Bericht des Beurteilungsgremiums
Werbung
Bericht des Beurteilungsgremiums 12. Juli 2013 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Bauherr: RUAG Real Estate Hans Rudolf Hauri, CEO RUAG Real Estate Daniel Hofmeister, RUAG Real Estate Stauffacherstrasse 65 CH-3000 Bern 22 Redaktion und Druck: hmb partners AG Heini Bossert, hmb partners AG Uta Sütterlin, hmb partners AG Angela Wobetzky, hmb partners AG Rainstrasse 297 8706 Meilen t: +41 43 844 48 48 [email protected] www.hmb-partners.ch Datum: Juli 2013 © hmb partners AG Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Inhaltsverzeichnis 1. Verfahren 1.1. Auftraggeberin 1.2. Wettbewerbssekretariat 1.3. Art des Verfahrens 1.4. Teamzusammensetzung 1.5. Präqualifizierte Teams 1.6. Beurteilungsgremium 5 2. Ausgangslage und Aufgabenstellung 2.1. Ausgangslage „Kleine Allmend“ 2.2. Städtebauliches Modell 2.3. Aufgabenstellung 2.4. Etappierung und Planungsperimeter 2.5. Nutzung der 1. Bauetappe 8 3. Ziele und Beurteilungskriterien 3.1. Ziele 3.2. Beurteilungskriterien 14 4. Beurteilung 1. Stufe 4.1. Vorprüfung 1.Stufe 4.2. Beurteilung 1. Stufe 18 5. Beurteilung 2. Stufe 5.1. Vorprüfung 2. Stufe 5.2. Beurteilung 2. Stufe, Bereinigung und Schlussbeurteilung 22 6. Empfehlung + Projektverfasser 26 6.1. Empfehlung des Beurteilungsgremiums 6.2. Projektverfasser 7. Nächste Schritte 29 8. Genehmigung 30 9. Projektbeiträge 9.1. Weitsicht 9.2. Lichtraum 9.3. Yesen 9.4. Defilee 9.5. Flex 3 9.6. Open Sky 32 4 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Verfahren 1. Verfahren 1.1. Auftraggeberin Veranstalterin des Wettbewerbs und Auftraggeberin war die RUAG Real Estate AG Bern: Veranstalterin RUAG Real Estate AG Stauffacherstrasse 65 CH-3000 Bern 22 1.2. Wettbewerbssekretariat hmb partners AG Rainstrasse 297 CH-8706 Meilen t +41 43 844 48 48 www.hmb-partners.ch 1.3. Art des Verfahrens Der Wettbewerb wurde als zweistufiges Verfahren mit Präqualifikation im privaten Verfahren in Anlehnung an die SIA Wettbewerbsordnung 142 (Ausgabe 2009) durchgeführt. Das Verfahren wurde bis zur Bereinigungsrunde anonym durchgeführt. Der Wettbewerb gliederte sich in folgende Stufen: Präqualifikation 1. Stufe: Städtebauliche Projektstudie Erarbeitung Bereinigung u Auswahl 6-8 Teams à u Auswahl 2-3 Team 1.4. Teamzusammensetzung Zweistufiger Gesamtleistungswettbewerb mit Präqualifikation 2. Stufe: Gesamtleistungswettbewerb à u Auswahl Gewinner à u Gewinner Zur Bewerbung zugelassen wurden Generalunternehmer mit Subplanern (Totalunternehmer) und Planergemeinschaften oder Einzelplaner mit Subplanern. Die Teams setzten sich aus Planern der Sparten Städtebau, Architektur, Landschaftsarchitektur, Tragwerk, Gebäudetechnik, Energieplanung und Industrieplanung/Logistik in Kombination mit Generalunternehmungen zusammen. 1.5. Präqualifizierte Teams Die RUAG Real Estate AG Bern hat am 13. Juli 2012 den Gesamtleistungswettbewerb mit Präqualifikation „RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun“ öffentlich ausgeschrieben. Planerteams Die Teams wurden anhand der Referenzprojekte, der Projektorganisation und der Angaben zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit durch das Beurteilungsgremium beurteilt. Die Auswahl für die Teilnahme erfolgte nach folgenden Kriterien: • Management und Ausführungsstrukturen • Personelle Kapazität und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Abwicklung des Bauvorhabens der ersten Etappe. • Erfahrung in Bezug auf qualitativ hochwertiges und wirtschaftliches Bauen vergleichbarer Objekte Aus denen bis zum Eingabetermin am 07. August 2012 eingegangenen 11 Bewerbungen hat das Beurteilungsgremium am 21. August 2012 die folgenden 6 Teams zur Teilnahme an der 1.Wettbewerbsstufe ausgewählt (in alphabetischer Reihenfolge): Präquaifizierte Teams 6 • Anliker AG Generalunternehmung • Frutiger AG Generalunternehmung • Halter AG Generalunternehmung • HRS Real Estate AG • Implenia Generalunternehmung AG • Losinger Marazzi AG Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Verfahren 1.6. Beurteilungsgremium Das Beurteilungsgremium setzte sich wie folgt zusammen: Vorsitzender: Hr. J. Käferstein, dipl. Arch. ETH, BSA SIA, Käferstein & Meister Architekten, Zürich Mitglieder: Hr. R. Binkert, Eidg. dipl. Betr. u. Prod. Ing. ETH/BWI; b&b consulting GmbH Hr. M. Däppen, Dipl. Arch ETH, SIA Beauftragter für Städtebau, Stadt Thun Fr. K. Dobler, Dipl. Arch. ETH, SIA AGR, Abteilung Kantonsplanung Fr. M. Dumermuth Lehmann Vorsteherin Direkt. Stadtentwicklung, Stadt Thun Ersatz für Fr. M. Dumermuth ab 7.5.2013 Hr. R. Lanz, Stadtpräsident Thun Hr. H.R. Hauri, CEO RUAG Real Estate AG Hr. T. Hürlimann, RUAG Defence Hr. B. Mathys, Dipl. Arch. ETH, BSA, SIA Stücheli & Mathys Architekten Hr. U.P. Menti, Dipl. Masch. Ing. ETH/ SIA Zentrum für Integrale Gebäudetechnik, HSLU Hr. A. Sonderegger, Dipl. Arch. ETH, BSA Pool Architekten, Zürich Beurteilungsgremium J. Käferstein R. Binkert M. Däppen K. Dobler M. Dumermuth HR Hauri T. Hürlimann R. Lanz B. Mathys UP. Menti A. Sonderegger 2. Ausgangslage und Aufgabenstellung 2.1. Ausgangslage „Kleine Allmend“ Das Baufeld für den vorliegenden Gesamtleistungswettbewerb liegt im Areal „kleine 2 Allmend“ – einem etwa 600'000 m grossen Areal im Norden Thuns. 1 Abb. 2.1a Luftaufnahme Geschichte der Kleinen Allmend Die „kleine Allmend“ wurde schon seit dem 19. Jahrhundert primär militärisch genutzt. Historisch war das Gebiet der grösste Armeeausbildungsort der Schweiz; Bis Ende des 20. Jahrhunderts war das Areal mit Rüstungs- und Logistikbetrieben des Bundes belegt. Seit 2000 wandelt sich das Areal, indem sich andere, zivile Nutzungen ansiedeln. Es entsteht ein vielseitig genutzter Wirtschaftspark mit mehreren tausend Arbeitsplätzen. Abb.2.1b Kleine Allmend, ca 1850 1 2 8 Maps.google.ch www.esp-thunnord.ch 2 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Ausgangslage und Aufgabenstellung 3 Mit dem Richtplan ESP Thun Nord / Steffisburg von 2005 haben die fünf Planungspartner VBS, RUAG, Stadt Thun, Gemeinde Steffisburg und Kanton Bern den Städtebau, die Nutzung, den Aussenraum sowie die Erschliessung des Areals aufeinander abgestimmt, um die nachhaltige Entwicklung als Wirtschaftspark zu gewährleisten. Die verbleibenden militärischen Nutzungen werden dabei durch die dazukommenden zivilen Nutzungen optimal ergänzt. Richtplan ESP Thun Nord Der Begleitausschuss ESP Thun Nord hat im Herbst 2008 beschlossen, den Richtplan ohne Beteiligung von Steffisburg zu aktualisieren. Hierfür wurde 2011 eine öffentliche Mitwirkung durchgeführt – ein genehmigungsfähiger Entwurf liegt nun vor. Ziel ist die schrittweise Aufwertung des gesamten Areals durch die Realisierung hochwertiger und höherer Gebäude und eine weitgehende Öffnung für die Öffentlichkeit. 2.2. Städtebauliches Modell Ein städtebauliches Modell des gesamten Areals der „Kleinen Allmend“ wurde für diesen Gesamtleistungswettbewerb hergestellt. Die Teilnehmer konnten während der gesamten Dauer des Wettbewerbs das Modell besichtigen und für ihre Studien und Analysen verwenden. Abb. 2.2a Städtebauliches Modell 4 Abb. 2.2b Städtebauliches Modell 5 3 4 5 ESP = Entwicklungsschwerpunkt Gnädiger Architektur- Modellbau GmbH Gnädiger Architektur- Modellbau GmbH Die Kleine Allmend Stand heute 2.3. 2.3.1. Aufgabenstellung Städtebaulicher Kontext Durch den teilweisen Rückzug und die Konzentration der Nutzungen des VBS und der RUAG auf bestimmte Areale wird ein erheblicher Teil des Geländes frei für Drittnutzungen. Die Arealfläche hat die Grösse eines Quartiers von Thun. Dementsprechend gross ist die Bedeutung für die künftige Stadtentwicklung. Aufteilung der Baufelder Abb. 2.3a Richtplankarte 6 Das Erschliessungskonzept des ESP Areals Thun Nord wird innerhalb einer Überbauungsordnung Erschliessung zukünftig beschlossen. Das Grobkonzept musste von den Wettbewerbsteilnehmern in ihren Entwürfen integriert werden. Der neu geplante Kreisel und Stichstrasse westlich des Baufeld B3 wird voraussichtlich zu Beginn der Bauarbeiten der Zentrale RUAG bestehen. Vision der Kleinen Allmend ESP Thun Nord Abb. 2.3b Grobes Erschliessungskonzept gem. ESP Richtplan 6 7 10 Kommunaler Richtplan ESP Thun Nord, 4. November 2010 Kommunaler Richtplan ESP Thun Nord, 4. November 2010 7 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Ausgangslage und Aufgabenstellung 2.4. 2.4.1. Etappierung und Planungsperimeter Allgemeines Der Gesamtleistungswettbewerb war in zwei Stufen gegliedert, wobei in der ersten Stufe – Städtebauliche Projektstudie - die Bebauung der Parzelle in drei Bauetappen geplant werden musste. In allen drei Etappen waren die Erschliessung der Gebäude und die Aussenraumgestaltung darzustellen. Es mussten sowohl die Zwischenzustände als auch der „Endzustand“ nachvollziehbar sein. Die zweite Stufe – Gesamtleistungswettbewerb – stellte die erste Bauetappe im Detail dar. Planung und Bebauung in drei Etappen Abb. 2.4a Baufeld B3 heutiger Stand mit bestehenden RUAG Gebäuden 2.4.2. 1. Stufe: Städtebauliche Projektstudie Es waren Büro- und Retail-/ Gastronomieflächen sowie Hallen für Lager und Werkstattnutzungen zu planen. Der Planungsperimeter umfasste die gesamte Fläche des Baufelds B3 gemäss Bezeichnung ESP. Die städtebauliche Projektstudie konnte ohne Berücksichtigung der Bestandsgebäude erarbeitet werden, es war jedoch zu beachten, dass die Realisierung der Bebauung in den beschriebenen Etappen umgesetzt werden soll. Etappierung der Bebauung auf Baufeld B3 Abb. 2.4b Grobe Etappierung 1. Bauetappe Bürogebäude an der Allmendstrasse Der Perimeter der 1. Bauetappe beinhaltet den SW Teil des Planungsperimeters entlang der Allmendstrasse. Die genauen Grenzen des Perimeters dieser Bauetappe waren projektabhängig durch den Verfasser zu bestimmen. In der 1. Bauetappe ist ein Bürogebäude mit zentralem Empfang, ein Konferenzzentrum, kleinere Retailflächen und Gastronomiebereiche zu realisieren. Angestrebt wird seitens RUAG ein architektonisch hochwertiges höheres Haus oder ein Hochhaus. Die Lagerhallen 674 und 683A im Westen der Parzelle werden abgerissen, die Bestandshalle 671 im Osten ist zu erhalten. Die Bestandshalle 695 kann projektabhängig bereits in der 1.Bauetappe oder erst in der 2. Bauetappe abgerissen werden. Abb. 2.4c 1. Bauetappe 2. Bauetappe Werkhallen im Norden des Baufelds Falls nicht bereits in der 1. Etappe erfolgt, wird in der 2. Etappe (10-15 Jahre) auch die Halle 695 abgerissen. Die in der 1. Etappe neu entstandenen Büroflächen können konzeptabhängig erweitert werden. Im Norden des BF werden Werkhallen realisiert. Abb. 2.4d 2. Bauetappe 12 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Ausgangslage und Aufgabenstellung 3. Bauetappe In der 3. Etappe (Zeithorizont 20 Jahre) wird die Halle 671 ebenfalls abgerissen. Sowohl die Bürogebäude als auch die Werkhallen werden erweitert. Erweiterung der Büro- und Werkflächen Abb. 2.4e 3. Bauetappe & Planungsperimeter des gesamten Baufelds B3 2.4.3. 2. Stufe: Gesamtleistungswettbewerb Nur die erste Bauetappe des Bürogebäudes mit ca. 22'000 m2 BGF für etwa 1'000 Mitarbeitende war Bestandteil des Gesamtleistungswettbewerbs und des Realisierungsprojekts. 2.5. Nutzung der 1. Bauetappe Das Erdgeschoss nimmt den Hauptzugang, den Empfang und einen Konferenzbereich auf und zusätzlich noch Retail- und Dienstleistungsflächen, die der Versorgung sowohl der auf dem Areal tätigen Personen sowie externer Nutzer dienen sollen. Diese Flächen im EG sollen attraktive von der Allmendstrasse oder Ringstrasse direkt erschlossene Zugänge aufweisen und im Strassenbild durch „Schaufenster“ und Beschilderung präsent sein. Die Lobby bildet die „Drehscheibe“ des Bürogebäudes. Abb. 2.5a Nutzungen innerhalb des Baufelds B3 Trennung der öffentlichen und RUAG internen Nutzungen 3. Ziele und Beurteilungskriterien 3.1. Ziele 3.1.1. Ziele der RUAG à Schaffung eines Wirtschaftsparks • Konzentration der RUAG Nutzungen auf dem klar definierten Baufeld B3; frei werdende Baufelder im Areal können für zivile Nutzungen entwickelt werden à Entwicklung eines Leuchtturmprojekts entlang der Allmendstrasse in der ersten Bauetappe • Das Gebäude setzt ein Zeichen für Thun anhand von städtebaulicher, architektonischer und technischer Qualität und vermittelt Progressivität, Modernität, Partnerschaft und Seriosität. • Die RUAG ist ein Technologie Konzern - das Gebäude steht für Qualität und technische Innovation (Materialisierung, Fassade, Energieverbrauch, Nachhaltigkeit, etc.) à Besondere Verantwortung für ökologische Aspekte wahrnehmen • Entwicklung auf Basis der Empfehlung SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen und insbesondere nach den Vorgaben des SIA Effizienzpfades Energie (2000 Watt Gesellschaft) à Realisierung einer effizienten Gebrauchsarchitektur • Kostengünstige, konsistente, qualitativ hochwertige Bauweise • Optimierung der Life Cycle Kosten • Hohe Umsetzungssicherheit und rasche Realisierung; Fertigstellung bis 2015 • Flexibilität im Projekt, um eine breit gefächerte zukünftige Nutzung zu garantieren à Realisierung von hochwertigen, flexibel nutzbaren Hallen für Werkstätten, Produktion und Lager in der zweiten Bauetappe • 3.1.2. Eigennutzung RUAG und/ oder Drittnutzung Ziele der Präqualifikation Die Auswahl der Wettbewerbsteilnehmer durch eine Präqualifikation trug dazu bei, einen qualitätssichernden Wettbewerbsprozess zu gewährleisten. Ziel der Präqualifikation war es, hochqualifizierte Firmen speziell in den Bereichen Architektur, Städtebau, Gebäudetechnik, Energie und Logistik zu evaluieren. Das Beurteilungsgremium wählte anhand der Referenzprojekte Teams aus, welche in der Lage sind innovative und durchführbare Lösungsvorschläge zu erarbeiten. 14 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Genehmigung 3.1.3. Ziele 1. Stufe: Städtebauliche Projektstudie Die erste Wettbewerbsstufe diente zur Überprüfung von städtebaulichen Lösungsmöglichkeiten und sollte ein Gesamtkonzept für die etappierte Bebauung des Baufelds B3 liefern. Der Bebauungsvorschlag musste sich in die städtebauliche Situation des ESP und seiner Entwicklungsbaufelder einfügen sowie der besonderen Situation des Wirtschaftsparks Thun Nord und seiner Lage zwischen Zentrum, Sondernutzungen im Gebiet der Kleinen Allmend und dem Wohngebiet Lerchenfeld gerecht werden. Dem Baufeld B3 kommt städtebaulich als südwestliches Eckelement der Kleinen Allmend eine besondere Bedeutung zu. 3.1.4. • Ziele 2. Stufe: Gesamtleistungswettbewerb Architektur/ Gesellschaft Der städtebaulichen Situation ist besondere Beachtung zu schenken. Die Allmendstrasse wird in den nächsten Jahren eine ganzheitliche Aufwertung erfahren. Die Vision ist, die Strassenfront entlang dieser wichtigen Verbindungsstrasse zum Zentrum Thuns für die Öffentlichkeit ansprechend zu gestalten und durch die Realisierung von hochwertigen und höheren Gebäuden ein attraktives Tor für den neuen Wirtschaftsund Lebensraum Thun Nord zu errichten. Die Volumetrie des Neubaus und seine architektonische Gestaltung und Materialisierung sollen zum Technologie-Konzern RUAG einen Bezug herstellen. Das architektonische Gesamtkonzept muss auf die funktionalen, ästhetischen, wirtschaftlichen und ökologischen Anforderungen eine überzeugende Antwort liefern. Die Räumlichkeiten müssen ein für die Nutzer in allen Aspekten gutes Umfeld schaffen. Dazu gehört unter anderem ein gebrauchstaugliches, ansprechende Materialund Farbkonzept. Der Tageslichtnutzung, die auf die Funktion und die Dimension der Räume abgestimmt sein soll, kommt eine spezielle Bedeutung zu. Es sollen differenzierte Bezüge zwischen Innen- und Aussenräumen mit interessanten Blickbezügen geschaffen werden. • Wirtschaftlichkeit Die RUAG legt als Industriekonzern besonderen Wert auf eine hohe Effizienz des Projektvorschlags und eine kostenbewusste Planung, die die Marktfähigkeit der geplanten Mietflächen garantiert. Den Life Cycle Kosten ist dabei besondere Beachtung zu schenken - es wird eine hohe Wirtschaftlichkeit über den gesamten Lebenszyklus erwartet. Die Betriebs- und Unterhaltskosten beinhalten im Wesentlichen die Energiekosten, die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Daher wird bei den Gebäudeeigenschaften grosser Wert auf eine wartungsfreundliche und widerstandsfähige Materialisierung und optimale Energieeffizienz gelegt. Bei der Wahl der Systeme (Gebäudetechnik, Medienerschliessung) ist auf eine einfache Nachrüstbarkeit zu achten, um sich verändernden Bedingungen anpassen zu können. Die Systemtrennung zwischen Primär-, Sekundär- und Tertiärsystemen ist zu berücksichtigen. Insbesondere zu berücksichtigen ist eine mögliche spätere Einbindung in eine (thermische) Arealvernetzung von hoher Effizienz (anzustrebende Systemtemperaturen: Heizung < 32°C, Klima/Kälte > 18°C, Prozesskälte > 12°C). • Ökologie Der Neubau muss im Sinne der 2000 Watt Gesellschaft gemäss dem SIA Effizienzpfad Energie gebaut werden. Aspekte des nachhaltigen Bauens sind zu berücksichtigen (SIA-Empfehlung 112/1, 2004). Der Ressourcenverbrauch für Bau und Betrieb der Gebäude soll minimiert werden. Die Materialwahl muss ökologische Aspekte und die Raumluftqualität berücksichtigen. Eine solide Bauweise und die Wahl von langlebigen Materialien garantieren die Gebrauchstauglichkeit der Gebäude auf lange Sicht. Der Systemtrennung ist in der Planung und der Realisierung grösste Beachtung zu schenken. Eine Zertifizierung nach Minergie, LEED, oder anderem Standard mit internationaler Ausstrahlung wird nicht angestrebt. 3.2. Beurteilungskriterien 3.2.1. 1. Stufe • Städtebauliches Gesamtkonzept Städtebauliche Einbindung und Verträglichkeit; Dichte der Bebauung; Kontext; Volumetrie; Verbindung zu Allmendstrasse, Lerchenfeld, Innenstadt Thun, KV Anlage; Erschliessung; Aussenraumgestaltung • Architektur Innovation und architektonische Qualität • Rechtliche Grundlagen Einbindung in den ESP Richtplan und RUAG Masterplan; Einhaltung Richtplan und baurechtliche Rahmenbedingungen • Funktionalität Gebrauchswert der Anlage, Einhaltung des Raumprogramms, Sicherheit, Logistik; Etappierbarkeit und Qualität der Zwischenzustände • Nachhaltigkeit in Bezug auf die 2000W Gesellschaft (SIA Effizienzpfad Energie) 3.2.2. 16 2. Stufe • Städtebauliches Gesamtkonzept Städtebauliche Einbindung; Kontext; Volumetrie; Verbindung zu Allmendstrasse, Lerchenfeld, Innenstadt Thun, KV Anlage; Erschliessung • Architektur des Bürogebäudes Innovation und architektonische Qualität, Umgang mit dem Raumprogramm, Umgebung, Erschliessung, Materialkonzept • Rechtliche Grundlagen Einbindung in den ESP Richtplan und RUAG Masterplan; Einhaltung Richtplan und baurechtliche Rahmenbedingungen; • Funktionalität Gebrauchswert der Anlage, Einhaltung des Raumprogramms, Sicherheit, Logistik; Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Genehmigung • Nachhaltigkeit in Bezug auf die 2000W Gesellschaft (SIA Effizienzpfad Energie, Energiebilanz, Bauökologie) • Projektmanagement und Team Qualitätsvolles PM, das der Komplexität der anstehenden Aufgabe entspricht; Tools; Ausführung; Planmanagement; Sicherung; Teamzusammenstellung; • Kosten und Termine Wirtschaftlichkeit, Optimierung der Erstellungs-, Betriebs- und Unterhaltskosten, Life Cycle Kosten, Optimierung zwischen Flexibilität und Kosten; Realistischer Terminplan 4. Beurteilung 1. Stufe 4.1. Formale Anforderungen Vorprüfung 1.Stufe Die Vorprüfung der 1. Stufe – Städtebauliche Projektstudie wurde am 20. November 2012 durch das Wettbewerbssekretariat hmb partners AG, Meilen in Thun durchgeführt. Die sechs Projekte sind bei der RUAG Real Estate in Bern am 16. November 2012 fristgerecht unter folgenden Kennwörtern eingegangen: • • • • • • Defilee Flex 3 Lichtraum Open Sky Weitsicht Yesen Alle Projekte wurden anonym eingereicht. Die Unterlagen waren vollständig und die maximal zulässige Anzahl Pläne wurde in keinem Fall überschritten. Alle Projekte haben die Vorgaben zu Ausführung und Darstellung grundsätzlich eingehalten. Die Projekte Flex 3 und Lichtraum haben den gesamten Perimeter in Grundriss und Schnitt vollständig im Massstab 1:200 dargestellt. Alle übrigen Projekte haben diese Vorgabe nur teilweise erfüllt und haben schwerpunktmässig die Gebäude der 1. Etappe vertieft. Alle Projekte beinhalteten zusätzliche, nicht geforderte Darstellungen wie Innenraumperspektiven, Ansichten etc. Quantitative Vorprüfung Die Umsetzung der quantitativen Vorgaben bezüglich Anzahl Arbeitsplätze, Stellplätze, BGF etc. wurden geprüft und im Vorprüfungsbericht tabellarisch aufgenommen. Eine überschlägige Schätzung der Arbeitsplätze durch das Wettbewerbssekretariat ergab, dass die geforderte Anzahl von 1000 Arbeitsplätzen für die erste Bauetappe in keinem der Projekte eingehalten bzw. detailliert nachgewiesen wurde. Der Bauherr betonte, dass eine diesbezügliche Überarbeitung der Projekte unverzichtbar sei. Qualitative Vorprüfung Die wesentlichen Merkmale der Wettbewerbsbeiträge wurden an Hand der Bewertungskriterien Städtebau, Architektur, Rechtliche Grundlagen, Funktionalität/ Logistik und Nachhaltigkeit im Vorprüfungsbericht dokumentiert. Für die Abgabe der zweiten Stufe – Gesamtleistungswettbewerb wurde in der Beurteilung zusätzlich das Thema Wirtschaftlichkeit berücksichtigt. Es wurden wirtschaftlich tragbare Projekte von den Teams gefordert. Das Kostenbewusstsein des Industriekonzerns RUAG war ein zentrales Thema und hat in der weiteren Beurteilung und Selektierung des Gewinners eine wichtige Rolle gespielt. Aus Sicht der Vorprüfung wurden alle eingereichten Projekte zur Beurteilung durch das Beurteilungsgremium zugelassen. 18 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Beurteilung 1. Stufe 4.2. Beurteilung 1. Stufe Die Beurteilung der 1. Stufe – Städtebauliche Projektstudie fand am 29.11.2012 In Thun statt. Das Beurteilungsgremium war vollzählig anwesend. Die Beurteilung wurde anhand der im Programm vordefinierten Kriterien vorgenommen. Die damit verbundenen Entscheide wurden durch die Mitglieder des Beurteilungsgremiums einheitlich vorgenommen. Nach eingehender Durchsicht und intensiver Diskussion wurden von den sechs eingegangenen Arbeiten nach mehreren Rundgängen die folgenden drei Projekte ausgeschieden, bei welchen das Gesamtkonzept keine ausreichende Tragfähigkeit aufwies und die dargestellten städtebaulichen Qualitäten nicht genügend Potential nachweisen konnten: • • • Defilee Flex3 Open Sky“ Für die Teilnahme an der zweiten Stufe „Gesamtleistungswettbewerb“ wurden ausgewählt: • • • Lichtraum Weitsicht Yesen Auswahl von drei Teams für die 2. Wettbewerbsstufe Am Ende der Sitzung des Beurteilungsgremiums wurden die Verfassercouverts geöffnet und die Anonymität für die zweite Wettbewerbsstufe damit aufgehoben. Das Gremium sprach für die weiterqualifizierten Projekte individuelle Empfehlungen für die Weiterentwicklung der Projekte aus, die an die Teams schriftlich abgegeben und am 12.12.2012 jeweils in einem persönlichen Gespräch erläutert wurden. Allgemein wurden vom Gremium folgende Anforderungen für die Weiterbearbeitung der Projekte als besonders beachtenswert unterstrichen: Städtebau • Das städtebauliche Konzept sollte eine Bogenwirkung zur Stadt herstellen und das Gebiet stadträumlich öffnen. Die Gesamtfigur soll mit einladender Geste den Stadtraum aufwerten und zusätzliche Qualitäten für das benachbarte Quartier Lerchenfeld realisieren. • Gegenüber der KVA darf ein starker, städtebaulicher Akzent gesetzt werden. • Auf die Qualität der Aussenräume ist besonderer Wert zu legen. Der frühzeitige Beizug eines Landschaftsarchitekten für die integrale Weiterentwicklung der Aussenräume wird empfohlen. • Die Gebäudefolge soll eine Durchlässigkeit zwischen dem Areal der Kleinen Allmend und dem öffentlichen Bereich der Allmendstrasse zulassen. Nutzung • Die Möblierung der Büroflächen ist für unterschiedliche Raumkonzepte nachzuweisen (Zellenbüros, Gruppenbüros, Open Space) und der prozentuale Anteil des jeweiligen Bürokonzepts an der Gesamtbürofläche ist anzugeben. Bogenwirkung zur Innenstadt Öffnung der Kleinen Allmend Umsetzung von 1'000 Arbeitsplätzen • Innerhalb der 1. Bauetappe sind 1’000 Arbeitsplätze zu realisieren. Für die Eruierung des Platzbedarfs ist mehrheitlich von Gruppenbüros bzw. OpenSpace-Arbeitsplätzen mit eingestreuten Einzelbüros und Besprechungszimmern auszugehen. • In der Planung der Gebäudetiefe und des Ausbaurasters soll der Effizienz der Nutzungen und den möglichen Möblierungsvarianten besondere Beachtung geschenkt werden. Funktionalität / Logistik • Die Erschliessung und Anlieferung aller Flächen ist detailliert nachzuweisen (Schleppkurven im Bereich der Vorfahrt, Anlieferung Bürogebäude, Anlieferung Retail, Anlieferung Werkhallen). Nachhaltigkeit • Zur Nachhaltigkeit und zur Umsetzung der Empfehlungen des Effizienzpfades Energie sind zu wenige Angaben vorhanden. Die Massnahmen sind detailliert zu beschreiben und ihre Umsetzung im Projekt auch anhand von Berechnungen konkret nachzuweisen. Rechtliche Grundlagen • Die Vorgaben der ZPP R, Thun Nord sind in der Projektüberarbeitung und Weiterbearbeitung einzuhalten. Insbesondere: o Planungszweck: ….stadträumliche Aufwertung unter Wahrung der spezifischen Qualitäten des Ortes o Grundsätzlich gilt das Nutzungsmass der Zone A Arbeiten. Hochhäuser auf der Kleinen Allmend 20 Entlang der Allmendstrasse sind bei gleichbleibendem Nutzungsmass höhere Häuser bis max. 30.0 m Gebäudehöhe zulässig. Voraussetzung sind die Ausrichtung auf die Flucht entlang der Allmendstrasse, der Nachweis besonderer städtebaulicher und architektonischer Qualitäten und die Integration in ein städtebauliches Gesamtkonzept. Tiefe ab Flucht Allmendstrasse max. 130.0 m. o Punktuell sind bei gleichbleibendem Nutzungsmass Abweichungen von der maximalen Gebäudehöhe zulässig, wenn diese städtebaulich begründet sind und zu einer erhöhten räumlichen Qualität führen. o Stadträumliche Aufwertung der Allmendstrasse als eine der wichtigen Einfallsachsen von Thun. o Schaffung einer dominanten Kulisse entlang der Allmendstrasse. Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Beurteilung 1. Stufe Impressionen Beurteilung 1. Wettbewerbsstufe 5. Beurteilung 2. Stufe 5.1. Formale Vorprüfung Vorprüfung 2. Stufe Die formale und quantitative Vorprüfung der 2. Stufe - Gesamtleistungswettbewerb wurde am 21. März 2013 durch das Wettbewerbssekretariat hmb partners AG, Meilen in Thun durchgeführt. Alle drei Teilnehmer der 2. Stufe haben bis Mittwoch, den 20. März 2013 um 16.00 Uhr fristgerecht Ihre Beiträge bei der RUAG Real Estate AG in Bern eingereicht. Die Modelle wurden am 27.3.2013 bei der RUAG Real Estate AG in Bern eingereicht. Die Anonymität war für die 2. Wettbewerbsstufe aufgehoben worden. Alle drei Wettbewerbsbeiträge wurden vollständig eingereicht und die maximal zulässige Anzahl Pläne in keinem Fall überschritten. Alle Projekte hielten die Vorgaben zu Ausführung und Darstellung grundsätzlich ein. Qualitative Vorprüfung Ergänzend führten die Mitglieder des Beurteilungsgremiums Hr. Däppen, Hr. Binkert und Hr. Menti als auch die RUAG Real Estate eine qualitative Vorprüfung der Projekte unter den Gesichtspunkten der Einhaltung der rechtlichen Grundlagen, der Logistik, der Nachhaltigkeit und der Kosten + Termine durch. Die Ergebnisse dieser qualitativen Vorprüfung wurden im Vorprüfungsbericht zusammengefasst und vorgängig zur Beurteilung der Projekte dem Beurteilungsgremium vorgelegt. Speziell zum Thema Wirtschaftlichkeit wurden Vergleichswerte auf dem Markt vorhandener Projekte zur Beurteilung herangezogen und eine Einstufung der Rentabilität anhand von marktüblichen Mietpreisen vorgenommen. Aus Sicht der Vorprüfung wurden alle eingereichten Projekte zur Beurteilung durch das Beurteilungsgremium zugelassen. 5.2. Beurteilung aber keine Rangierung Beurteilung 2. Stufe, Bereinigung und Schlussbeurteilung Die Beurteilung der 2. Stufe – Gesamtleistungswettbewerb fand am 03.04.2013 in Thun statt. Das Beurteilungsgremium war, mit Ausnahme von Frau Dumermuth und Herrn Mathys, die krankheitsbedingt entschuldigt waren, vollzählig anwesend. Die Beurteilung der Projekte und die damit verbundenen Entscheide wurden durch die anwesenden Mitglieder des Beurteilungsgremiums einheitlich bestimmt. Das Ziel der Sitzung zur Beurteilung der Projekte der 2. Wettbewerbsstufe war es, die eingereichten Projekte inhaltlich zu prüfen und den Verfassern Hinweise auf Unklarheiten und Schwachstellen zu geben. Alle drei Projekte wurden ausführlich analysiert und diskutiert. Es wurde keine Bewertung oder Rangierung vorgenommen und keine Projekte ausgeschieden. Das Gremium verfasste für jedes Projekt individuelle Empfehlungen für die Bereinigungsphase, die für jedes Team in einer Fragenliste zusammengestellt und diesen am 9.04.2013 in einem persönlichen Gespräch übergeben und erläutert wurden. In der anschliessenden Bereinigungsrunde überarbeiteten die Teams ihre Projekte. 22 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Beurteilung 2. Stufe Die Angebotspräsentationen der Schlussabgabe des Gesamtleistungswettbewerbs fanden am 7. Mai 2013 in Thun statt. Das Beurteilungsgremium war zu diesem Termin mit Ausnahme von Frau Dumermuth, Frau Dobler und Herrn Mathys, vollzählig anwesend. Herr Raphael Lanz, Stadtpräsident der Stadt Thun, vertrat Frau Dumermuth im Gremium und nahm eine stimmberechtigte Position ein. Herr Daniel Hofmeister wurde als Experte ohne Stimmrecht zum Thema Wirtschaftlichkeit beigezogen. Angebotspräsentationen Jedes Team erhielt 45 Minuten Zeit, um sein Projekt mittels Powerpoint Präsentation vorzustellen, gefolgt von 30 Minuten Fragen und Diskussion im Gremium. Die Reihenfolge der Präsentationen war wie folgt: 08:30 – 09:45 Team Frutiger, Projekt Lichtraum 10:00 – 11:15 Team Anliker, Projekt Yesen 11:30 – 12:45 Team Halter, Projekt Weitsicht Die Beurteilung der Schlussabgabe und Selektierung des Siegerprojekts fand im Anschluss an die Angebotspräsentationen am 7. Mai 2013 in Thun statt. Schlussbeurteilung Die Themen Kosten und Termine wurden durch den Spezialisten der RUAG, Herrn Hofmeister, detailliert geprüft und speziell in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit, die Life Cycle Costs und die Vermietbarkeit analysiert. 5.2.1. Allgemeine Hinweise für die Bereinigungsphase Allgemein wurden allen Teams folgende Anmerkungen für die Überarbeitung während der Bereinigungsrunde mitgegeben: Städtebau • Die Qualität der Aussen- und Grünräume (Positionierung und Gestaltung) ist insgesamt zu überprüfen, insbesondere der Aussenbereich der Gastronomie. • Die Wegführung des motorisierten Verkehrs und des Langsamverkehrs auf dem Areal ist zu überprüfen und deutlich darzustellen (Vorfahrt, Zufahrt Besucherparkplätze, Fussgänger, Velo). Architektur (Nutzung) • Die einzelnen Bürogeschosse müssen in Mieteinheiten sinnvoller Grösse unterteilbar sein. Die Möglichkeit kleiner Mieteinheiten mit maximal 25 Arbeitsplätzen, wie eine Zahnarztpraxis oder Architekturbüro, muss gewährleistet sein. Diese Option inklusive der Erschliessung über Stockwerklobbies und damit die Möglichkeit der Badge-Sicherung der Mieteinheiten ist aufzuzeigen. Das Gebäude wird für die nächsten 70 – 100 Jahre erstellt und muss in dieser Zeit flexibel umnutzbar sein. Vorstellbare zukünftige Nutzungen sind z.B. ein Schulungszentrum oder Technopark. Diese Flexibilität ist darzustellen. Flexibilität der Nutzungen Funktionalität/ Logistik • Sicherheitskonzept: o Das Sicherheitskonzept auf dem Gelände (umzäunter Bereich, Werkstore, Zugänge zum Gebäude) und im Gebäude ist zu konkretisieren. Ein möglicher Personen- und Warenfluss zwischen gesicherten Be- Klare Sicherheitsbarriere reichen oder Stockwerken, als auch die Wechselwirkung zwischen Hallen und Bürogebäude muss dargestellt werden. • Definition des Logistikkonzepts 24 o Es ist zu prüfen, ob die Funktion einer Loge (Empfang zur Verteilung auf dem Gelände) in das Gebäude integriert werden kann. o Der Zugang zu den einzelnen Stockwerken muss die Möglichkeit für eine Badge Sicherung haben. Der Nachweis darüber (Positionierung der Stockwerklobbys) ist darzustellen. o Bereiche der RUAG werden sowohl im Bürogebäude und in den Hallen Mieter sein, als auch in anderen Bereichen ausserhalb des Baufelds tätig sein. Alle diese Betriebsbereiche sollten sowohl im Personen und Warenfluss gut miteinander verbunden sein können – jeweils innerhalb des Sicherheitsbereichs. o Für den Mieter RUAG Defence ist zu beachten, dass der Sicherheitsbereich auch im wesentlichen Sinn für den Sichtschutz von aussen gilt (teilweise sollen Produkte als auch Besucher nicht gesehen werden) Ver- und Entsorgungskonzept o Es ist ein Ver- und Entsorgungskonzept für das gesamte Gebäude (inkl. Büroflächen) und im Besonderen für die Gastronomie- und Retailflächen darzustellen. o Entsorgung mit Warentrennung und Nutzung von z.B. Presscontainer, etc o Versorgung/Warenzugang muss auch genügend gross dimensioniert sein, z.B. im UG o Die Personen- und Warenflüsse im Gebäude der 1.Etappe sind zu überprüfen und darzustellen. Es ist darauf zu achten, dass diese horizontal und vertikal sauber getrennt sind, unabhängig voneinander funktionieren und unbedingt auch bei sehr unterschiedlichen Mietverhältnissen funktionieren müssen. o Die Warenflusswege müssen ebenfalls ausreichend dimensioniert werden, um z.B. Palettenrollis nutzen zu können o Die Warenflusswege sollten eher nicht durch prominente Flächen führen (z.B. Lobby) • Die Flächen für die technische Erschliessung des Gebäudes der 1. Etappe (Technikräume, Schächte, Steigtrassen) sind zu überprüfen und gegebenenfalls zu erweitern. Die FF ist auch in der Flächenberechnung nach SIA 416 anzupassen. • Das Konzept der Medienerschliessung ist darzustellen. • Die Parkierungslösungen sollten im Gesamtkontext erweiterbar sein. Es ist zu prüfen, ob alle Parkplätze für das Baufeld 7 in einem Parkhaus realisiert werden können. Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Beurteilung 2. Stufe Nachhaltigkeit • Ein Entwässerungskonzept, inkl. Retentionsfläche ist darzustellen. • Die thermisch aktivierbare Speichermasse (insbesondere Böden und Decken) ist zu maximieren. Rechtliche Grundlagen • Die geforderte Grünfläche von 25% des Baufelds (ökologische Ausgleichsfläche) wird mit der Überarbeitung des kommunalen Richtplans für das Baufeld B3 und andere aufgehoben. Eine erforderliche Freifläche von rund 25% bleibt im Richtplan jedoch bestehen, da neben der Verkehrserschliessung auch die Retention innerhalb des Baufelds untergebracht werden muss. Alle Projekte haben weit mehr als den minimal geforderten Anteil Freifläche. Die geforderte Retentionsfläche muss innerhalb der Grundstücke noch nachgewiesen werden. • Für Hochhäuser gilt nach massgebendem „Konzept Stadtbild“ von 2006 eine städtebauliche Toleranz bis zu einer maximalen Höhe von 35m. Für höhere Hochhäuser ist als Ergänzung zum Wettbewerb eine Beurteilung des Hochhauskonzepts erforderlich. Impressionen der Beurteilung der 2. Stufe 6. Empfehlung + Projektverfasser 6.1. Empfehlung des Beurteilungsgremiums Das Beurteilungsgremium entschied sich einstimmig, das Projekt Weitsicht als Gewinner des Gesamtleistungswettbewerbs RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun in Bezug auf die Erfüllung der Kriterien zu selektieren und dem Bauherrn zur Weiterbearbeitung zu empfehlen. Ausschlaggebend für diese Entscheidung war im Besonderen die städtebauliche Konzeption der ersten Bauetappe mit guter Torwirkung zur Stadt, die Aussicht auf eine vielfältige Vermietbarkeit, die logistische und energetische Effizienz, die Kosten- und Terminangaben sowie die dem Image der RUAG entsprechende einfache und ruhige Architektursprache. Das Projekt erfüllt die formulierten Ziele und Anforderungen des Wettbewerbs und trägt dem Kostenbewusstsein der RUAG als Industriekonzern sowohl durch das schlichte Auftreten des Gebäudes, als auch durch die effiziente Organisation und Ausgestaltung der Mietflächen Rechnung. Zur Vorbereitung für die Erstellung der Überbauungsordnung ist das Projekt in Bezug auf die städtebauliche Definition der zweiten und dritten Bauetappe zu überarbeiten. Das Team wird in diesem Prozess durch einen Ausschuss des Beurteilungsgremiums unterstützt. Zusammensetzung des Ausschusses des Beurteilungsgremiums: Vorsitzender: Hr. J. Käferstein, dipl. Arch. ETH, BSA SIA, Käferstein & Meister Architekten, Zürich Mitglieder: Hr. M. Däppen, Dipl. Arch ETH, SIA Beauftragter für Städtebau, Stadt Thun Hr. H.R. Hauri, CEO RUAG Real Estate AG Hr. A. Sonderegger, Dipl. Arch. ETH, BSA Pool Architekten, Zürich 26 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Empfehlung und Projektverfasser 6.2. Projektverfasser Projekt Verfasserteam Defilee HRS Real Estate AG Städtebau: Architektur: Industrieplaner: Tragwerksplaner: Gebäudetechnik: Energieplanung: Landschaftsplanung: Fassade: Fischer Architekten AG, Zürich Fischer Architekten AG, Zürich W+P Weber und Partner AG Ribi + Blum, Romanshorn Aicher, De Martin, Zweng AG, Luzern Aicher, De Martin, Zweng AG, Luzern asp Landschaftsarchitekten AG, Zürich Stäger + Nägeli AG, Zürich Flex3 Implenia Generalunternehmung AG Städtebau: Jo Coenen Architects & Urbanists, Zürich/ Burckhardt + Partner AG, Bern Architektur: Burckhardt + Partner AG, Bern Industrieplaner: Emch + Berger AG, Bern Tragwerksplaner: Beyeler Ingenieure AG Gebäudetechnik: Basler + Hofmann AG Energieplanung: Reuss Engineering AG Landschaftsplanung: Möri + Partner AG Fassade: Prometplan AG, Biel Lichtraum Frutiger AG Generalunternehmung Städtebau: Panorama AG / GWJ Architektur Architektur: GWJ Architektur Industrieplaner: Klinkhammer GmbH Tragwerksplaner: Ingenta AG (vormals Marchand + P.) Gebäudetechnik: IEM AG Energieplanung: IEM AG / Gartenmann Engineering AG Landschaftsplanung: 4D Landschaftsarchitekten Fassade: Sutter + Weidner Open Sky Losinger Marazzi AG Städtebau: Büro B Architekten und Planer AG Architektur: Büro B Architekten und Planer AG Industrieplaner: Agiplan AG Tragwerksplaner: Bächtold & Moor AG Gebäudetechnik: Gruneko Schweiz AG Energieplanung: Gruneko Schweiz AG Landschaftsplanung: David Bosshard Landschaftsarchitekten AG Fassade: Sutter + Weidner 28 Projekt Verfasserteam Weitsicht Halter AG Generalunternehmung Städtebau: Bauart Architekten und Planer AG Architektur: Bauart Architekten und Planer AG Industrieplaner: Resoplan AG Tragwerksplaner: Synaxis AG Gebäudetechnik: Amstein + Walthert AG Energieplanung: Amstein + Walthert AG Landschaftsplanung: w+s Landschaftsarchitekten BSLA Fassade: Ernst Basler + Partner AG Yesen Anliker AG Generalunternehmung Städtebau: Lussi + Halter Partner AG, Luzern Architektur: Lussi + Halter Partner AG, Luzern Industrieplaner: agiplan ag, Rapperswil-Jona Tragwerksplaner: Basler + Hofmann Innerschweiz AG, LU Gebäudetechnik: Wirthensohn AG, Luzern / Scherler AG, LU Energieplanung: Wirthensohn AG, Luzern Landschaftsplanung: Vogt Landschaftsarchitekten AG, Zürich Fassade: Buri Müller Partner, Burgdorf Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Nächste Schritte 7. Nächste Schritte Während den Monaten Juni – August 2013 wird das Projekt Weitsicht hinsichtlich der Vorbereitung zur Erstellung der Überbauungsordnung als auch für die Beurteilung des Hochhauskonzepts überarbeitet. Der Prozess wird durch den Ausschuss des Beurteilungsgremiums begleitet. Auf Grund der aktuellen Rechtslage bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe wird das Projekt bezüglich dieser Thematik durch das Bauinspektorat mit Beizug des Fachausschusses Bau- und Aussenraumgestaltung der Stadt Thun im August 2013 beurteilt. Die drei ausgeschiedenen Projekte der 1. Stufe, die beiden ausgeschiedenen Projekte der 2. Stufe und das überarbeitete Siegerprojekt werden voraussichtlich im September 2013 in Thun ausgestellt. Gleichzeitig wird der Bericht des Beurteilungsgremiums um die Überarbeitung des Siegerprojekts ergänzt und vom Ausschuss des Beurteilungsgremiums erneut genehmigt. 8. Genehmigung Das Beurteilungsgremium hat vorliegenden am 5.7.2013 genehmigt. Vorsitzender des Beurteilungsgremiums Hr. J. Käferstein, dipl. Arch. ETH, BSA SIA, Käferstein & Meister Architekten, Zürich 30 Hr. R. Binkert, Eidg. dipl. Betr. u. Prod. Ing. ETH/BWI; b&b consulting GmbH Hr. T. Hürlimann RUAG Defence Hr. M. Däppen, Dipl. Arch ETH, SIA Beauftragter für Städtebau, Stadt Thun **** Hr. R. Lanz Stadtpräsident Thun * Fr. K. Dobler, Dipl. Arch. ETH, SIA AGR, Abteilung Kantonsplanung Bern *** Hr. B. Mathys, Dipl. Arch. ETH, BSA, SIA Stücheli & Mathys Architekten, Bern ** Fr. M. Dumermuth Lehmann Vorsteherin der Dir. Stadtentwicklung, Stadt Thun Hr. U.P. Menti, Dipl. Masch. Ing. ETH/SIA; Zentrum für Integrale Gebäudetechnik, Hochschule Luzern Hr. H.R. Hauri CEO RUAG Real Estate AG Hr. A. Sonderegger, Dipl. Arch. ETH, BSA pool Architekten, Züriich Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Genehmigung Bemerkungen zu den Genehmigungen: * Frau K. Dobler genehmigt den Bericht bis einschliesslich Beurteilung der 2. Stufe. Sie war an der Sitzung vom 7.5.2013 abwesend und konnte daher weder an den Angebotspräsentationen noch an der folgenden Diskussion und Selektierung des Wettbewerbsgewinners teilnehmen. ** Frau M. Dumermuth genehmigt den Bericht bis einschliesslich Beurteilung der 1. Stufe. Sie war an der Sitzung vom 3.4.2013 und vom 7.5.2013 abwesend und konnte daher weder an der Beurteilung der Projekte der 2. Stufe, an den Angebotspräsentationen noch an der Diskussion und Selektierung des Wettbewerbsgewinners teilnehmen. *** Herr B. Mathys genehmigt den Bericht bis einschliesslich Beurteilung der 1. Stufe. Er war an der Sitzung vom 3.4.2013 und vom 7.5.2013 abwesend und konnte daher weder an der Beurteilung der Projekte der 2. Stufe noch an den Angebotspräsentationen und der Diskussion und Selektierung des Wettbewerbsgewinners teilnehmen. **** Herr R. Lanz genehmigt den Bericht ausschliesslich mit Bezug zu der Sitzung vom 7.5.2013, die Angebotspräsentationen und die folgende Diskussion der Wettbewerbsprojekte. Er übernahm an diesem Tag die Rolle von Frau Dumermuth als stimmberechtigtes Mitglied des Beurteilungsgremiums. 9. Projektbeiträge 9.1. Weitsicht (Gewinner Gesamtleistungswettbewerb) Kennzahlen Gebäudehöhe max. 54 m Anzahl Geschosse OG (1. Etappe) 15 Anzahl Geschosse UG (1. Etappe) 1 Gebäudevolumen (1. Etappe) 103’900 m3 (gesamt inkl. Parken) BGF (1. Etappe) 20’000 m2 Parkplätze (1. Etappe) 240 (in oberirdischer Parkgarage) Fassade Solarfassade Das Projekt bildet an der Ecke Allmendstrasse/ Ringstrasse einen öffentlichen Platz aus, der an der Süd-/ bzw. Westseite von einem Gebäudepaar, bestehend aus einer leicht vorgesetzten, fünfzehngeschossigen Hochhausscheibe und einem zweigeschossigen, pavillionartigen Anbau begrenzt wird. Zwischen den beiden Gebäuden spannt sich eine eingeschossige Halle auf, die die Hauptzugänge und den zentralen Empfang aufnimmt. Im EG des westlichsten Bürogebäudes an der Ringstrasse werden die Retailflächen angeordnet, im Geschoss darüber befinden sich Gastronomieflächen. Das Gastrokonzept mit Convenience Restaurant im EG (Belebung in diesem Bereich) und auch extern zugänglichem Skyrestaurant erschliesst die Gebäude für die Öffentlichkeit und macht sie auch für das Quartier erlebbar. Die Stellplätze werden nördlich dieser Volumen in einem oberirdischen Parkhaus untergebracht, das über ein Untergeschoss auch direkt mit den Bürogebäuden verbunden ist. Östlich davon schliessen sich die Werkhallen an, die je nach Bedarf etappenweise von Westen nach Osten ergänzt werden können. Die Büronutzungen der weiteren Etappen werden entlang der Allmendstrasse in zwei parallel hintereinander angeordneten, langgestreckten Gebäuderiegeln realisiert. 32 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge Das Hochhaus setzt als gut sichtbares Landmark am Siedlungsrand einen überzeugenden städtebaulichen Akzent gegenüber der KVA. Die differenzierte Ausbildung der Volumetrien in der ersten Bauetappe führt zu einer spannenden Gesamtkomposition, die zum Ausgangspunkt für die weiteren Entwicklungen in den Etappen 2 und 3 wird. Die Setzung, Form und Typologie der 2./3. Etappe entlang der Allmendstrasse wirken jedoch noch beliebig. Sie müssen anhand der Untersuchung verschiedener Gebäudetypologien in einer Überarbeitung weiter differenziert, um eine Stärkung der Adressbildung zu erzielen. Hierbei wird die Auswahl der im EG angeordneten und zur Allmendstrasse orientierten Nutzungen optimiert. Es wird ein für die Öffentlichkeit einladendes Erscheinungsbild angestrebt. Die Ausgestaltung der Werkhallen ist logistisch sehr gut durchdacht, die Abläufe funktionieren gut, der Warenfluss ist optimal und die Unterteilbarkeit wird sehr positiv bewertet. Die Erschliessung und Anlieferung des Areals wird noch optimiert. Die Erschliessungsstrasse zwischen den Bürogebäuden und besonders die Einfahrt/Ausfahrt des Parkhauses via Erschliessungsstrasse erscheint problematisch. Die Proportionen der Aussenräume zwischen den Gebäuden werden ebenfalls überprüft. Die Erschliessung der Gebäude über ein zentrales Foyer ist simpel und zweckmässig und gewährleistet eine gute Übersichtlichkeit. Die Grösse des Eingangsbereichs ist in Bezug auf die Nutzung der Gebäude angemessen. Der indirekte Hauptzugang zur vertikalen Erschliessung des Hochhauses ist hingegen räumlich unattraktiv. Die Büroetagen sind sehr effizient organisiert und flexibel unterteilbar in unterschiedlich grosse Mieteinheiten zwischen 140 m2 und 1’200 m2. Damit wird eine sehr gute Vermietbarkeit an Drittmieter garantiert. Die Personen- und Warenflüsse sind konsequent getrennt. Die Horizontalerschliessung in den Regelgeschossen via Korridore ist noch zu eng und räumlich unattraktiv. Vermietbarkeit Sowohl die grossen, kaum gegliederten Volumen, als auch die effektive Konstruktion als Stahlbetonskelettbau mit Stützenraster zwischen 5,0 m und 7,50 m und aussteifenden Kernen, gewährleisten eine hohe Nutzungsflexibilität und ermöglichen eine ressourcenschonende Materialwahl (Recycling-Beton). Für die verschiedenen Bauelemente ist eine konsequente Systemtrennung vorgesehen. Zur Energieversorgung werden integrale PV- oder Solarthermie-Systeme vorgeschlagen. Generell wird bei der Fassadengestaltung auf einen massvollen Einsatz von Glas- und Metall geachtet. Für die Ausbildung der Fassade des Parkhauses, speziell gegenüber dem Lerchenfeld (entlang Ringstrasse) muss noch eine hohe Erscheinungsqualität ausgewiesen werden. Die Themen der 2000 Watt Gesellschaft, insbesondere der Grauen Energie sind umfassend behandelt. Das Gebäude wird auf Grund seiner kompakten Form und der einfach gehaltenen Fassade in Punkto Nachhaltigkeit sehr positiv bewertet. Die Photovoltaik wird konzeptionell an der Fassade eingesetzt. Das Energiekonzept in dem die Photovoltaik Anlage die für den Betrieb der Gebäudetechnik notwendige Energie liefert (ohne Mieterbedarf) überzeugt. Zusammenfassend überzeugt das Projekt durch seine hohe Wirtschaftlichkeit und Effizienz sowohl bei den Büroflächen als auch bei den Werkhallen. Die für das Erscheinungsbild der RUAG Zentrale gewählte Schlichtheit, Ruhe und zurückhaltende Eleganz entspricht der vom Bauherrn gewünschten Aussenwirkung und repräsentiert den Industriekonzern RUAG überzeugend. Die effektive Organisation der Grundrisse Fazit verspricht eine gute Vermietbarkeit der Flächen und eine hohe Rentabilität. Die Kosten- und Terminangaben sind für die RUAG optimal. 9.1.1. Kriterien für die Überarbeitung Aussenraum Der Aussenraum zwischen Bürogebäude und Gebäude der 2. Und 3. Bauetappen wird der Grösse des Bürogebäudes angepasst, um nicht lediglich ein Restraum oder eine durch Zufall generierte Gasse zu sein. Angestrebt wird ein angemessener und qualifizierter Aussenraum. Die Themen der Adressbildung der Gebäude der 2. Und 3. Etappen und die Öffentlichkeitswirkung spielen hierbei eine grosse Rolle. Der Aussenraum zwischen Parkhaus und Hallen scheint zufällig und die Nutzung ist nicht abschliessend definiert. Der strassenbegleitende Aussenraum entlang der Ringstrasse wirkt unentschieden. Etappierung Die Gebäude der 2./3. Etappe entlang der Allmendstrasse werden anhand verschiedener Gebäudetypologien in 3-4 Szenarien studiert. Es wird geprüft, was das Spektrum an Möglichkeiten und Nutzungen ist. Die beste Variante wird in die Überbauungsordnung integriert werden. Eventuell können die Hallen an das Parkhaus angebaut werden. Auch könnten die Hallen als einziges langgestrecktes Volumen dargestellt werden. Sicherheitskonzept Für die Überbauungsordnung muss die Sicherheitsgrenze genau definiert dargestellt werden. Erschliessung Die Erschliessungsstrasse zwischen den Bürogebäuden und den Hallen wird in Frage gestellt. Je nach weiteren Anforderungen bzgl. Loge, muss diese Strasse eventuell zu einer Sackgasse mit Wendeplatz werden. Es ist wichtig in der Überbauungsordnung aufzuzeigen, dass die Gebäude der 1. Etappe freistehend bleiben; d.h. Fussgänger Zirkulation rund um das Gebäude muss auch zukünftig und nach Realisierung der weiteren Etappen gewährleistet sein (keine Anbauten, Zäune, etc). Die Einfahrt/Ausfahrt des Parkhauses via Erschliessungsstrasse erscheint sehr problematisch. Speziell an Spitzenzeiten morgens und abends sind Rückstaus bis zur Ring- und eventuell Allmendstrasse in diesem Szenario fast unumgänglich. Eine Einfahrt via Ringstrasse soll geprüft werden. Grundrisse Der Übergang vom Foyer zur Vertikalerschliessung des Hochhauses wird grosszügiger ausgestaltet. In den Regelgeschossen ist die Erschliessungsstruktur noch zu kleinteilig und wird ebenfalls grosszügiger ausgestaltet. 34 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge Fassade Die Fassade des Bürogebäudes soll detailliert recherchiert werden. Wie sehen die PV Elemente tatsächlich aus? Welche Farbe haben sie? Die Fassade des Parkhauses, speziell gegenüber dem Lerchenfeld (entlang Ringstrasse) wird definiert und qualifiziert. Generell Das Entwässerungskonzept wird geprüft und dargestellt. Die vorgesehenen Flächen scheinen knapp bemessen. Der Arkadengang entlang der Allmendstrasse wird in diesem Kontext als problematisch beurteilt; Vordächer sind im Fall von Retail Nutzung hier bevorzugt. Die Form, Platzierung und genereller Charakter der Gebäude erinnert an die 2nd Chicago School (Mies van der Rohe, SOM); dies wurde als durchaus positiv bewertet. Diese Schlichtheit, Ruhe und zurückhaltende Eleganz soll weiterhin im Vordergrund stehen und soll sogar noch mehr zum Ausdruck gebracht werden. Situation Ansicht von der Allmendstrasse 36 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge Grundriss EG Schnitt 9.2. Lichtraum (2. Stufe Gesamtleistungswettbewerb) Kennzahlen Gebäudehöhe max. 20.5 m Anzahl Geschosse OG (1. Etappe) 5 Anzahl Geschosse UG (1. Etappe) 1 Gebäudevolumen (1. Etappe) 132’500 m3 (gesamt) BGF (1. Etappe) 24’000 m2 Parkplätze (1. Etappe) 221 Fassade Solarfassade Der Gesamtperimeter wird in drei, Nord-Süd orientierte, streifenförmige Baufelder unterteilt. An der Ringstrasse wird das gesamte Baufeld von einem fünfgeschossigen, flachen Bürokubus mit zwei Innenhöfen eingenommen. Die eigentliche Dachebene über dem vierten Obergeschoss wird im fünften OG von einer zusätzlichen, grösstenteils wetterdurchlässigen Dachkonstruktion aus PV-Elementen überspannt. Lediglich die Bereiche der Skybar und des Aufgangs zur Dachterrasse sind zusätzliche, geschlossene Raumstrukturen auf diesem Geschoss. Flexibilität Die weiteren zwei Streifen sind an der Allmendstrasse jeweils mit einem viergeschossigen Kopfbau mit Innenhof überbaut, an die sich im Norden jeweils eine Industrieund Werkhalle anschliesst. Das Verhältnis zwischen Tiefe des Bürogebäudes und Werkhalle ist dabei flexibel wählbar. Der Hauptzugang der RUAG Zentrale, die Vorfahrt sowie die Retailflächen im EG orientieren sich zur Ringstrasse, das Restaurant ist zur Allmendstrasse und zur parallel angeordneten, öffentlichen Promenade ausgerichtet. Der grosszügige Vorplatz an der Ringstrasse, der auch die Vorfahrt aufnimmt, führt zum Haupteingang und weiter in das grosszügige, innenliegende Foyer aus dem über verschiedene Treppen- bzw. Aufzugskerne die Büroetagen erschlossen werden. Eine parallel zur Promenade bzw. Allmendstrasse an der Nordseite der Kopfbauten geführte Fussgänger Haupterschliessungsachse verbindet die drei Bürogebäude im EG. Von dieser Haupterschliessung aus gelangt man zu den einzelnen Erschliessungskernen die ringförmig um die Innenhöfe organisiert sind. 38 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge Die öffentlichen Flächen für Retail-, Gastronomie- und Konferenznutzung sind konsequent im EG untergebracht, die gesicherten Büroflächen in den Obergeschossen. Im Dachgeschoss des Kopfbaus befindet sich eine öffentlich zugängliche Skybar. Die Definition des Sicherheitsperimeters und das Erschliessungskonzept gliedern das Baufeld klar und übersichtlich, so dass das Konzept ohne zusätzliche Erschliessungswege auf dem Baufeld und mit nur einem Werktor auskommt. Die kompakte Bauweise in Kombination mit der Ausrichtung der Gebäude führt zu einer geringen Gebäudeoberfläche mit minimalem Nordfassadenanteil und ermöglicht dadurch eine Reduktion der Betriebskosten. Die Flexibilität der Grundrisse und die konsequente Systemtrennung tragen ebenfalls zur Nachhaltigkeit der Gebäude bei. Die Energiebilanz wird durch die Installation von Photovoltaikelementen auf dem Dach und der Nutzung lokaler Energieressourcen optimiert. Begrünte Strassenräume und Dächer sorgen für ein angenehmes Mikroklima. Kompakte Bauweise Aus der Dreiteilung des Perimeters resultiert eine städtebaulich robuste Grundordnung, die eine hohe Planungs- und Nutzungsflexibilität gewährleistet. Dadurch entsteht eine angemessene Durchlässigkeit in der Tiefe, welche die Verbindung zwischen dem Areal der Kleinen Allmend und dem öffentlichen Raum der Allmendstrasse herstellt. Städtebauliche Grundordnung Mit der ersten Bauetappe ist der Abschluss zur Ringstrasse und der Übergang zur Allmendstrasse bereits als städtebauliche Entität definiert, was in Anbetracht der sehr langfristig angelegten Entwicklung des Areals sehr positiv gewertet wird. Als angemessen und attraktiv bewertet wird die urbane Dichte, welche sich selbstverständlich in die bestehende Bebauungsstruktur der kleinen Allmend einbindet. Eine klare Aufwertung und Belebung des Strassenraums erfolgt durch die EG-Nutzungen (Restaurant und Konferenz) sowie die Öffnung der Raumfolge zum Strassenraum. Der Neubau erweist sich dadurch als gutes Bindeglied zwischen Allmendstrasse und angrenzendem Lerchenfeldquartier. Urbane Dichte und Integration in das Quartier Der kompakte Baukörper mit Atrium, welcher eine sehr gute Tageslichtnutzung mit sich zieht, wird aus Sicht Nachhaltigkeit als positiv bewertet. Ansonsten können keine Aussagen zur Ökologie und Nachhaltigkeit gemacht werden, da weder Haustechnik noch 2000W Gesellschaft im Projekt behandelt wurden. Die Dimensionen und Nutzungen des Foyers sind aus ökonomischer Sicht zu überprüfen. Die auffallende Konstruktion der PV-Segel in der zweiten Dachebene ohne entsprechende Nutzung des Zwischenraums wirkt überinstrumentiert und entspricht nicht der angestrebten Aussenwirkung der RUAG Zentrale. Auch der grosse Anteil an Glasflächen an den Aussen- und Innenfassaden unterstützt den Eindruck einer zu starken Öffnung gegen Aussen. Aussenwirkung Der städtebauliche Ansatz bietet eine überzeugende, robuste Grundordnung für das Baufeld mit sehr guter Etappierbarkeit. Das Konzept für die erste Bauetappe, die RUAG Zentrale, weist ein prägnantes Erscheinungsbild mit hohem Identifikationswert auf, das auch ohne grosse Gebäudehöhe „Leuchtturmcharakter“ aufweist. Fazit Die Funktionalität des Gebäudes hat jedoch Schwächen. Das zentrale Foyer wirkt überdimensioniert und wird der geforderten Wirtschaftlichkeit nicht gerecht. Auch die Aussenraumgestaltung und Materialisierung erscheinen im Kontext eines Arbeitsstandortes zu hochwertig. Die Flächeneffizienz auf den Bürogeschossen ist nur für Grossmieter mit Open Space Konzept gegeben. Für kleinere Mieteinheiten sind die Grundrisse nur schlecht geeignet und die erforderliche Flexibilität für Drittvermietungen daher nicht gegeben. Situation Ansicht von der Allmendstrasse 40 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge 9.3. Yesen (2. Stufe, Gesamtleistungswettbewerb) Kennzahlen Gebäudehöhe max. 49 m Anzahl Geschosse OG (1. Etappe) 13 Anzahl Geschosse UG (1. Etappe) 2 Gebäudevolumen (1. Etappe) 137’700 m3 (gesamt) BGF (1. Etappe) 25’800 m2 Parkplätze (1. Etappe) 252 Fassade CCF Fassade Das Baufeld wird punktuell durch 3 Baukörper besetzt: ein 12-geschossiges, 44m hohes Hochhaus mit Sockelgeschoss am Knotenpunkt Allmendstrasse/Ringstrasse, ein 4-geschossiger Hofbau östlich des Hochhauses und langgestreckte Werkhallen im nördlichen Teil des Baufelds. Zwischen den Baukörpern ist ein grosser städtischer Platz angeordnet, der sich zu Kleinen Allmend öffnet und durch Bepflanzung und ein Wasserbecken gegliedert wird. Auch eine Vorfahrt ist dort angeordnet. Die Anordnung der drei mit je eigener Identität und Nutzung ausgestatteten Baukörper ergibt insgesamt eine gute Etappierbarkeit. Die Bauetappen können baulich autonom erfolgen – sogar von unterschiedlichen Architekten mit unterschiedlichen Architekturen. Für den Logistikbereich ergibt sich durch diese Aufteilung eine Tiefe mit einer vielversprechenden Flexibilität. Positiv bewertet werden auch die unterschiedlichen Typologien der zwei Bürogebäude, die die Bereitstellung verschiedener Büroflächen ermöglichen und unterschiedliche Mieter ansprechen. Die Setzung der Gebäude mit Platzbildung wird allgemein positiv bewertet. Die Dimension und die Funktion des grossen Platzes sind im Kontext der Kleinen Allmend jedoch fragwürdig, insbesondere auch durch die nördliche Begrenzung von den im Sicherheitsbereich gelegenen Werkhallen. Das Gebäude der ersten Etappe hat eine einfache, statische und räumliche Struktur, in der die Nutzungen überzeugend und konsequent angeordnet sind. Der Haupteingang erfolgt vom Platz aus. Über die Lobby gelangt man in einen grossen, innenliegenden Lichthof, der über die seitliche Belichtung in der Fassade eine attraktive Lichtstimmung erhält. Sowohl die Zufahrt zur Tiefgarage als auch die Anlieferung des Hochhauses erfolgt direkt via Ringstrasse. Das Restaurant befindet sich im EG mit Ausrichtung zum Zwischenhof, eine doppelstöckige, auch vom Platz aus zugängliche Skybar befindet sich im 12. Obergeschoss. Die innere Erschliessung über drei Kerne ist übersichtlich und ermöglicht eine gute Unterteilung der Büroetagen auch in kleinere Mieteinheiten, überzeugt jedoch nicht in punkto Effizienz. Die Logistik erfüllt nur für den Bereich der Gastronomie die gestellten Anforderungen. Die Anlieferung der Retailflächen kann nicht überzeugen, da sie von vorne an die Ladenfläche erfolgt und ein Rampenbereich fehlt. Auch die Entsorgung ist nicht gelöst und im dargestellten Konzept auch schwierig nachträglich zu integrieren. Das grosse Foyer und die Anordnung der Fluchtkorridore schränken die Warenflüsse für Kleingewerbe/Werkstätten in den Obergeschossen stark ein und machen diese ineffizient. Die Bürogeschosse sind stützenfrei geplant und flexibel teilbar und möblierbar. Die vorgefertigten Fassadenelemente, die PV Anlage, eine effiziente Gebäudeautomation und –steuerung, kontrollierte Lüftung und Regenwasserweiterverwendung tragen dazu bei, ein ökologisch und ökonomisch nachhaltiges Gebäude zu konzipieren. Die CCF Fassade ist sehr aufwendig und die Nachhaltigkeit ihres Einsatzes konnte nicht nachgewiesen werden. Generell wurden keine Angaben zu Life Cycle Kosten und Nutzungskosten gemacht. Fazit 42 Städtebaulich wirkt die Lösung über alle Etappen sehr konsequent und zeichnet sich durch eine klare Volumensetzung aus. Sie findet mit einem Hochhaus auf einem städtischen Platz eine angemessene Formulierung für den Auftakt zum neuen Industrieareal. Die entstehenden Aussenräume sind von hoher Qualität und das Gebäude vermittelt durch den Sockelbau angemessen zum angrenzenden Quartier des Lerchenfelds. Die Positionierung, Orientierung und äussere Erschliessung sind gut gelöst. Die weiteren Etappen weisen ein hohes Entwicklungspotential auf. Das Erscheinungsbild und die Materialisierung der RUAG Zentrale ist jedoch zu elegant und nobel formuliert und entspricht nicht der gewünschten Aussenwirkung des Industriekonzerns für seine neue Zentrale. Die grosszügige Organisation der Grundrisse und der Erschliessung kann bezüglich der Rentabilität der Mietflächen nicht überzeugen. Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge Situation Ansicht von der Allmendstrasse 9.4. Defilee (1. Stufe Städtebauliche Projektstudie) Kennzahlen Gebäudehöhe max. 41.5 m Anzahl Geschosse OG (1. Etappe) 11 Anzahl Geschosse UG (1. Etappe) 2 BGF(1. Etappe) 20’800 m2 (Schätzung) Parkplätze (1.Etappe) 228 Entlang der Allmendstrasse werden zwei unterschiedlich breite, längliche Kuben angeordnet, die als 4-geschossige Hoftypen ausgebildet sind und die Büro-, Retail- und Gastronutzungen aufnehmen. Der an der Ecke Allmendstrasse – Ringstrasse gelegene breitere Baukörper dient einem Hochhaus als Sockelgebäude, das an der südwestlichen Ecke weitere 7 Geschosse aufragt und diesen Punkt städtebaulich akzentuiert. Für die zweite Etappe der Büronutzungen wird ein ähnliches Bauvolumen, Hoftyp mit einem mehrgeschossigen Aufsatz an der Nord-Ost-Ecke vorgeschlagen. Das städtebauliche Konzept wirkt in Bezug auf die Adressbildung, die Torsituation und als Akzent gegenüber der KVA unentschlossen. Das Bekenntnis zur Hochhaustypologie bleibt zögerlich. Die obersten zwei Geschosse des Turmes nehmen als offener Raum mit Galerie die öffentlich zugängliche Skybar auf. Als Pendant dazu wird die nordöstliche Ecke des zweiten Hofgebäudes durch einen zweigeschossigen Aufbau betont. Die Organisation der Büroflächen ist zweckmässig und funktional, die Dimensionen der Innenhöfe erscheinen jedoch zu gering für eine ausreichende Belichtung der Büroflächen. Die Vorgaben zu den Nutzungsarten und -ausmassen wurden grundsätzlich erfüllt. Die Retail Flächen sind im Erdgeschoss entlang der West- und Ostfassade angeordnet und werden von der Ringstrasse bzw. der Stichstrasse zwischen den zwei Bürogebäuden der 1. und 2. Etappe erschlossen. Der Konferenzbereich ist dazwischen angeordnet und wird aus der Lobby über einen eingeschossigen Lichthof erschlossen. Die entlang der Allmendstrasse im EG angeordneten Nutzungen tragen wenig zur Belebung des öffentlichen Vorplatzes bei. Der gewünschte Brückenschlag zum angrenzenden Lerchenfeldquartier bleibt zudem gering. 44 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge Die vorgeschlagene Setzung der Bauvolumen führt zur Ausbildung von unspezifischen Gebäudezwischenräumen. Der entstehende Aussenraum wird nicht gestaltet. Die öffentlichen Räume bleiben ohne bestimmte Qualität. Eine parallel zur Allmendstrasse verlaufende Erschliessungsstrasse trennt den vorderen, öffentlich zugänglichen Bereich des Areals vom nördlichen, gesicherten Bereich ab, auf dem fünf rechteckige Werkhallen mit flachem Satteldach angeordnet sind, die teilweise Nord-Süd, teilweise Ost-West ausgerichtet sind und paarweise als seitliche Begrenzung von zwei Werkhöfen angelegt sind. Auch in Nord-Süd-Richtung erschliessen kurze Stichstrassen zwischen den Gebäuden das Baufeld. Die Setzung und Volumen der Werkhallen orientiert sich stark an den bestehenden Hallen und bietet daher keine Verbesserung zur heutigen Bestandssituation. Zwischen den Hallen werden sehr viele Fahrwege angeordnet. Die Funktion der Werkplätze zwischen den Hallen überzeugt nicht. Zur Logistik und Funktionalität innerhalb der Werkhallen werden keine Aussagen gemacht. Der Haupteingang und die Vorfahrt für das Bürogebäude der ersten Etappe erfolgen von der Allmendstrasse, die Anlieferung und die Tiefgaragenabfahrt von der neuen Erschliessungsstrasse an der Nordseite des Gebäudes. Das Hochhaus wird von nur einem Treppenkern erschlossen. Die Treppenräume sind nicht als Fluchttreppenhäuser ausgebildet. Zum Thema 2000 Watt Gesellschaft wurden erste Konzeptideen vorgestellt: kompakte Bauweise, Stahlskelettbauweise mit Stützenraster von 8.10m, Flachdecken aus Recyclingbeton, konsequente Systemtrennung, Nutzung der solaren Gewinne. Die Konzepte zu Nachhaltigkeit und Haustechnik liefern aber keine weiteren Innovationen. Allgemein werden Systemtrennung und Flexibilität angeführt, jedoch ohne konkreten Nachweis am Projekt. Die Skybar ist bezüglich der Nachhaltigkeit auf Grund der grossen Glasflächen kritisch. Situation Ansicht von der Allmendstrasse 46 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge 9.5. Flex 3 (1. Stufe Städtebauliche Projektstudie) Kennzahlen Gebäudehöhe max. 30 m (ohne Atriumsüberdeckung) Anzahl Geschosse OG (1. Etappe) 8 Anzahl Geschosse UG (1. Etappe) 1 BGF (1. Etappe) 26’300 m2 Parkplätze (gesamt) 400 Das Baufeld B3 wird durch 3 Baukörper besetzt – einen prägnanten 8-geschossigen Hauptbau (Hoftyp) an der Ecke Ringstrasse/Allmendstrasse, ein dreigeschossiger Hofbau entlang der Allmendstrasse und eine langgestreckte Werk- und Produktionshalle im nördlichen Teil des Baufelds. Die beiden Bürogebäude und die Werkhallen erhalten durch den unterschiedlichen architektonischen Ausdruck jeweils eine eigene Identität. Dadurch erscheint eine autonome Realisierung, auch durch unterschiedliche Architekten, plausibel. Dieser Umstand ist angesichts einer längerfristigen etappenweise Realisierung von Vorteil. Unter den drei Gebäuden fehlt aber noch der städtebauliche Zusammenhalt über eine präzise Setzung der Volumen und über verbindende (teilweise öffentliche) Aussenräume. Die Anordnung der Gebäude auf dem Baufeld bleibt unbestimmt. Die Gebäude „schwimmen“ auf dem Baufeld und sind städtebaulich nicht verankert. Insbesondere die Situation bei Realisierung der ersten Etappe wirkt wenig überzeugend. Die Volumen setzen weder einen städtebaulichen Akzent gegenüber der KVA noch liefern sie ein prägnantes Bild für die RUAG Zentrale. Die Platzierung der Gebäude innerhalb des Baufeldes schafft grosszügige Freiflächen, speziell an der Kreuzung Ringstrasse/Allmendstrasse und im Hof zwischen den beiden Bürogebäuden, die an dieser Stelle jedoch überdimensioniert erscheinen. Die nördliche Platzfassade wird durch die Werkhalle gebildet, die im Sicherheitsbereich liegen und nutzungsbedingt eine geschlossene und unattraktive Fassade aufweisen. Die strassenbegleitenden Alleebäume der Allmendstrasse weichen im westlichen Teil des Baufeldes für eine Erweiterung des Grünraumes auf die gegenüberliegende Strassenseite auf das Areal der Allmend. Der Hauptbau weist einen um sich drehenden Lichthof auf, welcher Licht bis in das Erdgeschoss leitet, und integriert eine doppelstöckige Skybar mit Terrasse in den beiden Obergeschossen. Die anderen beiden Baukörper lehnen sich in ihren Ausmassen an die Typologien der Industriebauten im Quartier an. Die Retail Flächen befinden sich im Erdgeschoss und sind via Ringstrasse und Zwischenhof erschlossen. Die Planung aller drei Bauten weist einen hohen Grad an Nutzungsflexibilität vor. Ein arealübergreifendes fixes Raster von 7.5m x 7.5m bietet wirtschaftliche und baustatische Vorteile. Die Anlieferung für den Hauptbau, als auch die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über eine Stichstrasse parallel zur Allmendstrasse zwischen Längsbau und Hauptbau. Eine separate Vorfahrt beim Haupteingang ist nicht vorgesehen. Die Gebäude orientieren sich nicht eindeutig zur Allmendstrasse oder zur Ecke Allmend-/Ringstrasse auf. Die frontale Erschliessung der Bürogebäude von Seite der Allmendstrasse widerspricht der Bedeutung des zentralen Platzes. Die einzelnen Erschliessungskerne werden einzeln von aussen erschlossen, was zu einer schlechten Auffindbarkeit und unübersichtlichen Erschliessungssituation führt. Das Logistikkonzept erscheint zu unflexibel. Fazit 48 Das Projekt liefert keine ausreichend tragfähige städtebauliche Ordnung für das Areal. Die Positionierung der Gebäude bleibt willkürlich gewählt. Der vorgeschlagene Platz zwischen den zwei Bürogebäuden erscheint überdimensioniert. Auch die architektonische Ausformulierung der Gebäude weist Mängel auf. Die Dimensionen der Innenhöhe der 2. Etappe sind zu klein für eine ausreichende Tageslichtversorgung der Büroflächen. Die Erschliessung der Bürogebäude über Einzelzugänge von Aussen ist unübersichtlich und schlecht organisierbar. Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge Situation Ansicht von der Allmendstrasse 9.6. Open Sky (1. Stufe Städtebauliche Projektstudie) Kennzahlen Gebäudehöhe max. 41.5 m Anzahl Geschosse OG (1. Etappe) 9 Anzahl Geschosse UG (1. Etappe) 2 BGF (1. Etappe) 22’800 m2 Parkplätze (1. Etappe) 270 Eine Reihe von vier gleich grossen 5-geschossigen Türmen und einem herausragenden, siebengeschossigen Turm an der Ecke Allmendstrasse/ Ringstrasse, verbunden durch einen 2-geschossigen Sockelbau, wird entlang der Bebauungskante der Allmendstrasse platziert. Der flächige Sockelbau lehnt sich in seiner Gestaltung und Höhe an die Architektur der Industriebauten, die Türme setzen ein Zeichen für Innovation. Im nördlichen Teil des Baufeldes befindet sich eine langgestreckte Werk- und Produktionshalle, welche durch die Anlieferungsstrassen und zentralen Grünbereich von den Bürogebäuden getrennt ist. Dieser Grünbereich ist durch einen überdachten begrünten Eingangshof mit dem Vorland verbunden. Der Vorbereich und der Fussweg entlang der Allmendstrasse ist grosszügig begrünt und weist ausreichende Besucher- und Veloparkplätze auf. Eine überdachte Vorfahrt befindet sich an der Ecke Ringstrasse/Allmendstrasse. Hier mischen sich bei engem Manövrierraum Fussgängerverkehr und MIV ungünstig. Der Hauptzugang zum Gebäude ist durch die Auskragung des aufgesetzten Riegels gut markiert. Der Sockelbau mit gemeinschaftlichen Nutzungen, wie Lobby, Retail und Konferenzbereich im Erdgeschoss und eine Meeting/ Arbeitszone im 1. Obergeschoss, verbindet die Türme miteinander. Das Erdgeschoss ist neben dem Haupteingang und Lobby über eine Vielzahl von Mitarbeitereingängen und direkten Retailzugängen an der Ost, Süd und Westseite erschlossen. Die Flächen sind in Etappen realisierbar, haben aber kein überzeugendes Gesamtkonzept. Die Anordnung der Gebäuderiegel auf das Sockelgeschoss wirkt seriell und wenig spannend. Das Volumen der Werkhalle ist sehr gross dimensioniert, die Tageslichtversorgung der Industrieflächen zu gering. Die Fassade des Industrievolumens wirkt als Schutzzone für die RUAG, blockiert aber gleichzeitig eine Durchlässigkeit ins Areal. 50 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge Die Sicherheitsgrenze befindet sich an der Südseite der Werkhalle. Die Anlieferung für diese Halle erfolgt über die Parallelstrasse zur Allmendstrasse nördlich der Werkhalle. Konzepte wie Systemtrennung, sanfte Mobilität, Errichten von PV Anlagen, Nutzung von Fernwärme, etc. sind als Faktoren zur Realisierung eines die ökologisch und ökonomisch nachhaltigem Bauwerk angedacht. Das Energiekonzept ist gut durchdacht, der Glasanteil jedoch insgesamt zu hoch. Die Lösung formuliert eine klare städtebauliche Geste durch das durchlaufende Sockelgeschoss und schlägt damit eine konsequente Verdichtung entlang der Allmendstrasse vor. Die Ausbildung des südwestlichsten Aufbaus als höheren Kopfbau entspricht seiner prominenten Lage und unterstreicht seine Bedeutung als Landmark. Der Industriebau ist nicht detailliert dargestellt, erscheint aber in seiner Dimension und Positionierung Flexibilität zu gewährleisten. Ein Schwachpunkt des Projekts liegt in der starren Ausformulierung des Strassenraums und der unzureichenden Lösung der An- und Abfahrt zu den Gebäuden. Die durchlaufende EG Fassade wirkt sehr starr und wenig durchlässig. Die Anordnung einer grosszügigen Grünfläche in zweiter Reihe hinter dem Bürogebäude erscheint nicht sinnvoll. Fazit Situation Ansicht von der Allmendstrasse 52 Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge
