Vorgehensweise bei privatrechtlicher Erschließung

Wohngebiet „Mustergemeinde“
Vorgehensweise bei der privatrechtlichen Erschließung
1.
Der Gemeinderat fasst den Beschluss, dass ein Baugebiet entstehen soll.
Zur Fortsetzung des Verfahrens sollte der B-Plan im Entwurf vorliegen.
2.
Information des Gemeinderats über die Vorgehensweise der privatrechtlichen Umlegung
und Erschließung.
3.
Gemeinderatsbeschlüsse zur Umlegung und Erschließung sollten vorliegen.
4.
Gemeinderat beschließt die Grundstücke innerhalb der B-Plangrenze neu zu ordnen.
(Einleitung der Umlegung)
Seit 2005 wird die vereinfachte gesetzliche Umlegung in Zusammenarbeit mit dem
Katasteramt sehr erfolgreich praktiziert.
5.
Vereinfachte gesetzliche Umlegung:
Gemeinderat stimmt mit dem Katasteramt den Einwurfswert der Grundstücke ab. Es wird
ein Umlegungsausschuss gegründet, der max. 3 x tagen muss.
Danach werden die Gespräche mit den Eigentümern privatrechtlich geführt und die
rechtsverbindliche Unterschrift der Grundstückseigentümer eingeholt. Liegen alle vor, kann
der Umlegungsausschuss die Zuteilung und Rechtskraft der Umlegung beschließen.
Führen die privatrechtlichen Gespräche nicht zum Erfolg, kann die normale gesetzliche
Vorgehensweise jederzeit eingeleitet werden.
Durch diesen Beschluss wird das Bauerwartungsland zum Rohbauland.
Umlegung bedeutet Neuordnung der Flächen. Hierbei kann der Eigentümer entscheiden,
ob er sein Grundstück an die Gemeinde abgeben möchte (zum von der Gemeinde
festgelegten Preis) oder sein Grundstück behält und an der Erschließung teilnimmt. Danach
wird das Katasteramt die Flächen neu einmessen und zur Eintragung im Grundbuch
vorlegen.
Beispielrechnung:
Gemeinde legt den Einwurfswert mit € 50,- / m² und eine Wertabschöpfung von 35 % fest.
Grundstückseigentümer besitzt:
Dies entspricht einem Wert von:
Wert nach Abschöpfung von 35 %:
1.000 m² Bauerwartungsland.
1.000 m² x € 50,- = € 50.000,650 m² x € 77,- = € 50.050,-
Im Rahmen der Umlegung kann ein Grundstückseigentümer das Grundstück abgeben und
erhält damit € 50.000,-, ohne an der Erschließung teilzunehmen, oder er erhält ein neues
Grundstück im gleichen Wert mit einer Größe von 650 m² neu zugeteilt.
6.
Nach erfolgreichen Umlegungsgesprächen wird die privatrechtliche Erschließung
eingeleitet. Die s-PBG und das Ing.-Büro gründen eine Projektsteuerungsgesellschaft
(PSG) zur Durchführung der Erschließungsmaßnahme. Diese Projektsteuerungsgesellschaft
führt die Erschließung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durch (Abschluss einer
Kostenübernahmeerklärung mit dem Eigentümer)
7.
Vorfinanzierungsmöglichkeit der Grundstücks- und/oder der Erschließungskosten durch die
s- Immobiliengesellschaft der Sparkasse SÜW mbH für gemeindeeigene Grundstücke
außerhalb des Haushalts.
Im Rahmen der Umlegung können die Grundstücke der Gemeinde direkt an die sImmobiliengesellschaft der Spk. SÜW übertragen werden. Diese hält die Grundstücke
treuhänderisch für die Gemeinde vor und übernimmt alle Kosten, die bei Verkauf der
Grundstücke durch die Gemeinde verrechnet werden. (Keine Belastung des Haushalts).
Die treuhänderische Bevorratung kann auf 5 – 7 Jahre vereinbart werden.
Kommunalrechtliche Genehmigung ist erforderlich.
8.
Abschluss des Erschließungsvertrags durch die PSG als Erschließungsträger mit der
Gemeinde und den Verbandsgemeindewerken. Es wird immer versucht eine ausführende
Firma zu finden, die sowohl Wasser, Abwasser und Straßenbau durchführt. (Wichtig für
Gewährleistung)
9.
Ausschreibung und Vergabe der Erschließungsarbeiten durch die Projektsteuerungsgesellschaft aufgrund durchgeführter Planung in Absprache mit der Gemeinde und der
Verwaltung.
10.
Die Kosten der Erschließungsmaßnahme werden durch die PSG nach Baufortschritt bei den
Grundstückseigentümern angefordert.
11.
Nach Fertigstellung der Erschließung, Schlussabnahme mit der Gemeinde und den Werken.
Kostenfreie Übergabe der öffentlichen Flächen, also Straßen, Grünflächen usw. an die
Gemeinde.
12.
Nach Schlussabnahme und Eingang aller Rechnungen, Endabrechnung mit den
Eigentümern zu Realkosten (gläserne Abrechnung)
Zusammenfassung:
Voraussetzung zur privatrechtlichen Vorgehensweise ist die
Umlegung der Flächen
und
die damit verbundene Bereitschaft aller Eigentümer
zur privatrechtlichen Erschließung.
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Vorteile:
• Die Realisierungszeit der Umlegung und Erschließung wird durch eine
abgestimmte Projektsteuerung verkürzt. Dadurch besteht eine schnellere
Verfügbarkeit der Bauplätze.
• Gleichmäßige Verteilung der Erschließungskosten auf das Gesamtgebiet. Keine
Unterscheidung nach Geschossflächen oder Straßenlänge.
• Keine Bindung an VOB bei der Ausschreibung und Auftragsvergabe.
• Reduzierung der Baukosten durch Nachverhandlung und Vergabe der Gewerke
an ein Generalunternehmen.
• Abrechnung mit den Grundstückseigentümern erfolgt zu Realkosten
(Offenlegung der Kosten)
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