaben dient der überfälligen Anpassung des veralteten Marktes an aktuelle Betreiber- und Branchenstandards und somit der langfristigen Standortsicherung des einzigen Lebensmittelmarktes im Stadtteil Uphusen. Die durchgeführte Markt- und Wirkungsanalyse kommt zu folgenden Ergebnissen: – Achim ist eine einwohnerstarke Gemeinde im Landkreis Verden und weist stabile makrostandortseitige Rahmenbedingungen auf. – Die Stadt ist als Mittelzentrum eingestuft und grenzt an das Oberzentrum Bremen an. Achim liegt am Rand des Kreises Verden und des Bundeslandes Niedersachsen. – Das Nahversorgungsangebot in Achim-Uphusen wird fast ausschließlich durch den bestehenden Netto-Markt getragen. Netto ist der einzige Lebensmittelmarkt in Uphusen. – Das Projektareal weist eine langjährige Handelsvorprägung auf. Das Objekt besteht derzeit aus dem Netto-Markt (632 qm VKF) plus Backshop (30 qm VKF), einer Sparkassenfiliale sowie einer seit 2 Jahren leerstehenden und nicht mehr marktgängigen Drogeriemarktfläche (ca. 100 qm VKF, Ex-Schlecker-Filiale). © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 – Das Vorhaben erweist sich hinsichtlich seiner Markteinflussnahme auf umgebende zentrale Versorgungsbereiche ebenso wie auf das wohnortnahe Nahversorgungsnetz als voll verträglich. Zu vernachlässigenden Belastungen auf das umgebende Standortnetz steht eine überfällige Modernisierung und damit verbunden eine langfristige Standortsicherung für den einzigen Nahversorger im Stadtteil Uphusen gegenüber. Konzeptionelle Einordnung und Zielprüfung – Einordnung des Standortes in die Systematik des Regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Region Bremen Gemäß Regionalem Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen ist für regional bedeutsame Einzelhandelsvorhaben ein Verträglichkeitsgutachten als Bewertungsgrundlage erforderlich, wenn davon auszugehen ist, das schädliche Auswirkungen von dem Vorhaben ausgehen. Einzelhandelsvorhaben sind dann regional bedenklich und damit auf ihre Verträglichkeit zu überprüfen, wenn sie den festgelegten Rahmenbedingungen im Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept nicht entsprechen. Das Vorhaben befindet sich außerhalb eines regional abgestimmten zentralen Versorgungsbereiches. Seite 34 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Laut Regionalem Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen sollen Nahversorgungsprojekte über 800 qm Verkaufsfläche in den "zentralen Versorgungsbereichen der Region" angesiedelt werden. Außerhalb dieser Versorgungsbereiche kann ein solches Vorhaben unter bestimmten Bedingungen an "Standorten zur Nahversorgung" angesiedelt werden5. Allerdings handelt es sich hier nicht um eine Neuansiedlung sondern um den begrenzten Ausbau eines vorhandenen Nahversorgungs zum Zwecke der langfristigen Standortsicherung. Das Vorhaben erfüllt die Voraussetzungen als Standorttyp 2 "Standort zur Nahversorgung": 5 • Das Kernsortiment besteht zu mindestens 90 % aus nahversorgungsrelevanten Sortimenten. • Der Standort ist nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereiches, weist aber eine siedlungsintegrierte Lage innerhalb des Stadtteils Uphusen auf, versehen mit einem relativ einwohnerstarken Nahbereich sowie einer angemessenen Anbindung an den ÖPNV. • Der Netto-Markt ist der wichtigste Nahversorger und der einzige Lebensmittelmarkt in Uphusen. • Das Vorhaben erfüllt hinsichtlich der Kaufkraftabschöpfung die Vorgaben des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes Region Bremen, wonach wohnortbezogene Nahversorgungsstandorte maximal 50 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im fußläufigen Einzugsgebiet abschöpfen sollen. Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Bremen 2012; (Ansiedlungsregel 2), S. 15 © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Das Vorhaben bindet 2,6 Mio. Euro p. a. der sortimentsspezifischen Kaufkraft aus der fußläufig und per Fahrrad erreichbaren Kernzone 1 (Achim-Uphusen) in Höhe von rd. 9,4 Mio. Euro p. a. Die Kaufkraftabschöpfung liegt bei 27,8 % und somit deutlich unter dem vorgegebenen Schwellenwert des RZEHK Region Bremen (50 %). • In der Dimensionierung >800 bis 1.500 qm VKF erfolgt beim Standorttyp 2 "Standort zur Nahversorgung" zunächst eine Befassung durch die zuständige Raumordnung (LK Verden). • Die Umsatzerzielung des Projektvorhabens erfolgt überwiegend aus dem fußläufig und per Fahrrad erreichbaren Einzugsgebiet (≙Kernzone 1 Uphusen). Ca. 61 % (2,6 Mio. Euro p. a.) des Gesamtumsatzes im Kernsortiment (4,3 Mio. Euro p. a.) stammen aus diesem Nahbereich6. • Das Einzugsgebiet ist teilräumlich stadtteilbezogen und inkludiert neben Uphusen mit schwächerer Bindungsintensität auch benachbarte Stadtteile. Die räumliche Nähe und der siedlungsstrukturelle Zusammenhang bewirken auch eine schwache Ausstrahlung auf HB-Mahndorf. Infolgedessen und durch die verkehrsgünstige Lage an der L 158 überschreitet der Umsatzanteil überörtlicher Kunden (d. h. Kunden, die ihren Wohnsitz nicht in der Stadt Achim haben) mit etwa 13 % leicht die im RZEHK vereinbarte Größenordnung von 10 %. Dies ist nicht unzulässig, unterwirft das Vorhaben jedoch einem "erhöhten Abstimmungs- und Rechtfertigungsbedarf"7. 6 Methodischer Hinweis: Dieser Anteil ist zwar nur für das Kernsortiment berechnet, lässt sich näherungsweise auch auf den Umsatz mit Aktionsartikeln übertragen. Er gilt insoweit für das gesamte Vorhaben. 7 Vgl. RZEHK Kap. 3.2.1.2 Seite 35 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Wir weisen allerdings darauf hin, dass dieser Zustand nicht erst mit der Erweiterung eintritt, sondern bereits in der Ausgangslage besteht8. Die mit der Erweiterung verbundene Markteinflussnahme ist so gering, dass sich der Umsatzanteil auswärtiger Kunden kaum verändern dürfte. • Laut LROP Niedersachsen 2008/12 sind in Mittelzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den gehobenen Bedarf und Grundbedarf zu sichern und zu entwickeln. Das Planvorhaben trägt aus Gutachtersicht zu einem moderaten und den Wettbewerbsverhältnissen angemessenen Ausbau der Nahversorgung im definierten Einzugsgebiet bei. Das Sortiment besteht aus Waren des Periodischen Bedarfs und dient der Grundversorgung der Bevölkerung. Das abgegrenzte Einzugsgebiet des Vorhabens überschreitet die Gemeindegrenze von Achim und erzielt etwa 13 % des Umsatzes mit Kunden von außerhalb des Achimer Stadtgebietes und bewegt sich somit ohne weitergehendes Abwägungserfordernis im Rahmen der Vorgaben des LROP. Im gleichen Zusammenhang kann das Kongruenzgebot gemäß LROP 2008/12 (zzt. nicht als verbindliches Ziel sondern als raumordnerischer Grundsatz zu behandeln) geprüft