Denkmäler: Wohnen auf der Ritterburg

Denkmäler: Wohnen auf der Ritterburg
Ein altes Pfarrhaus, eine Burg aus dem Mittelalter oder das Geburtshaus eines
bekannten Künstlers: manche Immobilien stehen unter Denkmalschutz, dürfen aber
trotzdem gekauft und bewohnt werden. Der Staat schenkt dem Eigentümer sogar
Steuern.
Autor: Jörg Stroisch/mb
Worum geht es?
Der Denkmalschutz ist in Deutschland nicht auf Bundesebene geregelt. Deshalb werden die
Bestimmungen hierzu in den einzelnen Bundesländern definiert und in einer Denkmalliste
geführt. Die Liste ist jedem frei zugänglich und wird häufig durch ein Archiv über die Historie
der örtlichen Denkmäler ergänzt.
Die zuständige Obere Denkmalbehörde ist dabei meist auf der Bezirksregierungsebene
angesiedelt, die Untere Denkmalbehörde auf kommunaler Ebene. Es bestehen zwei
unterschiedliche Denkmalarten:
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Bei einem Bodendenkmal wird ein Grundstücksteil unter Schutz gestellt.
Bei einem Baudenkmal wird ein ganzes Gebäude unter Schutz gestellt.
Vorschriften für Denkmäler
Bodendenkmäler bewirken, dass eine Fläche nicht verändert - also auch nicht bebaut werden darf.
Bei einem Baudenkmal genießen das Gebäude und die Grundstücksteile mit dem Eintrag in
die Denkmalliste in den meisten Bundesländern automatisch eine Unterschutzstellung.
Auswirkungen des Denkmalschutzes für Eigentümer
Für den Eigentümer bedeutet dies vor allem eines: die Denkmalschutzbehörden müssen
bei jeder baulichen Veränderung befragt werden. Dies ist auch dann der Fall, wenn sich der
Denkmalschutz nur auf bestimmte Bereiche des Gebäudes erstreckt, beispielsweise auf die
Fassade.
Der Einfluss des Denkmalschutzes auf den Wert einer Denkmal-Immobilie wirkt sich sehr
unterschiedlich aus. Aufgrund von Studien kann man aber prinzipiell sagen, dass die
Erteilung des Denkmalschutzes in vielen Fällen eine erhebliche Wertsteigerung bedeutet.
Vor- und Nachteile für Eigentümer von Denkmälern
Aus dem Denkmalschutz ergeben sich für den Eigentümer noch weitere Vorteile:
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Steuervergünstigungen: Die Renovierung und Erhaltung eines Denkmals
wird vom Staat durch besondere Steuervergünstigungen gefördert.
Förderungen: Darüber hinaus unterstützen Bundesländer, Kommunen und
in einigen Fällen sogar der Bund die Erhaltung eines Denkmals finanziell.
Prestigegewinn: Denkmäler üben einen eigenen Reiz aus, der gerade bei
gewerblicher Nutzung wie ein Magnet auf repräsentationsbewusste Mieter
wirkt. Die Vermietbarkeit der Immobilie kann sich dadurch verbessern.
Doch Eigentümer sollten auch die zum Teil nicht unerheblichen Nachteile im Auge behalten:
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Ewige Erhaltungspflicht: Meistens sehen die Denkmalschutzgesetze
der Länder weit reichende Pflichten des Eigentümers zur Erhaltung des
Denkmals vor.
Schlechte Nutzbarkeit: Aufgrund des Zuschnitts kann die Nutzbarkeit eines
Denkmals stark eingeschränkt sein. Darüber hinaus sind alle Veränderungen
der Bausubstanz erlaubnispflichtig.
Erhöhte Kosten: Bei der Modernisierung entstehen durch Auflagen
oft erhöhte Kosten. So kann beispielsweise festgelegt sein, dass
Eichenholzfenster mit Sprossen nicht durch Fenster einer anderen Holzart
ohne Sprossen ersetzt werden dürfen.
Starke Kontrolle: Die Denkmalschutzbeauftragten haben weit reichende
Rechte, um die Einhaltung der Bestimmungen zu überprüfen oder eigene
Untersuchungen durchzuführen.
Schätzung von Baudenkmälern
Bei Baudenkmälern muss bei der Bewertung sehr stark auf deren Zustand eingegangen
werden. Der Schätzung liegt dabei immer der Ist-Zustand zugrunde, von dem aber noch die
ermittelten Sanierungskosten abzuziehen sind.
Zwar reduziert sich damit zunächst der Wert, durch eine Sanierung verlängert
sich aber die fiktive Restnutzungsdauer. Ein Baudenkmal erfährt aufgrund der
Denkmalschutzbestimmungen also immer eine "gleitende Verjüngung".
meineimmobilie.de-Tipp
Bevor Sie eine Denkmal-Immobilie erwerben, sollten Sie auf jeden Fall einen Architekten
oder Gutachter zu Rate ziehen, der sich auf Objekte spezialisiert hat, die unter
Denkmalschutz stehen. Er kann Ihnen sagen, mit welchen Sanierungsmaßnahmen und mit
welchen Kosten Sie rechnen müssen.