Bebauungsplan 84 - Infobroschüre
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Sehr geehrte Bauherren, sehr geehrte Architekten, diese Broschüre will Ihnen einige Informationen über das Baugebiet und den Bebauungsplan 'An der Wilhelmshöher Straße' in Baunatal-Altenritte geben. Neben den allgemeinen Informationen wollen wir Sie bei der Auswahl eines für Sie geeigneten Grundstückes unterstützen. Die Größe und die Festsetzungen der einzelnen Baugrundstücke sind entscheidend für die mögliche Größe Ihres Hauses. Diese kurze Information kann jedoch nicht die Beratung durch den Architekten oder die Bauaufsicht des Landkreises Kassel ersetzen, die als Genehmigungsbehörde für jedes Bauvorhaben zuständig ist. Für nähere Informationen wenden Sie sich bitte an folgende Ansprechpersonen: In der Stadtverwaltung Baunatal: bei Grundstücksangelegenheiten: Herr Ludwig, Tel. 0561-4992-283 bei planerische Fragestellungen: Herr Klokow, Tel. 0561-4992-266 bei Fragen der Entwässerung: Hr. Kaiser, Stadtwerke Baunatal, 0561-94975-14 Im Bauaufsichtsamt Kassel: Frau Hettstedt, Tel. 0561-1003340 Herausgeber; Aufstellung Bebauungsplan: Magistrat der Stadt Baunatal Marktplatz 14; 34225 Baunatal Tel. 0561-4992-0 Fax 4992-208 Stand Dez. 2005 Bearbeitung Broschüre: /akp arbeitsgruppe für kommunale planung + beratung melsungen brandt höger krah kunze münter stadt- und landschaftsplanung bahnhofstr. 11 34212 melsungen tel 05661-4992 fax 2824 sk/tp 01/00 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' Inhalt 1 Beschreibung des Baugebietes 4 1.1 Lage 4 1.2 Anbindung an den Ortsteil / Infrastruktur 4 2 Grundzüge der Planung 6 2.1 Bebauung 6 2.2 Einbindung in die Landschaft 6 2.3 Öffentliche Grün- und Erholungsflächen 6 2.4 Maßnahmen zum Schallschutz 7 2.5 Straßenführung 2.5.1 Erschließungsschleife 2.5.2 Anliegerstraßen 2.5.3 Parken / Ruhender Verkehr 2.5.4 Fuß- und Radwegeverbindungen 2.5.5 ÖPNV - Anschlüsse 7 7 8 9 9 9 3 3.1 Grundstücke und Bebauung 10 Art der baulichen Nutzung 10 3.2 Maß der baulichen Nutzung 3.2.1 Offene Bauweise 3.2.2 Geschlossene Bauweise 3.2.3 Doppelhäuser 3.2.4 Geschoßzahl 3.2.5 Grundflächenzahl (GRZ) 3.2.6 Geschoßflächenzahl (GFZ) 10 10 10 11 12 12 13 3.3 Teilbaugebiete 13 3.4 Abstimmung beim Bau von Doppel- und Reihenhäusern 14 3.5 Architektonische Auflagen 3.5.1 Doppel- und Reihenhäuser 3.5.2 Fassadengestaltung 3.5.3 Dachkonstruktion 3.5.4 Dachbegrünung 3.5.5 Firstrichtung 3.5.6 Kanalanschluß 15 15 16 16 17 17 18 3.6 Weitere Auflagen 3.6.1 Abstimmung 3.6.2 Begrünung der Gebäude 3.6.3 Dachwasser 3.6.4 Energieversorgung 18 18 18 18 18 3.7 19 Lärmschutz 1 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 4 Freiräume und private Grünflächen 19 4.1 Stellplätze 19 4.2 Bauliche Nebenanlagen 19 4.3 Auflagen für die Nutzung und Bepflanzung der Hausgärten 4.3.1 Baumpflanzungen 4.3.2 Siedlungsrandbepflanzung 4.3.3 Nachweis der Maßnahmen 20 20 20 21 4.4 Sammlung von Oberflächenwasser und Regenwassernutzung 21 4.5 Pflanzliste 22 2 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' Übersichtskarte Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 1 Beschreibung des Baugebietes 1.1 Lage Das Baugebiet grenzt an den nordwestlichen Siedlungsrand des Stadtteils Altenritte. Die Gesamtgröße des Gebietes beträgt 4 ha, angestrebt ist der Bau von ca. 100 Wohneinheiten in Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern auf ca. 57 Baugrundstücken. Im Süden und Osten des Gebietes grenzen vorhandene Wohngebiete an. Größe des Gebietes Im Westen und Norden des Gebietes befinden sich landwirtschaftlich genutzte Flächen. Der Baunsberg, ein wichtiges Naherholungsgebiet der Stadt Baunatal, liegt in knapp 300 m Entfernung vom Baugebiet. Lage Das Baugebiet weist eine Hanglage auf, die nach Südwesten ausgerichtet ist. Das Gelände fällt von Nordosten nach Südwesten um ca. 30 m (von 278 m ü NN auf 250 m ü NN) ab. 1.2 Anbindung an den Ortsteil / Infrastruktur Der alte Ortskern von Altenritte liegt ca. 1 km von dem Baugebiet entfernt. Dort finden Sie Einkaufsmöglichkeiten und eine Grundschule. Der Kindergarten ist ca. 500 m entfernt, weitere Kinderspielplätze befinden sich in einer Entfernung von 200 bzw. 500 m. Zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten, den Marktplatz und das Rathaus finden Sie in 2 km Entfernung in der Stadtmitte Baunatal. Zwischen dem Baugebiet und der Stadtmitte befindet sich zudem noch der Stadtpark, in dem zahlreiche Freizeitangebote (z.B. Stadion, Rundsporthalle, Spielplätze, Schwimmbad, Parkanlage) angesiedelt sind. Infrastruktur An der Wilhelmshöher Straße in direkter Nähe zum Baugebiet befindet sich eine Bushaltestelle, an der Sie Buslinien des NVV in Richtung Kassel, Baunatal Mitte, Schauenburg und Naumburg erreichen. 