Die Lage am Immobilienmarkt wird noch schlimmer
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Der weltweite Immobilinemarkt Die Lage am Immobilienmarkt wird noch schlimmer In zahlreichen Ländern ist der Aufwärtstrend der Hauspreise zum Stillstand gekommen und an mehreren Orten mussten sogar nachlassende Hauspreise in Kauf genommen werden. Der Immobilienmarkt könnte das nächste Unglück werden, das die Weltwirtschaft trifft. Eines scheint sicher: der Immobilienmarkt dürfte sich grundsätzlich verschlechtern, bevor er sich wieder erholen wird, so Seniorökonom Christian Hilligsøe Heinig. Abbildung 1 Preisentwicklung Einfamilienhäuser, 1997-2008, in Prozent Quelle: The Economist Abbildung 2 Die jüngste Preisentwicklung der Einfamilienhäuser Quelle: The Economist und Sydbank 250 15 % 200 10 % 150 1. Quartal 2007 -10 % 5 0 -5 -10 Österreich Kanada Deutschland Finnland USA Japan Italien Schweden Spanien Belgien Dänemark Norwegen Frankreich Australien Großbritannien Niederlande Irland Irland Deutschland Großbritannien Japan Dänemark Schweiz USA Niederlande Spanien Italien Frankreich Kanada Neuseeland Belgien Schweden Australien Anlageinfo – Juni 2008 25 10 Preissteigerung der letzten Jahre Japan Schweiz Kanada USA Niederlande Italien Dänemark Neuseeland Belgien Schweden Frankreich Australien Spanien Großbritannien Irland 4 -50 30 15 0% -5 % Abbildung 3 Überbewertung der Hauspreise in Prozent Quelle: IWF 20 100 0 Der Immobilienmarkt erlebt seit Jahren eine bedeutende Hausse in der westlichen Welt, siehe Abb. 1. Die Preisparty am Immobilienmarkt scheint jedoch zu Ende, und der finanzielle Kater lauert in der Kulisse. Bei Betrachtung der Preisentwicklung am Immobilienmarkt während der letzten 12 Monate, scheint diese auf den ersten Blick weiterhin positiv, siehe Abb. 2. In den meisten Ländern handelt es sich um äußerst positive Zuwachsraten, und die Hauspreise sind lediglich in Deutschland und Irland markant zurückgefallen. Diese Zahlen spiegeln jedoch ein zu günstiges Bild der Lage am Immobilienmarkt. Wie aus Abbildung 2 deutlich hervorgeht, scheinen die Preiszuwächse an Tempo verloren zu haben gegenüber dem Jahresanfang 2007 und haben insgesamt in den vergangenen Quartalen nachgelassen. In beispielsweise Dänemark, den USA, Schweden und Großbritannien haben sich die Preise in letzter Zeit negativ entwickelt, und in Spanien gab es in Q1 praktisch rückläufige Hauspreise, d. h. dass die Inflation kräftiger steigt als die Hauspreise. Ferner sollte man sich vor Augen halten, dass die Zahlen ein Mittel angeben, und dass es in den jeweiligen Ländern große geographische Unterschiede gibt. In den USA spiegelt sich dies deutlich im CaseShiller-Index, der die Preisentwicklung in den größten Städten darstellt. Dort haben die Hauspreise seit dem Allzeithoch im Sommer 2006 um ganze 16,6 % nachgelassen. Ein ähnlicher Effekt zeigte sich auch in 35 5% 50 Von Seniorökonom Christian H. Heinig Der weltweite Immobilienmarkt Dänemark, wo in den zwei größten Städten, Kopenhagen und Århus, bedeutende Hauspreisabstürze verzeichnet werden mussten. nachlassenden Druck auf die Hauspreise. Das bedeutet jedoch nicht, dass es zwangsläufig entsprechende Preisrückgänge geben wird. Eine Überbewertung kann genauso gut weniger positive Preiszuwächse bewirken als es sonst der Fall wäre. siehe Abb. 4. Obwohl es sich historisch gesehen nicht um ein außerordentlich niedriges Niveau handelt, ist dies eine markante Änderung gegenüber dem großen Optimismus, der das Gewerbe 2006 und meistenteils 2007 kennzeichnete. Vor allem sind gegenwärtig Spanien, Irland und Großbritannien hart betroffen, siehe Abb. 5. Interessanterweise erlebten eben diese Länder umfassende