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Lofthouse, Schönbüelstrasse 3, Grundstück 422, 9032 Engelburg Möchten Sie eine Wohnung mit solchen Aussichten ihr eigen nennen? Blick nach Süden zum Säntis und nach Osten über den Bodensee. Lage Engelburg liegt 5 Kilometer nördlich von St. Gallen. Die Dörfer Engelburg, Abtwil und St. Josefen bilden zusammen die Gemeinde Gaiserwald, die zur Agglomeration der Stadt St. Gallen gehört. Die gut ausgebaute, direkte Postautoverbindung zur Stadt, der nahe Autobahnanschluss, eine zweckdienlich ausgebaute Infrastruktur und die attraktive Lage mit Sicht auf den Bodensee und zum Säntis machen das Dorf zum gefragten Wohnort. Das Grundstück liegt wenig oberhalb des Dorfzentrums. Eine Postautohaltestelle, Post, Bank, Käserei, Bäckerei und die Schule liegen in nächster Umgebung. Situation Katasterplan Geschichte Die beiden 1865 und 1867 errrichteten Fabriken. Bild: Staatsarchiv St. Gallen Das Lofthouse wurde 1867 von der Stickerei-Aktiengesellschaft Engelburg erstellt als Stickereifabrik. Im damals armen Engelburg war während der Blütezeit der St. Galler Stickerei bis zu einem Viertel der gesamten Bevölkerung als Sticker und Stickerin beschäftigt. Das Gebäude ist damit einer der ältesten Zeitzeugen einer für das Dorf wichtigen Epoche. Die schweren Stickereimaschinen erforderten eine währschafte Baukonstruktion, was an den massiven Fundamenten und den starken Holzstützen und –unterzügen ablesbar ist. Nach dem Niedergang der Stickerei wurde die Liegenschaft schliesslich an die Firma Forma Vitrum verkauft, welche das Haus als Lagergebäude nutzte. Die Firma liess 1957 einen Warenlift einbauen, um die Glaswaren in allen Geschossen lagern zu können. Als Forma Vitrum ihren Sitz in St. Gallen auszubauen begann, übernahm die im Reinigungsmittelsektor tätige Firma Hevapla das Gebäude und nutzte es weiterhin als Lager. Ein Teil des Gebäudes diente schon immer zu Wohnzwecken. Von Anfang an beherbergte ein Teil des Dachgeschosses eine Hauswartwohnung. Anfang der 80-er Jahre wurde im Erdgeschoss mit bescheidenen Mitteln eine Loft zu Wohnzwecken eingebaut. Die 2003 erfolgte Umzonung des Grundstücks in die Dorfzone erlaubt heute die Umnutzung des gesamten Gebäudes zu trendigen Loftwohnungen. Art of Living im Fabrikgebäude Wohnen in einer alten Fabrik ist mehr als nur eine Türe und die eigenen vier Wände! Es ist eine Art of Living, die Freude an Raum, Licht, Luft und offenem Wohnen. Mit rund 230 m2 Nutzfläche lässt die Wohnung grossen Spielraum offen, wie die Räume genutzt werden. Wohnen, Arbeiten und kreatives Schaffen lassen sich darin bestens kombinieren. Zu den sechs Wohnungen im Haus gehört ein gemeinsames Zimmer im EG, in dem Gäste des Hauses untergebracht werden können, eine gemeinsame Werkstatt im Keller und ein Grillplatz mit Garten, der von allen benutzt werden kann. Ansicht von der Schönbüelstrase Das teilweise gänzlich freigelegte Untergeschoss besteht aus bis zu 70 cm massiven Bruchsteinmauern, welche aussen verputzt und teilweise mit Betonsockeln verstärkt sind. Über den Fundamenten erhebt sich ein Holzskelettbau, welcher in seiner