20150629 Begründung zu vorhabenbezogenen B

7. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 16 „Werk Gendorf“
vorhabenbezogene Änderung
„Gewerbepark Gendorf"
Gemeinde:
Landkreis:
Regierungsbezirk:
.
Burgkirchen a.d. Alz
Altötting
Oberbayern
BEGRÜNDUNG gemäß § 9 BauGB (8)
Blaesig Architekten GmbH
www.blaesig-architekten.de
Fraunhoferstra
ße 6e
83043 Bad Aibling
T +49 (0) 8061 49519.0
F +49 (0) 8061 49519.29
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Umsatzsteuer ID
DE233860402
Geschäftsführer
Architekt Jörg Blaesig
Registergericht Traunstein
HRB 15620
BLAESIG ARCHITEKTEN GMBH, FRAUNHOFERSTRAßE 6E, 83043 BAD AIBLING
Begründung zur 7. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 16 „Werk Gendorf" - vorhabenbezogene Änderung „Gewerbepark Gendorf“
1
Standortbeschreibung und Zusammenhang zur übergeordneten Planung
Das im Geltungsbereich dargestellte Planungsgebiet liegt nördlich der Alz am Rande
des Ortsteiles Gendorf der Gemeinde Burgkirchen a.d.Alz. Es grenzt an die Staatsstraße 2107 (Brucker Straße) und Altöttinger Straße (Ortseinfahrt). In unmittelbarer
Nähe (nördlich) liegt das Industriegebiet des Industrieparkes des Werkes Gendorf, südlich wird das Planungsgebiet von der „Alte Brucker Straße“ und dem Sportplatz des örtlichen Sportvereins eingegrenzt.
Die Gemeinde Burgkirchen a.d.Alz ist nach Landesentwicklungsplan im allgemein ländlichen Raum kategorisiert. Burgkirchen a.d.Alz ist weiterhin als Unterzentrum auf einer
Entwicklungsachse von regionaler Bedeutung gekennzeichnet.
Im derzeit wirksamen Bebauungsplan Nr. 16 „Werk Gendorf“ wird das Plangebiet aus
dem Industriegebiet herausgelöst und im Rahmen einer vorhabenbezogenen Änderung
des Bebauungsplanes Nr. 16 „Werk Gendorf“ als „Sondergebiet großflächiger Einzelhandel“ deklariert.
2
Innenentwicklung
Die Bebauungsplanänderung dient der Innenentwicklung und erfasst im Geltungsbereich die Nachverdichtung der Grundstücke der Flurnummern 772/19, 974T, 1015/10,
1015/16, 1015/17, 1147T, 1153/1T, 1154/2T, 1155, 1155/1, 1155/5, 1156T, 1156/3T,
1156/8T. Die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets wird nicht
beeinträchtigt.
Da die durch die Bebauungsplanänderung ermöglichte Bebauung nicht der Pflicht zur
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt, wird von der Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung abgesehen.
Im Zuge der Änderung des Bebauungsplanes wird auch der Flächennutzungsplan im
Wege der Berichtigung angepasst.
3
Grundlage der Planung und Festsetzung
Grundlage der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung „Gewerbepark Gendorf“
ist der bestehende Bebauungsplan Nr. 16 „Werk Gendorf“. Der Geltungsbereich umfasst dabei die Grundstücke mit den Flurnummern 772/19, 974T, 1015/10, 1015/16,
1015/17, 1147T, 1153/1T, 1154/2T, 1155, 1155/1, 1155/5, 1156T, 1156/3T, 1156/8T.
Der Geltungsbereich der vorhabenbezogenen Änderung ist Bestandteil des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 16 „Werk Gendorf“. Er wird durch das festgesetzte Planzeichen 9.1.1 räumlich zu begrenzt.
Im Bereich des Gebietes soll ein Baurecht für eine eingeschossige beziehungsweise
zweigeschossige Bebauung geschaffen werden. Der Geltungsbereich der Änderung
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umfasst ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel nach §11 Abs. 3 Ziffer 2
BauGB sowie notwendige Nebeneinrichtungen.
