Immobilienaktien: Attraktive Investments mit tiefen Risiken für

Immobilienaktien: Attraktive Investments mit tiefen Risiken für unsichere Zeiten - 11-18-2015
by Holger Geissler - schweizeraktien.net - http://www.schweizeraktien.net
Immobilienaktien: Attraktive Investments mit tiefen Risiken für
unsichere Zeiten
by Holger Geissler - Mittwoch, November 18, 2015
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Baukräne weit und breit: Der Schweizer Immobilienmarkt
boomt. Auch die Immobilienaktien weisen eine gute Performance auf. Bild: schweizeraktien.net
Der schweizerische Immobilienmarkt bietet den Investoren zahlreiche attraktive
Anlagemöglichkeiten. Denn insgesamt gesehen ist die Immobilienbranche mit einem Anteil von 18% an
der gesamten Wirtschaftsleistung die Branche mit der höchsten landesweiten Leistung. Bereinigt um
Tätigkeiten wie beispielsweise die Leistungen von Bauämtern, Bauanwälten oder der
Zementherstellung beträgt der Anteil der reinen Immobilienwirtschaft an der Wirtschaftsleistung immer
noch beachtliche 11%. Diese Zahlen wurden in einer vom schweizerischen Hauseigentümerverband in
Auftrag gegebenen Studie im 2014 ermittelt.
UBS Immobilienblasenindex stabilisiert sich
Ebenfalls sehr bedeutend ist die Immobilienbranche für die Finanzindustrie. Trotz der anhaltenden
mahnenden Stimmen der Schweizerischen Nationalbank sowie dem von der UBS publizierten
Immobilienblasenindex, der jüngst besorgniserregend angestiegen ist, gilt die Branche als solide. So sind
derzeit weltweit die Immobilien in Grossstädten den Experten der UBS zufolge überbewertet. Die im Mai
2015 publizierte Studie, die nur in Englisch verfügbar ist, kann hier eingesehen werden. Der von der
UBS weiter errechnete Immobilienblasenindex in der Schweiz stabilisierte sich im dritten Quartal 2015
auf einem Wert von 1.38, nachdem er im zweiten Quartal nochmals deutlich zulegte. Die Experten
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verweisen darauf, dass die nominell stagnierenden Eigenheimpreise und der Rückgang der
Investitionsnachfrage den Blasenindex dämpfen. Die Immobilienfachleute des Beratungsunternehmens
Wüest & Partner publizieren regelmässig Studien über den Schweizer Immobilienmarkt. In der jüngsten
Ausgabe des Immo-Monitorings, dessen wichtigste Aussagen hier nachgelesen werden können, zeigen
die Experten auf, dass der Grossteil der Preisanstiege der letzten Jahre fundamental erklärbar ist und
deswegen nur partiell besorgniserregend ausfällt. Allerdings wird bei den Miet- und
Eigentumswohnungen von einer Trendwende gesprochen. Die Marktliquidität habe deutlich
zugenommen. Strukturelle Überkapazitäten seien dennoch keine zu erwarten. Als beendet angesehen wird
vorläufig die langanhaltende Phase der Preisanstiege.
Anlagegelder fliessen weiter in den Immobilienmarkt
Diese Aussagen der Experten untermauern die Solidität des Immobilienmarktes. So dürften auch die
institutionellen Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen wegen der gut kalkulierbaren Erträge
nicht nur mangels Anlagealternativen weiterhin in Immobilien investieren. Diese Anleger investieren
sowohl direkt in den Immobilienmarkt durch den Kauf von Liegenschaften oder beteiligen sich an
Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften. Neben den institutionellen Anlegern sind bei den
Käufern von Fondsanteilen und Beteiligungspapieren von Immobiliengesellschaften auch zahlreiche
Privatanleger zu finden. Während im Ausland nicht zuletzt wegen der Finanzkrise zahlreiche Immobilien
unter Preisdruck gerieten, erfreut sich der Schweizer Markt seit langem einer positiven Entwicklung.
Starker Franken hat nur geringen Einfluss auf die Immobilienbranche
Ebenfalls bislang keinen messbaren Einfluss hat die Aufgabe der Unterstützung des Wechselkurses des
Frankens gegenüber dem Euro. Lediglich die Baubranche vermeldet erste Anzeichen einer
Abschwächung der Nachfrage, die allerdings bislang nicht dramatisch ausfällt. Dies deckt sich auch mit
den vorerwähnten Aussagen der Branchenexperten. Genauer beachtet werden sollte allerdings die
Entwicklung der Industriebetriebe, die unter der Wechselkursveränderung leiden. Betroffen von dieser
Entwicklung werden vor allem die gewerblichen Immobilien, während die Wohngebäude allenfalls zu
einem deutlich späteren Zeitpunkt wegen eines möglichen Rückgangs der Kaufkraft der natürlichen
Personen infolge der Abschwächung der Wirtschaft getroffen werden könnten.
Positive Performance der Schweizer Immobilienaktien
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Ausgewählte Schweizer Immobilienaktien im Vergleich. Daten Anfang November. * Warteck Invest:
MarketCap ohne KE. Quelle: Geschäftsberichte 2014
Die Entwicklung der schweizerischen Immobiliengesellschaften fiel nicht zuletzt dank der anhaltend
guten Marktverfassung in den letzten Jahren grossmehrheitlich positiv aus. Ein Vergleich der
Kursentwicklung der Aktien in den letzten zwölf Monaten (siehe Tabelle) zeigt mit Ausnahme der
Konkordia AG, die allerdings ein Spezialfall einer Immobiliengesellschaft ist, da sie keinen inneren Wert
ausweist, eine durchwegs positive Entwicklung auf. Auch die Nachfrage von Investoren nach
Immobilienpapieren ist weiterhin sehr hoch, wie etwa die im November durchgeführte Kapitalerhöhung
der Basler Immobiliengesellschaft Warteck Invest aufzeigt. Wie das Unternehmen mitteilt, wurden von
den bestehenden Anteilseignern 99.8% aller Bezugsrechte ausgeübt. Hieraus flossen der Gesellschaft
Bruttogelder von 76.7 Mio. CHF zu. Die stets sehr solide agierende Gesellschaft sichert sich mit dieser
Massnahme die Flexibilität zum Ausbau des Portfolios. Die Gesellschaft gehört mit einer Portfoliogrösse
von 580 Mio. CHF (Stand 30. Juni 2015) zu den kleineren an der Schweizer Börse kotierten
Immobiliengesellschaften. Deutlich macht dies auch ein Blick auf die Marktkapitalisierung von aktuell
knapp 350 Mio. CHF (nach der Kapitalerhöhung). Überhastete Zukäufe suchen Investoren bei Warteck
vergeblich. Stattdessen weisst die Firma eine seit Jahren kontinuierlich positive Entwicklung der
Geschäftszahlen aus.
Mobimo übernimmt Dual Real Estate
In einer anderen Liga spielen die Mobimo und die PSP Swiss Property, die ebenfalls an der Schweizer
Börse kotiert sind. Mit einer Portfoliogrösse von 6.1 Mrd. CHF und über 160 Liegenschaften gehört PSP
zu den grössten der Schweizer Immobilienbranche. Nicht mit dieser Grösse mithalten kann Mobimo, die
allerdings mit einem Volumen von knapp 2.5 Mrd. CHF (Stand 30. Juni 2015) ebenfalls zu den grösseren
Branchenvertretern gehört. Die Gesellschaft hat zudem in den letzten Tagen die Übernahme einer
Mehrheitsbeteiligung an der Dual Real Estate Investment AG, einer kleineren Gesellschaft mit einem
Portfolio von knapp 230 Mio. CHF, bekannt gegeben. Ein Vergleich der Kursentwicklung der beiden
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Titel zeigt auf, dass gerade bei den ganz grossen Firmen das weitere Wachstumspotenzial begrenzt ist. So
legte die Aktie der PSP innerhalb der letzten 12 Monate um vergleichsweise tiefe 3.5% zu, während die
Papiere von Mobimo um 12.1% avancierten. Die PSP erwartet zudem für das laufende Jahr einen
Rückgang der Gewinne, was sich ebenfalls kursbelastend auswirkte.
Espace in der Leader-Position bei den nicht kotierten Immobilien AGs
Unter den ausserbörslich gehandelten Immobilienaktien weist die Espace Real Estate Holding AG
(Espace) mit einem Portfolio von 608 Mio. CHF (Stand 30. Juni 2015) eine vergleichsweise grosse
Grösse auf. Bei der Gesellschaft stehen die Zeichen auf einem weiteren Ausbau des Portfolios durch die
gezielte Entwicklung der eigenen Landreserven (siehe auch OTC-X Research vom 13. November 2015).
