Bebauungsplan M 4/3 “An den Pfleggärten” - Stadt Neu-Ulm

St
Stadt Neu-Ulm
FB 3 – Stadtplanung
Bebauungsplan P 30
„Drei Taubenschläge“, Neu-Ulm – Pfuhl
A.
Rechtsgrundlagen
B.
Zeichnerischer Teil
B.1
B.2
B.3
C.
Planzeichnung
Zeichenerklärung
Verfahrensvermerke
Textteil
C.1
C.2
C.3
D.
Planungsrechtliche Festsetzungen
Örtliche Bauvorschriften
Hinweise
Begründung
D.1
D.2
Städtebaulicher Teil
Umweltbericht
- Entwurf -
Stand: 19.06.2013
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
Die Stadt Neu-Ulm erlässt aufgrund der §§ 1, 2, 8 und 10 des Baugesetzbuches
(BauGB), des Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und des Art. 23 der
Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung - GO) für das auf der
Planzeichnung gekennzeichnete Gebiet folgenden Bebauungsplan als Satzung:
Bebauungsplan
P 30 „Drei Taubenschläge“
Neu-Ulm – Pfuhl
A.
Rechtsgrundlagen
Zugrunde liegen, mit den jeweils bis zum Satzungsbeschluss erfolgten Änderungen:
das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.
September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509),
die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes
vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466),
die Planzeichenverordnung (PlanZV ) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S.
58), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509),
das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542),
zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S.
95),
die Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
14. August 2007 (GVBl 2007, S. 588); letzte berücksichtigte Änderung: Art. 83
Abs. 1, 2 und 5 aufgeh. (§ 1 Nr. 13 G v. 8.4.2013, 174),
die Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung - GO) in der
Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl 1998, S. 796), letzte berücksichtigte Änderung: Artikel 20a geänd. (Art. 65 G v. 24.07.2012, 366)
B.
Zeichnerischer Teil
Der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes ist Bestandteil der Satzung.
B.1 Planzeichnung (M 1:500)
Maßgeblich ist die Planzeichnung im Maßstab 1:500 vom 19. Juni 2013.
B.2 Zeichenerklärung
Die Zeichenerklärung dient der Erläuterung des Planinhaltes und teilt sich auf in
planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften und Hinweise.
B.3 Verfahrensvermerke
Die Verfahrensvermerke enthalten die wesentlichen Daten zum Ablauf des
Bebauungsplanverfahrens inklusive der Angaben zu den rechtlichen Fristen.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
C.
Textteil
C.1 Planungsrechtliche Festsetzungen
1.
Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 - 15 BauNVO)
Allgemeines Wohngebiet (WA) (§ 4 BauNVO)
Baufelder WA 1, WA 2 und WA 3
Zulässig sind:
- Wohngebäude
- nicht störende Handwerksbetriebe
- Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke
Unzulässig sind:
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden
- Schank- und Speisewirtschaften
- Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke
Auch ausnahmsweise nicht zulässig sind:
-
Betriebe des Beherbergungswesens
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen
Gartenbaubetriebe
Tankstellen
Baufeld WA 4
Zulässig sind:
-
Wohngebäude
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden
Schank- und Speisewirtschaften
nicht störende Handwerksbetriebe
Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke
Unzulässig sind:
- Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke
Auch ausnahmsweise nicht zulässig sind:
-
Betriebe des Beherbergungswesens
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen
Gartenbaubetriebe
Tankstellen
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
2.
Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 - 21a BauNVO)
Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch:
2.1 die Grundflächenzahl
2.2 die Geschoßflächenzahl
2.3 die Zahl der Vollgeschosse
2.4 die Höhe baulicher Anlagen
2.1 Zulässige Grundflächenzahl GRZ
(§ 19 BauNVO)
Die zulässige Grundflächenzahl wird wie folgt festgesetzt:
Baufelder WA 1 und WA 2:
maximal 0,3
Baufelder WA 3 und WA 4:
maximal 0,4
2.2 Zulässige Geschoßflächenzahl GFZ
(§ 20 Abs. 2 - 4 BauNVO)
Die zulässige Geschoßflächenzahl wird wie folgt festgesetzt:
Baufelder WA 1 und WA 2:
maximal 0,8
Baufeld WA 3:
maximal 1,0
Baufeld WA 4:
maximal 1,2
2.3 Zahl der Vollgeschosse
(§ 20 Abs. 1 BauNVO)
Die Zahl der Vollgeschosse wird wie folgt festgesetzt:
Baufelder WA 1 und WA 2:
zwei bis drei (II-III) Vollgeschosse
Baufelder WA 3 und WA 4:
drei (III) Vollgeschosse bindend
2.4 Höhe baulicher Anlagen
(§ 18 BauNVO)
Die Höhe der baulichen Anlagen bemisst sich nach dem höchsten Punkt des
Gebäudes. Dieser bezieht sich auf die Oberkante der angrenzenden Verkehrsflächen und darf folgende Werte nicht überschreiten:
Baufelder WA 1 und WA 2:
9,00 m
Baufelder WA 3 und WA 4:
10,00 m
Die jeweils festgesetzte maximale Gebäudehöhe darf durch technische Anlagen, die für die Gebäudenutzung notwendig sind sowie durch Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen um maximal 2,00 m überschritten werden.
3.
Maximal zulässige Zahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden
(§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB)
In den Baufeldern WA 1 und WA 2 sind maximal zwei Wohneinheiten pro
Wohngebäude in Doppelhäusern und in Gebäuden von Hausgruppen zulässig.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
4.
Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
(§§ 22 und 23 BauNVO)
4.1 Bauweise
Zugelassen sind folgende Haustypologien in offener Bauweise:
Baufelder WA 1 und WA 2:
Doppelhäuser und Hausgruppen
Baufelder WA 3 und WA 4:
Einzelhäuser
Die Hausgruppen werden als Reihenhäuser festgesetzt.
4.2 Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Baugrenzen festgelegt. Die festgesetzten Baugrenzen dürfen nicht überschritten werden. Untergeordnete Bauteile und Vorbauten wie Pfeiler, Gesimse, Hauseingänge, Erker,
Dachvorsprünge und Balkone können bis zu einer Tiefe von 1,50 m über die
Baugrenze vortreten, wenn sie in den Baufeldern WA 1 bis WA 3 maximal ¼
und im Baufeld WA 4 maximal ½ der dazugehörenden Außenwandlänge nicht
überschreiten. (§ 23 Abs. 3 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB).
5.
Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze sowie Ein- und
Ausfahrten
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
5.1 Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze
Garagen, Carports und Stellplätze sind in den Baufeldern WA 1 und WA 2 nur
innerhalb der Baugrenzen sowie in den laut Planzeichnung dafür festgesetzten
Flächen zulässig. In den Baufeldern WA 3 und WA 4 dürfen nur Carports und
Stellplätze in den laut Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen angelegt werden. Die laut Planzeichnung nummerierten Stellplätze (1 bis 5) in Bereich WA 3
müssen als geschlossene Carports (nur Einfahrtseite offen) errichtet werden.
5.2 Bereiche ohne Ein- und Ausfahrten
In den Baufeldern WA 1 und WA 2 sind Ein- und Ausfahrten an den in der Planzeichnung entsprechend kenntlich gemachten Stellen unzulässig.
6.
Nebenanlagen
(§ 14 BauNVO)
Als Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen allgemein zulässig: Gartenhäuser (Grundfläche max. 4 m²,
Gesamthöhe max. 3 m), Anlagen im Zusammenhang mit der Nutzung regenerativer Energien (max. 27 m²), überdachte Freisitze und Terrassen sowie Spielgeräte. Weitere Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO sind nur innerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Bei Nebenanlagen ist ein Mindestabstand von 2,00 m zu öffentlichen Flächen einzuhalten.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
7.
Abstandsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB)
Innerhalb des Geltungsbereichs wird die Tiefe der Abstandsflächen abweichend
von Art. 6 Abs. 5 BayBO auf 0,5 H der anrechenbaren Wandhöhe, mindestens
jedoch 3 m, festgesetzt.
8.
Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind
(§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB)
Entlang des Wendehammers wird auf den angrenzenden privaten Grundstücksflächen eine Freihaltezone von 1 m Tiefe ab der Grenze der Verkehrsfläche
festgesetzt. Innerhalb dieser Zone sind auf den privaten Grundstücksflächen
bauliche Anlagen jeder Art sowie Baum- und Strauchpflanzungen unzulässig.
9.
Mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Entsprechend dem Eintrag in der Planzeichnung besteht eine mit Geh- und
Fahrrechten zu belastende Flächen. Die Geh- und Fahrrechte gelten zugunsten
der Allgemeinheit. Die belastete Fläche ist von Hindernissen aller Art dauerhaft
freizuhalten.
10. Grünordnung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25 BauGB)
10.1 Straßenbegleitgrün
Straßenbegleitende Grünflächen sind als geschlossene Vegetationsflächen anzulegen.
10.2 Private Grünflächen
10.2.1 Baufeld WA 1
An den in der Planzeichnung gekennzeichneten Stellen sind Bäume II. Ordnung
in der Größe 16/18 gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste zu pflanzen. Der Standort kann geringfügig verschoben werden. Die Anzahl der Bäume
muss jedoch erhalten bleiben. Entfallene Bäume sind entsprechend der Artenliste zu ergänzen. Je Grundstück ist ein klein- oder mittelkroniger Baum gemäß
der Artenliste zu pflanzen. Die Baumstandorte aus anderen Festsetzungen werden auf die Anzahl der zu pflanzenden Bäume angerechnet.
Angrenzend an öffentliche Flächen sind ausschließlich laubtragende Gehölze
zulässig.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen:
Auf der laut Planzeichnung gekennzeichneten Pflanzfläche ist eine einreihige
Hecke mit standortgerechten, laubtragenden Gehölzen zu pflanzen. Mindestens
50 % der Gehölze müssen einheimisch und gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste sein. Der Pflanzabstand innerhalb der Reihe muss mindestens 1,2 Meter betragen.
Die Bepflanzungen sind spätestens zwei Jahre nach Bezugsfertigkeit bzw. nach
Fertigstellung der Rohbaumaßnahmen vorzunehmen.
10.2.2 Baufelder WA 2, WA 3 und WA 4
An den in der Planzeichnung gekennzeichneten Stellen sind Bäume I. Ordnung
in der Größe 16/18 gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste zu pflanzen. Der Standort darf geringfügig verschoben werden. Die Anzahl der Bäume
muss jedoch erhalten bleiben. Entfallene Bäume sind entsprechend der Artenliste zu ergänzen. Die Bäume sind in offene Pflanzflächen von mindestens 12
m² zu pflanzen. Es muss ein durchwurzelbares Substrat von mindestens 16 m³
zur Verfügung stehen. Die festgesetzten Bäume sind gemäß ZTV-Baumpflege
zu pflegen, Formschnitte sind nicht zulässig.
Je 6 zusammenhängend errichtete Stellplätze ist mindestens ein Baum I. Ordnung in der Größe 16/18 gemäß Artenliste zur Gliederung der Stellplätze zu
pflanzen.
Angrenzend an öffentliche Flächen sind ausschließlich laubtragende Gehölze
zulässig.
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen:
Auf der laut Planzeichnung gekennzeichneten Pflanzfläche ist eine einreihige
Hecke mit standortgerechten, laubtragenden Gehölzen zu pflanzen. Mindestens
50 % der Gehölze müssen einheimisch und gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste sein. Der Pflanzabstand innerhalb der Reihe muss mindestens 1,2 Meter betragen.
Die Bepflanzungen sind spätestens zwei Jahre nach Bezugsfertigkeit bzw. nach
Fertigstellung der Rohbaumaßnahmen vorzunehmen.
Allgemein zu den Baufeldern WA 2, WA 3 und WA 4
Die nicht überbaubaren bzw. nicht mit Nebenanlagen gemäß § 19 Abs. 4
BauNVO nutzbaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und auf
Dauer zu unterhalten. Mindestens 30 % dieser Flächen sind mit standortgerechten, einheimischen Gehölzen zu bepflanzen.
10.3 Dachbegrünung
Die Dachflächen der Haupt- und Nebengebäude sowie die Dächer von Garagen
und Carports sind extensiv zu begrünen. Eine zusätzliche Nutzung für Zwecke
der solaren Energiegewinnung ist unter Beibehaltung der Funktionsfähigkeit der
Dachbegrünung zulässig.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
10.4 Eingrünung der Anlagen für die Abfallentsorgung
Die Anlagen für die Abfallentsorgung sind bis auf den notwendigen Zugang mit
einer geschnittenen Hecke der folgenden Artenliste zu umpflanzen:

Immergrüner Liguster - Ligustrum vulgare `Atrovirens`,
2-3 Pflanzen je lfd. Meter

Gemeine Eibe - Taxus baccate,
2-3 Pflanzen je lfd. Meter.
Alternativ kann die Fläche bis auf den Zugang mit einem Rankgerüst eingehaust werden, das eine Höhe von mindestens 2,0 bis maximal 3,0 Meter hat
und mit Kletterpflanzen folgender Artenliste zu beranken ist:

Efeu - Hedera helix

Immergrüne Geißschlinge - Lonicera henryi
11. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsregelung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB)
Durch die Bebauung des Plangebietes entsteht gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ein
Ausgleichsbedarf von insgesamt 9.116 m² (0,91 ha). Dieser kann durch Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffs auf eine Fläche von
7.450 m² (0,75 ha) reduziert werden.
Der Ausgleich für den zu erwartenden Eingriff wird auf den dafür zugeordneten
Ausgleichsflächen außerhalb des Geltungsbereiches durchgeführt.
12. Begrenzung der Bodenversiegelung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
Öffentliche Stellplätze sowie private Stellplätze und deren Zufahrten dürfen nur
mit versickerungsfähigen, wasserdurchlässigen Belägen hergestellt werden.
Den Boden versiegelnde Beläge sind allgemein unzulässig. Der Untergrund im
Bereich von geplanten Sickerstellen darf nicht schadstoffbelastet sein.
13. Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Es ist für Schlafzimmer mit Fenstern an der im Plan gekennzeichneten Südfassade mindestens ein zusätzliches Fenster zur Belüftung an einer anderen Fassade erforderlich, bzw. es ist eine aktive Belüftung einzubauen.
Aktive Belüftungen können entfallen, wenn die Räume mit Wintergärten, Loggien oder anderen Pufferräumen vor den Lärmimmissionen geschützt werden
(Verbesserung mindestens 15 dB(A)). Diese Pufferräume müssen so ausgestattet sein, dass sie zur Nutzung als Schlafzimmer nicht geeignet sind.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
Zugänglichkeit der Normen
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und DIN-Vorschriften) können bei der Stadt Neu-Ulm, Fachbereich 3, Abteilung 61 Stadtplanung (im Rathaus, DG) eingesehen werden.
Es sind folgende Vorschriften vorhanden: DIN 18005, Beiblatt 1 zur DIN 18005,
TA-Lärm, DIN 4109.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
C.2 Örtliche Bauvorschriften
1.
Gestaltung baulicher Anlagen und Freiflächen
(Art. 81 BayBO)
1.1 Baukörper
Garagen, Carports, Nebenanlagen sowie An- und Vorbauten müssen sich dem
jeweiligen Hauptgebäude in den Maßen deutlich unterordnen.
1.2 Dachgestaltung und Dachaufbauten
Als Dachformen sind ausschließlich Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis
maximal 10° Dachneigung zugelassen. Zur Dachgestaltung im Einzelfall ist
Punkt 10.3 „Dachbegrünung“ zu beachten. Als Dachaufbauten sind nur für die
Gebäudenutzung notwendige technische Anlagen sowie Sonnenkollektoren und
Photovoltaikanlagen zulässig. Dachaufbauten anderer Art sind unzulässig.
1.3 Außenanlagengestaltung
Die unbebauten Grundstücksflächen sind mit Ausnahme der notwendigen Zufahrten, Zugänge und Platzflächen als geschlossene Vegetationsflächen anzulegen. Diese sind unter Verwendung von Stauden, Gräsern, Gehölzen oder
durch Anlage von einjährigen Pflanzungen gärtnerisch als Grünflächen zu gestalten und zu bepflanzen. Die unter Hinweise aufgeführte Artenliste ist zu beachten. Pflanzbeete, Gartenwege und Gartengestaltungselemente sind zulässig.
1.4 Einfriedungen
Als Einfriedungen sind entlang der Grundstücksgrenzen nur Maschendrahtzäune sowie Gitterzäune aus Holz oder Stahl in sockelfreier Form sowie mit einer
Gesamthöhe von maximal 1,50 m und einer Bodenfreiheit von 20 cm zulässig.
Stütz- und / oder Sockelmauern sind im Bereich der Einfriedungen nicht zulässig. Entlang der Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Flächen sind diese mit
laubtragenden Gehölzen zu hinterpflanzen. Einfriedungen an der Grenze zu
öffentlichen Grünflächen sind um mindestens 0,20 m zurückzuversetzen. Innerhalb der Freihaltezone Wendehammer sind Einfriedungen allgemein unzulässig.
1.5 Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur für ansässige Betriebe an der Stätte der Leistung zulässig. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder beweglichem Licht
sowie Bandwerbung, die die gesamte Fassadenbreite einnimmt. Die Werbeanlagen dürfen maximal 1,0 m² je Fassadenfläche nicht überschreiten und sind
nur in der Erdgeschosszone zulässig.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
C.3 Hinweise
1.
Artenliste für Bäume und Sträucher
Bäume I. Ordnung – Hochstamm 16/18
Acer platanoides
Acer platanoides `Cleveland
-
Spitzahorn
Spitzahorn, kleiner als A.p.,
schmalwüchsig
Acer pseudoplatanus
Bergahorn
Quercus robur
Stieleiche
Tilia cordata `Greenspire`
Winterlinde
oder Obstbaumhochstamm / Obstbaumhalbstamm
Bäume II. Ordnung – Hochstamm 16/18
Acer campestre
Feldahorn
Alnus incana
Grauerle
Betula pendula
Gemeine Birke
Carpinus betulus
Hainbuche
Prunus avium
Vogelkirsche
Prunus padus
Traubenkirsche
Salix alba
Silberweide
Sorbus aucuparia
Eberesche
Sorbus intermedia „Brouwers“
Schwedische Mehlbeere
oder Obstbaumhalbstamm / Obstbaumhochstamm
Sträucher - 2xv (zweimal verpflanzt)
Cornus sanguinea
Corylus avellana
Euonymus europaeus
Ligustrum vulgare
Lonicera xylosteum
Rhamnus catharticus
Rhamnus frangula
Ribes alpinum `Schmidt`
Rosa in Arten
Salix viminalis
Salix purpurea
Sambucus nigra
Viburnum lantana
Viburnum opulus
2.
-
Roter Hartriegel
Haselnuss
Pfaffenhütchen
Liguster
Heckenkirsche
Kreuzdorn
Faulbaum
Johannisbeere
Rose
Hanfweide
Korbweide
Schwarzer Holunder
Wolliger Schneeball
Gemeiner Schneeball
Bodenschutz
Mutterboden, der bei der Herstellung oder Änderung baulicher Anlagen sowie
bei wesentlichen anderen Änderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist
in einem nutzbaren Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Verschwendung zu schützen.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
Kommen bei Aushubarbeiten belastete Auffüllungen oder Untergrundverunreinigungen zu Tage, sind das Landratsamt Neu-Ulm und das Wasserwirtschaftsamt Donauwörth zu informieren. Die Arbeiten sind dann von einem in Altlastenfragen sachkundigen Gutachter bzw. Institut zu begleiten und zu dokumentieren. Das Aushubmaterial ist auf Schadstoffbelastungen zu untersuchen und
entsprechend der Untersuchungsergebnisse zu verwerten bzw. zu entsorgen.
3.
Bodendenkmäler
(Art. 8 Abs. 1 und 2 DSchG)
Art. 8 Abs. 1 DSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren
Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen.
Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund
geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt
der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines
Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder
den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 DSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere
Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung
der Arbeiten gestattet.
Zu verständigen ist das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, Dienststelle
Thierhaupten, Klosterberg 8, 86672 Thierhaupten, Tel. 08271/8157-0, Fax
08271/8157-50, E-Mail: [email protected] oder die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde.
4.
Gestaltung und Materialwahl der Fassaden
Bei der Gestaltung und der Materialwahl der Fassaden wird empfohlen, Materialien nach ökologischen und baubiologischen Gesichtspunkten auszuwählen.
5.
Feuerwehrzufahrten
Zur Sicherung der Rettungswege im Brandfall ist die Errichtung von Feuerwehrzufahrten auf privaten Grundstücken bei der Errichtung von Gebäuden "mittlerer
Höhe" gemäß BayBO (oberste Fußbodenhöhe mind. 7 m über Gelände) erforderlich. Dabei sind ausreichend befestigte und tragfähige Aufstellungsflächen
für Feuerwehrfahrzeuge zu erstellen und ständig frei zu halten.
6.
Löschwasserversorgung
Der Löschwasserbedarf als Grundschutz entsprechend dem Bayerischen Feuerwehrgesetz (BayFwG) vom 23. Dezember 1981 (zuletzt geändert: 20. Dezember 2011) ist über die zentrale Trinkwasserversorgung nach Vorgaben des
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
DVGW Arbeitsblattes W 405 bereitzustellen. Die Abstände zwischen den Hydranten richten sich nach dem DVGW Arbeitsblatt W 331. Die über den Grundschutz hinausgehende Löschwasserversorgung ist im Zuge des Objektschutzes
durch den jeweiligen Eigentümer zu prüfen und sicherzustellen.
7.
Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser
Das auf privaten Verkehrs- und Dachflächen anfallende, nicht belastete Niederschlagswasser ist entsprechend der Entwässerungssatzung der Stadt Neu-Ulm
an Ort und Stelle zu behandeln und zu versickern. Der Untergrund im Bereich
von geplanten Sickerstellen darf nicht schadstoffbelastet sein. Auf die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV), die technischen Regeln
zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das
Grundwasser (TRENGW) und weitere relevante Regelwerke wird verwiesen.
8.
Vermeidungsmaßnahme Artenschutz
Die Baufeldfreimachung bzw. die Fällung von Gehölzen muss außerhalb der
Vogelbrutzeit sowie außerhalb der Aktivitätszeit der Fledermäuse erfolgen.
9.
Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel
Es wird empfohlen, die neu errichteten Gebäude soweit wie möglich unter Berücksichtigung einer möglichst sparsamen Energiebilanz zu errichten. Dabei
sollte mindestens der Standard eines KfW-Effizienzhauses 70 erreicht werden.
Für die Gebäudeplanung wird angeregt, Maßnahmen zur Energieeinsparung,
zur Steigerung der Energieeffizienz sowie zur Gewinnung erneuerbarer Energien am Gebäude umzusetzen.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
D.
Begründung
D.1 Städtebaulicher Teil
1.
Inhalt des Flächennutzungsplanes
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes P 30 „Drei Taubenschläge“ ist im
rechtsgültigen Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 größtenteils als Wohnbaufläche ausgewiesen. Eine kleine Teilfläche ist als Grünfläche eingetragen.
Somit gilt der Bebauungsplan unter Einhaltung von § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB
als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
2.
Anlass und Zielsetzung der Planung
Ausgehend von Anregungen der lokalen Politik sowie der Nachfrage seitens der
Bürgerschaft ist vorgesehen, im Neu-Ulmer Stadtteil Pfuhl eine Seniorenwohnanlage zu realisieren, wo bislang trotz des Vorhandenseins entsprechender
Zielgruppen noch keine derartigen Einrichtungen bestehen. Angesichts einer
zunehmenden Alterung der Bevölkerung und der Tatsache, dass viele ältere
Menschen auf entsprechende Pflege- und Betreuungsangebote angewiesen
sind, ist es von großer Bedeutung, weitere Pflegeplätze und betreute Wohnungen anbieten zu können. So kann mit Hilfe des geplanten Bauvorhabens der
Nachfrage nach einem altersgerechten Wohnangebot in Pfuhl nachgekommen
werden.
Daneben soll zudem ein kleines Wohngebiet entwickelt werden, durch das ein
Beitrag zur ergänzenden Deckung des Wohnbaulandbedarfs geleistet werden
kann.
Die Umsetzung des Vorhabens erfolgt auf einer Fläche im Osten des Stadtteils
im Gebiet „Drei Taubenschläge“. Die beiden angestrebten Nutzungen teilen
dabei das zur Verfügung stehende Areal in zwei eigenständige Bereiche. Im
östlichen Teilbereich wird die Seniorenwohnanlage mit einem Alten- und Pflegezentrum und einem Angebot für betreutes Wohnen entstehen, während im
westlichen Teilbereich das Wohngebiet geplant ist.
3.
Bestandssituation und Umgebung
Der Neu-Ulmer Stadtteil Pfuhl erstreckt sich vom Nordhang des Kapellenberges
in die Ebene des Donautales und hat heute knapp 10.000 Einwohner. Durch die
Zugehörigkeit zum Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm weist der Ort trotz seines dörflichen Ursprungs vielerorts eine suburbane Prägung auf und besitzt diverse Einrichtungen des täglichen Bedarfs für die einheimische Bevölkerung. Zudem bieten sich in der Umgebung attraktive Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten.
Das Plangebiet befindet sich an der östlichen Siedlungsgrenze von Pfuhl zwischen derzeitigem Ortsrand und Kleingartenanlagen und ist annähernd eben.
Aufgrund seiner Lage und dem Bezug zur freien Landschaft eignet es sich zur
Arrondierung des bestehenden Siedlungskörpers wie auch gerade zur EtablieSeite 14
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
rung der vorgesehenen Nutzung. Das Areal – in diesem Bereich verlief einst ein
Hochwasserarm der Donau – präsentiert sich derzeit überwiegend als Grünland
mit Wiesenflächen und teils umfangreichen Gehölzbeständen. Durch fortschreitende Sukzession hat sich die vorhandene Vegetation teilweise zu einem Biotop
entwickelt. Im nördlichen Randbereich des Plangebietes verläuft zudem eine
befestigte Wegeverbindung.
Westlich des Planungsgebiets erstreckt sich der Pfuhler Siedlungskörper mit
größtenteils Wohnnutzung. Die Baukörper weisen ein oder zwei Vollgeschosse
und Satteldächer auf. Südlich vom Plangebiet befinden sich zwei größere Anwesen. Zwischen diesen ist ein weiteres Biotop mit umfassenden Vegetationsbeständen situiert. Jenseits der Hauptstraße / Heerstraße, die als Durchgangsstraße und Verbindung zum Schulzentrum bzw. nach Burlafingen fungiert, liegen weitere Wohngebiete bzw. der freie Landschaftsraum mit landwirtschaftlichen Flächen oder Grünland. Die Kleingartenanlagen nördlich und östlich des
Plangebietes leiten zum dahinter anschließenden freien Landschaftsraum mit
Agrarflächen bzw. Grünland über. Für die Verbindung in die freie Landschaft
sorgt der Hochreuteweg, eine weitere befestigte Wegeverbindung, die östlich
des Plangebietes verläuft. Die Anbindung an das ÖPNV-Netz gewährleistet die
nahegelegene Bushaltestelle „Winterstraße“ im Bereich der Hauptstraße.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Gemarkung und Stadtteil Pfuhl)
erstreckt sich über eine Fläche von insgesamt ca. 11.812 m² (1,18 ha). Er umfasst im Wesentlichen das Flurstück 504 (10.723 m²). Zudem gehören das Flurstück 505/2 sowie – jeweils anteilig – die Flurstücke 13/3, 1421, 1451 und
1452/2 zum Plangebiet.
4.
Grundzüge der Planung und städtebauliche Detailkonzeption
4.1 Grundzüge der Planung
Wie bereits erwähnt sollen im Plangebiet zwei verschiedene Nutzungen etabliert werden. Dabei wird das Areal in zwei funktional unabhängige Teilbereiche
untergliedert. Im östlichen Teilbereich wird die Realisierung der Seniorenwohnanlage mit Alten- und Pflegezentrum sowie betreutem Wohnen angesiedelt,
während im westlichen Teilbereich ein kleines Wohngebiet mit verdichteten Einfamilienhäusern entsteht. Beide Teilbereiche werden als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen und sollen sowohl untereinander städtebaulich harmonieren als auch sich verträglich in die örtliche Situation einfügen. Die Erschließung erfolgt für beide Nutzungen getrennt. So erhält die Seniorenwohnanlage
eine zentrale Ab- bzw. Zufahrt nach Süden an die Haupt- / Heerstraße, während das Wohngebiet nach Westen zum Gerberweg hin angebunden wird. In
beiden Teilgebieten sollen verkehrsberuhigte Erschließungsanlagen entstehen.
So wird die Erschließung des Wohngebietes als verkehrsberuhigter Bereich im
Sinne der Straßenverkehrsordnung (StVO) ausgeführt, der östliche Teilbereich
soll analog eines verkehrsberuhigten Bereichs baulich gestaltet werden. Die
bestehenden Wegebeziehungen im Plangebiet und darüber hinaus sollen erhalten und um eine neue öffentlich nutzbare Wegeverbindung durch das Areal der
Seniorenwohnanlage ergänzt werden. Öffentliche und private Stellplätze werden für jeden Teilbereich innerhalb von dessen Quartier nachgewiesen. Bedingt
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
durch den Eingriff in umfangreiche und teils bedeutsame Vegetationsbestände
ist ein entsprechend umfassender Ausgleich notwendig. Nicht zuletzt deshalb
gilt es durch passende grünordnerische Maßnahmen bereits im Plangebiet
selbst die Eingriffe zu minimieren. Schmutzwasser und Niederschlagswasser
werden gemäß den heutigen Gesichtspunkten der Bewirtschaftung getrennt
voneinander behandelt.
4.2 Städtebauliche Detailkonzeption
Geplante Seniorenwohnanlage
Die Planung des Architekturbüros m + p Milkoweit Architekten Cohrs Plaasch
GbR sieht vor, auf der östlichen Seite der Seniorenwohnanlage ein Alten- und
Pflegezentrum mit insgesamt 89 Pflegeplätzen zu errichten. Der kreuzförmige
Baukörper soll mit drei Vollgeschossen und Flachdach ausgeführt werden.
Haupteingang sowie Anlieferung sind nach Süden orientiert und werden über
die gemeinsame Zu- und Abfahrt zur Haupt-/Heerstraße angebunden. Die südöstliche Anbindung des Privatgrundstücks an den bestehenden Feldweg dient
lediglich als Rettungszufahrt (Abgrenzung durch herausnehmbare Pfosten). Die
erforderlichen Stellplätze können südwestlich vom Gebäude angeordnet werden. Entsprechende Außenbereiche runden die Anlage ab, so beispielsweise
eine Aufenthaltsfläche vor dem Haupteingang oder Grünanlagen im Umfeld des
Gebäudes.
Die westliche Seite der Seniorenwohnanlage nimmt die betreute Wohnanlage
mit 24 Wohneinheiten ein. Die Wohnungen werden dabei in zwei nach Westen
ausgerichteten Mehrfamilienhäusern mit drei Vollgeschossen und Flachdächern
untergebracht. Die Haupteingänge liegen hier im Osten der Baukörper. Angebunden wird die Anlage über dieselbe Zu- und Abfahrt wie das Alten- und Pflegezentrum, d. h. also auch zur Haupt- / Heerstraße. Südlich der beiden Gebäude sind die Stellplätze für Bewohner und Besucher untergebracht.
Zwischen dem Alten- und Pflegezentrum und der betreuten Wohnanlage soll
außerdem eine öffentlich nutzbare Wegeverbindung geschaffen werden. Sämtliche Erschließungs- und Grünanlagen werden von Seiten des Betreibers bzw.
Investors hergestellt und unterhalten. Die Straßenflächen sollen analog eines
verkehrsberuhigten Bereichs ausgebildet werden.
Geplantes Wohngebiet
Das Konzept hierzu sieht verdichtete Einfamilienhäuser in Form von Reihenund Doppelhäusern vor. So können hier ungefähr zehn neue Wohneinheiten in
attraktiver Lage entstehen, die sich gerade für Familien mit Kindern eignen. Die
Baukörper sollen zwei bis drei Vollgeschosse und Flachdächer aufweisen.
Die Erschließung erfolgt vom Gerberweg her über eine neu herzustellende Straße, die als verkehrsberuhigter Bereich ausgebildet werden soll und an deren
Ende eine Wendemöglichkeit vorgesehen wird. Der jetzige Feldweg zwischen
dem Flurstück 504 und der nördlich anschließenden Kleingartenanlage wird in
einem Teilstück entsprechend den neuen Anforderungen als verkehrsberuhigter
Bereich ausgebaut; im weiteren Verlauf soll dieser jedoch in seiner jetzigen
Form und Funktion erhalten werden. Die notwendigen privaten Stellplätze sind
auf den jeweiligen Grundstücken oder unweit außerhalb vorgesehen. Zudem
werden öffentliche Stellplätze innerhalb des Wohngebietes bereitgestellt. Neben
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
den Gartenanlagen der Wohnhäuser soll als weitere Grünfläche ein durchgängiger Grünstreifen als Abgrenzung zum Bestand und zur Trennung zwischen
Wohngebiet und Seniorenwohnanlage entstehen. Dadurch wird eine vernetzende Grünstruktur geschaffen. Aufgrund dessen, dass sich westlich des geplanten
Wohngebietes nahe dem Gerberweg bereits ein Spielplatz befindet, kann auf
die planungsrechtliche Sicherung einer neuen Spielfläche verzichtet werden.
5.
Planinhalt
5.1 Art der baulichen Nutzung
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird die Art der baulichen Nutzung
als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die laut § 4 BauNVO zugelassenen Nutzungen in Baufeld WA 4 (Alten- und Pflegezentrum) sind dabei gegenüber denen in den Baufeldern WA 1 - WA 3 (Wohngebiet, betreutes Wohnen) etwas breiter aufgefächert.
Grundsätzlich sind nur solche Nutzungen zulässig, die dem spezifischen Gebietscharakter eines Wohngebietes entsprechen und mit der Eigenart des Ortes
vereinbar sind. Darüber hinaus müssen diese dem Gebiet selbst oder seiner
unmittelbaren Umgebung dienen. Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO oder
Anlagen für kirchliche, kulturelle oder sportliche Zwecke, für die sich an anderer
Stelle geeignetere Standorte finden lassen, sollen nicht etabliert werden. Der
Versorgung des Gebiets dienende Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften werden in Baufeld WA 4 zugelassen, da diese mit der Nutzung Alten- und
Pflegeheim bis zu einem gewissen Grad verträglich sind bzw. zur Versorgung
der Einrichtung selbst sogar nützlich sein können.
5.2 Maß der baulichen Nutzung, maximal zulässige Zahl an Wohneinheiten
Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Grundflächenzahl
(GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse und die
Höhe baulicher Anlagen. So gelten in den Baufeldern WA 1 und WA 2 eine
GRZ von 0,3, eine GFZ von 0,8, zwei bis drei (II-III) Vollgeschosse sowie eine
maximale Bauhöhe von 9,00 m. In den Baufeldern WA 3 und WA 4 gelten eine
GRZ von 0,4, zwingend drei (III) Vollgeschosse sowie eine maximale Bauhöhe
von 10,00 m. Die GFZ liegt in Baufeld WA 3 bei 1,0, in Baufeld WA 4 bei 1,2.
Als Bezugspunkt für die Gebäudehöhen dienen die jeweils angrenzenden Verkehrsflächen. Für notwendige technische Anlagen sowie Sonnenkollektoren
und Photovoltaikanlagen dürfen die festgelegten Gebäudehöhen um maximal
2,00 m überschritten werden.
Durch die Festsetzungen soll gewährleistet werden, dass ein nachhaltiger Umgang mit Grund und Boden erfolgt und die vorgesehenen Nutzungen in den
einzelnen Baufeldern entsprechend ihren Erfordernissen umsetzbar sind.
Gleichzeitig sollen sich die neuen städtebaulichen Strukturen verträglich in ihr
Umfeld einfügen und angemessen auf die Eigenart des Ortes reagieren.
Die maximal zulässige Anzahl der Wohneinheiten wird in den Baufeldern WA 1
und WA 2 auf maximal zwei beschränkt. Dadurch wird eine dem Charakter der
zulässigen Haustypologien unangemessene Nutzungsverdichtung verhindert.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
In den Baufeldern WA 1 und WA 2 sind Doppelhäuser und Hausgruppen, in den
Baufeldern WA 3 und WA 4 Einzelhäuser zulässig. Es gilt jeweils die offene
Bauweise. Die Hausgruppen in den Baufeldern WA 1 und WA 2 müssen als
Reihenhäuser errichtet werden.
Auch hierbei spielt eine kompakte, ressourcenschonende städtebauliche Struktur eine wichtige Rolle. Zudem soll die Baustruktur dem Plangebiet einen eigenständigen Ausdruck verleihen, ohne den Charakter des Umfeldes zu ignorieren.
Die festgelegten Baugrenzen gewähren darüber hinaus die nötige Freiheit zur
Planung und Realisierung der Gebäude und garantieren so eine angemessene
Bebaubarkeit der jeweiligen Baufelder.
5.4 Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze sowie Flächen für Nebenanlagen
Garagen, Carports und Stellplätze sind in den Baufeldern WA 1 und WA 2 nur
innerhalb der Baugrenzen sowie in den dafür festgesetzten Flächen zulässig. In
den Baufeldern WA 3 und WA 4 können Carports und Stellplätze ausschließlich
in den laut Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen angelegt werden. Die
westlich der Wendeanlage gelegenen Stellplätze im Bereich WA 3 sind als geschlossene Carports zu errichten, bei denen nur die Einfahrtseite offen ist. In
den Baufeldern WA 1 und WA 2 sind Ein- und Ausfahrten an den markierten
Stellen unzulässig.
Nebenanlagen sind bis auf die genannten Anlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen und müssen einen gewissen Abstand zu
öffentlichen Flächen einhalten.
Ziel ist es, Kfz-Stellflächen und Nebenanlagen bezüglich ihrer Art und Lage zugunsten der städtebaulichen Ordnung und des Erscheinungsbildes zu steuern.
Die Stellflächen westlich der Wendeanlage müssen aus Gründen des Schallschutzes gegenüber der nächstgelegenen Wohnbebauung als geschlossene
Carports errichtet werden, um diese auch nachts nutzen zu können.
5.5 Abstandsflächen sowie Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind
Die Tiefe der Abstandsflächen wird innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans abweichend von Art. 6 Abs. 5 BayBO auf 0,5 H der anrechenbaren Wandhöhe, mindestens jedoch 3 m, festgesetzt.
Durch entsprechende Verdichtung kann auf die Lage des Quartiers in suburban
geprägter Umgebung reagiert und die vorgesehenen Nutzungen städtebaulich
kompakt situiert werden, ohne dabei qualitäts- und sicherheitstechnische Aspekte zu vernachlässigen.
Entlang des Wendehammers ist auf den angrenzenden privaten Grundstücksflächen eine Freihaltezone von 1 m Tiefe ab der Grenze der Verkehrsfläche
festgesetzt. Im diesem Bereich sind auf den privaten Grundstücksflächen bauliche Anlagen aller Art, Einfriedungen sowie Baum- und Strauchpflanzungen
nicht zugelassen.
Diese Regelung soll bezwecken, dass Fahrzeuge, die den Wendehammer befahren, zugunsten der Funktionsfähigkeit der Wendeanlage eine entsprechende
Zone zum Überstreifen benutzen können.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
5.6 Verkehrsflächen
Im Bereich der Seniorenwohnanlage werden die Verkehrsflächen von privater
Seite durch den Betreiber / Investor hergestellt und unterhalten. Die zentrale
Erschließung zur Anbindung des Alten- und Pflegezentrums und der betreuten
Wohnanlage wird dabei analog eines verkehrsberuhigten Bereichs ausgebildet.
Dies dient zum einen der Geschwindigkeitsregulierung und damit der allgemeinen Verkehrssicherheit, zum anderen kann so der Straßenraum auch als Aufenthaltsfläche und Ort der Kommunikation wahrgenommen werden. Sämtliche
Stellplätze für Anwohner und Besucher, die laut der städtischen Stellplatzsatzung erforderlich sind, werden auf dem Grundstücken selbst nachgewiesen und
entlang der Straßenflächen angeordnet. Diese sollen im Wechsel mit straßenbegleitenden Baumstandorten und Grünflächen angelegt werden, um für ein abwechslungsreiches und der örtlichen Situation angemessenes Erscheinungsbild
zu sorgen. Eine Wendemöglichkeit am Ende der Straße sorgt dafür, dass Kraftfahrzeuge dort umdrehen können. Die verkehrsberuhigte quartiersinterne Privatstraße wird im Süden des Planbereiches an die öffentliche Haupt- / Heerstraße angeschlossen.
Das Wohngebiet wird durch eine zentrale Straßenanlage erschlossen, die als
verkehrsberuhigter Bereich im Sinne der Straßenverkehrsordnung (StVO) hergestellt wird. So wird auch hier eine Geschwindigkeitsreduzierung zugunsten
der Verkehrssicherheit bewirkt und der Straßenraum kann als Anwohnerstraße
auch zum Aufenthalt genutzt werden. An Ende der Straße wird auch hier eine
Wendeanlage angelegt, um Kraftfahrzeugen ein Umkehren zu ermöglichen.
Neben privaten Parkierungsflächen werden öffentliche Stellplätze angelegt, die
Anwohnern und Besuchern zur Verfügung stehen. An der Zufahrt vom Gerberweg zum neuen Wohngebiet wird als Quartierseingang eine straßenbegleitende
Grünfläche angelegt. Dadurch wird ein Beitrag zur Reduzierung versiegelter
Fläche im Straßenraum und zur optischen Auflockerung und Bereicherung des
Quartiers geleistet.
Der befestigte Feld- und Fußweg entlang der nördlichen Grenze des Geltungsbereiches wird überwiegend als solcher erhalten und in die Planung integriert.
Im westlichen Teilbereich wird er durch den verkehrsberuhigten Bereich ersetzt.
5.7 Mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen
Gemäß der Planzeichnung befindet sich zwischen der betreuten Wohnanlage
und dem Alten- und Pflegezentrum zugunsten der Allgemeinheit eine mit Gehund Fahrrechten zu belastende Fläche. Damit wird dem Ziel Rechnung getragen, eine öffentlich nutzbare Wegeverbindung planungsrechtlich zu sichern.
Die belastete Fläche muss von Hindernissen aller Art dauerhaft freigehalten
werden. Für die Herstellung und Unterhaltung dieser Wegeverbindung ist der
Betreiber bzw. Investor verantwortlich.
5.8 Grünordnung
Entsprechend den Festsetzungen ist das Plangebiet mit laubtragenden, zum
Teil einheimischen Gehölzen (Bäume I. bzw. II. Ordnung, Sträucher) zu durchgrünen. Ziel dabei ist es, einen Ersatz für die planbedingt erfolgten Eingriffe im
Gebiet zu schaffen und die Artenvielfalt nachhaltig zu sichern. Zudem leistet
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
eine angemessene Durchgrünung des Quartiers einen Beitrag zur gestalterischen Einbindung der Baukörper.
Gemäß den Festlegungen existiert eine Pflanzgebotsfläche mit einem Pflanzgebot für eine freiwachsende Heckenstruktur mit laubtragenden, zum Teil einheimischen Gehölzen. Dadurch wird eine Biotopvernetzung sichergestellt, die
insbesondere eine Verbindung zwischen den südlich des Plangebietes liegenden Biotop- und Vegetationsflächen und der nördlich des Plangebietes angrenzenden Kleingartenanlage im Außenbereich ermöglicht. Auch hier spielt die
Sicherung der Artenvielfalt eine wichtige Rolle. Darüber hinaus finden damit
Aspekte wie Lebensraumersatz und Nahrungshabitat für Insekten, Vögel und
Kleinsäuger eine Rolle und es wird zur Minimierung des Eingriffs beigetragen.
Für Bäume sind entsprechend dimensionierte offene Pflanzflächen mit ausreichend durchwurzelbarem Substrat vorzusehen. Formschnitte sind nicht zugelassen. Hierdurch wird eine gute Entwicklung der Gehölze bezweckt, gerade im
Hinblick auf zu erwartende höhere klimatische Belastungen. Durch einen Verzicht auf Formschnitte können gestalterische und ökologische Ziele bei Normalentwicklung der Gehölze gesichert werden.
Auch die Stellplatzbereiche sind bestimmungsgemäß zu durchgrünen und mit
versickerungsfähigen, wasserdurchlässigen Belägen herzustellen. Damit sollen
Eingriffe minimiert und unnötige Flächenversiegelungen vermieden werden.
Weiterhin geht es darum, das Kleinklima zu verbessern und zur Quartiersgestaltung beizutragen.
Die Dachflächen der Haupt- und Nebengebäude sowie die Dächer von Garagen
und Carports sind extensiv zu begrünen. Eine zusätzliche Nutzung für Zwecke
der solaren Energiegewinnung ist unter Beibehaltung der Funktionsfähigkeit der
Dachbegrünung zulässig. Mithilfe von Dachbegrünungen lassen sich die Eingriffe in Natur und Landschaft reduzieren sowie neue Lebensräume und Nahrungshabitate für Insekten erschließen. Darüber hinaus fördert dies die Wasserrückhaltung und verbessert das Mikroklima.
Die Anlagen für die Abfallentsorgung sind bis auf den notwendigen Zugang mit
einer geschnittenen Hecke zu umpflanzen oder mit einem Rankgerüst aus Kletterpflanzen einzuhausen. Dies dient der Verbesserung des Erscheinungsbildes
und gliedert die Sammelstellen in die umgebenden Strukturen ein. Gleichzeitig
stellen die Eingrünungen Lebensraum für Insekten sowie ein Nahrungs- und
Lebenshabitat für Vögel dar.
5.9 Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsregelung
Für Bebauungspläne, die im klassischen Verfahren durchgeführt werden, greift
gemäß § 1a Abs. 3 BauGB die naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsregelung. Danach ergibt sich bezogen auf den hier vorliegenden Eingriff ein Kompensationsbedarf von insgesamt 9.116 m² (0,91 ha) Fläche.
Durch Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffs kann der
Ausgleichsbedarf auf eine Fläche von 7.450 m² (0,75 ha) reduziert werden. So
kann im Baufeld WA 1 durch Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze und extensiven Dachbegrünungen eine Reduzierung des Kompensationsfaktors von 0,8 auf 0,7 erreicht werden. In den Baufeldern WA 2 bis WA 4 ist es möglich, durch Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze, einem Mindestanteil von 30 % an standortgerechten, einSeite 20
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
heimischen Gehölzen bei der Bepflanzung der nicht überbaubaren Flächen sowie extensiven Dachbegrünungen eine Reduzierung des Kompensationsfaktors
von 1,0 auf 0,8 zu bewirken. Als weitere Maßnahmen zur Vermeidung und zur
Minimierung des Eingriffes kommen die Bündelung von Versorgungsleitungen
und Wegen, die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, ein
sparsamer Umgang mit Grund und Boden, eine begrenzte Versiegelung (z. B.
durch die Verwendung von versickerungsfähigen Belägen), eine Pflanzung von
mindestens einem Laubbaum pro Einfamilienhaus-Grundstück im Baufeld WA 1
sowie die Festsetzung von Baumstandorten in den Baufeldern WA 2 bis WA 4
zum Tragen.
Der Ausgleich für den zu erwartenden Eingriff von 7.450 m² (0,75 ha) wird auf
den dafür zugeordneten Ausgleichsflächen außerhalb des Geltungsbereiches
durchgeführt. Dabei handelt es sich um die städtischen Flurstücke 1210, 1211
und 1212 im Bereich der Gemarkung Burlafingen, Naturraum Donauried, Untereinheit 45.
Der Ausgangszustand der Ausgleichsfläche lässt sich als Auskiesungsgelände
und Wiederauffüllung mit intensiver Wiesenbewirtschaftung charakterisieren.
Das Entwicklungsziel der Ausgleichsfläche sind das Anpflanzen von Gehölzen
und freiwachsenden Hecken, die Entwicklung von strauchreichen Gehölzgürteln
mit standortgerechten, einheimischen Arten, die Anlage von naturnahen Wiesen, die Entwicklung und Pflege von extensiven Wiesenflächen, die Anlage von
Feuchtwiesenbereichen, die Entwicklung und Pflege eines Feuchtstandortes,
die Pflanzung von Obstbäumen / Wildobst sowie die Anlage von Rohbodenstandorten durch Oberbodenabtrag.
Als Bewertungsgrundlage wurde der Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur
und Landschaft“ des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung
und Umweltfragen herangezogen, weil dieser eine einheitliche Beurteilungsgrundlage im Stadtgebiet bildet und nachvollziehbar darstellt, wie die Maßnahmen zu bewerten sind.
5.10 Artenschutzrechtliche Belange
Mit der Entwicklung des Plangebietes sind Eingriffe in Natur und Landschaft zu
erwarten. Auf Grund der vorgefundenen Habitatstrukturen, die sich teilweise
grundsätzlich für das Vorkommen streng geschützter Arten eignen könnten,
wurde ein Fachgutachten zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung in Auftrag gegeben. Darin wurden die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände
nach § 44 BNatSchG geprüft.
Das Fachgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung von
Vermeidungsmaßnahmen (Fäll- und Rodungsarbeiten sowie Baufeldfreimachung außerhalb der Vogelbrutzeit bzw. Aktivitätszeit der Fledermäuse) keine
Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 in Verbindung mit § 44 Abs. 5 zu erwarten
sind.
5.11 Überplanung des amtlich erfassten Biotops Nr. 7526-0136-01
Aufgrund der begrenzten Platzverhältnisse ist eine Realisierung des Planvorhabens mit der gleichzeitigen Erhaltung des bestehenden Biotops und einer sinnvollen Integration der vorhandenen Heckenstruktur nicht vereinbar. Folglich finSeite 21
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
det die Überplanung des Biotops eine entsprechende Bewertung in der Ausgleichsbilanzierung. Zudem berücksichtigt das Konzept den Aspekt der Biotopvernetzung und schafft verbindende Grünräume (freiwachsende Hecke). Der
Gehölzbestand umfasst derzeit v. a. die Traubenkirsche (Prunus padus), die in
unmittelbarer Nachbarschhaft zur Wohnbebauung insbesondere wegen des
Fruchtfalls als problematisch anzusehen ist.
Bereits im rechtsgültigen Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 wurde das Gebiet als Wohnbaufläche ausgewiesen und in diesem Zusammenhang auch einer Vorabwägung unterzogen. Eine vertretbare Planungsalternative insbesondere für den Standort der Seniorenwohnanlage besteht nicht. Das Vorkommen
streng geschützter Arten kann im Plangebiet ausgeschlossen werden.
5.12 Technische Infrastruktur
Das Plangebiet soll an die bereits im Umfeld vorhandene technische Infrastruktur angeschlossen werden. Die Ableitung des anfallenden Schmutzwassers erfolgt über Anschlussleitungen in die bereits bestehende Kanalisation im Umfeld
des Geltungsbereiches.
5.13 Flächen für die Abfallentsorgung
Für den Bereich der Seniorenwohnanlage sind entsprechend den Aussagen
des Bebauungsplans Flächen für die Abfallentsorgung vorgesehen.
Damit sollen die dort anfallenden Abfälle in Sammelstellen untergebracht und
zur Abfuhr vorgehalten werden. Es ist jeweils eine Sammelstelle für das Altenund Pflegezentrum und für die betreute Wohnanlage eingeplant. Die Lage der
Müllsammelstellen gewährleisten eine bequemes Erreichen durch Leerungsfahrzeuge.
5.14 Begrenzung der Bodenversiegelung und Konzeption zur Niederschlagswasserversickerung
Anfallendes Schmutzwasser und Niederschlagswasser sollen über ein ökologisches Trennsystem behandelt werden. Dabei wird Schmutzwasser über die Kanalisation abgeleitet, während anfallendes Niederschlagswassers entsprechend
den heutigen Gesichtspunkten der Bewirtschaftung zurückgehalten und dem
Wasserkreislauf wieder zugeführt wird.
Laut einem Fachgutachten der M + N Geotechnik & Umweltberatung GmbH
wird im westlichen Teilbereich des Plangebietes eine Mulden- bzw. Rigolenversickerung, für den östlichen Teilbereich des Plangebietes die Anlage von
Sickerschächten empfohlen. Es ist vorgesehen, für die öffentlichen Verkehrsflächen des geplanten Wohngebietes die Niederschlagswasserversickerung
unter Vorschaltung entsprechender Behandlungsanlagen mittels Rigolen im
Untergrund vorzunehmen. Öffentliche Stellplätze sowie private Stellplätze inkl.
deren Zufahrten sind zur Entlastung bestehender Abwassersysteme sowie aus
ökologischen Aspekten mit versickerungsfähigen und wasserdurchlässigen Belägen herzustellen. Der Untergrund im Bereich von geplanten Sickerstellen darf
nicht schadstoffbelastet sein.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
5.15 Vorkehrungen zum Schutz gegen schädlichen Umwelteinwirkungen
In der Bauleitplanung sind die Anforderungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) an gesunde Wohnverhältnisse zu beachten und es ist zu prüfen,
inwiefern schädliche Lärmimmissionen vorliegen und die Erwartungshaltung an
den Lärmschutz in dem Plangebiet erfüllt wird.
Südlich des Plangebietes verläuft die Haupt- bzw. Heerstraße.
Es wurde die BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der Berechnung und Bewertung der Lärmimmissionen beauftragt. Die Ergebnisse können dem Bericht
mit dem Titel "Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan P30 "Drei
Taubenschläge" in Pfuhl" der BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der Bezeichnung "LA13-056-G01.docx" vom 29.04.2013 entnommen werden.
Gesunde Wohnverhältnisse nach dem BauGB
Nach den Vorgaben der WHO (Weltgesundheitsorganisation) und den Ergebnissen der Lärmwirkungsforschung soll für Gebiete, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen vorgesehen sind (WR, WA und MI) eine Überschreitung
von 65 dB(A) tagsüber und 55 dB(A) nachts vermieden werden. Somit ist von
keiner Gesundheitsgefährdung auszugehen. Diese Werte wurden von der Arbeitsgruppe "Lärmschutz an Straßen und in der Bauleitplanung" der EU zur
Anwendung empfohlen. Zur Konkretisierung der Anforderungen an gesunde
Wohnverhältnisse können diese Vorgaben herangezogen werden. Diese Werte werden hier eingehalten.
Verkehrslärm
Die Erwartungshaltung an den Schutz vor Verkehrslärm ist in den Orientierungswerten für Verkehrslärm des Beiblattes 1 zur DIN 18005, Teil 1, "Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren", vom Mai 1987 festgelegt. Die
Orientierungswerte werden an der Südfassade des Hauptgebäudes des geplanten Seniorenwohnheimes überschritten. Somit wird an der Südfassade die für
ein allgemeines Wohngebiet übliche Erwartungshaltung an diesen Gebäuden
nicht eingehalten.
Für Fassaden mit einem Beurteilungspegel über 45 dB(A) nachts ist eine Orientierung für Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern zur lärmabgewandten Fassade erforderlich. Ist dies nicht möglich, ist zum Belüften mindestens ein weiteres Fenster an einer Fassade ohne Überschreitung des Beurteilungspegels von
45 dB(A) bzw. eine schallgedämpfte Lüftungseinheit notwendig. Somit kann
sichergestellt werden, dass ein gesunder Schlaf auch bei leicht geöffnetem
Fenster (gekippt) möglich ist, bzw. dass eine ausreichende Belüftung durch
eine Belüftungsanlage gesichert ist.
Seniorenwohnheim
Durch den Park- und Anlieferverkehr für das Seniorenwohnheim werden die
Immissionsrichtwerte der TA-Lärm an den relevanten Immissionspunkten eingehalten. Lediglich das Spitzenpegelkriterium der TA-Lärm wird durch die Nutzung der westlich gelegenen 5 Stellplätze überschritten. Daher sollen diese
Stellplätze nachts nicht genutzt werden.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
Da jedoch eine nächtliche Nutzung dieser Stellflächen nicht ausgeschlossen
werden kann, wird zur Lösung des Konflikts vorgegeben, dass die besagten
Parkplätze als geschlossene Carports eingehaust werden, wobei nur denen
Einfahrtseite offen bleibt.
Planbedingter Fahrverkehr auf öffentlichen Verkehrswegen
Die Erschließung für das Seniorenwohnheim erfolgt über die Haupt- bzw. Heerstraße. Somit werden keine Wohngebäude wesentlich durch den planbedingten
Fahrverkehr auf öffentlichen Verkehrswegen beeinträchtigt.
Die Erschließung des Wohngebietes erfolgt über den Gerberweg. Die mögliche
Beeinträchtigung an den Verkehrswegen liegt im Rahmen der allgemein üblichen Schwankungsbreite des Fahraufkommens auf öffentlichen Verkehrswegen
und wird als zumutbar angesehen.
5.16 Gestaltung baulicher Anlagen und Freiflächen
Gemäß Art. 81 BayBO werden durch Örtliche Bauvorschriften Regelungen zur
äußerlichen Erscheinung baulicher Anlagen sowie zur Außenanlagengestaltung
getroffen. Die Bestimmungen beziehen sich dabei auf Baukörper, Dach- und
Freiflächen, Einfriedungen und Werbeanlagen.
Damit soll auch durch bauordnungsrechtliche Festlegungen darauf hingewirkt
werden, dass eine nachhaltige Gesamtstruktur und eine hochwertige Qualität
des Quartiers erreicht wird. In diesem Zusammenhang gilt es insbesondere
überdimensionierte Nebenanlagen, das Gesamtbild störende Werbeanlagen
oder Gebäudegestaltungen sowie nicht notwendige Flächenversiegelungen zu
vermeiden.
Stütz- und / oder Sockelmauern sind im Bereich der Einfriedungen nicht zulässig, da diese für Kleintiere nicht durchlässig und darüber hinaus nicht vereinbar
sind mit der Sicherung einer Verbindung und Vernetzung von Biotopen, die
durch die Bebauung getrennt werden.
Aufgrund dessen, dass sich westlich des geplanten Wohngebietes nahe dem
Gerberweg bereits ein Spielplatz befindet, kann auf die planungsrechtliche Sicherung einer neuen Spielfläche im Wohngebiet verzichtet werden. Die bestehende Spielfläche leistet einen Beitrag zum familienfreundlichen Wohnen auch
im neuen Wohngebiet östlich des Gerberwegs.
6.
Flächenbilanzierung
Nutzungskategorie
Seniorenwohnanlage
Fläche in m² (ha)
Fläche in %
(Ca. - Angaben)
(Ca. - Angaben)
7.620 m² (0,76 ha)
64 %
Wohngebiet
2.683 m² (0,27 ha)
23 %
Öffentliche Verkehrsflächen
1.392 m² (0,14 ha)
12 %
117 m² (0,01 ha)
1%
11.812 m² (1,18 ha)
100 %
Öffentliche Grünflächen
Gesamt
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
D.2 Umweltbericht
1.
Scoping
Infolge der Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4
BauGB im Rahmen des klassischen Bebauungsplanverfahrens sind die durch
die Planung bedingten, voraussichtlich zu erwartenden erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln, zu beschreiben und zu bewerten. Zu diesem Zweck
wird auf der Basis der vorliegenden Daten und des gegenwärtigen Wissensstandes der Umweltbericht erstellt. Unter Heranziehung der von Seiten der beteiligten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB) zusätzlich
zur Verfügung gestellten umweltbezogenen Informationen erfolgt die Konkretisierung der Umweltprüfung und die Modifizierung des Umweltberichtes.
Die Umweltprüfung erstreckt sich neben der relevanten Betrachtung des eigentlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes auch auf mögliche Wechselwirkungen mit der Umgebung. Der Detaillierungsgrad und die Tiefe der Untersuchungen sind dabei von den zu erwartenden Auswirkungen abhängig.
2.
Einleitung
2.1 Rechtsgrundlagen
Zugrunde liegen, mit den jeweils bis zum Satzungsbeschluss erfolgten Änderungen:
das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1
des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509),
das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274),
Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV vom 12. Juni 1990 (BGBl. I
S. 1036), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 19. September 2006
(BGBl. I S. 2146),
das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S.
2542), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 21. Januar 2013
(BGBl. I S. 95),
das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 08. April 2013 (BGBl. I S. 734),
das Gesetz über den Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die
Erholung in der freien Natur (Bayerisches Naturschutzgesetz BayNatSchG) vom 23. Februar 2011 (GVBl 2011, S. 82)
2.2 Anlass und Zielsetzung des Bebauungsplanes
Ausgehend von Anregungen der lokalen Politik sowie der Nachfrage seitens der
Bürgerschaft ist vorgesehen, im Neu-Ulmer Stadtteil Pfuhl eine Seniorenwohnanlage zu realisieren, wo bislang trotz des Vorhandenseins entsprechender
Zielgruppen noch keine derartigen Einrichtungen bestehen. Angesichts einer
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
zunehmenden Alterung der Bevölkerung und der Tatsache, dass viele ältere
Menschen auf entsprechende Pflege- und Betreuungsangebote angewiesen
sind, ist es von großer Bedeutung, weitere Pflegeplätze und betreute Wohnungen anbieten zu können. So kann mit Hilfe des geplanten Bauvorhabens der
Nachfrage nach einem altersgerechten Wohnangebot in Pfuhl nachgekommen
werden.
Daneben soll zudem ein kleines Wohngebiet entwickelt werden, durch das ein
Beitrag zur ergänzenden Deckung des Wohnbaulandbedarfs geleistet werden
kann.
Die Umsetzung des Vorhabens erfolgt auf einer Fläche im Osten des Stadtteils
im Gebiet „Drei Taubenschläge“. Die beiden angestrebten Nutzungen teilen
dabei das zur Verfügung stehende Areal in zwei eigenständige Bereiche. Im
östlichen Teilbereich wird die Seniorenwohnanlage mit einem Alten- und Pflegezentrum (89 Pflegeplätze) und einem Angebot für betreutes Wohnen (24
Wohnungen) entstehen, während im westlichen Teilbereich das Wohngebiet
geplant ist, in dem etwa zehn neue Wohneinheiten Platz finden können und das
sich aufgrund seiner Lage gerade auch für Familien mit Kindern eignet.
Die grundsätzlichen Planungsziele lassen sich wie folgt umschreiben:






Aufteilung des Plangebietes in zwei eigenständige Teilbereiche
- Realisierung einer Seniorenwohnanlage im östlichen Teilbereich (Alten- und Pflegezentrum, betreutes Wohnen)
- Schaffung eines kleinen Wohngebietes mit verdichteten Einfamilienhäusern im westlichen Teilbereich (Doppel- / Reihenhäuser)
getrennte Erschließung der beiden Teilbereiche vor dem Hintergrund einer
gegenseitigen funktionalen Unabhängigkeit
- Anbindung der Seniorenwohnanlage nach Süden an die Haupt- /
Heerstraße
- Zufahrt zum Wohngebiet von Westen über den Gerberweg
Herstellung verkehrsberuhigter Erschließungsanlagen in beiden Teilbereichen: hierbei wird der westliche Teilbereich als verkehrsberuhigter Bereich
im Sinne der StVO ausgeführt; der östliche Teilbereich soll analog eines
verkehrsberuhigten Bereichs baulich gestaltet werden
Aufrechterhaltung der vorhandenen Wegebeziehungen und Berücksichtigung einer öffentlich nutzbaren Wegeverbindung durch das Areal der Seniorenwohnanlage
die erforderlichen Stellplätze werden für jeden Teilbereich innerhalb von
dessen Quartier nachgewiesen
bedingt durch den Eingriff in umfangreiche und teils bedeutsame Vegetationsbestände ist ein entsprechend umfassender Ausgleich notwendig;
hier sollen durch passende grünordnerische Maßnahmen im Plangebiet
die Eingriffe bereits minimiert werden
Es ist ein wichtiges Ziel der Planung, vermeidbare Eingriffe in das Landschaftsbild und den Naturhaushalt auszuschließen und unvermeidbare Eingriffe auf ein
notwendiges Mindestmaß zu reduzieren. Zugleich soll ein qualitativ hochwertiges Quartier mit eigener Ausdruckskraft entstehen, dass sich verträgliches in
die örtliche Situation einfügt.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
2.3 Übergeordnete Planungen und Vorgaben
Regionalplan
Der Geltungsbereich des P 30 „Drei Taubenschläge“ liegt lt. Regionalplan im
Bereich eines Regionalen Grünzuges. Es kann davon ausgegangen werden,
dass die Funktionen des Regionalen Grünzuges durch die Planung nicht beeinträchtigt werden.
Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 mit integriertem Landschaftsplan
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 größtenteils als Wohnbaufläche ausgewiesen. Ein
kleiner Teilbereich ist als Grünfläche eingetragen.
Sonstige Vorgaben und Restriktionen
Innerhalb des Plangebietes befindet sich das Biotop Nr. 7526.136.01. Dieses
verläuft im nördlichen Teil des Flurstücks 504 entlang der Grundstücksgrenze
zum Flurstück 505/2. Unmittelbar südlich des überplanten Bereichs befindet
sich ein weiteres Biotop (Nr. 7526.136.02, Flurstück 96), das aber durch das
Planvorhaben nicht direkt tangiert wird. Südöstlich außerhalb des Planumgriffs
liegt die Altlastenfläche AA 004600.
3.
Methodik
Zielsetzung des Umweltberichtes ist die Erfassung, Erläuterung und Bewertung
der Schutzgüter des Naturraumes, die im Zuge der Planung berührt oder beeinflusst werden. Basierend auf den daraus resultierenden Ergebnissen wird eine
Wirkungsprognose erstellt, in der die Auswirkungen auf den Menschen, den Naturhaushalt, das Landschaftsbild sowie Kultur- und Sachgüter im Falle einer Realisierung der Planung betrachtet werden. Ebenfalls werden die Auswirkungen
im Falle einer Nichtdurchführung des Vorhabens beleuchtet.
Die untersuchten Schutzgüter werden jeweils einzeln betrachtet und hinsichtlich
ihrer Relevanz erörtert. Um die einzelnen Schutzgüter bezüglich ihrer Bedeutung und Wertigkeit für die vorliegende Planung klassifizieren zu können, wird
eine Einstufung in Kategorien vorgenommen. Dabei handelt es sich um Stufen
wie keine Bedeutung, von geringer Bedeutung, von mittlerer Bedeutung und
von hoher Bedeutung. Ebenso werden vorhandene oder zu erwartende Wechselwirkungen zwischen einzelnen Schutzgütern berücksichtigt.
Als Grundlagen dienen zur Ermittlung und Analyse der durch das Vorhaben
hervorgerufenen Auswirkungen auf die Schutzgüter die vorhandenen Datengrundlagen. Diese werden durch die infolge der Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB) hinzugewonnenen umweltbezogenen Informationen und Erkenntnisse entsprechend überarbeitet und ergänzt.
Die Berechnung des Ausgleichsbedarfs infolge der unvermeidbaren Eingriffe in
den bestehenden Naturhaushalt wurde in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde vorgenommen. Die Bewertung des Bestandes erfolgt gemäß
dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ des Bayerischen
Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen.
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Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
4.
Ermittlung und Bewertung der Umweltfaktoren
4.1 Allgemeine Charakterisierung des Plangebietes und seiner Umgebung
Das Plangebiet befindet sich in annähernd ebener Lage an der östlichen Siedlungsgrenze von Pfuhl zwischen derzeitigem Ortsrand und Kleingartenanlagen.
Es erstreckt sich über eine Fläche von insgesamt ca. 11.812 m² (1,18 ha). Das
Areal – in diesem Bereich verlief einst ein Hochwasserarm der Donau – präsentiert sich derzeit überwiegend als Grünland mit Wiesenflächen und teils umfangreichen Gehölzbeständen. Infolge fortschreitender Sukzession hat sich die vorhandene Vegetation teilweise zu einem Biotop entwickelt. Weiterhin verläuft im
nördlichen Randbereich des Plangebietes eine befestigte Wegeverbindung.
Westlich des Planungsgebiets erstreckt sich der Pfuhler Siedlungskörper mit
größtenteils Wohnnutzung. Die Baukörper weisen dabei ein oder zwei Vollgeschosse und Satteldächer auf. Südlich vom Plangebiet befinden sich zwei größere Anwesen, zwischen denen ein weiteres Biotop mit umfangreichen Vegetationsbeständen liegt. Jenseits der Hauptstraße / Heerstraße, die als örtliche
Durchgangsstraße und Verbindung zum Schulzentrum bzw. nach Burlafingen
fungiert, liegen weitere Wohngebiete bzw. der freie Landschaftsraum mit landwirtschaftlichen Flächen oder Grünland. Die Kleingartenanlagen nördlich und
östlich des Plangebietes leiten zum dahinter anschließenden freien Landschaftsraum mit Agrarflächen bzw. Grünland über.
4.2 Schutzgut Boden – von mittlerer Bedeutung
4.2.1 Bestandsbeschreibung
Der Untergrund im Plangebiet besteht aus Braunerdegleye auf spät- / postglazialen, teilweise von Sedimenten überlagerten Schottern aus der Zeit des älteren Holozäns. Im Bereich des Plangebietes verlief in früherer Zeit ein Hochwasserarm der Donau. Südöstlich des Plangebietes befindet sich eine Fläche, die
eine Kontamination durch Altlasten aufweist.
4.2.2 Bestandsbewertung
Es herrschen sehr günstige ackerbauliche Erzeugungsbedingungen. Der Boden
besitzt zudem ein hohes ökologisches Funktionspotenzial, insbesondere hinsichtlich des Grundwasserschutzes. Bezüglich der Altlastenfläche südöstlich
des Plangebietes sind derzeit keine nachteilige Auswirkungen auf das Planvorhaben bekannt.
4.3 Schutzgut Wasser – von mittlerer Bedeutung
4.3.1 Bestandsbeschreibung
Innerhalb des Bebauungsplangebietes existieren keine dauerhaften Oberflächengewässer. Allerdings existiert im Untergrund ein umfangreiches Grundwasservorkommen. Aufgrund eines Flurabstandes von über 1,50 m ist das
Gebiet als grundwasserferner Standort zu bezeichnen. Im Zuge einer Untersuchung durch die M + N Geotechnik & Umweltberatung GmbH wurde Grundwasser in Tiefen zwischen 4,60 m und 5,00 m angetroffen.
Seite 28
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
4.3.2 Bestandsbewertung
Das Plangebiet ist als bedeutender Grundwasserkörper mit einer hohen Grundwasserneubildungsrate einzustufen. Dem Grundwasserschutz wird eine große
Bedeutung beigemessen. Gemäß der Untersuchung durch die M + N Geotechnik & Umweltberatung GmbH sind die Voraussetzungen zur Versickerung von
Oberflächenwasser aus hydraulischer Sicht als günstig anzusehen. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind keine negativen Einwirkungen seitens der benachbarten Altlastenfläche auf das Plangebiet bekannt.
4.4 Schutzgut Klima und Luft – von mittlerer Bedeutung
4.4.1 Bestandsbeschreibung
Das Bebauungsplangebiet am östlichen Siedlungsrand von Pfuhl stellt sich als
Klimatop landwirtschaftlicher Nutzflächen in Niederungsgebieten dar.
4.4.2 Bestandsbewertung
Es besteht ein Kaltluftentstehungsgebiet am östlichen Ortsrand von Pfuhl.
4.5 Schutzgut Arten und Biotope – von hoher Bedeutung
4.5.1 Bestandsbeschreibung
Die artenschutzfachlichen Belange wurden bereits im Vorfeld vom Planungsbüro für Landschaft, Arten- und Naturschutz, Dipl. Biol. R. Utzel, untersucht.
Das Plangebiet besteht zu großen Teilen aus Dauergrünland. Dieses wird im
Norden von einer Baumhecke begrenzt. Es bestehen sukzessiv entstandene
Vegetationsformen aus Baumgruppen, Sträuchern, Hochstauden und Altgräsern (PnV = Eschen – Ulmen Auwald). Der Gehölzbestand umfasst dabei mittlerweile überwiegend die Traubenkirsche (Prunus padus). Im Plangebiet selbst
bzw. südlich davon hat sich ein Biotop entwickelt, das amtlich erfasst ist. Eine
Teilfläche dieses Biotops mit der Nr.7526.136.01 befindet sich zwischen dem
Feldweg, der das Plangebiet im Norden begrenzt (Flst. 505/2) und der Mähwiese auf Flst. 504 und setzt sich aus einer heterogenen Holunder-Flieder-Hartriegelhecke mit eingestreuten Zwetschgen und verwildertem Zwetschgenaufwuchs
zusammen. Die zweite Teilfläche des Biotops mit der Nr. 7526.136.02 befindet
sich südlich des Vorhabensgebietes und besteht aus aufgelassenen Streuobstbeständen, die aufgrund des mittlerweile vollständigen Bewuchses nicht mehr
als solche erkennbar sind. Nördlich und östlich grenzen Kleingartenanlagen an
das Bebauungsplangebiet an.
Im Rahmen der gutachterlichen Untersuchung wurde bei Ortsbegehungen die
Vogelwelt erfasst sowie das Vorkommen der Zauneidechse geprüft. Es wurden
dabei 10 Brutvogelarten nachgewiesen, wovon eine Vogelart (Goldammer) in
Bayern auf der Vorwarnliste steht. Die restlichen nachgewiesenen Arten stehen
weder in Bayern noch in Deutschland auf der Roten Liste. Arten mit speziellen
Biotopansprüchen wurden nicht erkundet. Bzgl. der Zauneidechse konnte im
Untersuchungsgebiet kein Vorkommen festgestellt werden. In der Biotopkartierung wird der Laubfrosch als europarechtlich zu schützende Art für das Gebiet
erwähnt. Das nächstgelegene Vorkommen des Laubfrosches befindet sich in
ca. 550 m Entfernung. In der Artenschutzkartierung sind für das Plangebiet kei-
Seite 29
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
ne europarechtlich zu schützenden Arten genannt. Laut dieser Kartierung wurden in der evangelischen Kirche von Pfuhl Fledermäuse festgestellt.
4.5.2 Bestandsbewertung
Der vorhandenen Sukzessionsflächen sind insgesamt von hoher Wertigkeit und
werden in der Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung entsprechend berücksichtigt.
Durch die Schaffung vernetzter Grünstrukturen (Biotopvernetzung) und die getroffenen Festsetzungen (u. a. freiwachsende Hecke) wird im Plangebiet Ersatz für die wegfallenden Habitatstrukturen geschaffen. Die Habitatfunktion
bleibt im räumlichen Zusammenhang sichergestellt. Das Vorkommen der Traubenkirsche (Prunus padus) wird in unmittelbarer Nachbarschhaft zur Wohnbebauung insbesondere wegen des Fruchtfalls als problematisch angesehen.
Ein Vorkommen streng geschützter Arten kann im Plangebiet ausgeschlossen
werden. Artspezifische Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität (CEF-Maßnahmen) sind nicht erforderlich. Unter Berücksichtigung von Vermeidungsmaßnahmen sind artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 i. V. m. § 44 Abs. 5 BNatSchG nicht zu erwarten.
Als Vermeidungsmaßnahme wird festgelegt, dass Fäll- und Rodungsarbeiten
sowie die Baufeldfreimachung außerhalb der Brutzeit der Vögel bzw. der Aktivitätszeit der Fledermäuse erfolgen müssen.
4.6 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung – von hoher Bedeutung
4.6.1 Bestandsbeschreibung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erstreckt sich zwischen dem bestehenden Siedlungsrand und Kleingartenanlagen und stellt zusammen mit der
Kleingartenkolonie eine ausgedehnte Übergangszone zwischen der Ortslage
und der freien Landschaft mit ihren Agrar- und Grünflächen dar.
4.6.2 Bestandsbewertung
Derzeit prägen die vorhandenen Sukzessionsflächen die Zone zwischen Siedlung und Kleingärten. Die ca. 90 Kleingarteneinheiten im Anschluss an das
Plangebiet dienen als Freizeiteinrichtung. Die Agrarlandschaft im Siedlungszwischenraum besitzt keine strukturelle Qualität. Von Bedeutung für das Landschaftsbild sind die baumbestandene Ortseinfahrt der Heerstraße von Osten
nach Pfuhl sowie die Blickbeziehungen aus dem Plangebiet in die freie Landschaft, insbesondere auf die jenseits der Donau verlaufende östliche Hangkante
der Schwäbischen Alb mit der Klosterkirche Elchingen.
4.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter – keine Bedeutung
4.7.1 Bestandsbeschreibung
Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans sind nach derzeitigem
Kenntnisstand keine Kultur- oder Sachgüter, beispielsweise in Form von Bauoder Bodendenkmälern bekannt. Südwestlich des Planumgriffs liegt der mittelalterliche und frühneuzeitliche Altortbereich von Pfuhl, der als Bodendenkmal
eingetragen ist. Nordwestlich vom Plangebiet sind Gewässerfunde des Mittelalters oder der frühen Neuzeit als Bodendenkmal verzeichnet.
Seite 30
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
4.7.2 Bestandsbewertung
Nach derzeitigem Kenntnisstand sind keine Wechselwirkungen mit Kultur- oder
Sachgütern erkennbar.
4.8 Schutzgut Mensch – von geringer Bedeutung
4.8.1 Bestandsbeschreibung
Zur Überprüfung der lärmtechnischen Auswirkungen wurde durch die BEKON
Lärmschutz & Akustik GmbH eine schalltechnische Untersuchung erstellt. Gemäß den Ergebnissen der Begutachtung bestehen aufgrund der räumlichen
Nähe des Plangebietes zur Haupt- / Heerstraße als örtlicher Durchgangsstraße
Lärmimmissionen. Zudem ist vorhabensbedingt (Seniorenwohnanlage) mit
Lärmemissionen zu rechnen. Im Umfeld des Plangebietes befinden sich eine
Altablagerung sowie landwirtschaftliche Nutzungen.
4.8.2 Bestandsbewertung
Bezüglich der Verkehrslärmimmissionen aufgrund der nahen Durchgangsstraße
ist an der Südfassade des geplanten Alten- und Pflegezentrums (Obergeschosse) mit einer geringfügigen Überschreitung der Orientierungswerte des Beiblattes 1 zur DIN 18005 zu rechnen (Überschreitung um bis zu zwei dB(A)). Aus
diesem Grund wurden für diese Fassade passive Schallschutzmaßnahmen im
Bebauungsplan festgesetzt.
Hinsichtlich der durch das Vorhaben neu entstehenden Lärmemissionen müssen für die westlich der Wendeanlage gelegenen Stellflächen der betreuten
Wohnanlage besondere Bestimmungen getroffen werden, da die in der Parkplatzlärmstudie für die Nachtzeit vorgegebenen Mindestabstände von 28 m zu
den nächstgelegenen schützenswerten Nutzungen dort nicht eingehalten werden können. Um die Stellplätze auch nachts benutzen zu können, müssen diese deshalb als geschlossene Carports ausgeführt werden, bei denen nur die
Einfahrtseite offen ist.
Durch die landwirtschaftlichen Nutzungen im Umkreis ist mit keinen Geruchsbelastungen für das Quartier und die vorgesehenen Nutzungen zu rechnen.
Bezüglich der benachbarten Altablagerung sind derzeit keine nachteiligen Auswirkungen auf das Plangebiet bekannt.
5.
Wirkungsprognose bei Durchführung der Planung
5.1 Auswirkungen auf das Schutzgut Boden – mittlerer Eingriff
Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen



Reduzierung der Flächenversiegelungen auf ein Mindestmaß
Einsatz versickerungsfähiger, wasserdurchlässiger Bodenbeläge
grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote
unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe


Verlust der Bodenfunktionen durch notwendige Flächenversiegelungen
u. U. Wechselwirkung mit dem Grundwasserschutz
Seite 31
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
5.2 Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser – mittlerer Eingriff
Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen




Bewirtschaftung des anfallenden Niederschlagswassers im Trennsystem
Versickerung des auf privaten Flächen anfallenden Oberflächenwassers
Einsatz versickerungsfähiger, wasserdurchlässiger Bodenbeläge
grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote
unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe


eingeschränkte Grundwasserneubildung
erhöhter Abfluss von Oberflächenwasser im Bereich versiegelter Flächen
5.3 Auswirkungen auf das Schutzgut Klima und Luft – mittlerer Eingriff
Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen


Reduzierung der Flächenversiegelungen auf ein Mindestmaß
grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote
unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe

Minderung der Kaltluftentstehung
5.4 Auswirkungen auf das Schutzgut Arten und Biotope – erheblicher Eingriff
Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen




Reduzierung der Flächenversiegelungen auf ein Mindestmaß
grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote
Herstellung vernetzter Grünzäsuren / Biotopverbund
Vermeidungsmaßnahmen hinsichtlich des Artenschutzes
unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe


Potenzialminderung aufgrund der Eingriffe in die vorhandenen Vegetationsbestände
Überplanung der bestehenden Biotopstruktur (Biotop Nr. 7526.136.01)
5.5 Auswirkungen auf das Schutzgut Landschaftsbild und Erholung
– mittlerer bis erheblicher Eingriff
Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen





Reduzierung der Flächenversiegelungen auf ein Mindestmaß
Verträglichkeit der neu entstehenden städtebaulichen Strukturen mit der
Umgebung und der Eigenart des Ortes
Erzeugung eines eigenständigen Gebietscharakters und Gestaltbildes mit
qualitativ hochwertigen Strukturen
grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote
Aufrechterhaltung vorhandener Wege- und Blickbeziehungen
Seite 32
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe


Potenzialminderung aufgrund der Eingriffe in die vorhandenen Vegetationsbestände
Trennung der morphologischen Mulde von der freien Landschaft
5.6 Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und Sachgüter – kein Eingriff
Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen
Es sind keine diesbezüglichen Maßnahmen erforderlich.
unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe
Es ist mit keinen unvermeidbaren Auswirkungen zu rechnen.
5.7 Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch – geringer Eingriff
Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen

bedarfsgerechter Lärmschutz
- passive Schallschutzmaßnahmen
- Einhausung der Stellplätze der betreuten Wohnanlage westlich der
Wendeanlage (Carports, bei denen nur die Einfahrtseite offen ist)
unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe

6.
zumutbare Lärmimmissionen aufgrund des Fahrverkehrs auf öffentlichen
und privaten Verkehrswegen
Wirkungsprognose bei Nichtdurchführung der Planung
Wird die vorgesehene Planung nicht realisiert, bleibt der Status quo einer Grünfläche mit sukzessiver Vegetation erhalten. Dabei würde sich der Bewuchs weiterentwickeln und zu einem waldartigen Bestand heranwachsen. Der Anschluss
der morphologischen Mulde an den freien Landschaftsraum bliebe gesichert.
Allerdings würde die städtebaulich durchaus positiv zu wertende Abrundung
des bestehenden Siedlungskörpers an dieser Stelle in diesem Falle ausbleiben
und die räumliche Isolation der Fläche zwischen Siedlungsrand und den Kleingartenanlagen würde weiterhin bestehen bleiben.
7.
Planungsalternativen
Neben der angestrebten Nutzungszweiteilung in Seniorenwohnanlage und
Wohngebiet wäre es auch denkbar, das Gebiet nur als Wohngebiet zu entwickeln und beispielsweise eine Bebauung mit verschiedenen Haustypologien
(freistehender bzw. verdichteter Einfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau)
vorzusehen. Mit der Planung in der vorliegenden Form gelingt es jedoch, auf
die vorhandene Nachfrage nach einem altersgerechten Wohnangebot in Pfuhl
angemessen zu reagieren und gleichzeitig einen Beitrag zur ergänzenden Deckung des Wohnbaulandbedarfs zu leisten. Zudem fügen sich die gewählten
Seite 33
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
Gebäudetypologien des Wohngebietes verträglich ein und erlauben zusätzlich
eine Bodennutzung, die sich an einer flächensparenden Bauweise orientiert.
Darüber hinaus bestehen keine vertretbaren Planungsalternativen, insbesondere für den Standort der Seniorenwohnanlage. Zwar gibt es im Umfeld noch weitere im Flächennutzungsplan als Wohnbauland ausgewiesene Bereiche, so beispielsweise im Norden des Stadtteiles Pfuhl (lt. FNP Gebiet W 5), im Norden
der Kleingartenanlage bzw. östlich des Gerberweges (lt. FNP Gebiet W 6) oder
in Ortsrandlage südlich der Haupt- / Heerstraße (lt. FNP Gebiet W 7). Diese
Flächen sind jedoch aufgrund ihrer Größe und Lage für eine anderweitige
Quartiersnutzung besser geeignet. Außerdem erscheint der Standort an der
Haupt- / Heerstraße in der Kombination aus günstigem Flächenzuschnitt, bequemer Erreichbarkeit sowie attraktiver Umgebung gerade für eine Seniorenwohnanlage als geeignet. Bei einem Belassen des Plangebietes im Status quo
bliebe wiederum die aus städtebaulicher Sicht attraktive Gelegenheit ungenutzt,
dieses doch räumlich isoliert zwischen Ortsrand und Kleingärten liegende Flurstück in den Pfuhler Siedlungskörper zu integrieren.
In der Gesamtheit aller Umstände erscheint somit der hier aufgezeigte Weg als
eine sinnvolle und schlüssige Variante zur Umsetzung des Planvorhabens.
8.
Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung
Die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung für den Bebauungsplan P 30 „Drei
Taubenschläge“ wurde auf der Basis des Leitfadens „Bauen im Einklang mit
Natur und Landschaft“ des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen durchgeführt. Die Bewertung des verursachten Eingriffs,
d. h. die Intensität der Beeinträchtigung, erfolgt unter Berücksichtigung von
Nachhaltigkeit und Erheblichkeit. Dabei werden durch die Planung bedingte
Eingriffsminderungen und Ausgleichswirkungen im Bereich eines betroffenen
Schutzgutes in die Beurteilung integriert. Der Detaillierungsgrad und Umfang
der notwendigen Ausgleichsmaßnahmen werden durch die jeweiligen Bedeutungskategorien und die Intensität der Beeinträchtigung definiert.
8.1 Eingriffsflächen
Eingriffsfläche entsprechend Typ A (WA 2, 3, 4)
Kategorie II (705,4 m² + 1809,0 m² + 973,3 m² + 3628,3 m²)
7.116 m²
Eingriffsfläche entsprechend Typ B (WA 1)
Kategorie I
Kategorie II (748,5 m² + 1635,5 m² + 47,4 m²)
276 m²
2.431 m²
Eingriffsfläche gesamt
(Quelle: Flächenangabe aus dem ALB)
9.823 m²
8.2 Kompensationsbedarf ohne Berücksichtigung von Minimierungsmaßnahmen (gerundet)
Kompensationsbedarf entsprechend Typ A (WA 2, 3, 4)
Kategorie II
7.116,0 x Faktor 1,0 =
Seite 34
7.116 m²
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
Kompensationsbedarf entsprechend Typ B (WA 1)
Kategorie I
275,6 x Faktor 0,2 =
Kategorie II
2.431,4 x Faktor 0,8 =
Ausgleichsflächenbedarf gesamt
(ohne Anrechnung von Minimierungsmaßnahmen)
55 m²
1.945 m²
9.116 m²
8.3 Minimierungsmaßnahmen, die zu einer Reduzierung des Faktors der Kompensation führen
WA1; Reduzierung des Kompensationsfaktors von 0,8 auf 0,7
1.
2.
Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze
Extensive Dachbegrünung
WA 2, 3, 4; Reduzierung des Kompensationsfaktors von Faktor 1,0 auf 0,8
3.
4.
5.
Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze
Mindestens 30 % der nicht überbaubaren Flächen sind mit standortgerechten einheimischen Gehölzen zu bepflanzen
Extensive Dachbegrünung
8.4 Kompensationsbedarf unter Berücksichtigung der Minimierungsmaßnahmen (gerundet)
Kompensationsbedarf entsprechend Typ A (WA 2, 3, 4)
Kategorie II
7.116,0 x Faktor 0,8 =
5.693 m²
Kompensationsbedarf entsprechend Typ B (WA 1)
Kategorie I
275,6 x Faktor 0,2 =
Kategorie II
2.431,4 x Faktor 0,7 =
55 m²
1.702 m²
Ausgleichsflächenbedarf gesamt
(mit Anrechnung von Minimierungsmaßnahmen)
7.450 m²
Kompensationsnachweis
Der erforderliche Ausgleichsflächenbedarf wird außerhalb des Plangebietes auf
folgenden städtischen Grundstücken nachgewiesen:
Fl.Nr. 1210, 1211, 1212, Gemarkung Burlafingen
7.450 m²
8.5 Ausgleichsmaßnahmen
Fl.Nr. 1210, 1211, 1212, Gemarkung Burlafingen, 7.450 m²
(Naturraum Donauried, Untereinheit 45)
Ausgangszustand der Ausgleichsfläche

Auskiesungsgelände, Wiederauffüllung, intensive Wiesenbewirtschaftung
Seite 35
Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“
Entwicklungsziel der Ausgleichsfläche

Anpflanzen von Gehölzen und freiwachsenden Hecken, Entwicklung von
strauchreichen Gehölzgürteln mit standortgerechten, einheimischen Arten

Anlage von naturnahen Wiesen, Entwicklung und Pflege von extensiven
Wiesenflächen

Anlage von Feuchtwiesenbereichen, Entwicklung und Pflege eines
Feuchtstandortes

Pflanzung von Obstbäumen / Wildobst, Anlage von Rohbodenstandorten
durch Oberbodenabtrag
8.6 Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffes
(Festsetzungen im Bebauungsplan)
6.
7.
8.
Bündelung von Versorgungsleitungen und Wegen
Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser
Sparsamer Umgang mit Grund und Boden, Begrenzung des Versiegelungsgrades
9.
Verwendung von versickerungsfähigen Belägen
10. Pflanzung von mindestens einem Laubbaum pro Einfamilienhaus-Grundstück im WA 1
11. Festsetzung von Baumstandorten in WA 2, WA 3 und WA 4
9.
Monitoring
Die Herstellung und Umsetzung der Ausgleichsflächen in der beschriebenen
Form sowie deren dauerhafte Erhaltung und Sicherung werden durch den
kommunalen Maßnahmenträger überwacht und gewährleistet.
Ebenso werden sonstige umweltbezogene Sachverhalte im Rahmen des Monitoring berücksichtigt.
10. Gesamtbewertung
Insgesamt ist mit der Umsetzung der vorliegenden Planung ein mittlerer bis hoher Eingriff verbunden. Durch Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffes kann bereits im Plangebiet selbst ein Beitrag zum Ausgleich
geleistet werden. Weitere Ausgleichsflächen zur Kompensierung werden außerhalb des Plangebietes bereitgestellt.
Eine Heranziehung des Plangebietes für die beschriebenen Zwecke ist in der
Gesamtheit aller Umstände als sinnvoll und schlüssig zu erachten.
Seite 36