Lofthouse, Schönbüelstrasse 3, Grundstück 422

Lofthouse, Schönbüelstrasse 3, Grundstück 422, 9032 Engelburg
1. Lage
Engelburg liegt 5 Kilometer nördlich von St. Gallen. Die Dörfer Engelburg, Abtwil und St. Josefen bilden zusammen die Gemeinde Gaiserwald, die
zur Agglomeration der Stadt St. Gallen gehört.
Die gut ausgebaute, direkte Postautoverbindung zur Stadt, der nahe Autobahnanschluss, eine zweckdienlich ausgebaute Infrastruktur und die
attraktive Lage mit Sicht auf den Bodensee und zum Säntis machen das Dorf zum gefragten Wohnort.
Das Grundstück liegt wenig oberhalb des Dorfzentrums. Eine Postautohaltestelle, Post, Bank, Käserei, Bäckerei und die Schule liegen in nächster
Umgebung.
Situation Katasterplan
2. Geschichte
Die beiden 1865 und 1867 errrichteten Fabriken.
Bild: Staatsarchiv St. Gallen
Das Lofthouse wurde 1867 von der Stickerei-Aktiengesellschaft Engelburg erstellt als Stickereifabrik. Im damals armen Engelburg war während
der Blütezeit der St. Galler Stickerei bis zu einem Viertel der gesamten Bevölkerung als Sticker und Stickerin beschäftigt. Das Gebäude ist damit
einer der ältesten Zeitzeugen einer für das Dorf wichtigen Epoche. Die schweren Stickereimaschinen erforderten eine währschafte
Baukonstruktion, was an den massiven Fundamenten und den starken Holzstützen und –unterzügen ablesbar ist.
Nach dem Niedergang der Stickerei wurde die Liegenschaft schliesslich an die Firma Forma Vitrum verkauft, welche das Haus als Lagergebäude
nutzte. Die Firma liess 1957 einen Warenlift einbauen, um die Glaswaren in allen Geschossen lagern zu können. Als Forma Vitrum ihren Sitz in
St. Gallen auszubauen begann, übernahm die im Reinigungsmittelsektor tätige Firma Hevapla das Gebäude und nutzte es weiterhin als Lager.
Ein Teil des Gebäudes diente schon immer zu Wohnzwecken. Von Anfang an beherbergte ein Teil des Dachgeschosses eine Hauswartwohnung.
Anfang der 80-er Jahre wurde im Erdgeschoss mit bescheidenen Mitteln eine Loft zu Wohnzwecken eingebaut.
Die 2003 erfolgte Umzonung des Grundstücks in die Dorfzone erlaubt heute die Umnutzung des gesamten Gebäudes zu trendigen
Loftwohnungen.
3. Art of Living
Wohnen in einer alten Fabrik ist mehr als nur eine Türe und die eigenen vier Wände! Es ist eine Art of Living, die Freude an Raum, Licht, Luft und
offenem Wohnen. Mit jeweils rund 220 m2 Nutzfläche lassen die Lofts grossen Spielraum offen, wie die Räume genutzt werden. Wohnen, Arbeiten
und kreatives Schaffen lassen sich darin bestens kombinieren.
Der Wunsch nach Offenheit ist für uns auch eine Geisteshaltung. Sie drückt sich zum Beispiel aus in einem gemeinsamen Zimmer, in dem Gäste
des Hauses untergebracht werden können, einer gemeinsamen Werkstatt im Keller oder einem Grillplatz im Garten, der von allen benutzt werden
kann.
Loft vor der Sanierung
3. Bestand und Bauvorhaben
Ansicht von der Schönbüelstrasse
Das teilweise gänzlich freigelegte Untergeschoss besteht aus bis zu 70 cm massiven Bruchsteinmauern, welche aussen verputzt und teilweise mit
Betonsockeln verstärkt sind. Über den Fundamenten erhebt sich ein Holzskelettbau, welcher in seiner Struktur sehr gut erhalten ist. Die Wände
zum Treppenhaus sind massiv gemauert und verputzt. Die Aussenwände sind ausgefacht mit Backsteinen und Mauermörtel. Alle Decken
bestehen aus Holzkonstruktionen. Die massiven Holzstützen, die Streben und Unterzüge prägen die Fabrikräume und strukturieren ihn wie die
Bäume in einem Hain.
Das Gebäude bietet Platz für 6 Fabriklofts mit einer jeweiligen Nutzfläche von rund 220 m2 und einem Atelier von 50 m2. Neue Balkone ergänzen
die grosszügigen Innenräume mit attraktiven Aussenräumen. Das Dach wird komplett ausgebaut und zwei Lofts mit Penthouse beherbergen. Im
Keller werden Nebenräume, und gemeinsame Abstellflächen und Kellerräume zur Verfügung gestellt. Die gesamte Gebäudehülle wird einer
umfassenden Sanierung unterzogen und neu gestaltet.
Die Preise für die Lofts verstehen sich als schlüsselfertiger Ausbau gemäss beiliegendem Baubeschrieb. Der Innenausbau kann zum momentanen
Zeitpunkt noch weitgehend mitgestaltet werden. So könnten zum Beispiel eine zweite Nasszelle eingefügt oder Zimmer durch das Einziehen von
Innenwänden abgetrennt werden. Das Einfügen von Wänden wird mit Aufpreis verrechnet.
Ansicht von Nordosten und Südwesten 1 : 200
Ansicht von Südosten 1 : 200
Ansicht von Nordwesten 1 : 200
5. Die Lofts
Die grundsätzlich offenen Räume können mit Vorhängen, Schränken und Regalen, Paravans oder Pflanzen unterteilt und strukturiert werden.
Möglich ist jederzeit auch die Abtrennung von Zimmern mittels Leichtbauwänden. Auf diese Weise lassen sich sogar 6-Zimmer-Wohnungen
realisieren.
Alle sechs Lofts bieten eine einzigartige Wohnqualität mit einer Belichtung von drei Seiten an. Sie verfügen alle über einen Eingangsbereich mit
einer grosszügigen Garderobe und ein Wohnbad, in welchem die eigene Waschmaschine und der Tumbler stehen.
Der Ausbau der Wohnungen ist grundsätzlich noch mitgestaltbar und kann sehr individuell erfolgen.
Grundriss Untergeschoss
5.1. Loft EG links (verkauft)
- Nettowohnfläche 220 m2
- inkl. Landanteil
- Raumhöhe 2.75 m
- Schöne alte Holzstützen mit Steben und Unterzügen
- Direkter Ausgang zum Gartensitzplatz
- Aussicht zum Säntis
- Möglicher eigener Gartenanteil (heute bestehender Hundezwinger)
- Anteil am gemeinsamen Gästezimmer und dem Gartensitzplatz
- Verkaufspreis schlüsselfertig gemäss Baubeschrieb ca. 520'000.-
5.2. Loft EG rechts (verkauft)
- Nettowohnfläche 216 m2
- inkl. Landanteil
- Raumhöhe 2.75 m
- Schöne alte Holzstützen mit Streben und Unterzügen
- Aussicht zum See
- Anteil am gemeinsamen Gästezimmer und dem Gartensitzplatz
- Verkaufspreis schlüsselfertig gemäss Baubeschrieb ca. 470'000.-
Grundriss Erdgeschoss
5.3. Loft OG links (verkauft)
- Nettowohnfläche 220 m2
- inkl. Landanteil
- Raumhöhe 2.76 m
- Südwestorientierter Balkon 22 m2
- Aussicht zum Säntis
- Anschliessendes Atelier von 47 m2 zum allfälligen Zukauf oder zur
Miete
- Anteil am gemeinsamen Gästezimmer und dem Gartensitzplatz
- Verkaufspreis schlüsselfertig gemäss Baubeschrieb ca. 540'000.-
5.4. Loft OG rechts
- Nettowohnfläche 216 m2
- inkl. Landanteil
- Raumhöhe 2.76 m
- Zum See orientierter Balkon 22 m2
- Aussicht zum Bodensee
- Lift direkt in Wohnung erschlossen
- Anschliessendes Atelier von 47 m2 zum allfälligen Zukauf oder zur
Miete
- Anteil am gemeinsamen Gästezimmer und dem Gartensitzplatz
- Verkaufspreis schlüsselfertig gemäss Baubeschrieb ca. 540'000.-
Grundriss Obergeschoss
5.5. Loft DG links
- Nettowohnfläche 224 m2 (Bodenfläche total 283 m2!)
