Übung Machbarkeitsstudie
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bauprozess Übung Machbarkeitsstudie Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Seite 2 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Liesse sich das Grundstück besser ausnützen? ? Seite 3 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie 1.) Berechnung Ausnützung aGF = aGSF x AZ = 384m2 x 130% = 499m2 2.)Skizze Abstände 3.) Kommentar: Geschosswohnung = 91m2 +Erker (PBG §260 Abs. 3) - KF - VF (SIA 416) > eher kleine Wohnungen, schlechtes Verhältnis HNF / VF, Attika fraglich Seite 4 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie 4.) Art. 15 Herabsetzung des Grenzabstandes Der Grenzabstand gemäss Art. 13 und 14 verringert sich für jedes weggelassene Vollgeschoss um 1 m bis höchstens auf das kantonale Mindestmass, sofern auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe gemäss Art. 13 der jeweiligen Zone nicht überschritten wird. aus Bauordnung Stadt Zürich Art. 16 Nutzweise In Gebieten mit einem Wohnanteil von 90 % sind nebst Wohnnutzungen nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen zulässig. 1 Ist ein Wohnanteil von weniger als 90 % vorgeschrieben, sind auch mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen zulässig. 2 Ist ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben, sind sexgewerbliche *Salons oder vergleichbare Einrichtungen nicht zulässig. 3 Art. 17 Besondere Gebäude Für besondere Gebäude, die insgesamt eine Überbauungsziffer * von 5 % einhalten, sind nur die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten und darf eine gemäss Art. 13 vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten werden. Cbis. Zentrumszonen * Achtung max. Gebäudelänge! Art. 18 Grundmasse Es gelten folgende Grundmasse: 1 Seite 5 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie 11 5.) Skizze Volumen Seite 6 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie 6.) Kontrolle Ausnützung GF: KF(Aussenw.): A:133m2 -20m2 -15m2= 98m2 aGF: -15m2 83m2 2.OG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 -25m2 124m2 1.OG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 -25m2 124m2 EG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 -25m2 124m2 UG:133m2 -20m2 113m2 P:90m2 -15m2 85m2 455m2 Kommentar: Gründstück lässt sich besser ausnützen. Max. Ausnützung ist schwierig zu realisieren. Seite 7 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Wie hoch sind die Erstellungskosten? 7.) Berechnung Volumen nach SIA 416 GF: A:133m2 -20m2 -15m2= 98m2 H: VSIA416: 3m 294m3 2.OG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 2.8m 417m3 1.OG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 2.8m 417m3 EG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 2.8m 417m3 UG:133m2 2.7m 359m3 P:90m2 2.7m 243m3 2147m3 Seite 8 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie 8.) Kennwert aus Vergleichsprojekten einsetzen GF: A:133m2 -20m2 -15m2= H: VSIA416: 98m2 3m 294m3 2.OG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 2.8m 417m3 1.OG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 2.8m 417m3 EG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 2.8m 417m3 UG:133m2 2.7m 359m3 P:90m2 2.7m 243m3 2 3 770m Kennwert BKP2: 750 CHF/m3 (aus Werkmaterial) BKP2: 2150m3 x 750 CHF/m3 = 1 615 500 CHF Vergleich: Kennwert BKP2: 2300 CHF/m2 (aus Werkmaterial) BKP2: 2150m3 x 2300 CHF/m2 = 1 771 000 CHF Seite 9 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie 2147m 9.) Berechnen der Erstellungskosten EK GF: A:133m2 -20m2 -15m2= H: VSIA416: 98m2 3m 294m3 2.OG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 2.8m 417m3 1.OG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 2.8m 417m3 EG:133m2 +(2x8m2)= 149m2 2.8m 417m3 UG:133m2 2.7m 359m3 P:90m2 2.7m 243m3 2 3 770m Kennwert BKP2: 750 CHF/m3 (aus Werkmaterial) BKP2: 2150m3 x 750 CHF/m3 = 1 