Stadt Bruchsal Begründung Bebauungsplan "Kissel“ Seite 1
Werbung
Stadt Bruchsal Bebauungsplan "Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 1 Teil B Beigefügte Teile zum Bebauungsplan B Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen und örtlicher Bauvorschriften Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Inhaltsverzeichnis 0 Übersichtsplan 1 Flächennutzungsplan 2 Darstellung des Plangebietes 3 Planungsziele 4 Planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften 5 Eingriffsdarstellung und Ausgleichsmaßnahmen 6 Verträglichkeitsprüfung 7 Altlasten 8 Zusammenstellung der Flächen 9 Kosten Begründung Seite 2 Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach 0 Übersichtsplan Begründung Seite 3 Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 4 1. Flächennutzungsplan Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Bruchsal ist der überwiegende Teil des Plangebietes als Wohnbaufläche ausgewiesen. Die am südlichen Rand des Bebauungsplangebietes gelegenen Grundstücke Lgb.Nrn.: 1894, 1895 und 1897 werden in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans mit einbezogen. Der Flächennutzungsplan stellt für diese drei Grundstücke landwirtschaftliche Fläche dar. Die Einbeziehung der Grundstücke ist aus städtebaulicher und planungsrechtlicher Sicht erforderlich. Auf den Grundstücken Lgb.Nrn. 1895 und 1897 wird derzeit ein Bauhof betrieben, von dem Emissionen auf das unmittelbar benachbarte Wohngebiet ausgehen. Zur Bewältigung dieser Problematik wird das Gelände des Bauhofes in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes einbezogen. Die Fläche des Bauhofes soll in das Plangebiet integriert werden und ebenfalls einer Wohnbebauung zugeführt werden. Durch die Erweiterung des Plangebietes in Richtung Süden bis zum Grombach erhält das Gebiet einen städtebaulich sinnvollen Abschluß, der sich auf die östlich angrenzende Bebauung bezieht. Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan Aufgrund der Erweiterung des Bebauungsplangebietes in südlicher Richtung über die Grenzen der Wohnbauflächendarstellung hinaus, weicht der Bebauungsplan von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes ab. Es ist deshalb Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 5 eine geringfügige Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Die Änderung soll im Zuge der Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes erfolgen. 2. Darstellung des Plangebietes Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Kissel“ umfasst die Grundstücke Lgb.Nrn.: 1804/1,1805 teilweise, 1806/1, 49/1, 1882, 1883, 1884, 1885, 1886, 1887, 1889, 1890, 1891, 1892, 1893, 1894, 1895, 1897, 1899/1, 93, 6268, Gemarkung Obergrombach. Die Grenze des Geltungsbereiches verläuft im Norden entlang der nördlichen Grenzen der Grundstücke Lgb.Nrn.: 1804/1 und 1806/1, im Osten entlang dem Fußweg Lgb.Nr. 6268, im Süden entlang dem Grombach und im Westen entlang der Gemarkungsgrenze. Das Plangebiet liegt im Westen der Ortslage von Obergrombach. Die Größe des Gebietes umfasst 2,3 ha. Das Gebiet erstreckt sich in Nord-Süd-Richtung über ca. 210 m und in Ost-West-Richtung über ca. 140 m. Das Plangebiet ist planungsrechtlich derzeit als Aussenbereich gemäß §35 BauGB einzustufen. Es grenzt unmittelbar an die östlich vorhandene Bebauung des Ortsetters an. Diese Bebauung ist Teil des Baugebietes Au, für das ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht. Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet fest. Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Festsetzung der Grundflächenzahl von 0,4 und der Geschoßflächenzahl von 0,8 bestimmt. Die Zahl der Vollgeschosse ist als Obergrenze auf zwei Vollgeschosse begrenzt. Als Bauweise ist offene Bauweise mit Satteldach festgesetzt. Die Gebäude sind traufständig zu den Erschließungsanlagen zu errichten. Der Bereich des Baugebietes Au ist entsprechend den planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes überwiegend mit Einund Zweifamilienhäusern bebaut. Die Grundstücke im Planbereich sind derzeit gärtnerisch und landwirtschaftlich genutzt. Die Bestandserfassung und Bewertung der naturräumlichen Qualität ist dem landschaftsplanerischen Gutachten im Anhang zu entnehmen. Im wesentlichen werden die Grundstücke als Wiesen und Streuobstwiesen genutzt. Im Süden des Plangebietes ist ein Bauhof als gewerbliche Nutzung mit Lagerhalle sowie Lager- und Abstellflächen für Baustoffe und Baumaschinen. Im Süden des Plangebietes befindet sich der Grombach. Das Gelände ist stark bis mäßig geneigt und steigt von Süden nach Norden an. Die Höhe über NN beträgt im Süden ca. 136m und im Norden ca. 170m. Das Gelände ist durch vier Stufenraine gegliedert. Der Hang ist nach Süden geneigt. Entlang des westlichen Randes des Plangebietes verläuft von Norden nach Süden eine Erosionsrinne. Die Erosionsrinne liegt teilweise innerhalb des Plangebietes. Die Rinne und angrenzende ausserhalb des