werden. Streng genommen hat das Mittelzentrum Achim keinen Versorgungsauftrag für das benachbarte Oberzentrum Bremen. Allerdings sind gewisse Verflechtungen zwischen benachbarten Räumen unvermeidbar, noch dazu, wenn wie im vorliegenden Falle ein siedlungsstruktureller Zusammenhang besteht. Das Kongruenzgebot trägt dem Rechnung, indem für Einzelhandelsgroßvorhaben bis zu 30 % Umsatzanteil, die von außerhalb des zugewiesenen raumordnerischen Verflechtungsbereiches stammen, toleriert werden9 . • – 8 Alle relevanten Kennzahlen lassen sich aus den Kaufkraftstrom-Modellrechnungen sowohl für die Ausgangslage, als auch für die Prognosesituation entnehmen. Sie sind im Anhang beigefügt. Auszug: Überörtliche Umsätze – Ausgangslage: 294 Tsd. Euro aus Zone 3 (HB-Mahndorf) 176 Tsd. Euro aus überörtlichen Streuzuflüssen = 470 Tsd. Euro total. Projektumsatz im Kernsortiment, Ausgangslage: 3,6 Mio. Euro Umsatzanteil überörtlicher Kunden, Ausgangslage: 13 % Überörtliche Umsätze – Prognose: 353 Tsd. Euro aus Zone 3 (HB-Mahndorf) 200 Tsd. Euro aus überörtlichen Streuzuflüssen = 553 Tsd. Euro total. Projektumsatz im Kernsortiment, Prognose: 4,3 Mio. Euro Umsatzanteil überörtlicher Kunden, Prognose: 13 % und somit unverändert. Der Vorhabenstandort liegt im zentralen Siedlungsgebiet des Ortsteiles Uphusen und entspricht somit dem Konzentrations- sowie Integrationsgebot. RROP LK Verden 2013 (Entwurfsfassung, zusätzliche Zielsetzungen zu den Vorgaben des LROP) • Lt. dem Entwurf des RROP Landkreis Verden 2013 müssen zusätzlich zu den o. g. Zielen Flächen eines Einzelhandelsgroßprojektes weiterhin in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. Diese Prämisse wird über die im direkten Umfeld des Standortes gelegenen Bushaltestellen an der Uphuser Heerstraße/Am Weserberg gewährleistet. Vgl. für die Prognosesituation auch die Tabelle auf Seite 29. 9 Vgl. LROP 2008 Textfassung, Erläuterungen zu Abschnitt 2.3, Seite 89 © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 36 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße – Handlungskonzept Einzelhandel für die Stadt Achim 2008 hier: Konzeptteil, Kap. 5.1 Das Handlungskonzept Einzelhandel konstatiert für Achim mit Erkenntnisstand 2008 grundsätzlich eine bereits gut entwickelte Nahversorgungsausstattung und rät im Hinblick auf die besondere Situation der Innenstadt grundsätzlich von der Neuansiedlung von Lebensmittelmärkten außerhalb der Innenstadt ab. Einzige Ausnahme war die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im Stadtteil Bierden, der seinerzeit nach dem Abschmelzen von kleineren Lebensmittel-SB-Geschäften über keine nennenswerte eigene Nahversorgung verfügte. Diese Ansiedlung ist mit dem dortigen E-Center mittlerweile erfolgt und zwar in einer Weise, die über die eigentliche Stadtteilnahversorgung weit hinausgreift. Allerdings unterscheidet das Konzept strikt zwischen der Neuansiedlung von Lebensmittelmärkten und der marktgerechten Weiterentwicklung der bereits vorhandenen Nahversorgungsstandorte, die allesamt ausreichend siedlungsintegriert liegen und insoweit keine Fehlentwicklungen darstellen. Dieses Netz kann und soll gesichert werden und hierzu zählt obligatorischerweise bei Bedarf auch die Marktanpassung als Bestandteil der langfristigen Standortsicherung. Dem Vollsortiment wird grundsätzlich Vorrang eingeräumt, doch können auch bestehende Discounter eine Marktanpassung erfahren. bulwiengesa Modernisierungen/ Verlagerungen/ Erweiterungen von bestehenden Discountern sind prinzipiell nicht ausgeschlossen, sollten aber im Einzelfall ebenfalls gutachterlich überprüft werden." Diese Überprüfung wird hiermit vorgelegt. Die Erweiterung des Netto-Discounters in Uphusen steht den Intentionen des Handlungskonzeptes Einzelhandel in Achim nicht entgegen. Das Konzept führt hierzu aus (vgl. ebendort Seite 94): "Generell nicht wünschenswert ist derzeit eine weitere Verdichtung des Discounternetzes um den Preis des möglichen Verlustes von Vollsortimentern, weil dies per Saldo mit einem Qualitätsverlust der Nahversorgung verbunden wäre. © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 Seite 37 Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße bulwiengesa ANHANG bulwiengesa AG Moorfuhrtweg 13 22301 Hamburg Tel. +49 40 42 32 22-0 Fax +49 40 42 32 22-12 © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Kaufkraftstrom-Modellrechnung im Periodischen Bedarf für das Einzugsgebiet Netto+Backshop, Uphuser Heerstraße – AUSGANGSLAGE Verteilung der Nachfragevolumina je Marktzone in den Spalten - Erklärung der Umsatzherkunft an den einzelnen Standortbereichen in den Zeilen Standortbereich Netto inkl. Backshop – Bestand Zone 1 OT Uphusen Zone 2 OT Bierden, Bollen ! EZG-Ortsteile Achim Zone 3 OT BremenMahndorf Einzugsgebiet total Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. % Tsd. " p. a. % Tsd. € p. a.Tsd. % € p. a. Tsd. % € p. a. % 2.079 22,2 581 7,4 2.660 15,4 294 2,0 2.954 Externer Zufluss (restl. Ortsteile Achim) Sonstige Tsd. € p. a. 9,3 470 Tsd. € p. a. Umsatz Umsatz/Marktanteil Tsd. € p. a. 176 3.600 % 13,0 599 6,4 118 1,5 717 4,2 279 1,9 996 3,1 230 42 1.268 4,6 Zone 1 (OT Uphusen) 2.678 28,6 699 8,9 3.377 19,6 573 3,9 3.950 12,4 700 218 4.872 17,6 Nahversorgung OT Bierden 2.088 22,3 2.772 35,3 4.860 28,2 1.132 7,7 5.991 18,8 5.690 1.672 13.353 48,3 Zone 2a (OT Bierden, Bollen) 2.088 22,3 2.772 35,3 4.860 28,2 1.132 7,7 5.991 18,8 5.690 1.672 13.353 48,3 NVZ Mahndorf (perspektivisch) 346 3,7 24 0,3 370 2,1 3.101 21,1 3.471 10,9 562 4.033 14,6 Sonstige Anbieter Bremen-Mahndorf 281 3,0 31 0,4 312 1,8 3.986 27,1 4.298 13,5 1.067 5.365 19,4 Zone 2b (OT Bremen-Mahndorf ) 627 6,7 55 0,7 682 4,0 7.087 48,2 7.769 24,3 1.629 9.398 34,0 5.394 57,6 3.525 44,9 8.919 51,8 8.791 59,8 17.710 55,5 1.890 27.623 100,0 393 4,2 950 12,1 1.343 7,8 88 0,6 1.432 4,5 10.083 11.515 1.105 11,8 2.128 27,1 3.233 18,8 323 2,2 3.556 11,1 15.860 19.416 37 0,4 267 3,4 304 1,8 304 1,0 6.363 6.667 84 0,9 31 0,4 116 0,7 116 0,4 22.600 22.716 6.386 1.461 68,2 15,6 6.847 550 87,2 7,0 13.233 2.010 76,9 11,7 2.116 3.542 14,4 24,1 15.349 5.552 48,1 17,4 61.426 1.150 3.393 41.340 80.168 48.042 172 1,8 118 1,5 290 1,7 153 1,0 443 1,4 1.450 36.084 37.977 96 18.872 18.968 128 15.192 15.320 100 11.120 12.022 Sonstige Anbieter OT Uphusen Umsatz/KKB im EZG ZVB EH-Innenstadt Achim Sonstige Anbieter OT Achim, Embsen Nahversorgung OT Uesen, Borstel Nahversorgung OT Baden, Badenermoor Umsatz/KKB in Achim EKZ Weserpark EKZ Dodenhof ZVB Einzelhandels-Ortskern Oyten Sonstiger Anbieter Ortsteil Oyten Nahversorgung HB-Arbergen Erklärte Abflüsse gesamt Diffuser Abfluss Distanz-/Onlinehandel Ausgabenvolumen 62 0,4 741 5,0 802 2,5 8,5 2.362 13,7 4.435 30,2 6.798 21,3 581 7,4 1.358 7,9 1.058 7,2 2.416 7,6 7.852 100,0 17.216 100,0 14.696 100,0 31.912 100,0 62 0,7 1.695 18,1 667 777 8,3 9.364 100,0 * ZVB = Zentraler Versorgungsbereich, EKZ = Einkaufszentrum, NVZ = Nahversorgungszentrum Quelle: bulwiengesa © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 6.390 KKB = Kaufkraftbindung Seite 39 KKB = Kaufkraftbi bulwiengesa Achim – Erweiterung Netto, Uphuser Heerstraße Kaufkraftstrom-Modellrechnung im Periodischen Bedarf für das Einzugsgebiet Netto+Backshop, Uphuser Heerstraße – PROGNOSE Verteilung der Nachfragevolumina je Marktzone in den Spalten - Erklärung der Umsatzherkunft an den einzelnen Standortbereichen in den Zeilen Standortbereich Zone 1 OT Uphusen Zone 2 OT Bierden, Bollen ! EZG-Ortsteile Achim Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. % Tsd. " p. a. % Tsd. € p. a. Tsd.%€ p. a.Tsd. % € p. a. % Zone 3 OT BremenMahndorf Einzugsgebiet total Externer Zufluss (restl. Ortsteile Achim) Sonstige Tsd. € p. a. Tsd. € p. a. Umsatz Veränderung Umsatz/Marktanteil Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. % Netto inkl. Backshop – Bestand 2.605 27,8 644 8,2 3.249 18,9 353 2,4 3.602 11,3 498 200 4.300 15,6 696 19,3 Sonstige Anbieter OT Uphusen 586 6,3 110 1,4 696 4,0 294 2,0 990 3,1 220 40 1.250 4,5 -18 -1,4 Zone 1 (OT Uphusen) 3.191 34,1 754 9,6 3.945 22,9 647 4,4 4.592 14,4 718 240 5.550 20,1 678 13,9 Nahversorgung OT Bierden 1.948 20,8 2.772 35,3 4.719 27,4 1.117 7,6 5.836 18,3 5.692 1.672 13.200 47,8 -153 -1,1 Zone 2a (OT Bierden, Bollen) 1.948 20,8 2.772 35,3 4.719 27,4 1.117 7,6 5.836 18,3 5.692 1.672 13.200 47,8 -153 -1,1 NVZ Mahndorf (perspektivisch) 328 3,5 24 0,3 351 2,0 3.086 21,0 3.438 10,8 562 4.000 14,5 -33 -0,8 Sonstige Anbieter Bremen-Mahndorf 234 2,5 31 0,4 266 1,5 3.968 27,0 4.233 13,3 1.067 5.300 19,2 -64 -1,2 Zone 2b (OT Bremen-Mahndorf ) 562 6,0 55 0,7 617 3,6 7.054 48,0 7.671 24,0 5.701 60,9 3.580 45,6 9.281 53,9 8.818 60,0 18.099 56,7 ZVB EH-Innenstadt Achim 375 4,0 934 11,9 1.309 7,6 88 0,6 1.397 4,4 10.083 Sonst. Anbieter OT Achim, Embsen 890 9,5 2.096 26,7 2.986 17,3 323 2,2 3.309 10,4 Nahversorgung OT Uesen, Borstel 28 0,3 259 3,3 287 1,7 287 Umsatz/KKB im EZG Nahversorgung OT Baden, Badenermoor Umsatz/KKB in Achim EKZ Weserpark EKZ Dodenhof 1.629 9.300 33,7 -98 -1,0 3.541 28.050 101,5 427 1,5 11.480 -34 -0,3 15.856 19.165 -251 -1,3 0,9 6.363 6.650 -17 -0,3 22.594 75 0,8 31 0,4 106 0,6 106 0,3 6.506 1.405 69,5 15,0 6.847 542 87,2 6,9 13.353 1.946 77,6 11,3 2.175 3.527 14,8 24,0 15.528 5.473 48,7 17,2 169 1,8 118 1,5 286 1,7 147 1,0 433 1,4 ZVB Einzelhandels-Ortskern Oyten Sonstiger Anbieter Ortsteil Oyten Nahversorgung HB-Arbergen Erklärte Abflüsse gesamt Diffuser Abfluss Distanz-/Onlinehandel Ausgabenvolumen 49 0,5 1.622 17,3 660 777 8,3 581 9.364 100,0 49 0,3 735 5,0 784 2,5 8,4 2.281 13,3 4.409 30,0 6.690 21,0 7,4 1.358 7,9 1.058 7,2 2.416 7,6 14.696 100,0 31.912 100,0 7.852 100,0 17.216 100,0 * ZVB = Zentraler Versorgungsbereich, EKZ = Einkaufszentrum, NVZ = Nahversorgungszentrum, OT = Ortsteil Quelle: bulwiengesa © bulwiengesa AG 2014 – P1404-1053 6.410 22.700 -15 -0,1 1.150 63.218 41.337 78.746 47.960 -1.422 -82 NUM! -1,8 -0,2 1.450 36.084 37.967 -10 -0,0 96 18.872 18.968 128 15.192 15.320 100 11.116 12.000 -23 -0,2 KKB = Kaufkraftbindung Seite 40