615 500 CHF Vergleich: Kennwert BKP2: 2300 CHF/m2 (aus Werkmaterial) BKP2: 2150m3 x 2300 CHF/m2 = 1 771 000 CHF GK BKP2 = 85% EK BKP1-9 EK BKP1-9: 1 700 000CHF x 100/85 = 2 000 000CHF Seite 10 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie 2147m Was sind die notwendigen NEB?.... Anlagekosten AK = Landkosten LK + Erstellungskosten EK Kapitalverzinsung Abschreibung0.5% Bewirtschaftungskosten1.5% Nutzungserträge brutto NEB Seite 11 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Auszug aus Verkaufsdokumentation: Zürich-Seebach Freistehendes Mehrfamilienhaus, an zentraler und sonniger Lage Familienfreundliche Siedlung Vollvermietetes MFH mit vier Einheiten Massivbauweise Sehr gute Erschliessung (Öffentlicher Verkehr) Gutes Preis-Leistungsverhältnis Grosses Potenzial, vier-geschossige Wohnzone (W4) ● AZ Immobilien und Verwaltungen GmbH ● Buckhauserstrasse 26 ● 8048 Zürich ● ● Geschäft +41 44 495 70 90 ● Direkt +41 44 495 70 93 ● [email protected] ● Seite 12 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Auszug aus Verkaufsdokumentation: MIKROLAGE Zentrale, ruhige und begehrte Stadtlage in Zürich Ideale Infrastruktur und Verkehrsanbindungen WOHNFLÄCHE ca. 304 m2 KUBATUR 1'208 m3 gemäss Gebäudeversicherung Kanton Zürich ANZAHL WOHNUNGEN 4 (2x4.5-Zimmerwhg.) 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Das massiv erstellte Mehrfamilienhaus wurde innen und aussen nach den jeweiligen Erfordernissen unterhalten. Objekt besteht aus: - UG: 4.5-Zimmer-Wohnung, - EG: 2.5-Zimmer-Wohnung, - EG: 2.5-Zimmer-Wohnung, - 1.OG: 4.5-Zimmer-Wohnung, - - 102.00 m2, 48.00 m2, 47.00 m2, 107.00 m2, 1x Garagenbox Nr.1 2x Abstellplätzen Nr.1 – Nr.2, Gesamthaft vermietet: vermietet: vermietet: vermietet: vermietet: vermietet: Nettomiete CHF 2'150.00 CHF 1'600.00 CHF 1'850.00 CHF 2'200.00 CHF 7'800.00 CHF 100.00 CHF 200.00 CHF 8'100.00 Nebenkosten CHF 150.00 CHF 100.00 CHF 100.00 CHF 150.00 CHF 500.00 CHF 500.00 Grundstückfläche ca. 384m2, Zone W4 zulässige mind. Wohnanteil 75%, umbauter Raum 1'208 m3, Baujahr 1924, Kataster Nr. SE1737. Seite 14 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Dokumentation aus Zonenplan: www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch: Amtliche Vermessung Amtliche Vermessung Detailinformationen: Adressen: Friesstrasse 38 Friesstrasse 38a Friesstrasse 38b Vermessungsbezirk: Seebach PLZ: 8050 Fläche: 384 m² Katasterreport für SE1737 Seite 15 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Seite 2/28 Dokumentation aus Zonenplan: www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch: Bau- und Zonenordnung Zonenplan Detailinformationen: Zone: W4 - Viergeschossige Wohnzone (rechtskräftig) Kernzonen - Gebiet: -- Wohnanteil in Prozent: 75 (rechtskräftig) erhöhte Ausnutzung: nein gemäss BauO, Art. 13, Abs. 2 Freiflächenziffer in Prozent: -- gemäss BauO, Art. 18, Abs. 2 Empfindlichkeitsstufe: III (rechtskräftig) vorbehältlich BauO, Art. 3, Abs. 1 Hochhausgebiet: II (rechtskräftig) vorbehältlich BauO, Art. 9, Abs. 1 Katasterreport für SE1737 Seite 16 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Seite 4/28 Dokumentation aus Zonenplan: www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch: Aussichtsschutz: -- Planungszone: -- Quartiererhaltungszone: -- Waldabstandslinie: nein Gewässerabstandslinie: nein Gestaltungsplanpflicht-Gebiet: nein Sonderbauvorschriften nach BauO: nein Sonderbauvorschriften: nein Gestaltungpläne: nein Bauordnung: gemäss BauO, Art. 4ff Weitere Informationen im Internet Katasterreport für SE1737 Seite 17 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Seite 5/28 aus maps.google.ch: Seite 18 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Geschlossene Überbauung Seite 19 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie 15 2 7 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2005; Inkraftsetzung 27. Mai 2006. In den 2- und 3-geschossigen Wohnzonen darf das Attikageschoss hangseitig fassadenbündig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite unter Einbezug des Attikageschosses die zulässige Gebäudehöhe eingehalten wird und seine Fläche nicht grösser wird als die eines Attikageschosses gemäss Abs. 1. 