Plangebietes liegende Flächen sind als §24a-Biotop Feldgehölz Kissel erfasst. Aufgrund der Stichtagsregelung sind die Teile innerhalb des Plangebietes rechtlich nicht geschützt, weil die Fläche bereits vor dem 01.01.1987 als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan dargestellt war. Das Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 6 Biotop ist geschützt als Feldgehölz aus Ahorn, Hasel und Laubbäumen. Im Unterwuchs sind Efeu und Holunder. Das Plangebiet grenzt unmittelbar an das vom Land Baden Württemberg gemeldete Natura 2000-Gebiet Nr. 6917-301, Kraichgaurand bei Bruchsal an. In dem gemeldeten Natura 2000-Gebiet sind verschiedene prioritäre und nichtprioritäre Lebensräume vorhanden. Als Tier- und Pflanzenarten kommen in dem Gebiet der Schlammpeitzger, Code 1145, gem. Anhang II der Richtlinie, und die Spanische Flagge, Code 1078, gem. Anhang II der Richtlinie vor. Die Spanische Flagge ist eine prioritäre Art. Die Erschließung des Plangebietes kann verkehrlich über die östlich unmittelbar angrenzenden Stichstraßen Obere Au, Unterer Berg und Untere Au des Baugebietes Au erfolgen. Auch die Versorgung des Gebietes mit Energie, Telekommunikation und Wasser ist über diese Straßen möglich. Das Gebiet kann entweder an die vorhandene Kanalisation des Baugebietes oder an den Ortsverbindungssammler im Süden des Plangebietes angeschlossen werden. Die Entwässerung des Gebietes soll im Trennsystem erfolgen. 3. Planungsziele Nachdem die Baugebiete Au und Tanzberg erschlossen und überwiegend bebaut sind besteht zur Deckung der örtlichen Nachfrage nach Baugrundstücken für den Ein- und Zweifamilienhausbau weiterer Bedarf. Das Baugebiet Kissel ist aufgrund seiner Lage, der Exposition des Geländes nach Süden und der Möglichkeiten der Anbindung und Erschließung des Gebietes über das vorhanden Gebiet Au hierfür gut geeignet. Damit das Gebiet erschlossen und bebaut werden kann, ist die Aufstellung des Bebauungsplanes erforderlich. Mit der Planung sollen Bebauungsmöglichkeiten für Ein- und Zweifamilienhausbebauung geschaffen werden, die sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Zahl der Vollgeschosse und der Gebäudestellung in die in der Umgebung vorhanden Baustruktur harmonisch einfügen. Die Erschließung des Gebietes soll über die vorhandenen Anbindungsmöglichkeiten des Baugebietes Au erfolgen und kosten- und flächensparend sein. Die Erschließung soll aufgrund der Neigung des Geländes möglichst parallel zu den Höhenlinien erfolgen. Die vorgesehene Bebauung bildet einen neuen endgültigen Ortsrand westlich des Baugebietes Au bis zur Grenze der Gemarkung Obergrombach im Westen. Das Baugebiet soll sich in den in der Umgebung vorhandenen naturräumlichen Bestand einfügen und eine harmonischen Übergang von der Landschaft in den besiedelten Bereich darstellen. Die naturräumliche Situation am nördlichen, westlichen und südlichen Ortsrand soll soweit möglich erhalten und aufgewertet werden. Zwischen der vorgesehenen Bebauung und dem Natura 2000-Gebiet sollen die notwendigen Ausgleichsflächen angeordnet und landschaftstypisch gestaltet werden. Damit wird zwischen der Bebauung und dem Natura 2000Gebiet eine Pufferfläche geschaffen. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 7 Das §24a-Biotop am westlichen Rand des Plangebietes soll in die Eingrünung des Ortsrandes und die Ausgleichsflächen integriert werden, damit es vollständig erhalten und dauerhaft gesichert ist. Das Niederschlagswasser soll getrennt erfasst werden und direkt in den Grombach als Vorfluter eingeleitet werden. 4. Planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften Die Art der baulichen Nutzung wird als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Damit wird die im angrenzenden Baugebiet Au festgesetzte Art der baulichen Nutzung fortgesetzt. Die nach § 4 (3) Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Diese Anlagen und Betriebe würden sich in die vorgesehene städtebauliche Struktur des Gebietes mit einer Bebauung durch Einzel- und Doppelhausgebäude nicht einfügen. Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich hinsichtlich der Grundflächenzahl und der Geschoßflächenzahl an den Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung. Die Zahl der Vollgeschosse wird auf zwei Vollgeschosse als Obergrenze festgesetzt. Die Traufhöhe wird als Mindest- und Höchstgrenze durch Planeintrag festgesetzt. Die Festlegung der Traufhöhe ist erforderlich damit die Bebauung entlang eines Straßenzuges eine einheitliche Höhenentwicklung aufweist. Auch die Möglichkeit der Bebauung mit Doppelhäusern erfordert die Festsetzung der Traufhöhe. Aufgrund der starken bis mäßigen Geländneigung sind die Gebäude auf der Talseite jeweils höher als auf der Bergseite. Dies wurde bei der Festsetzung der Traufhöhe berücksichtigt. Damit ergeben sich auch relativ geringe Eingriffe in das vorhandene Gelände. Die Traufhöhe für die Gebäude auf der Talseite der Straßen ist auf 3,0 m bis 