Kostenoptimiertes Planen und Bauen - ReadingSample - Beck-Shop
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Kostenoptimiertes Planen und Bauen Sichere und langfristige Kostenplanung und -kontrolle für den gesamten Gebäudezyklus Bearbeitet von Joachim Lorenz Stand November 2009 (nächste Forts. vorauss. Mitte Feb. 2010) 2009. Loseblatt. ISBN 978 3 86586 123 8 Format (B x L): 27,6 x 31,8 cm Wirtschaft > Wirtschaftssektoren & Branchen: Allgemeines > Bauindustrie, Baugewerbe Zu Inhaltsverzeichnis schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, eBooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte. FORUM VERLAG HERKERT GMBH Mandichostraße 18 86504 Merching Telefon: 08233/381-123 E-Mail: [email protected] www.forum-verlag.com Kostenoptimiertes Planen und Bauen Liebe Besucherinnen und Besucher unserer Homepage, wir freuen uns, dass Sie sich für unsere Produkte interessieren. Im Folgenden finden Sie einen Auszug aus unserem Loseblattwerk „Kostenoptimiertes Planen und Bauen“. Falls Sie noch nähere Informationen wünschen oder gleich über die Homepage bestellen möchten, klicken Sie einfach auf den Button „Zur Bestellung“ oder wenden sich bitte direkt an: FORUM Verlag Herkert GmbH Mandichostr. 18 86504 Merching Telefon: 08233 / 381-123 Telefax: 08233 / 381-222 E-Mail: [email protected] © Alle Rechte vorbehalten. Ausdruck, datentechnische Vervielfältigung (auch auszugsweise) oder Veränderung bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Verlages. Seite 1 3.6.1 Gebäudeerweiterungen und Umbauten 3.6.1 Gebäudeerweiterungen und Umbauten In den vergangenen Jahren ist ein Trend zu verzeichnen, der sich wegbewegt vom „Neubau auf der grünen Wiese“ hin zum Wohnen in der Stadt. Die Gründe hierfür sind vielfältig: • Knappes Grundstücksangebot bei hohen Preisen • Verändertes Freizeitverhalten • Gesteigerte Attraktivität der Städte Die Entwicklung der Benzinpreise wird diesen Trend noch weiter verstärken. Die angebotenen Immobilien erfüllen jedoch häufig nicht die gewünschten Anforderungen, z. B. in Bezug auf: • die Raumaufteilung • das Platzangebot • den Wärmeschutz • die Modernität Es stehen zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung, mit denen sich die Immobilie an die gewünschten Bedürfnisse anpassen lässt. Infrage kommen z. B.: • Anbau • Dachausbau 10/08 • Aufstockung 3.6.1 Seite 2 Gebäudeerweiterungen und Umbauten Im Hinblick auf die angestrebte Nutzung und die damit verbundene Grundrissgestaltung sind folgende Punkte zu beachten: • Grundlegende Anforderungen an die Grundrissgestaltung (z. B. alters- oder behindertengerecht, kindgerecht, Wohnen und Arbeiten) • Zuordnung der Räume • Beziehung zwischen Innenraum und Außenraum • Zusammenlegung von Räumen • Dachausbau oder Aufstockung • Anbau Bevor eine Bestandsimmobilie umgenutzt oder angebaut wird, ist immer eine Vielzahl von Fragen zu beantworten. Erste Informationen liefern die folgenden Stellen: • Bauordnungsamt • Welche Maßnahmen sind am Objekt zulässig und möglich? • Planungsamt • Welche Maßnahmen sind in der Umgebung des Objekts geplant (z. B. Straßenbaumaßnahmen, Gewerbebetriebe)? • Katasteramt, Vermessungsamt • Lagepläne • Grenzabstände • Umweltamt • Kataster von Bodenbelastungen • Entsorgungsmöglichkeiten bei der Entsorgung von problematischen Baustoffen 10/08 Erste Informationen Seite 3 3.6.1 Gebäudeerweiterungen und Umbauten • Denkmalschutzbehörde • Welche Veränderungsmöglichkeiten sind zulässig? • Untere Wasserbehörde • Grundwasserstände • Zulässigkeit von Brunnen • Grundwasserabsenkungen • Gutachterausschüsse • Preiswürdigkeit Bei einer geplanten Erweiterung des Wohngebäudes sind die folgenden Punkte zu berücksichtigen: • Wie sind die Randbedingungen auf dem Grundstück (Größe, Lage, Grenzabstände, Zuschnitt, Erschließung usw.)