1 Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse) müssen mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45° angelegt wird. Art. 7a Dachgestaltung bei Attikageschossen15 3 Eine vorgeschriebene maximale Gebäudelänge darf auch beim Zusammenbauen nicht überschritten werden. 2 Der Grenzbau ist mit der schriftlichen Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft zulässig. Die nachbarliche Zustimmung ist nicht erforderlich in dem Ausmass, in welchem an ein bestehendes Gebäude angebaut werden kann, oder wenn die geschlossene Bauweise vorgeschrieben ist. 1 Das Zusammenbauen ist erlaubt. Art. 7 5 Bei etappenweiser Ausführung von Bauvorhaben sind die Bauten oder Nutzungsänderungen so zu realisieren, dass der vorgeschriebene Wohnanteil bei jedem Zwischenstand eingehalten ist. 4 In Gebieten mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von 90 % darf der Wohnanteil zugunsten von Betrieben und Einrichtungen, welche vorwiegend die in einem näheren Umkreis wohnende Bevölkerung mit Dingen oder Dienstleistungen des alltäglichen Bedarfs versorgen, auf höchstens folgende Werte herabgesetzt werden: 50 % in zweigeschossigen Zonen 66 % in dreigeschossigen Zonen 75 % in viergeschossigen Zonen 80 % in fünfgeschossigen Zonen lässig. Diese Beschränkung ist vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken. Arealüberbauung Die Arealfläche muss mindestens 6000 m2 betragen. 8 16 Geändert durch GRB vom 28. September 2011; Inkraftsetzung 1. April 2012. 6 Gebäude haben mindestens dem Minergie-Standard zu entsprechen oder die Anforderungen der kantonalen Wärmedämmvorschriften um 20 % zu übertreffen. Wird der Ausnützungsbonus von 10 Prozentpunkten gemäss Abs. 5 ganz oder teilweise beansprucht, müssen Gebäude mindestens den Energiewerten des Minergie-P-Eco-Standards entsprechen, sofern für die betreffende Gebäudekategorie ein solcher Standard festgelegt ist. Ist nur der Minergie-P- oder nur der Minergie-Eco-Standard festgelegt, ist diesen Energiewerten zu entsprechen. Bei Arealüberbauungen, die bereits überbaute Grundstücke umfassen, sind diese Anforderungen bezüglich der bestehenden Bauten zu erfüllen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Massgeblich sind die Standards des Vereins Minergie oder die kantonalen Wärmedämmvorschriften im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bestimmung. Der Stadtrat ist befugt, bei Änderungen dieser Standards oder Vorschriften die jeweils aktuelle Fassung für massgeblich zu erklären.16 5 Die Ausnützungsziffer darf in den Wohn- und Zentrumszonen sowie in den Zonen für öffentliche Bauten Oe2-Oe5 um den nach folgender Formel berechneten Wert heraufgesetzt werden: Ausnützungsziffer geteilt durch die gemäss Regelbauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüglich 10 Prozentpunkte abzüglich in anrechenbaren Dachgeschossen realisierte Ausnützungsziffer. Ist ein Wohnanteil vorgeschrieben, muss die der realisierten Mehrausnützung entsprechende Fläche vollumfänglich dem Wohnen dienen. 4 Die zonengemässe Vollgeschosszahl darf in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und in den übrigen Zonen 25 m. 3 Innerhalb der Arealüberbauung gelten für die Grenz- und Gebäudeabstände die kantonalen Abstandsvorschriften. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten. 2 1 Arealüberbauungen sind in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig. Art. 8 Brüstungen von Dachterrassen sind von den Breitenbeschränkungen für Dachaufbauten ausgenommen, sofern sie die zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten. 3 Auszug aus der Bauordnung der Stadt Zürich: 6,0 m über Strassen mit elektrischen Fahrleitungen für Tram oder Trolleybus; 2,5 m über Trottoirs sowie Fuss- und Radwegen. Wohnzonen c) d) C. Seite 20 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie 1 1 8,5 5 20 40 22 1 1 8,5 5 25 40 22 45 25 8,5 5 1 1 1 1 1 1 1 1 60 90 130 170 8,5 11,5 14,7 18 5 5 5 5 1 1 innerhalb eines 12 m breiten Grundstückstreifens, gemessen ab der Baulinie oder der Strassenabstandslinie, eine Ausnützungsziffer nach der Formel: Zahl der zulässigen Vollgeschosse mal 100 %. Eine Übertragung der Mehrausnützung auf andere Parzellen oder Parzellenteile ist nicht zu lässig. b) 10 die kantonalen Abstandsvorschriften; a) 2 In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten mit erhöhter Ausnützung gelten: Vollgeschosse max. anrechenbares Untergeschoss max. anrechenbares Dachgeschoss max. Gebäudehöhe max. (m) Grundgrenzabstand min. (m) Gebäudelänge inkl. besondere Gebäude max. (m) Ausnützungsziffer max. (%) Überbauungsziffer max. (%) W2bI W2bII W2bIII W2 W3 2 2 2 2 3 Es gelten folgende Grundmasse: 1 W4 W5 4 5 5,2 m über Versorgungsrouten Typ II; b) Art. 13 Grundmasse 4,8 m über Versorgungsrouten Typ I; a) 3 Folgender Lichtraum ist von Blatt- und Astwerk freizuhalten: Mauern, Einfriedungen und Pflanzen unterliegen gegenüber Strassen, Plätzen und Wegen keinen Abstandsvorschriften. Sie dürfen aber nicht gesetzliche Zufahrten behindern, die Verkehrssicherheit gefährden, Strassenkörper oder Leitungen beeinträchtigen. 2 W2bII 10 m W2bI 10 m 10 m W2bIII 10 m W2 11 m W3 12 m W4 13 m W5 1 Es gelten folgende Grundmasse: Art. 18 Grundmasse Cbis. Zentrumszonen 11 Für besondere Gebäude, die insgesamt eine Überbauungsziffer von 5 % einhalten, sind nur die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten und darf eine gemäss Art. 13 vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten werden. Art. 17 Besondere Gebäude 3 Ist ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben, sind sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen nicht zulässig. 2 Ist ein Wohnanteil von weniger als 90 % vorgeschrieben, sind auch mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen zulässig. 1 In Gebieten mit einem Wohnanteil von 90 % sind nebst Wohnnutzungen nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen zulässig. Art. 16 Nutzweise Der Grenzabstand gemäss Art. 13 und 14 verringert sich für jedes weggelassene Vollgeschoss um 1 m bis höchstens auf das kantonale Mindestmass, sofern auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe gemäss Art. 13 der jeweiligen Zone nicht überschritten wird. Art. 15 Herabsetzung des Grenzabstandes 3 Bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlänge werden Fassadenlängen von Hauptgebäuden, deren Gebäudeabstand 7 m unterschreitet, zusammengerechnet. 2 In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten mit erhöhter Ausnützung entfällt der Mehrlängenzuschlag. 1 In den folgenden Zonen erhöht sich der Grenzabstand bei Fassadenlängen von mehr als 12 m um 1/3 der Mehrlänge, jedoch höchstens auf folgende Masse: Art. 14 Mehrlängenzuschlag Auszug aus der Bauordnung der Stadt Zürich: Dach- und Untergeschosse 700.2 Seite 21 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Anrechenbarkeit zur Spiel-, Ruhe- und Gartenfläche §§ 14–16.6 § 13.11 Die Gemeinden können die Baumassenziffer aufteilen und Aufteilung der Baumassenje gesondert regeln für ziffer a. Hauptgebäude, b. besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG2 und c. verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen. § 12. 1 Als oberirdisch gelten alle über dem gewachsenen Boden Anrechenbare Bereiche liegenden Gebäudeteile. 2 Als Witterungsbereich gilt der äussere Teil des offenen Raumes bis zu einer Tiefe, die der halben Raumhöhe entspricht. 