3,5 m festgesetzt. Damit erscheinen die Gebäude entlang der Talseite der Straße als eingeschossige Baukörper. Aufgrund dem Gefälle des Geländes wird das Gebäude zum rückwärtigen Grundstücksteil jedoch als zweigeschossiges Gebäude erscheinen. Auf der Bergseite der Straße ist die Traufhöhe auf 6,0 m bis 6,5 m festgesetzt. Die Gebäude auf der Bergseite der Straße erscheinen demnach zur Straße als zweigeschoßige Baukörper und zum rückwärtigen Grundstücksteil als eingeschoßiges Gebäude. Damit kann die Bebauung gut in das vorhandene Gelände eingepaßt werden. Die Traufhöhe ist zu messen zwischen dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberseite der Dachhaut. Bezugspunkt ist Höhenlage der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche in der Gebäudemitte. Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen festgelegt. Die Baufenster haben unterschiedliche Abstände zur Straßenbegrenzungslinie. Südlich der Straßenflächen haben die Gebäude einen Abstand von 5,0 m zum Straßenrand. Nördlich der Straßenfläche ist der Abstand 10,0 m. Damit wird der Südexposition Rechnung getragen. Der Bereich vor den Gebäuden kann gut als private Freifläche genutzt und die Grundrisse und Fassaden der Orientierung entsprechend angeordnet und gestaltet werden. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 8 Als Bauweise ist offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern festgesetzt. Damit wird die vorhandene Baustruktur im angrenzenden Baugebiet Au aufgegriffen und fortgesetzt. Die Gebäude sollen traufständig zur Straße orientiert werden, um den gekrümmten Straßenverlauf zu betonen und um die Südexposition des Hanges gut ausnutzen zu können. Die Festsetzung der Stellung der baulichen Anlagen wurde entsprechend vorgenommen. Die Baufenster der hangseitigen Bebauung wurde von der Verkehrsfläche abgerückt, um Abstand zwischen der Verkehrsfläche und der Bebauung zu schaffen, damit die Bauherren, die der Straßenfläche zugewandte Südseite der Gebäude durch entsprechende Grundrissgestaltung besser nutzen können und die Möglichkeit erhalten Aufenthalts- und Freibereiche an der Südfassade anzuordnen. Nebenanlagen, die aufgrund anderer Vorschriften für die Nutzung der Grundstücke erforderlich sind, sind nur innerhalb der festgesetzten Flächen für Nebenanlagen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Die erforderlichen Nebenanlagen können zwischen den Baufenstern angeordnet. werden. Aufgrund der offenen Bauweise sind diese Grundstücksteile nicht mit Hauptbaukörpern überbaubar und können somit sinnvoll für die Herstellung von Stellplätzen und Garagen genutzt werden. Entlang der Straßenflächen sind Flächen für Nebenanlagen mit der besonderen Zweckbestimmung Stellplätze festgesetzt. Innerhalb dieser Flächen sind nur Stellplätze oder Carports zulässig. Diese Festsetzung ist erforderlich, um den Grundstückseigentümer die Möglichkeit zu eröffnen, unmittelbar an den öffentlichen Verkehrsflächen die notwendigen Stellplätze errichten zu können. Damit können die Eingriffe in das vorhandene Gelände minimiert werden, da keine aufwendigen Zufahrten hergestellt werden müssen. Entlang der Straßen sollen jedoch keine massiven Baukörper in Form von Garagen errichtet werden, da hierdurch das Erscheinungsbild des Straßenraumes beeinträchtigt wird. Das Erscheinungsbild des Straßenraumes soll als offene begrünte Wohnstraße gekennzeichnet sein. Die Raumkanten des Straßenraumes sollen sich durch die Hauptgebäude ergeben. Schemaschnitt Erschließung Höhenlage Bebauung Baugebiet Kissel Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 9 Die rückwärtigen Flächen der Grundstücke werden von baulichen Nebenanlagen freigehalten. Die Errichtung von Garten- und Gerätehütten bis 20m3 in den rückwärtigen Grundstücksflächen ist möglich, damit für die Unterbringung von Gartengeräten Aufbewahrungs- und Abstellmöglichkeiten geschaffen werden können. Anlagen für die Tierhaltung sind nach §14 BauNVO in einem Allgemeinen Wohngebiet als untergeordnete Nebenanlagen allgemein zulässig, können aber auch ausgeschlossen werden. Davon wird Gebrauch gemacht. In dem Allgemeinen Wohngebiet werden die Anlagen für die Kleintierhaltung ausgeschlossen, weil diese Anlagen häufig Anlass für gerichtliche Auseinandersetzungen aufgrund von Belästigungen durch Geräusche und Gerüche zwischen Grundstückseigentümern sind. Die Anlagen würden sich auch nicht in die beabsichtigte Baustruktur einfügen, da vorgesehen ist, die hängigen ( rückwärtigen ) Grundstücksflächen von baulichen Anlagen weitestgehend frei zu halten. In den Wohngebäuden dürfen höchstens zwei Wohnungen errichtet werden. Das Gebiet ist als Ein- bzw. Zweifamilienhausgebiet geplant. Damit das städtebauliche Planungsziel erreicht bzw. gesichert wird, ist die Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten je Gebäude erforderlich. Die Verkehrsflächen zur Erschließung der Baugrundstücke sind als Mischverkehrsflächen zu gestalten. Der