Modernisieren: Gesamterneuerung oder neubau?
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Info Bestehende Gebäude: Unterhalt, Sanierung, Ertüchtigung, Erneuerung, Modernisierung, Ersatz Modernisieren: Gesamterneuerung oder Neubau? Wie man gute Gebäude neu baut und ausrüstet, das wissen wir heute. Die Herausforderung der Gegenwart ist der Gebäude­bestand: wie soll er innert nützlicher Frist zukunftstauglich gemacht werden? Peter Warthmann Wegen zu geringer Investitionen für die Erneuerung bestehender Gebäude erleiden diese einen schleichenden Wertzerfall, und das erkannte Potenzial zur Stei­ gerung der Energieeffizienz im Gebäudebereich kann nicht aus­ geschöpft werden. Wieso wird nicht mehr investiert in Gebäudeerneuerungen? Mass­ nahmen zur Energieeffizienz­ steigerung sind bei den heutigen Energiepreisen selten schon «wirtschaftlich». Wir wissen zwar, dass die Energiepreise stei­ gen werden. Aber niemand weiss, wann genau, wie konstant und wie rasant. Bei gleichbleibenden Energie­ preisen würden die wenigsten Erneuerungsmassnahmen finan­ ziell rentieren. Man kann Teil­ massnahmen miteinander ver­ gleichen, indem man die spezi­ fischen Investitionskosten berechnet pro jährlich eingespar­ te Kilowattstunde Energie (Fr./ –1 kWh/a). Zusätzlich kann man mit der Lebensdauer des erneu­ erten Bauteils multiplizieren, das ergibt dann Investitionskosten pro über die Jahre eingesparte Kilowattstunde Energie (Fr./ kWh). Diese Zahlen sind dann eben oft ernüchternd, wenn man mit den aktuellen Energiepreisen vergleicht. Aber sie sind beim Abklären von mehreren mögli­ chen Massnahmen immerhin hilfreich beim Setzen von Priori­ täten. Trotz nicht gegebener kurzfristi­ ger Wirtschaftlichkeit bezüglich Energiekosten gibt es gute Grün­ de, in ein bestehendes Gebäude zu investieren. Nämlich, wenn ein gesteigerter Nutzen erreicht werden kann. Mit einer Nutzungsstrategie, die klare Vorteile bringt für Eigentü­ mer und Nutzer, fällt der Ent­ scheid für eine Gebäudemoder­ nisierung leichter. Entsprechen­ de Nutzungsüberlegungen und damit Gründe für eine Moderni­ sierung können sein: •• Behaglichkeit/Komfort •• andere Raumbedürfnisse •• Generationenhaus •• alt werden im Haus •• Energieeffizienz/Klimaschutz •• Liegenschaftswert erhalten •• Sinnvolle Kapitalanlage •• Vermietbarkeit •• Fördergelder Künftige Energiekosteneinspa­ rungen sind im Moment ein an­ genehmer Nebeneffekt und be­ ruhigen bei Gedanken an die Zu­ kunft. Gebäudemodernisierung nur mit Gesamtkonzept Wirklich elegante und raffinierte Wärmetechnik ist nur in einem gut gedämmten Gebäude mög­ lich. Deshalb erfolgt vor der Er­ neuerung des Heizsystems im Idealfall eine energetische Gebäu­ demodernisierung. Das Aussehen eines Gebäudes wird dadurch in der Regel stark verändert. Da die Gebäudehülle, im Gegen­ satz zur Heizungsmodernisie­ rung, mehrere Arbeitsgattungen umfasst, steigen die Kosten und die Komplexität einer Gebäude­ hüllenmodernisierung um ein Vielfaches. Um Fehlinvestitionen auszu­ schliessen, ist ein umfassendes und fundiertes Modernisierungs­ konzept von entscheidender Be­ deutung. Das Modernisierungs­ konzept besteht aus: •• Analyse von Gebäude und Ge­ bäudetechnik: Zustand, verblei­ bende Lebensdauern, bestehen­ de Probleme und spezielle Randbedingungen •• Nutzungsstrategie festlegen (siehe oben, z. B. Anbau/Auf­ stockung) •• Beschrieb der vorgesehenen Massnahmen 4 HK-Gebäudetechnik 3-10 Beispiel Modernisierung: Wohnhaus in Rupperswil, Gebäudemodernisierung in Etappen über 7 Jahre. (Fotos: Setz Architektur) Info Beispiel Ersatzneubau: Wohnhaus in Staufen. Das alte Haus wurde abgerissen. Auf dem bestehenden Kellergeschoss wurde ein neues Minergie-Haus erstellt. (Fotos: Setz Architektur) •• Haustechnik-Konzept mit Skiz- zen •• wichtige