Struktur sehr gut erhalten ist. Die Wände zum Treppenhaus sind massiv gemauert und verputzt. Die Aussenwände sind ausgefacht mit Backsteinen und Mauermörtel. Alle Decken bestehen aus Holzkonstruktionen. Das Gebäude bietet Platz für 6 Wohnungen mit einer jeweiligen Nutzfläche von 220 – 270 m2. Neue Balkone ergänzen die grosszügigen Innenräume mit attraktiven Aussenräumen. Das Dach wird komplett ausgebaut und zwei Lofts mit Penthouse beherbergen. Im Keller werden Nebenräume, gemeinsame Abstellflächen und Kellerräume zur Verfügung gestellt. Das gesamte Gebäude wird einer umfassenden Sanierung unterzogen, neu gestaltet und in einen neuwertigen Zustand gebracht. Die Wohnung Die Dach-Attika-Wohnung bietet eine einzigartige Wohnqualität mit einer Belichtung aus allen vier Himmelsrichtungen an. Sie verfügt über einen Eingangsbereich mit einer grosszügigen Garderobe und einem Wohnbad, in welchem die eigene Waschmaschine und der Tumbler stehen. Der Innenausbau kann zum momentanen Zeitpunkt zum Teil noch mitgestaltet werden. Grundriss Untergeschoss Grundriss Dachgeschoss Grundriss Penthouse Dachgeschoss Die Loftwohnung im Dachgeschoss Blick vom Penthouse in die Dach-Loft Aussenbereiche Das Grundstück ist über die Schönbüelstrasse erschlossen. Die Parkierung erfolgt nordwest- und nordostseitig der Fassade entlang. Insgesamt stehen 9-11 oberirdische, ungedeckte Parkplätze (2 teilweise überdeckte) und 1-2 Garagenplätze zur Verfügung. Für Fahrräder, Motorfahrräder und Motorräder bietet der grosszügige Keller viel Raum. Der geteerte Zugang erfolgt entlang der Südostfassade. Die Gartenflächen vor der Südost- und der Südwestfassade stehen allen zur Verfügung. Der gemeinsame Sitzplatz mit Feuerstelle und Grill verfügt über einen direkten Zugang in den Keller. 1. Wohnungs - Kennwerte - Nettowohnfläche 220 m2 (Bodenfläche total 270 m2!) inkl. Landanteil Kellerabteil 14 m2 Balkon 22 m2 Lift direkt in Wohnung erschlossen Dachraum unter First mit Höhe bis zu 5 m Anteil am gemeinsamen Gästezimmer und dem Gartensitzplatz Gemeinsame Kellerbereiche für Zweiradfahrzeuge 1 Aussenabstellplatz (ein zweiter kann zugemietet oder evt. zugekauft werden) Anteil an den 3 Gästeparkplätzen 2. Verkaufspreis Verkaufspreis Wohnung inkl. Landanteil 750'000 sFr. Bemerkungen: Der Preis versteht sich als Festpreis exkl. Teuerung für die schlüsselfertig erstellte Wohnung, gemäss baubewilligtem Projekt inkl. Umgebung gemäss Baubeschrieb und Plänen, inkl. Gesamterschliessungskosten und Innenausbau gemäss Baubeschrieb, Anschlussgebühren für Wasser, Kanalisation, Elektrizität, Telefon, Kabelfernsehen und Ersatzbeitrag Zivilschutz. Preisstand Februar 2007. Die Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren werden zu je ½ vom Verkäufer und Käufer getragen. 3. Baubeschrieb 3.1 Erschliessung/ Zugänge - Das Grundstück ist über die Schönbüelstrasse erschlossen. Die Parkierung erfolgt nordwest- und nordostseitig der Fassade entlang. Insgesamt stehen 10 oberirdische, Aussenabstellplätze und 1-2 Garagenplätze zur Verfügung. Für Fahrräder, Motorfahrräder und Motorräder dient der gemeinsame Keller. Der geteerte Hauptzugang erfolgt entlang der Südostfassade. Über eine Rampe ist der Keller von der Schönbüelstrasse her erschlossen. 3.2. Werkleitungsanschlüsse - Anschluss der Liegenschaft an die Kanalisation, das Wassernetz, das Elektrizitätsnetz, das Telefonnetz und das Kabelfernsehen. 3.3. Konstruktionsaufbauten 3.3.1. Fundamente, Kellerwände - Wände Natursteinmauerwerk vermörtelt, massiv bis 70 cm Dicke, teilweise anbetoniert. - Boden: Betonplatte gegossen, fertig abtaloschiert (bestehend). - Kellerabteil mit Lattenrost und Lattentüre. 3.3.2. Decke über Untergeschoss - Auf Kellermauern, Holzstützen und Holzunterzügen aufgelagerte Holzbalkendecke. Verkleidung unten mit verspachtelten und gestrichenen Gipskartonplatten. Isolation Steinwolle 120 mm zwischen Balken. Blindboden mit Schlackenfüllung, darüber Holzdielen, Weichfaserplatten, Trittschallisolation Roll Isol 20/22 mm und kalziumgebundener Fliessestrich. 3.3.3. Aussenwände - Holzständerkonstruktion, ausgefacht mit Backsteinmauerwerk oder Kalkmörtel und Steinen. Innenverkleidung mit Trägerlattung 30/60 mm und Gipsfaserplatten 15 mm. Dazwischen Wärmedämmung Steinwolle 40 mm. Aussen angebrachte Kreuzlattung 2 x 60/100 mm mit 20 - 30 cm Wärmedämmung aus Steinwolle. 3.3.4. Fassade - Windpapier auf Isolation. Hinterlüftete Aussenwandverkleidung mit durchgefärbten, Eternitplatten Typ Swisspearl. Farbe: Ziegelrot. Abschlüsse mit Aluminiumprofilen. 3.3.5. Innenwände - Bestehende Innenwände aus ausgefachten und verputzten Holzriegeln. Neue Vorsatzschalen aus Gipsfaserplatten, gespachtelt und fertig gestrichen. - Neue Innenwände aus Holzständern 6/12 cm. Beidseitige Beplankung mit Gipsfaserplatten 15 mm. Zwischenliegende Isolation Steinwolle 100 mm. Wände gespachtelt und fertig gestrichen. 3.3.6. Decke über Erdgeschoss - Auf Holzstützen und –unterzügen aufgelagerte Holzbalkendecke. Untersicht verkleidet mit federnd abgehängter und isolierter Gipsdecke mit gestrichenem Weissputz. Hohlräume in Balkenlage mit Zellulosedämmung ausgeblasen. Darüber Holzdielen, Trittschallisolation und kalziumgebundener Fliessestrich. 3.3.7. Decke über Obergeschoss - Auf Holzstützen und –unterzügen aufgelagerte Holzbalkendecke. Hohlräume mit Zellulosedämmung ausgeblasen. Untersicht verkleidet mit verputzten Schilfmatten und federnd abgehängter und isolierter Gipsdecke mit gestrichenem Weissputz.. Darüber Holzdielen, Trittschallisolation und kalziumgebundener Fliessestrich. 3.3.8. Decke über Dachgeschoss - Im Kreuzfirstbereich alte Holzbalkendecke, mit Zellulosedämmung ausgeblasen. Alte Untersicht verkleidet mit Gipskarton mit gestrichenem Weissputz. Darüber Holzdielen, Trittschallisolation und kalziumgebundener Fliessestrich. - Im Schrägdachbereich auf Holzstützen und –unterzügen aufgelagerte Holzbalkendecke, bestehend aus Massivholzdielen, unten unbehandelt, oben geschliffen und geölt. 3.3.9. Dachkonstruktion - Steildachkonstruktion mit Holzsparren, ausgebildet als stehender Stuhl. Stützen, Pfetten und Zangen aus Massivholz Sichtqualität, unbehandelt. - Wärmedämmung ca. 22 cm mit Zellulosedämmung. Darunter Windpapier und Verkleidung mit Gipskartonplatten 18 mm, Weissputz, gestrichen. Schindelunterdach, Konterlattung, Ziegellattung und Eindeckung mit Tonziegeln. - Dachuntersichten aussen aus Holz, unbehandelt. Ort und Traufe mit Kupferblechverkleidungen. - Dachgaube als Holzkonstruktion, innen mit Gipsfaserplatten, aussen mit Kupferblechverkleidung. 3.3.10. Fenster - Holz-Metallfenster, innen weiss gestrichen, aussen mit Abdeckungen aus einbrennlackiertem Aluminium. Wärmdämmkoeffizient Glas 1.0 W/m2K. Alle Fenster nach aussen aufklappbar mit Stoppern bei 90°. - Fensterleibungen innen mit Holzwerkstoffplatten, kunstharzbelegt, weiss. - Insgesamt 9 Dachfenster, Typ Velux, Profiset. Rahmen und Flügel aus Holz farblos lackiert, aussen mit Aluminium abgedeckt. Grössen 8 St. à 90x160 cm, 1 St. à 114x118 cm. Dachfensterfutter aus Holz-Dreischichtplatten, weiss gestrichen. 3.3.11. Aussentüren - Haupteingangstüre aus Metall mit Ganzglasfüllung, zweiteilig, mit festem Seitenteil. Türdrücker aus Edelstahl und automatischer Türöffner. Glasfüllung mit Isolierglas. - Kellereingangstüren aus Holz, gestrichen. Dreipunktverschluss mit Schliesszylinder und Türdrücker aus Edelstahl. 3.3.12. Sonnenschutz - Innenliegender Sonnenschutz bei den Balkontüren, in der Gaube und beim Penthouse mit Innenjalousien, handbedient, in Fensterleibung gehängt. Alle sichtbaren Aluminiumteile in RAL-Farben pulverbeschichtet. Rollo-Behang aus Kollektion Unternehmer, Preisgruppe 0-1. - Solarbetriebene und elektrisch bediente Markisoletten auf den 94/160 cm Dachfenstern im Loftberich. Handbetriebene Markisoletten auf dem 114/118 cm Dachfenster. 3.3.13. Balkonkonstruktion - Tragkonstruktion aus verzinkten Stahlträgern. Boden aus massiven Holzdielen 100 mm. Bituminöse Abdichtung und Lärchenholzrost auf Gummiklötzchen. Randeinfassung mit Stahlblechen. Geländerkonstruktion mit Stahlstaketen und Glasfüllungen. Entwässerung in Kanalisation. 3.4. Installationen 3.4.1. Elektrisch - Gemeinsamer Elektroverteilkasten im Untergeschoss. - Insgesamt sind folgende Anschlüsse inbegriffen: - Anschlüsse für Kochherd, Backofen, Geschirrspüler, Backofen, Waschmaschine, Tumbler, Thermostat. - Gegensprechanlage mit Türsprechstelle und Türöffner - 3 Telefonsteckdosen - 3 Fernsehsteckdosen bzw. Kabelanschlüsse - 7 Schalter mit 3-fach-Steckdose - 5 Schalter - 20 3-fach Steckdosen (davon eine jeweils geschaltet) - 11 Lampenstellen - Kellerabteil mit Schalter, Steckdose und Leuchte - Mehr- und Minderkosten gemäss bestehendem Vertrag mit der Elektroinstallationsfirma nach detaillierter Besprechung. 3.4.2. Beleuchtung - Die Leuchtmittel in den gemeinsamen Bereichen wie Keller, Treppenhaus und Aussenbereich sind inbegriffen. Alle anderen Leuchtmittel sind Sache des Käufers. Es stehen Anschlüsse und geschaltene Steckdosen zur Verfügung. 3.4.3. Heizung - Ölheizung im Erdgeschoss mit Öltanks in Wannen für 3000 Liter. Gemauertes Kamin über Dach geführt. Heizverteilung mit separaten Wärmezählern. Geringer Energieverbrauch durch gute Wärmedämmung (bis 30cm!). Bodenheizung in allen Räumen ausser Zimmer SO mit Radiator. - Brauchwassererwärmung mit Solaranlage (16 m2 Kollektorfläche) und gemeinsamen 1500 Liter-Boiler mit zusätzlichem Anschluss an Ölheizung. 3.4.4. Sanitäranlagen - Kalt- und Warmwasseranschlüsse mit separatem Wasserzähler für alle sanitären Apparate. Aussenhahnen an den beiden Giebelseiten. Gemeinsamer Waschtisch beim Podest Kellerabgang. Feuerlöschposten beim Treppenpodest EG-OG. - Für die sanitären Apparate steht ein Budget von total CHF 16'000 zur Verfügung. Massgebend für den Gesamtpreis sind die Nettopreise (inkl. Mwst.) der Firma Schubiger AG, St. Gallen. Die Badewanne und die Duschtasse sind bestimmt. Inbegriffen sind folgende Anschlüsse: Bad: - Duschenwanne mit Duschenmischer - Badewanne mit Bademischer - Doppelwaschtisch oder zwei einzelne Waschtische mit WW/KW - Wandklosett mit Einbauspülkasten - Waschmaschine und kondensierender Tumbler - Montage aller Apparate, Mischer und Garnituren. Küche: - Anschluss für einen Küchenmischer und Ablauf. - Anschluss Geschirrwaschmaschine Kaltwasserleitungen: - Die Kaltwasserzuleitung wird von der Wasserkoorperation erstellt. Von der Wasseruhr führen Chromstahlleitungen zu den Aussenhahnen und zu der Hausverteilungen im Keller bei der Treppe. - Die Wohnungsverteilung erfolgt über einen Verteiler mittels auswechselbaren Kunststoffleitungen. Warmasserleitungen: - Das Wasser wird von einem separaten Warmwasserspeicher im Heizraum über isolierte Warmwasserleitungen mit Begleitheizband zu den Verbraucherstellen geführt. Die eingestellte Wassertemperatur beträgt ca. 55-60°C. - Die Verteilungen erfolgen über einen Verteiler mittels auswechselbaren Kunststoffleitungen. Entwässerungsleitungen: - Die Entwässerung der Wohnungen erfolgt in PE-Kunststoffrohren. Die Fallstrangleitungen werden zwischen Wand und Vorsatzschale bis ins Untergeschoss geführt; im UG werden die Fallstränge gesammelt und der öffentlichen Kanalisation zugeführt; Fallstränge in PE-Silent-Rohren. Dämmungen: - Sämtliche offen montierte Sanitärleitungen werden nach den Vorschriften gegen Wärmeverlust, Schwitzwasser und Geräuschübertragung isoliert. Schallschutz: - Für den Schallschutz gilt die SIA-Norm 181. Es gelangen keine Installation in direkten Kontakt mit dem Baukörper. - Sämtliche Leitungen werden mit körperschallhemmenden Rohrschellen (Gummieinlagen) montiert. 3.5. Innenausbau 3.5.1. Kücheneinrichtungen - Einbauküche nach individuellen Wünschen des Käufers. - Anschlüsse für Kühlschrank, Geschirrwaschmaschine, Backofen, Elektro-Kochfeld, und Spülbecken mit Einhebelmischer. - Einbau-Dampfabzug mit Entlüftung durch Massivholzdecke über Dach. - Budget total fertig montiert: CHF 25'000.- 3.5.2. Schliessanlage - KABA-Schliessanlage im System KABA20 mit 5 Schlüsseln pro Wohnung. - Individuell für die beiden Eingangstüren und den Briefkasten, gemeinsam für die Haupteingangstüre und die beiden Kellertüren. - Haupteingangstüre mit Gegensprechanlage und automatischem Türöffner. 3.5.3. Loft-Eingangstüre - Raumhohe Eingangstüre T30 mit festem, verglasten Oberteil. - Türe aus Holz, gestrichen. 3.5.4. Andere Innentüren - Neue, gestrichene Holz-Futtertüren mit Steckschlüsseln. Türblatt Röhrspan. 3.5.5. Garderobenschrank - Schrankkombination 3-türig im Treppenhaus, raumhoch. Abmessung bxhxt 160cm x 240cm x 60 cm. - Fronten in Kunstharz. Abschliessbare Türen gegen Aufpreis möglich. - Schrankinnenseite in kunstharzbeschichteter Ausführung. Tablare auf Reihenbohrung in der Höhe verstellbar. Alle Sichtkanten mit Kunstharzkanten. Kleiderstange aus Chromstahl. Schubladen sind nicht im Preis inbegriffen. 3.5.6. Gipserarbeiten - Decken- und Dachuntersichten glatt verputzt zum Streichen. 3.5.7. Innere Malerarbeiten - Alle Innenwände glatt gespachtelt, weiss gestrichen. - Bad und DU/WC mit Latex-Farbe in NCS-Farbton zum Abwaschen. Hinter Dusche mit Spezialaufbau in gestrichenem Kunststoff Aufbau für absolute Wasserdichtigkeit. - Wände mit Gipsfaserplatten, gespachtelt und gestrichen. - Alle Holzkonstruktionen wie Stützen und Unterzüge sind unbehandelt. 3.5.8. Bodenbeläge - fugenloser Bodenbelag aus eingefärbtem Fliessestrich (Kalziumsulfat). Dabei kann die Farbe, der Schliff und die Oberflächenbehandlung nach Wunsch variiert werden. - Inbegriffen ist die Einfärbung in Grau-, Rot- oder Brauntönen, der Feinschliff und die Versiegelung. - Teilweise Sollbruchstellen mit Diamantfräse ausgeführt, mit Silikon verfugt. Anschlüsse an Holzstützen und Wände mit Silikonfugen. An den Wänden entlang Sockelleisten oder Silikonfugen. - Vorgängig können verschiedene Referenzobjekte besucht werden. Der Unternehmer stellt Bodenmuster zur Verfügung. - Zimmer SO mit altem Parkettbelag, neu geschliffen und geölt. - Andere Bodenbeläge wie Plättli, Parkett und dgl. werden als Aufpreis verrechnet. 3.5.9. Baureinigung - Reinigung der Wohnung und des gesamten Hauses durch Spezialfirma. 3.5.10. Honorare - Sämtliche Honorare für den Architekten, den Bauingenieur, HLK-Ingenieur und den Geometer sind enthalten. - Änderungen aufgrund spezieller Ausbauwünsche werden vom Architekturbüro inform achitekten im Stundenaufwand in Rechnung gestellt. - Spezialisten wie Innenarchitekten, Lichtplaner oder Gartenarchitekten sind nicht inbegriffen. 3.6. Umgebung - Zufahrten, Zugangsweg und Parkplätze in bestehendem Asphaltbelag, saniert mit neuem Deckbelag. Gemeinsamer Rasen auf der Südostseite und der Südwestseite des Gebäudes. Gemeinsam nutzbarer Grillplatz mit Feuerstelle. Die bestehenden Sträucher, Bäume und Spaliere werden grundsätzlich beibehalten. Ausholzungen sind abzusprechen. 3.7. Baunebenkosten - Baubewilligungen, Anschlussgebühren, Vervielfältigungen und Plankopien, Versicherungen, Bauwesen-/ Bauherrenhaftpflichtversicherung sind inbegriffen. Davon ausgenommen sind Änderungswünsche oder Eigenleistungen. 3.8. Allgemeines Änderungen, die keine baulichen und qualitativen Nachteile zur Folge haben, bleiben vorbehalten. Änderungen und Spezialwünsche des Käufers gegenüber diesem Baubeschrieb müssen schriftlich festgehalten werden. Die daraus resultierenden Mehrkosten werden mit einem Honorar von 15% zulasten der Käuferin berechnet. Für von der Käuferin vorgeschriebene Fabrikate oder Ausführungen, die von diesem Baubeschrieb abweichen, übernimmt der Verkäufer resp. der Generalunternehmer keine Garantie. Alle Preise verstehen sich inkl. 7.6% Mehrwertsteuer, fertig montiert.
