Neue Zukunft für ältere Häuser

„Neue Zukunft für ältere Häuser“
- Ergebnisse der Pilotstudie Bottrop, Windmühlenweg Ein Beitrag zum Quartiersmanagement in der energetischen Stadtsanierung
Ludger Kloidt, NRW.URBAN
"Einfamilienhausquartiere der Zukunft„
am 26. September in Ahaus
Im Auftrag der
Chart 1
Wir über uns
§ NRW.URBAN ist im Geschäftsbereich des Ministeriums für Bauen, Wohnen ,
Stadtentwicklung und Verkehr angesiedelt. Alle Fachabteilungen des MBWSV
und deren nachgeordnete Bereiche können auf die Dienstleistungen von
NRW.URBAN zurückgreifen.
§ NRW.URBAN wird als Kompetenzzentrum des Landes und für die
Kommunen im Feld Stadtentwicklung geführt und weiter entwickelt.
§ Die NRW.URBAN wird in laufende Diskussionen zu den Themen
Stadtentwicklung, Stadtumbau und Strukturpolitik, Konversion sowie
Flächenrecycling, Wohnungsbau und -entwicklung einbezogen.
Chart 2
Aktivierung und Qualitätsverbesserung
innenstadtnaher Wohnquartiere
- Ausgangssituation § Innenstadtnahe Wohngebiete in Städten und Gemeinden in NRW sind häufig im
Zeitraum der 50 er -70er Jahre entstanden
§ Sie stehen in vielen Städten in Konkurrenz zu neueren Bestandsgebieten und
häufig zu Neubaugebieten.
§ Gebäude sind im Besitz von Einzeleigentümern, die häufig im fortgeschrittenen
Alter sind; Eigentümerwechsel (Verkauf, Erbfall) sind in den nächsten Jahren
wahrscheinlich
§ Baulich-räumlicher Zustand der Gebäude ist häufig optimierungswürdig und
energetisch sanierungsbedürftig
§ Die jährliche Sanierungsquote in Bestandsgebäuden liegt bei 1 %
§ Die Aktivierung von Einzeleigentümern, in ihre Immobilie im Sinne von
Energieeffizienz, Sicherheit und Barrierefreiheit zu investieren, ist bislang nicht
gelungen
§ Für die Erzielung von Mengeneffekten in der energetischen Erneuerung ist diese
Zielgruppe von zentraler Bedeutung
Chart 3
„Optimieren von Quartieren“
- Thesen und Ziele -
Ø Quartiere zukunftsfähig machen und konkurrenzfähig halten
Ø Integration verschiedener Förderprogramme und Finanzierungswege
Ø Privateigentümer aktivieren; Gebäudewerte erhalten;
Ø Erneuerungsquote heben
Chart 4
Zentraler Projektbaustein in der
Quartiersentwicklung: „Neue Zukunft für ältere Häuser“
§ NRW.URBAN hat in Kooperation mit der NRW.BANK ein
Konzept zur Energetischen Erneuerung und baulichen
Optimierung von Einfamilienhäusern entwickelt
§ Das sind die Eckpunkte:
• Konkreter Gebietsbezug/Gebietsabgrenzung
• Kampagnenmäßiger Projektzeitraum
• Energetische und Nutzungsoptimierung, Werthaltigkeit
• Aufsuchende Beratung, individueller Ansatz auf der Basis
standardisierter Verfahren
• Objektbezogene Aussage, für Umsetzung unmittelbar
verwertbar
• Begleitkommunikation auf Quartiersebene
• Evaluierung, Monitoring
Chart 5
Das Pilotquartier:
Bottrop, Windmühlenweg
Lage
§ Quartier am westlichen Rand des
Stadtbezirks Stadtmitte
§ ca. 1 km Entfernung zum Zentrum mit
Altstadt und Fußgängerzone
§ Das Quartier umfasst die Straßen
Fähndrichsweg, Im Wilmkesfeld und
Windmühlenweg
§ Teil des Projektgebietes der
Innovation City Ruhr
Chart 6
Das Pilotquartier:
Bottrop, Windmühlenweg
Charakteristik
§ Bautypen: Einfamilienhäuser,
Doppel- und Reihenhäuser
§ Entstehung: überwiegend in den 50er
Jahren und später
§ Stand der Modernisierung: Sehr
heterogen
§ Überwiegend selbstgenutztes
Einzeleigentum
§ Eigentümer zum großen Teil seit mehreren
Jahrzehnten im Quartier ansässig
160
Eigentümer
Chart 7
Was haben wir gemacht?
Aktivierung der Eigentümer
§ Presseinformation / Pressegespräch
§ Zentrale Informationsveranstaltung
§ Bürgerschaftliche Einrichtungen (Vereine, etc.)
§ Persönliches Anschreiben an alle Eigentümer
§ Telefonaktion mit persönlicher Ansprache der
Eigentümer
§ Information und persönliches Gesprächsangebot im Beratungscontainer vor Ort
§ ein bis zwei Beratungstermine beim Eigentümer
im Haus
Chart 8
Grunddaten und Teilnahme
Chart 9
Was haben wir gemacht?
Bestandsaufnahme:
§ Technischer Gebäudezustand – insbesondere
energiewirksame Bauteile (Dach, Fenster,
Fassade)
§ Anlagentechnik (Heizungs- und
Warmwasseranlage)
Aber auch:
§ Barrierefreiheit/ Zugänglichkeit (innen und
außen)
§ Einrichtungen zu Sicherheit und Einbruchschutz
§ Standardisierter Fragebogen zu Einstellungen,
Absichten und Motivlagen der Eigentümer
Chart 10
Die individuelle Beratungsmappe
Dokumentiert die gebäudebezogenen, individualisierten Aussagen, vorgeschlagenen
Maßnahmen und Umsetzungsmöglichkeiten:
§ Energieberatungsbericht
• Kennzeichnet Bauteile mit Potenzial
für Einsparmaßnahmen
• Einstufung des Gebäudes in eine Skala nach
EnEV 2009 hinsichtlich des Primärenergiebedarfs
• Energetischer Ist-Zustand des Gebäudes
Chart 11
Die individuelle Beratungsmappe
Dokumentiert die gebäudebezogenen, individualisierten Aussagen, vorgeschlagenen
Maßnahmen und Umsetzungsmöglichkeiten:
§ Modernisierungsvarianten:
1. Kostengünstige Modernisierung von
Einzelbausteinen
2. Umfassendere Variante
3. Komplettsanierung mit dem Ziel
Qualitätsbereich „Saniertes Gebäude nach EnEV“
§ Individuelle Förderberechnung
• für Programme der NRW.BANK und der KfW
§ Hinweise zum altengerechten Wohnen
§ Hinweise zu Barrierefreiheit und Sicherheit
Chart 12
Ergebnis: Aktivierung der Eigentümer
81%
§ Von den 160 Eigentümern im Projektgebiet konnten 30 für
die Beratung gewonnen werden.
§ Das ist eine Teilnehmerquote von 19%
§ Diese Quote liegt damit, um das 2- bis 4-fache über den
Erfahrungswerten bei stationären Beratungsangeboten
19%
§ 23 % der teilnehmenden Eigentümer wurden über die
Infoveranstaltung gewonnen
§ Weitere 20 % wurden über die persönlichen Anschreiben
erreicht
§ Schließlich konnten weit mehr als die Hälfte (57 %) erst
dann über die anschließende Telefonaktion aktiviert
werden
23%
57%
20%
Chart 13
Ergebnis: Aktivierung der Eigentümer
Konsequenz
Ø Eine direkte, persönliche, mehrfache Ansprache der
Eigentümer ist zur Erreichung einer hohen
Beteiligungsquote unerlässlich
Ø Die Aktivierungsquote über die aufsuchende Beratung ist
signifikant höher als bei stationärem Beratungsangebot
Chart 14
Ergebnis: Energetische und bauliche Analyse
Energie
§ Dächer und oberste Decken sind häufig
gedämmt (Bedarf um die 20%)
Sanierungsbedarf nach Bauteilen
Kellerdecke
§ 60 % Bedarf nach Dämmung Kellerdecken
und (erneuter) Erneuerung der Fenster
Oberste Decke
Dach
Fenster
§ 60 % der Heizungsanlagen sind älter als
15 Jahre und erneuerungsbedürftig
Außenwand
Anlagentechnik
0%
§ Es besteht hoher Bedarf an
Außenwanddämmungen, nämlich 80 %
Ø Bestätigt die Erwartungen und die
Bedarfsschwerpunkte
20%
40%
60%
80% 100%
Chart 15
Ergebnis: Was ist maximal erreichbar?
Energieeinsparpotential
§ 46 % Primärenergie, das sind 700.000 kWh/a
Primärenergiebedarf
kWh/m²a
§ Spitzenwerte über 70 %
§ Reduzierung CO2 – Ausstoß 170 t pro Jahr
8000
6000
4000
Heizkostensenkung
§ Insgesamt ca. 44.000 € im Jahr
§ Im Durchschnitt 1.500 € pro Haus
2000
0
IST-Zustand
Nach vorgeschlagenen
Maßnahmen
Chart 16
Ergebnis: Barrierefreiheit und Sicherheit
Barrierefreiheit und Sicherheit
Häufigkeit Handlungsbedarf
Barrierefreiheit und Sicherheit
§ Nur in 10 % der Fälle ist das Erdgeschoss
barrierefrei zu erreichen.
Gut sichtbare…
Rauchmelder
§ 30% der Gebäude sind nur mit hohem
Aufwand barrierefrei herzurichten.
Abschließbare Oliven
Häufigkeit
Handlungsbedarf
Barrierefreiheit und
Sicherheit
Fensterbeschläge…
Bodengleiche Dusche
§ 30% der Gebäude sind bodengleiche
Duschen vorhanden.
Barrierefreie Wohnung
Barrierefreier…
0
§ In rd. 50% der Gebäude gibt es
Rauchmelder,
§ weniger als 1/3 der Gebäude hat
einbruchhemmende Ausstattungen 30%
10
20
30
40
Chart 17
Ergebnis: Was ist maximal erreichbar?
Investitionsvolumen
§ rund 990.000 €
§ Im Durchschnitt 33.000 € pro Haus
§ Ersparnis im Durchschnitt
4,4 % p.a. der Investitionskosten
80.000
70.000
Kosten (€) und Einsparung Heizkosten p.a. zu
Investition (%)
25%
60.000
20%
50.000
Ø
Ø
Ø
Ø
40.000
Große Spreizung
Individuelle Konzepte erforderlich
Lange Amortisationszeiten
daher Einzelabwägung
und Baukastenprinzip
30%
32.987 €
30.000
20.000
10.000
0
4,4%
15%
10%
5%
0%
Chart 18
Ergebnis: Was wollen die Eigentümer umsetzen?
Energie
§ 43 % planen sehr konkret, 30 % überlegen
Eigentümerabsichten nach
erfolgter Beratung
150 T€
155 T€
Überlegen noch
§ Keiner wird das jeweilige Komplettpaket
umsetzen
§ Im Mittel sollen 50 % des Maßnahmevolumens
umgesetzt werden
43%
30%
27%
Planen keine
Maßnahmen
Planen konkrete
Maßnahmen
§ Hauptentscheidungskriterium der Eigentümer: Senkung von Energiekosten
§ Eigentümer entscheiden, welche der vorgeschlagenen Bausteine die höchste
Wirtschaftlichkeit haben
Chart 19
Ergebnis: Was wollen die Eigentümer umsetzen?
Barrierefreiheit
§ Geringe Neigung zu altersgerechtem Umbau.
§ Die Hälfte der Eigentümer möchte bei Einbruchssicherung nachrüsten.
§ Installation von Rauchmeldern ist beabsichtigt.
Konsequenz
Ø Im günstigsten Fall würden rd. 300 T€ von 990 T€ umgesetzt werden.
Ø Maßnahmen, die keine unmittelbaren (finanziellen) Vorteile bieten haben es
schwer
Chart 20
Ergebnis: Welche Rolle spielen Förderangebote?
§ Sehr großes Interesse an objekt- und personengebundenen individuellen
Informationen zu Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten
§ Zurückhaltende bis abweisende Bewertung von Kreditvarianten
– insbesondere bei älteren Eigentümern
§ Großes Interesse an Zuschussvarianten,
als Anstoß oder Spitzenfinanzierung
§ ‚Angst‘ vor bürokratischen Antrags- und Nachweisverfahren; das wirkt
abschreckend!
Chart 21
Ergebnis: Welche Rolle spielen Förderangebote?
Was wurde positiv aufgenommen:
§ Aktives Zugehen auf die Eigentümer im Sinne einer aufsuchenden Beratung auch
in Finanzierungsfragen
§ programmatisches Vorgehen im Quartier („Waren Sie auch bei den Nachbarn?“)
§ Aufzeigen von Handlungsalternativen im Rahmen der jeweiligen finanziellen
Möglichkeiten
KfW-Bildarchiv / Fotograf: Thomas Klewar
Chart 22
Ergebnis: Warum haben Eigentümer nicht
teilgenommen (a) oder wollen nichts machen (b)?
Zu a)
§ Zufrieden mit dem Zustand
§ Zu alt, zu jung
§ Kein Geld
§ Kein Interesse oder sonstige individuelle Gründe
Zu b)
§ Zu geringe oder gar keine Amortisation
§ Lebenssituation der Eigentümer spielt eine entscheidende Rolle:
• ältere ‚wollen nicht mehr‘
• Junge Familien sind durch Immobilienerwerb an der finanziellen
Belastungsgrenze, weitere Maßnahmen werden zurückgestellt
§ Einigen Eigentümern fehlen generell die finanziellen Mittel
§ Zufrieden mit dem Zustand
§ Unklare künftige Eigentumssituation
Chart 23
Zusammenfassung
§ Das Konzept von NRW.URBAN und NRW.BANK „Neue Zukunft für ältere Häuser“
konnte als Baustein für die energetische Quartiers-/ Stadtsanierung im Rahmen der
Pilotmaßnahme erfolgreich getestet werden.
§ Zentraler Erfolgsfaktor ist die Aufsuchende Beratung, ein individueller Beratungsund Planungsansatz auf der Basis standardisierter Verfahren.
§ Der Aufwand beträgt mindestens. 500 € pro Hauseinheit, abhängig u.a. von
Gebietsgröße und Typologie.
Chart 24
Zusammenfassung
§ Eine direkte, persönliche, mehrfache Ansprache der Eigentümer ist zur Erreichung
einer hohe Beteiligungsquote von rd. 19 % unerlässlich.
§ Die Aktivierungsquote über die aufsuchende Beratung ist signifikant höher als bei
stationärem Beratungsangebot, damit steigt die Chance einer deutlichen Steigerung
der Sanierungsquote im Einzeleigentum.
§ Maßnahmeintensität ist sehr vielseitig, daher mussten und konnten individuelle
Konzepte effektiv entwickelt werden.
§ Im vorliegenden Projekt können im günstigen Fall 30 % des möglichen
Investitionsvolumens der erreichten Eigentümer aktiviert werden.
Chart 25
Herzlichen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit!
Ludger Kloidt
Bereichsleiter Projektmanagement
NRW.URBAN
Schanzenstraße 131
40549 Düsseldorf
Tel.: 0211 / 54 238 – 160
E-Mail: [email protected]
www.nrw-urban.de