? • Wie ist der Zustand des vorhandenen Gebäudes (Form, Materialien, Alter usw.)? • Wie sind die konstruktiven Bedingungen (Tragwerk)? • Wie ist die funktionale Gliederung? Die Beantwortung dieser Fragen ist entscheidend für die weitere Planung. So ist z. B. der vorhandene Grundriss völlig ausreichend und muss nicht verändert werden, wenn ein Anbau zusätzliche Funktionen übernimmt.In einem anderen Fall kann es sinnvoll sein, den vorhandenen Grundriss komplett zu verändern und auf einen Anbau zu verzichten. 10/08 Jeder Einzelfall ist immer sorgfältig zu prüfen. Patentrezepte, ob ein Anbau „besser“ ist als ein Dachausbau, gibt es nicht. 3.6.1 Seite 4 Gebäudeerweiterungen und Umbauten Ansprüche der Nutzer Jedes Haus ist anders und bringt andere Rahmenbedingungen mit. Darüber hinaus spielen die Ansprüche der Nutzer eine große Rolle. So finden Kinder z. B. Räume unter dem Dach mit Dachschrägen gemütlich und kuschelig. Für ältere Menschen kann das Treppensteigen jedoch beschwerlich sein. Hier kann ggf. ein Anbau mit Anbindung an den Garten und mit direktem Zugang nach draußen die bessere Lösung sein. Dachausbau oder Aufstockung Beim Ausbau oder der Aufstockung von Dachgeschossen lässt sich die vorhandene Fläche eines Gebäudes grundstückssparend erweitern. Mit einer Außentreppe aus Holz oder Stahl lässt sich ggf. ein eigener Zugang zum Dachgeschoss schaffen. So kann das Dachgeschoss als unabhängige Wohnung genutzt werden. Besonders attraktiv wird diese Lösung, wenn die obere Treppenplattform so bemessen ist, dass sie wie ein Balkon genutzt werden kann und Platz für Pflanzen, Mobiliar, Grill usw. bietet. 10/08 Wartungsintensive Anschlüsse Gauben sollten dabei nur in Ausnahmefällen eingebaut werden. Die nutzbare Fläche, die durch Gauben erzielt wird, steht in keinem Verhältnis zu den Kosten. Darüber hinaus verschlechtert sich das A-/V-Verhältnis des Gebäudes. Beim Einbau von Dachgauben entstehen teure und wartungsintensive Anschlüsse. Aus gestalterischer Sicht sind Gauben überflüssig. Seite 5 3.6.1 Gebäudeerweiterungen und Umbauten Abb. 3.6.1-1: Ausbau des Dachgeschosses. 10/08 Abb. 3.6.1-2: Aufstocken (Anheben) des Daches. 3.6.1 Seite 6 Gebäudeerweiterungen und Umbauten Abb. 3.6.1-3: Aufstockung eines Flachdaches mit einem Staffelgeschoss. Anbauten Anbauten müssen sich immer am vorhandenen Gebäudebestand und an den Grundstücksgegebenheiten orientieren. Für die Lösung dieser Aufgabe kommen verschiedene Entwurfsansätze in Betracht: • Der Anbau ordnet sich gestalterisch so unter, dass er nicht als neues Bauteil zu erkennen ist. • Der Anbau passt sich gestalterisch an, ist aber eindeutig als neues Bauteil zu erkennen (z. B. durch Materialwahl, Farbe usw.). • Der Anbau setzt einen deutlichen Kontrast zum vorhandenen Gebäude. • Das vorhandene Gebäude und der Anbau werden so aneinander angepasst, dass kaum ein Unterschied erkennbar ist. 10/08 Für Anbauten und Ausbauten gelten ebenso die planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Bestimmungen wie für Neubauten. Es wird empfohlen, die Genehmigungsfähigkeit eines Ausbaus oder An- Seite 7 3.6.1 Gebäudeerweiterungen und Umbauten baus frühzeitig mit den entsprechenden Stellen abzustimmen, um hier spätere Verzögerungen zu vermeiden. Auch die eventuell erforderliche Zustimmung der Nachbarn sollte möglichst rechtzeitig eingeholt werden, damit es später keine bösen Überraschungen gibt. Zu Beginn der Planung sind der Zustand und die Konstruktion des vorhandenen Gebäudes sorgfältig zu beurteilen: • Keller, Fundamente: Durchfeuchtung, Risse • Außenwände, Fassade: Durchfeuchtung, Risse, Abplatzungen im Putz, Verschmutzung, Zustand von Bekleidungen • Innenwände: Durchfeuchtung, Risse, Bekleidungen, Dämmung • Geschossdecken: Risse, Holzbalkenköpfe • Dach: Dichtigkeit, Dachstuhl, Dacheindeckung, Dämmung • Fenster, Türen: Abdichtung, Anschlüsse, Material, Verglasung • Fußböden: Stabilität, Zustand der Oberfläche • Elektro- und Sanitärinstallationen: Zustand, Material 10/08 • Heizung: Alter, Bauart, Energieträger, Energieverbrauch Zustimmung der Nachbarn 3.6.1 Seite 8 Gebäudeerweiterungen und Umbauten • Schornstein: Versottung, Risse, Querschnitt • Sonderbauteile: Anschlüsse für z. B. Terrasse, Balkon, Außentreppen • Alle Bauteile: Belastungen mit Schädlingen oder Schadstoffen Bautechnische Voraussetzungen Bei Umbauten sollte der Eingriff in das Tragwerk des vorhandenen Gebäudes so weit wie möglich reduziert werden, um die Kosten gering zu halten. Bereits zu Beginn der Planung ist ein erfahrener Fachmann hinzuzuziehen. So manche vermeintlich „nichttragende“ Wand hat sich später im Verlauf der weiteren Arbeiten als tragend herausgestellt. Häufig ist es schon ausreichend, wenn eine Wand nicht vollständig entfernt, sondern in Teilbereichen geöffnet wird. Die Öffnungen lassen sich mit Fertigteilstürzen oder mit sichtbar bleibenden Stahlträgern überdecken. Besondere Verkehrungen sind für die Abbrucharbeiten zu treffen. Die folgenden Punkte sind zu beachten: • Steht Stellfläche für Container zur Verfügung? • Wie ist das Material zu entsorgen (z. B. belastetes Holz, Dämmstoffe, Asbest usw.)? • Sind Maßnahmen bei übermäßiger Staubentwicklung vorzusehen? 10/08 Abbrucharbeiten Seite 9 3.6.1 Gebäudeerweiterungen und Umbauten • Sind besondere Geräte einzusetzen, um Erschütterungen zu vermeiden? Die Lage von Leitungen ist vorab festzustellen und in die Pläne zu übertragen. Auskünfte erteilen die Verund Entsorgungsunternehmen und die Kommunen. Gerade bei Altbauten stimmen die Angaben in alten Plänen oftmals nicht mehr mit der tatsächlichen Lage der Leitungen überein. Unter Umständen ist zunächst durch Handschachtung die genaue Lage der Leitungen zu ermitteln. Mit der folgenden Checkliste lassen sich die Unterlagen zusammenstellen, die für eine zügige Baugenehmigung von Anbauten und Umbauten notwendig sind. Unterlagen Bemerkungen Bauantrag Vollständig ausgefüllt Lageplan Auf Grundlage der Flurkarte, nicht älter als sechs Monate – Maßstab / Nordpfeil Maßstab mindestens 1 : 500 – Grundstücksbezeichnung Straße, Hausnummer, Flur, Flurstück, Gemarkung – Grenzen – Verkehrsflächen Mit Geschosszahl, Wandhöhen, Firsthöhen – Denkmäler Auf dem Grundstück und in der näheren Umgebung – Geschützte Bäume Standort, Stammumfang, Kronendurchmesser – Baulastflächen Auch auf Nachbarflächen 10/08 – Vorhandene bauliche Anlagen Versorgungsleitungen 3.6.1 Seite 10 Gebäudeerweiterungen und Umbauten – Bezeichnung des Bebauungsplans Festsetzungen, Baulinien, Baugrenzen – Geplante bauliche Anlage Außenmaße, Dachform, Wandhöhen, Firsthöhen, Grenzabstände, Abstandsflächen – Aufteilung der nicht überbauten Flächen Stellplätze, Zufahrten, Rettungswege, Spielflächen – Entwässerungsanlage Grundleitungen, Versickerungsflächen – Nachweis für Festsetzungen im Bebauungsplan Berechnung GRZ, GFZ, Anzahl der Vollgeschosse, BMZ Auszug aus Flurkarte Nicht älter als sechs Monate Auszug deutsche Grundkarte Falls kein B-Plan vorliegt Bauzeichnungen – Maßstab / Maße 1 : 100 / auch von Öffnungen, in Grundrissen und Schnitten – Änderungen der baulichen Zu beseitigende und neue Anlagen Bauteile Grundrisse – Nutzung der Räume – Treppen und Rampen Mit Steigungsverhältnis Schnitte – Höhe EG-Fußboden/ Gelände Vorhandenes und geplantes Gelände, Aufschüttungen, Abgrabungen – Höhe des höchsten Aufenthaltsraums OK Fußboden über Gelände mit rechnerischem Nachweis – Lichte Raumhöhen – Wandhöhen, Firsthöhen OK über Gelände, Maß H für Abstandsflächenberechnung Dachneigung So weit erforderlich, mit Maß H für Abstandsflächenberechnung 10/08 – Ansichten