Querschnitt der Straßen wurde mit einer Breite von 5,50 m festgesetzt. Dies ist für den zu erwartenden Verkehr aufgrund der angrenzenden Bebauung angemessen und ermöglicht einen reibungslosen Verkehrsablauf. Die Straßen sind durch Baumpflanzungen in Verbindung mit öffentlichen Stellplätzen aufgewertet und gegliedert. Aufgrund ihrer Widmung als Mischverkehrsfläche sollen sie als Pflasterflächen ausgeführt beziehungsweise hergestellt werden. Die Straßen folgen dem Verlauf der Höhenlinien des vorhandenen natürlichen Geländes. Damit werden unnötige Eingriffe in das Gelände vermieden. Die Straßen setzen die vorhandenen Erschließungsanlagen des Baugebietes Au fort und sind als Stichstraßen mit Wendeanlagen ausgebildet. Aufgrund des geneigten Geländes sind zur Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen Abgrabungen und Aufschüttungen auf den angrenzenden privaten Baugrundstücken erforderlich. Bei der Planung der Verkehrsflächen wurde darauf geachtet, dass die Aufschüttungen und Abgrabungen und damit die Eingriffe auf den Privatgrundstücken so gering wie möglich sind. Die Aufschüttungen zur Herstellung der Verkehrsflächen auf der Talseite der Straße werden überdeckt, da der Bereich zwischen der Verkehrsfläche und den Hauptgebäuden bis auf das Niveau der Verkehrsflächen aufzufüllen ist. Die Abgrabungen auf der Hangseite der Straße werden vorbehaltlich der noch zu erstellenden Ingenieurplanung in einem Böschungsverhältnis von 1 : 1,5 erfolgen. Auch hier sind im Zuge der privaten Baumaßnahmen gegebenenfalls weitere Eingriffe in Form von Abgrabungen in das Gelände erforderlich. Damit die Pflasterflächen hergestellt werden können, sind auch Betonrückenstützen zur Stabilisierung der Pflasterung auf den Privatgrundstücken erforderlich. Für den Ausgleich der durch den Bebauungsplan verursachten Eingriffe in den Naturhaushalt werden durch den Gutachter sowohl Ausgleichsflächen und Maßnahmen innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungspla- Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 10 nes als auch Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches auf von der Stadt bereitgestellten Flächen vorgeschlagen. Innerhalb des Plangebietes werden entsprechend dem Gutachten drei Ausgleichsflächen festgesetzt. Auf den Grundstücken Lgb.Nrn.: 1804/1, 1805, 1806, Ausgleichsfläche A1, ist eine Magerwiese zu entwickeln und dauerhaft zu unterhalten. Auf der Ausgleichsfläche A2 ist eine Streuobstwiese anzulegen und zu unterhalten und auf der Ausgleichsfläche A3 ist ein Wiesen- und Auenbereich zu entwickeln. Auf den Ausgleichsflächen außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches sind Streuobstwiesen anzulegen und zu unterhalten. Die Dächer von Garagen und überdachten Stellplätzen sind dauerhaft zu begrünen und zu unterhalten. Bei Garagen sind darüber hinaus die Seitenwände und die Rückseiten mit Kletterpflanzen zu begrünen. Die Festsetzung der Dachund Wandbegrünung und dient der Minimierung und dem Ausgleich der Eingriffe in den Naturhaushalt sowie der Verbesserung der kleinklimatischen Situation. Auf den Grundstücken ist je 250 qm Grundstücksfläche ein Laubbaum zu pflanzen. Mit dieser Festsetzung wird die durch die Baumaßnahmen entfallende Baumvegetation innerhalb des Gebietes wieder hergestellt. Die Flächen von Stellplätzen und Zufahrten sind mit wasserdurchlässigen Materialien und Oberflächenbefestigungen herzustellen. Diese Festsetzung dient der Minimierung der Flächenversiegelung im Gebiet und minimiert die Eingriffe in den Naturhaushalt. Das anfallende Niederschlagswasser ist getrennt zu erfassen und der Trennkanalisation, Regenwasserkanal zuzuleiten. Das Regenwasser soll direkt in den Grombach als Vorfluter eingeleitet werden. Die innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches festgesetzten Ausgleichsflächen A1 und A2 und die außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches von der Stadt bereitgestellten Ausgleichsflächen auf den Grundstücken Lgb.Nrn.: 1777, 1778, 1780/1, 1782/1 und 1785, Gemarkung Untergrombach sowie die auf diesen Grundstücken durchzuführenden Maßnahmen sind den Baugrundstücken innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes zugeordnet. Die Kosten für den Ausgleich der Eingriffe sind damit entsprechend dem Verursacherprinzip von den Eigentümern der Grundstücke zu tragen auf denen die Eingriffe in den Naturhaushalt erfolgen. Die innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches festgesetzte Ausgleichsfläche A3 und die außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches von der Stadt bereitgestellte Ausgleichsfläche auf dem Grundstück Lgb.Nr.:1784, Gemarkung Untergrombach sowie die durchzuführenden Maßnahmen auf diesen Grundstücken sind den Verkehrsflächen zugeordnet. Bei Grundstücken, deren Geländeniveau unterhalb der Höhenlage der öffentlichen Verkehrsflächen liegt, ist der Grundstücksbereich zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und dem Gebäude bis auf die Höhe der öffentlichen Verkehrsfläche aufzufüllen. Aufgrund der Bebauungskonzeptes, das auf der Talseite der Straßen eine eingeschossige Bebauung vorsieht wurde bezogen auf die Höhenlage der Straßen eine Höhenfestsetzung vorgenommen. Damit ist sichergestellt, dass das Erdgeschoss der talseitigen Gebäude auf Höhe der an- Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 11 grenzenden Verkehrsfläche liegt. Damit ein ebenerdiger Zugang gewährleistet ist muss das Gelände dann bis auf die Höhe der Straße aufgefüllt werden. Mit der Auffüllung wird der Vorgartenbereich der Gebäude auch besser nutzbar und es entsteht ein harmonisches Erscheinungsbild des Straßenraumes. Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen und entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenzen sind keine Stützmauern zulässig. Auf der Hangseite der Straßen sind keine Stützmauern zur Überbrückung von Höhendifferenzen zwischen der Straßenhöhe und den Grundstückshöhen zulässig. Die Errichtung von Stützmauern würde das Erscheinungsbild des Straßen beeinträchtigen. Der Straßenraum soll durch die Gestaltung und Begrünung der Verkehrsflächen sowie der begrünten Vorgartenbereiche geprägt sein. Massive Stützmauern würden ebenso wie Garagen im Bereich der Vorgärten dieses beabsichtigte Erscheinungsbild beeinträchtigen. In den rückwärtigen Grundstücksbereichen sollen ebenfalls keine Stützmauern errichtet werden, weil das vorhandene natürliche Gelände im wesentlichen erhalten werden soll. Die Grundstückshöhen sollen beibehalten werden. Entlang der seitlichen Grundstücksgrenzen sind Stützmauern bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig. Darüber hinaus gehende Höhendifferenzen zwischen den Grundstücken sind als Böschungen auszuführen. Zwischen den Baugrundstücken sind in Abhängigkeit von der Anordnung der baulichen Anlagen auf dem Grundstück gegebenenfalls Eingriffe in das Gelände erforderlich. Daraus resultierende Höhenunterschiede sollten auf dem Grundstück ausgeglichen werden, damit das vorhandene Geländeniveau zu den Nachbargrundstücken weitestgehend erhalten bleibt. Falls dies nicht möglich ist, können die Höhenunterschiede teilweise mittels Stützmauern bis zu einer Höhe von 1,50 m abgefangen werden. In den Örtlichen Bauvorschriften sind Dachform, Dachneigung, die Zulässigkeit von Dachaufbauten, die Zulässigkeit von Antennen sowie die Zulässigkeit und Gestaltung von Einfriedigungen im Vorgartenbereich geregelt. Als Dachform sind Satteldächer und Pultdächer festgesetzt. Die Gebäude sollen traufständig zur Straße errichtet werden, um den Straßenverlauf zu betonen. Damit wird die bauliche Gestaltung der vorhandenen Gebäude im Baugebiet Au aufgenommen und fortgesetzt. Mit der gewählten Dachform und Neigung ist es möglich den Dachraum sinnvoll zu Wohnzwecken zu nutzen und ein Vollgeschoss im Dach herzustellen. Die Regelung der Zulässigkeit von Dachaufbauten dient der einheitlichen Gestaltung der Dachlandschaft innerhalb des Plangebietes. Die Stellplatzpflicht für Wohnungen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes wurde gestaffelt nach der Wohnungsgröße erhöht. Für Wohnungen bis einschließlich 100 qm Wohnfläche sind 1,5 Stellplätze und für Wohnungen mit mehr als 100 qm Wohnfläche sind 2 Stellplätze herzustellen. Ergibt sich bei der Ermittlung der Stellplatzanzahl keine ganze Zahl, so ist aufzurunden. Mit der Erhöhung der Stellplatzpflicht soll dem tatsächlichen Stellplatzbedarf Rechnung getragen werden. Mit der Größe der Wohnungen erhöht sich auch der tatsächliche Bedarf an Stellplätzen, weil in großen Wohnungen erfahrungsgemäß auch größere Haushalte wohnen. Aufgrund des flächensparenden Ausbaues der öffentlichen Verkehrsflächen steht im Straßenraum keine ausrei- Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 12 chende Stellplatzanzahl zur Verfügung die zur Deckung des tatsächlichen Bedarfs genutzt werden kann. 5. Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen Für die Ermittlung der Eingriffe in den Naturhaushalt und die Ausgleichsmaßnahmen wurde ein landschaftsplanerisches Gutachten (Anhang) vergeben. In dem Gutachten wird der naturräumliche Bestand erfaßt und bewertet, die Eingriffe auf der Grundlage des Bebauungsplanes ermittelt und Ausgleichsmaßnahmen vorgeschlagen. Die Biotoptypen innerhalb des Plangebietes sind im wesentlichen durch geländemorphologische Strukturen und die Art und Intensität der landwirtschaftlichen und gärtnerischen Nutzung geprägt. So sind Gehölzstrukturen (Einzelbäume, Hecken und Gebüsche) im Bereich von Stufenrainen sowie entlang der am westlichen Plangebietsrand verlaufenden Erosionsrinne ausgebildet. In der Mitte des Plangebietes sind Wirtschaftswiesen mittlerer Standorte und Obstwiesen vorhanden. Diese Glatthaferwiesen unterscheiden sich von denen im angrenzenden Natura 2000-‚Gebiet Nr. 6917-301 durch einen nur bedingt günstigen Erhaltungszustand für an Magere Flachland-Mähwiesen