Änderung der Bau- und Zonenordnung II

Kanton Zürich
Gemeinde Stallikon
Änderung der Bau- und Zonenordnung II
(Auszug Kernzonenvorschriften, Ziffer 2 BZO)
Antrag an die Gemeindeversammlung
Öffentliche Auflage vom ...................................... bis ......................................
Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am
NAMENS DER GEMEINDEVERSAMMLUNG
Der Präsident:..........................................................................
Der Schreiber .............................................................................
Von der Baudirektion genehmigt am: ......................................
BDV Nr. ..............
Für die Baudirektion .................................................................
27. Mai 2009
Gemeinde Stallikon
Änderung Bau- und Zonenordnung
Linke Spalte:
Rechtsgültige Bau- und Zonenordnung (alt)
Mittlere Spalte:
Geänderte Bau- und Zonenordnung (neu)
Rechte Spalte:
Erläuterungen zu den Änderungen (in kursiver Schrift)
Weitere Hinweise und Begründungen sind im Planungsbericht festgehalten.
Hesse+Schwarze+Partner
Büro für Raumplanung AG
Hofackerstrasse 13
8032 Zürich
Christoph Haller, Dipl. Architekt ETH SIA, Architekt REG A
Michael Rothen, Dipl. Bau- und Umweltingenieur FH SIA SVU, Raumplaner FSU
Tel. 01/ 421 38 38
Fax 01/ 421 38 20
Email: [email protected] / [email protected]
Web: www.hsp-planer.ch
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Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009
Erläuterungen
2. Kernzonen (neu)
Die Kernzonenvorschriften werden vollumfänglich umgestaltet und neu gegliedert. Damit werden die bisherigen Regelungen Ziffern 2.1 bis 2.7
gesamthaft ausser Kraft gesetzt. Eine synoptische Gegenüberstellung der Bestimmungen "alt"
/ "neu" ist nicht zweckmässig. Die bisher gültigen
Kernzonenvorschriften sind im Anhang ersichtlich.
Ziel: Die sehr detaillierten, bisweilen einengenden und von wenig Erfolg gekrönten Kernzonenvorschriften sollen künftig durch inhaltlich erweiterte Kernzonenpläne (KA, KB und KW) sowie
durch neu eingeführte und ausformulierte Zielund Zweckbestimmungen sowie Gestaltungsgrundsätze abgelöst werden.
Insgesamt ermöglichen diese Änderungen einen
grösseren Spielraum für die Grundeigentümer
während der Projektierung; aber auch für die
Behörde bei der Beurteilung der Vorhaben. Dies
bedingt die Erarbeitung einer sog. "Arbeits- /
Vollzugshilfe" (internes Arbeitsinstrument) für die
Bewilligungsbehörde, damit eine einheitliche und
konsistente Beurteilung qualitativer Aspekte in
der Praxis möglich ist (Gleichbehandlung).
Fazit: Gute / innovative und sich in den historischen Baubestand gut einordnende Lösungen
sollen künftig weniger erschwert oder verunmöglicht werden.
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Erläuterungen
2.1 Ziel und Zweck (neu)
In den Kernzonen A (KA) und Weiler (KW) sind historisch gewachsene Siedlungsstrukturen bestehend
aus Gebäuden und Freiräumen zu erhalten, nach
Möglichkeit aufzuwerten und zu ergänzen. Erneuerungen, Umnutzungen und wo unumgänglich Ersatzoder Ergänzungsbauten sind zu ermöglichen.
In erklärender Weise werden die übergeordneten, zonenspezifischen Zielsetzungen und
Zweckbestimmungen bindend festgehalten.
Im Weiteren werden die wesentlichen Strukturelemente bezeichnet und der grobe Rahmen des
Projektierungsspielraums aufgespannt.
Die Kernzone B (KB) bildet den harmonischen Hintergrund der KA und das ortsbauliche Bindeglied zum
weiteren Siedlungsgebiet.
2.2 Nutzweise (neu)
2.2.1 Gemeinsame Bestimmungen zur Nutzweise
(neu)
Zulässig sind Wohnungen, Läden, Gaststätten, landwirtschaftliche Betriebe sowie mässig störende Gewerbe und Dienstleistungen. Eine gute Nutzungsdurchmischung ist anzustreben.
