Bebauungsplan M 4/3 “An den Pfleggärten” 3 - Stadt Neu-Ulm
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St Stadt Neu-Ulm FB 3 – Stadtplanung Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“, Neu-Ulm – Pfuhl A. Rechtsgrundlagen B. Zeichnerischer Teil B.1 B.2 B.3 C. Planzeichnung Zeichenerklärung Verfahrensvermerke Textteil C.1 C.2 C.3 D. Planungsrechtliche Festsetzungen Örtliche Bauvorschriften Hinweise Begründung D.1 D.2 Städtebaulicher Teil Umweltbericht - Entwurf - Stand: 12.06.2014 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Die Stadt Neu-Ulm erlässt aufgrund der §§ 1, 2, 8 und 10 des Baugesetzbuches (BauGB), des Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung - GO) für das auf der Planzeichnung gekennzeichnete Gebiet folgenden Bebauungsplan als Satzung: Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Neu-Ulm – Pfuhl A. Rechtsgrundlagen Zugrunde liegen, mit den jeweils bis zum Satzungsbeschluss erfolgten Änderungen: das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466), die Planzeichenverordnung (PlanZV ) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95), die Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl 2007, S. 588); letzte berücksichtigte Änderung: Art. 83 Abs. 1, 2 und 5 aufgeh. (§ 1 Nr. 13 G v. 8.4.2013, 174), die Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung - GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl 1998, S. 796), letzte berücksichtigte Änderung: Artikel 20a geänd. (Art. 65 G v. 24.07.2012, 366) B. Zeichnerischer Teil Der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes ist Bestandteil der Satzung. B.1 Planzeichnung (M 1:500) Maßgeblich ist die Planzeichnung im Maßstab 1:500 vom 12. Juni 2014. B.2 Zeichenerklärung Die Zeichenerklärung dient der Erläuterung des Planinhaltes und teilt sich auf in planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften und Hinweise. B.3 Verfahrensvermerke Die Verfahrensvermerke enthalten die wesentlichen Daten zum Ablauf des Bebauungsplanverfahrens inklusive der Angaben zu den rechtlichen Fristen. Seite 2 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ C. Textteil C.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 - 15 BauNVO) Allgemeines Wohngebiet (WA) (§ 4 BauNVO) Baufelder WA 1 Zulässig sind: - Wohngebäude - nicht störende Handwerksbetriebe - Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke Unzulässig sind: - die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden - Schank- und Speisewirtschaften - Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke Auch ausnahmsweise nicht zulässig sind: - Betriebe des Beherbergungswesens sonstige nicht störende Gewerbebetriebe Anlagen für Verwaltungen Gartenbaubetriebe Tankstellen Baufeld WA 2 und WA 3 Zulässig sind: - Wohngebäude die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden Schank- und Speisewirtschaften nicht störende Handwerksbetriebe Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke Auch ausnahmsweise nicht zulässig sind: - Betriebe des Beherbergungswesens sonstige nicht störende Gewerbebetriebe Anlagen für Verwaltungen Gartenbaubetriebe Tankstellen Seite 3 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 - 21a BauNVO) Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch: 2.1 die Grundflächenzahl 2.2 die Geschossflächenzahl 2.3 die Zahl der Vollgeschosse 2.4 die maximale Höhe baulicher Anlagen 2.1 Zulässige Grundflächenzahl GRZ (§ 19 BauNVO) Die zulässige Grundflächenzahl wird auf 0,4 festgesetzt: 2.2 Zulässige Geschossflächenzahl GFZ (§ 20 BauNVO) Die zulässige Geschossflächenzahl wird wie folgt festgesetzt: Baufelder WA 1 und WA 2 : 1,0 Baufeld WA 3 : 1,3 2.3 Zahl der Vollgeschosse (§ 18 BauNVO) Die Zahl der Vollgeschosse wird wie folgt festgesetzt: Baufeld WA 1 : zwei bis drei Vollgeschosse als Mindest- und Höchstmaß Baufeld WA 2 : drei Vollgeschosse zwingend Baufeld WA 3 : drei und vier Vollgeschosse als Mindest- und Höchstmaß 2.4 Höhe baulicher Anlagen (§ 18 BauNVO) Die Höhe der baulichen Anlagen bemisst sich nach dem höchsten Punkt des Gebäudes. Dieser bezieht sich auf die Oberkante der angrenzenden Verkehrsflächen (Verkehrsberuhigter Bereich) und darf die im Plan eingetragenen Werte nicht überschreiten. Die jeweils festgesetzte maximale Gebäudehöhe darf durch technische Anlagen, die für die Gebäudenutzung notwendig sind sowie durch Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen um maximal 1,50 m überschritten werden. Wird ein Treppenhaus für Rettungswege über Dach herangezogen darf die maximale Gebäudehöhe um 2,75 m überschritten werden. 3. Maximal zulässige Zahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Im Baufeld WA 1 sind maximal zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude in Doppelhäusern und in Gebäuden von Hausgruppen zulässig. Seite 4 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 4. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche (§§ 22 und 23 BauNVO) 4.1 Bauweise Zugelassen sind folgende Haustypologien in offener Bauweise: Baufeld WA 1 : Doppelhäuser und Hausgruppen Baufelder WA 2 und WA 3 : Einzelhäuser Die Hausgruppen werden als Reihenhäuser festgesetzt. 4.2 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Baugrenzen festgesetzt. Untergeordnete Bauteile und Vorbauten wie Pfeiler, Gesimse, Hauseingänge, Erker, Dachvorsprünge und Balkone können bis zu einer Tiefe von 1,50 m über die Baugrenze vortreten (§ 23 Abs. 3 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB). Terrassen können bis zu einer Tiefe von 2,50 m über die Baugrenze vortreten. Ein Mindestgrenzabstand von 3,00 m muss dabei eingehalten werden. 5. Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze sowie Ein- und Ausfahrten (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO) 5.1 Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze Garagen, Carports und Stellplätze sind im Baufeld WA 1 nur innerhalb der Baugrenzen sowie in den laut Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen zulässig. Den Garagen und Carports vorgelagerten Stellplätze dürfen auch außerhalb der Baugrenzen liegen. In den Baufeldern WA 2 und WA 3 dürfen Stellplätze nur in den laut Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen angelegt werden. 6. Nebenanlagen (§ 14 BauNVO) Nebenanlagen in Form von Gebäuden (Grundfläche max. 4 m², Gesamthöhe max. 3 m, nur ein Gebäude pro Grundstück) sowie untergeordnete Anlagen wie Spielgeräte, Ver- und Entsorgungsanlagen für regenerative Energien u.ä sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, jedoch nicht in Pflanzbereichen und Grünflächen. Weitere Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Bei Nebenanlagen ist ein Mindestabstand von 2,50 m zu öffentlichen Flächen einzuhalten. Seite 5 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 7. Abstandsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB) Innerhalb des Geltungsbereichs wird die Tiefe der Abstandsflächen abweichend von Art. 6 Abs. 5 BayBO auf 0,5 H der anrechenbaren Wandhöhe, mindestens jedoch 3 m, festgesetzt. 8. Grünordnung (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25 BauGB) 8.1 Straßenbegleitgrün Straßenbegleitende Grünflächen sind als geschlossene Vegetationsflächen anzulegen. 8.2 Private Grünflächen 8.2.1 Baufeld WA 1 An den in der Planzeichnung gekennzeichneten Stellen sind Bäume II. Ordnung in der Größe 16/18 gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste zu pflanzen. Der Standort kann geringfügig verschoben werden. Die Anzahl der Bäume muss jedoch erhalten bleiben. Entfallene Bäume sind entsprechend der Artenliste zu ergänzen. Die Bäume sind in offene Pflanzflächen von mindestens 12 m² zu pflanzen. Es muss ein durchwurzelbares Substrat von mindestens 16 m³ zur Verfügung stehen. Die festgesetzten Bäume sind gemäß ZTV-Baumpflege zu pflegen, Formschnitte sind nicht zulässig. Je Grundstück im WA 1 ist ein klein- oder mittelkroniger Baum gemäß der Artenliste zu pflanzen. Die Baumstandorte aus anderen Festsetzungen werden auf die Anzahl der zu pflanzenden Bäume angerechnet. Angrenzend an öffentliche Flächen ist ausschließlich das Pflanzen von laubtragenden Gehölzen zulässig. PGF 1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen: Auf der laut Planzeichnung gekennzeichneten Pflanzfläche ist eine einreihige Hecke mit standortgerechten, laubtragender Gehölze zu pflanzen. Mindestens 50 % der Gehölze müssen einheimisch und gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste sein. Der Pflanzabstand innerhalb der Reihe muss mindestens 1,2 Meter betragen. 8.2.2 Baufelder WA 2 und WA 3 An den in der Planzeichnung gekennzeichneten Stellen sind Bäume I. und II. Ordnung in der Größe 16/18 gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste zu pflanzen, dabei müssen mindestens 50 % Bäume I. Ordnung gepflanzt werden. Der Standort darf geringfügig verschoben werden. Die Anzahl der Bäume muss jedoch erhalten bleiben. Entfallene Bäume sind entsprechend der Artenliste zu ergänzen. Seite 6 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Je 6 zusammenhängend errichtete Stellplätze ist zusätzlich mindestens ein Baum I. oder II. Ordnung in der Größe 16/18 gemäß Artenliste zur Gliederung der Stellplätze zu pflanzen. Die Bäume sind in offene Pflanzflächen von mindestens 12 m² zu pflanzen. Es muss ein durchwurzelbares Substrat von mindestens 16 m³ zur Verfügung stehen. Die festgesetzten Bäume sind gemäß ZTV-Baumpflege zu pflegen, Formschnitte sind nicht zulässig. Angrenzend an öffentliche Flächen ist ausschließlich das Pflanzen von laubtragenden Gehölzen zulässig. PGF 2 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen: Auf der laut Planzeichnung gekennzeichneten Pflanzfläche ist eine einreihige Hecke mit standortgerechten, laubtragenden Gehölzen zu pflanzen. Mindestens 50 % der Gehölze müssen einheimisch und gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste sein. Der Pflanzabstand innerhalb der Reihe muss mindestens 1,2 Meter betragen. 8.3 Dachbegrünung Die Dachflächen der Haupt- und Nebengebäude sowie die Dächer von Garagen und Carports sind extensiv zu begrünen. Eine zusätzliche Nutzung für Zwecke der solaren Energiegewinnung ist unter Beibehaltung der Funktionsfähigkeit der Dachbegrünung zulässig. Im Bereich von Dachterrassen ist keine Dachbegrünung notwendig. Dachterrassen und Wege dürfen insgesamt max. die Hälfte der jeweiligen Dachfläche bedecken. 