B-Plan 15 - Textliche Festsetzungen
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Bebauungsplan Nr. 15 „Bahnhof Burgsteinfurt" Stadt Steinfurt, Stadtteil Burgsteinfurt Textliche Festsetzungen 1. In den allgemeinen Wohngebieten sind die Nutzungen gem. § 4 (2) BauNVO (Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) allgemein zulässig. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sind gemäß § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässig. Die übrigen Nutzungen nach § 4 (3) BauNVO (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) sind gemäß § 1 (5) i. V. m. (9) BauNVO nicht zulässig. 2. In den Mischgebieten sind gemäß § 1 (5) i.V.m. (9) BauNVO Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Für die MI-Gebiete wird gemäß § 1 (5) i.V.m. (9) BauNVO festgesetzt, dass Einzelhandelsnutzungen mit folgenden Sortimenten nicht zulässig sind: Backwaren, Fleischwaren, Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren und Getränke), Kosmetikartikel, Drogerie- und Körperpflegemittel, pharmazeutische Artikel, Zeitungen/ Zeitschriften, Schnittblumen, Schreib-, Papierwaren, Schul-, Büroartikel, Bücher, Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Kinderbekleidung, Lederbekleidung, sonstige Bekleidung, Dessous/Nachtwäsche, Berufskleidung, Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren, Schuhe, Sportschuhe, Lederwaren, Taschen, Sportartikel und –geräte, Sportbekleidung, Waffen & Jagdbedarf, Babyartikel, Spielwaren, Bastelbedarf (im weitesten Sinne), Musikinstrumente, Sammlerbriefmarken, Pokale, Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren, Glas, Feinkeramik, Geschenkartikel, Antiquitäten, Bilderrahmen, Haus- und Tischwäsche, Heimtextilien, Dekostoffe, Wohneinrichtungsbedarf (Holz-, Korb-, Korkwaren), Leuchten, Leuchtmittel, Kunstgewerbe, Bilder, Gardinen, Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Videokameras, -rekorder, Telefone und Zubehör, Audio / CD, DVD, Zubehör zur Unterhaltungselektronik, PC und Zubehör, Software, Bild- und Tonträger, Foto, Elektrokleingeräte (z.B. Toaster, Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsauger, Bügeleisen etc.), Uhren, Schmuck, Optik; medizinische und orthopädische Artikel. Als Randsortimente sind vorgenannten Sortimente bis zu 10% der Gesamtverkaufsfläche einer jeweiligen Einzelhandelsnutzung zulässig. Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind gemäß § 1 (5) i.V.m. (9) BauNVO unzulässig. Wohnnutzungen sind im MI1- und MI2-Gebiet gemäß § 1 (7) BauNVO in den Bereichen mit festgesetzter Baulinie erst ab dem 1. Obergeschoß zulässig. 3. Im gesamten Plangebiet sind gemäß § 1 (5) i.V.m. (9) BauNVO Vergnügungsstätten, Sex-Shops und Vorführräume, deren Zweck auf Darstellungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet sind, sowie Bordelle und bordellähnliche Betriebe ausgeschlossen. 4. Im nordöstlichen Planbereich ist Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Aus besonderen städtebaulichen Gründen sind hier gemäß § 9 (1) Nr. 9 BauGB entsprechende Nutzungszwecke (Nebenanlagen) zu den verkehrlichen Anlagen festgesetzt. Für den Bereich der Baulinie wird der Nutzungszweck „Bahnsteighalle“ festgesetzt. Hierbei handelt es sich um ein Baudenkmal. Für den Bereich der Baugrenzen wird die vorhandene Nutzung „Radstation/Kiosk/Imbiss“ festgelegt. 