Der Wohnanteil beträgt min. 50% der nutzbaren Geschossflächen, soweit die Gebäude nicht der Öffentlichkeit oder der Landwirtschaft dienen oder Gründe
der Wohnhygiene dagegen sprechen. Die Übertragung von Nutzweisen ist gegen Revers gestattet,
sofern die betroffenen Liegenschaften im gleichen
Kernzonenplan erfasst sind.
Die Lagerung von Gütern im Freien ist in beschränktem Umfang und uneinsehbar vorzusehen.
Regelung und Wortlaut entsprechen bis auf kleine Ergänzungen und der Positiv-Formulierung
bzgl. Wohnanteil den bisherigen Ziffern 2.6 und
2.7.
Das Festhalten an einem minimalen Wohnanteil
von 50% fördert die Belebung der Ortskerne.
Zudem können unerwünschte Nutzungen mit
ideellen Immissionen (z.B. Sexgewerbe; ideelle
Immissionen = Auswirkungen ausgehend von
bestimmten Nutzungen, die objektiv das seelische Empfinden beeinträchtigen und/oder unangenehme psychische Eindrücke erwecken) in
Mischzonen nur bei dichter Überbauung und hohem Wohnanteil untersagt werden (da stark störend).
Die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen mit
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ideellen Immissionen wird unter den "Allgemeinen Bauvorschriften" Ziffer 8.1 neu geregelt.
Das Aufheben der Gewerbebeschränkung für
gewisse Kernzonen-Gebiete erfolgt neu unter
Ziffer 2.2.2 (Besondere Bestimmungen zur Nutzweise).
Die Regelung zur Lagerung von Gütern (z.B.
Roh-, Werkstoffe, Baumaterialien, Abfälle) im
Freien bezweckt eine angemessene Ordung in
den zentralen Ortsteilen, aber auch in den abgelegenen Gebieten inmitten der freien Landschaft.
2.2.2 Besondere Bestimmungen zur Nutzweise
(neu)
Der Mindestwohnanteil gemäss Ziffer 2.2.1 gilt nicht
für die Weiler Tobel und Vorderbuchenegg.
Die bestehende Weilerzone Vorderbuchenegg
sowie die neu vorgesehene Weilerzone Tobel
zeichnen sich durch eine insgesamt erhaltenswerte Siedlungsstruktur mit vereinzelten, charakteristischen Bauten aus. Die wohnhygienischen
Gegebenheiten aber auch die jeweilige Immissionssituation verunmöglichen teilweise eine angemessene Wohnlichkeit. Das Aufheben der
Gewerbebeschränkung lässt sich daher rechtfertigen; sie begünstigt die Erhaltung der Weiler.
Aufgrund der lediglich geringen Ausdehnung der
beiden Weiler und der zugleich beschränkten
baulichen bzw. nutzungsspezifischen Möglichkeiten ist davon auszugehen, dass die Freigabe des
gewerblichen Nutzungsanteils zu keinen nachteiligen Auswirkungen führt (Verkehrsaufkommen
usw.).
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2.3 Gestaltungsgrundsätze (neu)
Bauliche Veränderungen an Bauten, Anlagen und
Umschwung in den Kernzonen A (KA) und Weiler
(KW) sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit
der baulichen und landschaftlichen Umgebung im
Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung und
Einordnung erreicht werden. Diese Anforderungen
gelten auch für die Materialwahl und die Farbgebung.
Eine neuartige, vom Ortstypischen abweichende
Formgebung oder einzelne solche Elemente können
bei nachweislich guter Gestaltung und Einordnung
oder zurückhaltender Erscheinung bewilligt werden.
Bauten, Anlagen und Umschwung in der Kernzone B
(KB) sind so zu gestalten, dass sich in Bezug auf die
Kernzone A (KA) eine ortsbaulich verträgliche Massstäblichkeit und ein harmonisches Umfeld ergeben.
Die "lediglich" umschreibenden Bestimmung zu
den Gestaltungsvorschriften der verschiedenen
Kernzonen bedingt eine Analyse / Auseinandersetzung der projektierenden Architekten mit der
vorhandenen historisch wertvollen Bausubstanz /
Bebauungsstruktur / Umgebung (bei allen baulichen Veränderungen). Dies bedeutet eine Abkehr von der bisherigen Vorstellung, dass sich
mit einer bis ins Detail gehenden Normierung
automatische eine hohe ortsbauliche und architektonische Qualität verordnen lässt.
Neu wird bewusst ein Gestaltungsspielraum geschaffen, der gute Lösungen ermöglichen soll.
Dies bezweckt jedoch keine vollumfängliche Absage an bisherige Gestaltungsgrundsätze; diese
können im Vollzug fallweise als "Richtschnur" für
die Gesuchsbeurteilung dienen (KA und KW). Sie sollen aber nicht mehr abschliessend und
bindend festgeschrieben sein.
Das Ziel der Gestaltungsvorschriften in der KB ist
primär die ortsbauliche Verträglichkeit zum eigentlich schützenswerten Ortsbild der KA zu gewährleisten, ohne die gestalterische Freiheit im
Voraus zu stark einzuschränken (wichtig bleibt
das Erfüllen der Zweckbestimmung: Pufferzone
und Bindeglied zwischen Wohnzone und historischem Kern). Eine moderne und zeitgemässe
Gestaltung wird innerhalb der KB absichtlich nicht
ausgeschlossen oder erschwert; die Rücksichtsnahme auf das historische Kerngebiet – also die
Bildung eines verträglichen Ortsbildhintergrundes
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– hat jedoch höchste Priorität.
Bemerkung: Die eigentliche Wirkung dieser Zone
wird sich erst mittel- bis längerfristig, z.B. in Sellenbüren durch bauliche Veränderungen der heute neuen Arealüberbauungen, einstellen (Zonenbestimmungen sind als Chance für die Zukunft
zu sehen).
2.4 Fachgutachten (neu)
Zur Beurteilung von Bauvorhaben in den Kernzonen
kann die Baubehörde auf Kosten der Bauherrschaft
ein Modell verlangen sowie ein externes Fachgutachten einholen.
Aufgrund des zur Verfügung gestellten, erhöhten
Interpretations- und Gestaltungsspielraums für
die Bauträger, muss diesen und der Bewilligungsbehörde ein Mittel zur Verfügung stehen,
welches eine fachlich einwandfreie Beurteilung
der anspruchsvollen Vorhaben ermöglicht. Dies
fördert auch die Gleichbehandlung in der Praxis.
2.5. Besondere Bestimmungen in den Kernzonenplänen (neu)
2.5.1 Um- und Ersatzneubauten (neu)
Die in den Kernzonenplänen kreuzgerasterten, ortsbaulich wichtigen Gebäude dürfen nur umgebaut und
mit deutlich untergeordneten Anbauten oder Besonderen Gebäuden ergänzt werden. Dabei sind
Gebäudeprofil und Erscheinung weitgehend zu
wahren. Ein Abbruch ist nur dann zulässig, wenn die
Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist und durch
den gesicherten Ersatzneubau eine mindestens
gleichwertige ortsbauliche Situation geschaffen wird.
Im engeren Ortsbild der Kernzone KA und den
Weilern KW wurden gestützt auf das "Kommunale
Inventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte", des "ISOS (Inventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz)" sowie verschiedene
Augenscheine drei Gebäudekategorien unterschieden (unterschiedlicher Spielraum bzw. unterschiedliche Schutzwürdigkeit):
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ortsbauliche Situation geschaffen wird.
 Ortsbaulich wichtige Gebäude (Bauten mit
hohem historischem Eigenwert)
Die in den Kernzonenplänen schwarz bandierten,
privilegierten Gebäude dürfen unter weitgehender
Beibehaltung von Lage, Grundfläche, Kubus und des
äusseren Erscheinungsbildes umgebaut, untergeordnet erweitert oder ersetzt werden.
Die übrigen Gebäude dürfen umgebaut oder erweitert, abgebrochen und durch Neubauten gemäss Ziffer 2.5.2 ersetzt werden. Bei Umbauten und Erweiterungen von Wohnbauten kann das bestehende Gebäudevolumen angemessen vergrössert werden,
wenn damit nachweislich wohnhygienische oder ortsbauliche Verbesserungen erreicht und keine überwiegenden nachbarlichen und öffentlichen Interessen
entgegenstehen. Der ersatzlose Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist nur bewilligungsfähig,
wenn die Baulücke das Ortsbild nicht übermässig
beeinträchtigt.
 möglichst Erhaltung Substanz und Erscheinungsbild; Umbau möglich, Erweiterung nur in
untergeordnetem Masse zulässig.
 Privilegierte Gebäude
 weitgehende Erhaltung der kubischen Erscheinung und Stellung (Situationswert); Umbau
/ Erweiterung oder Neubau wahren und übernehmen – soweit zweckmässig – Standort, Stellung und Volumetrie des bezeichneten Gebäudes
(Reduktionen in der Volumetrie z.B. bei grossen,
kaum umnutzbaren Scheunen sind möglich).
 Übrige Gebäude
 angemessene (bewusst unbestimmter Begriff,
welcher fallweise und situationsbezogen auszulegen ist) Vergrösserung bei Um- oder Anbauten
möglich, um Erhalt zu fördern (Strategie: ErhalVorbehalten bleibt in allen Fällen eine Unterschutztung vor Neubau); Abbruch ohne Ersatzneubau
stellung des ganzen Objektes oder einzelner Teile mit denkbar, wenn für Ortsbild nicht abträglich; Ersatzneubau nach neuer Regelung Ziffer 2.5.2.
Verfügung.
Mit der Unterscheidung der Gebäudekategorien
wird keine "versteckte" Unterschutzstellung verfolgt, diese wird explizit vorbehalten (eine Vielzahl der im kommunalen Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Objekte erfassten Bauten befinden sich innerhalb der Kernzonen).
Für alle Gebäudekategorien gilt, dass bei baulichen Veränderungen die formulierten übergeordneten Ziel- und Zweckbstimmungen sowie Gestaltungsgrundsätze zu berücksichtigen sind.
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2.5.2 Neubauten (neu)
Neubauten sind ungeachtet der Abstandsvorschriften
auf die in den Kernzonenplänen bezeichneten Gestaltungsbaufluchten zu stellen; ausgenommen sind
Besondere Gebäude. Allfällig vorgegebene Firstrichtungen sind für neue Hauptgebäude verbindlich.
Allfällige Neubauten richten sich nach den Vorgaben im Kernzonenplan (allfällige Baufluchten
und Firstrichtungen sowie Wahrung von historisch gewachsenen Hofsituationen) und nach den
Grundmassen. Des Weiteren gelten die übergeordneten Ziel- und Zweckbstimmungen sowie
Gestaltungsgrundsätze (Ziff. 2.1 neu).
Das Bauen auf die fakultativen Baufluchten bedingt
eine reduzierte Gebäudehöhe von 4.5 m. Eine Erhöhung der reduzierten Gebäudehöhe ist dann möglich, Bei den Grundmassen wird der Baubehörde ein
wenn von der fakultativen Bauflucht um 2/3 der vorgewisser Ermessensspielraum eingeräumt. Dagesehenen Mehrhöhe abgerückt wird.
mit können die jeweiligen Ziele der Kernzonen
einfacher erreicht werden (fallweise Beurteilung).
Neubauten und insbesondere Ersatzneubauten im
Grundsätzlich bzw. wo sinnvoll orientieren sich
Bereich der in den Kernzonenplänen bezeichneten
die neuen Grundmasse an den bisherigen NutHofraumbildung haben diese zu unterstützen und zu
zungsmassen, der Bebauungsstruktur sowie den
wahren. Die entsprechende Wirkung ist nachzuweiangrenzenden Wohnzonen (keine Widerrechtsen.
lichkeiten schaffen usw.).
Wo Verkehrsbaulinien fehlen und die GebäudestelDie weiteren Regelungen zur Unterschreitung
lung im Kernzonenplan nicht vorgegeben ist, kann
des Strassen- bzw. Grenzabstands wurden nur
eine Unterschreitung des Strassenabstandes gemäss umformuliert (vgl. Ziffern 2.33 alt und 2.34 alt).
§ 265 PBG bewilligt werden, wenn die übergeordneten Zielsetzungen und weitere öffentliche Interessen
gewahrt bleiben.
Anbauten mit höchstens einem Vollgeschoss bis zu
4 m Gebäudehöhe, deren Länge die Hälfte der Gebäudelänge des Hauptgebäudes nicht überschreiten,
dürfen den massgeblichen grossen Grenzabstand um
max. 1.5 m unterschreiten.
Als maximale Grundmasse gelten ferner:
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1)
Die max. zulässige Nutzungsziffer legt die Baubehörde unter Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. In den Weilerzonen
(KW) hat die Massstäblichkeit Priorität; auf eine Nutzungsziffer wird verzichtet.
2)
Ziffer 8.6 neu gilt in den Kernzonen KA und KW sinngemäss auch für das erste Dachgeschoss, wobei untergeordnet Dachflächenfenster und Aufbauten
für die ergänzende Belichtung zugelassen werden können. Dacheinschnitte sind ausgeschlossen.
3)
Der Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen ist nur bis maximal 50% der nach § 255 Abs. 2 PBG zulässigen Geschossfläche erlaubt.
4)
Konstruktiv bedingte Reduktionen der Neigungen im unteren Dachteil sind gestattet.
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5)
Erläuterungen
Dachgestaltung gemäss Ziffer 3.3.
6)
Die zulässige Gebäudelänge und -breite legt die Baubehörde unter Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen sowie qualitativer Aspekte wie
gute Einordnung usw. im Einzelfall fest.
7)
Die Baubehörde kann unter Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen zu Gunsten des schützenswerten Ortsbildes der KA grössere Grenzabstände festlegen.
8)
Den Abstand gegenüber Nichtbauzonen legt die Baubehörde unter Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Das Näherbaurecht gemäss § 270 Abs. 3 PBG ist untersagt.
2.5.3 Vorrangflächen Erschliessung oder Parkierung (neu)
Die im Kernzonenplan Vorderbuchenegg bezeichneten Vorrangflächen Erschliessung oder Parkierung
dürfen nur dem vorgesehenen Zweck entsprechend
genutzt und baulich ausgestaltet werden. Damit ist
zwingend die gemeinsame Erschliessung der beiden
Parzellen Kat. Nr. 2136 und 2137 zu gewährleisten.
Entsprechende Anlagen sind gut und möglichst naturnah sowie versiegelungsarm zu gestalten. Massgeblich oberirdisch in Erscheinung tretende Bauten
und Anlagen sind nicht zulässig.
Mit der teilweisen Ausweitung der Weilerzonen
wird ermöglicht, dass die mit kantonalen Ausnahme- oder Sonderbewilligungen ermöglichten
Nutzungen künftig innerhalb des Baugebiets
angesiedelt sind (Schaffung Konformität). Zudem
soll eine langjährig unbefriedigende bzw. nicht
gelöste Erschliessungsproblematik einer zweckmässigen Lösung zugeführt werden, was
zugleich den Erhalt schützenswerter Bausubstanz fördert. Eine über den Zweck hinausgehende bauliche Nutzung ist ausgeschlossen (z.B.
Gebäude, Überdachungen).
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Erläuterungen
2.5.4 Im Ortsbild wichtige Strassen- und Aussenräume (neu)
Die in den Kernzonenplänen bezeichneten, im Ortsbild wichtigen Strassen- und Aussenräume sind möglichst zu erhalten. Unvermeidbare Eingriffe oder der
Einbezug in grossräumige Umgestaltungsvorhaben
haben den ortstypischen Charakter weitgehend zu
wahren.
Strassen- und Aussenraumgestaltungen können
ortsbildbestimmend sein (postiv wie negativ). Die
das Ortsbild prägenden Raumstrukturen sollten
wo möglich erhalten bleiben oder so in Umbauprojekte integriert werden, dass ihre Ausstrahlung weitgehend bewahrt werden kann.
Die gleichwertige Wirkung der bezeichneten Räume
im Ortsbild nach deren Veränderung ist vorgängig
nachzuweisen.
2.5.5 Ortsbaulich wichtige Objekte (neu)
Die in den Kernzonenplänen bezeichneten, ortsbaulich wichtigen Objekte sind als Bestandteile des Ortsbildes möglichst zu erhalten.
Wird durch deren Erhaltung die ordentliche Grundstücksnutzung übermässig erschwert, so sind bei
künstlichen Objekten Umplatzierungen möglich. Natürliche Objekte sind bei unvermeidbarem Abgang zu
ersetzen.
Kultur- und Naturobjekte bilden eine Einheit mit
der Umgebung und sollten wenn möglich nicht
beseitigt werden (künstliche Objekte z.B. Brunnen; natürliche Objekte z.B. Bäume).
Die gleichwertige Wirkung des Objekts im Ortsbild
nach der Veränderung ist vorgängig nachzuweisen.
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Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist bewilligungspflichtig. Er wird nur bewilligt,
wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder die Erstellung eines Ersatzbaues
gesichert ist, welcher der Ziffer 2.1. entspricht.
2.2 Abbruchbewilligung
Bauten sind bezüglich Grösse, kubischer Gestaltung, Gliederung der Fassade, Dächer, Fenster
und Türen sowie Farb- und Materialwahl so zu gestalten, dass sie sich in die das Ortsbild
prägende Umgebung gut einordnen. Sinngemäss Gleiches gilt für Umschwung und unüberbaute
Flächen hinsichtlich Mauern, Geländeverlauf und Bepflanzung.
2.1 Grundsatz
2. Kernzonen
Neubau
vgl. Ziffer 7.3
Wo Verkehrsbaulinien fehlen und die Gebäudestellung nicht gemäss 2.4.1 im
Kernzonenplan vorgeschrieben ist, kann bis auf die Grenze von
Gemeindestrassen, -plätzen und -wegen gebaut werden, wenn dem der
Ortsbildschutz oder sonstige überwiegende öffentliche Interessen nicht
entgegenstehen.
2.3.3 Mindestabstände gegenüber Strassen, Plätzen, Wegen:
Die Überbauungsziffer gilt nicht für Ersatzbauten gemäss Ziffer 2.4. Erfolgt die
Erstellung von Neubauten auf einem bereits überbauten Grundstück oder nach
dessen Abparzellierung, ist die zulässige Überbauungsziffer insgesamt
einzuhalten. Bei Neubauten ist der Ausgleich der Überbauungsziffer unter
Grundstücken, die direkt aneinander angrenzen, gegen Revers gestattet. Die
Überbauungsziffer der begünstigten Parzellen darf jedoch 40% nicht übersteigen.
2.3.2 Überbauungsziffer:
2)
Kernzone Dorf
Kernzone Weiler
a) Überbauungsziffer
30%1)
b) Vollgeschosse
max. 2
max. 2
c) Dachgeschosse
max. 2 2)
max. 2 2)
d) Untergeschosse
max. 1
max. 1
e) Gebäudehöhe
max. 9.00 m
max. 7.50 m
f) Gebäudelänge
max. 40.00 m
max. 30.00 m
g) Gebäudebreite
max. 16.00 m
max. 16.00 m
h) grosser Grenzabstand
6.00 m
5.00m
i) kleiner Grenzabstand
3.50 m
3.50 m
k) Mehrlängenzuschlag
1/4 der Mehrlänge über 16.00 m, max. 3.50 m
l) Empfindlichkeit gern. LSV
lll
lll
1)
gilt nur für Kernzone Sellenbüren
Für Neubauten gelten die folgenden Grundmasse
2.3.1 Grundmasse:
2.3
Um- und Ersatzbau von privilegierten Bauten
Dächer:
2.5.1
Dächer sind als Satteldächer mit beidseitiger Neigung von mindestens 35' alter
Teilung auszuführen, wobei konstruktiv bedingte Reduktionen der Neigung im
unteren Dachteil gestattet sind. Sie sind mit Tonziegeln einzudecken und
allseitig vorspringend zu gestalten.
Die Dachneigung besonderer Gebäude hat mindestens 200 a. T. zu betragen.
Gestalterische Vorschriften
2.5
Abweichungen, die dem Zonenzweck nicht widersprechen, sind gestattet oder
geboten:
a) von der Stellung der Bauten sowie von deren äusseren Abmessungen aus
Gründen der Verkehrssicherheit, der Wohn- und Arbeitshygiene oder der
besseren Gestaltung, wenn sie keine nachbarlichen Interessen verletzen;
b) vom äusseren Erscheinungsbild, wenn sie die gestalterischen Anforderungen
verbessern oder wenigstens den Gestaltungsanforderungen von Ziffer 2.5.
genügen.
2.4.2 Abweichungen:
Die in den Kernzonenplänen schwarz bezeichneten Bauten dürfen unter Beibe
haltung von Lage, Grundfläche, Kubus und des äusseren Erscheinungsbildes
umgebaut oder ersetzt werden.
2.4.1 Erleichterungen, Auflagen:
2.4
Die kantonalrechtliche Abstandsverschärfung für Bauten mit brennbaren Aus
senwänden findet keine Anwendung, sofern der Brandschutz auf andere Weise
sichergestellt ist.
2.3.5 Bauten mit brennbaren Aussenwänden:
Anbauten, die lediglich ein Vollgeschoss von höchstens 4.00 m Gebäudehöhe
aufweisen und deren Länge die Hälfte der Gebäudelänge des Hauptgebäudes
nicht überschreiten, dürfen den massgeblichen grossen Grenzabstand um max.
1.50 m unterschreiten.
2.3.4 Grenzabstand von Anbauten:
2.7
2.6
Es dürfen höchstens 60% aller Geschossflächen zu gewerblichen Zwecken
genutzt werden. Die Übertragung von Nutzungsanteilen zwischen zwei oder
mehreren Bauten ist gegen Revers gestattet, wenn diese Bauten auf der gleichen
Parzelle oder auf direkt aneinanderstossenden Grundstücken erstellt werden.
Besondere Nutzungsanordnungen
Zulässig sind Wohnungen, Läden, Gaststätten, Landwirtschaftliche Betriebe
sowie mässig störende Gewerbe. Es ist nicht gestattet, Fabrikationsgüter,
Rohstoffe, Abfälle, usw. mehrheitlich im Freien zu lagern.
Nutzweise
Die Umgebung, vor allem vorhandene Grünflächen und Gärten, ist zu erhalten
und bei Bauvorhaben sorgfältig zu gestalten. Insbesondere sind Hartbeläge aus
Beton, Asphalt und dergleichen zu vermeiden. Wo der Charakter der baulichen
Umgebung dies erfordert, kann Pflästerung verlangt werden. Gewerblich genutzte
Fahrzeugabstellplätze und Materiallager sind nur im Zusammenhang mit
Betrieben der Kernzone zulässig.
2.5.5 Umgebung:
Bei der Gestaltung der Fassaden sind ortsübliche Materialien und Farben, wie
verputztes Mauerwerk und Holz, zu verwenden. Grelle Farben und auffällige
Verputzstrukturen sind unzulässig. Wo der Charakter des Gebäudes und der
Umgebung dies erfordert, haben Fenster die Form eines stehenden Rechteckes
aufzuweisen, und sind mit Sprossen zu unterteilen und mit Fensterläden zu
versehen. Schaufenster sind im Erd- und Untergeschoss zulässig, wenn sie
derart gegliedert sind, dass der massgebliche Charakter des Gebäudes gewahrt
bleibt. Balkone dürfen nicht über den darüberliegenden Dachvorsprung
hinausragen.
2.5.4 Fassaden:
Einzelne Dachflächenfenster von max. 0.6 M2 sind zulässig.
2.5.3 Dachflächenfenster:
Dachaufbauten sind nur in Form von Giebellukarnen oder Schleppgauben
zulässig. Dachaufbauten und -einschnitte dürfen für sich allein nicht länger als
3.50 m und gesamthaft nicht länger als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge sein. Sie sind zudem nur im 1. Dachgeschoss zulässig. Vor
Dacheinschnitten ist die Dachfläche auf einer Breite von mindestens 1.00 m
durchgehend auszubilden.
2.5.2 Dachaufbauten, Dacheinschnitte: