Gestaltungshandbuch - Konversion Aschaffenburg
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Gestaltungshandbuch Wohnen in den Spessart-Gärten Inhalt Vorwort5 Einführung7 Das Gestaltungshandbuch 9 Stadtvillen9 Reihenhäuser11 Wohnhöfe13 Bestandsgebäude15 Baukörper und Freiflächen 17 Fassaden Form und Farbe 19 I. Planungsrechtliche Festsetzungen21 II. Baurechtliche Festsetzung (Örtliche Bauvorschrift) 29 Bebauungsplan 4/6 Südwestlich Medicusstraße 37 III. Hinweise 38 Impressum38 3 Sehr geehrte Damen und Herren, Aschaffenburg als Oberzentrum der Region Bayerischer Untermain liegt an der östlichen Peripherie der Metropolregion Frankfurt Rhein-Main und ist eine sehr lebendige, zukunftsorientierte Stadt. Bereits seit vielen Jahren ist Aschaffenburg ein begehrter Wohnstandort für Menschen in den verschiedensten Lebenssituationen. Die hohe Wirtschaftskraft vieler international erfolgreicher Unternehmen, der demographische Wandel und die aufstrebende Hochschule schaffen eine beständige Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Besonders Wohnungen in zentraler Lage sind sehr gefragt, denn kurze Wege in die Innenstadt, ein attraktives Wohnumfeld mit Grünanlagen, eine gute Nahversorgung, die Nähe zu Sozial- und Bildungseinrichtungen sowie eine überzeugende Architektur sind heute wichtige Kriterien, die Bauherren ihrer Investitionsentscheidung zu Grunde legen. Bernhard Keßler Stadtentwicklungsreferent Das neue Baugebiet Spessart-Gärten bietet alle diese Voraussetzungen. In direkter Nachbarschaft zum Stadtgarten „Am Rosensee“ können Sie in zukunftsweisenden Wohnungsbau investieren. Die Stadt Aschaffenburg und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) entwickeln gemeinsam die letzte Konversionsfläche zu einem zukunftssicheren Wohngebiet. Nicht mehr erhaltenswerte Gebäude wurden bereits abgebrochen, um Platz zu schaffen für Neues. Hochwertige und nachhaltige Architektur soll entstehen. Das Gebiet Spessart-Gärten, Stand 2010 Quelle: Nürnberg-Luftbild Der rechtskräftige Bebauungsplan Spessart-Gärten sichert die städtebaulichen Qualitäten. Aufgabe der privaten Gebäudeplanung ist es, ein attraktives und interessantes Stadtbild zu schaffen. Das vorliegende Gestaltungshandbuch illustriert und erläutert daher den „abstrakten Rechtsrahmen“ des Bebauungsplans mit Anregungen und Beispielen zur Architektur der Gebäude und Freianlagen. Es soll gelingen, in den Spessart-Gärten ein städtebauliches Ensemble entstehen zu lassen, in dem die individuellen Einzelgebäude zu einem harmonischen Siedlungskörper verschmelzen und dadurch ein Stadtbild mit menschlichem Maßstab erzeugen. Nutzen Sie auch die Bauberatung des Stadtplanungsamtes und des Bauordnungsamtes. Kompetente Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter begleiten und unterstützen Sie in der Projektierungsphase. Dies spart Ihnen Zeit und Mehrarbeit und beschleunigt den Baugenehmigungsprozess. Wohnhof Bernhard Keßler 4 5 Einführung Das städtebauliche Entwicklungskonzept Die Spessart-Gärten sind Teil des ehemaligen USMilitärgeländes in Aschaffenburg. Anfang der 1990er Jahre wurde der Standort Aschaffenburg geräumt. 100 Hektar Konversionsfläche wurde im Zeitraum von 1992-2007 Zug um Zug an den Eigentümer, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zurückgegeben. Seit dem Freiwerden des Geländes entwickelt die Stadt Aschaffenburg abschnittsweise alle Flächen zu hochwertigen Wohn- und Gewerbegebieten. Umgebaute und damit aufgewertete Bestandsgebäude. Stadtvillen in zentraler Lage, Parkplätze in Tiefgarage. Die Spessart-Gärten grenzen unmittelbar an den neuen Stadtpark Rosensee an. Noch bis 2007 lebten dort amerikanische Familien. Das ca. sechs Hektar große Gelände zeichnet sich durch eine attraktive Lage im Stadtgebiet, nur wenige Gehminuten von der Innenstadt sowie durch eine gute Infrastruktur aus. In den Spessart-Gärten werden attraktive Bauflächen für qualitativ hochwertigen Wohnungsbau geschaffen. Die künftige Architektur soll zeitgemäßen Ansprüchen gerecht werden. Der Klima- und Ressourcenschutz muss eine besondere Bedeutung haben. Das städtebauliche Entwicklungskonzept wurde in enger Zusammenarbeit mit der BImA im Rahmen eines konkurrierenden Gutachterverfahrens entwickelt. Der hieraus erarbeitete Bebauungsplan definiert den Rechtsrahmen für Baugenehmigungen. Das Gestaltungshandbuch ergänzt die städtebaulichen Festlegungen des Bebauungsplans um wesentliche Gestaltungsmerkmale. Diese Empfehlungen der Genehmigungsbehörde zur Gestaltung der Baukörper, der Dächer bis zu Gestaltung von Nebenanlagen wie Garagen, Carports und Gartenhäuser sowie zu den Garten- und Freiflächen werden im Gestaltungshandbuch durch Illustrationen und textliche Erläuterungen aufgezeigt. Südorientierte Reihenhäuser an Wohn­ straßen (Parken am bzw. gegenüber des Hauses). Wohnhöfe um jeweils ein Bestandsgebäude und mit ergänzendem vielfältigem Wohnraumangebot. Parkplätze in Tiefgarage unter Wohnhof. Stadtvillen am Rosensee Park. 6 7 Das Gestaltungshandbuch Klare Baukörper, ansprechende Fassadengestaltung im Stil der Weißen Moderne, große Fensterflächen, vollflächige Sonnenschutzelemente. Stadtvillen Das „Rückgrat“ des neuen Baugebiets ist die „Perlschnur“ der Stadtvillen. Fünf 5-geschossige Punkthäuser, je 2 mit einer gemeinsamen Tiefgarage stehen als freistehende Kuben in einem bandartigen Grünraum. Entlang des Rosenseeparks bilden die Stadtvillen eine neue Stadtkante und verzahnen Grünraum und Siedlung. Gestaltungsmerkmale: Wohnungen mit intensivem Außenraumbezug Auf die Außenräume abgestimmtes Konzept für Bepflanzung mit Laub- und Obstbäumen. Vermeidung von Koniferen und sog. Bodendeckern. Vermeidung von Verbuschung: Außenräume sollen übersichtlich und damit sicher sein! Außenraumgestaltung mit Treff- und Aufenthaltspunkten für die Nachbarschaft und vielfältigen Möglichkeiten für Kinder. 8 9 • hochwertiger Geschosswohnungsbau als individuelle Baukörper • markante Architektur mit kompakten Baukörpern umgeben von landschaftlichem Grün • keine Rückseiten, alle 4 Ansichten anspruchsvoll gestaltet • definierter Eingangsbereich • individuelle Gebäude entlang der Straße „An den Spessartgärten“ • entlang des Rosenseeparks einheitliche Architektursprache in Ergänzung der Geschossbauten an der Parkkante • Stellplätze in (darunterliegenden) Tiefgaragen Häuser mit vielfältigem, nach Privatheit abgestuftem Freiraumangebot. Reihenhäuser In Ergänzung zu den bestehenden ehemaligen amerikanischen Wohngebäuden sind nach Süden hin orientierte Reihenhäuser geplant, die durch Wohnstraßen erschlossen werden. Sie ergänzen das Wohnungsangebot und geben die Möglichkeit von individuellem stadtnahem Wohnen im eigenen Heim. Ausbildung von Vorbereichen, die zum einen Gesicht und Willkommensgruß des Hauses zur Straße sind, die zum „Plausch über den Zaun“ anregen, die zum anderen wohlorganisierter Fahrrad- und Kinderwagenstandplatz sind und sichtgeschützte Mülltonneneinhausungen aufweisen. Gestaltungsmerkmale: Jeder Hausgarten und jeder Vorgarten mit Hausbaum: Klein- oder mittelkronige Lauboder Obstbäume. Grundstücksabgrenzungen mit flächigen Holzelementen, Sichtbetonmauern oder Hainbuchenhecken. Vermeidung von nicht standortgerechten Thuja- oder Koniferenhecken - Hecken sind Lebensraum für Standortfauna und müssen nicht ganzjährig wandartig geschlossen sein! 10 11 • einheitliche Gestaltung innerhalb einer Reihe • individuelle Gestaltung der einzelnen Reihen, damit jede Reihe eine eigene „Adresse“ bekommt • Eingangsbereiche mit gestaltetem Vorplatz (Treppchen, Vordach etc.) • Stellplätze am Haus oder gegenüber des Hauses Neue Wohnbauten mit maximalem Freiraumangebot, auch auf der Etage und im Dachgeschoss. Klare Architektur, die den Baukörper definiert und gleichzeitig die einzelne Wohnung erkennbar macht. Große Fenster mit Sonnenschutzelementen. Wohnhöfe Umgebaute Bestandsgebäude mit charakterisierenden Architekturelementen (Vorbauten, Dachaufbauten etc.), die gleichzeitig den Wohnwert entscheidend erhöhen. Zwei der ehemaligen Wohngebäude der amerikanischen Streitkräfte werden mit einer ergänzenden gegenüberliegenden Bebauung aus Reihenhäusern und einem 4-geschossigen Stadthaus mit Geschosswohnungen zu sogenannten „Wohnhöfen“ entwickelt. Dieser großzügige private Freiraum über einer gemeinschaftlichen Tiefgarage ist Erschließungs- und Aufenthaltsbereich gleichermaßen. Zusätzlich hat jede Bebauung eine Privatseite mit individuellem Freiraum. Gestaltungsmerkmale: Auch im mehrgeschossigen Wohnbau nach Möglichkeit für jede Wohnung eine eigene Haustür von draußen, Vermeidung von innen liegenden Treppenhäusern. Autofreier Spiel- und Wohnhof zu dem sich alle Eingänge orientieren; mit gliedernden Elementen, die private Vorbereiche schaffen, Grünflächen definieren, Sitz- und Aufenthaltsräume anbieten und blühendes Grün tragen, das von den AnwohnerInnen gepflegt werden kann. 12 13 • unterschiedliche Baukörper und Bauformen (Mehrfamilienhaus, Stadtvilla, Reihenhäuser) • Erschließung möglichst vom Wohnhof aus • als Gemeinschaftsanlage erkennbar durch einheitliche Architektursprache • Parken ausgelagert in Tiefgarage für einen autofreien Spiel- und Wohnhof Bestandsgebäude mit Dachausbau durch charakterisierende Dachhäuschen und Aktivierung des Erdgeschossbezugs durch Pergolastruktur und Holzdecks. Bestandsgebäude Von den 16 ehemaligen amerikanischen Wohngebäuden bleiben 8 Gebäude erhalten, 8 Gebäude wurden bereits abgebrochen. Die Bestandsgebäude sollen umgebaut und in die neue Bebauung mit einbezogen werden. Zwei dieser Bestandsgebäude werden in Wohnhöfe miteinbezogen. Gestaltungsmerkmale: Private Grünräume mit Hausbäumen, Hainbuchenhecken, zwischengelagerten gemeinschaftlichen Wegen mit Spiel- und Aufenthaltsflächen und Baumkonzept (Laub- und Obstbäume in 3 verschiedenen Höhen). „Antwort“ der Neubauten auf den Dachgeschossausbau des Bestandes: Charakterisierende Dachhäuschen. 14 15 • mögliche Überformung der Bestandsarchitektur durch Vorbauten und Dachaufbauten • umfangreiche Erweiterung des Erdgeschosses für barrierefreie Nutzung • charakterisierende „Dachhäuschen“ • Freiraumbezug auch bei Etagen- und Dachgeschosswohnungen durch Balkone, Loggien oder Dacheinschnitte • Parken vor dem Gebäude oder in der Tiefgarage (Wohnhöfe) Modularer Aufbau der Hausgruppen: Einfache, kombinierbare Elemente mit optionaler Ausbaustufe. Baukörper und Freiflächen Optimale Nutzung der Dachgeschosse: „Dachhäuschen“ mit Nutzung der Dachflächen als sehr privatem Außen(t)raum. Die Spessart-Gärten sind ein Ensemble aus verschiedenen Bautypen mit verschiedenen architektonischen Handschriften. Trotz dieser unterschiedlichen Baustrukturen und Gebäudegrößen soll aber ein harmonisches Siedlungsbild entstehen, das Gemeinsamkeiten spürbar werden lässt. Gestaltungsmerkmale Baukörper: Klassische, intensive Gestaltung der Eingangsbereiche: Treppchen, geschützter Vorbereich, charakterisierendes Vordach, evtl. Hausbaum. • ruhige, klare Formen der Gebäude • einfache, rechtwinklige Baukörper • gestaltete Vorplatzbereiche mit klar definiertem Eingang • Verschattung durch Schiebeläden oder Klappläden als Gestaltungselement zur Gliederung der Fassade • Pergolen, Holzdecks und Sichtschutzwände für private Außenbereiche auch im Dachbereich Gestaltungsmerkmale Freiflächen: Gestaltungselement „Verschattung“: Schiebeläden, Klappläden, außen liegende Jalousien an allen Fenstern. Definierte, gut nutzbare private Außenbereiche: Pergolen, Holzdecks, Sichtschutzwände, Hausbaum, rückwärtiger Ausgang. 