3 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade und des Dachs aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen.12 3. Die Baumassenziffer (§ 258 PBG) § 11. Als Spiel-, Ruhe- und Gartenflächen anrechenbar gelten: a. einfache Garten- und kleine Gerätehäuschen sowie überdeckte und seitlich mindestens zur Hälfte der Abwicklung offene Gartensitzplätze, b. Spiel-, Ruhe- und Gartenanlagen auf Dachflächen, soweit sie mit der übrigen diesem Zwecke dienenden Fläche zusammenhängen und über einen freien Zugang verfügen. 2. Die Freiflächenziffer (§ 257 Abs. 3 PGB) § 10.8 Als nicht anrechenbar gelten: Nichta. der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume von Mehr- anrechenbare Nebenräume familienhäusern und Einfamilienhaussiedlungen, soweit sie mindes2 2 tens 20 m erreichen und bei grösserem Ausmass 2% der anrechenbaren Geschossfläche nicht übersteigen, b. der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume bis zu 2% der anrechenbaren Geschossfläche, c. verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, bis zu 10% der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen. Allgemeine Bauverordnung § 9.10 Dach- und Untergeschosse, die im Sinne von § 276 Abs. 2 PBG2 ein Vollgeschoss ersetzen, sowie Untergeschosse, die mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen, gelten für die Berechnung der Ausnützungsziffer als Vollgeschosse. 1. Die Ausnützungsziffer5 (§ 255 Abs. 3 PBG)8 III. Die Nutzungsziffern (§§ 254 ff. PBG) für Nutzungsziffern. 2 . . .6 3 . . .6 Auszug aus der Allgemeinen Bauverordnung, ABV des Kantons Zürich: Planungs- und Baugesetz (PBG) Seite 22 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie § 252. Die Vorschriften über die Bauweise bestimmen, ob und unter welchen Voraussetzungen offen oder geschlossen zu bauen ist, welche Dachformen gestattet sind und welche andern Regeln über die Erscheinung der Gebäude beachtet werden müssen. § 253. Die Vorschriften über die Nutzweise bestimmen, welchem Zweck Bauten dienen dürfen oder müssen. § 253 a.46 1 An bestehenden Gebäuden dürfen Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher Abstandsvorschriften, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden. Entgegenstehende überwiegende öffentliche Interessen bleiben vorbehalten. 2 Bei der Berechnung der Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffer ist eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung unbeachtlich. 3 Soweit mit einer nachträglich angebrachten Aussenwärmedämmung die Abstandsvorschriften unterschritten worden sind, wird dies bei der rechtlichen Beurteilung einer Baute oder Anlage auf dem Nachbargrundstück nicht berücksichtigt. Bauweise Nutzweise Aussenwärmedämmung A. Grundordnung § 251.27 Die zulässige Ausnützung wird festgelegt: a. durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Freiflächen- und Baumassenziffern, b. durch die Bestimmungen über die Abstände, über die Geschosszahl sowie über den Grenzbau, das Zusammenbauen, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite. Ausnützung 58 § 254. 1 Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. II. Die Nutzungsziffern § 250. 1 Die zulässige bauliche Grundstücknutzung ergibt sich nach Ausnützung, Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften. 2 Die Bau- und Zonenordnung geht dabei den Bauvorschriften des kantonalen Rechts vor, soweit sie sich innerhalb der Rechtsetzungsbefugnis der Gemeinde hält. Grundsatz I. Die Grundregeln C. Die zulässigen baulichen Grundstücknutzungen 700.1 700.1 B. Anrechenbare Flächen und anrechenbarer Raum I. Ausnützungsziffer 1. 7. 13 - 81 59 § 258. 1 Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute IV. Baumassenziffer Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar. 2 Ausser Ansatz fallen Räume, die als öffentliche Verkehrsflächen benützt werden oder sich innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden. § 257. 