Börsen-Zeitung - Zeitung für die Finanzmärkte
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B˛rsen-Zeitung Zeitung fˇr die Finanzmärkte Ausgabe 103 vom 31.05.2017, Seite B8 Sonderbeilage: Volks- und Raiffeisenbanken Nachvollziehbar, schnell und verbindlich muss es sein! Standardisierung bringt Investorengeschäft in der Immobilienfinanzierung voran B˛rsen-Zeitung, 31.5.2017 Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren äußerst dynamisch entwickelt. Daraus haben sich auch fˇr die genossenschaftlichen Banken neue Geschäftschancen ergeben. Gemeinsam mit den auf die Immobilienfinanzierung spezialisierten Finanzgruppe-Partnern tun sich hier M˛glichkeiten auf, bestimmte Kundengruppen intensiver als bisher anzusprechen und fˇr die genossenschaftliche Finanzgruppe zu gewinnen. Allerdings bergen die aktuellen Entwicklungen durchaus Risiken. Seit Beginn der Niedrigzinspolitik sowie dem Ankaufprogramm der Europäischen Zentralbank (EZB) steigen die Immobilienpreise. Die Flutung der Märkte mit Liquidität hat die Nachfrage nach Sicherheit erh˛ht. Die teils hohen Staatsverschuldungen, die mit der Geldpolitik verbundenen Inflationserwartungen und die mangelnden Investitionsalternativen stärken die Bedeutung der Immobilie als Anlagem˛glichkeit. Insbesondere Deutschland gilt dabei aus internationaler Sicht als sicherer und prosperierender Hafen: Die Arbeitslosenzahlen sind gesunken, die Einkommen gestiegen und die Immobilienpreise waren im internationalen Vergleich lange Jahre gˇnstig. Dynamiken eher untypisch Historisch betrachtet sind die beobachteten Immobilienmarktdynamiken eher untypisch. Lediglich im Rahmen des Ölpreisschocks Ende der 1970er Jahre sowie beim ,,Aufbau Ost‘‘ nach der Wiedervereinigung konnten vergleichbare Preisaufschwˇnge in Deutschland verzeichnet werden. Neben der in solchen Phasen ˇblichen Preisblasendiskussion steht die Vermutung im Raum, dass sich die deutsche Immobilienpreisdynamik seit der Finanzmarktkrise der internationalen Preisdynamik angepasst hat. Dies gilt insbesondere fˇr die Großstädte, wobei zum Beispiel ähnliche Wertentwicklungen fˇr Berlin, Hamburg oder Mˇnchen im Vergleich zu London und Paris vermutet werden. Die Preissteigerungen in den deutschen Ballungsgebieten sind auf ID: 2017103814 mehrere Ursachen zurˇckzufˇhren. Aufgrund des technischen Fortschritts nimmt die Dienstleistungsbranche, welche ˇberproportional in den Städten vertreten ist, eine immer stärkere Rolle ein. Wissensintensive Industrien locken hochqualifizierte Arbeitnehmer mit einem attraktiven Arbeitsumfeld beziehungsweise gut bezahlten Arbeitsplätzen. Gerade Universitätsstädte profitieren von dieser Entwicklung, welche die bildungs- und arbeitsplatzmotivierte Zuwanderung steigert. Zudem verfˇgen Städte in der Regel ˇber eine gute Infrastruktur, die die Erreichbarkeit verbessert. Darˇber hinaus wird die Lebensqualität in den Städten ständig erh˛ht. Insgesamt trägt dies zu den aktuell beobachteten Reurbanisierungstendenzen bei. Begrenzter Wohnraum Allerdings ist der Wohnraum in Ballungsgebieten begrenzt. Aufgrund der hohen Siedlungsdichte lassen sich kaum Baugrundstˇcke fˇr neue Wohngebäude finden. Die steigende Nachfrage trifft auf ein nur mäßig ausgeweitetes Angebot, was zu den entsprechenden Preissteigerungen fˇhrt. Gˇnstiger Wohnraum kann daher nicht mit dem Nachfragepotenzial mithalten, weshalb die Wohnungspolitik mit einer Mietpreisbremse in den Markt eingreift. Demgegenˇber stehen ländliche Immobilienmärkte, welche mit Abwanderung und eher moderaten Immobilienpreisentwicklungen konfrontiert sind. Insgesamt hat die Spreizung der Immobilienpreise stark zugenommen. Da die Regionen hinsichtlich der Arbeitsmärkte und der demografischen Gegebenheiten zunehmend divergieren, ist eine kleinräumige Betrachtung der Entwicklung ungemein wichtig. Jede Gemeinde weist eigene Charakteristika auf, welche nicht komplett durch die zur Verfˇgung stehenden demografischen oder ˛konomischen Daten beschrieben werden k˛nnen. Deshalb ist es zwingend erforderlich, den makro˛konomischen beziehungsweise regionalen Blick durch eine kleinräumige und lokale Sichtweise zu ergänzen. Nur so kann zum Beispiel ein Investor den Standort adäquat beurteilen. Der Erfahrungen bedienen All dies macht es sinnvoll, sich als Anbieter von Investorenfinanzierungen der in der genossenschaftlichen Finanzgruppe bereits vorhandenen Strukturen und Erfahrungen zu bedienen. Schließlich ist es eine wesentliche Aufgabe der spezialisierten Unternehmen der genossenschaftlichen Finanzgruppe, den Aktionsradius ihrer Partner zu vergr˛ßern, ihre Marktbearbeitungsoptionen zu vertiefen und gegebenenfalls sogar neue Geschäftsfelder zu erschließen. Ausgewiesene Marktkenntnisse, eigene Infrastrukturen und Produkte unterstˇtzen diesen Antritt. Die Immobilienfinanzierung geh˛rt zur Kernkompetenz der Volksbanken und Raiffeisenbanken. Dennoch sind beispielsweise lange Zinsbindungsfristen, die durch Kunden vermehrt nachgefragt werden, nicht durch alle Banken darstellbar. Hier ist die Zusammenarbeit mit den Spezialisten eine m˛gliche Option, die zudem ˇber schnelle Prozesse verfˇgen, von denen der Endkunde ebenfalls profitiert. Dabei k˛nnen die genossenschaftlichen Partner entsprechende Angebote machen, wenn sie sich auf die Bedˇrfnisse der Ortsbanken und Kunden einstellen und das eigene Leistungsangebot entsprechend anpassen. Darum bietet die WL Bank ihren Vermittlungspartnern umfassende Unterstˇtzung beim kleinteiligen Investorengeschäft an. Das beginnt mit einem täglichen Informationsdienst, dem ,,WL InvestorenBarometer‘‘, der die Volksbanken Raiffeisenbanken mit einer vordefinierten, praxisnahen Konditionenindikation fˇr wohnwirtschaftliche und gewerbliche Finanzierungen bis zu einem Volumen von 3 Mill. Euro versorgt. Auf unverbindliche Finanzierungsanfragen vonseiten der Volksbanken Raiffeisenbanken reagiert die WL Bank innerhalb von drei Stunden mit einem ersten freibleibenden Angebot. Schon hierin wird eine wichtige Anforderung an die Leistung der Fi- nanzgruppe-Partner deutlich: Sie muss schnell, passgenau und zuverlässig erfolgen, damit die Berater vor Ort ihrem Kunden eine belastbare Information zukommen lassen k˛nnen. Das lässt sich nur ˇber eine m˛glichst griffige Standardisierung erreichen. Nicht jedes Geschäft eignet sich dafˇr. Darum mˇssen die Partner klar definieren, welches Investorengeschäft sinnvoll in einen m˛glichst schlanken Workflow passt. Welche Kreditkonstellationen eignen sich? Welche kommen ohne tiefe Individualisierung und ohne zusätzliche Beratung aus? Anfrageprozess neu denken Aber auch der Anfrageprozess selbst muss neu gedacht werden. Wie erhält man alle n˛tigen Informationen zum richtigen Zeitpunkt? Kann ein modularer Aufbau des Genehmigungsprozesses das Geschäft mit vereinfachen? Welche Reaktionsfristen k˛nnen verbindlich fˇr die Ge- ID: 2017103814 samtheit der m˛glichen Darlehensfälle zugesagt werden? Vereinfachung und Beschleunigung durch Standardisierung sind die beiden Schlˇsselbegriffe, durch die das Investorengeschäft in der genossenschaftlichen Finanzgruppe an Schwung gewinnen kann. Bei der WL Bank geschieht dies mit dem ,,WL InvestorenExpress‘‘. Damit wird der Prozess bezeichnet, in dem innerhalb von einer Woche (fˇnf Arbeitstage) nach Vorlage der entscheidungsrelevanten Unterlagen eine Darlehensentscheidung zustande kommt. Schnell Fahrt aufgenommen Die geltenden Rahmenbedingungen trennen das hierfˇr geeignete Geschäft vom Individualgeschäft. Es kommen nur wohnwirtschaftlich und teilweise gewerblich genutzte Immobilien mit guter Objektqualität infrage. Darlehensnehmer k˛nnen natˇrliche Personen oder immobi- lienbestandshaltende Unternehmen (ˇber 50 % der Umsatzerl˛se aus Vermietung) mit bisher einwandfreier Zahlungsweise sein. Es ist ein Beleihungsauslauf bis 80 % m˛glich. Darlehenssummen von 750 000 Euro bis 5 Mill. Euro sind die Regel, die Zinsbindungen bewegen sich zwischen 10 und 30 Jahren. Auch k˛nnen zur Sicherung der Konditionen Future-Finanzierungen/ForwardDarlehen bis zu fˇnf Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Der ,,WL InvestorenExpress‘‘ wird von der WL Bank seit knapp einem Jahr eingesetzt und hat schnell Fahrt aufgenommen. Fˇr die Baufinanzierungsberater vor Ort kommt das Prozessangebot zum richtigen Zeitpunkt und offensichtlich auch in der gewˇnschten Form: auf das Wesentliche konzentriert, verbindlich, nachvollziehbar und schnell. ....................................................... Frank M. Mˇhlbauer, Vorstandsvorsitzender der WL Bank