4
Ziel und Zweck der Planung
Im Geltungsbereich des Sondergebietes sollen aufgrund der großen Nachfrage nach
großflächigen Einzelhandelsgeschäften zur Ergänzung des örtlichen Sortimentangebotes zwei Verkaufsläden entstehen. Zusätzlich werden Parkflächen für die Verkaufsläden erstellt.
5
Bebauungs- und Erschließungskonzept
Der Gebietscharakter aus dem bestehenden Bebauungsplan Nr. 16 GI Industriegebiet
wird in ein Sondergebiet nach § 11 BauNVO geändert.
Eine Zusammenlegung der beiden Läden zu einem großflächigen Einzelhandelsladen
ist aufgrund des Rahmens der zulässigen Nutzungen weiterhin ausgeschlossen.
Die neu geplante Bebauung verläuft parallel zur Brucker Straße (Staatsstraße 2107) im
Norden. Die Stellplätze werden durch eine möglichst optimale Lage und kurze schnelle
Wege für den Kunden vorgelagert. Die Einhaltung der gemeindlichen Stellplatzsatzung
der Gemeinde Burgkirchen a.d.Alz bleibt gewahrt. Alle benötigten Stellplätze können
auf dem Grundstück nachgewiesen werden. Ein Nachweis erfolgt im Zuge der Bauvorlage.
Es wird eine maximal Wandhöhe von 10,0 m festgelegt um einen großen
Stützenabstand innerhalb des Gebäudes zu ermöglichen.
Durch die geplante langförmige Anordnung können die Eingänge der zu errichtenden
Einzelhandelsgeschäfte sehr nahe zueinander angeordnet werden. Dadurch verkürzen
sich die Wege für die Kunden; eine übersichtliche Aufteilung ist gegeben.
Die Erschließung erfolgt über die Ortsstraße „Altöttinger Straße“ mittels eines noch einzurichtenden Kreisverkehr an der bisherigen Kreuzung Altöttinger Straße – Jahnstraße/
Alte Brucker Straße.
Es sind keine nachteiligen Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den
Verkehr und auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu erwarten bzw.
gegeben.
Ein öffentlicher Fahrradweg zu Gunsten der Allgemeinheit wird von der Altöttinger
Straße im Süden auf den bestehenden Fahrradweg im Norden vor der Straßenunterführung auf dem Grundstück entstehen. Damit wird der öffentliche Fahrradweg im Norden des Bebauungsplanes direkt erschlossen.
6
Immissionsschutz
Im Müller-BBM Bericht Nr. M113608/01 vom 23. Juni 2015 wurden die von den in
Burgkirchen a.d.Alz geplanten Märkten ausgehenden und auf die Nachbarschaft
einwirkenden Gewerbegeräusche rechnerisch prognostiziert und beurteilt. Der Betrieb
der Märkte hält die schalltechnischen Anforderungen in der Nachbarschaft ein, sofern
die im Bericht beschriebenen Rahmenbedingungen und Schallschutzmaßnahmen
beachtet und umgesetzt werden (Anlage 1).
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Grünordnung
7.1 Ziele der Grünordnung
Durch den Erhalt von bestehenden Gehölzen und Bäume, hauptsächlich im Nordwesten des
Plangebiets sowie Einzelbäume im Süden und im Nordwesten ist ein Grundgerüst an Eingrünung
als Bestand vorhanden. Im Bereich der neu entstehenden Parkplatzflächen sind Neupflanzungen
von Bäumen und Gehölzen aus heimischen, standortgerechten Arten vorgesehen.
Die Verkehrsflächen sind durch Grüninseln mit Kleinstrauch- und Bodendeckerbepflanzung
gegliedert und die Stellplätze werden weitgehend in versickerungsfähiger Pflasterbauweise
ausgeführt.
Insgesamt soll durch die gründordnerischen Maßnahmen eine ausgewogene Durchgrünung wie
eine möglichst angemessene Einbindung in die Umgebung erreicht werden.
7.2 Eingriffsermittlung und Ausgleichsflächenberechnung
Das Gebiet liegt nicht in einem Schwerpunktgebiet für den Naturschutz (ABSP).
Es sind keine amtlich kartierten Biotope oder Schutzgebiete betroffen.
Entsprechend dem Leitfaden "Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft" (StMLU) handelt es
sich bei dem Eingriff mit einer GRZ von 0,8 um den Typ A (hoher Versiegelungs- bzw.
Nutzungsgrad).
Ausgangszustand
Das Bebauungsplangebiet wird derzeit unterschiedlich genutzt. Die Bestandsfläche setzt sich aus
folgenden Einzelflächen mit unterschiedlicher Bedeutung für den Naturhaushalt und das
Landschaftsbild zusammen.
1.
Gebiete geringer Bedeutung – Kategorie I:
Naturferne und anthropogen stark beeinflusste Siedlungsflächen, gestört durch Bebauung,
Schuppen, Gartenhäuser und Container, befestigte Verkehrs- und Lagerflächen, MüllAblagerungen sowie intensiv genutzte Gartenflächen (u.a. Hundeschule).
Kompensationsfaktor: 0,4
2.
Gebiete mittlerer Bedeutung – Kategorie II:
Teilbereiche weisen eine höhere Wertigkeit für den Arten- Biotopschutz auf. Hierzu gehören
Gehölzbestände sowie Rand- und Saumstrukturen aus extensiv genutztem Grünland.
Kompensationsfaktor: 0,8
Zur Vereinfachung sind die im Folgenden herangezogenen Flächengrößen gerundet.
Der Geltungsbereich hat eine Gesamtfläche von ca. 14 000 m².
Versiegelte Flächen:
Eine Fläche von 4 000 m² ist derzeit bereits versiegelt. Diese Fläche teilt sich auf in öffentliche
Straßen, bestehende Gebäude sowie versiegelte Privatflächen.
Diese Fläche wird für die Berechnung der Ausgleichsfläche vorab von der Eingriffsfläche
abgezogen.
14 000 m² - 4 000 m² = 10 000 m²
Die tatsächlichen Eingriffsflächen teilen sich wie folgt in die zwei oben beschriebenen Kategorien
mit den jeweiligen festgelegten Kompensationsfaktoren auf:
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Eingriffsfläche
Teilbereich Kategorie I
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Flächengröße x Kompensationsfaktor
7 500 m²
x
0,4
=
3000 m²
2 500 m²
x
0,8
=
2 000 m²
Intensiv genutzte
Garten- und Grünflächen
Teilbereich Kategorie II
Gehölzflächen, extensive
Grünflächen
Ausgleichsfläche gesamt
5 000 m²
Die ermittelte Ausgleichsfläche mit einer entsprechenden, mit der Unteren
Naturschutzbehörde abzustimmenden Ausgleichsmaßnahme ist vom Bauherren
umzusetzen. Eine dingliche Sicherung (Kauf, Pacht, o.ä.) der Fläche ist zu
gewährleisten.
8
Artenschutzrecht
Die artenschutzrechtlichen Anforderungen wurden mit der Unteren
Naturschutzbehörde vorbesprochen. Das Ergebnis der diesbezüglichen Bewertung
liegt als fachliche Stellungnahme vor (Anlage 2).
9
Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung für das neu geplante Baufenster erfolgt über die bereits errichteten Einrichtungen auf dem Grundstück.
Die Abwasserentsorgung erfolgt über den bestehenden Kanal.
Die Wasserversorgung wird durch die vorhandene Wasserversorgung gewährleistet.
Die Bebauung wird über die bestehende Stromversorgung versorgt.
Die Ver- und Entsorgung bleibt somit gewährleistet.
Bad Aibling, den 29.06.2015
Mareile Wank
Blaesig Architekten GmbH
Anlage 1
Anlage 2
Bericht Nr. M113608/01 vom 23.06.2015 von Müller-BBM
fachliche Stellungnahme zu artenschutzrechtlichen Anforderungen vom
27.06.2015 von Grünwerk Landschaftsarchitekten