1. Mieterinformation Februar 2017

1. Mieterinformation 07. Februar 2017
Gesamtsanierung «2019» In der Wässeri 13 / 15
Traktanden
1.
Begrüssung / Vorstellung
Mark Jaeggi, GBL
2.
Ausgangslage
Martin Koller, GBL
3.
Sanierungsbedarf
Sanierungsprogramm
Michael Spuler, Primobau AG
Jürg Spuler,
Primobau AG
4.
Bauablauf
Michael Spuler, Primobau AG
Jürg Spuler,
Primobau AG
5.
Mietzinssituation
Roman Stäger, GBL
6.
Fragen und Antworten
GBL + Primobau AG
Projektteam GBL
Martin Koller
Vizepräsident (Vorstandsdelegierter)
Roman Stäger
Geschäftsführer (Finanzen)
Enrico Tognetti
Leiter Bauprojekte (Bauherrenvertreter)
Bewirtschaftung und Hauswartung
Primobau AG
Jürg Spuler
Gesamtprojektleitung
Michael Spuler
Planung Sanierung
Die Bauleitung vor Ort wird an der
Mieterinformation 2 (Februar 2018) vorgestellt
Ausgangslage
1925
Ausgangslage
• Das Gebäudeensemble in der Wässeri 13/15 wurde in den Jahren
1975-77 (Bezug) von Architekt W. Gautschi auf städtischem
Baurechtsland erstellt.
• Es handelt sich ebenfalls um einen massiven BetonFertigelementebau wie das eben sanierte Wohnhochhaus bei der
Geschäftsstelle (16. Etappe, Architekten Rotach-Gautschi).
• Später sollte auf dem angrenzenden Familiengartenareal in
Richtung in der Ey eine Dreifachturnhalle angebaut werden (Areal
der 19. Etappe). Infolge einer Volksinitiative wurde dieses Projekt
fallengelassen und die Mehrfachturnhalle im Utogrund erstellt.
• Die Gebäude sind somit genau 40 Jahre alt und entsprechend
sanierungsbedürftig.
• Der Vorstand GBL hat sich nach Prüfung aller relevanten Fakten
und auf Basis einer Machbarkeitsstudie entschieden, die Wässeri
umfassend zu sanieren und auf einen Ersatzneubau zu verzichten.
Ziele der Sanierung
• Erneuerung für einen weiteren Lebenszyklus von ca. 40 Jahren
• Nachhaltige kostenoptimierte Gesamtsanierung
• Erhalten der aktuellen Gebäudestruktur, des Wohnungsmixes und
des Wohnungslayouts, deshalb Verzicht u.a. auf
Wohnungszusammenlegungen
• Steigerung des Wohnwertes mit Ersatz u.a. von Küchen, Bädern,
Fensterfronten u.a.m.
• Sanierung erfolgt im bewohnten Zustand, für die intensive Phase
müssen die Kleinwohnungen geleert und den MieterInnen auswärts
Ersatz angeboten werden
• Straffes Terminprogramm, strikte Einhaltung der Termine
• Unterstützung der MieterInnen mit den bewährten Hilfsangeboten
der GBL
• Auch nach Sanierung preiswerte Wohnungen mit gutem Standard
Termine
• Die Gesamtsanierung findet ab Frühjahr 2019 statt.
• Im Februar 2018 findet eine zweite, detaillierte Mieterorientierung
über das Sanierungsprogramm statt.
• Bis Mitte März 2018 erhalten alle MieterInnen eine detaillierte,
schriftliche Orientierung mit Plänen (pro Wohnung).
• Bis März 2018 erhalten Sie zudem das verbindliche
Terminprogramm, damit Sie eventuelle Abwesenheiten/Ferien
planen können.
Sanierungsbedarf
Aussen
• Fenster
• Fassadenelemente und
Flachdach
(Wärmedämmung und
teilweise Erdbebensicherheit)
• Vorhandener Wärmedämmwert
der Fassade
• Äussere Abschlüsse
(Rafflamellenstoren)
• Kanalisation ausserhalb des
Gebäudes
Innen
• Schadstoffhaltige Bauteile
• Zustand der haustechnischen
Anlagen
- Elektroanlagen
- Heizungsanlagen
- Lüftungsanlagen
- Sanitäranlagen
• Kücheneinrichtungen
• Sanitäre Einrichtungen
• Wohnungstüren
• Unterhaltsarbeiten
• Kanalisation im Gebäude
Küchen
Beispiel Sackzelg «16. Etappe»
Küchenausstattung