Detailskizzen •• erste Hinweise für Ausführung •• verschiedene Varianten: Teil­ erneuerung, Gesamtmodernisierung, Ersatzneubau •• Reihenfolge der Massnahmen •• möglich Etappierung •• detaillierter Kostenvoranschlag für Gebäudehülle, Gebäudetechnik, Innenausbauten, Raum­ergänzungen •• Wirtschaftlichkeitsüberlegungen •• Finanzierungsmöglichkeiten (Förderbeiträge, Steueroptimierung) Das Modernisierungskonzept bewahrt die Bauherrschaft vor Fehlentscheidungen, Fehlinvestitionen und dem Verpassen von Fördergeldern. Es lohnt sich, das Gesamtkonzept von Fachleuten erstellen zu lassen und diese auch für die folgende Ausführungsplanung beizuziehen. So können wichtige Ausführungsdetails korrekt festgelegt werden und etwa bauphysikalische Probleme (Kondensat, Schimmel) zuverlässig vermieden werden. Gesamterneuerung oder Ersatzneubau? Heute wissen wir, wie man gute Gebäude neu baut und ausrüstet. Mit einer Modernisierung eines bestehenden Gebäudes bleiben immer gewisse Nachteile, wenn man mit einem modernen Neubau vergleicht. Deshalb muss in einem sehr frühen Zeitpunkt der Planung von Erneurungsmassnahmen auch die Variante «Ersatzneubau» seriös abgeklärt werden, sodass sich der Bauherr anschliessend bei klarer Faktenlage gegen oder für einen Neubau entscheiden kann. Ein Neubau kann im Vergleich zu einem modernisierten Altbau unter anderem folgende Mehrleistungen bieten: •• tieferer Energieverbrauch •• höherer Komfort •• modernes Raumkonzept ohne Einschränkungen •• alle Gebäudeteile, Leitungssysteme und Apparate sind neu (100% Lebensdauer) •• bessere Erdbebensicherheit •• dichteres Kellergeschoss: keine Feuchte- oder Radon-Probleme Diese Vorteile müssen den allfälligen Mehrkosten für den Neubau gegenübergestellt werden. Erschwerend für die Variante Neubau kann je nach Situation die Notwendigkeit einer Ersatzwohnung für einige Monate sein. Das ergibt auch entsprechende Zusatzkosten für die Variante Ersatzneubau, neben Kosten für Abbruch und Entsorgung, höheren Baugebühren usw. Der Entscheid für einen Ersatzneubau kann aus verschiedenen Gründen schwerfallen (bereits getätigte Investitionen, Erinne- rungen). Oder wegen der schwierigen Frage: welcher Zeithorizont ist im konkreten Fall sinnvoll für solche Überlegungen? Der Entscheid gegen den Ersatzneubau sollte aber erst nach genügender Abklärung und ganz bewusst gefällt werden. Komplexe Aufgabe Die baulichen, technischen, finanziellen und oft auch rechtlichen Randbedingungen sind bei jedem bestehenden Gebäude unterschiedlich. Ein Gebäude selber ist auch schon komplex. Umso mehr gilt: keine Gebäudemodernisierung ohne Gesamt- konzept, erstellt durch erfahrene Fachleute! Die vielen, teilweise noch ungeordneten Stichworte auf Seite 6 verstärken den Eindruck: Eine Gesamterneuerung betrifft viele Bereiche und Details . . . Auf unserer Website findet man nützliche Internetadressen zum Thema «Gebäudemodernisierung»: www.hk-gebaeudetechnik.ch > Dossiers. n Verwendete Quelle: www.modernisieren.ch Gebäude erneuern – Energieverbrauch halbieren • Gebäudeerneuerung umfassend planen, mit Gesamtkonzept • Erhebung des Energieverbrauchs (Heizung, Warmwasser, Elektrizität) • Realisierung auch in mehreren Etappen möglich • Fenster: – Gute Verglasung mit Ug-Wert von 0.7 W/m² K oder besser wählen –E in geringer Rahmenanteil verbessert den Wärmeschutz – Leibungen und Rollladenkästen dämmen und abdichten • Empfohlene Dämmstärke für die Aussenwanddämmung: mind. 16–20 cm • Wärmebrücken beachten • Estrichbodendämmung: kostengünstige Massnahme mit hohem Nutzen • Empfohlene Dämmstärke für den Estrichboden 14–20 cm • Empfohlene Dämmstärke für Schräg- und Flachdächer mind. 20 cm • Dacherneuerung für den Einbau einer Solaranlage nutzen (Quelle: www.bau-schlau.ch) 3-10 HK-Gebäudetechnik 5