1 Bei der Freiflächenziffer sind offene Flächen für dauernde III. Freiflächenziffer Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar. 2 Ausser Ansatz fallen Flächen von Gebäuden, Wäldern und Gewässern. 3 Durch Verordnung können sonst nicht anrechenbare Flächen, die dem Zweck der Freiflächenziffer entsprechen, als anrechenbar erklärt werden. 4 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen.46 § 256. 1 Die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt II. Übersich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäude- bauungsziffer umfassung auf den Erdboden. 2 Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und Laubengänge jedoch nur, soweit sie nicht mehr als ein Drittel der betreffenden Fassade messen.27 3 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen.46 § 255. 1 Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.27 2 Entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.27 3 Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt werden. 2 Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen. Planungs- und Baugesetz (PBG) Auszug aus dem Planungs- und Baugesetz, PBG des Kantons Zürich: Seite 23 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie C. Gewässerabstand B. Waldabstand A. Politische Grenzen Grenz- und Gebäudeabstand C. Massgebliche Grundfläche Planungs- und Baugesetz (PBG) Gebäude dürfen politische Grenzen nicht überstellen. 60 § 263.24 § 262. 1 Oberirdische Gebäude dürfen die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Abstand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m. 2 Offene nicht abgestützte Balkone dürfen ohne Rücksicht auf ihre Länge 2 m tief in den Abstandsbereich hineinragen.27 3 Für unterirdische Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt das Forstpolizeirecht.27 § 261. 2. Abstände von Territorialgrenzen, Wald, Gewässern und von durch Baulinien gesicherten Anlagen § 260. 1 Der Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender Grenzlinie, der Gebäudeabstand diejenige zwischen zwei Gebäuden. 2 Die Abstände der Bau- und Zonenordnung sind bei seitlich gegliederten Gebäuden für jeden Teil getrennt zu messen. Für Gebäudeteile, welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe überschreiten, sind sie um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern. 3 Einzelne Vorsprünge dürfen höchstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.27 1. Gemeinsame Bestimmung III. Die Abstände § 259.27 1 Massgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone. 2 Ausser Ansatz fallen Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene Gewässer. 3 Bei Ausdolungen von Gewässern erfährt die massgebliche Grundstückfläche keine Änderung. 700.1 700.1 II. Von Strassen im Besonderen 1. Bei fehlenden Baulinien D. Abstand von Verkehrsanlagen I. Allgemein E. Abstand bei Versorgungsleitungen und Anschlussgleisen 1. 7. 13 - 81 61 § 270. 1 Alle andern Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau Andere vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur Gebäude Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten. § 269.27 Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, Abstandsfreie unterliegen unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdi- Gebäude sche, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften. 3. Grenzabstände von Nachbargrundstücken § 268.27 Auf Baulinien für Versorgungsleitungen und Anschlussgleise darf nur gebaut werden, wenn es die Vorschriften über die Grenzund Gebäudeabstände gegenüber Nachbargrundstücken erlauben. § 267. 1 Unter Strasse ist das ganze Strassengebiet einschliesslich 3. Messweise der Trottoire und Schutzstreifen zu verstehen. 2 Ist eine Strasse noch nicht dem Planungsrecht entsprechend ausgebaut, ist die voraussichtliche spätere Strassengrenze massgebend. § 266.27 Vorplätze von Garagen müssen ohne Rücksicht auf die 2. Vorplätze Verkehrsbaulinien so lang sein wie der grösste Einstellplatz, mindestens aber 5,5 m. § 265. 1 Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt.27 2 . . .25 3 Über den Abstand von Mauern, Einfriedigungen und Pflanzen erlässt der Regierungsrat Vorschriften. In den Städten Zürich und Winterthur liegt diese Zuständigkeit bei den Gemeinden. § 264. 1 Der Abstand von Gebäuden gegenüber Verkehrsanlagen wird in erster Linie durch die bestehenden oder voraussichtlich nötigen Verkehrsbaulinien bestimmt. 2 . . .25 Planungs- und Baugesetz (PBG) Auszug aus dem Planungs- und Baugesetz, PBG des Kantons Zürich: Planungs- und Baugesetz (PBG) Seite 24 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie § 272. Über den durch Verkehrsbaulinien oder sie ersetzenden Baubegrenzungslinien gesicherten Raum wird kein Gebäudeabstand gemessen, ausser wenn eine Neubaute über die betreffende Linie hinausgestellt wird. § 273.27 Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, dürfen Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt, in einem Abstand von 3,5 m von andern Gebäuden errichtet werden. § 274. 1 Steht ein nachbarliches Gebäude näher an der Grenze, als es nach den Bauvorschriften zulässig ist, so genügt als Abstand die Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benötigt, und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand. 2 Diese Begünstigung gilt nicht, wenn der Eigentümer des nunmehrigen Baugrundstücks gegenüber der Baubehörde die Erklärung abgegeben hat, er habe Kenntnis davon, dass er wegen des nachbarlichen Näherbaus selber einen grössern Grenzabstand werde einhalten müssen, oder wenn durch eine nachträgliche Grenzänderung ein vorher ausreichender Abstand ungenügend gemacht worden ist. B. Abstand über Verkehrsräume C. Erleichterungen I. Besondere Gebäude II. Gegenüber bestehenden Gebäuden 62 § 271. Der Abstand zwischen Gebäuden, die Grenzabstände einhalten müssen, hat ohne Rücksicht auf Grundstückgrenzen der Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen. A. Grundsatz 4. Gebäudeabstände 2 Der Abstand von 3,5 m gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie; ab 12 m über dem gewachsenen Boden vergrössert er sich weiter hinten und rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf 16,5 m. 3 Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden.26 700.1 700.1 1. 7. 13 - 81 63 § 279. 1 Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, II. Berechnung ist für die Gebäudehöhe aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl mit einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen von 4 m, und zusätzlich mit 1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses zu rechnen.27 § 278. 1 Die zulässige Gebäudehöhe wird durch die erlaubte Voll- A. Gebäudegeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht aus- höhe schliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt; entscheidend ist das I. Mass geringere Mass.27 2 Die Gebäudehöhe aufgrund der Baulinien gilt bis auf eine Tiefe von 15 m. 3 Die höchstzulässige Gebäudehöhe beträgt unter Vorbehalt der Bestimmungen über die Hochhäuser 25 m. 2. Gebäude- und Firsthöhen § 277.25 § 276.27 1 Als Geschosse zählen Vollgeschosse, Dach- und Unter- Anrechengeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen sowie andere Unter- barkeit geschosse, die mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen. 2 In allen Bauzonen können Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dürfen sie jedoch die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten. § 275. 1 Vollgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die Begriffe über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. 