Preissteigerungen seit 1997, siehe Abb. 1. Die Immobilienpreise sind überbewertet Die Abkühlung am Immobilienmarkt ist die Folge steigender Zinsen während der letzten Jahre und des Umstandes, dass die NotenDas Wirtschaftswachstum lässt nach banken in den USA und Europa die GeldpoDie düstere Entwicklung der Hauspreise litik allmählich wieder von dem ungewöhndürfte das Wirtschaftswachstum abbremsen. lich niedrigem Zinsniveau aus normalisieren. Die Entwicklung könnte von daher den PriDie Zinsentwicklung ist jedoch nicht vatkonsum beeinträchtigen. In einer VolksDie Immobilienpreise geben nach allein für den Druck verantwortlich, dem der wirtschaft, wo das Vermögen unter Druck Der weitere Verlauf der seit mehreren Jahren Immobilienmarkt ausgesetzt ist. Die Haussteht – oder wo die Zuwächse nachgelassen laufenden Preisparty des Immobilienmarktes preise sind anscheinend auch zu sehr gestiehaben – wird weniger vom laufenden Einwird sich im Laufe der Zeit ergeben. Eines gen gegenüber den zugrunde liegenden Wirtkommen verbraucht. scheint jedoch sicher, dass die Märkte erst schaftsfaktoren. Ein solcher Umstand kann Zudem sind die Volkswirtschaften auch insgesamt weiter nachgeben werden, bevor leicht eintreten in Zeiten mit außergewöhnüber den Wohnungsbaumarkt betroffen. Die sich die Lage wieder erhellt. Ein Stimmungslich niedrigen Zinsen wandel am Immobiliund einem rapide wachenmarkt kehrt nicht Eine Flaute am Immobilienmarkt bewirkt die Gefahr einer senden Immobilienvon einem Tag auf den markt, da sich potenanderen ein, und das weltweiten Konjunkturflaute während der nächsten Jahre. zielle Käufer von der niedrige weltweite Stimmung mitreißen lassen, und es ist steigenden Hauspreise der letzten Jahre haben Wirtschaftswachstum und der erhöhte Fokus schwierig zu beurteilen, wie hoch der fundaden Wohnungsbau kräftig angeregt, und aus der Notenbanken auf die Bekämpfung der mentale Wert einer Immobilie sein sollte. historischer Perspektive ist die Beschäftigung jüngsten Inflationsentwicklung anhand von Infolge unlängst veröffentlichter Berechund das Aktivitätsniveau im Bausektor außerhohen Zinsen tragen nicht zur Verbesserung nungen seitens des Internationalen Wähgewöhnlich hoch gegenüber der Gesamtvolksder Lage bei. rungsfonds IWF, sind die Hauspreise in mehwirtschaft zahlreicher Länder. Es lässt sich kaum bestreiten, dass eine reren westlichen Ländern überbewertet – Es besteht deshalb eine bedeutende Flaute am Immobilienmarkt das Risiko einer sogar bedeutend überbewertet, siehe Abb. 3. Gefahr, dass die Immobilienanlagen in mehweltweiten Konjunkturflaute während der In Irland, den Niederlanden und Großbritanreren Ländern bedeutend nachgeben werden. nächsten Jahre darstellt. Eine umfassende nien liegt die Überbewertung bei fast 30 %. Dieser Trend ist deutlich in den USA zu Talfahrt am Immobilienmarkt dürfte zusamDie Präzision solcher Berechnungen kann erkennen, wo die Talfahrt der Immobilienanmen mit der drohenden Kreditkrise einen immer in Frage gestellt werden, es ist jedoch lagen 2006 und 2007 das BIP-Wachstum um gefährlichen wirtschaftlichen Cocktail ausindiskutabel, dass die Hauspreise mancherfast 1 Prozentpunkt beeinträchtigt hat. machen. ■ orts über die Maße hinaus gestiegen sind. Das Baugewerbe ist deshalb immer pessiÜberbewertete Hauspreise bewirken einen mistischer im Hinblick auf die Zukunft, Abbildung 4 Optimismus im Baugewerbe, EU-Länder Quelle: Eurostat Abbildung 5 Optimismus im Baugewerbe, ausgewählte Länder Quelle: Eurostat 4 50 2 40 0 -2 -4 2004 2005 2006 2007 08 Dänemark 20 Frankreich 10 0 -10 -8 -20 -12 Spanien 30 -6 -10 Irland Großbritannien -30 Deutschland -40 -50 -14 -60 -16 -70 2004 2005 2006 2007 08 Anlageinfo – Juni 2008 5