5. Die Oberkante des Rohfußbodens des Erdgeschosses darf höchstens 0,50 m über der fertigen Erschließungsfläche bzw. fertiger Fahrbahnachse, gemessen Mitte Straßenfront, liegen. 6. Die Firsthöhe darf in den MI1- und MI2-Gebieten 15,00 m, gemessen ab Oberkante Rohfußboden des Erdgeschosses, nicht überschreiten. In den MI3- und MI4-Gebieten darf die Firsthöhe 13,00 m, gemessen ab Oberkante Rohfußboden des Erdgeschosses, nicht überschreiten. In den WA1-, WA2- und WA3-Gebieten darf die Firsthöhe von 11,50 m, gemessen ab Oberkante Rohfußboden des Erdgeschosses, nicht überschritten werden. In den WA4-, WA5-, WA6-, WA7-, WA8-, WA9-, WA10- und WA11-Gebieten darf die Firsthöhe von 10,00 m, gemessen ab Oberkante Rohfußboden des Erdgeschosses, nicht überschritten werden. 7. Im MI1-, MI2-, MI3- und MI4-Gebiet wird die Höhe zwischen Oberkante Rohfußboden des Erdgeschosses und Schnittpunkt Oberkante Sparren des Dachgeschosses, gemessen am aufgehenden Mauerwerk (Traufhöhe), auf 6,00 m – 9,50 m begrenzt. Im WA1-, WA2- und WA3-Gebiet wird die Traufhöhe auf 3,70 m – 6,00 m begrenzt. In den WA4-, WA5-, WA6-, WA7-, WA8-, WA9-, WA10- und WA11-Gebieten wird die Traufhöhe auf 3,00 m – 4,00 m begrenzt. 8. Zulässig sind Satteldächer, Walmdächer, Zeltdächer und Pultdächer entsprechend den Festsetzungen in der Planzeichnung. Einzelne Pultdächer sind unzulässig. Der Versatz der beiden Firstlinien von gegeneinander versetzten Pultdächern darf maximal 1,00 m betragen. 9. Abweichend von den im Plangebiet festgesetzten Dachneigungen sind Garagen, überdachte Stellplätze und zulässige Nebenanlagen mit geringerer Dachneigung oder mit Flach- bzw. (einzelnes) Pultdach zulässig. Die Grate von zulässigen Zeltdächern sind diagonal zu den Gebäudeecken anzuordnen. Bei Zeltdächern sind maximal 2 Ausbauten auf den sich gegenüberliegenden Seiten zulässig, die sich nicht mit den Graten verschneiden dürfen. 10. Aus besonderen städtebaulichen Gründen wird im MI3-Gebiet, im WA1-, WA2und WA3-Gebiet die höchstzulässige Zahl der Wohnungen auf 3 pro Gebäude begrenzt. Im WA3-, WA4-, WA5-, WA6-, WA7-, WA8-, WA9-, WA10- und WA11Gebiet wird die höchstzulässige Zahl der Wohnungen auf maximal 2 Einheiten bei freistehenden Häusern bzw. 1 Einheit pro Doppelhaushälfte begrenzt. 11. Garagen, überdachte Stellplätze u.ä. im Sinne des § 12 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den in der Planzeichnung gesondert dargestellten Flächen zulässig. Vor Garagen und überdachten Stellplätzen ist ein Stauraum von mindestens 5,00 m Länge einzuhalten. 12. Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche bis zu einer Größe von maximal 10,00 qm zulässig. Zwischen vorderer Baugrenze / Baulinie und Straßenbegrenzungslinie sind Nebenanlagen unzulässig. Zwischen hinterer Baugrenze und Grundstücksgrenze haben Nebenanlagen einen Abstand von mindestens 1,00 m zu Verkehrsflächen einzuhalten. Nebenanlagen mit einem Abstand von 1,00 m zu Verkehrsflächen sind zu dieser hin einzugrünen. 13. Dachaufbauten sind in Form von Dachflächenfenstern, Dachgauben und (notwendigen) technischen Anlagen zulässig. Der Abstand von Dachflächenfenstern und Dachgauben zur Giebelaußenwand muss mindestens 1,50 m betragen. Die Gesamtlänge darf 50% der Gebäudelänge, gemessen an der Traufseite, nicht überschreiten. Bei Doppelhäusern sind sie symmetrisch auf dem Dach herzustellen. Dachflächenfenster müssen in gleichem Abstand zur Traufe errichtet werden. Dachflächenfenster und -gauben sind in der zweiten Dachebene unzulässig. Dachaufbauten in Form technischer Anlagen dürfen das notwendige Maß nichtüberschreiten. 14. Vorgärten dürfen nur soweit befestigt werden, als das für die Zuwegung zum Hauseingang und die Zufahrt zu den Garagen erforderlich ist. Als Vorgarten gilt die Fläche zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze. 15. Sofern in den Vorgartenflächen Abstellplätze für bewegliche Abfallbehälter angelegt werden, so sind diese mit Sträuchern oder Hecken so einzugrünen, dass die Behälter von der öffentlichen Straßenverkehrsfläche nicht eingesehen werden können; dies gilt auch in den seitlichen Abstandsflächen. 16. Vorgärten dürfen zur öffentlichen Verkehrsfläche hin nur mit einem Rasenkantenstein bzw. einer Hecke oder sichtoffenen Zäunen - max. 0,80 m Höhe über Straßenachse - abgegrenzt werden. Feste Einfriedungen (Mauern) sind nicht zulässig. 17. Bei Eckgrundstücken bzw. Grundstücken, deren Gärten einer öffentlichen Verkehrsfläche zugeordnet sind, sind Hecken mit einer Höhe von 1,80 m, dahinter Maschendrahtzaun, zulässig. An den übrigen Grundstücksgrenzen sind Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,25 m zulässig; Mauern sind unzulässig. 18. In den im WA4-, WA5-, WA6-, WA7-, WA8-, WA9-, WA10- und WA11-Gebieten festgesetzten Flächen zum Anpflanzen bzw. zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ist je Grundstück ein Durchgang (zum Ascheweg) bis zu einer Breite von 1,20 m zulässig. Die festgesetzten Flächen zum Anpflanzen sind mit einer Bepflanzung aus heimischen, standortgerechten Sträuchern herzustellen (siehe Pflanzliste). Alle festgesetzten Bepflanzungen sind fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. 19. Auf Stellplatzanlagen ist für jeweils 4 Stellplätze ein hochstämmiger Laubbaum anzupflanzen. Die Bäume sind in gleichmäßigem Abstand in den Stellplatzreihen zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. 20. Entlang der gekennzeichneten Gebäudefronten/Baugrenzen müssen bei Errichtung, Erweiterung, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden in den nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen vorgesehenen Räumen die Anforderungen an das resultierende Schalldämm-Maß gemäß den ermittelten und ausgewiesenen Lärmpegelbereichen nach DIN 4109/11.89 - Schallschutz im Hochbau – Tabelle 8 erfüllt werden. Nach außen abschließende Umfassungsbauteile sind so auszuführen, dass sie entsprechend den Lärmpegelbereichen folgende Schalldämm-Maße aufweisen: Lärmpegelbereich nach DIN 4109 maßgeblicher Außenlärmpegel La [dB (A)] +++++++ (II) · · · · · · · (III) – – – – – (IV) (V) 56 – 60 61 – 65 66 – 70 71 – 75 erforderliches bewertetes Schalldämm-Maß der Außenbauteile Erf. R’w, res. [dB (A)] Wohnräume Büroräume 35 40 45 30 35 40 In den überwiegend zum Schlafen genutzten Räumen mit Fenstern in den Bereichen der gekennzeichneten Gebäudefronten (Lärmpegelbereich) sind schallgedämmte Lüftungen vorzusehen. 21. Für den Bereich des geplanten Bolzplatzes im Eckbereich Ascheweg/Planstraße A ist zur umgebenden Bebauung ein ausreichender Lärmschutz sicherzustellen. Für die vorgesehene Nutzung des Bolzplatzes außerhalb der Ruhezeiten ist auf der nordwestlichen und südwestlichen Seite ein Lärmschutzwall / eine Lärmschutzwand mit einer Höhe von 3,00 m über Spielfeldniveau herzustellen. Auf der Südostseite des Bolzplatzes ist eine 2,50 m hohe Lärmschutzwand über Spielfeldniveau vorzusehen. 22. Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Sie haben sich in Anzahl, Form, Dimension, Anordnung, Gestaltung, Werkstoff und Farbgebung dem baulichen Charakter der Fassade des jeweiligen Gebäudes und dessen Nachbargebäuden sowie dem Maßstab des jeweiligen Straßen- bzw. Platzraumes unterzuordnen. Bei Gebäuden, in denen mehrere voneinander unabhängige Nutzer untergebracht sind, darf je Nutzer max. eine Werbeanlage von max. 3,50 m Länge angebracht werden. Die gesamte Länge der Werbeanlagen an dem Gebäude darf 60% der Frontlänge des Gebäudes nicht überschreiten. 23. Das festgesetzte Leitungsrecht für die Hochdruckgasleitung im südlichen Bereich des WA4-Gebietes wird mit Realisierung der nördlich geplanten Gasdruckmessund Reglerstation innerhalb der festgesetzten Fläche für Versorgungsanlagen obsolet. Vorher ist ein 3,00 m breiter Schutzstreifen beidseitig der Leitungsachse von Bebauung freizuhalten. 24. Die unmittelbar an den Bahnkörper (Gleisanlagen) angrenzenden Grundstücke sind zur Bahnseite hin so einzufrieden, dass ein Betreten der Bahnanlagen wirksam verhindert wird. Die Einfriedung ist zu Lasten der jeweiligen Grundstückseigentümer herzustellen und dauerhaft zu erhalten. Bebauungsplan Nr. 15 „Bahnhof Burgsteinfurt" Stadt Steinfurt, Stadtteil Burgsteinfurt Hinweise 1. Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kulturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauerwerk, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Beschaffenheit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Stadt Steinfurt und dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe, Westf. Museum für Archäologie / Amt für Bodendenkmalpflege, Münster (Tel. 0251/2105-252) unverzüglich anzuzeigen (§§ 15 + 16 Denkmalschutzgesetz NRW). 2. Der Planbereich wurde 2001 durch die Bezirksregierung Münster und in 2005 durch die Bezirksregierung Arnsberg hinsichtlich möglicher Kampfmitteleinwirkungen überprüft. Die vorgenommenen Luftbildauswertungen lassen Kampfmitteleinwirkungen erkennen. Die Durchführung aller bodeneingreifenden Baumaßnahmen sollte daher mit der gebotenen Vorsicht erfolgen. Sofern Verdacht auf Kampfmittel aufkommt, ist die Arbeit sofort einzustellen und die allgemeine Ordnungsbehörde der Stadt Steinfurt sowie der staatliche Kampfmittelbeseitigungsdienst Westfalen-Lippe (KBD WL) (Einsatzleitung bei der Bezirksregierung Arnsberg in Hagen innerhalb der Dienststunden, Telefon 02331/6927-3880 bis –3885 oder außerhalb der Dienststunden der Führungs- und Lagerdienst in Arnsberg, Telefon 02931/82-2281) zu verständigen. 3. Über das Plangebiet verläuft die raumbedeutsame Richtfunkverbindung 250 20202 / 001. Um eine Störung der Richtfunkverbindung auszuschließen, dürfen Gebäude und Aufbauten im gesamten Plangebiet eine Höhe von 84,00 m über NN nicht überschreiten. 4. Im Plangebiet sind mehrere Altlasten- und Altlastenverdachtsflächen vorhanden. Zu diesen, im Planentwurf dargestellten Bereichen ist Folgendes festzuhalten: Altlast Schlietenstraße 14 (21-22) In 1990 wurde eine Sanierung des Geländes durchgeführt. Dabei wurde ein Bodenaustausch bis in 3,00 m Tiefe vorgenommen. In 1991 wurde ein zusätzlicher Bodenaustausch vorgenommen. Zudem sind 3 Grundwassermessstelleneingerichtet worden, um regelmäßig eine Prüfung hinsichtlich möglicher Belastungen vornehmen zu können. Die Bebaubarkeit ist bei zukünftigen Maßnahmen in Abstimmung mit der Unteren Bodenschutzbehörde zu klären. Ehemaliger Petrolschuppen (nördlich Gebäude Bahnhofsplatz 15) (21-131) Im nördlichen Bereich der Altlastenfläche gibt es eine kleinräumige (ca. 10,00 qm große) Belastung mit Kohlenwasserstoffen. Sollten hier Erd- / Tiefbauarbeiten durchgeführt werden, sind diese gutachterlich zu begleiten. Im jetzigen Zustand besteht jedoch keine Gefährdung für Mensch und Wasser. Ehemaliges Tanklager Schnieder, Goldstraße 1 (21-6) Hier gab es massive Bodenverunreinigungen mit Mineralölkohlenwasserstoffen (KW) im Umfeld des Tanks und des Ölabscheiders. Die Bodenkontaminationen wurden im Beisein eines Gutachters in 1989 durch Bodenaushub saniert. Eine Restbelastung an der Grundstücksgrenze zur Goldstraße musste vor Ort verbleiben. Im Zuge von künftigen Erd- und Baumaßnahmen in diesem Bereich ist mit ölverunreinigtem Boden zu rechnen. Abstellgleis (südlich Gebäude Bahnhofsplatz 15) (21-134) Bei den Untersuchungen wurden Belastungen (Ölverunreinigungen durch Loks) festgestellt. Das WA1-Gebiet und angrenzende Flächen besitzen damit aus abfalltechnischer Sicht Bedeutung, da erhöhte PAK-Gehalte vorliegen. Für diesen Bereich sind bei Erdbauarbeiten die schlackenreichen Anteile des Bodens unter Fachaufsicht zu separieren. Für alle vorgenannten Bereiche dieses Hinweises gilt, dass Eingriffe in den Boden vorab mit der Unteren Bodenschutzbehörde des Kreises Steinfurt abzustimmen und ggfs. Gutachterlich zu begleiten sind. Die arbeitsschutzrechtlichen und abfallrechtlichen Kriterien müssen eingehalten werden. 5. Bei Vorhaben gemäß § 29 BauGB innerhalb des MI3- und MI4-Gebietes hat eine Abstimmung mit der Unteren Bodenschutzbehörde des Kreises Steinfurt zu erfolgen, inwieweit vor Umsetzung der Maßnahme eine Altlastenuntersuchung und ggfs. Sanierung des Geländes erforderlich ist. 6. Das anfallende Regenwasser der Dachflächen und versiegelten Flächen wird im Mischsystem dem Klärwerk zugeführt. Eine Versickerung ist aufgrund der Bodenbeschaffenheit nicht möglich. 7. Die Festsetzungen der Gestaltungssatzung zum Bebauungsplan Nr. 15 „Bahnhof“ vom 13.03.1991, die Teilbereiche des Bebauungsplanes Nr. 15 umfasst, sind zu beachten. 8. Die Gestaltung der Verkehrsflächen erfolgt auf der Grundlage einer separaten Straßenausbauplanung. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Breite des Gehweges / Fahrbahn der festgesetzten Promenade mindestens 2,50 m beträgt. 9. Die Flächenrisikoanalyse der GEOlogik GmbH, Münster, vom Oktober 2006 ist Bestandteil des Bebauungsplanes. 10. Die Schalltechnische Untersuchung des Planungsbüros für Lärmschutz Altenberge, Münster, vom Juni 2008 ist Bestandteil des Bebauungsplanes. 11. Der grünordnerische Fachbeitrag des Büros Kleyer.Kleyer.architekten, Steinfurt, ist Bestandteil des Bebauungsplanes. 12. Zur Vermeidung der Tötung von Zauneidechsen während der Winterstarre wird für den Bereich des WA2– und WA3– Gebietes eine Bauzeitenbeschränkung für alle Bau- und Erschließungsmaßnahmen vorgenommen.
