Freiburg im Breisgau

Immobilienmarkt
Freiburg im Breisgau
Historische Altstadt
Freiburg im Breisgau ist die viertgrößte Stadt Baden-Württembergs und liegt – landschaftlich reizvoll –
zwischen dem Rheintal und dem westlichen Fuße des Schwarzwaldes nahe der Schweizer Grenze sowie
dem Elsass. Sie ist Ziel vieler Touristen aus aller Welt und bekannt für ihre historische Altstadt mit dem
Münster sowie für ihr zweites Wahrzeichen, die Bächle. Die Einwohner Freiburgs schätzen insbesondere
auch den hohen Freizeitwert der Stadt. Geprägt durch viele Grün- und Parkanlagen, den nicht weit entfernt liegenden Hausberg und zahlreiche Seen im Stadtgebiet und der Umgebung bietet sie viel Raum für
Erholung und Aktivität.
FREIBURG – IMMOBILIENMARKT
Immobilienmarkt allgemein
Wirtschaftlich gesehen sind der Dienstleistungssektor und der öffentliche Dienst stark vertreten.
Zudem haben sich auch zahlreiche Unternehmen
aus der Solarenergie- und -technikbranche hier
angesiedelt. Rund 18.000 Menschen arbeiten bei
örtlichen IT- und Medienunternehmen. Bedeutend für Freiburg ist auch die Universität Freiburg, eine der ältesten und renommiertesten
Hochschulen Deutschlands. Mit inzwischen mehr
als 26.000 Studierenden ist sie der größte Arbeitgeber der Stadt.
Einwohneranzahl in Freiburg beträgt 218.402 (Stand
30.09.2013).
Anzahl der Wohnungen in Freiburg 108.402
(01.01.2013)
In Freiburg besteht eine große Nachfrage
nach Wohnimmobilien, die in fast allen Segmenten durch das Angebot nicht gedeckt ist. Dies
zeigte sich laut Grundstücksmarktbericht des
Gutachterausschusses Freiburg auch darin, dass
die Fallzahlen 2013 vergleichsweise unterdurchschnittlich waren, während das Umsatzvolumen
mit 730 Millionen Euro gleichzeitig nach wie
vor sehr hoch lag. So wurden nur 30 Grundstücke für 1- und 2 Familienhäuser verkauft und 5
Grundstücke für Mehrfamilienhäuser – der tiefste Stand seit 1996. Ebenfalls einen Tiefstand markierte die Zahl von 185 Verkaufsfällen bezüglich
1- und 2-Familienhäusern und auch bei neuen Eigentumswohnungen verfehlten 304 Verkäufe den
langjährigen Durchschnitt von 491 Stück deutlich.
Der Nachfrageüberhang führte auch im Jahr
2013 zu weiter ansteigenden Preisen. Damit
setzte sich der durch die Finanz- und Euro-Krise ausgelöste Boom auf dem Immobilienmarkt
im vierten Jahr fort. Zu der Entwicklung bei
trägt auch die wachsende Wirtschaftskraft der
Stadt Freiburg, welche sich in einer seit 2007
kontinuierlich sinkenden Arbeitslosenquote widerspiegelt. Und: Längst suchen nicht mehr nur
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Selbstnutzer und Privatanleger, sondern auch
Großinvestoren passende Objekte.
Für gebrauchte Neubauwohnungen in Freiburg
mussten Käufer 2013 im Vergleich zum Vorjahr
rund 10 Prozent mehr bezahlen, der Durchschnittspreis lag bei rund 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Besonders knapp fiel das
Angebot an bezahlbaren neuen Eigentumswohnungen aus. Lediglich 25 Prozent der verkauften
Objekte lag unter einem Quadratmeterpreis
von 3.500 Euro/qm, 37 Prozent hingegen über
4.500 Euro/qm – der Durchschnittspreis betrug
4.245 Euro/qm (im Umland von Freiburg ca.
3.200 Euro/qm).
Auch für das Jahr 2014 ist mit einer starken
Nachfrage und dementsprechend anhaltend hohen und in bestimmten Segmenten und Lagen
noch steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.
Die Attraktivität Freiburgs als Wohn- und Arbeitsort führt auch zu einer positiven Bevölkerungsentwicklung. Gemäß einem aktuellen
Bericht der örtlichen Sparkassen kommen in Freiburg ca. 45 Prozent aller Immobilienkäufer von
auswärts. So zählt Freiburg zu den am schnellsten
wachsenden Großstädten in Deutschland. Von
2000 bis 2012 hat sie um mehr als 21.000 Einwohner zugelegt. Und laut Prognosen wird sich dieser
Trend fortsetzen: Mitarbeiter des Bundesinstituts
für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gehen
davon aus, dass mit einem Rückgang der Freiburger Bevölkerung erst im Jahr 2040 zu rechnen ist.
FREIBURG – IMMOBILIENMARKT
Gemäß Berechnungen der Stadtverwaltung und
Branchenexperten müssten in Freiburg jährlich
1.000 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Im Jahr 2012 wurde diese Zahl mit 989 fertiggestellten Objekten
annähernd erreicht. In den Jahren zuvor waren
im Schnitt hingegen nur 400 bis 500 Wohnungen
fertig gestellt worden.
Freiburgs Wohngebiete: Die Stadt Freiburg ist in
28 Stadtteile aufgeteilt, welche – aus statistischen
Gründen – zu 42 Stadtbezirken gegliedert sind.
Freiburgs Mitte
Zur Freiburger Innenstadt gehören die Stadtteile Altstadt und Neuburg. Beide zählen zu
den Top-Lagen. Besonders begehrt – und schwer
zu bekommen – sind die hier vorhandenen Altbauwohnungen in malerischen Hinterhöfen. Ein
Angebot an Einfamilienhäusern ist kaum vorhanden. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosten in
Freiburgs Mitte durchschnittlich um oder über
3.000 Euro/qm. Für neue Objekte fallen Spitzenpreise bis zu 7.000 Euro an.
Freiburgs Westen
Zu Freiburgs Westen gehören Stadtteile wie
Haslach, Weingarten, Mooswald, Vauban
und weiter stadtauswärts Opfingen, Tiengen
und Munzingen. Geprägt ist dieses große Gebiet von einfachen bis guten Lagen, wirkliche
Top-Lagen lassen sich nicht ausmachen. Günstige
bestehende Eigentumswohnungen ab ca. 1.000
Euro/qm gibt es beispielsweise in Weingarten
oder Landwasser, durchschnittlich betrugen die
Preise in Weingarten, Landwasser und den Tuniberg-Gemeinden unter 2.000 Euro/ qm. Die Lagen im zwischen Bahnhof und Innenstadt gelegenen Szenestadtteil Stühringer sind bunt gemischt
– das Angebot ist breit: von der WG-Wohnung im
einem der verbliebenen Altbauten bis zur hippen
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Neubauwohnung. Ruhiger und beliebt bei jungen
Familien ist beispielsweise der zwölf Kilometer
von der Innenstadt gelegene Stadtteil Opfingen.
Neubauprojekte
Ein mittelfristiges Projekt: In der Karl-Kistner-Straße im Stadtteil Haslach sollen innerhalb
der nächsten drei, vier Jahr ca. 530 Wohnungen
entstehen. Ein Teil davon wird als Eigentumswohnungen veräußert werden.
Im Stadtteil Mooswald entstehen im vierten
Bauabschnitt des Projekts „Sternenhof“ in vier
Gebäuden 44 Zwei- bis Fünf-Zimmer-Eigentumswohnungen in nachhaltiger und umweltgerechter
Bauweise. Fertiggestellt sein werden diese voraussichtlich Ende 2014.
Freiburgs Norden
Im Norden Freiburgs liegen die Stadtteile Herdern, Brühl, Hochdorf und Zähringen.
Vorhanden sind hier überwiegend mittlere bis
Top-Lagen. Herdern mit seinen an Hängen ehemaliger Weinberge stehenden Häusern und herrschaftlichen Villen gehört zu den begehrtesten
und teuersten Lagen der Stadt. Preise für neugebaute Eigentumswohnungen beginnen ab 4.500
Euro und können bis über 7.000 Euro/qm betragen. Ebenfalls beliebt, aber etwas günstiger ist
Zähringen.
Neubauprojekte
In dem von Gewerbe geprägten Stadtteil Brühl
wird in den nächsten Jahren auf dem Areal des
ehemaligen Güterbahnhofs das größte innerstädtische Entwicklungsprojekt Freiburgs realisiert.
Entstehen wird ein urbanes Arbeits- und Wohnquartier, welches Wohnraum für rund 1.500
Menschen bieten soll.
Im Herdern entstehen in der Schänzlestraße 1416 voraussichtlich bis Ende 2015 31 Eigentumswohnungen gehobener Kategorie. Der Preis/qm
beträgt ca. 5.000 Euro.
FREIBURG – IMMOBILIENMARKT
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oder neugebaute Objekte gehören zu den teuersten der Stadt. Doch auch in Teilen Oberaus
müssen Käufer Top-Preise zahlen. Zu den guten
Lagen zählt das etwas weiter von der Innenstadt
entfernt liegende Günterstal, die Quadratmeterpreise für neugebaute Objekte beginnen hier ab
4.000 Euro/ qm Wohnfläche.
Freiburgs Osten
Zu Freiburgs östlichen Stadtteilen gehören
Waldsee, Littenweiler, Ebnet und Kappel.
Hier überwiegen mittlere bis Top-Lagen. Kappel
ist durchgängig von mittlerem Preisniveau
gekennzeichnet. In den anderen Stadteilen sind
die Lagen gemischt, Top-Lagen befinden sich
in Waldsee und Littenweiler. Deutliche
Wertzuwächse hatte vor allem das Dreisamtal
durch die Verlagerung der Hauptverkehrsachse
zu verzeichnen, doch auch im Stadtteil Ebnet
ist durch neue Reihenhaussiedlungen und eine
Verkehrsberuhigung die Nachfrage deutlich
gestiegen.
Neubauprojekte
In Littenweiler werden im Rahmen des Projekts
„Wohnen an der Brugga“ zwei Objekte mit
jeweils fünf Eigentumswohnungen gehobenen
Standards gebaut, welche bis voraussichtlich
Ende 2014 bezugsfertig sein werden. Die Preise
beginnen ab ca. 3.800 Euro/ qm.
Freiburgs Süden
Freiburgs südliche Stadtteile sind Oberau,
Wiehre und Günterstal. Aufgrund seiner Lage
zwischen Stadtzentrum und grünen Randgebieten ist Wiehre eines der gefragtesten Quartiere – hier verkaufte sanierte Altbau-Wohnungen
Neubauprojekte
Im Stadtteil Günterstal entstehen in der Schauinslandstraße 15 Reihenhäuser (KfW Energieeffizienzhaus 55) mit jeweils ca. 175 m² Wohnfläche
und hochwertiger Ausstattung.
Freiburgs Umland
Freiburg ist im Osten, Süden und Westen umgeben von dem Landkreis Breisgau/Hochschwarzwald, gehört selbst als kreisfreie Stadt
diesem Landkreis aber nicht an. Im Norden
Freiburgs liegt der Landkreis Emmendingen. Im
Süden schließt sich an den Landkreis Breisgau/
Hochschwarzwald der Kreis Lörrach an.
Die angegebenen Preise sind einer aktuellen Analyse der regionalen Sparkassen für Freiburg und
die Orte und Gemeinden der Region entnommen – sie geben den Quadratmeterpreis für privates Bauland zuzüglich der Erschließungskosten
wieder. In Freiburg selbst bewegen sich die Preise
für Grundstücke diesen Angaben entsprechend
zwischen 240 und 640 Euro/qm.
Der Westen
Das westlich von Freiburg gelegene Umland ist
von einem Mittelgebirge vulkanischen Ursprungs,
dem Kaiserstuhl, geprägt. Die größte – an der
französischen Grenze liegende – Stadt ist Breisach. Hier werden auch die höchsten Preise erzielt, in den Aussichtslagen fallen bis zu 400 Euro/
qm an. Der Hauptbahnhof Freiburg ist von Breisach aus mit der Regionalbahn in ca. 25 Minuten
FREIBURG – IMMOBILIENMARKT
zu erreichen. Im dichter an Freiburg liegenden
Gottenheim kostet der Quadratmeter Grundstück bis zu 300 Euro. Günstiger sind beispielsweise Ihringen, Wasenweiler und Merdingen.
Neubauprojekte
In Breisach entstehen im Rahmen des Projekts
Breisach Quartett II in vier Gebäuden 35 Eigentumswohnungen der Standard-Kategorie in unterschiedlichen Größen und Schnitten.
Der Norden
Im nördlichen Umland Freiburgs liegt der Landkreis Emmendingen. Die Kreisstadt Emmendingen sowie die zweitgrößte Stadt Waldkirch
und ihre jeweils umliegenden Orte gehören zu
den teuersten Lagen im Landkreis. Sie liegen nah
an Freiburg, welches über die gut erschlossene
Verkehrswege und die Regionalbahn von dort
aus gut zu erreichen ist. In Emmendingen kosten
Grundstücke zwischen 260 und 380 Euro pro
Quadratmeter, in Waldkirch zwischen 250 und
510 Euro. Günstiger sind beispielsweise weiter
entfernt liegende Orte wie Köndringen oder
Winden.
Der Osten
Östlich von Freiburg liegt das landschaftlich reizvolle und bei vielen Urlaubern beliebte Dreisamtal. Die höchsten Grundstückspreise (230
bis 710 Euro/ qm) werden in Kirchzarten, dem
Zentrum des Dreisamtals und in den ebenfalls
sich dicht an Freiburg befindenden Orten Stegen, Oberried und Buchenbach erzielt. Und
auch Titisee-Neustadt, welches zwar ca. 30 km
entfernt, aber verkehrstechnisch gut angebunden
liegt, gehört mit zu den teureren Lagen (65 bis
375 Euro/qm).
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Der Süden
Im südlichen Umland von Freiburg liegt das
Markgräflerland, welches im Westen an Frankreich und im Süden an die Schweiz grenzt. Die
höchsten Grundstückspreise fallen in Bad Krozingen an (bis 400 Euro/qm) an, anschließend
folgen Staufen (bis 370 Euro/qm), Schallstadt
sowie Bollschweil (bis 350/qm) und Ebringen
(bis 340/qm). Über die B3 sind alle Orte gut an
Freiburg angebunden.
Neubauprojekte
In Bad Krozingen entstehen in der Clara-Schumann-Straße 8-10 zwei Objekte mit insgesamt 22
Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern.
In der Staufener Straße werden vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 32 Eigentumswohnungen
gebaut. 22 Eigentumswohnungen werden in Müllheim in der Kirchgasse entstehen. Das Angebot
umfasst 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen.
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Fördermittel
Wer in Freiburg oder dem Umland Wohneigentum erwerben oder bauen möchte, kann zum einen über die KfW die Fördermittelprogramme
des Bundes nutzen. Doch auch auf Länderebene
gibt es Mittel. Das Förderinstitut des Landes Baden-Württemberg, bietet spezielle Programme
für den Kauf und Neubau eines Energiesparhauses bzw. einer entsprechenden Eigentumswohnung sowie die energieeffiziente Sanierung eines
bestehenden Objekts.
https://www.baufi24.de/ratgeber/kfw-baufinanzierung-foerdermittel/foerderprogramme-fuer-in-baden-wuerttemberg-1/
https://www.baufi24.de/ratgeber/kfw-baufinanzierung-foerdermittel/foerderprogramme-fuer-in-baden-wuerttemberg-2/
https://www.baufi24.de/ratgeber/kfw-baufinanzierung-foerdermittel/foerderprogramme-fuer-in-baden-wuerttemberg-3/
https://www.baufi24.de/ratgeber/kfw-baufinanzierung-foerdermittel/foerderprogramme-fuer-bauherren-in-baden-wuerttemberg-teil-4/
Fördermittel Kommune
Mit ihrem kommunalen Förderprogramm fördert die Stadt Freiburg den Neubau oder Erwerb
von selbst genutztem Wohneigentum sowie Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen. Antrag-
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steller erhalten einen Zuschuss. Es gelten festgelegte Einkommensgrenzen, deren Höhe von der
Anzahl der Haushaltsangehörigen abhängt. Nur
wer diese Einkommensgrenzen einhält, kann eine
Förderung erhalten. Es gibt zwei Modelle: 1. einen
Zinszuschuss von 3 % auf die Dauer von bis zu 10
Jahren - maximal in Höhe der tatsächlichen Zinsen. Und 2.: einen einmaligen Eigenheimzuschuss
in Höhe des Zinszuschuss-Anspruches der ersten 5 Jahre. Antragsberechtigt sind Personen, die
seit mindestens 2 Jahren ihren Hauptwohnsitz in
Freiburg haben.
Fördermittel Kirche
Das Erzbistum Freiburg vergibt verbilligte Erbbaurechte an Familien. Der Erbbauzins liegt bei
vier Prozent des unerschlossenen Grundstückswertes. Pro Kind wird eine Ermäßigung von 20
Prozent (bis 80 Prozent) für die ersten sieben
Jahre gewährt.
Die Pfarreistiftung der württembergischen Landeskirche verwaltet Erbbaurechte. Die Verzinsung
beträgt vier Prozent. Das Bauwerk soll innerhalb
von zwei Jahren nach Abschluss des Erbbauvertrags erstellt werden. Interessierte sollten sich an
die württembergische Landeskirche wenden.
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Quellen:
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten
Immobilienkompass Freiburg der Zeitschrift Capital
Engel und Völkers Residential GmbH: Marktinformationen Wohnimmobilien Freiburg 2013/2014
IVD Süd e.V.: CityReport Freiburg 2013
Sparkasse Freiburg/nördlicher Breisgau
Sparkasse Hochschwarzwald, Sparkasse Staufen/ Breisach: Die Bodenpreise 2014/2015 in der Region
Stadt Freiburg
Bildernachweise:
Titel: © katatonia – Fotolia.com
Seite 1: Historisches Kaufhaus © FWTM GmbH & Co. KG
Seite 3: Konzerthaus Freiburg © FWTM GmbH & Co. KG
Seite 4: © Solar-Fabrik AG, Freiburg
Seite 5: Fotograf: CrazyD, 21. September 2006 (via Wikimedia Commons)
Urheberrechtsverweis:
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