8.4 Eingrünung der Anlagen für die Abfallentsorgung Die Anlagen für die Abfallentsorgung sind bis auf den notwendigen Zugang mit einer Hecke der folgenden Artenlist zu umpflanzen: Immergrüner Liguster – Ligustrum vulgare „Altrovirens“, 2-3 Pflanzen je lfd. Meter Gemeine Eibe – Taxus baccate, 2-3 Pflanzen je lfd. Meter. Alternativ kann die Fläche bis auf den Zugang mit einem Rankgerüst eingehaust werden, das eine Höhe von mindestens 2,0 bis maximal 3,0 Meter hat und mit Kletterpflanzen folgender Artenliste zu beranken ist: Efeu – Hedera helix Immergrüne Geißschlinge – Lonicera henryi 9. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsregelung (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB) Durch die Bebauung des Plangebietes entsteht gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ein Ausgleichsbedarf von 7.587 m². Davon beträgt der Ausgleichsbedarf für WA 1, einschließlich Verkehrsfläche, 1.757 m², der Ausgleichsbedarf für WA 2 und 3 einschließlich Seite 7 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Verkehrsfläche 5.830 m². Der Ausgleich für den zu erwartenden Eingriff wird auf den außerhalb des Geltungsbereiches liegenden zugeordneten Ausgleichsflächen Fl. Nr. 1210 (6.140 m²) und Fl Nr. 1211 (1.447 m²), Gemarkung Burlafingen, durchgeführt. Maßnahmen: Anpflanzen von Gehölzen und freiwachsenden Hecken, Entwicklung von strauchreichen Gehölzgürteln mit standortgerechten, einheimischen Arten, Anlage naturnaher, extensiv bewirtschafteter Wiesen, Entwicklung eines Feuchtwiesenbereiches. Zugrunde liegt die Maßnahmen-Planung „Ökoflächen Stadt Neu-Ulm, Bereich „Bruckau“. 10. Begrenzung der Bodenversiegelung (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Öffentliche Stellplätze sowie private Stellplätze und deren Zufahrten dürfen nur mit versickerungsfähigen, wasserdurchlässigen Belägen hergestellt werden. Den Boden versiegelnde Beläge sind allgemein unzulässig. Der Untergrund im Bereich von geplanten Sickerstellen darf nicht schadstoffbelastet sein. 11. Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Es ist für Schlafzimmer mit Fenstern an der im Plan gekennzeichneten Südfassade mindestens ein zusätzliches Fenster zur Belüftung an einer anderen Fassade erforderlich, bzw. es ist eine aktive Belüftung einzubauen. Aktive Belüftungen können entfallen, wenn die Räume mit Wintergärten, Loggien oder anderen Pufferräumen vor den Lärmimmissionen geschützt werden (Verbesserung mindestens 15 dB(A)). Diese Pufferräume müssen so ausgestattet sein, dass sie zur Nutzung als Schlafzimmer nicht geeignet sind. Zugänglichkeit der Normen Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und DIN-Vorschriften) können bei der Stadt Neu-Ulm, Fachbereich 3, Abteilung 61 Stadtplanung (im Rathaus, DG) eingesehen werden. Es sind folgende Vorschriften vorhanden: DIN 18005, Beiblatt 1 zur DIN 18005, TA-Lärm, DIN 4109. Seite 8 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ C.2 Örtliche Bauvorschriften 1. Gestaltung baulicher Anlagen und Freiflächen (Art. 81 BayBO) 1.1 Baukörper Garagen, Carports, Nebenanlagen sowie An- und Vorbauten müssen sich dem jeweiligen Hauptgebäude in den Maßen deutlich unterordnen. 1.2 Dachgestaltung und Dachaufbauten Als Dachformen sind ausschließlich Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis maximal 10° Dachneigung zugelassen. Zur Dachgestaltung im Einzelfall ist Punkt 8.3 „Dachbegrünung“ zu beachten. 1.3 Außenanlagengestaltung Die unbebauten Grundstücksflächen sind mit Ausnahme der notwendigen Zufahrten, Zugänge und Platzflächen als geschlossene Vegetationsflächen gärtnerisch anzulegen und auf Dauer zu unterhalten. Mindestens 30 % dieser Flächen sind im Bereich WA 2 und WA 3 mit standortgerechten, einheimischen Gehölzen gemäß der Artenliste (Hinweise) zu bepflanzen. 1.4 Abgrabungen Im WA 3 sind Abgrabungen zulässig, wenn sie maximal die Hälfte der dazugehörenden Außenwandlänge und eine Breite von 4,00 m nicht überschreiten. 1.5 Einfriedungen Im Gebiet WA 1 sind die Vorgartenzonen zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und Baugrenze einfriedungsfrei zu gestalten. Ansonsten sind im WA 1 bis WA 3 nur Maschendrahtzäune sowie Gitterzäune aus Holz oder Stahl in sockelfreier Form mit einer Gesamthöhe von maximal 1,20 m und einer Bodenfreiheit von 15 cm zulässig. Stütz- und / oder Sockelmauern sind im Bereich der Einfriedungen nicht zulässig. Im Gebiet WA 2 und WA 3 sind entlang der Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Flächen diese mit laubtragenden Gehölzen zu hinterpflanzen und um mindestens 0,80 m zurück zu versetzen. 1.6 Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur für ansässige Betriebe an der Stätte der Leistung zulässig. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder beweglichem Licht sowie Bandwerbung. Die Werbeanlagen dürfen maximal 1,0 m² je Fassadenfläche nicht überschreiten und sind nur in der Erdgeschosszone zulässig. Seite 9 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ C.3 Hinweise 1. Artenliste für Bäume und Sträucher Bäume I. Ordnung – Hochstamm 16/18 Acer platanoides Spitzahorn Acer platanoides `Cleveland Spitzahorn Acer pseudoplatanus Bergahorn Ulmus glabra Bergulme Ulmus laevis Flatterulme Ulmus minor Feldulme Tilia cordata `Greenspire` Winterlinde oder Obstbaumhochstamm / Obstbaumhalbstamm Bäume II. Ordnung – Hochstamm 16/18 Acer campestre Feldahorn Alnus incana Grauerle Betula pendula Gemeine Birke Carpinus betulus Hainbuche Prunus avium Vogelkirsche Prunus padus Traubenkirsche Salix alba Silberweide Sorbus aucuparia Eberesche Sorbus intermedia „Brouwers“ Schwedische Mehlbeere oder Obstbaumhalbstamm / Obstbaumhochstamm Sträucher - 2xv (zweimal verpflanzt) Cornus sanguinea Corylus avellana Euonymus europaeus Ligustrum vulgare Lonicera xylosteum Rhamnus catharticus Rhamnus frangula Ribes alpinum `Schmidt` Rosa in Arten Salix viminalis Salix purpurea Sambucus nigra Viburnum lantana Viburnum opulus 2. - Roter Hartriegel Haselnuss Pfaffenhütchen Liguster Heckenkirsche Kreuzdorn Faulbaum Johannisbeere Rose Hanfweide Korbweide Schwarzer Holunder Wolliger Schneeball Gemeiner Schneeball Bodenschutz Mutterboden, der bei der Herstellung oder Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Änderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist Seite 10 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ in einem nutzbaren Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Verschwendung zu schützen. Kommen bei Aushubarbeiten belastete Auffüllungen oder Untergrundverunreinigungen zu Tage, sind das Landratsamt Neu-Ulm und das Wasserwirtschaftsamt Donauwörth zu informieren. Die Arbeiten sind dann von einem in Altlastenfragen sachkundigen Gutachter bzw. Institut zu begleiten und zu dokumentieren. Das Aushubmaterial ist auf Schadstoffbelastungen zu untersuchen und entsprechend der Untersuchungsergebnisse zu verwerten bzw. zu entsorgen. 3. Bodendenkmäler (Art. 8 Abs. 1 und 2 DSchG) Art. 8 Abs. 1 DSchG: Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit. Art. 8 Abs. 2 DSchG: Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. Zu verständigen ist das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, Dienststelle Thierhaupten, Klosterberg 8, 86672 Thierhaupten, Tel. 08271/8157-0, Fax 08271/8157-50, E-Mail: [email protected] oder die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde. 4. Gestaltung und Materialwahl der Fassaden Bei der Gestaltung und der Materialwahl der Fassaden wird empfohlen, Materialien nach ökologischen und baubiologischen Gesichtspunkten auszuwählen. 5. Feuerwehrzufahrten Zur Sicherung der Rettungswege im Brandfall ist die Errichtung von Feuerwehrzufahrten auf privaten Grundstücken bei der Errichtung von Gebäuden "mittlerer Höhe" gemäß BayBO (oberste Fußbodenhöhe mind. 7 m über Gelände) erforderlich. Dabei sind ausreichend befestigte und tragfähige Aufstellungsflächen für Feuerwehrfahrzeuge zu erstellen und ständig frei zu halten. Seite 11 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 6. Löschwasserversorgung Der Löschwasserbedarf als Grundschutz entsprechend dem Bayerischen Feuerwehrgesetz (BayFwG) vom 23. Dezember 1981 (zuletzt geändert: 20. Dezember 2011) ist über die zentrale Trinkwasserversorgung nach Vorgaben des DVGW Arbeitsblattes W 405 bereitzustellen. Die Abstände zwischen den Hydranten richten sich nach dem DVGW Arbeitsblatt W 331. Die über den Grundschutz hinausgehende Löschwasserversorgung ist im Zuge des Objektschutzes durch den jeweiligen Eigentümer zu prüfen und sicherzustellen. 7. Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser Das auf privaten Verkehrs- und Dachflächen anfallende, nicht belastete Niederschlagswasser ist entsprechend der Entwässerungssatzung der Stadt Neu-Ulm an Ort und Stelle zu behandeln und zu versickern. Der Untergrund im Bereich von geplanten Sickerstellen darf nicht schadstoffbelastet sein. Auf die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV), die technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) und weitere relevante Regelwerke wird verwiesen. 8. Vermeidungsmaßnahme Artenschutz Die Baufeldfreimachung bzw. die Fällung von Gehölzen muss außerhalb der Vogelbrutzeit sowie außerhalb der Aktivitätszeit der Fledermäuse erfolgen. 9. Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel Es wird empfohlen, die neu errichteten Gebäude soweit wie möglich unter Berücksichtigung einer möglichst sparsamen Energiebilanz zu errichten. Dabei sollte mindestens der Standard eines KfW-Effizienzhauses 70 erreicht werden. Für die Gebäudeplanung wird angeregt, Maßnahmen zur Energieeinsparung, zur Steigerung der Energieeffizienz sowie zur Gewinnung erneuerbarer Energien am Gebäude umzusetzen. Seite 12 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ D. Begründung D.1 Städtebaulicher Teil 1. Inhalt des Flächennutzungsplanes Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes P 30 „Drei Taubenschläge“ ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 größtenteils als Wohnbaufläche ausgewiesen. Eine kleine Teilfläche ist als Grünfläche eingetragen. Somit gilt der Bebauungsplan unter Einhaltung von § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 2. Anlass und Zielsetzung der Planung Ausgehend von Anregungen der lokalen Politik sowie der Nachfrage seitens der Bürgerschaft ist vorgesehen, im Neu-Ulmer Stadtteil Pfuhl eine Seniorenwohnanlage zu realisieren, wo bislang trotz des Vorhandenseins entsprechender Zielgruppen noch keine derartigen Einrichtungen bestehen. Angesichts einer zunehmenden Alterung der Bevölkerung und der Tatsache, dass viele ältere Menschen auf entsprechende Pflege- und Betreuungsangebote angewiesen sind, ist es von großer Bedeutung, weitere Pflegeplätze und betreute Wohnungen anbieten zu können. So kann mit Hilfe des geplanten Bauvorhabens der Nachfrage nach einem altersgerechten Wohnangebot in Pfuhl nachgekommen werden. Daneben soll zudem ein kleines Wohngebiet entwickelt werden, durch das ein Beitrag zur ergänzenden Deckung des Wohnbaulandbedarfs geleistet werden kann. Die Umsetzung des Vorhabens erfolgt auf einer Fläche im Osten des Stadtteils Pfuhl im Gebiet „Drei Taubenschläge“. Die beiden angestrebten Nutzungen teilen dabei das zur Verfügung stehende Areal in zwei eigenständige Bereiche. Im östlichen Teilbereich wird die Seniorenwohnanlage mit einem Alten- und Pflegezentrum und einem Angebot für betreutes Wohnen entstehen, während im westlichen Teilbereich das Wohngebiet geplant ist. 3. Bestandssituation und Umgebung Der Neu-Ulmer Stadtteil Pfuhl erstreckt sich vom Nordhang des Kapellenberges in die Ebene des Donautales und hat heute knapp 10.000 Einwohner. Durch die Zugehörigkeit zum Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm weist der Ort trotz seines dörflichen Ursprungs vielerorts eine suburbane Prägung auf und besitzt diverse Einrichtungen des täglichen Bedarfs für die einheimische Bevölkerung. Zudem bieten sich in der Umgebung attraktive Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Das Plangebiet befindet sich an der östlichen Siedlungsgrenze von Pfuhl zwischen derzeitigem Ortsrand und Kleingartenanlagen und ist annähernd eben. Aufgrund seiner Lage und dem Bezug zur freien Landschaft eignet es sich zur Arrondierung des bestehenden Siedlungskörpers wie auch gerade zur EtablieSeite 13 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ rung der vorgesehenen Nutzung. Das Areal – in diesem Bereich verlief einst ein Hochwasserarm der Donau – präsentiert sich derzeit überwiegend als Grünland mit Wiesenflächen und teils umfangreichen Gehölzbeständen. Durch fortschreitende Sukzession hat sich die vorhandene Vegetation teilweise zu einem Biotop entwickelt. Im nördlichen Randbereich des Plangebietes verläuft zudem eine befestigte Wegeverbindung. Westlich des Planungsgebiets erstreckt sich der Pfuhler Siedlungskörper mit größtenteils Wohnnutzung. Die Baukörper weisen ein oder zwei Vollgeschosse und Satteldächer auf. Südlich vom Plangebiet befinden sich zwei größere Anwesen. Zwischen diesen ist ein weiteres Biotop mit umfassenden Vegetationsbeständen situiert. Jenseits der Hauptstraße / Heerstraße, die als Durchgangsstraße und Verbindung zum Schulzentrum bzw. nach Burlafingen fungiert, liegen weitere Wohngebiete bzw. der freie Landschaftsraum mit landwirtschaftlichen Flächen oder Grünland. Die Kleingartenanlagen nördlich und östlich des Plangebietes leiten zum dahinter anschließenden freien Landschaftsraum mit Agrarflächen bzw. Grünland über. Für die Verbindung in die freie Landschaft sorgt der Hochreuteweg, eine weitere befestigte Wegeverbindung, die östlich des Plangebietes verläuft. Die Anbindung an das ÖPNV-Netz gewährleistet die nahegelegene Bushaltestelle „Winterstraße“ im Bereich der Hauptstraße. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Gemarkung und Stadtteil Pfuhl) erstreckt sich über eine Fläche von insgesamt ca. 11.812 m² (1,18 ha). Er umfasst im wesentlichen das Flurstück 504 (10.723 m²). Zudem gehören das Flurstück 505/2 sowie – jeweils anteilig – die Flurstücke 13/3, 1421, 1451 und 1452/2 zum Plangebiet. 4. Grundzüge der Planung und städtebauliche Detailkonzeption 4.1 Grundzüge der Planung Wie bereits erwähnt sollen im Plangebiet zwei verschiedene Nutzungen etabliert werden. Dabei wird das Areal in zwei funktional unabhängige Teilbereiche untergliedert. Im östlichen Teilbereich wird die Realisierung der Seniorenwohnanlage mit Alten- und Pflegezentrum sowie betreutem Wohnen angesiedelt, während im westlichen Teilbereich ein kleines Wohngebiet mit verdichteten Einfamilienhäusern entsteht. Beide Teilbereiche werden als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen und sollen sowohl untereinander städtebaulich harmonieren als auch sich verträglich in die örtliche Situation einfügen. Die Erschließung erfolgt für beide Nutzungen getrennt. So erhält die Seniorenwohnanlage eine zentrale Ab- bzw. Zufahrt nach Süden an die Haupt- / Heerstraße, während das Wohngebiet nach Westen zum Gerberweg hin angebunden wird. In beiden Teilgebieten sollen verkehrsberuhigte Erschließungsanlagen entstehen. So wird die Erschließung des Wohngebietes als verkehrsberuhigter Bereich im Sinne der Straßenverkehrsordnung (StVO) ausgeführt, der östliche Teilbereich soll analog eines verkehrsberuhigten Bereichs baulich gestaltet werden. Die bestehenden Wegebeziehungen im Plangebiet und darüber hinaus sollen erhalten und um eine neue öffentlich nutzbare Wegeverbindung durch das Areal der Seniorenwohnanlage ergänzt werden. Öffentliche und private Stellplätze werden für jeden Teilbereich innerhalb von dessen Quartier nachgewiesen. Bedingt Seite 14 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ durch den Eingriff in umfangreiche und teils bedeutsame Vegetationsbestände ist ein entsprechend umfassender Ausgleich notwendig. Nicht zuletzt deshalb gilt es durch passende grünordnerische Maßnahmen bereits im Plangebiet selbst die Eingriffe zu minimieren. Schmutzwasser und Niederschlagswasser werden gemäß den heutigen Gesichtspunkten der Bewirtschaftung getrennt voneinander behandelt. 4.2 Städtebauliche Detailkonzeption Geplante Seniorenwohnanlage Die Planung des Architekturbüros m + p Milkoweit Architekten Cohrs Plaasch GbR sieht vor, auf der östlichen Seite der Seniorenwohnanlage ein Alten- und Pflegezentrum mit insgesamt 120 Pflegeplätzen zu errichten. Der V-förmige Baukörper soll mit drei bis vier Vollgeschossen und Flachdach ausgeführt werden. Der Haupteingang ist nach Süden orientiert und die Anlieferung erfolgt von Südwesten. Es gibt eine gemeinsame Zu- und Abfahrt von der Haupt- bzw. Heerstraße. Die südöstliche Anbindung des Privatgrundstücks an den bestehenden Feldweg dient lediglich als Rettungszufahrt (Abgrenzung durch herausnehmbare Pfosten). Die erforderlichen Stellplätze werden zwischen dem Pflegeheim und dem betreuten Wohnen angeordnet. Die Außenbereiche erhalten eine hohe Aufenthaltsqualität. Im Westen von dem Pflegeheim soll betreutes Wohnen entstehen, das in zwei dreigeschossigen Baukörpern 24 Wohneinheiten aufnimmt. Die Wohnungen sind nach Westen ausgerichtet. Die Haupteingänge liegen hier im Osten der Baukörper. Angebunden wird die Anlage über dieselbe Zu- und Abfahrt wie das Pflegezentrum, d. h. also auch an die Haupt- / Heerstraße. Südlich der beiden Gebäude sind die Stellplätze für Bewohner und Besucher angeordnet. Zwischen dem Wohngebiet und dem Seniorenwohnen wird eine Wegeverbindung im Bereich der Wendeanlagen geschaffen. Sämtliche Erschließungs- und Grünanlagen werden von Seiten des Betreibers bzw. Investors hergestellt und unterhalten. Die Straßenflächen sollen analog eines verkehrsberuhigten Bereichs ausgebildet werden. Geplantes Wohngebiet Das Konzept hierzu sieht verdichtete Einfamilienhäuser in Form von Reihenhäusern vor. So können hier ungefähr zehn neue Wohneinheiten in attraktiver Lage entstehen, die sich gerade für Familien mit Kindern eignen. Die Baukörper sollen zwei bis drei Vollgeschosse und Flachdächer aufweisen. Die Erschließung erfolgt vom Gerberweg her über eine neu herzustellende Straße, die als verkehrsberuhigter Bereich ausgebildet werden soll und an deren Ende eine Wendemöglichkeit vorgesehen wird. Der jetzige Feldweg zwischen dem Flurstück 504 und der nördlich anschließenden Kleingartenanlage wird in einem Teilstück entsprechend den neuen Anforderungen als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut; im weiteren Verlauf soll der Feldweg jedoch in seiner jetzigen Form und Funktion erhalten werden. Die notwendigen privaten Stellplätze sind auf den jeweiligen Grundstücken oder unweit außerhalb vorgesehen. Zudem werden öffentliche Stellplätze innerhalb des Wohngebietes bereitgestellt. Neben den Gartenanlagen der Wohnhäuser soll als weitere Grünfläche ein durchgängiger Grünstreifen als Abgrenzung zum Bestand und zur Trennung Seite 15 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ zwischen Wohngebiet und Seniorenwohnanlage entstehen. Dadurch wird eine vernetzende Grünstruktur geschaffen. Aufgrund dessen, dass sich westlich des geplanten Wohngebietes nahe dem Gerberweg bereits ein Spielplatz befindet, kann auf die planungsrechtliche Sicherung einer neuen Spielfläche verzichtet werden. 5. Planinhalt 5.1 Art der baulichen Nutzung Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird die Art der baulichen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die laut § 4 BauNVO zugelassenen Nutzungen in Baufeld WA 2 und WA 3 (Alten- und Pflegezentrum sowie betreutes Wohnen) sind dabei gegenüber denen im Baufeld WA 1 (Wohngebiet) etwas breiter aufgefächert. Grundsätzlich sind nur solche Nutzungen zulässig, die dem spezifischen Gebietscharakter eines Wohngebietes entsprechen und mit der Eigenart des Ortes vereinbar sind. Darüber hinaus müssen diese dem Gebiet selbst oder seiner unmittelbaren Umgebung dienen. Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO, für die sich an anderer Stelle geeignetere Standorte finden lassen, sollen nicht etabliert werden. Der Versorgung des Gebiets dienende Läden sowie Schankund Speisewirtschaften als auch Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke werden in Baufeld WA 2 und WA 3 zugelassen, da diese mit der Nutzung Alten- und Pflegeheim bis zu einem gewissen Grad verträglich sind bzw. zur Versorgung der Einrichtung selbst sogar nützlich sein können. 5.2 Maß der baulichen Nutzung, maximal zulässige Zahl an Wohneinheiten Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen. So gilt im Baufeld WA 1eine GRZ von 0,4, eine GFZ von 1,0 bei zwei bis drei (II-III) Vollgeschossen sowie eine maximale Bauhöhe von 9,50 m. In dem Baufeld WA 2 gilt eine GRZ von 0,4, eine GFZ von 1,0, zwingend drei (III) Vollgeschosse sowie eine maximale Bauhöhe von 10,00 m. In dem Baufeld WA 3 gilt eine GRZ von 0,4, eine GFZ von 1,3, drei bis vier (III-IV) Vollgeschosse als Mindest- und Höchstmaß sowie eine maximale Bauhöhe bei drei Geschossen von 10,00 m und bei vier Geschossen von 13,00 m. Als Bezugspunkt für die Gebäudehöhen dienen die jeweils angrenzenden Verkehrsflächen (Verkehrsberuhigter Bereich). Für notwendige technische Anlagen sowie Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen dürfen die festgelegten Gebäudehöhen um maximal 1,50 m überschritten werden. Wird ein Treppenhaus für Rettungswege über Dach herangezogen darf die maximale Gebäudehöhe um 2,75 m überschritten werden. Durch die Festsetzungen soll gewährleistet werden, dass ein nachhaltiger Umgang mit Grund und Boden erfolgt und die vorgesehenen Nutzungen in den einzelnen Baufeldern entsprechend ihren Erfordernissen umsetzbar sind. Gleichzeitig sollen sich die neuen städtebaulichen Strukturen verträglich in ihr Umfeld einfügen und angemessen auf die Eigenart des Ortes reagieren. Seite 16 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Die im WA 3 zulässige GFZ von 1,3 wird gewährt, damit ein Flügel des Pflegezentrums ein viertes Geschoss erhalten kann. Somit kann ausreichend Fläche zur Verfügung gestellt werden, und die Planung großzügiger bemessen werden, als es die Heimmindestbauverordnung vorschreibt. Wenn ein Mensch am Ende seines Lebens auf Hilfe angewiesen ist, dann muss diese Hilfeleistung menschenwürdig sein, um die Lebensqualität so gut wie möglich zu verbessern. Hierzu ist Voraussetzung, eine optimale Pflege und Betreuung ebenso wie ein Haus, dass diesen Anforderungen Rechnung trägt. Die zulässige Anzahl der Wohneinheiten wird im Baufeld WA 1 auf maximal zwei beschränkt. Dadurch wird eine dem Charakter der zulässigen Haustypologien unangemessene Nutzungsverdichtung verhindert. 5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Im Baufeld WA 1 sind Doppelhäuser und Hausgruppen, in den Baufeldern WA 2 und WA 3 Einzelhäuser zulässig. Es gilt jeweils die offene Bauweise. Die Hausgruppen im Baufeld WA 1 müssen als Reihenhäuser errichtet werden. Auch hierbei spielt eine kompakte, ressourcenschonende städtebauliche Struktur eine wichtige Rolle. Zudem soll die Baustruktur dem Plangebiet einen eigenständigen Ausdruck verleihen, ohne den Charakter des Umfeldes zu ignorieren. Die festgesetzten Baugrenzen gewähren darüber hinaus die nötige Freiheit zur Planung und Realisierung der Gebäude und garantieren so eine angemessene Bebaubarkeit der jeweiligen Baufelder. 5.4 Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze sowie Flächen für Nebenanlagen Garagen, Carports und Stellplätze sind im Baufeld WA 1 nur innerhalb der Baugrenzen sowie in den dafür festgesetzten Flächen zulässig. In den Baufeldern WA 2 und WA 3 können Stellplätze ausschließlich in den laut Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen angelegt werden. Carports und Garagen sind nicht zulässig. Nebenanlagen sind bis auf die genannten Anlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen und müssen einen gewissen Abstand zu öffentlichen Flächen einhalten. Ziel ist es, Kfz-Stellflächen und Nebenanlagen bezüglich ihrer Art und Lage zugunsten der städtebaulichen Ordnung und des Erscheinungsbildes zu steuern. 5.5 Abstandsflächen Die Tiefe der Abstandsflächen wird innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans abweichend von Art. 6 Abs. 5 BayBO auf 0,5 H der anrechenbaren Wandhöhe, mindestens jedoch 3 m, festgesetzt. Durch entsprechende Verdichtung kann auf die Lage des Quartiers in suburban geprägter Umgebung reagiert und die vorgesehenen Nutzungen städtebaulich kompakt situiert werden, ohne dabei qualitäts- und sicherheitstechnische Aspekte zu vernachlässigen. Eine gesunde Belichtung und Belüftung bleibt gewährleistet. Seite 17 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 5.6 Verkehrsflächen Im Bereich der Seniorenwohnanlage werden die Verkehrsflächen von privater Seite durch den Betreiber / Investor hergestellt und unterhalten. Die zentrale Erschließung zur Anbindung des Alten- und Pflegezentrums und der betreuten Wohnanlage wird dabei analog eines verkehrsberuhigten Bereichs ausgebildet. Dies dient zum einen der Geschwindigkeitsregulierung und damit der allgemeinen Verkehrssicherheit, zum anderen kann so der Straßenraum auch als Aufenthaltsfläche und Ort der Kommunikation wahrgenommen werden. Sämtliche Stellplätze für Anwohner und Besucher, die laut der städtischen Stellplatzsatzung erforderlich sind, werden auf dem Grundstücken selbst nachgewiesen und entlang der Straßenflächen angeordnet. Diese sollen im Wechsel mit Baumstandorten und Grünflächen angelegt werden, um für ein abwechslungsreiches und der örtlichen Situation angemessenes Erscheinungsbild zu sorgen. Eine Wendemöglichkeit am Ende des verkehrsberuhigten Bereiches sorgt dafür, dass Kraftfahrzeuge dort umdrehen können. Die verkehrsberuhigte quartiersinterne Privatstraße wird im Süden des Planbereiches an die öffentliche Haupt- / Heerstraße angeschlossen. Das Wohngebiet wird durch eine zentrale Straßenanlage erschlossen, die als verkehrsberuhigter Bereich im Sinne der Straßenverkehrsordnung (StVO) hergestellt wird. So wird auch hier eine Geschwindigkeitsreduzierung zugunsten der Verkehrssicherheit bewirkt und der Straßenraum kann als Anwohnerstraße auch zum Aufenthalt genutzt werden. Am Ende der Straße wird auch hier eine Wendeanlage angelegt, um Kraftfahrzeugen ein Umkehren zu ermöglichen. Neben privaten Parkierungsflächen werden öffentliche Stellplätze angelegt, die Anwohnern und Besuchern zur Verfügung stehen. An der Zufahrt vom Gerberweg zum neuen Wohngebiet wird als Quartierseingang eine straßenbegleitende Grünfläche angelegt. Dadurch wird ein Beitrag zur Reduzierung versiegelter Fläche im Straßenraum und zur optischen Auflockerung und Bereicherung des Quartiers geleistet. Der befestigte Feld- und Fußweg entlang der nördlichen Grenze des Geltungsbereiches wird überwiegend als solcher erhalten und in die Planung integriert. Im westlichen Teilbereich wird er durch den verkehrsberuhigten Bereich ersetzt. 5.7 Grünordnung Entsprechend den Festsetzungen ist das Plangebiet mit laubtragenden, zum Teil einheimischen Gehölzen (Bäume I. bzw. II. Ordnung, Sträucher) zu durchgrünen. Ziel dabei ist es, einen Ersatz für die planbedingt erfolgten Eingriffe im Gebiet zu schaffen und die Artenvielfalt nachhaltig zu sichern. Zudem leistet eine angemessene Durchgrünung des Quartiers einen Beitrag zur gestalterischen Einbindung der Baukörper. Gemäß den Festlegungen existiert eine Pflanzgebotsfläche mit einem Pflanzgebot für eine freiwachsende Heckenstruktur mit laubtragenden, zum Teil einheimischen Gehölzen. Dadurch wird eine Biotopvernetzung sichergestellt, die insbesondere eine Verbindung zwischen den südlich des Plangebietes liegenden Biotop- und Vegetationsflächen und der nördlich des Plangebietes angrenzenden Kleingartenanlage im Außenbereich ermöglicht. Auch hier spielt die Sicherung der Artenvielfalt eine wichtige Rolle. Darüber hinaus finden damit Aspekte wie Lebensraumersatz und Nahrungshabitat für Insekten, Vögel und Kleinsäuger eine Rolle und es wird zur Minimierung des Eingriffs beigetragen. Seite 18 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Für Bäume sind entsprechend dimensionierte offene Pflanzflächen mit ausreichend durchwurzelbarem Substrat vorzusehen. Formschnitte sind nicht zugelassen. Hierdurch wird eine gute Entwicklung der Gehölze bezweckt, gerade im Hinblick auf zu erwartende höhere klimatische Belastungen. Durch einen Verzicht auf Formschnitte können gestalterische und ökologische Ziele bei Normalentwicklung der Gehölze gesichert werden. Auch die Stellplatzbereiche sind bestimmungsgemäß zu durchgrünen und mit versickerungsfähigen, wasserdurchlässigen Belägen herzustellen. Damit sollen Eingriffe minimiert und unnötige Flächenversiegelungen vermieden werden. Weiterhin geht es darum, das Kleinklima zu verbessern und zur Quartiersgestaltung beizutragen. Die Dachflächen der Haupt- und Nebengebäude sowie die Dächer von Garagen und Carports sind extensiv zu begrünen. Eine zusätzliche Nutzung für Zwecke der solaren Energiegewinnung ist unter Beibehaltung der Funktionsfähigkeit der Dachbegrünung zulässig. Mithilfe von Dachbegrünungen lassen sich die Eingriffe in Natur und Landschaft reduzieren sowie neue Lebensräume und Nahrungshabitate für Insekten erschließen. Darüber hinaus fördert dies die Wasserrückhaltung und verbessert das Mikroklima. Die Anlagen für die Abfallentsorgung sind bis auf den notwendigen Zugang ein zu hausen und mit einer geschnittenen Hecke zu umpflanzen oder mit einem Rankgerüst aus Kletterpflanzen ein zu hausen. Dies dient der Verbesserung des Erscheinungsbildes und gliedert die Sammelstellen in die umgebenden Strukturen ein. Gleichzeitig stellen die Eingrünungen Lebensraum für Insekten sowie ein Nahrungs- und Lebenshabitat für Vögel dar. 5.8 Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsregelung Für Bebauungspläne, die im klassischen Verfahren durchgeführt werden, greift gemäß § 1a Abs. 3 BauGB die naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsregelung. Danach ergibt sich bezogen auf den hier vorliegenden Eingriff ein Kompensationsbedarf von insgesamt 9.288 m² (0,93 ha) Fläche. Durch Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffs kann der Ausgleichsbedarf auf eine Fläche von 7.587 m² (0,76 ha) reduziert werden. So kann im Baufeld WA 1 durch Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze und extensiven Dachbegrünungen eine Reduzierung des Kompensationsfaktors von 0,8 auf 0,7 erreicht werden. In den Baufeldern WA 2 bis WA 4 ist es möglich, durch Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze, einem Mindestanteil von 30 % an standortgerechten, einheimischen Gehölzen bei der Bepflanzung der nicht überbaubaren