angepasste Arten. So lassen die relativ dichten Grasbestände auf eine häufigere Mahd (> 2 x / Jahr) und einen günstigen Wasserhaushalt des Standortes schließen. Jedoch sind die Wiesen im oberen Hangbereich relativ blütenreich, während sie im unteren Hangbereich aufgrund der Beschattung durch Obstbäume und sonstige Gehölzbestände weniger blütenreich sind. Dieser Unterschied ist relevant für das Vorkommen z. B. von Tagfalter- und Heuschreckenarten als charakteristischen Insekten magerer Flachland-Mähwiesen. Der nördliche Teilbereich des Plangebietes wird landwirtschaftlich als Ackerfläche genutzt. Im südlichen Teilbereich sind versiegelte Flächen und Gebäude des ehemaligen Bauhofs vorhanden, die größtenteils von einer Fichtenhecke umgeben sind. Daran schließt sich hangwärts eine eingezäunte Gartennutzung an. Insgesamt ist die Bedeutung der Wiesen, Obstwiesen und Gehölzbeständen des Plangebietes für den Arten- und Biotopschutz aufgrund seiner Nachbarschaft zu wertvollen Flächen im Westen und seines Entwicklungspotentials als hoch zu beurteilen. Die landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzten Flächen sind dagegen von allgemeiner Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz. Die Flächen des ehemaligen Bauhofes stellen eine Vorbelastung dar. Durch die Bebauung und Erschließung des Gebietes ergeben sich Eingriffe in die Arten und Biotopvielfalt des Gebietes im Bereich der blütenreichen Glatthaferwiesen und der Obstbaumwiesen. Das Gutachten ermittelt den Umfang der erheblichen Eingriffe mit einer Fläche von 1,5 ha. Innerhalb des Plangebietes werden Ausgleichsflächen in einer Größenordnung von ca. 0,81 ha ausgewiesen. Hiervon sind nach dem Gutachten 0,71 ha als Ausgleichsmaßnahme tatsächlich anrechenbar. Die Differenzfläche von 0,1 ha kann nicht angerechnet Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 13 werden, weil auf dieser Teilfläche keine Aufwertung der vorhandenen ökologischen Qualität stattfindet. Ausgleichsmaßnahme A1 Neuanlage einer Wildobstwiese auf Ackerflächen, Teilerhalt des Stufenrains sowie von Einzelbäumen; der Erhalt von vorhandenen Biotopen ist nicht als Ausgleich anrechenbar. Ausgleichsmaßnahme A2 Ortsrandeingrünung im Westen des Plangebietes unter Erhaltung bereits vorhandener Gehölze im Bereich der Erosionsrinne, Entsiegelung ehemaliger Bauhofflächen und Neuanlage einer Wildobstwiese. Ausgleichsmaßnahme A3 Entsiegelung ehemaliger Bauhofflächen und Entwicklung der Grombachaue als Biotopverbundachse, Uferabflachung und Gehölzplanzungen. Abweichend von der Empfehlung des Gutachtens wird die Ausgleichsmaßnahme A1 nicht als Wildobstwiese mit Obstbäumen, sondern als Glatthaferwiese ohne Baumbestand entwickelt. Bei der Beteiligung der Lokalen Agenda Bruchsal sowie der Agnus Bruchsal im Zuge des Planverfahrens, wurde angeregt diese Fläche als Glatthaferwiese ohne Baumbestand zu entwickeln, weil dies den Erhaltungs- und Entwicklungszielen des Natura 2000-Gebietes eher entspricht. Dieser Anregung wird von Seiten der Stadt gefolgt. Zum Ausgleich der durch den Bebauungsplan verursachten Eingriffe in den Naturhaushalt bleibt damit ein flächenbezogenes Defizit von 0,79 ha Ausgleichsfläche, die außerhalb des Plangebietes bereitgestellt werden müssen. Von Seiten der Stadt werden innerhalb des Natura 2000-Gebietes Nr.6917-301 Kraichgaurand bei Bruchsal auf der Gemarkung Untergrombach in der Gewann Untere Einöde Grundstücke zur Verfügung gestellt, die aus naturräumlicher Sicht aufgewertet werden können und den Erhaltungs- und Entwicklungszielen das Natura 2000-Gebietes dienen. Die Empfehlungen des Gutachtens hinsichtlich der vorgeschlagenen Maßnahmen zum Ausgleich des Gutachtens werden vollständig als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen, beziehungsweise auf von der Stadt zur Verfügung gestellten Flächen außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans durchgeführt. Damit sind die durch den Bebauungsplan verursachten Eingriffe vollständig ausgeglichen. 6. Verträglichkeitsprüfung Das Plangebiet grenzt unmittelbar an das von Seiten des Landes BadenWürttemberg gemeldete Natura 2000-Gebiet Nr.6917-301, Kraichgaurand bei Bruchsal an. Die Fläche des Plangebietes wurde nicht in die Gebietsabgrenzung des Natura 2000-Gebietes mit einbezogen. Gegen die Abgrenzung des Natura 2000-Gebietes durch das Land Baden-Württemberg hat die Arbeitsgemeinschaft für Natur- und Landschaftsschutz Bruchsal e.V. (AGNUS) bei der Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 14 Kommission der Europäischen Gemeinschaft Beschwerde wegen Verletzung der FFH-Richtlinie (92/43/EWG) eingelegt. Aufgrund der eingelegten Beschwerde ergaben sich für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens sowohl inhaltliche als auch zeitliche Unsicherheiten. Der Zeitpunkt an dem die EU-Kommission über die Beschwerde entscheidet war vollkommen ungewiß. Das Verfahren solange ruhen zu lassen, war von Seiten der Stadt nicht