Hingegen finden wegen der sehr hohen Transaktionspreise kaum Zukäufe von Immobilien statt. Aktuell
befinden sich weitere 165 Wohnungen in der Bauphase. In den kommenden Jahren sollen jeweils ein bis
drei Gebäude pro Jahr fertiggestellt werden. Erst nach dem Ende der Expansionsphase sind deutlich
steigende Erträge zu erwarten.
Zu den kleineren Firmen gehört die CasaInvest Rheintal AG, die über ein Portfolio von 170 Mio. CHF
(Stand 30. Juni 2015) verfügt. Die Gesellschaft ist noch in der Wachstumsphase und strebt einen Ausbau
des Portfolios auf eine Zielgrösse von rund 250 Mio. CHF an. Um keine unnötig hohen Risiken
einzugehen, setzt das Unternehmen auf ein langsames Wachstum. Neben der aktiven Bewirtschaftung der
bestehenden Gebäude sind Neubauprojekte, die allerdings nicht von der Gesellschaft selbst durchgeführt
werden, Teil der Firmenstrategie.
Ein Sonderfall ist die Zürcher Freilager AG. Mit der derzeit laufenden Erstellung einer neuen Überbauung
auf dem Areal des ehemaligen Zollfreilagers in Zürich stehen die Zeichen auf Expansion. Die Firma
generiert daher aktuell nur sehr tiefe Mieterträge und schüttet dementsprechend nur eine sehr geringe
Dividende aus. Die gesamten Baukosten des neuen Areals liegen bei rund 360 Mio. CHF. Ab dem
nächsten Jahr wird ein Teil der neuen Gebäude fertiggestellt werden und dementsprechend in den
Folgejahren Erträge generieren.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der schweizerische Immobilienmarkt nach wie vor
solide ist. Das Risiko von deutlichen Einbrüchen ist derzeit nicht ersichtlich. An einzelnen Lagen
besteht allerdings durchaus das Risiko rückläufiger Preise. Dies betrifft insbesondere Wohnungen
und Luxusimmobilien an den sogenannten Hot Spots (Zürich, Genf, Zug) sowie Büroliegenschaften
insbesondere in einzelnen Regionen. Beim Gros der Immobilien hängt allerdings die weitere
Wertentwicklung stark von der zukünftigen Zinsentwicklung ab. Im Fall eines deutlichen
Zinsanstiegs sind grössere Korrekturen zu erwarten. Derzeit bestehen keinerlei Anzeichen für eine
deutliche Erhöhung der Zinsen, so dass dieses Risiko als sehr klein angesehen werden kann. Bei
einem leichten Zinsanstieg sind allenfalls kleinere Preiskorrekturen im unteren einstelligen
Prozentbereich zu erwarten.
Nicht mehr erwarten sollten die Investoren indessen Wachstumsraten im zweistelligen
Prozentbereich. Ein Wertzuwachs der Immobilienaktien in der Grössenordnung von rund 5%
jährlich erscheint auf der Basis der Bestandesliegenschaften die obere Grenze zu sein. Zudem
werden die Anteilseigner auch zukünftig mit kontinuierlichen Ausschüttungen rechnen können.
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Unter der Annahme einer stabilen Kursentwicklung sollten die Aktionäre eine Rendite von rund
4% erwarten können. Dies gilt allerdings nicht für die Gesellschaften, die grössere Investitionen in
den Ausbau des Portfolios durchführen. Zu nennen sind hier im Bereich der auf der
ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelten Titel
der CasaInvest Rheintal AG, Espace Real Estate Holding AG und Zürcher Freilager AG. Mit einem
Kurs in Höhe des inneren Werts und einer Dividendenrendite von 3% bieten hier die Papiere der
Espace Real Estate interessante Chancen für den langfristig agierenden Anleger. Für Investoren,
die sich mit einer zumindest temporär tiefen Ausschüttung anfreunden können, erscheinen auch
die Aktien der CasaInvest Rheintal, die mit einem im Branchenvergleich geringen Agio von 10%
gehandelt werden, interessant. Bei den an der Schweizer Börse SIX gehandelten Aktien bieten die
Papiere von Mobimo mit einem Agio von 10% und einer Rendite von 4.5% gute Chancen.
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