Flächen sowie extensiven Dachbegrünungen eine Reduzierung des Kompensationsfaktors von 1,0 auf 0,8 zu bewirken. Als weitere Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffes kommen die Bündelung von Versorgungsleitungen und Wegen, die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden, eine begrenzte Versiegelung (z. B. durch die Verwendung von versickerungsfähigen Belägen), eine Pflanzung von mindestens einem Laubbaum pro Einfamilienhaus-Grundstück im Baufeld WA 1 sowie die Festsetzung von Baumstandorten zum Tragen. Seite 19 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Der Ausgleich für den zu erwartenden Eingriff von 7.587 m² (0,76 ha) wird auf den dafür zugeordneten Ausgleichsflächen außerhalb des Geltungsbereiches durchgeführt. Dabei handelt es sich um die städtischen Flurstücke 1210 und 1211 im Bereich der Gemarkung Burlafingen, Naturraum Donauried Untereinheit 45. Der Ausgangszustand der Ausgleichsfläche lässt sich als Auskiesungsgelände und Wiederauffüllung mit intensiver Wiesenbewirtschaftung charakterisieren. Das Entwicklungsziel der Ausgleichsfläche sind das Anpflanzen von Gehölzen und freiwachsenden Hecken, die Entwicklung von strauchreichen Gehölzgürteln mit standortgerechten, einheimischen Arten, die Anlage von naturnahen Wiesen, die Entwicklung und Pflege von extensiven Wiesenflächen, die Anlage von Feuchtwiesenbereichen und die Entwicklung und Pflege eines Feuchtstandortes. Als Bewertungsgrundlage wurde der Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen herangezogen, weil dieser eine einheitliche Beurteilungsgrundlage im Stadtgebiet bildet und nachvollziehbar darstellt, wie die Maßnahmen zu bewerten sind. 5.9 Artenschutzrechtliche Belange Mit der Entwicklung des Plangebietes sind Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten. Auf Grund der vorgefundenen Habitatstrukturen, die sich teilweise grundsätzlich für das Vorkommen streng geschützter Arten eignen könnten, wurde ein Fachgutachten zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung in Auftrag gegeben. Darin wurden die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG geprüft. Das Fachgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung von Vermeidungsmaßnahmen (Fäll- und Rodungsarbeiten sowie Baufeldfreimachung außerhalb der Vogelbrutzeit bzw. Aktivitätszeit der Fledermäuse) keine Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 in Verbindung mit § 44 Abs. 5 zu erwarten sind. 5.10 Überplanung des amtlich erfassten Biotops Nr. 7526-0136-01 Aufgrund der begrenzten Platzverhältnisse ist eine Realisierung des Planvorhabens mit der gleichzeitigen Erhaltung des bestehenden Biotops und einer sinnvollen Integration der vorhandenen Heckenstruktur nicht vereinbar. Folglich findet die Überplanung des Biotops eine entsprechende Bewertung in der Ausgleichsbilanzierung. Zudem berücksichtigt das Konzept den Aspekt der Biotopvernetzung und schafft verbindende Grünräume (freiwachsende Hecke). Der Gehölzbestand umfasst derzeit v. a. die Traubenkirsche (Prunus padus), die in unmittelbarer Nachbarschhaft zur Wohnbebauung insbesondere wegen des Fruchtfalls als problematisch anzusehen ist. Bereits im rechtsgültigen Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 wurde das Gebiet als Wohnbaufläche ausgewiesen und in diesem Zusammenhang auch einer Vorabwägung unterzogen. Eine vertretbare Planungsalternative insbesondere für den Standort der Seniorenwohnanlage besteht nicht. Das Vorkommen streng geschützter Arten kann im Plangebiet ausgeschlossen werden. Seite 20 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 5.11 Technische Infrastruktur Das Plangebiet soll an die bereits im Umfeld vorhandene technische Infrastruktur angeschlossen werden. Die Ableitung des anfallenden Schmutzwassers erfolgt über Anschlussleitungen in die bereits bestehende Kanalisation im Umfeld des Geltungsbereiches. 5.12 Flächen für die Abfallentsorgung Für den Bereich der Seniorenwohnanlage sind entsprechend den Aussagen des Bebauungsplans Flächen für die Abfallentsorgung vorgesehen. Damit sollen die dort anfallenden Abfälle in Sammelstellen untergebracht und zur Abfuhr vorgehalten werden. Es ist jeweils eine Sammelstelle für das Altenund Pflegezentrum und für die betreute Wohnanlage eingeplant. Die Lage der Müllsammelstellen gewährleisten eine bequemes Erreichen durch Leerungsfahrzeuge. Aus Gründen des optischen Erscheinungsbildes müssen die Sammelstellen mit geeigneten Bepflanzungen eingegrünt werden. 5.13 Begrenzung der Bodenversiegelung und Konzeption zur Niederschlagswasserversickerung Anfallendes Schmutzwasser und Niederschlagswasser sollen über ein ökologisches Trennsystem behandelt werden. Dabei wird Schmutzwasser über die Kanalisation abgeleitet, während anfallendes Niederschlagswassers entsprechend den heutigen Gesichtspunkten der Bewirtschaftung zurückgehalten und dem Wasserkreislauf wieder zugeführt wird. Laut einem Fachgutachten der M + N Geotechnik & Umweltberatung GmbH wird im westlichen Teilbereich des Plangebietes eine Mulden- bzw. Rigolenversickerung, für den östlichen Teilbereich des Plangebietes die Anlage von Sickerschächten empfohlen. Es ist vorgesehen, für die öffentlichen Verkehrsflächen des geplanten Wohngebietes die Niederschlagswasserversickerung unter Vorschaltung entsprechender Behandlungsanlagen mittels Rigolen im Untergrund vorzunehmen. Öffentliche Stellplätze sowie private Stellplätze inkl. deren Zufahrten sind zur Entlastung bestehender Abwassersysteme sowie aus ökologischen Aspekten mit versickerungsfähigen und wasserdurchlässigen Belägen herzustellen. Der Untergrund im Bereich von geplanten Sickerstellen darf nicht schadstoffbelastet sein. 5.14 Vorkehrungen zum Schutz gegen schädlichen Umwelteinwirkungen In der Bauleitplanung sind die Anforderungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) an gesunde Wohnverhältnisse zu beachten und es ist zu prüfen, inwiefern schädliche Lärmimmissionen vorliegen und die Erwartungshaltung an den Lärmschutz in dem Plangebiet erfüllt wird. Südlich des Plangebietes verläuft die Haupt- bzw. Heerstraße. Es wurde die BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der Berechnung und Bewertung der Lärmimmissionen beauftragt. Die Ergebnisse können dem Bericht mit dem Titel "Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan P30 "Drei Taubenschläge" in Pfuhl" der BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der Bezeichnung "LA13-056-G01.docx" vom 29.04.2013 entnommen werden. Seite 21 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Gesunde Wohnverhältnisse nach dem BauGB Nach den Vorgaben der WHO (Weltgesundheitsorganisation) und den Ergebnissen der Lärmwirkungsforschung soll für Gebiete, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen vorgesehen sind (WR, WA und MI) eine Überschreitung von 65 dB(A) tagsüber und 55 dB(A) nachts vermieden werden. Somit ist von keiner Gesundheitsgefährdung auszugehen. Diese Werte wurden von der Arbeitsgruppe "Lärmschutz an Straßen und in der Bauleitplanung" der EU zur Anwendung empfohlen. Zur Konkretisierung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse können diese Vorgaben herangezogen werden. Diese Werte werden hier eingehalten. Verkehrslärm Die Erwartungshaltung an den Schutz vor Verkehrslärm ist in den Orientierungswerten für Verkehrslärm des Beiblattes 1 zur DIN 18005, Teil 1, "Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren", vom Mai 1987 festgelegt. Die Orientierungswerte werden an der Südfassade des Hauptgebäudes des geplanten Seniorenwohnheimes überschritten. Somit wird an der Südfassade die für ein allgemeines Wohngebiet übliche Erwartungshaltung an diesen Gebäuden nicht eingehalten. Für Fassaden mit einem Beurteilungspegel über 45 dB(A) nachts ist eine Orientierung für Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern zur lärmabgewandten Fassade erforderlich. Ist dies nicht möglich, ist zum Belüften mindestens ein weiteres Fenster an einer Fassade ohne Überschreitung des Beurteilungspegels von 45 dB(A) bzw. eine schallgedämpfte Lüftungseinheit notwendig. Somit kann sichergestellt werden, dass ein gesunder Schlaf auch bei leicht geöffnetem Fenster (gekippt) möglich ist, bzw. dass eine ausreichende Belüftung durch eine Belüftungsanlage gesichert ist. Seniorenwohnheim Durch den Park- und Anlieferverkehr für das Seniorenwohnheim werden die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm an den relevanten Immissionspunkten eingehalten. Lediglich das Spitzenpegelkriterium der TA-Lärm wird durch die Nutzung der westlich gelegenen Stellplätze an der westlich geplanten Wohnbebauung geringfügig überschritten. Gelegentliche Überschreitungen der Immissionsrichtwerte für Spitzenpegel durch nächtlich abfahrende PKW anderer Anwohner sind in einem Wohngebiet zu erwarten und unvermeidbar. Die geringfügigen Überschreitungen der um 20 dB(A) erhöhten Immissionsrichtwerte für Spitzenpegel in einem Wohngebiet sind daher als zumutbar anzusehen. Planbedingter Fahrverkehr auf öffentlichen Verkehrswegen Die Erschließung für das Seniorenwohnheim erfolgt über die Haupt- bzw. Heerstraße. Somit werden keine Wohngebäude wesentlich durch den planbedingten Fahrverkehr auf öffentlichen Verkehrswegen beeinträchtigt. Die Erschließung des Wohngebietes erfolgt über den Gerberweg. Die mögliche Beeinträchtigung an den Verkehrswegen liegt im Rahmen der allgemein üblichen Schwankungsbreite des Fahraufkommens auf öffentlichen Verkehrswegen und wird als zumutbar angesehen. Seite 22 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 5.15 Gestaltung baulicher Anlagen und Freiflächen Gemäß Art. 81 BayBO werden durch Örtliche Bauvorschriften Regelungen zur äußerlichen Erscheinung baulicher Anlagen sowie zur Außenanlagengestaltung getroffen. Die Bestimmungen beziehen sich dabei auf Baukörper, Dach- und Freiflächen, Einfriedungen und Werbeanlagen. Damit soll auch durch bauordnungsrechtliche Festsetzungen darauf hingewirkt werden, dass eine nachhaltige Gesamtstruktur und eine hochwertige Qualität des Quartiers erreicht wird. In diesem Zusammenhang gilt es insbesondere überdimensionierte Nebenanlagen, das Gesamtbild störende Werbeanlagen oder Gebäudegestaltungen sowie nicht notwendige Flächenversiegelungen zu vermeiden. Stütz- und / oder Sockelmauern sind im Bereich der Einfriedungen nicht zulässig, da diese für Kleintiere nicht durchlässig und darüber hinaus nicht vereinbar sind mit der Sicherung einer Verbindung und Vernetzung von Biotopen, die durch die Bebauung getrennt werden. Im Baufeld WA 1 sind die Vorgartenzonen einfriedungsfrei zu halten. Die Vorgartenzonen erstrecken sich entlang des verkehrsberuhigten Bereiches, der direkt an die privaten Grundstücke angrenzt. Um eine Bewirtschaftung des öffentlichen Raumes zu gewährleisten und eine Abschottung zum Straßenraum zu vermeiden sind die Vorgartenzonen einfriedungsfrei zu gestalten. In den Baufeldern WA 2 und WA 3 sind Einfriedungen mindestens 80 cm zu öffentlichen Flächen zurück zu versetzen. Diese Regelung soll bezwecken, dass Fahrzeuge eine Zone zum Überstreifen nutzen können und Einfriedungen, ob baulich oder als Hecke, nicht beschädigt werden. Aufgrund dessen, dass sich westlich des geplanten Wohngebietes nahe dem Gerberweg bereits ein Spielplatz befindet, kann auf die planungsrechtliche Sicherung einer neuen Spielfläche im Wohngebiet verzichtet werden. Die bestehende Spielfläche leistet einen Beitrag zum familienfreundlichen Wohnen auch im neuen Wohngebiet östlich des Gerberwegs. 6. Flächenbilanzierung Nutzungskategorie Seniorenwohnanlage Wohngebiet Private Grünflächen Öffentliche Verkehrsflächen Gesamt Fläche in m² (ha) Fläche in % (ca. - Angaben) (ca. - Angaben) 7.130 m² (0,71 ha) 60 % 2.238 m² (0,22 ha) 19 % 960 m² (0,10 ha) 8% 1.487 m² (0,15 ha) 13 % 11.815 m² (1,18 ha) 100 % Seite 23 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ D.2 Umweltbericht 1. Scoping Infolge der Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB im Rahmen des klassischen Bebauungsplanverfahrens sind die durch die Planung bedingten, voraussichtlich zu erwartenden erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln, zu beschreiben und zu bewerten. Zu diesem Zweck wird auf der Basis der vorliegenden Daten und des gegenwärtigen Wissensstandes der Umweltbericht erstellt. Unter Heranziehung der von Seiten der beteiligten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB) zusätzlich zur Verfügung gestellten umweltbezogenen Informationen erfolgt die Konkretisierung der Umweltprüfung und die Modifizierung des Umweltberichtes. Die Umweltprüfung erstreckt sich neben der relevanten Betrachtung des eigentlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes auch auf mögliche Wechselwirkungen mit der Umgebung. Der Detaillierungsgrad und die Tiefe der Untersuchungen sind dabei von den zu erwartenden Auswirkungen abhängig. 2. Einleitung 2.1 Rechtsgrundlagen Zugrunde liegen, mit den jeweils bis zum Satzungsbeschluss erfolgten Änderungen: das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274), Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV vom 12. Juni 1990 (BGBl. I S. 1036), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 19. September 2006 (BGBl. I S. 2146), das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95), das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 08. April 2013 (BGBl. I S. 734), das Gesetz über den Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die Erholung in der freien Natur (Bayerisches Naturschutzgesetz BayNatSchG) vom 23. Februar 2011 (GVBl 2011, S. 82) 2.2 Anlass und Zielsetzung des Bebauungsplanes Ausgehend von Anregungen der lokalen Politik sowie der Nachfrage seitens der Bürgerschaft ist vorgesehen, im Neu-Ulmer Stadtteil Pfuhl eine Seniorenwohnanlage zu realisieren, wo bislang trotz des Vorhandenseins entsprechender Zielgruppen noch keine derartigen Einrichtungen bestehen. Angesichts einer Seite 24 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ zunehmenden Alterung der Bevölkerung und der Tatsache, dass viele ältere Menschen auf entsprechende Pflege- und Betreuungsangebote angewiesen sind, ist es von großer Bedeutung, weitere Pflegeplätze und betreute Wohnungen anbieten zu können. So kann mit Hilfe des geplanten Bauvorhabens der Nachfrage nach einem altersgerechten Wohnangebot in Pfuhl nachgekommen werden. Daneben soll zudem ein kleines Wohngebiet entwickelt werden, durch das ein Beitrag zur ergänzenden Deckung des Wohnbaulandbedarfs geleistet werden kann. Die Umsetzung des Vorhabens erfolgt auf einer Fläche im Osten des Stadtteils im Gebiet „Drei Taubenschläge“. Die beiden angestrebten Nutzungen teilen dabei das zur Verfügung stehende Areal in zwei eigenständige Bereiche. Im östlichen Teilbereich wird die Seniorenwohnanlage mit einem Alten- und Pflegezentrum (89 Pflegeplätze) und einem Angebot für betreutes Wohnen (24 Wohnungen) entstehen, während im westlichen Teilbereich das Wohngebiet geplant ist, in dem etwa zehn neue Wohneinheiten Platz finden können und das sich aufgrund seiner Lage gerade auch für Familien mit Kindern eignet. Die grundsätzlichen Planungsziele lassen sich wie folgt umschreiben: Aufteilung des Plangebietes in zwei eigenständige Teilbereiche - Realisierung einer Seniorenwohnanlage im östlichen Teilbereich (Alten- und Pflegezentrum, betreutes Wohnen) - Schaffung eines kleinen Wohngebietes mit verdichteten Einfamilienhäusern im westlichen Teilbereich (Doppel- / Reihenhäuser) getrennte Erschließung der beiden Teilbereiche vor dem Hintergrund einer gegenseitigen funktionalen Unabhängigkeit - Anbindung der Seniorenwohnanlage nach Süden an die Haupt- / Heerstraße - Zufahrt zum Wohngebiet von Westen über den Gerberweg Herstellung verkehrsberuhigter Erschließungsanlagen in beiden Teilbereichen: hierbei wird der westliche Teilbereich als verkehrsberuhigter Bereich im Sinne der StVO ausgeführt; der östliche Teilbereich soll analog eines verkehrsberuhigten Bereichs baulich gestaltet werden Aufrechterhaltung der vorhandenen Wegebeziehungen und Berücksichtigung einer öffentlich nutzbaren Wegeverbindung durch das Areal der Seniorenwohnanlage die erforderlichen Stellplätze werden für jeden Teilbereich innerhalb von dessen Quartier nachgewiesen bedingt durch den Eingriff in umfangreiche und teils bedeutsame Vegetationsbestände ist ein entsprechend umfassender Ausgleich notwendig; hier sollen durch passende grünordnerische Maßnahmen im Plangebiet die Eingriffe bereits minimiert werden Es ist ein wichtiges Ziel der Planung, vermeidbare Eingriffe in das Landschaftsbild und den Naturhaushalt auszuschließen und unvermeidbare Eingriffe auf ein notwendiges Mindestmaß zu reduzieren. Zugleich soll ein qualitativ hochwertiges Quartier mit eigener Ausdruckskraft entstehen, dass sich verträgliches in die örtliche Situation einfügt. Seite 25 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 2.3 Übergeordnete Planungen und Vorgaben Regionalplan Der Geltungsbereich des P 30 „Drei Taubenschläge“ liegt lt. Regionalplan im Bereich eines Regionalen Grünzuges. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Funktionen des Regionalen Grünzuges durch die Planung nicht beeinträchtigt werden. Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 mit integriertem Landschaftsplan Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 größtenteils als Wohnbaufläche ausgewiesen. Ein kleiner Teilbereich ist als Grünfläche eingetragen. Sonstige Vorgaben und Restriktionen Innerhalb des Plangebietes befindet sich das Biotop Nr. 7526.136.01. Dieses verläuft im nördlichen Teil des Flurstücks 504 entlang der Grundstücksgrenze zum Flurstück 505/2. Unmittelbar südlich des überplanten Bereichs befindet sich ein weiteres Biotop (Nr. 7526.136.02, Flurstück 96), das aber durch das Planvorhaben nicht direkt tangiert wird. Südöstlich außerhalb des Planumgriffs liegt die Altlastenfläche AA 004600. 3. Methodik Zielsetzung des Umweltberichtes ist die Erfassung, Erläuterung und Bewertung der Schutzgüter des Naturraumes, die im Zuge der Planung berührt oder beeinflusst werden. Basierend auf den daraus resultierenden Ergebnissen wird eine Wirkungsprognose erstellt, in der die Auswirkungen auf den Menschen, den Naturhaushalt, das Landschaftsbild sowie Kultur- und Sachgüter im Falle einer Realisierung der Planung betrachtet werden. Ebenfalls werden die Auswirkungen im Falle einer Nichtdurchführung des Vorhabens beleuchtet. Die untersuchten Schutzgüter werden jeweils einzeln betrachtet und hinsichtlich ihrer Relevanz erörtert. Um die einzelnen Schutzgüter bezüglich ihrer Bedeutung und Wertigkeit für die vorliegende Planung klassifizieren zu können, wird eine Einstufung in Kategorien vorgenommen. Dabei handelt es sich um Stufen wie keine Bedeutung, von geringer Bedeutung, von mittlerer Bedeutung und von hoher Bedeutung. Ebenso werden vorhandene oder zu erwartende Wechselwirkungen zwischen einzelnen Schutzgütern berücksichtigt. Als Grundlagen dienen zur Ermittlung und Analyse der durch das Vorhaben hervorgerufenen Auswirkungen auf die Schutzgüter die vorhandenen Datengrundlagen. Diese werden durch die infolge der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB) hinzugewonnenen umweltbezogenen Informationen und Erkenntnisse entsprechend überarbeitet und ergänzt. Die Berechnung des Ausgleichsbedarfs infolge der unvermeidbaren Eingriffe in den bestehenden Naturhaushalt wurde in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde vorgenommen. Die Bewertung des Bestandes erfolgt gemäß dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen. Seite 26 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 4. Ermittlung und Bewertung der Umweltfaktoren 4.1 Allgemeine Charakterisierung des Plangebietes und seiner Umgebung Das Plangebiet befindet sich in annähernd ebener Lage an der östlichen Siedlungsgrenze von Pfuhl zwischen derzeitigem Ortsrand und Kleingartenanlagen. Es erstreckt sich über eine Fläche von insgesamt ca. 11.812 m² (1,18 ha). Das Areal – in diesem Bereich verlief einst ein Hochwasserarm der Donau – präsentiert sich derzeit überwiegend als Grünland mit Wiesenflächen und teils umfangreichen Gehölzbeständen. Infolge fortschreitender Sukzession hat sich die vorhandene Vegetation teilweise zu einem Biotop entwickelt. Weiterhin verläuft im nördlichen Randbereich des Plangebietes eine befestigte Wegeverbindung. Westlich des Planungsgebiets erstreckt sich der Pfuhler Siedlungskörper mit größtenteils Wohnnutzung. Die Baukörper weisen dabei ein oder zwei Vollgeschosse und Satteldächer auf. Südlich vom Plangebiet befinden sich zwei größere Anwesen, zwischen denen ein weiteres Biotop mit umfangreichen Vegetationsbeständen liegt. Jenseits der Hauptstraße / Heerstraße, die als örtliche Durchgangsstraße und Verbindung zum Schulzentrum bzw. nach Burlafingen fungiert, liegen weitere Wohngebiete bzw. der freie Landschaftsraum mit landwirtschaftlichen Flächen oder Grünland. Die Kleingartenanlagen nördlich und östlich des Plangebietes leiten zum dahinter anschließenden freien Landschaftsraum mit Agrarflächen bzw. Grünland über. 4.2 Schutzgut Boden – von mittlerer Bedeutung 4.2.1 Bestandsbeschreibung Der Untergrund im Plangebiet besteht aus Braunerdegleye auf spät- / postglazialen, teilweise von Sedimenten überlagerten Schottern aus der Zeit des älteren Holozäns. Im Bereich des Plangebietes verlief in früherer Zeit ein Hochwasserarm der Donau. Südöstlich des Plangebietes befindet sich eine Fläche, die eine Kontamination durch Altlasten aufweist. 4.2.2 Bestandsbewertung Es herrschen sehr günstige ackerbauliche Erzeugungsbedingungen. Der Boden besitzt zudem ein hohes ökologisches Funktionspotenzial, insbesondere hinsichtlich des Grundwasserschutzes. Bezüglich der Altlastenfläche südöstlich des Plangebietes sind derzeit keine nachteilige Auswirkungen auf das Planvorhaben bekannt. 4.3 Schutzgut Wasser – von mittlerer Bedeutung 4.3.1 Bestandsbeschreibung Innerhalb des Bebauungsplangebietes existieren keine dauerhaften Oberflächengewässer. Allerdings existiert im Untergrund ein umfangreiches Grundwasservorkommen. Aufgrund eines Flurabstandes von über 1,50 m ist das Gebiet als grundwasserferner Standort zu bezeichnen. Im Zuge einer Untersuchung durch die M + N Geotechnik & Umweltberatung GmbH wurde Grundwasser in Tiefen zwischen 4,60 m und 5,00 m angetroffen. Seite 27 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 4.3.2 Bestandsbewertung Das Plangebiet ist als bedeutender Grundwasserkörper mit einer hohen Grundwasserneubildungsrate einzustufen. Dem Grundwasserschutz wird eine große Bedeutung beigemessen. Gemäß der Untersuchung durch die M + N Geotechnik & Umweltberatung GmbH sind die Voraussetzungen zur Versickerung von Oberflächenwasser aus hydraulischer Sicht als günstig anzusehen. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind keine negativen Einwirkungen seitens der benachbarten Altlastenfläche auf das Plangebiet bekannt. 4.4 Schutzgut Klima und Luft – von mittlerer Bedeutung 4.4.1 Bestandsbeschreibung Das Bebauungsplangebiet am östlichen Siedlungsrand von Pfuhl stellt sich als Klimatop landwirtschaftlicher Nutzflächen in Niederungsgebieten dar. 4.4.2 Bestandsbewertung Es besteht ein Kaltluftentstehungsgebiet am östlichen Ortsrand von Pfuhl. 4.5 Schutzgut Arten und Biotope – von hoher Bedeutung 4.5.1 Bestandsbeschreibung Die artenschutzfachlichen Belange wurden bereits im Vorfeld vom Planungsbüro für Landschaft, Arten- und Naturschutz, Dipl. Biol. R. Utzel, untersucht. Das Plangebiet besteht zu großen Teilen aus Dauergrünland. Dieses wird im Norden von einer Baumhecke begrenzt. Es bestehen sukzessiv entstandene Vegetationsformen aus Baumgruppen, Sträuchern, Hochstauden und Altgräsern (PnV = Eschen – Ulmen Auwald). Der Gehölzbestand umfasst dabei mittlerweile überwiegend die Traubenkirsche (Prunus padus). Im Plangebiet selbst bzw. südlich davon hat sich ein Biotop entwickelt, das amtlich erfasst ist. Eine Teilfläche dieses Biotops mit der Nr.7526.136.01 befindet sich zwischen dem Feldweg, der das Plangebiet im Norden begrenzt (Flst. 505/2) und der Mähwiese auf Flst. 504 und setzt sich aus einer heterogenen Holunder-Flieder-Hartriegelhecke mit eingestreuten Zwetschgen und verwildertem Zwetschgenaufwuchs zusammen. Die zweite Teilfläche des Biotops mit der Nr. 7526.136.02 befindet sich südlich des Vorhabensgebietes und besteht aus aufgelassenen Streuobstbeständen, die aufgrund des mittlerweile vollständigen Bewuchses nicht mehr als solche erkennbar sind. Nördlich und östlich grenzen Kleingartenanlagen an das Bebauungsplangebiet an. Im Rahmen der gutachterlichen Untersuchung wurde bei Ortsbegehungen die Vogelwelt erfasst sowie das Vorkommen der Zauneidechse geprüft. Es wurden dabei 10 Brutvogelarten nachgewiesen, wovon eine Vogelart (Goldammer) in Bayern auf der Vorwarnliste steht. Die restlichen nachgewiesenen Arten stehen weder in Bayern noch in Deutschland auf der Roten Liste. Arten mit speziellen Biotopansprüchen wurden nicht erkundet. Bzgl. der Zauneidechse konnte im Untersuchungsgebiet kein Vorkommen festgestellt werden. In der Biotopkartierung wird der Laubfrosch als europarechtlich zu schützende Art für das Gebiet erwähnt. Das nächstgelegene Vorkommen des Laubfrosches befindet sich in ca. 550 m Entfernung. In der Artenschutzkartierung sind für das Plangebiet kei- Seite 28 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ ne europarechtlich zu schützenden Arten genannt. Laut dieser Kartierung wurden in der evangelischen Kirche von Pfuhl Fledermäuse festgestellt. 4.5.2 Bestandsbewertung Der vorhandenen Sukzessionsflächen sind insgesamt von hoher Wertigkeit und werden in der Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung entsprechend berücksichtigt. Durch die Schaffung vernetzter Grünstrukturen (Biotopvernetzung) und die getroffenen Festsetzungen (u. a. freiwachsende Hecke) wird im Plangebiet Ersatz für die wegfallenden Habitatstrukturen geschaffen. Die Habitatfunktion bleibt im räumlichen Zusammenhang sichergestellt. Das Vorkommen der Traubenkirsche (Prunus padus) wird in unmittelbarer Nachbarschhaft zur Wohnbebauung insbesondere wegen des Fruchtfalls als problematisch angesehen. Ein Vorkommen streng geschützter Arten kann im Plangebiet ausgeschlossen werden. Artspezifische Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität (CEF-Maßnahmen) sind nicht erforderlich. Unter Berücksichtigung von Vermeidungsmaßnahmen sind artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 i. V. m. § 44 Abs. 5 BNatSchG nicht zu erwarten. Als Vermeidungsmaßnahme wird festgelegt, dass Fäll- und Rodungsarbeiten sowie die Baufeldfreimachung außerhalb der Brutzeit der Vögel bzw. der Aktivitätszeit der Fledermäuse erfolgen müssen. 4.6 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung – von hoher Bedeutung 4.6.1 Bestandsbeschreibung Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erstreckt sich zwischen dem bestehenden Siedlungsrand und Kleingartenanlagen und stellt zusammen mit der Kleingartenkolonie eine ausgedehnte Übergangszone zwischen der Ortslage und der freien Landschaft mit ihren Agrar- und Grünflächen dar. 4.6.2 Bestandsbewertung Derzeit prägen die vorhandenen Sukzessionsflächen die Zone zwischen Siedlung und Kleingärten. Die ca. 90 Kleingarteneinheiten im Anschluss an das Plangebiet dienen als Freizeiteinrichtung. Die Agrarlandschaft im Siedlungszwischenraum besitzt keine strukturelle Qualität. Von Bedeutung für das Landschaftsbild sind die baumbestandene Ortseinfahrt der Heerstraße von Osten nach Pfuhl sowie die Blickbeziehungen aus dem Plangebiet in die freie Landschaft, insbesondere auf die jenseits der Donau verlaufende östliche Hangkante der Schwäbischen Alb mit der Klosterkirche Elchingen. 4.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter – keine Bedeutung 4.7.1 Bestandsbeschreibung Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine Kultur- oder Sachgüter, beispielsweise in Form von Bauoder Bodendenkmälern bekannt. Südwestlich des Planumgriffs liegt der mittelalterliche und frühneuzeitliche Altortbereich von Pfuhl, der als Bodendenkmal eingetragen ist. Nordwestlich vom Plangebiet sind Gewässerfunde des Mittelalters oder der frühen Neuzeit als Bodendenkmal verzeichnet. Seite 29 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 4.7.2 Bestandsbewertung Nach derzeitigem Kenntnisstand sind keine Wechselwirkungen mit Kultur- oder Sachgütern erkennbar. 4.8 Schutzgut Mensch – von geringer Bedeutung 4.8.1 Bestandsbeschreibung Zur Überprüfung der lärmtechnischen Auswirkungen wurde durch die BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH eine schalltechnische Untersuchung erstellt. Gemäß den Ergebnissen der Begutachtung bestehen aufgrund der räumlichen Nähe des Plangebietes zur Haupt- / Heerstraße als örtlicher Durchgangsstraße Lärmimmissionen. Zudem ist vorhabensbedingt (Seniorenwohnanlage) mit Lärmemissionen zu rechnen. Im Umfeld des Plangebietes befinden sich eine Altablagerung sowie landwirtschaftliche Nutzungen. 4.8.2 Bestandsbewertung Bezüglich der Verkehrslärmimmissionen aufgrund der nahen Durchgangsstraße ist an der Südfassade des geplanten Alten- und Pflegezentrums (Obergeschosse) mit einer geringfügigen Überschreitung der Orientierungswerte des Beiblattes 1 zur DIN 18005 zu rechnen (Überschreitung um bis zu zwei dB(A)). Aus diesem Grund wurden für diese Fassade passive Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt. Hinsichtlich der durch das Vorhaben neu entstehenden Lärmemissionen müssen für die westlich der Wendeanlage gelegenen Stellflächen der betreuten Wohnanlage besondere Bestimmungen getroffen werden, da die in der Parkplatzlärmstudie für die Nachtzeit vorgegebenen Mindestabstände von 28 m zu den nächstgelegenen schützenswerten Nutzungen dort nicht eingehalten werden können. Um die Stellplätze auch nachts benutzen zu können, müssen diese deshalb als geschlossene Carports ausgeführt werden, bei denen nur die Einfahrtseite offen ist. Durch die landwirtschaftlichen Nutzungen im Umkreis ist mit keinen Geruchsbelastungen für das Quartier und die vorgesehenen Nutzungen zu rechnen. Bezüglich der benachbarten Altablagerung sind derzeit keine nachteiligen Auswirkungen auf das Plangebiet bekannt. 5. Wirkungsprognose bei Durchführung der Planung 5.1 Auswirkungen auf das Schutzgut Boden – mittlerer Eingriff Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen Reduzierung der Flächenversiegelungen auf ein Mindestmaß Einsatz versickerungsfähiger, wasserdurchlässiger Bodenbeläge grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe Verlust der Bodenfunktionen durch notwendige Flächenversiegelungen u. U. Wechselwirkung mit dem Grundwasserschutz Seite 30 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 5.2 Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser – mittlerer Eingriff Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen Bewirtschaftung des anfallenden Niederschlagswassers im Trennsystem Versickerung des auf privaten Flächen anfallenden Oberflächenwassers Einsatz versickerungsfähiger, wasserdurchlässiger Bodenbeläge grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe eingeschränkte Grundwasserneubildung erhöhter Abfluss von Oberflächenwasser im Bereich versiegelter Flächen 5.3 Auswirkungen auf das Schutzgut Klima und Luft – mittlerer Eingriff Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen Reduzierung der Flächenversiegelungen auf ein Mindestmaß grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe Minderung der Kaltluftentstehung 5.4 Auswirkungen auf das Schutzgut Arten und Biotope – erheblicher Eingriff Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen Reduzierung der Flächenversiegelungen auf ein Mindestmaß grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote Herstellung vernetzter Grünzäsuren / Biotopverbund Vermeidungsmaßnahmen hinsichtlich des Artenschutzes unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe Potenzialminderung aufgrund der Eingriffe in die vorhandenen Vegetationsbestände Überplanung der bestehenden Biotopstruktur (Biotop Nr. 7526.136.01) 5.5 Auswirkungen auf das Schutzgut Landschaftsbild und Erholung – mittlerer bis erheblicher Eingriff Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen Reduzierung der Flächenversiegelungen auf ein Mindestmaß Verträglichkeit der neu entstehenden städtebaulichen Strukturen mit der Umgebung und der Eigenart des Ortes Erzeugung eines eigenständigen Gebietscharakters und Gestaltbildes mit qualitativ hochwertigen Strukturen grünordnerische Maßnahmen / Pflanzgebote Aufrechterhaltung vorhandener Wege- und Blickbeziehungen Seite 31 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe Potenzialminderung aufgrund der Eingriffe in die vorhandenen Vegetationsbestände Trennung der morphologischen Mulde von der freien Landschaft 5.6 Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und Sachgüter – kein Eingriff Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen Es sind keine diesbezüglichen Maßnahmen erforderlich. unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe Es ist mit keinen unvermeidbaren Auswirkungen zu rechnen. 5.7 Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch – geringer Eingriff Vermeidung, Minimierung und Ausgleich von Eingriffen bedarfsgerechter Lärmschutz - passive Schallschutzmaßnahmen - Einhausung der Stellplätze der betreuten Wohnanlage westlich der Wendeanlage (Carports, bei denen nur die Einfahrtseite offen ist) unvermeidbare Auswirkungen der Eingriffe 6. zumutbare Lärmimmissionen aufgrund des Fahrverkehrs auf öffentlichen und privaten Verkehrswegen Wirkungsprognose bei Nichtdurchführung der Planung Wird die vorgesehene Planung nicht realisiert, bleibt der Status quo einer Grünfläche mit sukzessiver Vegetation erhalten. Dabei würde sich der Bewuchs weiterentwickeln und zu einem waldartigen Bestand heranwachsen. Der Anschluss der morphologischen Mulde an den freien Landschaftsraum bliebe gesichert. Allerdings würde die städtebaulich durchaus positiv zu wertende Abrundung des bestehenden Siedlungskörpers an dieser Stelle in diesem Falle ausbleiben und die räumliche Isolation der Fläche zwischen Siedlungsrand und den Kleingartenanlagen würde weiterhin bestehen bleiben. 7. Planungsalternativen Neben der angestrebten Nutzungszweiteilung in Seniorenwohnanlage und Wohngebiet wäre es auch denkbar, das Gebiet nur als Wohngebiet zu entwickeln und beispielsweise eine Bebauung mit verschiedenen Haustypologien (freistehender bzw. verdichteter Einfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau) vorzusehen. Mit der Planung in der vorliegenden Form gelingt es jedoch, auf die vorhandene Nachfrage nach einem altersgerechten Wohnangebot in Pfuhl angemessen zu reagieren und gleichzeitig einen Beitrag zur ergänzenden Deckung des Wohnbaulandbedarfs zu leisten. Zudem fügen sich die gewählten Seite 32 Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Gebäudetypologien des Wohngebietes verträglich ein und erlauben zusätzlich eine Bodennutzung, die sich an einer flächensparenden Bauweise orientiert. Darüber hinaus bestehen keine vertretbaren Planungsalternativen, insbesondere für den Standort der Seniorenwohnanlage. Zwar gibt es im Umfeld noch weitere im Flächennutzungsplan als Wohnbauland ausgewiesene Bereiche, so beispielsweise im Norden des Stadtteiles Pfuhl (lt. FNP Gebiet W 5), im Norden der Kleingartenanlage bzw. östlich des Gerberweges (lt. FNP Gebiet W 6) oder in Ortsrandlage südlich der Haupt- / Heerstraße (lt. FNP Gebiet W 7). Diese Flächen sind jedoch aufgrund ihrer Größe und Lage für eine anderweitige Quartiersnutzung besser geeignet. Außerdem erscheint der Standort an der Haupt- / Heerstraße in der Kombination aus günstigem Flächenzuschnitt, bequemer Erreichbarkeit sowie attraktiver Umgebung gerade für eine Seniorenwohnanlage als geeignet. Bei einem Belassen des Plangebietes im Status quo bliebe wiederum die aus städtebaulicher Sicht attraktive Gelegenheit ungenutzt, dieses doch räumlich isoliert zwischen Ortsrand und Kleingärten liegende Flurstück in den Pfuhler Siedlungskörper zu integrieren. In der Gesamtheit aller Umstände erscheint somit der hier aufgezeigte Weg als eine sinnvolle und schlüssige Variante zur Umsetzung des Planvorhabens. 8. Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung Die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung für den Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ wurde auf der Basis des Leitfadens „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen durchgeführt. Die Bewertung des verursachten Eingriffs, d. h. die Intensität der Beeinträchtigung, erfolgt unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeit und Erheblichkeit. Dabei werden durch die Planung bedingte Eingriffsminderungen und Ausgleichswirkungen im Bereich eines betroffenen Schutzgutes in die Beurteilung integriert. Der Detaillierungsgrad und Umfang der notwendigen Ausgleichsmaßnahmen werden durch die jeweiligen Bedeutungskategorien und die Intensität der Beeinträchtigung definiert. 8.1 Eingriffsflächen Eingriffsfläche entsprechend Typ A (WA 2 und WA 3) Kategorie II (877,3 m² + 1809,0 m² + 973,3 m² + 3628,3 m²) 7.288 m² Eingriffsfläche entsprechend Typ B (WA 1) Kategorie I Kategorie II (748,5 m² + 1635,5 m² + 47,4 m²) 276 m² 2.431 m² Eingriffsfläche gesamt (Quelle: Flächenangabe aus dem ALB) 9.995 m² 8.2 Kompensationsbedarf ohne Berücksichtigung von Minimierungsmaßnahmen (gerundet) Kompensationsbedarf entsprechend Typ A (WA 2 und WA 3) Kategorie II 7.288,0 x Faktor 1,0 = Seite 33 7.288 m² Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ Kompensationsbedarf entsprechend Typ B (WA 1) Kategorie I 275,6 x Faktor 0,2 = Kategorie II 2.431,4 x Faktor 0,8 = Ausgleichsflächenbedarf gesamt (ohne Anrechnung von Minimierungsmaßnahmen) 55 m² 1.945 m² 9.288 m² 8.3 Minimierungsmaßnahmen, die zu einer Reduzierung des Faktors der Kompensation führen WA1; Reduzierung des Kompensationsfaktors von 0,8 auf 0,7 1. 2. Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze Extensive Dachbegrünung WA 2 und WA 3; Reduzierung des Kompensationsfaktors von Faktor 1,0 auf 0,8 3. 4. 5. Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze Mindestens 30 % der nicht überbaubaren Flächen sind mit standortgerechten einheimischen Gehölzen zu bepflanzen Extensive Dachbegrünung 8.4 Kompensationsbedarf unter Berücksichtigung der Minimierungsmaßnahmen (gerundet) Kompensationsbedarf entsprechend Typ A (WA 2 und WA 3) Kategorie II 7.288,0 x Faktor 0,8 = 5.830 m² Kompensationsbedarf entsprechend Typ B (WA 1) Kategorie I 275,6 x Faktor 0,2 = Kategorie II 2.431,4 x Faktor 0,7 = 55 m² 1.702 m² Ausgleichsflächenbedarf gesamt (mit Anrechnung von Minimierungsmaßnahmen) Ausgleichsbedarf anteilig Wohngebiet WA 1 Wohngebiet WA 2 und WA 3 7.587 m² 1.757 m² 5.830 m² Kompensationsnachweis Der erforderliche Ausgleichsflächenbedarf wird außerhalb des Plangebietes auf folgenden städtischen Grundstücken nachgewiesen: Fl.Nr. 1210 und 1211, Gemarkung Burlafingen Seite 34 7.587 m² Bebauungsplan P 30 „Drei Taubenschläge“ 8.5 Ausgleichsmaßnahmen Fl.Nr. 1210 (6.140 m²) und 1211 TF (1.447 m²), Gemarkung Burlafingen, 7.587 m², Naturraum Donauried Untereinheit 45 Ausgangszustand der Ausgleichsfläche Auskiesungsgelände, Wiederauffüllung, intensive Wiesenbewirtschaftung Entwicklungsziel der Ausgleichsfläche Anpflanzen von Gehölzen und freiwachsenden Hecken, Entwicklung von strauchreichen Gehölzgürteln mit standortgerechten, einheimischen Arten Anlage von naturnahen Wiesen, Entwicklung und Pflege von extensiven Wiesenflächen Anlage von Feuchtwiesenbereichen, Entwicklung und Pflege eines Feuchtstandortes 8.6 Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffes (Festsetzungen im Bebauungsplan) Bündelung von Versorgungsleitungen und Wegen Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser Sparsamer Umgang mit Grund und Boden, Begrenzung des Versiegelungsgrades Verwendung von versickerungsfähigen Belägen Pflanzung von mindestens einem Laubbaum pro Einfamilienhausgrundstück im WA 1 Festsetzung von Baumstandorten in WA 2 und WA 3 Festsetzung zu Pflanzung von Gehölzen auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen. Festsetzung einer Dachbegrünung. 9. Monitoring Die Herstellung und Umsetzung der Ausgleichsflächen in der beschriebenen Form sowie deren dauerhafte Erhaltung und Sicherung werden durch den kommunalen Maßnahmenträger überwacht und gewährleistet. Ebenso werden sonstige umweltbezogene Sachverhalte im Rahmen des Monitoring berücksichtigt. 10. Gesamtbewertung Insgesamt ist mit der Umsetzung der vorliegenden Planung ein mittlerer bis hoher Eingriff verbunden. Durch Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffes kann bereits im Plangebiet selbst ein Beitrag zum Ausgleich geleistet werden. Weitere Ausgleichsflächen zur Kompensierung werden außerhalb des Plangebietes bereitgestellt. Eine Heranziehung des Plangebietes für die beschriebenen Zwecke ist in der Gesamtheit aller Umstände als sinnvoll und schlüssig zu erachten. Seite 35