zu verantworten. Die inhaltliche Unsicherheit bestand darin, dass der Bebauungsplan nichtig gewesen wäre, wenn die EU-Kommission der Beschwerde statt gibt und die vorgenommene Abgrenzung des Gebietes durch das Land nicht den Vorgaben der FFH-Richtlinie entspricht. Deshalb wurde von Seiten der Stadt eine Verträglichkeitsprüfung gemäß §19 c Bundesnaturschutzgesetz für den Fall durchgeführt, dass das Plangebiet gemäß den Vorgaben der FFH-Richtlinie in die Abgrenzung des Natura 2000Gebietes hätte einbezogen werden müssen. Mit der Durchführung der Verträglichkeitsprüfung sind die Voraussetzungen für die Weiterführung des Verfahrens und die Rechtmäßigkeit Bebauungsplanes geschaffen. Für die Durchführung der Verträglichkeitsprüfung wurde von Seiten der Stadt ein Gutachten beauftragt. Das Gutachten „Beurteilung der Verträglichkeit des Planes mit den Erhaltungszielen des Natura 2000-Gebietes Nr. 6917-301, Kraichgaurand bei Bruchsal und seiner maßgeblichen Bestandteile – Verträglichkeitsstudie“ des Büros für Umweltplanung, Dipl.-Ing. Detlef Koch ist im Anhang beigefügt. Das Gutachten untersucht, ob durch das geplante Baugebiet für das (potentielle) Natura 2000-Gebiet und seine maßgeblichen Bestandteile erhebliche Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Maßgebliche Bestandteile des Gebietes in diesem Bereich sind die Mageren Flachland-Mähwiesen (Code 6510 gem. Anh. I der FFH-Richtlinie) und die Spanische Flagge / Fahne (Code 1078 gem. Anh. II der FFH-Richtlinie). Die Spanische Flagge / Fahne (Callimorpha quadripunctaria) ist zudem als prioritäre Art ausgewiesen. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass durch das geplante Baugebiet „Kissel“ auf Gemarkung Obergrombach das Natura 2000-Gebiet Nr. 6917-301 „Kraichgaurand bei Bruchsal“ und seine maßgeblichen Bestandteile im Wirkungsbereich des Plans (hier: Magere Flachland-Mähwiesen) nicht erheblich beeinträchtigt werden und Auswirkungen auf die gem. Anh. I der FFH-Richtlinie prioritär geschützte Art „Spanische Flagge / Fahne“ (Callimorpha quadripunctaria) nicht zu erwarten sind, da die Art trotz systematischer Untersuchung weder im Plangebiet noch in der Umgebung nachgewiesen werden konnte. Eine Bodenständigkeit der Art im Umfeld des Plangebietes ist auch unter Berücksichtigung von jährlichen Populationsschwankungen auszuschließen. Diese Beurteilungen gelten unabhängig davon, ob das geplante Baugebiet innerhalb oder außerhalb des Natura 2000-Gebietes liegt. Da das Gutachten feststellt, dass durch den Bebauungsplan für das Natura 2000-Gebiet keine erheblichen Beeinträchtigungen entstehen, ist der Eingriff in das (potentielle) Natura 2000-Gebiet zulässig. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 15 7. Altlasten Innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes wird auf dem Grundstück Lgb.Nr. 1897 derzeit ein Bauhof betrieben. Das Gelände des Bauhofes soll in die Entwicklung des Bereiches als Wohngebiet einbezogen werden. Von der gewerblichen Nutzung des Bauhofes gehen Emissionen aus, welche die in der unmittelbaren Nachbarschaft neu entstehende Wohnbebauung mit großer Wahrscheinlichkeit beeinträchtigen würde. Deshalb wurde mit dem derzeitigen Eigentümer dessen Bereitschaft abgeklärt, die Nutzung des Bauhofes an diesem Standort aufzugeben und das Gelände zukünftig einer Wohnbauentwicklung zuzuführen. Ein alternativer Bauhofstandort für die Firma besteht bereits auf der Gemarkung Untergrombach. Der Bauhof wurde ehemals durch die Bauunternehmung Schönherr im Jahre 1982 errichtet. Nach der Betriebsaufgabe dieser Firma wurde der Bauhof durch die Firma Janzer übernommen und weiter betrieben. Das Gelände ist derzeit nicht in der Erhebung altlastenverdächtiger Standorte enthalten, da der Betrieb derzeit noch tätig ist. Aufgrund der bisher ausgeübten Nutzung ist jedoch der Verdacht einer eventuellen Verunreinigung des Untergrundes gegeben. Auf dem Grundstück ist eine Halle errichtet, die in drei Abschnitte untergliedert ist. Der östliche Teil des Grundstückes ist durch unterschiedliche Schwarzdeckenbeläge versiegelt. Hier werden im wesentlichen Baumaschinen abgestellt. In der Halle selbst werden ebenfalls Baumaschinen abgestellt und typische Bauhoftätigkeiten durchgeführt. Der Bereich westlich der Halle ist im wesentlichen unversiegelt und wird als Lager für diverse Baumaterialien und mineralische Schüttgüter genutzt. Von Seiten der Stadt wurde deshalb ein umweltechnisches Gutachten (Anhang) in Auftrag gegeben, um den Altlastenverdacht zu untersuchen. Das Gelände wurde durch das beauftragte Ingenieurbüro mittels Baggerschürfen und Rammkernsondierungen untersucht. Dabei wurden Bodenproben entnommen und auch Bodenluftuntersuchungen durchgeführt. Das Gelände ist zum Ausgleich der früheren Hangneigung teilweise bis zu 1,30 m aufgefüllt. Die größten Auffüllung sind im Bereich des Grombaches vorhanden. Die Auffüllungen bestehen zum größten Teil aus einem kiesigen, teilweise schluffigen