Befugnis zur Erstellung von Energieausweisen

DIE BEFUGNIS ZUR ERSTELLUNG VON ENERGIEAUSWEISEN
Infolge globaler Probleme mit der Nutzung von Energie und dem damit verbundenen
Ausstoß von Schadstoffen hat die Europäische Union die Gesamtenergieeffizienz von
Gebäuden zum Gegenstand einer Richtlinie gemacht. Ziel dieser Richtlinie ist es, die
Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu unterstützen.
Achtung: Die folgenden Ausführungen behandeln ausschließlich die Frage, welche Personen
als Selbständige berechtigt sind, Energieausweise auszustellen. Dadurch wird nicht
präjudiziert, welche Personen grundsätzlich nach den baurechtlichen Bestimmungen
Energieausweise erstellen dürfen.
Rechtliche Grundlagen
Aufgrund
der
Europäischen
Gebäuderichtlinie
wurde
in
Österreich
das
Energieausweisvorlagegesetz (EAVG) beschlossen. Das EAVG sieht vor, dass bei jeder
Veräußerung sowie bei Vermietung und Verpachtung von Gebäuden oder Nutzungsobjekten
(Wohnungen, Büros, Geschäftslokale) der Verkäufer dem Käufer oder Bestandnehmer
(Mieter, Pächter) bis spätestens zur Abgabe dessen Vertragserklärung einen Energieausweis
vorzulegen hat. Diese Verpflichtung gilt für neuere Gebäude (Baubewilligung nach dem 1.
1. 2006) ab dem 1. 1. 2008. Bei Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 1. 1. 2006 ist das
Gesetz per 1. 1. 2009 anzuwenden.
Die konkreten bautechnischen Vorschriften (Art der Berechnungsmethode, konkrete
Angaben im Energieausweis, etc.) müssen in den baurechtlichen Vorschriften der
Bundesländer umgesetzt werden.
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis ist der nach Maßgabe der jeweiligen (vor allem landesrechtlichen)
technischen Bauvorschriften zu erstellende Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz von
Gebäuden im Wege der Berechnung deren Energiebedarfs. Im Energieausweis festgehalten
werden auch eine Gesamtenergiekennzahl sowie Empfehlungen für die Optimierung der
Energieeffizienz.
Welche Informationen liefert ein Energieausweis?
Ein Energieausweis besteht aus
•
den Stammdaten des Gebäudes:
Gebäudetyp, Gebäudeart, Standort, Heizwärmebedarf, Daten des
Energieausweiserstellers und Gültigkeit des Energieausweises (maximal 10 Jahre)
•
detaillierten Ergebnisdaten:
Gebäudedaten, Klimadaten, berechneter Endenergiebedarf aufgeschlüsselt in
Heizwärmebedarf, Kühlbedarf, Warmwasserwärmebedarf,
Heiztechnikenergiebedarf, etc.
Wer ist zur Ausstellung als Selbständiger befugt?
Zur Frage, welche Unternehmer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt sind,
sind bereits mehrere Erlässe des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit (BMWA)
ergangen. Im Folgenden werden jene Gruppen von Gewerbetreibenden bzw.
Selbständigen angeführt, die nach Ansicht des BMWA befugt sind, Energieausweise
auszustellen.
Gewerbetreibende (15.1.2008, BMWA-30.599/0009-I/7/2008; 28.2.2008, BMWA30.599/0075-I/7/2008; 27.5.2008,BMWA-30.599/0193-I/7/2008)
•
•
•
•
•
•
•
Baumeister
Elektrotechnik
Gas- und Sanitärtechnik
Heizungstechnik
Kälte- und Klimatechnik
Lüftungstechnik
Zimmermeister
•
Ingenieurbüros (beratende Ingenieure)insbesondere auf folgenden Fachgebieten
sind qualifiziert und berechtigt, Energieausweise zu erstellen:
Ö
Ö
Ö
Ö
Ö
Ö
Ö
Technische Physik
Bauphysik
Maschinenbau
Verfahrenstechnik
Gebäudetechnik ( Installation, Heizungs- und Klimatechnik)
Umwelttechnik
Elektrotechnik
•
Rauchfangkehrer: Ausstellung von Ausweisen über die
Gesamtenergieeffizienz bestehender Wohngebäude ausgenommen Neubauten
und baubewilligungspflichtige Änderungen von Bauwerken
•
Hafner: Ausstellung von Ausweisen über die Gesamtenergieeffizienz von Ein- und
Zweifamilienhäusern.
Ziviltechniker (21.1.2008, BMWA-91.510/0032-1/3/2007)
Berechtigt sind Ziviltechniker mit einschlägiger Befugnis, wie insbesondere:
• Architekten,
• Zivilingenieure und Ingenieurkonsulenten für
Ö Bauingenieurwesen
Ö Wirtschaftsingenieurwesen –Bauwesen
Ö Technische Physik
Ö Verfahrenstechnik
Ö Maschinenbau
Ö Gebäudetechnik
Stand: Juni 2008
Dieses Infoblatt ist ein Produkt der Zusammenarbeit aller Wirtschaftskammern – urheberrechtlich geschützt.
Bei Fragen wenden Sie sich bitte an die Wirtschaftskammer Ihres Bundeslandes:
Wien, Tel. Nr.: (01) 51450-1010, Niederösterreich Tel. Nr.: (02742) 851-0, Oberösterreich, Tel. Nr.: 05 90909,
Burgenland, Tel. Nr.: 05 90907, Steiermark, Tel. Nr.: (0316) 601-0, Kärnten, Tel. Nr.: 05 90904,
Salzburg, Tel. Nr.: (0662) 8888-0, Tirol, Tel. Nr.: 05 90905-1111, Vorarlberg, Tel. Nr.: (05522) 305-0
Hinweis! Diese Information finden Sie auch im Internet unter http://wko.at
Energieausweis
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis ist die Beschreibung der energetischen Effizienz von Gebäuden
abhängig von Gebäudehülle, Heizungsanlage etc.
Wann ist ein Energieausweis zu erstellen?
1. Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz ist der Verkäufer oder Bestandgeber
verpflichtet, beim Verkauf oder der In-Bestand-Gabe (Vermietung/Verpachtung) von
Gebäuden und Nutzungsobjekten dem Käufer oder Bestandnehmer einen Energieausweis
vorzulegen. Gebäude im Sinne dieses Gesetzes ist eine Konstruktion mit Dach und
Wänden, deren Innenklima unter Einsatz von Energie konditioniert (beheizt oder
gekühlt) wird und zwar sowohl das Gebäude als Ganzes als auch Gebäudeteile, die als
eigene Nutzungsobjekte ausgestaltet sind. Zu den Nutzungsobjekten zählen Wohnungen,
Geschäfts- und sonstige selbstständige Räumlichkeiten.
2. Nach dem OÖ Bautechnikgesetz ist beim Neu-, Zu- oder Umbau sowie bei einer
umfassenden Sanierung eines Gebäudes ein Energieausweis zu erstellen.
3. In Bauten für größere Menschenansammlungen mit einer konditionierten NettoGrundfläche von über 1.000 m² ist vom Eigentümer oder von der Eigentümerin ein
höchstens zehn Jahre alter Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren
Stelle anzubringen (Aushangpflicht). Der Energieausweis ist nach Ablauf von zehn
Jahren nach seiner Ausstellung zu erneuern; er ist bereits vor Ablauf dieser Frist zu
erneuern, wenn wesentliche Änderungen vorgenommen wurden, die die
Gesamtenergieeffizienz beeinflussen.
Verletzungen der Aushangpflicht sind von der Bezirksverwaltungsbehörde mit bis zu
€ 36.000,- zu bestrafen.
Vorlagepflicht
Bei einem Verkauf eines Gebäudes hat der Verkäufer dem Käufer bis spätestens zur Abgabe
der Vertragserklärung des Käufers einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis
vorzulegen und ihn dann, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auch auszuhändigen.
Dieselbe Verpflichtung gilt bei einer In-Bestand-Gabe (Vermietung oder Verpachtung) eines
Gebäudes.
Wird nicht ein gesamtes Gebäude, sondern nur ein Nutzungsobjekt, wie beispielsweise eine
Wohnung oder ein Geschäftslokal, verkauft oder in Bestand gegeben, so kann diese
Verpflichtung erfüllt werden, indem entweder über die Gesamtenergieeffizienz dieses
Nutzungsobjekt
oder
über
die
Gesamtenergieeffizienz
eines
vergleichbaren
Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder über die Gesamtenergieeffizienz des gesamten
Gebäudes ein Ausweis vorgelegt wird.
WKO Oberösterreich, Abteilung Service, T 05-90909, F 05-90909-2800, E [email protected]
(Stand: 12/2008)
Energieausweis
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Ausnahmen: Die Vorlagepflicht besteht nicht für Gebäude, für die nach bundes- oder
landesrechtlichen Vorschriften kein Energieausweis erstellt werden muss. Nach dem OÖ
Bautechnikgesetz sind von dieser Verpflichtung ausgenommen:
– Gebäude, die als Teil eines ausgewiesenen Umfelds oder auf Grund ihres besonderen
architektonischen oder historischen Werts offiziell geschützt sind, wenn die Einhaltung
der Anforderungen eine unannehmbare Veränderung ihrer Eigenart oder ihrer äußeren
– Erscheinung bedeuten würde;
– Gebäude, die für Gottesdienst und religiöse Zwecke genutzt werden;
– Gebäude, die nicht konditioniert (gekühlt oder beheizt) werden;
– Gebäude, für die die Summe der Heizgradtageszahl (HGT12/20) der Monate, in denen
eine Nutzung vorgesehen ist, nicht mehr als 680 Kelvintage (Kd) beträgt;
– Gebäude für Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei
denen der überwiegende Anteil der Energie für die Raumwärme (Heizung) durch
Abwärme abgedeckt wird, die unmittelbar beim Betrieb des Gebäudes entsteht;
– freistehende Gebäude und Zubauten mit einer konditionierten Netto-Grundfläche von
höchstens 50 m²;
– Gebäude, die nur vorübergehenden Zwecken dienen (provisorische Gebäude), mit einer
geplanten Nutzungsdauer von nicht mehr als zwei Jahren.
Rechtsfolge bei Nichtvorlage
Wird dem Käufer oder Bestandnehmer (Mieter/Pächter) nicht spätestens bis zur Abgabe
seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gilt eine zumindest einem dem
Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
Wird ein mehr als zehn Jahre alter Energieausweis vorgelegt oder erfolgt die Vorlage
verspätet, so treten dieselben Rechtsfolgen wie bei Nichtvorlage eines Energieausweises
ein.
Es gibt keine Verwaltungsstrafbestimmung für das Missachten der Vorlagepflicht!
ACHTUNG: Vereinbarungen, die die Vorlagepflicht oder die Rechtsfolgen
unterlassenen Vorlage ausschließen oder einschränken, sind unwirksam!
einer
Gewährleistung
Bei Vorlage eines Energieausweises ist nach den allgemeinen zivilrechtlichen
Bestimmungen für die Richtigkeit des Inhalts (z.B. Energiekennzahlen) Gewähr zu leisten.
Ist der Energieausweis inhaltlich unrichtig, kann die Herstellung der im Energieausweis
angeführten Energieeffizienz verlangt werden.
Entscheidend in diesem Zusammenhang sind dabei die energietechnischen Eigenschaften
des Gebäudes, nicht aber ein bestimmter Energieverbrauch, der im wesentlichen vom
Wetter, Nutzerverhalten und anderen Umständen abhängig ist und vom Verkäufer oder
Bestandgeber nicht beeinflusst werden kann.
Weist das Gebäude also keine entsprechende Energieeffizienz auf, kann dieser Mangel im
Rahmen der Gewährleistung geltend gemacht werden. Zunächst muss Verbesserung
(Renovierung oder Sanierung) z.B. zum Anbringung einer Wärmedämmung, Austausch von
Fenstern, Erneuerung von Heizungsanlagen etc. verlangt werden. Ist eine Sanierung nicht
möglich, oder weigert sich der Verkäufer/Bestandgeber kann der Käufer/Bestandnehmer
Preis- (Zins-) minderung oder Wandlung, das heißt Auflösung des Vertrages, verlangen.
WKO Oberösterreich, Abteilung Service, T 05-90909, F 05-90909-2800, E [email protected]
(Stand: 12/2008)
Energieausweis
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Nichtvorlage eines Energieausweises
Bei Nicht-Vorlage gilt eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende
Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Der Käufer/Mieter/Pächter kann daher falls das
entsprechende Gebäude nicht diese energietechnischen Eigenschaften aufweist,
Gewährleistung verlangen.
Möglichkeit die Gewährleistung auszuschließen
Ist der Verkäufer/Bestandgeber Unternehmer und handelt es sich beim
Käufer/Bestandnehmer um einen Konsumenten, kann kein Gewährleistungsausschluss
rechtswirksam vereinbart werden.
Außerhalb des Anwendungsbereiches des Konsumentenschutzgesetzes, also bei Verträgen
zwischen Unternehmer oder auch zwischen zwei Privatpersonen, ist der Ausschluss der
Gewährleistung vertraglich möglich. Dem Gewährleistungsausschluss sind hier aber die
allgemein gültigen Grenzen der Sittenwidrigkeit oder gröblichen Benachteiligung in
allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern gesetzt.
Schadenersatz
Wird ein Gebäude übergeben, das aufgrund schlechterer energietechnischer Eigenschaften
als im Energieausweis ausgewiesen einen geringeren Verkehrswert aufweist als vereinbart,
entsteht dadurch ein Schaden. Wurde dieser vom Übergeber schuldhaft verursacht, steht
neben Gewährleistungsansprüchen grundsätzlich auch Schadenersatz zu. Dieser
Schadenersatz besteht in erster Linie auf Mängelbehebung, d.h. Reparaturen und
Nachrüstungen und in zweiter Linie in Geldersatz.
Fehlende Übergabe eines Energieausweises
Legt der Verkäufer/Bestandgeber keinen Energieausweis vor, verstößt er gegen die
entsprechende Verpflichtung des Energieausweisesvorlagegesetzes, egal ob er diese
Verpflichtung kannte oder nicht. Allerdings führt dieses Verhalten, obwohl es rechtswidrig
ist, grundsätzlich nicht zu einer schadenersatzrechtlichen Haftung in Bezug auf die
mangelnde Energieeffizienz. Das Verschulden muss sich auf den Mangel selbst beziehen.
Wird der Energieausweis nicht vorgelegt, verletzt der Übergeber nur die Pflicht zur Vorlage
des Energieausweises. Diese Verpflichtung ist von der Haftung für allfällige
energietechnische Mängel am Gebäude strikt auseinander zu halten.
Vorlage eines falschen Energieausweises
Da der Verkäufer/Bestandgeber den Energieausweis in der Regel nicht selbst erstellt, trifft
ihn für falsche Angaben kein Verschulden. Deshalb können auch keine
Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. Schadenersatzpflichtig könnte der
Verkäufer/Bestandgeber allerdings dann werden, wenn er trotz Kenntnis oder bei
schuldhafter Unkenntnis der falschen Angaben fälschlicherweise eine höhere
Energieeffizienz durch den Energieausweis bestätigt.
Ein weiterer Fall von Schadenersatzpflicht kann dann eintreten, wenn wissentlich ein
unfähiger, d.h. fachlich nicht ausreichend kompetenter Ersteller des Energieausweises vom
Verkäufer/Bestandgeber ausgewählt wurde.
Wurde ein Veräußerer/Bestandgeber wegen eines falschen Energieausweises
schadenersatzpflichtig, kann er beim Ersteller des Ausweises, wenn diesen an den falschen
Angaben ein Verschulden trifft, im Rahmen der so genannten Sachverständigenhaftung
Regress nehmen.
WKO Oberösterreich, Abteilung Service, T 05-90909, F 05-90909-2800, E [email protected]
(Stand: 12/2008)
Energieausweis
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Wer ist befugt, einen Energieausweis zu erstellen?
1. Baumeister, Elektrotechnik, Gas- und Sanitärtechnik, Heizungstechnik, Kälte- und
Klimatechnik, Lüftungstechnik, Zimmermeister, Rauchfangkehrer (eingeschränkte
Berechtigung), Hafner (eingeschränkte Berechtigung), Ingenieurbüros bestimmter
Fachgebiete und Ziviltechniker bestimmter Fachgebiete
2. akkreditierte Prüf- und Überwachungsstellen im Rahmen ihrer Befugnisse;
3. Fachdienststellen der Gebietskörperschaften;
4. der Oö. Energiesparverband.
Weitere Informationen finden Sie auch im Merkblatt „Die Befugnis zur Erstellung von
Energieausweisen“, abrufbar unter http://wko.at/wknoe/rp/energieausweis.pdf.
Haftung für Ausstellung eines Energieausweises
Wer einen Energieausweis ausstellt, haftet für die Richtigkeit des Inhalts
(Energiekennzahlen etc.) im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistungspflicht.
Gewährleistungspflichtig ist der Aussteller seinem Auftraggeber gegenüber. Dieser kann
Verbesserung/Korrektur verlangen. Ist dies nicht möglich (was unwahrscheinlich ist) oder
verweigert der Aussteller die Korrektur, kann Preisminderung oder Aufhebung des
Vertrages verlangt werden. Da eine Preisminderung für einen falschen Energieausweis
keinen Sinn macht, wird als letzte Konsequenz nur die Aufhebung des Vertrages über die
Erstellung eines Energieausweises übrig bleiben.
Der Aussteller eines Energieausweises haftet darüber hinaus im Rahmen der sogenannten
Sachverständigenhaftung für Schäden, die aufgrund seines falsch ausgestellten
Energieausweises zB durch Berechnungsfehler entstanden sind.
Wer bezahlt den Energieausweis?
Laut Gesetz ist keine Regelung für die Kostentragung vorgesehen.
Wird für den Verkauf eines Gebäudes ein Energieausweis benötigt, wird der Verkäufer
einen qualifizierten Sachverständigen mit der Erstellung beauftragen und das zu leistende
Honorar zunächst selbst bezahlen. Ob diese Kosten zum Teil oder zur Gänze vom Käufer
erstattet werden, hängt von der Gestaltung des Kaufvertrages ab.
Bei Bestandverträgen ist im Rahmen des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes
davon auszugehen, dass der Vermieter die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises
zu tragen hat. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs sollte eine vertragliche Überwälzung
der Kosten möglich sein.
Gesetzliche Klarstellung im Mietrechts- und Wohnungseigentumsgesetz ist zu erwarten.
WKO Oberösterreich, Abteilung Service, T 05-90909, F 05-90909-2800, E [email protected]
(Stand: 12/2008)