- inkl. Landanteil
- Dachraum unter First mit Höhe bis zu 5 m
- Südwestorientierter Balkon 22 m2
- Herrliche Aussicht zum Säntis und in die Wälder des Tannenbergs
- Separates Zimmer (weitere Zimmer ausbaubar)
- Grosszügiges Penthouse mit Galerie
- Anteil am gemeinsamen Gästezimmer und dem Gartensitzplatz
- Verkaufspreis nach Anfrage
5.6. Loft DG rechts
- Nettowohnfläche 220 m2 (Bodenfläche total 278 m2!)
- inkl. Landanteil
- Dachraum unter First mit Höhe bis zu 5 m
- Zum See orientierter Balkon 22 m2
- Herrliche Aussicht zum See und zum Säntis
- Separates Zimmer (weitere Zimmer ausbaubar)
- Grosszügiges Penthouse mit Galerie
- Lift direkt in Wohnung erschlossen
- Anteil am gemeinsamen Gästezimmer und dem Gartensitzplatz
- Verkaufspreis nach Anfrage
Grundriss Dachgeschoss
Grundriss Penthouse Dachgeschoss
5.7. Ausbauvariationen Attikawohnungen
Der Ausbau der Dachwohnungen kann sehr individuell mitbestimmt werden. Auf den nächsten beiden Seite finden Sie eine Variante mit
5 ½ Zimmer-Wohnungen. Die Dachschräge bis unter den First beträgt 5 Meter. Deshalb ist das Einfügen von Galerien jederzeit möglich.
Sanitäre Einrichtungen im Mittelteil (Kreuzfirst) sind machbar.
Die giebelseitigen Verglasungen und die grossen Dachfenster lassen viel Licht und Sonne in die Räume. Allenfalls können Dachfenster zum
Teil auch durch Dachgauben ersetzt werden.
Wir beraten Sie gerne individuell und organisieren eine Begehung vor Ort.
5.8. Atelier
- Nettowohnfläche 47 m2
- Raumhöhe 2.85 m
- direkt über Treppenhaus erschlossen
- gute Belichtung
- alter Fischgratparkett
- Zu vermieten oder verkaufen nach Absprache
5.9. Garage
- Bodenfläche Total 61 m2 (reicht, um 2 Wagen hintereinander parkieren zu können)
- Beinhaltet gleichzeitig das Kellerabteil der betroffenen Wohnung
- Automatisches Garagentor, öffenbar mit Handsender
- Verkaufspreis gemäss Baubeschrieb 30'000.-
Ansicht von den Attikawohnungen über das Dorf Richtung St. Gallen und Säntismassiv
Ansicht von der Attikawohnung rechts Richtung Bodensee
Ansicht von der Attikawohnung links Richtung Tannenberg
Loftwohnung im Dachgeschoss
Blick vom Penthouse in die Dach-Loft
Bestehende Loft vor der Sanierung
6. Aussenbereiche
Das Grundstück ist über die Schönbüelstrasse erschlossen. Die Parkierung erfolgt nordwest- und nordostseitig der Fassade entlang. Insgesamt
stehen 9-11 oberirdische, ungedeckte Parkplätze (2 teilweise überdeckte) und 1-2 Garagenplätze zur Verfügung.
Für Fahrräder, Motorfahrräder und Motorräder bietet der grosszügige Keller viel Raum.
Der geteerte Zugang erfolgt entlang der Südostfassade.
Die Gartenflächen vor der Südost- und der Südwestfassade stehen allen zur Verfügung. Der gemeinsame Sitzplatz mit Feuerstelle und Grill
verfügt über einen direkten Zugang in den Keller.
Untergeschoss mit Umgebung
7. Baubeschrieb
7.1. Werkleitungsanschlüsse
Die Liegenschaft ist angeschlossen an die Kanalisation, das Wassernetz, das Elektrisch, das Telefonnetz und das Kabelfernsehen.
7.2. Konstruktionsaufbauten
Fundamente, Kellerwände
Wände Natursteinmauerwerk vermörtelt, massiv bis 70 cm Dicke, teilweise anbetoniert.
Boden: Betonplatte gegossen, fertig abtaloschiert
Decke über Untergeschoss
Auf Kellermauern, Holzstützen und Holzunterzügen aufgelagerte Holzbalkendecke. Verkleidung unten mit Gipskartonplatten. Isolation zwischen
Balken. Blindboden mit Schlackenfüllung, darüber Holzdielen, Weichfaserplatten, Trittschallisolation und kalziumgebundener Fliessestrich. Total
Isolation 16-18 cm.
Aussenwände
Holzständerkonstruktion, ausgefacht mit Backsteinmauerwerk oder Kalkmörtel und Steinen.
Innenverkleidung mit Gipsfaserplatten oder 3 cm dickem Kalkputz. 20-23 cm Wärmedämmung mit Steinwolleplatten.
Fassade
UV-beständiges Windpapier auf Isolation. Hinterlüftete Aussenwandverkleidung mit farbigen Eternitplatten. Fensterumfassungen aus
einbrennlackierten Aluminiumprofilen.
Balkone
Tragstruktur aus Stahl. Böden aus Holz-Massivholzplatten, Abdichtung und Holzrosten aus Lärche. Geländer aus Stahlrahmen und Brüstungen
mit Eternitplatten..
Innenwände
Alle Innenwände aus verputztem Backsteinmauerwerk. Teilweise Vorsatzschalen aus Gipsfaserplatten und Gipskartonplatten. Alle Wände fertig
gestrichen.
Decke über Erdgeschoss
Auf Holzstützen und –unterzügen aufgelagerte Holzbalkendecke. Untersicht verkleidet mit federnd abgehängter und isolierter Gipsdecke mit
gestrichenem Weissputz. Blindboden mit Schlackenfüllung. Darüber Holzdielen, Trittschallisolation und kalziumgebundener Fliessestrich.
Decke über Obergeschoss
Auf Holzstützen und –unterzügen aufgelagerte Holzbalkendecke. Untersicht verkleidet mit verputzten Schilfmatten und federnd abgehängter und
isolierter Gipsdecke mit gestrichenem Weissputz.. Blindboden mit Schlackenfüllung. Darüber Holzdielen, Trittschallisolation und
kalziumgebundener Fliessestrich.
Dachkonstruktion
Steildachkonstruktion mit Holzsparren, ausgebildet als stehender Stuhl. Wärmedämmung
22 cm mit Zellulosedämmung. Darunter Windpapier und Verkleidung mit Gipskartonplatten 15 mm, gestrichen. Schindelunterdach, Konterlattung,
Ziegellattung und Eindeckung mit Tonziegeln.
Dachuntersichten aus Holz, gestrichen. Ort und Traufe mit Blechverkleidungen.
Fenster
Holz-Metallfenster, innen natur lackiert, aussen mit Abdeckungen aus einbrennlackiertem Aluminium. Wärmdämmkoeffizient 1.1 W/m2K, ThermixRandabstandhalter.
Alle Fenster nach aussen aufklappbar mit Stoppern bei 90°.
Fensterleibungen innen mit lackierten Holz-Dreischichtplatten. Lüftungsklappen in Hinterlüftungsebene gegen Überhitzung.
Sonnenschutz
Bei allen Fenstern und Fenstertüren Innenjalousien mit Acryltuch. Leerrohre sind zu allen Storen geführt für eine mögliche elektrische Steuerung.
Alle Dachfenster sind mit elektrisch bedienten Markisoletten ausgestattet. Aussenliegender, motorisch gesteuerter Sonnenschutz bei der
Fensterfront gegen Südwesten in der Dachloft links.
7.3. Installationen
Elektrisch
Gemeinsamer Elektroverteilkasten im Untergeschoss. Störungsarme Elektroinstallation für alle Wohnungen. Rundumlaufender, metallischer
Bodenkanal in den Lofts. Steckdosen für Elektrisch und alle Medien können daran an beliebigen Stellen angeschlossen werden. Teilweise
Aufputzinstallation mit Metallröhrchen den Unterzügen entlang. In den Bädern Unterputzinstallation. 380 V- Anschlüsse für Küchen,
Waschmaschinen und im gemeinsamen Keller.
Beleuchtung
Die Leuchtmittel in den gemeinsamen Bereichen wie Keller, Treppenhaus und Aussenbereich und in den Entrées sind inbegriffen. Für alle
anderen benötigten Leuchtmittel stehen ausreichend Anschlüsse und geschaltene Steckdosen zur Verfügung.
Heizung
Ölheizung im Erdgeschoss mit Öltanks in Wannen für 1500 Liter. Gemauertes Kamin über Dach geführt. Heizverteilung mit separaten
Wärmezählern. Geringer Energieverbrauch durch gute Wärmedämmung. Alle Wohnungen mit Bodenheizung.
Brauchwassererwärmung mit Solaranlage (20 m2 Kollektorfläche) und gemeinsamen 1500 Liter-Boiler mit zusätzlichem Anschluss an Ölheizung.
Wasser
Kalt- und Warmwasseranschlüsse mit separaten Wasserzählern für alle Wohnungen für alle sanitären Apparate. Aussenhahnen an den beiden
Giebelseiten. Gemeinsamer Waschtisch beim Podest Kellerabgang. Feuerlöschposten beim Treppenpodest EG-OG.
Aufzug
Neuer Personenaufzug mit Schlüssel bedienbar, direkt in Loft OG rechts und Loft DG rechts fahrbar.
7.4. Innenausbau
Schliessanlage
KABA-Schliessanlage für alle Eingangstüren und Briefkästen. Haupteingangstüre mit Gegensprechanlage und automatischem Türöffner.
Loft-Eingangstüren
Raumhohe Eingangstüre mit festem, verglasten Oberteil. Türe aus Holz, farbig lackiert.
Andere Innentüren
Neue, gestrichene Holztüren mit Steckschlüsseln.
Teilweise Sanierung und Erhalt der bestehenden Holztüren im Untergeschoss.
Kücheneinrichtungen
Neue Küche im gehobenen Standard, individuell gestaltbar. Kochinsel mit Spülbecken und Kochplatte. Lüftungselement mit Dampfabzughaube.
Preisbasis fertig montiert: 30'000.Sanitärapparate
Sanitäre Einrichtungen gemäss Plan. Alle Apparate können individuell ausgesucht werden.
Wohnbad mit Waschmaschine, Tumbler, Dusche, Badewanne, WC und Doppelwaschtisch.
Preisbasis Sanitäre Einrichtungen, Accessoires und Sanitärmöbel: 16'000.Garderobenschrank
Raumhohe Schiebefronten aus strukturlackierten Holzwerkstoffplatten.
Dahinter Garderobe mit Tablaren und Kleiderstange aus Holzwerkstoffplatten.
Deckenuntersichten
Deckenuntersichten glatt verputzt, gestrichen. Holzkonstruktionen weiss gestrichen.
Dachuntersicht mit Gipskartonplatten, gespachtelt und gestrichen.
Wände
Innenwände glatt verputzt, gestrichen. Wohnbad mit glattem Putz und Latex-Farbe zum Abwaschen. Aussenwände mit Gipsfaserplatten verleimt,
gespachtelt und gestrichen.
Bodenbeläge
Um die Grosszügigkeit und den loftartigen Charakter der Räume zu bestärken, ist ein fugenloser Bodenbelag vorgesehen. In allen Räumen wird
der Fliessestrich (Kalziumsulfat) eingefärbt, geschliffen und versiegelt. Dabei kann die Farbe, der Schliff und die Oberflächenbehandlung variiert
werden.
Ein Bodenmuster im Gästezimmer ist vorgängig vorgesehen.
Andere Bodenbeläge wie Plättli, Parkett und dgl. werden als Aufpreis verrechnet.