oder schwach steinigem Sand mit Beimengungen von Schwarzdecken-, Ziegel-, Beton- und Kalksteinbruchstücken. Unter der Auffüllung steht Schwemmlös an. Grundwasser wurde im Zuge der Untersuchung bis in eine Tiefe von 3,0 m nicht erbohrt. Bei der Untersuchung wurde festgestellt, dass im Bereich der Wartungsgrube im nördlichen Teil der Halle und im mittleren Hallenteil im oberflächennahen Bereich deutlich erhöhte MKW-Gehalte vorhanden sind. Auch die Bodenluftprobe weist eine erhöhte BTEX-Konzentration auf. Im südlichen Hallenteil wurde innerhalb der Auffüllung eine 0,4 m mächtige Lage mit stark erhöhten PAK-Gehalten festgestellt. Die PAK-Belastungen sind an das zur Ablagerung gekommene Auffüllungsmaterial ( Kalksandsteinbruchstücke mit teerigen Anhaftungen ) gebunden. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 16 Im Außenbereich weist die Auffüllung leicht erhöhte PAK-Gehalte auf. Dies Belastungen sind an das zur Ablagerung gekommene Auffüllungsmaterial gebunden. Bei der gutachterlichen Bewertung der vorgefundenen Verunreinigungen des Untergrundes ergeben sich folgende Schlußfolgerungen. Bei einer Umnutzung und Entsiegelung des Hallengebäudes ergeben sich hinsichtlich der PAKBelastung im südlichen Teil der Halle deutliche Überschreitungen der Prüfwerte der Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung für Wohngebiete und für Nutzgärten. In den übrigen Aufschlüssen sind keine entsprechenden Prüfwertüberschreitungen festzustellen. Die vorgefundenen Belastungen mit MKW und PAK im Bereich der Halle stellen aufgrund der Versiegelung des Hallenbodens und unter Berücksichtigung der anstehenden bindigen und damit gering wasserdurchlässigen Böden und des hohen Grundwasserflurabstandes bei der aktuellen Grundstücksnutzung bezüglich des Wirkungspfades Boden-Grundwasser keine Grundwassergefährdung dar. Bei einer Entsiegelung des Grundstücks ist jedoch eine Auswaschung und Verfrachtung der o. g. Schadstoffe nicht auszuschließen. Bei einer Umnutzung mit Entsiegelung des Geländes ist es erforderlich, die Belastungsbereiche unter der Halle mittels Bodenaushub vorsorglich zu entfernen. Sollte dies nicht erfolgen, sind zumindest weitere umwelttechnische Untersuchungen zur detaillierteren Gefährdungsabschätzung (Sickerwasserprognose) erforderlich. Die Auffüllungen im Außenbereich, die nach dem derzeitigen Kenntnisstand nur leicht erhöhte PAK-Gehalte aufweisen, können aus gutachterlicher Sicht auch bei einer Umnutzung des Geländes im Untergrund verbleiben. Bei zukünftigen Baumaßnahmen ist jedoch zu beachten, dass neben den deutlich belasteten Materialien im Bereich der Halle auch das überwiegend leicht belastete Auffüllungsmaterial aus abfallrechtlicher Sicht nicht frei verwertbar ist. 8. Zusammenstellung der Flächen Das Plangebiet umfaßt insgesamt ca. 25.300 qm. Davon sind im Bebauungsplan festgesetzt als Wohnbaufläche ca.14.800 qm Verkehrsfläche ca. 2.100 qm Ausgleichsfläche ca. 8.100 qm Grünfläche ca. 250 qm. Außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes werden durch die Stadt ca. 7.950 qm Ausgleichsflächen zur Verfügung gestellt. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 17 9. Kosten Für die Erschließung des Baugebietes sowie die Durchführung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen werden geschätzte Kosten in Höhe von ca. 450.000,00 € entstehen. Die Kosten sind auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfes mittels Erfahrungswerten geschätzt. Die tatsächlichen Kosten werden gegebenenfalls von der Schätzung abweichen. Für die Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen werden Kosten in Höhe von ca. 230.000,00 € entstehen. Für die Entwässerung des Gebietes im Trennsystem werden Kosten in Höhe von ca. 110.000,00 € geschätzt. Die Ausgleichsmaßnahmen werden Kosten in Höhe von ca. 110.000,00 € verursachen. Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 18 Entwurf und Bearbeitung Stadt Bruchsal, Stadtplanungsamt Bruchsal, den 03.05.2006 gez. Jürgen Müller, Dipl. Ing. Ausfertigung: Die Übereinstimmung der Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen und örtlicher Bauvorschriften mit den Gemeinderatsbeschlüssen / Satzungsbeschlüssen vom 13.06.2006 wird bestätigt. Stadt Bruchsal, Bürgermeisteramt Bruchsal, den 16.06.06 gez. Bernd Doll Oberbürgermeister Stadt Bruchsal Bebauungsplan „Kissel“ Gemarkung Obergrombach Begründung Seite 19 Anhang Grünordnungsplan zum Bebauungsplan Kissel, Gemarkung Obergrombach, Büro für Umweltplanung Dipl.-Ing. Koch, Niefern-Öschelbronn, 2003 Beurteilung der Verträglichkeit des Planes mit den Erhaltungszielen des Natura 2000-Gebietes Nr. 6917-301, Kraichgaurand bei Bruchsal und seiner maßgeblichen Bestandteile, - Verträglichkeitsstudie -, Büro für Umweltplanung Dipl.-Ing. Koch, Niefern-Öschelbronn, 2004 Umwelttechnisches Gutachten, Bauhof Janzer, Obergrombach Geyer, Hettler, Joswig, Ingenieurgesellschaft mbH, Institut für Umwelttechnik, Karlsruhe 2003