4 Baunatal - Altenritte Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 2 Grundzüge der Planung 2.1 Bebauung Kern des Wohngebietes ist ein kleiner Quartiersplatz, der den Bewohnern als Treffpunkt dienen und mit Kinderspielmöglichkeiten ausgestattet werden soll. Um den Platz herum liegen die Bereiche, in denen eine Reihenhausbebauung vorgesehen ist. In den Ortsrandbereichen ist dagegen eine Bebauung mit Einzelhäusern vorgesehen, die größtenteils maximal eingeschossig ausgeführt werden darf. Dazwischen gibt es einige Bereiche, in denen zweigeschossige Doppel- und Einzelhäuser vorgesehen sind. Diese Staffelung dient dazu, einerseits eine Einbindung des Gebietes in die Landschaft zu gewährleisten und andererseits eine möglichst guten Übergang zur vorhandenen Bebauung zu erreichen. 2.2 Einbindung in die Landschaft Die beplante Fläche liegt aufgrund der starken Hanglage sowie der Lage am Fuß des Baunsberges an einer landschaftlich auffälligen Stelle. Ziel der Planung ist es daher, das Baugebiet so behutsam wie möglich in die vorhandene Landschaft einzubinden. Aus diesem Grund wurden einerseits zahlreiche Freiraummaßnahmen, andererseits Festsetzungen zur baulichen Gestaltung vorgesehen. Ein harmonischer Übergang zwischen Bebauung und Landschaft soll durch private und öffentliche Maßnahmen erreicht werden, die vor allem auf Grünflächen in den Ortsrandbereichen zu realisieren sind. Im Bebauungsplan wird auch festgelegt, welche Pflanzen in diesen Bereichen gepflanzt werden dürfen, damit sich eine standortgerechte Vegetationsstruktur entwickeln kann. 2.3 Staffelung der Gebäudegrößen Private und öffentliche Maßnahmen Öffentliche Grün- und Erholungsflächen Der Bebauungsplan sieht in den Ortsrandbereichen Grün- und Erholungsflächen vor, die unter anderem den BewohnerInnen des Baugebietes zur Verfügung stehen. Im Nordwesten des Baugebietes sind eine Ballspielfläche sowie ein Spielplatz mit einer Größe von insgesamt ca. 3.000 m² vorgesehen. Durch eine Gehölzpflanzung von diesen Angeboten getrennt wird eine Freizeitanlage vorgesehen, auf der u.a. eine kleine Unterstellhütte und eine Grillmöglichkeit entstehen können. Spiel- und Freizeitflächen Im Westen schließt eine landwirtschaftliche Fläche an, im Südwesten des Planungsgebietes wird von der Stadt Baunatal eine Obstwiese angelegt. Für die Obstbäume der Streuobstwiese können Sie Baumpatenschaften übernehmen. Die Obstbaumpatenschaften werden kostenlos in unbegrenzter Stückzahl abgegeben und in einem kurzen Vertrag festgehalten. Der Pate kann den Baum kostenlos abernten und verpflichtet sich im Gegenzug, den Baum zu pflegen und Schäden zu melden. Interessenten können sich bei der Stadt Baunatal melden. Obstbaumwiese 6 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 2.4 Maßnahmen zum Schallschutz Von der Stadt Baunatal wurde eine Voruntersuchung durchgeführt, bei der die voraussichtliche Lärmbelastung für das Baugebiet durch die B 520, die Wilhelmshöher Straße und die K 22 ermittelt wurde. Dabei wurden unterschiedliche Ergebnisse für die drei begutachteten Straßen festgestellt. Als Beurteilungsgrundlage dient die DIN 18005, die Orientierungswerte für eine akzeptable Lärmbelastung enthält: in allgemeinen Wohngebieten sind dies 55 dB (A) am Tag (von 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr), bzw. 45 dB (A) in der Nacht. Bei der Bundesstraße 520 wurden Werte ermittelt, die geringfügig über den empfohlenen Richtwerten liegen (am Tag: 53 dB (A); in der Nacht: 46 dB (A)). Die Randbebauung entlang der B 520 muß aus diesem Grund mit Schallschutzfenstern der Klasse 1 (passiver Lärmschutz) ausgestattet werden. B 520 Die Verkehrsbelastung auf der Wilhelmshöher Straße wird ebenfalls zu einer Überschreitung der Richtwerte der angrenzenden Bebauung führen (am Tag: 57 dB (A); in der Nacht: 49 dB (A)). Bei der Bauzeile entlang der Wilhelmshöher Straße müssen Schallschutzfenster der Klasse 1 eingebaut werden. Zudem wird empfohlen, bei der Planung des Hauses und der Freiflächen Ruhebereiche so anzuordnen, daß sie von der Straße abgewandt liegen. Wilhelmshöher Straße Für die Randbebauung entlang der K 22 wurden Werte ermittelt, die unterhalb der Orientierungswerte liegen (am Tag: 47 dB (A); in der Nacht: 40 dB (A)). Hier sind keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Kreisstraße 22 2.5 Straßenführung Das Baugebiet wird durch eine Erschließungsschleife erschlossen, die im Osten in die Wilhelmshöher Straße und im Süden in die Hessenbergstraße mündet. Von der Schleife gehen einige Stichstraßen aus, über die weitere Baugrundstücke angebunden sind. 2.5.1 Erschließungsschleife Die Erschließungsschleife wird, wie alle Straßen im Ortsteil Altenritte, als Tempo 30 Zone ausgewiesen. Die Straße wird 5,00 m breit, auf beiden Seiten der Straße wird ein Fußweg angelegt. Jeweils an einer Seite der Erschließungssschleife werden im Bereich des Fußweges großkronige Bäume gepflanzt, die den Fußweg und die Straße beschatten. Tempo 30 Zone 7 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' Erschließungsschleife 2.5.2 Anliegerstraßen Im Gegensatz zu der Erschließungsschleife, bei der die Bereiche Fahrbahn und Gehweg klar getrennt sind, werden die Anliegerstraßen als Mischverkehrsflächen hergestellt, d.h., die Bereiche der Fahrbahn und der Gehwege sind nur durch flache Rinnen voneinander getrennt. Die Anliegerstraßen werden als verkehrsberuhigte Bereiche ausgewiesen, somit müssen Autos Schrittgeschwindigkeit fahren und haben keinen Vorrang gegenüber anderen Verkehrsteilnehmern wie z.B. Fußgänger oder Radfahrer. Sofern sich in der Anliegerstraße zwei Pkw oder Pkw und Lkw begegnen, können die Randstreifen zum Ausweichen genutzt werden. Verkehrsberuhigte Bereiche 8 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' Schnitte durch die Anliegerstraßen 2.5.3 Parken / Ruhender Verkehr In der Erschließungsschleife werden bei dem Straßenquerschnitt öffentliche Parkplätze berücksichtigt. In den Anliegerstraßen werden dagegen im Straßenraum keine öffentlichen Parkplätze hergestellt, das Parken auf der Straße ist hier nicht erlaubt. Die Parkplätze, die sie benötigen, müssen Sie jeweils auf dem eigenen Grundstück anlegen und bei Bedarf entsprechend erweitern. Für alle Grundstücke gilt, daß gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Baunatal bei einer Wohneinheit mindestens zwei Stellplätze, bei zwei Wohneinheiten mindestens drei Stellplätze (oder Garagen) eingerichtet werden müssen. Stellplätze 2.5.4 Fuß- und Radwegeverbindungen Entlang der Wilhelmshöher Straße wird mit der Fertigstellung des Baugebietes ein Radund Fußweg angelegt, der ein Teil des Baunataler Hauptradwegenetzes ist. Zudem wurde bei der Planung des Gebietes darauf geachtet, daß genügend Fußwege zum Ortsrand vorhanden sind, von denen aus Sie leicht und ohne Belästigung durch Autoverkehr beispielsweise in das Fischbachtal oder zum Baunsberg kommen. Aufgrund der B 520 im Nordwesten des Gebietes konnte jedoch leider keine direkte Verbindung zwischen dem Baugebiet und dem Baunatal geschaffen werden. Fuß- und Radwege 2.5.5 ÖPNV - Anschlüsse An der Bushaltestelle ‘Finkenstraße’ in der Wilhelmshöher Straße halten drei Buslinien des NVV, die jeweils stündlich folgende Strecken bedienen: Die Linie 51 (Schauenburg Baunatal-Stadtmitte - Altenritte - Kassel), die Linie 52 (Naumburg - Schauenburg Altenritte - Kassel) sowie die Linie 58 (Schauenburg - Altenritte - Baunatal-Stadtmitte). In der Stadtmitte Baunatal haben Sie darüber hinaus Umsteigemöglichkeiten in die Straßenbahn, die Linie 5 fährt werktags im 15-Minuten Takt in die Stadtmitte Kassel. Busanbindung 9 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 3 Grundstücke und Bebauung 3.1 Art der baulichen Nutzung Das gesamte Baugebiet ist als ‘Allgemeines Wohngebiet’ ausgewiesen. Das Baugebiet dient somit vorwiegend dem Wohnen. Nutzungen, die diesem Charakter nicht entsprechen, wie beispielsweise großflächige Einzelhandelsbetriebe und landwirtschaftliche Nutzungen, sind in dem Gebiet nicht erlaubt. Läden, Gaststätten, nicht störende Handwerksbetriebe, aber auch Anlagen für kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke können ausnahmsweise zugelassen werden. Über die Zulässigkeit entscheidet in jedem Einzelfall das Bauafsichtsamt des Landkreises im Einvernehmen mit der Stadt Baunatal. Ausdrücklich ausgeschlossen sind jedoch in diesem Wohngebiet Beherbergungsbetriebe, Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe oder Tankstellen. 3.2 ‚Allgemeines Wohngebiet‘ Maß der baulichen Nutzung Das Baugebiet gliedert sich in fünf Teilbaugebiete, in denen je nach Lage unterschiedliche Vorgaben für die Bebauung gelten. Die Einteilung der verschiedenen Teilbaugebiete entnehmen Sie dem beiliegenden Übersichtsplan. Teilbaugebiete Im ganzen Baugebiet dürfen nur Gebäude mit maximal zwei Vollgeschossen gebaut werden. Zudem dürfen maximal zwei Wohneinheiten pro Gebäude erstellt werden. Grundsätzlich müssen bei der Planung Ihres Gebäudes bestimmte Abstände eingehalten werden - zu Nachbargebäuden, zu Grundstücksgrenzen, zu den öffentlichen Freiräumen. Diese Abstände müssen dem Bebauungsplan und der Hessischen Bauordnung entsprechen. Die einzelnen Begriffe (offene Bauweise, Doppel- und Reihenhäuser, Traufund Firsthöhe, Nutzungsmaß (GRZ, GFZ, Geschoßzahl)) werden im folgenden genauer erklärt. 3.2.1 Offene Bauweise Bei festgesetzter offener Bauweise sind die Gebäude freistehend mit seitlichem Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken zu errichten. Dies betrifft die Teilbaugebiete A und B. Der Abstand zu den seitlichen Grundstücksgrenzen muß dabei mindestens das 0,4fache der Gebäudehöhe betragen, wobei jedoch ein Mindestabstand von 3 m gilt. Einzelhäuser 3.2.2 Geschlossene Bauweise Die Baugrundstücke mit einer festgesetzten geschlossenen Bauweise sind für eine Reihenhausbebauung vorgesehen. Reihenmittelhäuser (in den Teilbaugebieten E) müssen beidseitig ohne Grenzabstand an die seitlichen Grundstücksgrenzen angebaut werden; Reihenendhäuser (in den Teilbaugebieten D) müssen an die dem Teilbaugebiet E zugewandte Grundstücksgrenze angebaut werden. Auf der gegenüberliegenden Seite gelten die Abstandsvorschriften, die bereits für die offene Bauweise dargestellt wurden. Reihenhäuser 10 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 11 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 3.2.3 Doppelhäuser Auf Baugrundstücken in den Teilbaugebieten C sind Doppelhäuser zu errichten; dabei handelt es sich um zwei selbständige, aneinander gebaute Gebäude, die im übrigen die Abstandvorschriften der offenen Bauweise einhalten. Doppelhäuser 3.2.4 Geschoßzahl Die festgesetzte Geschoßzahl gibt an, wieviele Vollgeschosse das geplante Gebäude beinhalten darf. Ein Kellergeschoß ist dann ein Vollgeschoß, wenn die Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über der Geländeoberfläche hinausragen und die Höhe des Geschosses mindestens 2,30 m beträgt. Um zu ermitteln, ob ein Dachgeschoss ein Vollgeschoß ist, wird zunächst die Fläche errechnet, in der das Geschoß zumindest eine Höhe von 2,30 m hat. Ist diese Fläche größer als ¾ der Fläche des darunterliegenden Geschosses, handelt es sich um ein Vollgeschoß (s. Skizze). Vollgeschosse aus: Müller / Weiß / Allgeier et al.: Das Baurecht in Hessen, Lieferung 92, Juni 1995 I B 1 §2, Seite 28 3.2.5 Grundflächenzahl (GRZ) Die festgesetzte Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil des Grundstücks durch das Hauptgebäude überbaut werden darf. Darüber hinaus darf die festgesetzte Grundflächenzahl u. a. durch Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen (siehe Kapitel 4.2) um maximal 50 % überschritten werden. Grundfläche 12 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' Beispiel: Ihr Grundstück ist 570 m² groß. Die Grundflächenzahl beträgt 0,25. 570 m² x 0,25 = 142,5 m² 570 m² x 0,25 x 50% = 71,25 m² Sie dürfen mit Ihrem Hauptgebäude maximal 142,5 m² der Fläche des Grundstückes überbauen, angerechnet werden die Außenmaße des Gebäudes. Insgesamt dürfen Hauptgebäude, freistehende Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen maximal 213,75 m² Ihrer Grundstücksfläche überdecken. 3.2.6 Geschoßflächenzahl (GFZ) Die festgesetzte Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Geschoßfläche in Relation zur Grundstücksgröße entstehen darf. Dabei werden lediglich die Vollgeschosse berücksichtigt; die entsprechende Fläche wird nach den Außenmaßen des Gebäudes errechnet. Nicht mitgerechnet werden somit ausgebaute Dach- oder Kellergeschosse, sofern sie nicht als Vollgeschosse zu bewerten sind (s. o.); ebenfalls nicht mitgerechnet werden Balkone, Loggien, Terrassen, Stellplätze etc.. Beispiel: Geschoßfläche Ihr Grundstück ist 570 m² groß. Die Geschoßflächenzahl beträgt 0,5. Es sind zweigeschossige Einzelhäuser zugelassen. 570 m² x 0,5 = 285 m² Erdgeschoß und Obergeschoß dürfen zusammen maximal eine GeschoßFläche von 285 m² umfassen. Auch hier werden die Außenmaße des Gebäudes angerechnet. Sofern das Kellergeschoß bzw. das Dachgeschoß keine Vollgeschosse sind, können hier weitere Wohnräume entstehen. Faustformel: Umrechnung der Bruttogeschoßfläche zu Wohnfläche Die Berechnung der Geschoßflächenzahl und der Grundflächenzahl geht von der Bruttogeschoßfläche aus, berechnet nach den Außenmaßen des Ge bäudes. Zur Umrechnung der Bruttogeschoßfläche in die Wohnfläche kann als grobe Faustformel ein Abzug von ungefähr 25% veranschlagt werden, so daß als Wohnfläche etwa 75% der Bruttogeschoßfläche verbleiben. Beispiel: Die Bruttogeschoßfläche Ihres Gebäudes beträgt ca. 280 m². 280 m² x 75% = 210 m² Ihr Gebäude wird – überschlägig – eine Wohnfläche von ca. 210 m² haben. 3.3 Teilbaugebiete 13 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' Teilbaugebiet A Entlang des Ortsrandes sollen eingeschossige Einzelhäuser errichtet werden, deren Trauf- und Firsthöhe begrenzt sind, damit durch eine gestaffelte Höhenentwicklung in dem Gebiet ein geschlossenes Siedlungsbild entsteht und eine landschaftsgerechte Ortsrandentwicklung möglich wird. Aufgrund der Hanglage der Baugrundstücke (in südwestlicher Richtung) dürfen die Untergeschosse ausgebaut werden, so daß auf der Talseite der Gebäude diese zweigeschossig erscheinen können. Einzelhäuser Teilbaugebiet B In den Teilbaugebieten B sollen ebenfalls Einzelhäuser errichtet werden, im Gegensatz zu den Teilbaugebieten A können diese jedoch bis zu zweigeschossig sein. Teilbaugebiet C In den Teilbaugebieten C sollen Doppelhäuser errichtet werden, die zweigeschossig gebaut werden müssen. In diesen Teilbaugebieten sind die Grundstücke kleiner als in den Gebieten A und B, so daß Sie hier eine verhältnismäßig größere Fläche Ihres Grundstükkes überbauen dürfen. Doppelhäuser Teilbaugebiet D Die Teilbaugebiete D beschreiben die Reihenendhäuser, die grundsätzlich ähnliche Bedingungen wie Doppelhäuser haben: Das Nutzungsmaß des Grundstückes und die Größe der Grundstücke sind etwa genauso groß wie bei den Doppelhäusern in den Teilbaugebieten C. Zudem müssen zwischen den Baugrundstücken der Teilbaugebiete B und D die gesetzlichen Mindestabstände eingehalten werden (s.o.). Reihenendhäuser Teilbaugebiet E Die Teilbaugebiete E sind schließlich für die Reihenmittelhäuser vorgesehen. Da hier die kleinsten Grundstücke vorliegen, können Sie auf diesen Grundstücken eine verhältnismäßig größere Fläche überbauen. In diesen Teilgebieten sind Sie verpflichtet, an die beiden seitlichen Grundstücksgrenzen anzubauen, damit Reihenhäuser entstehen. 3.4 Reihenmittelhäuser Abstimmung beim Bau von Doppel- und Reihenhäusern Sofern sie bei Ihrem Bauvorhaben eine oder mehrere Seiten des Gebäudes auf der Grundstücksgrenze errichten (bei Reihen- oder Doppelhäusern), ist diese Planung mit den betroffenen Nachbarn abzustimmen. Dies betrifft Fragen der Gründung, der Bauwerksanschlüsse, der Höhen und der Gestaltung. In den Bauantragsunterlagen müssen die Ergebnisse dieser Abstimmung - soweit möglich - dargestellt werden, so daß die Anschlüsse und Übergänge zur Nachbarbebauung deutlich werden. Falls Ihr Nachbar zu einem späteren Zeitpunkt baut und aus diesem Grund besondere Anforderungen an Ihr Gebäudefundament hat, regelt § 10 des hessischen Nachbarrechtes die Kostenaufteilung. Abstimmung mit Nachbarn Ihre Bauvorlagen müssen Sie den betroffenen Nachbarn zur Kenntnis geben und von diesen unterschreiben lassen. Sollte im Vorfeld keine Abstimmung mit den Nachbarn möglich sein, müssen dennoch die Voraussetzungen für eine spätere Durchführung des Bauvorhabens auf dem Nachbargrundstück getroffen werden. In diesem Fall sind Sie verpflichtet, ihr Gebäudefundament so zu erstellen, das es Ihrem Nachbarn möglich ist, ein durchschnittliches Kellergeschoß Gebäudefundament 14 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' und eine Sockelhöhe von 30 cm zu bauen. Für Ihren Mehraufwand können Sie keine Kostenerstattung einfordern. 3.5 Architektonische Auflagen 3.5.1 Doppel- und Reihenhäuser Zwischen benachbarten Doppel- und Reihenhäusern ist ein Versatz von bis zu 4 m zulässig. Ausnahmsweise kann hier auch ein größerer Versatz zugelassen werden, wenn durch gestalterische Maßnahmen sichergestellt wird, das ein angemessener Übergang zwischen den Gebäuden vorhanden ist. Versatz zwischen Häusern Wenn Doppel- oder Reihenhäuser mit Versatz errichtet werden, entstehen sogenannte "nicht angebaute Grenzwände oder -wandteile", die meist eine Außendämmung benötigen. Diese Dämmung wird in der Regel über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Nachbargrundstück ragen. In den Grundstückskaufverträgen wird daher bestimmt, daß die Nachbarn sich gegenseitig gestatten, die notwendigen Dämmschichten mit PutzVerbund-Systemen (an nicht angebauten Wandteilen der Grundstückswand der Nachbarn) auf dem eigenen Grundstück anbringen zu lassen, ohne daß ein finanzieller Ausgleich erfolgt oder sich die Größe des Grundstückes hierdurch ändert. Nicht angebaute Grenzwände sind in hellem Putz auszuführen, sofern es keine andere einvernehmliche Lösung mit den Nachbarn gibt. Sichtschutz Sollte sich zwischen benachbarten Gebäuden kein Versatz ergeben, dürfen Sie einen baulichen Sichtschutz zum Nachbargrundstück von einer Höhe von bis zu 2,10 m und einer Länge von bis zu 4 m errichten. Eine solche Wand darf auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden. 15 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 3.5.2 Fassadengestaltung Die Farbgebung der Fassaden soll in gedeckten hellen Tönen gehalten werden. Ausnahmsweise kann auch eine Verblendung mit Klinkern in einem gelben oder hellroten Farbton zugelassen werden, wenn diese nicht lasiert sind. 3.5.3 Dachkonstruktion Im Baugebiet sind nur Sattel- oder Pultdächer zugelassen. Bei eingeschossigen Gebäuden wird die Dachneigung auf 38 Grad, bei zweigeschossigen Gebäuden auf maximal 28 Grad begrenzt. Um die Neubauten möglichst gut in die vorhandene Landschaft einzupassen, werden Trauf- und Firsthöhe im Bebauungsplan begrenzt, hier gibt es unterschiedliche Werte für die einzelnen Teilbaugebiete, die dem Bebauungsplan zu entnehmen sind. Entsprechend der Bausatzung der Stadt Baunatal ist die Höhe der Drempel (Kniestock) auf maximal 0,65 m für eingeschossige Gebäude bzw. 0,40 m für die zweigeschossigen Gebäude festgelegt. Dachneigung 16 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' Dachgauben (Dachaufbauten) sind nur bei einer Dachneigung von mindestens 28 Grad zulässig. Alle Gauben auf einer Seite des Gebäudes dürfen zusammengerechnet maximal halb so breit wie die Gebäudelänge dieser Seite sein. Die Gauben müssen mindestens 2,0 m Abstand zu den seitlichen Außenwänden des Gebäudes haben. Die Gauben dürfen nicht höher als 1/3 der Dachhöhe sein, die in der Senkrechten zwischen Dachfirst und Dachtraufe gemessen wird. Beispiel: Bei einer Firsthöhe von 6,00 m und einer Traufhöhe von 3,00 m beträgt Ihre Dachhöhe 3,00 m: Ihre Gauben dürfen maximal 1,00 m hoch sein. Das Dach muß in roten Farbtönen eingedeckt werden, die Gestaltung der Außenseiten der Gauben ist nach Material und Farbe der Dachgestaltung anzugleichen. Das Anbringen von nichtspiegelnden Solaranlagen ist möglich. Dachgauben Dachfarbe 3.5.4 Dachbegrünung Auch bei extensiven Dachbegrünungen ist zunächst eine Prüfung durch die Bauaufsicht erforderlich, ob sich die Planung in die städtebauliche Situation einfügt. Bei einer Dachneigung von weniger als 15 % ist eine extensive Begrünung sogar vorgeschrieben falls nicht dieser Teil des Daches einem direkt benachbarten Gebäudeteil als Freifläche (z.B. als Freisitz) dient. Extensive Begrünung 3.5.5 Firstrichtung Für einige Bereiche ist im Bebauungsplan eine Hauptfirstrichtung festgelegt, die bei Ihrer Baumaßnahme berücksichtigt werden muß. 17 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' In Ausnahmefällen können auch andere Firstrichtungen, Dachformen, Dachfarben und Dachneigungen zugelassen werden. Hier muß jedoch jeweils im Vorfeld zunächst von der Stadt Baunatal geprüft werden, ob sich die entsprechende Dachgestaltung in die städtebauliche Situation einfügt. Andere Dachformen 3.5.6 Kanalanschluß Aufgrund der starken Hanglage des Gebietes liegen einige Grundstücke am westlichen Ortsrand tiefer als die Erschließungsschleife, in der die Infrastruktur gebaut werden soll. Aus diesem Grund besteht für die auf diesen Grundstücken errichteten Gebäude kein Anspruch auf eine direkte Entwässerung der Kellergeschosse in das Kanalsystem, da die Keller möglicherweise unter dem Höhenniveau der Kanalanschlüsse liegen. 3.6 Entwässerung Kellergeschosse Weitere Auflagen 3.6.1 Abstimmung Rechtliche Grundlagen für Ihr Bauvorhaben sind der Bebauungsplan Nr. 84, die Bausatzung der Stadt Baunatal sowie die Hessische Bauordnung. Ihr Bauvorhaben muß zudem im Vorfeld mit dem Fachbereich Bau und Umwelt der Stadt Baunatal abgestimmt werden. 3.6.2 Begrünung der Gebäude Falls Ihre Gebäudefassade auf einer Breite von mehr als 3 m keine Fensteröffnung vorweist, ist eine Begrünung der Fassade vorgeschrieben. Auf der Süd- und Westseite müssen hierfür sommergrüne, auf der Nord- und Ostseite immergrüne Rankgewächse entsprechend der Pflanzliste (s. Seite 22) verwendet werden. Fassadenbegrünung 3.6.3 Dachwasser Um den Verbrauch von Trinkwasser zu reduzieren sowie einen sinnvollen Umgang mit Regenwasser zu gewährleisten, werden in dem Bebauungsplan bestimmte Anforderungen an Ihre Baumaßnahmen formuliert. Sie sind verpflichtet, eine Regenwassernutzungsanlage (Zisterne) zu installieren, die aus dem Dachwasser gespeist wird und aus der das Wasser für die Toiletten, die Gartenbewässerung sowie ggf. die Waschmaschine entnommen wird. Das Fassungsvermögen der Zisterne sollte mindestens 0,03 m³ je m² Dachfläche (einschließlich der Einschnitte und Dachaufbauten) betragen. Zisterne Falls ein Teil Ihrer Dachfläche extensiv begrünt sein sollte, wird diese Fläche nicht auf die Größe der Zisterne angerechnet. 3.6.4 Energieversorgung Im ganzen Baugebiet dürfen nur Heizungsanlagen eingebaut werden, die mit Erdgas betrieben werden. Ausnahmsweise können Sie auch holzbetriebene Einzelöfen als zusätzliche Feuerung einbauen, wenn diese automatisch schließende Türen (Bauart A1) und eine bedarfsgesteuerte Frischluftzufuhr haben. Erdgas 18 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 3.7 Lärmschutz Wie bereits in Kapitel 2.4 beschrieben, wurde im Rahmen eines Gutachtens die Lärmbelastung durch die vorhandenen Straßen untersucht. Da bei der B 520 und der Wilhelmshöher Straße die Werte teilweise über den empfohlenen Richtwerten liegen, sind Sie, falls Ihr Haus an der Wilhelmshöher Straße oder an der Randbebauung zum Westen liegt, zu Lärmschutzmaßnahmen verpflichtet. In diesem Fall müssen Sie Ihr Haus an der der Straße zugewandten Seite mit Schallschutzfenstern der Klasse 1 ausstatten. 4 Freiräume und private Grünflächen 4.1 Stellplätze Lärmschutzfenster Wie bereits in Kapitel 2.5.3 beschrieben, gilt für alle Grundstücke, daß gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Baunatal bei einer Wohneinheit mindestens zwei Stellplätze, bei zwei Wohneinheiten mindestens drei Stellplätze (oder Garagen) eingerichtet werden müssen. Sollten Sie Garagen oder Carports bauen, sind diese in den Baukörper des Wohnhauses zu integrieren oder in Form und Gestalt diesem anzupassen. D.h., Garagen und Carports können freistehend gebaut werden, wenn sie mit einem Satteldach oder einer extensiven Begrünung eingedeckt sind. Wenn das Dach der Garage als Freifläche für das Obergeschoß dient (z.B. als Freisitz), kann ausnahmsweise auch auf die Begrünung verzichtet werden. Bei Reihenmittelhäusern muß die Garage in jedem Fall in den Baukörper des Wohnhauses integriert werden. Garagen und Carports Vor Garagen ist eine Vorstellfläche von mindestens 5 m Länge einzuplanen, als Garagenzufahrt sind keine Rampen zulässig. Carports können auch zwischen der Straße und der Baugrenze errichtet werden, wenn der Abstand der Stützen von der öffentlichen Verkehrsfläche mindestens 3 m beträgt. Zudem muß der Carport intensiv mit Rankpflanzen begrünt werden, die standortgerecht sind (s. Pflanzliste, S. 22). Um einen Ausgleich für das Anlegen von Stellplätzen (incl. Garagen und Carports) zu schaffen, sind Sie verpflichtet, für jeweils angefangene 4 Stellplätze - auch bei dem Bau von einem Stellplatz muß ein Baum gepflanzt werden - einen einheimischen, standortgerechten Laubbaum zu pflanzen. Dieser muß dauerhaft gepflegt werden. Die Bäume müssen so gepflanzt werden, daß die Stellplätze bzw. die Zufahrt zu Stellplätzen, Garage oder Carport durch die Baumkrone beschattet werden. 4.2 Beschattung der Stellplätze Bauliche Nebenanlagen Unter baulichen Nebenanlagen versteht man Gebäude oder Einrichtungen, die der Hauptnutzung (also in der Regel dem Wohnhaus) zu- oder untergeordnet sind; dies können beispielsweise Gewächshäuser, Pergolen, Garten-/Gerätehäuschen, Gartenlauben, Brennholzlager oder ähnliches sein. Der zu- bzw. untergeordnete Charakter 19 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' solcher Nebenanlagen muß sich sowohl aus deren Funktion als auch aus deren Größe ergeben. Nebenanlagen müssen nicht unbedingt innerhalb des Baufensters errichtet werden. In dem Baugebiet müssen Sie jedoch zum öffentlichen Raum (Straße, Quartiersplätze, öffentliche Fußwege) einen Abstand von mindestens 1,50 m haben und mit Gehölzen aus der Pflanzliste intensiv begrünt werden. Im Vorgartenbereich sollten Nebenanlagen nur errichtet werden, wenn sie an das Hauptgebäude angebaut werden. Ausführung von Nebenanlagen Die Standorte für Müllbehälter müssen entweder baulich in ein Gebäude integriert werden oder durch die Pflanzung von Hecken eingefaßt werden. 4.3 Auflagen für die Nutzung und Bepflanzung der Hausgärten Sie sind verpflichtet, mindestens 40 % Ihrer Grundstücksfläche als Garten anzulegen und dauerhaft zu pflegen. Maximal 30 % dieser Gartenfläche dürfen für eine intensive Nutzung durch Rasenflächen, Sitzbereiche u.ä. vorgesehen werden. Der größere Flächenanteil soll mit freiwachsenden Hecken, Baumpflanzungen, Kräuterwiesen, Teich und / oder Staudenpflanzungen genutzt werden. Pro 250 m² Grundstücksfläche (incl. Bebauung) muß zusätzlich ein einheimischer, hochstämmiger Laubbaum (Stammumfang 810 cm) gepflanzt werden. Nutzung des Hausgartens 4.3.1 Baumpflanzungen Auf einzelnen privaten Grundstücken sind Straßenbäume festgesetzt, die bei der Planung ihres Garten berücksichtigt werden müssen. Diese Bäume müssen einen Stammumfang von mindestens 18 bis 20 cm haben und in der Baumschule zumindest 3 mal verpflanzt worden sein. Auch hier sind Sie verpflichtet, einheimische, standortgerechte Laubbäume entsprechend der Pflanzliste (S. 22) zu verwenden. Straßenbäume Beim Pflanzen von Bäumen und Sträuchern müssen zu den vorhandenen und geplanten unterirdischen Versorgungsleitungen Abstände eingehalten werden, damit diese nicht durch Baumwurzeln beschädigt werden. Der Abstand zu den Leitungen sollte bei Strauchpflanzungen zumindest 1 m, bei Baumpflanzungen zumindest 2 m betragen. Abstände zu Versorgungsleitungen 4.3.2 Siedlungsrandbepflanzung Entlang des Siedlungsrandes sind - auch auf privaten Grundstücken - Flächen vorgesehen, auf denen Hecken gepflanzt werden sollen. Somit sind Sie auch als Grundstücksbesitzer am Ortsrand verpflichtet, entsprechende Heckenpflanzungen nach der Pflanzliste (S. 22) vorzunehmen. Heckenpflanzungen Bei den Pflanzungen müssen mindestens 20 % der Gehölze in Heisterqualität gepflanzt werden. Heister unterscheiden sich von Sträuchern dadurch, daß sie baumartige, gerade gewachsene Gehölze ohne Krone sind, die bis zu 4 m hoch werden. Sträucher (Büsche) hingegen wachsen nicht baumartig, sondern weisen mehrere verzweigte Triebe auf. Die Heister müssen zumindest 1,50 m, die Sträucher zumindest 0,60 m hoch sein. Sowohl Heister als auch Sträucher müssen in der Baumschule zumindest 2 mal verpflanzt worden sein. Pflanzqualität 20 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' Sträucher müssen in einem Abstand von 1,50 m x 1,50 m gepflanzt werden, an der Westseite des Gebietes genügt ein Abstand von 2 m x 2 m. Der Pflanzabstand für Heister beträgt 3 m x 3 m. 4.3.3 Nachweis der Maßnahmen Der Nachweis der beschriebenen Natur- und Umweltschutzauflagen erfolgt über einen detaillierten Freiflächenplan, der Ihrem Bauantrag beigelegt werden muß. Dieser Freiflächenplan muß u.a. Informationen über Oberflächen und gewählte Pflanzenarten beinhalten. Freiflächenplan Sie verpflichten sich, die vereinbarten Maßnahmen im Freiflächenbereich spätestens in der zweiten Vegetationsruhe (ca. in der Zeit von November bis Ende März) nach Einzug in das Gebäude durchzuführen. Den Zeitpunkt, zu dem Sie in Ihr Gebäude einziehen, müssen Sie der Stadt Baunatal (Fachbereich Bau und Umwelt) schriftlich mitteilen. Zeitpunkt der Maßnahmen Die Stadt überwacht, ob Sie diese Maßnahmen vornehmen und setzt einen Abnahmetermin fest, zu dem die Arbeiten durchgeführt sein müssen. Sollten Sie dem nicht nachkommen, ist die Stadt Baunatal berechtigt, die Kosten der nicht durchgeführten Maßnahmen zu schätzen und von Ihnen eine Zahlung in doppelter Höhe der notwendigen Material-, Installations-, Pflanz- und Pflegekosten einzufordern. Auch in diesem Fall sind Sie jedoch verpflichtet, die Auflagen entsprechend der Vorgaben zu erfüllen. 4.4 Sammlung von Oberflächenwasser und Regenwassernutzung Wie bereits in Kapitel 3.6.3 (Dachwasser) beschrieben, werden bestimmte Anforderungen an Ihre Baumaßnahmen formuliert, um einen sinnvollen Umgang mit Regenwasser zu gewährleisten. Hierzu gehört u.a. der Bau einer Zisterne, aus der das Wasser für die Toiletten, die Gartenbewässerung sowie ggf. die Waschmaschine entnommen wird. Zudem sind entsprechende Oberflächenbefestigungen vorzunehmen, die eine Durchlässigkeit des Bodens für das entstehende Regenwasser gewährleisten. Um eine Versickerung zu ermöglichen, sind Zufahrten, Fußwege, Stellplätze und Lagerflächen mit wasserdurchlässigen Belägen zu befestigen. In Frage kommen hierfür z.B. folgende Materialien: − Schotterrasen, − wassergebundene Decke, − Rasenpflaster, − Rasengittersteine, − wasserdurchlässige Betonsteine. Oberflächenbefestigung 21 Baunatal - Altenritte 'An der Wilhelmshöher Straße' 4.5 Pflanzliste Bei der Planung Ihres Gartens müssen Pflanzenarten verwendet werden, die einheimisch bzw. für die Tierwelt bedeutsam sind. Au diesem Grund finden sich - außer der Eibe keine Nadelgehölze in der nachfolgenden Liste. Wenn Sie vereinzelt andere Gehölzen pflanzen, ist dies nicht problematisch, jedoch sollten auf 10 Gehölze maximal ein Gehölz kommen, daß nicht in der nachfolgenden Liste aufgeführt ist. Die mit '+' gekennzeichneten Arten dürfen nicht am Rand zur freien Landschaft verwendet werden. Andere Gehölzarten Einzelbäume, großkronig Bergahorn, Esche, Hainbuche, Rotbuche, Stieleiche, Traubeneiche, Winterlinde Einzelbäume, mittel- und kleinkronig Baumhasel (+), Eberesche, Feldahorn, Holzapfel, Holzbirne, Rotdorn, Scharlachdorn, Vogelkirsche, Weißdorn Obstbäume, in alten, robusten Sorten, Hochstammqualität Apfel, Birne, Süßkirsche, Zwetsche, Walnuß Heckengehölze 1Stck/qm Eberesche, Eibe, Eisbeere, Faulbaum, Feldahorn, Hainbuche, Hartriegel, Hasel, Heckenkirsche, Himbeere, Hundsrose, Liguster (+), Pfaffenhütchen, Salweide, Schlehe, Schmetterlingsflieder, (+), Schwarzer Holunder, Wasserschneeball, Weinrose, Weißdorn, Wildapfel, Wildbirne, Wolliger Schneeball (+) Schling- und Rankpflanzen Blauregen, Efeu, Geißblatt, Jelängerjelieber, Kletterhortensie, Knöterich, Pfaffenwinde, Trompetenblume, Waldreben, Wilder Wein 22