16 17 • rückwärtige Ausgänge für kurze Wege • privat genutzte Gebäudezonen im Erdgeschoss • als Gesamtheit wirkende Garten- und Grünräume • keine Zersiedelung der Grünräume durch Gartenhäuser etc. • keine großflächige Asphaltflächen und Gliederung der Freiflächen Flachdächer als extensiv begrünte Flächen. Evtl. SAT-Schüsseln von unten unsichtbar in der Mitte der Flachdachfläche. Nach Möglichkeit Photovoltaik als Standard. Fassaden Form und Farbe Geschützte, südwestorientierte Sitzplätze, Holzdeck, Pergola, ebener Ausgang vom Wohnzimmer. Eine Identifizierbarkeit des Baugebietes durch die Bewohner kann nur dann entstehen, wenn Formen und Farben miteinander harmonieren und eine städtebaulich prägnante Architektur mit einem durchdachten Farb- und Formkonzept gepaart ist. Gestaltungsmerkmale: Geschützte, nach außen hin abgestufte private Außenräume, die neben den privaten Räumen durchgängig für die Kinder sind und den „Plausch über den Zaun“ ermöglichen. 18 19 • einheitliche Gestaltung der Fassade bzw. der Fassadenstruktur (Lochfassade, horizontale/vertikale Fassadengliederung) • Fenster und Türen rechtwinklig ohne Bögen in gedeckten Farben • auf Öffnungen bezogene einfarbige, farblich abgestimmte Markisen • bei Verwendung von Putzen: durchgefärbte Außenputze • Pergolen in schlichter Konstruktion aus Holz oder Stahl • Vordächer als angehängte oder auskragende Konstruktionen • Sockel erwünscht – aber keine Fliesen- oder Klinkersockel • gestaltete Attika oder Traufbereiche • als Einheit wirkende geneigte Dächer I. Planungsrechtliche Festsetzungen Neubauten auch als Flachdachgebäude mit Staffelgeschossen zur Schaffung von großzügigen Dachterrassen. Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Überbaubare Grundstücksflächen § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und § 31 Abs. 1 BauGB §19 Abs. 4 BauNVO, § 21a Abs. 3 und Abs. 5 BauNVO und § 23 BauNVO I.1 Tiefgaragen, die mit einer Vegetationsschicht von mind. 50 cm Stärke überdeckt und intensiv begrünt sind, müssen nicht in die überbaute Grundfläche (Grundflächenzahl) eingerechnet werden. Die zulässige Geschossfläche kann gemäß § 21a BauNVO um die Flächen notwendiger Garagen, die unter der Erde hergestellt werden, erhöht werden. I.2 In den Baugebieten WR 9 und WR 10 ist eine Überschreitung der für das 4. Obergeschoss festgesetzten Baugrenze um bis zu 1,50m ausnahmsweise zulässig, sofern die Überschreitung nach Südwesten gerichtet ist und eine anteilige Länge von maximal 50% der Frontlänge des 4. Obergeschosses aufweist. Ausdrucksstarke Fassadengestaltung mit übergroßen Fenstern. Schaffung von geschützten Außenräumen im Erdgeschoss für optimalen Bezug zum „Draußen“. Bauweise § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und § ff. 22 BauNVO I.3 In den Baugebieten WR 5, WA 12 und WA 13 ist eine abweichende Bauweise festgesetzt. Die abweichende Bauweise ist definiert als offene Bauweise, in der Gebäude eine Gesamtlänge von mehr als 50 m aufweisen dürfen. Flächen zur Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB I.4 G+F Flächen zur Begründung von Geh- und Fahrrechten zu Gunsten der Allgemeinheit. L Flächen zur Begründung von Leitungsrechten (Gas, Elektro, Telekommunikation, Wasser, Abwasser) zu Gunsten der jeweiligen Träger der Ver- und Entsorgung. Abstufung der Außenräume von privat zu gemeinschaftlich/öffentlich. Hausbäume für jede Wohneinheit, Auswahl von einheimischen Laub- und Obstbäumen sowie Hainbuchenhecken. 20 21 Vorgeplante, einheitliche Nebenraumstrukturen statt ungeordnete Einzelbauten. Hier als Beispiel Carport mit integrierten Gartenräumen. Gartenräume als Angebot für Werkstatt etc. Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO und § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m § 23 Abs. 5 BauNVO I.5 Oberirdisch sichtbare Garagen (bzw. Carports) und Kfz-Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen und der gesondert für diesen Zweck umgrenzten Flächen zulässig. Alle Dächer der Nebengebäude als extensiv begrünte Flachdächer. I.6 Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Zufahrten, Zugänge und Nebenanlagen, die keine Gebäude im Sinne der Bayerischen Bauordnung sind oder die der Ver- und Entsorgung dienen, dürfen generell auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden. Festsetzung der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB I.7 Die festgesetzten Flächen (PF 1, PF 2, PF 3) zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sind mit einheimischen, standortgerechten Sträuchern oder Hecken als Randeingrünung dicht zu bepflanzen. I.8 Für die zeichnerisch festgesetzten Einzelpflanzgebote ist jeweils ein standortgerechter Laubbaum (Stammumfang mind. 18-20 cm, Pflanzbeet >8 m²) gemäß Pflanzliste zu pflanzen. Baumpflanzungen auf Baugrundstücken müssen zu Straßenbegrenzungslinien einen Mindestabstand von 2,50 m einhalten. I.9 Auf den Baugrundstücken ist je voller 200 m² Grundstücksfläche ein standortgerechter Laubbaum (Stammumfang mind. 12-14 cm, Pflanzbeet >8 m²) gemäß Pflanzliste für „Baugrundstücke, Privatgärten“ zu pflanzen. Die Pflanzgebote nach textlicher Festsetzung Nr. I.11 können hierauf angerechnet werden, sofern sie sich auf dem Baugrundstück befinden. Alle privaten, oberirdischen Stellplätze als Carports, nach Möglichkeit mit integrierten Gartenräumen, in einheitlicher Bauart. 22 23 Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes I.10 Pflanzlisten: Je 300 m² ist ein großkroniger Laubbaum (Bäume I. Ordnung, teilweise einheimisch) und je 200 m² ein kleinkroniger Laubbaum (Bäume II. Ordnung, überwiegend heimisch) aus folgender Liste bzw. Obsthochstämme zu pflanzen: Bäume I. Ordnung Rosskastanie Rotblühende Kastanie Esche Winterlinde Silberlinde Traubeneiche Amerik. Roteiche Sumpfeiche Aesculus hippocastanum Aesculus carnea Fraxinuns exelsior Tilia cordata Tilia tomentosa Quercus petraea Quercus rubra Quercus palustris Bäume II. Ordnung Spitzahorn Feldahorn Winterlinde Hainbuche Säulen-Hainbuche Esche Neubauten und Nebenräume mit begrünten Flachdächern. Wünschenswert: Begrünung mit standortgerechten Gräsern und blühenden Pflanzen. Vogelkirsche Acer platanoides (kleinkronige Sorten) Acer campestre „Elsrijk“ Tilia Cordata „Rancho“ Carpinus betulus Carpinus betulus „Fastiagiata“ Fraxinus exelsior (kleinkronige Sorten) Prunus avium Speierling Sorbus domestica Zierapfel Malus floribunda in Sorten Baumhasel Stadtbirne Corylus colurna Pyrus calleryana in Sorten Dächer Hauptbaukörper und Nebenanlagen Vertikales Grün an Rankgerüsten, z.B. Spalierobst. Standortgerechtes Grünvolumen bietet der einheimischen Fauna Lebensraum und sorgt für ausgeglichenes Klima, besonders an heißen Tagen. I.11 Alle Dächer (Hauptbaukörper und Nebenanlagen) ab einer Mindestgröße von 10 m² und mit einer Dachneigung von weniger als 20° sind mindestens extensiv zu begrünen. Dabei ist eine Vegetationsschicht von mind. 8 cm vorzusehen. Notwendige Fensteröffnungen, Dachterrassen und untergeordnete Gebäudeteile sind davon ausgenommen. Von der Dachbegrünung kann abgewichen werden, wenn die Dachflächen für Solarenergie genutzt werden. Hausbäume sind Spielgerät und Verschattung, tragen Baumhäuser und Vogelnester, produzieren Sauerstoff und definieren Räume... 24 25 Die Regenwasserversickerung in Retentionsräumen bietet die Möglichkeit für gestalterische Elemente wie Brücken, Stege und Ufer. Es entsteht somit ein überraschender „bespielbarer Außenraum“. Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Festsetzung der Bindungen für Bepflanzungen und den Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB I.12 Auf den festgesetzten Pflanzbindungsflächen PB1 sind mindestens 20 Bäume des vorhandenen Birkenbestandes in Reihe mit einem Abstand von ca. 10 m zueinander dauerhaft zu erhalten und bei Abgängigkeit artgleich zu ersetzen (StU 18-20 cm). I.13 Die festgesetzte Pflanzbindungsfläche PB2 ist als Wiesenfläche zu erhalten und zu mindestens 80% unversiegelt zu belassen. I.14 Die zeichnerisch mit Einzelpflanzbindung festgesetzten Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgängigkeit zu ersetzen (StU 18-20 cm). Kennzeichnung von Flächen, auf denen mit dem Vorhandensein von Kampfmitteln (Munitionsfunde) zu rechnen ist § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB I.15 Auf den entsprechend umgrenzten Flächen ist mit dem Vorhandensein von Brandschutt- und mineralischen Reststoffverfüllungen sowie von Kampfmitteln (z. B. Munitionsablagerungen, Granaten, Blindgänger...) zu rechnen. Im Falle einer baulichen Nutzung oder Nutzungsänderung sind vor Baubeginn bzw. Nutzungsaufnahme und vor Bodenarbeiten (z. B. Aushub von Baugruben etc.) Sondierungs-untersuchungen bis zu einer Tiefe von 5 m unter der Oberkante des natürlichen Geländes durchzuführen. Munitionsfunde sind fachgerecht zu bergen. Flächen für die Wasserwirtschaft und zur Regelung des Wasserabflusses (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB) I.16 Der Bereich des privaten Retentionsraumes „Wiesengraben = Versickerungsmulde“ für Regenwasser (z.B. Terrassen- / Dachflächen) ist als Entwässerungsmulde mit Erdanschluss ohne Dauerstau und letztlich an den öffentlichen Kanal „gedrosselt“ anzuschließen. Er ist ca. 2,50 m breit als Rasenmulde auszubilden. Vorgesehen sind an eigens vorgegebener Stelle insgesamt 2 kleine „Überwege“, die zusätzlich unmittelbaren Zugang zum Rosensee-Park über die Entwässerungsmulde hinweg schaffen. Vermeidung eintöniger Wegeoberflächen: Aufteilung in Sauberlaufflächen (durchgängig), an die Nachbarflächen angepasste Randstreifen, Plattenbeläge in einfachen Mustern, Teer auf Stellplätzen und Fahrgassen sowie wassergebundene Flächen in weniger benutzen Bereichen. 26 27 II. Baurechtliche Festsetzung (Örtliche Bauvorschrift) Klassische, vertikale Gliederung der Gebäude: Ablesbare Erdgeschosszonen mit Außenraumbezug, mittlere Regelgeschosse, betonte Dachgeschosse. Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Dachform und -neigung, Dacheindeckung II.1 Zulässige Dachformen und -neigungen für Dächer der Hauptbaukörper sind durch Planeinschrieb geregelt. Die Dacheindeckung hat mit nicht reflektierenden Materialien und bei geneigten Dächern in den Farbtönen rot, braun oder anthrazit zu erfolgen; begrünte Dächer sind hiervon ausgenommen. Die Anbringung von Solar- und photovoltaischen Anlagen auf Dachflächen ist zulässig. Angleichung von Dächern II.2 Innerhalb eines Baufensters aneinandergebaute Häuser müssen eine identische Dachform, -neigung und -eindeckung aufweisen. Bei geneigten Dächern müssen auch annähernd gleiche Traufhöhen (max. 50 cm Differenz) sowie annähernd gleiche Firsthöhen (max. 1 m Differenz) vorgesehen werden. Die zulässige Drempelhöhe beträgt max. 80 cm - sie wird gemessen von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Sparren im Bereich der „verlängerten Außenwand“. Fenster mit niedrigen Brüstungen in den Kinderzimmern (Ausblick!), Fenster als Gestaltungselemente, Fenster als winterliche Sonnenfallen und gleichzeitig mit durchgängigem attraktiven Sonnenschutz. Dacheinschnitte und -aufbauten II.3 Dacheinschnitte, -aufbauten und -gaupen sowie Zwerchgiebel sind ab einer Dachneigung von 38° zulässig. Sie dürfen je Dachseite insgesamt 50% der Gebäudelänge nicht überschreiten, sie müssen zu den Giebelwänden der Gebäude einen horizontalen Abstand von mindestens 1,50 m und zum Dachfirst einen vertikalen Abstand von mindestens 1,0 m einhalten. Dachgaupen sind je Gebäude einheitlich als Sattel-, Walm-, Schleppoder Flachdachgaupen auszubilden. Mut zur Verwendung klassischer, charakterisierender Materialien: Handwerkliche Lamellenläden, Holzfenster, Massivmauerwerk ohne WDVS, mineralische, durchgefärbte Außenputze. 28 29 Großzügige Außenräume und Balkons mit vorgeplanten Überdachungen und Verschattungen. Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Äußere Gestaltung baulicher Anlagen II.4 In allen Baugebieten ist das Anbringen von Vordächern nur zulässig, sofern die Vordächer im jeweiligen Baugebiet in Ausmaß, Gestaltung und Material einheitlich sind. Der Versorgung dienende bauliche Anlagen, die auf der „Fläche für Versorgungsanlagen“ errichtet werden, dürfen eine Traufhöhe von maximal 6 m erreichen. Insbesondere aneinandergebaute Grenzgebäude (Doppel- / Reihen-/ Kettenhäuser) sind zusätzlich auch mit einheitlicher Geschossigkeit und Materialgebung - u. a. angleichend in der Farbgebung - auszuführen. Fenster mit klassischen Verschattungen, belebte, gut gestaltete, mutige Fassaden als „Gesicht“ der Häuser zur Nachbarschaft. Vorgarten- und Freiflächengestaltung II.5 Alle nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die nicht als Terrassen, Stellplätze, Zufahrten, Zugänge, sonstige Wege und Aufstellungsflächen für Hubrettungsfahrzeuge benötigt werden, sind als Vegetationsfläche anzulegen. Die Bereiche zwischen Aufstellflächen für Hubrettungsfahrzeuge und den Hausfassaden dürfen nicht mit hochstämmigen Bäumen bepflanzt werden. Wohnwege mit einheitlichen Bodenbelägen aus Beton-Gehwegplatten mit Randstreifen und wassergebundenen Flächen in wenig begangenen Bereichen. Einheitlichen, raumbildenden Einfassungen aus Holz, Beton und Hainbuchenhecken. Gestaltete Eingangsbereiche: Treppchen, Vordach, Lampe, Haustür mit Ausblick, geschützter Vorplatz. Integration aller notwendigen Elemente in die Gestaltung: Klingel, Briefkasten, Hausnummer, Wegebeleuchtung, etc. 30 31 Geschützte, von massiver Brüstung eingefasste Dachterrassen als Holzdecks mit großen Topfbäumen. Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Einfriedigungen II.6 Einfriedungen von Grundstücksgrenzen sind nur in Form von Hecken und Zäunen mit einer Höhe von max. 1,50 m zulässig und sind in den jeweiligen Baugebieten einheitlich zu gestalten. Gestaltung der Standflächen für Abfallbehälter und Fahrradabstellplätze II.7 Standplätze für Abfallbehälter und Fahrradabstellflächen sind mit Sträuchern oder Hecken zu umpflanzen oder mit Rankpflanzen einzugrünen. Haus und Außenbereich zusammenhängend gedacht und geplant. Vermeidung von „Abgestellten Häusern mit umgebenden Abstandsgrün“. Gestaltung von Carports und Stellplätzen II.8 Im jeweiligen Baugebiet sind alle Carports und Stellplätze auf den privaten Grundstücken in einheitlichen Ausmaßen, Gestaltungen, Materialien und Dächern zu bauen. Gestaltung von Nebenanlagen II.9 Im jeweiligen Baugebiet sind alle Nebenanlagen, insbesondere Garten- und Gerätehäuser, in einheitlichen Ausmaßen, Gestaltungen, Materialien und Dächern zu bauen. Parabolantennen II.10 Parabolantennen (Satelliten-Empfangsanlagen) sind nur auf den Hauptdachflächen zulässig. Umfassung der Gartenräume mit modularem Baukasten: Wandscheiben, Holzfüllungen, Tore, Gartenräume, Sitzbänke, Sandkästen, Zäune mit Heckenfüllung etc. Einheitliche Bepflanzung der Gesamtanlagen mit einheimischen, standortgerechten Laubund Obstbäumen. 32 33 Einheitliche Gestaltung der gemeinschaftlichen und öffentlichen Außenräume. Kombination von naturnahen Retentions- und Sickerflächen am Stadtpark mit befestigten Stegen und Wegen, die das Grün erfahrbar machen und nahe bringen. 34 35 Bebauungsplan 4/6 Südwestlich Medicusstraße WR WA Baum 1 Botanischer Name: Platanus x hispanica Deutscher Name: Platane Stammdurchmesser[m]: 1,1 Kronendurchmesser[m]: 20 Höhe[m]: 18 Baum 2 Botanischer Name: Alianthus altissima Deutscher Name: Götterbaum Stammdurchmesser[m]: 0,6 Kronendurchmesser[m]: 13 Höhe[m]: 15 Baum 3 Botanischer Name: Tilia platyphyollos Deutscher Name: Linde Stammdurchmesser[m]: 0,4 Kronendurchmesser[m]: 7 Höhe[m]: 11 36 37 III. Hinweise Impressum Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Umgang mit Munitionsfunden III.1 Aschaffenburg ist im Zweiten Weltkrieg Ziel von Bombenabwürfen gewesen. Daher ist im Plangebiet mit dem Vorhandensein von Kampfmitteln (z. B. nicht detonierte Fliegerbomben) zu rechnen. [vgl. auch Textliche Festsetzung Nr. I.15]. Auf das Merkblatt des Bayerischen Staatsministeriums des Innern über Fundmunition vom 01.10.2006 und die Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern über die Abwehr von Gefahren durch Kampfmittel vom 15.04.2010 (AllMBl Nr.5/2010) wird hingewiesen. Abfallrechtliche Relevanz künstlicher Auffüllungen III.2 Die im Plangebiet als „Bombentrichter ohne Kontamination“ gekennzeichneten Flächen sind mit Stoffen (z.B. Bauschutt) verfüllt, die zwar keine Umweltgefährdung durch kontaminierte Böden bewirken, bei denen aber im Zuge von Nutzungsänderungen oder Baumaßnahmen damit zu rechnen ist, dass beim Bodenaushub abfallrechtlich entsorgungspflichtiges Material angetroffen wird. Nach Maßgabe der Bestimmungen des Abfallrechts sind diese Stoffe ordnungsgemäß zu entsorgen. Umgang mit Funden von Bodenaltertümern III.3 Im Plangebiet auftretende Funde von Bodenaltertümern sind unverzüglich dem Bayer.Landesamt für Denkmalpflege zu melden. Aufgefundene Gegenstände und Fundorte von Bodenaltertümern sind unverändert zu belassen. Auf die Bestimmungen des Art. 8 des Bayer. Denkmalschutzgesetzes wird verwiesen. Pflanzmaßnahmen III.4 Die im Bebauungsplan festgesetzten Pflanzmaßnahmen sind spätestens in der Vegetationsperiode nach Abschluss von genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen auf dem zugehörigen Grundstück durchzuführen. Herausgeber: Stadt Aschaffenburg Stadtplanungsamt Dalbergstraße 15 63739 Aschaffenburg Koordination: Stadt Aschaffenburg Stadtplanungsamt Tel. +49 (0) 6021 330 - 1256 [email protected] Ihre Ansprechpartner für den Verkauf: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) Direktion München Nebenstelle Würzburg Frau Larissa Komnick Tel. +49 (0) 931 35510 - 64 [email protected] Herr Bernhard Siegler Tel. +49 (0) 931 35510 - 38 [email protected] bb22 Architekten + Städteplaner Realisation: Martin Wilhelm Holmer Schleyerbach Stadt Aschaffenburg Stadtplanungsamt Bettina Klinkig Silke Klein III.5 Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren sind die Bestimmungen der §§ 39 und 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zu beachten. Grund- und Schichtenwasser III.6 Bei den Bauvorhaben ist mit Grund- und Schichtenwasser zu rechnen. Geruchsbelästigung Aschaffenburg, im Oktober 2011 III7. Im Nordwesten des Plangebietes befindet sich in ca. 350 m Entfernung eine Eisengießerei. Mit einer Geruchsbelästigung ist zu rechnen. III.8 Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I S.466). 38