Fronten aus Holzwerkstoffplatten mit Kunstharz belegt
Arbeitsplatte in Granit
Chromstahl - Spültrog
Eingriffmischer
Unterschrankleuchte
Anschlüsse für Geschirrspüler (Gerätekauf durch Mieter)
Küchenapparate




Glaskeramikkochfeld
Backofen hochliegend
Dampfabzug
Kühl- / Tiefkühlschrank energiesparsam
Bei der bevorstehenden Projektentwicklung kann dieses
Ausbauprogramm Änderungen erfahren
Elektroinstallationen


Deckenleuchte
Arbeitssteckdosen an Oberschrank-Unterseite
Plattenbeläge
Wände
 Glasrückwand über Granitabdeckung
 Boden
 Verlegen von Feinsteinzeugplatten
Malerarbeiten

Erneuern der Malerarbeiten an Wänden und Decken
Sanierung Nassräume
Beispiel Sackzelg «16. Etappe»
Apparate im Badzimmer




Waschtisch Grösse ca. 60x50 cm
Spiegelschrank mit Beleuchtung und eingebauter Steckdose
Wandklosett mit eingebautem Unterputzspülkasten
Badewanne (4.5 Zi-Wg) oder Dusche (1.5 Zi-Wg bis 3.5 Zi-Wg)
Armaturen

Eingriffmischer
Garnituren






Badetuchstange
Handtuchhalter
Haltegriff mit Seifenschale
Duschengleitstange
Vorhangstange
Papierhalter
Elektroinstallationen



Beleuchtung Spiegelschrank
Steckdose im Spiegelschrank
Steckdose für den Anschluss eines Dusch-WC Sitzes wird
vorgesehen
Plattenbeläge

Verlegen von neuen Wand- und Bodenplatten
Malerarbeiten

Erneuern der Malerarbeiten an den Wänden, Decken und am
Holzwerk
Korridor
Noch nicht so schlimm?!
Wohn-,
Schlaf-,
Kinderzimmer
Boden

Verlegen eines neuen Bodenbelages
(Bemusterung erfolgt mit der Projektentwicklung)
Malerarbeiten


Streichen der Wände, Decken und des Holzwerkes im Korridor
Zimmer in Absprache mit der Bewirtschaftung
Schreinerarbeiten

Neue Wohnungstüren (einbruchhemmender Dreipunktverschluss)
Elektroinstallationen

Die gesamten Elektroinstallationen in den Wohnungen werden
erneuert (inkl. Glasfaseranschlüsse)
Aussensanierung
Umfang der Aussensanierung







Ersatz der Fassadenelemente
Wärmedämmung
Fenster IV-Verglasung
Neue Rafflamellenstoren
Neue Sonnenstoren
Ev. neue Handläufe und Füllungen bei den Balkon- und
Laubenganggeländern
Streichen der Balkon- und Laubengangböden
Flachdachsanierung
BAUABLAUF
Terminprogramm
Aussensanierung








ca. März 2019 bis ca. November 2019
Stellen des Gerüstes
Stellen der Bauplatzinstallation
Ersatz der Fassadenelemente
Wärmedämmung
Betonsanierung
Laubengang- und Balkonböden
Oberflächenbearbeitung
Flachdachsanierung
Fassadensanierung Sackzelg
«16. Etappe»
Renovation Küchen und Nassräume



Die Renovation wird in Etappen
durchgeführt und dauert je Wohnung
5 bis 6 Wochen.
Jede Woche werden die Arbeiten in einer
neuen Etappe begonnen.
Für Ihre Ferienplanung stellen wir Ihnen
das detaillierte Terminprogramm
bis März 2018 zu.
Beispiel Sackzelg «16. Etappe»
Entrümplungsaktion


Vor Beginn der Sanierung findet eine Entrümplungsaktion statt.
Termin wird im Februar 2018 bekannt gegeben.
Provisorien







1.5 und 2.5 Zi-Wohnungstypen sind aufgrund
ihrer Grösse und der Eingriffstiefe während
der Bauzeit nicht bewohnbar. In diesen Fällen
stellt GBL eine Ersatzlösung
während 5 – 6 Wochen zur Verfügung.
Geeignete Ersatzlösungen sind in Abklärung.
Es werden Dusch- / WC Provisorien für die
MieterInnen aufgestellt
Chemisches WC auf Wunsch
Rechaud auf Wunsch
Nachbarschaftshilfe
Ev. kann während dem Umbau der alte
Kühlschrank in einem Zimmer als
Beispiel Kleinzelgli «18. Etappe»
Provisorium beibehalten werden.
MIETZINSSITUATION
Sanierung ist mit Lärm und Staub eine Belastung
Unterstützung durch GBL:

Entrümpelungsaktion

Umsiedlungsangebote
(nach Verfügbarkeit)

Umzugshilfe und Möbeleinlagerung für
Mieter/innen Kleinwohnungen

Temporäre Ausweichwohnungen
(nach Verfügbarkeit)

Inkonvenienzentschädigung für vor Ort
Wohnhafte

Möglichkeit für zusätzliche Maler/Tapezierarbeiten durch GBL-Maler
Mietzinsprognose (ohne Nebenkosten)
Wohnung
1.5-Zimmer
2.5-Zimmer
3.5-Zimmer
4.5-Zimmer
~36m2
~66m2
~72m2
~88m2
Mietzinsaufschlag (netto pro Monat)
~ Ø +210.~ Ø +310.+ ca.36%
~ Ø +370.Annahme aus
~ Ø +410.Erfahrung Sackzelg
Miete pro m2-Nutzfläche nach Sanierung
Ø 234.-/m2 und Jahr
Berechnung nach Kostenmietmodell Stadt Zürich
- Anlagewert gemäss Buchhaltung
- Referenzzinssatz BWO 1.75%
- Gebäudeversicherungswert (GVZ-Index 1025 Punkte)
Vorbehalte:
- Genauigkeit Schätzung Projektkosten (~ 11 Mio. CHF)
- Anpassung Baurechtszins Stadt Zürich
- Abweichung Annahme neuer Gebäudeversicherungswert zur Schätzung der GVZ
- Zukünftig mögliche Bauteuerung
- Umfang der Auflagen gemäss ausstehender Baubewilligung (noch unbekannt)
Ansprechpartner bis zum Sanierungsbeginn
Bewirtschaftung und Hauswart
bis Sanierungsbeginn 2019
Bauleiter Primobau vor Ort
ab Sanierungsbeginn
Info folgt vor Baubeginn
FRAGEN UND
ANTWORTEN
Bereits eingegangene Fragen







Frage: Wie sieht das Grundkonzept aus, Altersstruktur. Antwort: die
Siedlung Wässeri soll weiterhin gemischt bewohnt werden, von Jung
bis Alt, Familien, SeniorInnen, in Ausbildung stehende usw.
Frage: Wann geschieht was? Antwort: wie vorher ausgeführt.
Frage: Wer wohnt wo während Renovation. Antwort: ist in Abklärung,
siehe Erläuterungen vorher.
Frage: Gibt es Mietzinsreduktionen? Antwort: GBL bezahlt
Inkonvenienzentschädigung für vor Ort wohnhafte. Kostenmiete
berücksichtigt die Sanierung alle 40 Jahre; keine Mietzinsreduktion.
Frage: Wer bezahlt Umzug und Wohnen extern. Antwort: Kosten
gehen zulasten Baukosten bzw. GBL. Das gilt auch für weitere
Unterstützungsangebote.
Frage: Wer wohnt wo nach der Renovation? Antwort: sofern kein
Wechsel erwünscht wohnt man in derselben Wohnung wie vorher.
Frage: Wie werden Anliegen der Bewohnenden einbezogen?
Antwort: Über die Mieterversammlungen.
Vielen Dank für
Ihre
Aufmerksamkeit
Apéro riche im
Anschluss
Gesamtsanierung In der Wässeri 13 / 15