2 Dachgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten als Dachgeschosse. Bei vor dem 1. Juli 1978 bewilligten Gebäuden darf die bestehende Kniestockhöhe bis 1,3 m betragen.27 3 Untergeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen. 1. Geschosse IV. Geschosse, Gebäude- und Firsthöhen Planungs- und Baugesetz (PBG) Auszug aus dem Planungs- und Baugesetz, PBG des Kantons Zürich: Planungs- und Baugesetz (PBG) Seite 25 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie Anforderungen Begriff und Zulässigkeit § 281.27 1 Der First eines Schrägdaches muss innerhalb von Ebenen liegen, die a. unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fassade angelegt werden, b. höchstens aber bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die unter Vorbehalt abweichender Regelungen in der Bau- und Zonenordnung in 7 m Höhe parallel zur Verbindung zwischen den massgeblichen Schnittlinien verläuft. 2 Ist eine Dachneigung steiler als 45°, ist die Gebäudehöhe auf die Ebene zu projizieren, die das Dach unter 45° berührt. 3 Wird die Konstruktionsstärke der Wärmedämmung grösser als 20 cm, so darf die zulässige Firsthöhe im entsprechenden Umfang, jedoch höchstens um 25 cm, überschritten werden.46 B. Firsthöhe 64 § 284. 1 Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein. 2 Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten. § 283.25 § 282.27 Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m. Sie sind nur gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt. 3. Hochhäuser § 280. 1 Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet.27 2 Wenn Baulinien die Gebäudehöhe beeinflussen, wird diese auf die Niveaulinien gemessen. 3 Wird die Konstruktionsstärke der Wärmedämmung grösser als 20 cm, so darf die zulässige Gebäudehöhe im entsprechenden Umfang, jedoch höchstens um 25 cm, überschritten werden.46 III. Messweise 2 Die Gebäudehöhe aufgrund der Verkehrsbaulinien ergibt sich aus deren um einen Neuntel vergrösserten Abstand; sie kann um das Mass einer allfälligen Gebäuderückversetzung erhöht werden. 3 Im Bereich unterschiedlicher Baulinienabstände ist bis auf eine Tiefe von 15 m der grössere Abstand massgebend. 700.1 Untergeschosse Dachaufbauten § 291. 1 Kommt zwischen Nachbarn kein privatrechtlicher Vertrag über die Erstellung einer gemeinsamen Brandmauer zustande, hat jeder auf eigenem Grund eine hinreichende Brandmauer zu errichten. 2 Über eine gemeinsame Brandmauer darf mangels entgegenstehender privatrechtlicher Regelung jeder Beteiligte nach den anerkannten Regeln der Baukunde verfügen, insbesondere sie unterfangen, erhöhen, vertiefen oder verlängern, wenn dadurch die Zweckbestimmung der Mauer, Gebäude zu scheiden und zu sichern, nicht beeinträchtigt wird. Für das Verfahren gelten die Bestimmungen über die Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken. 2. Nachbarliche Verträge 66 § 294.25 § 293. 1 Nicht anrechenbare Untergeschosse dürfen höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten.22 2 Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen. 3 . . .25 4 Die Bau- und Zonenordnung kann die Freilegung von Untergeschossen näher regeln.26 § 292.27 Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie a. bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen, b. bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. VI. Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von Gebäuden § 290. 1 Werden Gebäude aneinandergebaut oder wird ein Gebäude an die Grenze gestellt, so ist eine Brandmauer zu errichten. 2 Wo ein wirksamer Brandschutz es erfordert, sind Zwischenbrandmauern zu erstellen. 3 Öffnungen in Brandmauern oder deren Weglassung in einzelnen Geschossen sind zulässig, wenn die Nutzungsart oder andere Verhältnisse es rechtfertigen und ein genügender Brandschutz gewährleistet bleibt. Planungs- und Baugesetz (PBG) C. Brandmauern 1. Baupflicht 700.1 Auszug aus dem Planungs- und Baugesetz, PBG des Kantons Zürich: Katasterplan 1:200: Seite 26 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie
