Erfassungmethode fuer den Altbaubestand.
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Bauforschung Erfassungsmethode für den Altbaubestand F 2033 Fraunhofer IRB Verlag F 2033 Bei dieser Veröffentlichung handelt es sich um die Kopie des Abschlußberichtes einer vom Bundesmini sterium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen -BMVBW- geförderten Forschungsarbeit. Die in dieser Forschungsarbeit enthaltenen Darstellungen und Empfehlungen geben die fachlichen Auffassungen der Verfasser wieder. Diese werden hier unverändert wiedergegeben, sie geben nicht unbedingt die Meinung des Zuwendungsgebers oder des Herausgebers wieder. Dieser Forschungsbericht wurde mit modernsten Hochleistungskopierern auf Einzelanfrage hergestellt. Die Originalmanuskripte wurden reprotechnisch, jedoch nicht inhaltlich überarbeitet. Die Druckqualität hängt von der reprotechnischen Eignung des Originalmanuskriptes ab, das uns vom Autor bzw. von der Forschungsstelle zur Verfügung gestellt wurde. © by Fraunhofer IRB Verlag Vervielfältigung, auch auszugsweise, nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verlages. Fraunhofer IRB Verlag Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau Postfach 80 04 69 70504 Stu tt gart Nobelstraße 12 70569 Stu tt gart Telefon (07 11) 9 70 - 25 00 Telefax (07 11) 9 70 - 25 08 E-Mail [email protected] www.baufachinformation.de INSTITUT FÜR BAUFORSCHUNG E.V. • HANNOVER ERFASSUNGSMETHODE FOR DEN ALTBAUBESTAND Bunclesminisfe, Woi;nurgsfasu^! ..Der ^.^^......^^^.^.._..^..^....^.._...........^..^.......^..,.....r_...^..__..... ^ , ^ , ^'^^)s(;^'l^16 S ^ ^'<r*11.;r.Y'/.Nri - Bericht zum 1' i17",N.h?117.Q'.s -- , ;1!/1) "(lp,' •^( r —^0 0^^0—^1'^^ ^ ^ I ^z.. Sammlung der :L'CG. ^.`.? ! ^: ^ _3 0 ^^PSOVMr,tx5'RCTP a.••n: :'x'?:rs.'.'`k.Y'ff",:ITfYGTG^!!'', " f^:: ^ For•.qtn;ng.4)erzchtc f des ^ erals I.i:Ni:1 V'J^:M.6tin'K.i, b':, • ^ F 617 . 4111111L IL,A1 IL II ail 111 INSTITUT FÜR BAUFORSCHUNG EV. 3000 HANNOVER 1 AN DER MARKUSKIRCHE 1 • TELEFON (0511) 66 10 96-98 ERFASSUNGSMETHODE FÜR DEN ALTBAUBESTAND Im Auftrage des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau bearbeitet im Institut für Bauforschung e.V., Hannover Bearbeiter: Di p l.-Ing. Gerhard Achterberg Hannover, 1986 F 617 INHALT Seite EINLEITUNG 1 1. PRÜFUNG DER BISHER ANGEWANDTEN ERHEBUNGSMETHODEN 4 1.1 Bestandsaufnahme 4 1.2 Bestandsaufnahme einzelner Bauten und Baugruppen 5 1.3 Bestandsaufnahme auf regionaler Ebene 1.3.1 Untersuchung des Wohnungsbestandes eines gemeinnüt- zigen Wohnungsunternehmens 1.3.2 Bestandsaufnahme in einzelnen Städten 1.3.3 Bestandsaufnahme in Bereichen und Gebieten 1.3.4 Bestandsaufnahme in einem Lande 1.3.5 Bestandsaufnahme in der Bundesrepublik Deutschland 12 12 14 16 24 28 2. STATISTISCHE UNTERLAGEN ÜBER WOHNUNGSBESTÄNDE IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND UND ANALYSE DER BESTÄNDE IM HINBLICK AUF EINE GLIEDERUNG NACH BAUALTER UND BAUTYPOLOGIE 35 3. KRITERIEN FÜR EINE GEBÄUDE-TYPOLOGIE 43 3.1 Baujahr der Gebäude 43 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 Gebäude Gebäude Gebäude Gebäude 43 45 49 51 3.2 Städtebauliche Lage bis 1870 von 1870 - 1918 von 1918 - 1939 ab 1948 53 3.3 Bauweise und Hausform 55 3.4 Wohnform 56 3.5 Baukonstruktion 56 3.6 Ausstattung 59 4. VORSCHLAG FÜR EIN ERHEBUNGSVERFAHREN 60 5. STUDIE ÜBER DIE ANWENDUNG EINER ERFASSUNGSMETHODE BEI DER UNTERSUCHUNG DES WOHNUNGSBESTANDES EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS 70 ANLAGE: Literaturverzeichnis 76 - 1 - EINLEITUNG Eine Erfassung des Bestandes von Altbauten kann verschiedene sachliche Gründe haben und auch unterschiedliche regionale oder bauliche Bereiche umfassen. Bestandsaufnahmen und Bestandsanalysen sind z. B. grundlegende Voraussetzungen für jede Modernisierung. Eine genaue Kenntnis des Altbaubestandes ist aber auch erforderlich, wenn über Investitionen auf dem Bausektor - seien es Baustoffe für den Ausbau oder Verfahren der Versorgung - entschieden werden soll. Erfassungen des Altbaubestandes können eine einzelne Baugruppe oder ganze Städte, Länder oder sogar die Bundesrepublik Deutschland betreffen. In baulicher Hinsicht reicht der Streubereich von einer besti mm ten Gebäudeform bis zum gesamten Altbaubestand. Für Bestandsaufnahmen einzelner Häuser sind mehr oder weniger aufwendige Verfahren entwickelt worden, die auf unterschiedlichen Checklisten basieren und die auch jeweils verschieden hohe Aufwendungen erfordern. Grundsätzlich gilt hierfür: Je aufwendiger die Bestandsaufnahmen, desto genauer lassen sich die erforderlichen Maßnahmen, z. B. Instandsetzungen, Verbesserungen, Ausbauten, Erneuerungen usw., planen und vorbereiten und desto exakter sind auch die Kostenschätzungen hierfür. Für umfangreiche Wohnungsbestände, z. B. von Wohnungsunternehmen, in Städten, Ländern oder in der Bundesrepublik Deutschland, sind die Erfassungsmethoden, die für Bestandsaufnahmen von einzelnen Häusern entwickelt worden sind, jedoch nicht zu gebrauchen, denn die Aufwendungen an Zeit und Geld für die Bestandsaufnahme jedes einzelnen Hauses sind beträchtlich.Sie würden dann auch in keinem Verhältnis mehr zu dem Ziel stehen, wenn man zunächst nur einen überblick über die erforderlichen Maßnahmen erhalten will, um danach besti mm te Progra mm e zu entwickeln und zu finanzieren. Es wird deshalb eine Methode benötigt, mit der man Bautenzustände schnell und ohne großen Aufwand möglichst genau feststellen kann. - 2 - Hierfür bietet es sich an, die Wohnungsbestände jeweils zu gliedern, d. h. die Gebäude zu typisieren, dann braucht man nur noch für jeden Typ den Bauzustand bzw. die evtl. vorhandenen Mängel festzustellen und die erforderlichen Verbesserungsmaßnahmen zu entwickeln und die Ergebnisse hochzurechnen. Der Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau hat deshalb das Institut für Bauforschung e. V., Hannover, beauftragt, eine Erfassungsmethode für eine typologische Gliederung von Althausbeständen zu erarbeiten. Das zu entwickelnde Verfahren soll sowohl für objektbezogen zu erfassende Bestände von Wohnungsunternehmen oder in Stadtgebieten als auch für nur regional erfaßbare Wohnungsbestände in Ländern oder im gesamten Bundesgebiet geeignet sein. Dazu mußten zunächst die bisher für Bestandsuntersuchungen angewandten Erhebungsverfahren und die damit erzielten Ergebnisse daraufhin geprüft werden, ob von ihnen insgesamt oder ihren Teilen Ansprüche als allgemeingültig abgeleitet werden können. Beurteilungskriterien sind die Erhebungsmöglichkeiten, die Erfassungsgenauigkeit sowie der Arbeitsaufwand und die Aussagekraft. In gleicher Weise waren die statistischen Unterlagen über Wohnungsbestände in der Bundesrepublik Deutschland - insbesondere die Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden - hinsichtlich der Verwendbarkeit der Zahlenangaben für eine Erfassungsmethode zu untersuchen. Aufgrund der Untersuchungsergebnisse waren Kriterien für eine Gebäudetypologie zu entwickeln und im Hinblick auf Gesetzmäßigkeiten für eine Systematisierung der Gebäudemerkmale zu prüfen,bzw. es war festzustellen, welche Faktoren die Aufstellung einer allgemeingültigen Typologie erschweren oder sogar verhindern könnten. Anschließend sollte im Rahmen dieses Forschungsauftrages ein Vorschlag für eine Erfassungsmethode des Altbaubestandes ausgearbeitet werden. Diese Erfassungsmethode arbeitet mit zwei Erhebungsstufen. Auflistung des Bestandes nach Gebäudemerkmalen aufgrund verfügbarer oder erarbeiteter statistischer Unterlagen. 2. Stichprobenartige Erfassung von typischen Einzelobjekten in gewichteter, auf den Gesamtbestand abgestimmter Anzahl mit Hilfe von Checklisten. Die daraus resultierenden Maßnahmen und Kosten können dann auf statistischer Grundlage hochgerechnet werden. Die Verwendbarkeit der Erfassungsmethode in der Praxis sollte schließlich durch eine Pilotstudie überprüft werden. Dazu wurde der Wohnungsbestand eines gemeinnützigen Wohnungsunternehmens ausgewählt, das in einer Stadt über eine größere Anzahl von Wohngebäuden aus unterschiedlichen Herstellungsperioden verfügt. - 4 - 1. PRÜFUNG DER BISHER ANGEWANDTEN ERHEBUNGSMETHODEN Bestandsaufnahmen und Bestandsanalysen von Gebäuden sind grundlegende Voraussetzungen für eine Entscheidungsfindung städtebaulicher, baulicher und versorgungstechnischer Art. Die bisher angewandten Erhebungsmethoden dienten in der Hauptsache dazu, Bauschäden und andere Mängel festzustellen, um daraus Maßnahmen zur Verbesserung von Wohnungen oder Erneuerung von Baugebieten einschießlich der dafür erforderlichen Kosten abzuleiten. 1.1 Bestandsaufnahme Bestandsaufnahmen können sehr unterschiedlich ausfallen, je nach Anforderungen, die an sie gestellt werden. Die Unterschiede beziehen sich auf • Methode der Bestandsaufnahme, • Umfang der Untersuchungen, • Zeitpunkt der Erhebungen, • Genauigkeitsgrad der Ermittlungen, • Kosten der Bestandsaufnahme. Eine Untersuchung des Bestandes kann sich • auf ein Haus, • auf eine Gruppe von Gebäuden (z. B. eine Straße, einen Wohnblock, den Bestand eines Wohnungsunternehmens), of auf ein bestimmtes Gebiet (z. B. einen Stadtteil, eine Stadt, mehrere Städte, ein Land), • auf die gesamte Bundesrepublik Deutschland erstrecken. Mit der Feststellung der materiellen Qualität des Altbaues werden • konstruktive, • funktionelle, • formale Eigenschaften erfaßt. Eine Untersuchung über die ideele Qualität mißt den Wert der Wohnung und des Gebäudes für • den Eigentümer, to die jetzigen Bewohner, • die künftigen Bewohner. - 5 1.2 Bestandsaufnahme einzelner Bauten und Baugruppen Bestandsaufnahmen einzelner Hauser und Baugruppen benötigt man in erster Linie zur Modernisierung. Daneben werden sie aber auch gebraucht, um Bestandslisten für Hauseigentümer aufzustellen, z. B. für die Bewertung von Wohnungen als Grundlage einer Ermittlung der angemessenen Mieten. Die folgenden Hinweise mögen veranschaulichen, welche technischen, zeitlichen und finanziellen Aufwendungen Bestandsaufnahmen erfordern können, wenn man einigermaßen sichere Unterlagen über den Bauzustand erlangen will. Im Grundsatz gilt: Eine sorgfältige Bewertung des Ist-Zustandes der Wohnung, ihrer Bauteile und Technik ist die unverzichtbare Grundlage für alle Entscheidungen. Bei Modernisierungen müssen Bestandsaufnahmen sogar zu verschiedenen Zeitpunkten der Vorbereitung und Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme gemacht werden. Ihr Umfang richtet sich nach dem jeweils zu erreichenden Teilziel. Vorweg sollten - falls noch nicht vorhanden - allgemeine Daten über das Grundstück und Gebäude zusammengestellt werden: • Pläne • Bilder (Fotos, fotogrammetrische Untersuchungen) • Schriftstücke • mündliche Angaben und Hinweise Mit einer zweiten, die erste ergänzende, Bestandsaufnahme werden erfaßt: • exakte zeichnerische Unterlagen (evtl. Bauaufnahme) • Konstruktion der tragenden und gebäudeumschließenden Bauteile • Statik • Bewohnerstruktur und Bewohnerwünsche • städtebauliche Veränderungstendenzen Bestandsaufnahmen sollten nach Möglichkeit wenig Zerstörungen und wenig Belästigungen für die Bewohner erfordern. Für zerstörungsfreie Untersuchungen eignen sich folgende Verfahren; • Besichtigung • Befühlen, Abklopfen, Abhören • Einsatz von Instrumenten - Foto-Sonden zur Untersuchung von Hohlräumen in Decken, Wänden, Dächern (Endoskopie-Methode) - Infrarot-Kameras (Thermografie zur Messung von Temperatur- und Wärmeströmen und Sichtbarmachung von verkleideten Konstruktionen, z. B. ver putztem Fachwerk) - Feuchtigkeitsmeßgeräte zur Bestimmung des Feuchtigkeitsgehaltes - Temperatur- und Wärmefluß-Meßgeräte zur Feststellung des Wärmeschutzes von Außenwänden und Decken - Vergleichshammerwerk für einfache, normengerechte Schallmeßgeräte für exakte Schallmessungen von Decken und Wänden Nicht immer genügen zerstörungsfreie Untersuchungsmethoden, um den Zustand der Bauteile des Gebäudes zu erkennen und damit die erforderlichen Maßnahmen und Kosten der Modernisierung mit hinreichender Genauigkeit angeben zu können. Dann müssen beschädigende bzw. zerstörende Untersuchungsmethoden angewendet werden. Das bedeutet: • Ziehen von Bohrkernen • Freilegen bzw. Öffnen von Wänden, Decken, Dächern Bestandsaufnahmen und Bewertungsverfahren sollten sich immer gegenseitig ergänzen bzw. aufeinander abgestimmt sein, damit einerseits keine unnötigen Aufwendungen bei den Bestandsaufnahmen entstehen, andererseits aber auch das Ziel der Untersuchung erreicht wird. Für die Bestandsaufnahme gibt es zahlreiche Methoden. Alle basieren auf mehr oder weniger umfangreichen Checklisten. Jede Bestandsaufnahme muß dem angestrebten Teilziel angepaßt sein, wenn sie sinnvoll und wirtschaftlich sein soll. Wie vielfältig Bestandsaufnahmen sein können und meist auch sein müssen, zeigt Abb. 1. Abb. 2 a - c zeigt als Beispiel eine Checkliste zur Feststellung von Baumängeln (IfIACheckliste), die mehr ist, als eine reine Inaugenscheinnahme eines Gebäudes. * Institut für Bauforschung e.V., Hannover Weitere Checklisten dienen anschließend der Feststellung, ob ein Haus überhaupt modernisierungsfähig ist (in technischer Hinsicht) und ob eine Modernisierung wirtschaftlich ist (im Hinblick auf Kosten und Erträge sowie unter Berücksichtigung des Wohnwertes für die Bewohner). Am bekanntesten sind wohl die Checklisten des RKW* zur Bestimmung der Modernisierungsfähigkeit von Altbauten und die vom Senator für Bau- und Wohnungswesen in Berlin entwickelte Methode zur Ermittlung der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten von Wohngebäuden "Methode Sen Bau Wohn 73. * Rationalisierungskuratorium der Deutschen Wirtschaft e.V. (RKW) ERFASSEN VON BAUMASSEN ERFASSEN VON BAUSUBSTANZ Hauptabmessungen Berechneq m2 BDF: m1 BRT Allgemeiner Zustand des Gebäudes gut ERFASSEN VON BAUMANGELN schlecht mittel ENTSCHEIDUNGEN Beurteilen des Gebäudes Beu rteilen der Modernisierungsfähigkeit ERFASSEN VON BESCHADIGUNGEN Prognose möglicherweise e rforderlicher Eingriffe AUSARBEITEN MODERNISIERUNGS-VORSCHLAG Konstruktionssysteme Konstruktionsteile Bauteile Baustoffe Gebäudemaße Raummaße Bauteilmaße Berechnen Oberflächen Bauteil-Mengen Ausstattung Funktionsfähigkeit der Konstruktion Materialschäden Beurteilen Wohnungen und Räume Beurteilen der Verwendbarkeit Ermitteln Eingriff smöglichkeiten und Schätzen der Folgekosten ^ T ^ AUSARBEITEN MODERNISIERUNGS-KONZEPT Konstruktionsmaße Bauteilmaße Detailmaße ¢ _ U Funktionsfähigkeit der Bauteile Material schäden Festigkeit Konstruktionssysteme Bauteile Baustoffe Standsicherheit der Konstruktion ^ Ci Beurteilen der Verwendbarkeit nach Bauteilen und Gewerken. Beurteilen von Eingriffsnotwendigkeit und Aufwand Ermittlung notwendiger Eingriffe. Berechnen Folgekosten optimieren des Entwurfs ^ ^ AUSARBEITEN MODERNISIERUNGS-ENTWURF Maße überprüfen und ergänzen ausgewählte Konstruktionen Detaile quantifizieren der Mängel für die Festlegung der Einzelmaßnahmen Festlegen der Maßnahmen für Ausführung Beurteilen der Folgemaßnahmen und Aufwand Ermitteln notwendiger Beschädigungen veranschlagen Folgekosten optimieren der Einzelmaßnahmen AUSARBEITEN AUSFÜHRUNGS-UNTERLAGEN während Ausführung der Modernisierungs-Maßnahmen: ¢S U cn verdeckte Maße feststellen verdeckte Substanz feststellen verdeckte Mängel feststellen Beurteilen Gebäudeabstand nach Ausführung der Arbeiten Feststellen von Beschädigungen und Kosten Beseitigen von Beschädigungen DOKUMENTATION Abb. 1: Beispiel eines Ablaufplanes"Bestandsaufnahme für die Modernisierung eines Gebäudes" (Lit. 30) _ 9 Bautechnik u. Bauphysik Mangel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 ° Modernisierung 16 17 18 19 20 21 22 23 24 ,c5 ru. u Bauteil a Bemerkung en b 2 t a [^. g q.g E › .0 't ci N &i `3 11 l ü. F U 4 w 2 Ü - Ü .-+ in Keller Wände außen Wände innen Fußboden Fenster Lichtschächte Sockel Treppe außen Treppe innen Eauseingangsstufen Wan dbekleidung Tiaren außen Tiaren innen Mieterkeller Waschküche Trockenraum Elt-Installation Hausanschlußraum Wände Wohngeschosse Außenwände Außenwandbekleidung Haustrennwände Wohnungstrennwände Innenwände Innenwandbekleidung Wohnräume Innenwandbekleidung Naßräume Tapeten und Ans tr ich Fenster Wohnungsfenster Sonnenschutz 11 I 1 Türen Hauseingangstüren Wohnungstüren Zirmertüren Decken Kellerdecken Wohnungstrenndecken Oberste Geschoßdecken Bekleidungen Fußbodenunterbau Bodenbeläge Abb. 2a Checkliste zur Feststellung von bautechnischen und haustechnischen Mängeln. Keine Mängel: -; Mängel vermutet: o; Mängel erkennbar: +; fehlt: F (nur Spalte 19) ^j w - 10 Nccerni siening M ä n g e 1 Bautechnik u. Bauphysik 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 P, ^ + r^ P., '^ ^ ^ G ä ^ b .• ^ ^ y^ y« ^l WOOt ^ [ UN1 .^^CJ{ to a ^ G^. to yy ..^^ di › › ^ .0 U7 ^ f^ A • l N N 3 t4 i 4 p^ ? C Ui N v ^-1 ^ ^ i ' ^ It Bemerkungn^ ^ w N b 2 ^ u W 2 , .^ ,^ .-i 16 17 18 19 20 21 22 23 24 '7-1c F, Bauteil '0 7 ^ Ü C ^, a IIi: 4-• C H 3 G) Treppenraum Tre pp en Podeste Stufen Geländer Bodenbeläge Wandbekleidungen Treppenbekleidungen Aufzug Ill •. T .; . .- . ^. ^^. .. ^.. • _. . • - ^ ^nn^ lIIlIIIllIIlNhlIIUIlIl Fallrohre . .- a .. .. ^ .- .. J i.. _. .. Warmwasser Waschen Bad Bad E.htlüftung WC WC FC Handwaschbecken v> fl^tlüftung IIInnn =MEMO .M nn. IMnnn Hausarbeit^raum Sanita r-Instn l lation Wasser -Hausanschluß Abcsa s se r- Hau san sc hl u 8 Wasser- Installation Akx rasser` Installation Gas-Installation - Gas-Hausanschluß Gas-Installation Gas-Geräte Abb. 2 b Checkliste zur Feststellung von bautechnischen und haustechnischen Mängeln. Keine Mängel: -; Mängel vermutet: o; Mängel erkennbar: +; fehlt: F (nur Spalte 19) n — 11 — 4 Moderni sierung Mängel Bautechnik u. Bauphysik 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 F Bauteil ;,01, ^ ^ 5 °c III ^ u N i s^ A ^ .c N ^ ^ m a .pp G cT7 ^ C W ^ w N 7^ ^ x ^UU co' N G 1 ^ '^ ^ l "^j rty .c U H 1 1 ^ ^ ä N b ^ ^ ^^ ^ c^K py ^ g ^ ^ 16 17 18 19 20 21 22 23 24 ^ i ..-1./.--1.J G rtroa1 Ü +i A A C^ C t Bemerkungen N §, ^ ^ ro ^ Ü C ` 55ry N o t^ y Elektro- Installation HausanschluB Hausinst. (MeBeinrichtung) Wohnungsinstallationen Fernmeldeanlagen Gemeinschaftsantenne HaustUr-Klingelanlage Haustiir-tif fneranlage Haustor-Sprechanlage Blitzschutz Heizung u. Warmwasserversorgung Heizanlage Heizgeräte Regelung Schornstein Brennstofflagerung Warmwasserversorgung (zentral) Balkone und Loggien Deckenkonstruktion Bodenbelag Geländer Wind- und Sichtschutz Blumenkästen _ Abb. 2c Checkliste zur Feststellung von bautechnischen und haustechnischen Mängeln. Keine Mängel: -; Mängel vermutet: o; Mängel erkennbar: +; fehlt: F (nur Spalta 19) 1 - 12 - 1.3 Bestandsaufnahme auf reaionaler Ebene Bestandsaufnahmen auf eine± regionalen Ebene können dazu dienen, städtebauliche Verbesserungsmaßnahmen (z. B. Verkehrsverbesserung und Verkehrsberuhigung in einer Stadt), Modernisierungsprogramme, Schwerpunktprogramme oder den Bedarf an Finanzierungsmitteln zu erarbeiten. 1.3.1 Untersuchung des Wohnungsbestandes eines gemeinnützigen Wohnungsunternehmens Ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen aus dem westdeutschen Raum hatteimJahre 1975 seinen Wohnungsbestand mit ca. 4000 Wohnungen im Hinblick auf die Modernisierungserfordernisse überprüft. Dabei handelte es sich ausschließlich um Sozialwohnungen, die in der Zeit von 1928 - 1973 errichtet worden sind. Das Unternehmen hatte im Kriege alle Unterlagen verloren. Deshalb wurden - auf der Grundlage örtlicher Aufmaße neue Pläne und Berechnungsunterlagen, wie Wohnfläche, umbauter Raum u. a., erstellt. Im einzelnen wurden untersucht: • Besitzverhältnisse • bauliche Nutzung der Grundstücke • Geschoßzahl • Wohnfläche und umbauter Raum * Einstellplätze, Garagen o Kinderspielplätze • Schall- und Wärmedämmung o Qualität der Ausstattung 4* Zustand bestimmter Bauteile, wie Fußböden, Schornsteine, Balkone u. a. Nach Bauabschnitten geordnet zeigten sich sehr unterschiedliche Schwerpunktebei den Wohnungsgrößen: Baujahre: 1928 - 1943 unter 60 m 2 = 1.488 WE = 88 % über 60 m2 = 205 WE = 12 % zusammen = 1.693 WE - 13 - 1950 - 1960 unter 60 m2 über 60 m2 zusammen 899 WE = 78 % = 249 WE = 22 $ = 1.148 WE = 1961 - 1973 Lmtnr 60 m2 = 244 WE = 21 % über 60 m2 = 923 WE = 79 $ zusammen = 1.167 WE Baujahre Wohnungen Anzahl 1928 - 1943 1.693 84.457 50 447.090 264 5,29 1950 - 1960 1.148 62.508 54 319.486 278 5,11 1961 - 1973 1.167 84.497 72 401.583 344 4,75 insgesamt 4.008 231.462 58 1. 168.159 291 5,05 Wohnflächen m 2 lUnicauter Raum m' zu i.M. zusammen i.M. m' UR/m2 WF Verhältnis umbauter Raum (UR) - Wohnfläche (WF) Abb. 3 Innerhalb des untersuchten Zeitraumes haben sich nicht nur die Wohnungsgrößen und die Geschoßzahlen,.sondern auch die Geschoßhöhen verändert. So sind z. B. die lichten Raumhöhen von 2,70 m bei den Altbauten auf 2,50 m bei den Neubauten vermindert, die Kellergeschosse von etwa 2,20 m auf 2,60 m erhöht worden. Zur Schrumpfung des Bauvolumenanteils haben die Flachdächer ebenfalls beigetragen. Das Wohnungsunternehmen berichtet folgende Ergebnisse der Untersuchung: Auch die älteren Sozialwohnungen hatten schon Baderäume. Ausgestattet waren sie mit freistehender Wanne, Kohlebadeofen und WC. Ein Waschbecken war in der Regel nicht eingebaut. Fast alle Wohnungen hatten Balkone oder Loggien. Die Fußbodenbeläge bestanden aus Holzdielen, Steinholz oder Linoleum, leider mit unzureichender Schall- und Wärmedämmung. Die Beheizung erfolgte durch Einzelöfen der Mieter. Der alte Wohnungsbestand war durch Kriegseinwirkungen mehr oder weniger stark in Mitleidenschaft gezogen und wurde zunächst nur unzureichend repariert, so daß ein großer Nachholbedarf auftrat. Das zeigte sich besonders bei den Dächern und den Fenstern. Die Totalschäden beschränkten sich auf wenige Häuser. Nach dem Kriege wurden die Bäder der ersten Neubauwohnungen schon mit Einbauwannen und Waschtischen ausgestattet. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, wurden noch bis 1955 Kohlebadeöfen eingebaut. Erst nach dieser Zeit wurde allgemein die Warmwasserversorgung auf Durchlauferhitzer umgestellt, bis auf die Fälle, wo die Wohnungen an ein Fernheizwerk angeschlossen sind. Zentralheizungen wurden nur vereinzelt ab 1955 und grundsätzlich ab 1962 eingebaut. - 14 - Um Wohnungsreformen durchzusetzen, mußten ständig neue Wohntypen entwickelt werden. An Stelle der üblichen Wohnküchen erhielten die Wohnungen zunächst Wohnzi mm er mit Kochnischen, später kleine Kochküchen und schließlich Eßküchen. Außerdem wurden schon ab 1955 Wohntypen mit Kochküche und Eßraum gebaut. In den Wohnungen für Familien mit Kindern erfolgte die Trennung von Bad und WC Die Bauprogra mm e der Jahre 1950 - 1973 zeigen fortlaufend Verbesserungen der Wohntypen, der Bauausführungen und Bauausstattungen bis zum heutigen Wohnungsstandard. Diese in Stufen durchsetzte Reformen müssen bei fast allen Sozialwohnungen der Baujahre bis 1963 zugleich mit der Modernisierung nachvollzogen werden, damit sie den heutigen Wohnbedürfnissen, wenn auch mit Einschränkungen in bezug auf die Raumgrößen und die Belegung, entsprechen können. Diese gründlichen Untersuchungen des Wohnungsbestandes schafften die notwendige Sicherheit für die Aufstellung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsprogrammes. 1.3.2 Bestandsaufnahme in einzelnen Städten Städtische Bestandsaufnahmen beziehen sich fast ausschließlich auf die Aufgaben im Rahmen des Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) und des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes (ModEnG). Nach dem StBauFG kann die Gemeinde ein Gebiet, das städtebauliche Mißstände aufweist, deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen erforderlich ist, durch Beschluß förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, daß sich die Sanierung zweckmäßig durchführen läßt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgeno mm en werden. Städtebauliche Mißstände liegen vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen. Weist ein Gebäude, das bei der Durchführung der Sanierung nicht beseitigt werden mußte, nach seiner inneren oder äußeren Beschaffenheit Mängel auf, deren Behebung zur Erreichung des Sanierungszwecks erforderlich und durch Modernisierung des Gebäudes möglich ist, so soll die Gemeinde mit dem Eigentümer erörtern, wie diese Mängel zu beheben sind. Bei Sanierungen nach dem Städtebauförderungsgesetz sind vorbereitende Untersuchungen zur Gewinnung von Beurteilungsunterlagen entsprechend § 4 StBauFG vorgesehen. Hier heißt es: Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die Möglichkeiten der Planung und Durchführung der Sanierung. dabei auch die Einstellung und MitwirSie kungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, Pächter und anderen Nutzungsberechtigten im Untersuchungsbereich zu der beabsichtigten Sanierung ermitteln sowie Vorschläge hierzu entgegennehmen. soll Nach § 12 des ModEnG sollen die jeweils zuständigen obersten Landesbehörden in der Regel die Hälfte der insgesamt zur Förderung der Modernisierung nach diesem Gesetz besti mmten Mittel in sog. "Schwerpunkten" bereitstellen. Die Bildung von Schwerpunkten ist in § 11 ModEnG - insbesondere in Absatz 2- geregelt. Die hier genannten Kriterien für die Besti mmung von geeigneten Schwerpunkten durch die Gemeinden und deren Anerkennung durch die jeweilige oberste Landesbehörde sind jedoch recht allgemein gehalten: § 11 Besti mmung von Schwerpunkten (1) ... (2) Zu Schwerpunkten dürfen nur zusammenhängende abgegrenzte Gemeindegebiete besti mmt werden, in denen 1. unter städtebaulichen Gesichtspunkten der Anteil der modernisierungsbedürftigen Wohnungen überwiegt, 2. die Modernisierungstätigkeit bisher unzureichend gewesen ist und - 16 - 3. ein wesentlicher Teil der Wohnungen von Personen bewohnt wird, die sich im allgemeinen nur unzureichend mit angemessenem Wohnraum versorgen können, namentliche kinderreiche Familien und Personen mit geringem Einkommen. Nach § 11 Abs. 3 ModEnG kann die oberste Landesbehörde die Aufnahme in das Modernisierungsprogramm auch davon abhängig machen, daß die Gemeinde in Schwerpunkten bei der Vorbereitung und Durchführung der Modernisierung beratend, ordnend oder in anderer Weise fördernd tätig ist. Das Gesetz sagt jedoch nichts aus über die Art und Weise, wie die Gemeinde im einzelnen tätig werden kann. Es finden sich auch keine Kriterien für die Beurteilung dieser Tätigkeit. Das gleiche gilt auch für die Beurteilung der Modernisierungsschwerpunkte. Eine solche Beurteilung nach bestimmten städtebaulichen, sozialen, bautechnischen und ökonomischen Kriterien kann jedoch einerseits für die Anerkennung und andererseits für die Auswahl von bevorzugt zu fördernden Schwerpunkten wichtig sein. 1.3.3 Bestandsaufnahme in Bereichen und Gebieten In ähnlicher Weise wie Wohnblockuntersuchungen oder Stadtteiluntersuchungen durchgeführt werden, können auch umfangreiche Gebiete untersucht werden, die als Fallstudien für noch größere Bereiche dienen. Hier sollen zwei solcher Untersuchungen dargestellt werden, die eine vorweg aufgestellte Typologie der Gebäude für das Untersuchungsgebiet zur Grundlage haben. a) ERHALTUNG UND ERNEUERUNG üBERALTETER STADTGEBIETE AUS DER ZEIT ZWISCHEN GRÜNDERJAHREN UND 1919 IN NORDRHEIN-WESTFALEN (Lit. 22) Die Arbeitsgemeinschaft für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung an der Universität Bochum hat vier ausgewählte Gründerzeitwohngebiete in Großstädten von Nordrhein-Westfalen untersucht. In dem Ergebnis dieser Forschung heißt es: - 17 - Ausgehend von der Feststellung, daß die hochverdichteten städtischen Altbaugebiete mit Miethausbebauung aus der Gründerzeit trotz intensivierter Bemühungen der öffentlichen Hände noch weitgehend von Wohnwert- und städtebaulichen Verbesserungen unberührt geblieben sind, setzte sich die Untersuchung zum Ziel, die Eignung des bisher entwickelten Verbesserungsinstrumentariums für Gebiete dieser Art zu überprüfen und ggf. Handlungs- bzw. Lösungsalternativen zu bearbeiten. Im Rahmen der Bestandsaufnahme erfolgen Befragungen der dort ansässigen Mieter sowie der Haus- und Grundeigentümer zu ihrer sozialen Situation, zu ihren Wohnverhältnissen und diesbezüglichen Verbesserungswünschen sowie zu ihrer Bereitschaft und Fähigkeit, Verbesserungsmaßnahmen zu finanzieren. Als Voraussetzung für die Entwicklung von Lösungsvorschlägen wird eine Klärung der unterschiedlichen Ziele vorgenommen, die aus sozialpolitischer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Sicht formuliert und mit der Durchführung von Erhaltungs- und Erneuerungsmaßnahmen erreicht werden sollen. Obgleich jedes der dabei feststellbaren Einzelziele (z. B. "Erhaltung preisgünstigen Wohnraums" und "Sicherstellung der langfristigen Vermietbarkeit") als sinnvoll betrachtet werden kann, erweist sich in der Gesamtschau, daß zwischen einzelnen Zielen schwer überbrückbare Konflikte bestehen können. b) STRUKTURELLE ANALYSE DES ALTHAUSBESTANDES IN ÖSTERREICHISCHEN GROSZSTYIDTEN (Lit. 7) Die Untersuchung über die strukturelle Analyse des Althausbestandes in Österreich wurde von der Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen durchgeführt. Sie umfaßt Gebäude mit mindestens drei Wohnungen in den Städten: WIEN, LINZ, GRAZ, INNSBRUCK, SALZBURG In diesen Städten gibt es nach der Statistik rund 39.000 Häuser (bis 1945 gebaut); davon wurden 1.000 Hauser mit 13.232 Wohnungen erfaßt. Es wurden fünf Arbeitsschritte festgelegt: • Typisierung der Substanz, statistisch: nach Städten, Ausstattungstypen, Baualter, Wohnungsgrößen; morphologisch: nach Parzellenstruktur und Grundrißausbildung. Die morphologischen Unterschiede wurden in einer Typologie mit 131 Grundrißblättern systematisch geordnet. Die Grundrisse wurden zum Teil bereits vorhandenen Arbeiten entnommen. (s. Abb. 4a + 4b) Die Erstellung der Typologie erfolgt im Hinblick auf Gesetzmäßigkeiten, die für eine Sanierung und deren Kosten relevant sind. Zweck der Typologie ist die Schaffung eines Rahmens zur möglichen Zuordnung aller durch Fragebögen erfaßten Objekte zu Sanierungstypen, welche durch die Erstellung einer Prinzipplanung und einer genauen Kostenschätzung für den Sanierungsaufwand definiert werden. - 18 - Statistisch wurden auf Grund der in den Erhebungen getroffenen Zeitabgrenzungen folgende Epochen unterschieden: 1880 1919 vor bis bis 1880 1918 1944 Die Abgrenzung mit dem Jahre 1880 ist stilmäßig untypisch und ungünstig, da die Gründerzeit ab 1840 anzusetzen ist. Der Zeitpunkt des Jahres 1880 fällt mitten in die Hochgründerzeit. Für die nachstehend erarbeitete Typologie wurden folgende zeitliche Abgrenzungen getroffen: Vorgründerzeit: 17. Jahrhundert bis ca. 1840. (filtere Typen sind äußerst selten anzutreffen, daher nicht repräsentativ, vorhandene Objekte wurden mehrfach umgebaut.) Gründerzeit: 1840 bis 1918 Zwischenkriegszeit: 1919 bis 1944. (Hauptsächlich durch öffentlichen Wohnbau geprägt. Privatbauten fallen beim Mehrfamilienwohnhausbau statistisch nicht ins Gewicht.) Um die Auswahl der zu untersuchenden Gebäude der statistischen Verteilung anzugleichen und einen repräsentativen Querschnitt aller Alters- und Ausstattungstypen zu erreichen, folgen die erstellten Fragebögen hinsichtlich der Zeitabgrenzung den statistischen Werten. Es muß jedoch in Kauf geno mm en werden, daß in der Gruppe "vor 1880" sowohl Gründerzeithäuser als auch Vorgründerzeithäuser erfaßt werden. or Erhebung: Mit Hilfe eines Fragebogens wurden 1000 Objekte erfaßt. Das Erhebungspersonal erhielt eine genaue schriftliche Anweisung zum Ausfüllen des Formulars. Nicht sichtbare Mängel mußten von informierten Personen erfragt werden. Die statistische Verteilung der Gebäude wurde der statistischen Verteilung der Wohnungen nach den Ergebnissen der amtlichen Statistik (1971) gleichgesetzt. Der daraus für die Ergebnisse der Hochschätzung resultierende Maximalfehler liegt bei plus 12 %. Nach mehrmaliger Umformung und einem Test an 20 Gebäuden in Wien wurde der in Abb.5a+5b dargestellte Fragebogen als der für die Aufgabenstellung zweckmäßigste erachtet. Besonderes Augenmerk lag dabei auf den "zu erfragenden Mängeln", denn die Qualität eines Gebäudes wird wesentlich mitbesti mm t durch Mängel, die von außen nicht sichtbar sind. Sie wurden durch die Befragung von Eigentümern, Hausverwaltern, Hausbesorgern oder langjährigen Mietern erfaßt. s Prinzipplanung: Für rund 50 typische Grundrißbeispiele wurden prinzipielle Minderungsvorschläge ausgearbeitet und planlich fixiert. Das Ziel war, alle Wohnungen auf Ausstattungstyp I umzubauen. Unter "Ausstattungstyp" ist gemäß der Statistik zu verstehen: I Wohnungen mit Bademöglichkeit, WC und Zentralheizung. II Wohnungen mit Bademöglichkeit und WC. III Wohnungen mit WC. IV Wohnungen mit Wasserentnahme. V Wohnungen ohne sanitäre Einrichtungen. • Ermittlung von Sanierungspreisen: Vorerst wurde eine "Standardpreisliste für die überschlägige Ermittlung von Sanierungskosten" aufgestellt. Daraufhin wurden die Kosten für die Prinzipplanungen errechnet und die Ergebnisse in einer Tabelle "Typen- und ausstattungsspezifische Sanierungspreise je Quadratmeter Bruttogeschoßfläche" niedergelegt. Diese Tabelle bildete die Grundlage für die Errechnung der Sanierungskosten bei den 1000 erfaßten Objekten und die Hochschätzung auf die tatsächlich vorhandenen 38.985 Einheiten. Zur Frage des Genauigkeitsgrades bei dieser Untersuchung heißt es im Bericht der Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen: "Zum Schluß muß noch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, daß nach Untersuchung von 1.000 Häusern eine Typologie nur annäherungsweise erstellt werden kann. Es kann nicht festgestellt werden, ob ein einmal auftretender Haustyp 1 0/00 des gesamten Hausbestandes repräsentiert oder ein absolut unrepräsentativer Sondertyp ist. Ebensogut ist es möglich, daß auch häufigere Typen nicht erscheinen, da auch die zur Ergänzung herangezogene Literatur nur sehr lückenhaft ist. Da diese Angaben jedoch der globalen Schätzung des Sanierungsaufwandes ganzer Städte oder Stadtteile dienen, erscheint die Typologie ausreichend genau." - 20 Schmale tiefe Parzelle Freistehend ZWEISEITIG BELICHTET SCHMALER INNENHOF MIT LAUBENGANS STIEGE AN HOFSEITE - BELICHTET A NE AUFP I1 VIERSEITIG BELICHTET STIEGE AN AUSSENWAND I. ZWEISEITIG BELICHTET SCHMALER INNENHOF MIT LAUBENGANG STIEGE IM FLÜGELTRAKT - DUNKEL VIERSEITIG BELICHTET ANBAUFREI STIEGE INNEN - DUNKEL GANG AUSSEN NACH INNEN 1 Gerader Typ Vorstadthaus 1 EIMHUFTIG ZWEISPANNER ICI EINSEITIG OD. ZWEISEITIG BELICHTET ERSCHLIESSUNG OBER LAUBENGÄNGE ”4,1',0,.. j EINSEITIG OD.ZWEISEIT16 BELICHTET STIEGENHÄUSER IN SEITENFLOGELN 4 IkA! . i i ZWEIHUFTIG DREISPÄNNER Seitenflügel U-Typ ZWEISEITIG BELICHTET STIEGE WITTIG'AUSSEN ANGEBAUT GANG AUSSENLIEG EhD ZWE HUFTIG VIERSPANNER n ` I IF : I' 1 1 ZWEISEITIG BELICHTET STIEGE NITTIG AN AUSSENWAND GANG INNEN ZWEISEITIG BELICHTET STIEGE ANGFRAtTT GANG AN AUSSENWAND - BELICHTET ZWEISEITIG BELICHTET STIEGE MITTIG INNENLIEGEND AUSSEN GANG ZHE SEITIE BELICHTET STIEGE AUSSENLIEGEND GANS INNENLIEGEND I Doppeltrakter ZWEISEITIG BELICHTET STIEGE INNENLIEGEND ZWEISEITIG BELICHTET TRAKTE HALBGESCHOSSIG VERSETZT STIEGE ALS GELENK - BELICHTET LANG ALISSENL1E6EID Abb 4a: Gebäudetypen, differenzieiL nach Bauweise und Erschließung rice] - 21 - Versetzttraktig Seitenflügel 1 -Typ JWEISPANNIR.VERSET2E TRAKTE ZWEISEITIG BELIC K-T IT ANBAUFREI NEIHENISI S1IEGEN:-AUS ALS GELENK STIEGE AUSSEN - BELICHTET GANG AUSSEN ZWEISEITIG BELICHTET ZWEISPANNER.VERSETZTE TRAKTE EINGEBAUT.ECK1YP RE INENTYP STIEGENNAUS ALS GELENK STIEGE INNEN GANG BELICHTET ZWEISEITIG BELICHTET Seitenflügel T-Typ REIHENTYP STIEGE IN SEITENLAGE - DUNKEL GANG BELICHTET DREISEITIG BELICHTET FLÜGEL ANBAUFREI STIEGE INNEN GANG INNEN L-Typ DREISEITIG BELICHTET FLÜGEL ANBAUFÄHIG 2Ä ZNEIHUFTIG STIEGE INNEN GANG INNEN I VIERSPANNER STIEGE T-Typ im GELENK 2x ZNEIHÜFTIG SECHSSPANNER 2x ZIEEIHÜFTIG STIEGE IN GEHRUNG.INNENECK VIERSPANNER EINHÜFTIG /ZNEIHÜFTI6 ^® DREISPANNER 2x ZNEIHUFTIG STIEGE AUSSENECK SECHSSPANNER • ZWEISEITIG BELICHTET ECKTYP STIEGE INNEN Vierseithof, große Parz. GANG BELICHTET EINSEITIG BELICHTET HOF IN MITTELLAGE STIEGE AM HOF - BELICHTET ZWEISEITIG BELICHTET ECKTYP STIEGE IN ECKLAGE ANGEBAUT-BELICHT. ZWEISEITIG BELICHTET HOE IN MITTELLAGE STIEGE IN FLÜGEL - DUNKEL 1 Abb. 4b: Gebäudetypen, differenziert nach Bauweise und Erschließung - 22 - STADT ADRESSE e rc. sCi, ©n L WOHNUNGSGPOSSE BIS 35 35- 45- 6060 90 45 7:f^ • 7D NUTZUNGSART AU FGENOMM E N VON: Bx 02.444 44a6 Str. UBER' GESCHOS 90 EäJRO LtJKA b E T R LA R. PART' KE • DATU M i5.3. 76 AUSSTATTUNGSTYP E K _^. ^^nn' E ^^^^n 3^^^ ^,^^111111111n111111111111111111111 5111111111111 4211111111M 1 1111111111111111111111 0111111111r^ A► ^1111111111 11111111 11111116111111111 NI 4111 n 5111 1111i11111111111n111 ' MI M 5 NM= ^ tALLG.WOHNOUAUTAT ) ^n illeL ( ®. ^^ SKI i•4ill E 1: E 0 I 12 A 111111111`^ 0 3a ^►^ 15 5 Q I11 0 WC 30 C Q ^ 35 Z 2 ^ U R1 ( ALSfi.SAUZUSTAND r diet -n LARMIMM STARK 111 Mn ItL . SCH WW (BESONDERE MANGEL, .EIF.^^NI^I^I: 170-90 °/e 1001 °3/ /e^^^,'^ R/ STHOFBR. < 12m 012 20m, > 20 m s GRUN .,. ALJ^ ICHT .BB3AUT ^'^. VERKEHR HAUPT BE L-ICMU 50-70 / KEINE FREI V ERM LEER WO WO LOKALE LOKALE 510 Abb. 5a: Erhebungsformular, Vorderseite, ausgefüllt, (Lit. 7) - 23 - 1111/11MAIIIII za,chgotie„,r,-hher, "R. kdaMMM-MMIEIIINw II DACHDECKUNG 7° EmERKuNGEN Elm I. . 1.1111MIV* Ill AI ..kallm Leck - Ill 111111Weda =linti= L.Pn°F1L ES ST PRO Fl Ill In SONST VERZIERT GE WEND. BEMERKUNGEN w z DECK EN itiosve. Ra la r jedoct 4.-ckf KAMINE w STE1GLEITG E z w STEIGL. 0 GAS Nei= eat ^5 Heiz.'j sTEIGL.WASSER etr.411*- wow Ruh r a- lr-racitek vierstek 5,5404 *ft h•reovio ABFALLROHRE Pr tie AUSSTATTUNG wOHNUmGEBUN WOHNGEB. AuFZUG NEIN art 0 25' g-1444 IIIP41111 INDUSTRIE 111 LIFT 4(P11.44L ',_ 2S Q0 11=111311111M11111111111111M1 11=11111111:111111.1neisolleir 1. 76-= MINId6:2 6'411 . ALI - CODE, 111 Abb. 5b: Erhebungsformular, Rückseite, ausgefüllt, (Lit. 7) - 24 - 1.3.4 Bestandsaufnahme in einem Lande Im Lande Baden-Württemberg wurde 1981 im Auftrag der Forschungsgemeinschaft Bauen und Wohnen, Stuttgart, der gesamte Wohnungsbestand des Landes - ca. 3 Mio. Wohnungen - im Hinblick auf das Einsparpotential von Heizenergie untersucht (Lit. 15). Das Wärmeeinsparpotential in den Wohngebäuden Baden-Württembergs wurde auf der Basis von Wärmebedarfsberechnungen und Wirtschaft- lichkeitsanalysen zur Verbesserung der Wärmedämmung anhand typischer Gebäudebeispiele ermittelt. Daher waren zunächst die Gebäudetypen, die die reale Wohnbausubstanz in Baden-Württemberg möglichst vollständig abbilden und unterschiedliche Wärmebedarfe und -einsparungen erwarten lassen, zu bestimmen. Da entsprechende Daten nicht verfügbar sind, erfolgte die Erarbeitung der Gebäudetypen auf der Grundlage von Expertenbefragung und der Auswertung von Unterlagen aus Baurechtsämtern. Als Ergebnis wurden die Gebäudetypen - Bungalow - Einfamilienhaus - Doppelhaus - Reihenhaus - Mehrspänner/Hochhaus - Kernbebauung - Hof - Hof im Innenbereich - dörfliches Wohn- und Geschäftshaus - Villa - Gründerzeitblockbebauung festgelegt (Abb. 6 ). Anhand der einschlägigen Normen und Verordnungen wird der Raumendenergiebedarfs-Ist-Zustand der Gebäudetypen anhand von typischen ausgewählten Gebäudebeispielen mit Hilfe eines Rechenprogramms ermittelt. Die wichtigsten Größen, die in diese Berechnung eingingen, sind - Lage des Gebäudes und Art der Bebauung, - Heizungstechnik und Energieträger, - 25 - - Wand-, Decken- und Fenster- bzw. Fensterrahmenmaterialien und-dimensionierungen, Fugenlängen, - Art der Raumnutzung. Die Energiebedarfsberechnung führt im Ergebnis zu Aussagen über den Jahresenergiebedarf eines Gebäudes der verschiedenen Gebäudetypen. Für die Bestimmung des Wärmeeinsparpotentials im gesamten Land Baden-Württemberg bzw. in einzelnen Regionen war es notwendig, die Häufigkeit der auftretenden Gebäudetypen festzustellen. Daten über die Häufigkeitsverteilung der elf Gebäudetypen in Baden-Württemberg lagen aber nicht vor. Daher wurde auf der Grundlage der vom Statistischen Landesamt verfügbaren Daten und stichprobenhaften Primärerhebungen ein modifiziertes Quotenverfahren angewendet, das eine schrittweise Annäherung an eine für den Zweck der Untersuchung ausreichend genaue Abschätzung der Gebäudetypenanteile an der Wohnbausubstanz Baden-Württembergs erlaubt. Dabei kann nicht der Anspruch auf exakte statistische Genauigkeit erhoben werden. Vielmehr ging es im Rahmen dieser Studie darum, einen ersten Schritt in Richtung auf eine detaillierte Betrachtung der Einsparmaßnahmen zu machen und anhand begründeter Überlegungen und Abschätzungen erste Aussagen zum Einsparpotential zu ermöglichen. Mit Hilfe einer weiteren Aufgliederung nach der unterschiedlichen siedlungsstrukturellen Situation war dann eine Aussage über die geeignete Energieversorgung durch die verschiedenen Wärmeversorgungssysteme möglich. Die siedlungsstrukturelle Situation kann durch folgende fünf Siedlungstypen beschrieben werden: - dörfliche Siedlungsstruktur bzw. Einfamilienhausbebauung - Wohnsiedlungsbau, verdichteter Wohnungsbau - Blockbebauung - Historischer Stadtkern - Gehöfte und Einzelgebäude. Die Abb. 7 zeigt eine Zusammenfassung der Siedlungstypen und entsprechende energietechnische Eckdaten im Diagramm. - 26 - !F 1 0 Bungalow Einfamilienhaus Doppelhaus Reihenhaus Mehrspänner/Hcchhaus Kernbebauung z.T. mit Kellernutzung,ohne Dachg. z.B. auch Fertighäuser 2-4 Familienhaus mit Dachwohnung z.T. mit Keller- und Oachnutzung überw. Mietwohnungsbau Wiederaufbau und Baulückenfullung F!V-Zahl 0.7 - 1.2 0.6 - 0.8 0.4 - 0.7 0.3 - 0.6 0.2 - 0.5 0.2 - 0.3 Bauweise offen offen offen Zeile offen / Zeile geschlossen überwiegend zentral überwiegend zentral zentral / Einzelofen zentral/Einzelofen 40-120 qm 40-120 qm überwiegend zentral Heiztechnik zentral Wfl./WE 100-200 qm 100-200 Wohnungen 1 2- 4 1 0.2 - 0.6 0.5 - 0.8 0.5 - 0.8 0.5 - 2 ab 1950 ab 1950 ab 1960 z.T ab 1920 GFZ 1 0.4 02. - Baualter ab 1960 80 - 180 qm ca. 100 qm 6- 100 Al, ^Q , ... ilk \ 2.0 - 4.0 an „t su,..,, 001,0 1.4 4%* 3- 12 10 » .11A01111111 .4 AlIWO 0100* 11411% Hof im Innenbereich Hof dörfl. Wohn- und Geschäftshaus Teilnutzung des Ge- landwirtsch. Nutzung baudes f. Wohnzwecke I. getr. Gebäuden Villa Gründerzeitblockbebauung insbesondere zw. den Kriegen Wohnen auch im Erdgeschoß F/V-Zahl 0.3 - 0.6 0.5 - 0.7 0.5 - 0.8 0.5 - 0.7 0.2 - 0.4 Bauweise offen offen offen offen geschlossen Ofen / zentral zentral / Etagenh. zentral / Etagenh. Ofen / zentral Heiztechnik ca. Wfl./WE Wohnungen GFZ Ofen 1 unter 0.3 Baualter 100 - 200 qm 150 qm bis 1950 1 70 - 120 qm 80 - 120 qm 3- 8 2- 4 0.3 - 0.5 0.5 - 0.8 0.2 - 0.5 bis 1950 ab 1920 ab 1920 80 - 180 qm 3- 9 1.5 - 2.5 bis 1920 Abb. 6: Typisierung der Wohnbausubstanz (Lit. 15) ' ab 1950 - 27 - "ckdüten Energierelevanter Siedlungstyp ^^^' ^.. ^ ^F ^ / ^^ cri f r , le11, ' t- $7$7i v\^:fi , ^'" ^^,' g y .. .^_.'. ^ r a ^, m^3,' r a ^^ a.,vä- ^ ^ s o.._ n. %''` ^Ij^'^-'^'r ^ ... ^. /^ ^ ...... cri. - ^^ '-^•° -ü^,#° d s - p - P 17( 'r 4 J ^ ^ -^ . G .. .asc• °':1_,...,A-^. . ' .. _ .. - ^. — < ^^^"` ` .-" ' . .^• at • --- "`` ^' .y'yy. .,. ^spp ti " , •C . • ^ Z r ^ \ ^ `- _ _-/- (} s^ w^ ^^ • 1 I ^ ^ C ^^ )^){^. l&.-.'^^'c. :1/ r , y I^^^ : ._/ ^• ^ ; ^ ar^ . ^ ^.. ! y, -4 ^a ^ ,. .^ tY^ .0' e ,, ^ ' e^ m.^ =,,i • . A• ^ £1 .^ ^ `iH ^( ^ 3 ^ -^ ^= = -- 'Sr i.e ^ [ ^a°k^^.y , `N V - _ " Y ^,^"iq1 ^ i __' i' .^ __,^, $ w. ^+ ) s- ^! ^^ i^ , ' . y / f f+j 1 ^l yI ^^ .` ^. '^'.1 1 ^ y i^• a ^, i tl I fy7^^Ä l l ^ i ^ ^ i . i^l ! ^ ^ ^• I 1 r ^ ^ a 1 ^ A `Y /3^ „-. 1 i ` .' 4^ : ( l t ^ il ^ . ^ r^ " ^ ' 1 ^' s d ^ C i ` ^ r ` ^ } ^i ^ i .2 ' f. *^'^ ,,.. ^ . .. "' '; ,•;1^•s ... - 1e ^ `° ^ ^^. Gehöft J at — ^ ;.-ww, _M•••` I yc:,u t '.r Wo, ^/^%^ /^/0^ ^^^^ . ^ IllsI 1 14 :7:11, 3n.luba •J uwi/ 1,• S. e ps ^ r-. ^ = t.3 .L ^^ f/I^.^ •).. ^^^,^e • '_. /IZ S •Tr Ss • / % - - hohe Bau- und Nutzungsdichte - hohe Wärmedichte mi ttlere Anschluddichte 3 I•.a `ä`^ " ^1.• I75 ^ F .f L• J.. . % ^^^,3jRji^^ = / . ills w r.eo.e.. ^,I ^//% / ^/'^^^/^rY^1N^^/ . ^jrl Tee ^Lbs 14® ^13® . flee ri.reea. ^ la• I Nm tWN ir1. / A' f t 2 ` .^.. t.e I.S Meor!ra- •.f f ti ! . r-e - mittlere Bau- und Nutzungsdichte - stark variierender Yärmebedarf mit hoher Rbnahme und Ansch1u8d1cAte Historische Stadtkerne sind häufig als zentral gelegene Mischgebiete einem Nutzungswandel und einem tl>rbavprozess unterwarfen. Die Energiewlrasamcelt von Erneuen+ngstaBnahoen wird durch besondere Anforderungen ( z.B. Fachwerkfassade) determiniert. ^i 11.• Ia. ^ ' ^ 1.5 r i I `i S) ^y/% 1/%/^^ • ^`^^,^ S o^J// ^ • ^ //i“° ^ ca .ff. / i lJa^ 1,..v !II.. ., a1 N araLI! lo.: r I cn!.& a.5 il.. :2.• :.S • a, ..! / -. j .! u 12.a j jI I ! iI tiw ':2-S t.„ . 1 :t. , I älae li, p.• P ' 13• 1 ^23e. I .S I \ ^ ^* ; ü.f ].S -..,1111 ^.r r" ^"^ 4 ^ f e ••._ t la ss*. t el. lie - ^a l^cw T` ^.- . 1w '2.• ^i'^i' rtCw ..,... ^2_] ^ 1• Oie Ensemble des Vohnsiedlungsbaus sind i.d.R. in Geselischaftsbesitz und bieten gute Voraussetzungen für ywartiershezogene Erneuerungs'm9nanceen. Dabei sind die Bedingungen für eine gut^ zentrale Gas — oder 6ärmeversar 9un B 9' cul 77 H. 11NAII ' ^ IIII:' - i c^. ^ ^ I .; .. links Yohnsiedlungsbau auf Einzelhausbasis (z.B: Bergmannssiedlung, vgl. Eckdaten Dorf) - rechts Gescho[iwahnungsbau mittlerer Dichte hohe Y'ärnedichte - geringe Anschtuüdichte ^ ~ I ^ ].3 S 1^^,^sy 1 1 PP ^ . ^ a ^ L "t,^. /.^L 7,.. ►^^/ ^1.• =.ngs.l,ente visa 1 1 ,0^y ^nt f ti ^_^l'-^^ ^ " Historischer Stadtkern . a^. Gi= Y ^ ^ n ccE gt^1^^1(^{ V'- . ^ L' f 1,' ^ I' I, ^ , R T fl S t ^1 ^ ^i^^l^/ Al* tl.. ^:1Sao T ,^t^^ ' . I^ 11^ ^^^1^^^ 1 i .'► l !b ^, -,..^/ 1w.1-^; _ ' 7^ ^ ^sR .^ ^^)^ -^ f .n ^ tl^ una ^4. ( u. ls.. ' ^^`^ ,, s y i3 s ii6 ^ ^;. ': j `} ^ ^ R !^ ^ :G •" ti ^^ •f w r ^' `^^" ll]^ y' ^cr. of .,^`^ ^r^ h:, s•r.F^ ,^ ^'"^ . %f ^ ; _; ! ^ .^ ^,^ C . ^ ^ ^_^,.y i> ^el 1' . . ^^ ^ 7:, ^ ,. + .^ .__,_ ^^ -` cy _ ^•^ .. '^F r i 11. Blockbebauungen der Gründerzeit sind stark erneuerungsbedurftig. Baustrukturell sind gute Voraussetzungen fur eine Verbesserung der Energiebilanz gegeben (geschlossene Bauweise. passiver ;Wärmegewinn etc.) ^ •,. ^ / ^ ^ + k^ 1,--. WJ/^' ''^^ ^ ^ 7— W s is,} ^^ o F _. ^ t r^ ^r>►—^' T , ^.. ' ^^ ,^i, , "-`„ ^! t f^ . ' •^ ^ • . ^ .»^ Blockbebauung _ < •. Sj(.^ ^^ . 1 l ` ^ i ^ _ 1 i :. i'^ iwie^• ^' t _ ."{ ^ _ ^'^ , _ ^ as i:= I ^Y'^ __ - ! ^-"^, ....Z. Z . <:^ 3 fs^` i1w ^b L ^LL ^ ^ ^i'^ ^\{' ° ' .•r_'<yr. ^ _. ^r "r ^M ` ^l ^. _ ^ ^^ _- ^ n ^N• ^ I ^ :^t:: N \ . / + ASAP ^F ?y,,,^"r ^ü ^ ^^ !di ^^ "H l ^ ^-: ' :^ Y5, a ^.f i - ^: a_. ;..^^^% ,>a ^ ... i 1S ^1.• ,s. gee-Inge Ba .„ !^ ^ 1 2 Die Erschlie3ung mitt leitungsgebundenen tnergfetragern - in erster Linie nit Gas - 1st senr kostenaur.a rig. Die in offener Bauwelse erstellten Gebäude eroffnen zcce-. e n hones Potential für eine Yännzbedarfsre!uz e u g durch .irc-t-m.ang `J k^ l ' ^ i ( ' 1 . ' ^. • ' ^^' a ^j.- ^ ♦ '^ ^^^ ^ : /;.^ ,^ ^ n I 1 ^ , e ^.^^ ^^ ^^^, \ _^-. „a ^ J P ^ ^J / ^ 4 ... f 1 °.d ^"'' ^ 7f ^ ti€ ^,^ 1 ,r ^ ! r n ^^ ^- _.. ^-. ; ^. ^\ - •► -+ a.a {,.. - geringe ärm uichtt - hohe z nS adlchte ^^ --=i ^ ^ . .. C\ \. ^„_„_" ^-.^ungSStruKtur rl Elcrte b r././ r ^-^ "^^.•i ^^ ,-r. i ^/ ; i 1./n. a^ul ^ s. l 1 f ^: ±..,^ ^: •.2 i rz n` e z ^y ^^'^.-R•$ I^ ^ "^ a 9 '.^.^ $ ) } . P^ f..- ;^ ^ • ^--=j ^ i1 gq , des Siedlungstyps 1:4C100 - senr geringe Bau- und Au[zungsdicnte *. ,+L ((( / - hoher 'därmeoeoarf ;e rya . ^ / / . Die Gebäude weisen besonders hohe 6är_tvtrtuzte durch Wind auf. Der passive Sonnenwarmegewinn ist boner als in Cicnter Bauweise. kann doer diese Verluste n!cnt aufwiegen. Ein Anichlu5 in leitungsgebundene Energie ist nicht cnglien. Abb. 7: Energierelevante Siedlungstypen und ihre Eckdaten (Lit. 15) - 28 - 1.3.5 Bestandsaufnahme in der Bundesrepublik Deutschland Schätzungen des Modernisierungsbedarfs in der Bundesrepublik Deutschland sind in früheren Jahren bei Beginn der Modernisierungstätigkeit von verschiedenen Personen und Institutionen durchgeführt worden. Stellvertretend für viele, auf ähnlichen Grundlagen arbeitende Schätzungen sollen hier nur zwei Untersuchungen genannt werden: a) UNTERSUCHUNG ÜBER DIE ERHEBUNGEN ZUR FESTSTELLUNG DES SANIERUNGS- UND ERNEUERUNGSBEDÜRFTIGEN WOHNUNGSBESTANDES IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND Diese Untersuchungsarbeit wurde 1966 im Auftrage des Bundesministeriums für Wohnungswesen und Städtebau von Prof. Dr. Göderitz, Braunschweig, in Zusa mm enarbeit mit der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung durchgeführt (Lit. 14). Die Untersuchung erstreckte sich auf 73 Städte und Dörfer in der Bundesrepublik. (Abb. 8) Für die Durchführung der somit abgegrenzten Aufgabe wurde ein Fragebogen (Gebäudebogen) entwickelt, in dem Kriterien zur Beurteilung des Wohnungszustandes zusammengefaßt sind. Bei den Kriterien handelte es sich ausschließlich um Merkmale baulicher und städtebaulicher Art; dagegen wurde nicht nach der Belegungsdichte, der derzeitigen Nutzung u. ä. der Wohnung gefragt. Mit dem Fragebogen wurden zunächst die einzelnen Kriterien, also Mängel, erfaßt, darüber hinaus aber auch mit einem Punktsystem (Minuspunkte) bewertet. Erst hierdurch wurde es möglich., die Vielzahl der untersuchten Wohnungen untereinander zu vergleichen und unabhängig von den einzelnen Kriterien in Bereiche verschieden starker Erneuerungs- oder Modernisierungsbedürftigkeit einzuordnen. Der Punktbewertung lag dabei eine hundertteilige Skala zugrunde, die feststellt, in welchem Maße z. B. die Wohnung von einem zu fordernden Wohnungsstandard abweicht. - 29 - Für die Untersuchung wurden daher drei Erneuerungsstufen definiert: Erneuerungsstufe 1: Die Wohnungen sind zum Bewohnen ungeeignet (51 - 100 Meßpunkte). In dieser Erneuerungsstufe weisen die Wohnungen eine derartige Anzahl von Sanierungsmerkmalen auf, daß eine Erneuerung baulich und wirtschaftlich kaum oder nicht vertretbar ist, die Wohnungen also abgerissen werden müßten. Erneuerungsstufe 2: Die Wohnungen sind sanierungsbedürftig (26 - 50 Meßpunkte). Die in dieser Erneuerungsstufe zusammengefaßten Wohnungen weisen in der Regel mehrere schwerwiegende Mängel auf. Ihre Beseitigung wird umfangreiche bauliche Investitionen am Haus oder in der Wohnung erfordern. Erneuerungsstufe 3: Die Wohnungen sind verbesserungsbedürftig oder modernisierungsbedürftig unterschiedlichen Ausmaßes (11 - 25 Meßpunkte). Die Bezeichnung dieser Erneuerungsstufe weist darauf hin, daß die hierzu gehörenden Wohnungen im allgemeinen durch wirtschaftlich tragbare bauliche Maßnahmen verbesserungs- bzw. modernisierungsfähig sind. Auftretende Mängel infolge zu geringer Freifläche und vorhandener Störquellen erfordern hierbei städtebaulich-strukturelle Maßnahmen. Nicht sanierungsbedürftig: Neubauwohnungen (gebaut nach dem 30. Juni 1950) und Altbauwohnungen mit weniger als 10 Meßpunkten werden als nicht sanirungsbedürftig angesehen. 30 Der Berechnung lagen folgende Faktoren zugrunde. • der Gesamtwohnungsbestand am 13. September 1950 mit rd. 9,65 Mio WE gliedert sich auf in nicht sanierungsbedürftige Wohnungen mit rd. 1,61 Wohnungen der Erneuerungsstufe 3 mit rd. 3,60 Wohnungen der Erneuerungsstufe 2 mit rd. 3,51 Wohnungen der Erneuerungsstufe 1 mit rd. 0,93 Mio WE Mio WE Mio WE Mio WE • Aus dem Kostenbereich ergeben sich für die einzelnen Stufen folgende durchschnittliche Erneuerungskosten (Instandsetzung und Modernisierung) je m 2 Wohnfläche: nicht sanierungsbedürftig Erneuerungsstufe 3 Erneuerungsstufe 2 20,-- DM 80,-- DM 285,-- DM Erneuerungsstufe 1 (Neubaukosten 510,-- DM ca. 500,-- DM) • Es wurde mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 57,5 m 2 Wohnfläche gerechnet. Hiermit ergab sich zum damaligen Zeitpunkt ein Betrag von: 1.610.000 WE x 57,5 m 2 3.600.000 WE x 57,5 m 2 3.510.000 WE x 57,5 m2 930.000 WE x 57,5 m 2 /WE x 20,-- DM/m2 = 1,8 Mrd. /WE x 80,-- DM/m2 = 16,6 Mrd. /WE x 285,-- DM/m2 = 57,5 Mrd. /WE x 510,-- DM/m2 = 27,3 Mrd. DM DM DM DM 103,2 Mrd. DM für die Erneuerung und Modernisierung der bis zum 30. Juni 1950 gebauten Wohnungen (Altbauwohnungen). - 31 - Göderitz sagt hierzu in seinem Bericht, daß die gewählte Untersuchungsmethode nur zu einer Aussage über die graduelle Gliederung des Wohnungsbestandes nach der Erneuerungsbedürftigkeit führen konnte, nicht aber zu exakten Größenordnungen, wie sie bei einer Totalzählung nach statistischen Grundsätzen anfallen. "Dem Bundesminister für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung ging es insbesondere darum, eine Vorstellung über den baulichen Zustand der Wohnungen zu erhalten, um mit dem weiter voranschreitenden Abbau des Wohnungsdefizits frühzeitig wohnungspolitische und städtebauliche Maßnahmen schätzen und in die Wege _leiten zu können, die zu einer Erneuerung und Modernisierung der Altbauwohngebiete führen. Die Methode, die besti mm te Sanierungsmerkmale nach einem Punktsystem festsetzt und bei der Auswahl der zu untersuchenden Objekte nach dem statistischen Zufallsprinzip vorgeht, ist vielfach auf Widerspruch gestoßen. Aber man möge bedenken, daß derartige Prüfverfahren mit Stichproben, auch Tests genannt, auf vielen Sachgebieten, sogar in der Psychologie, Anwendung finden. Jedenfalls ist nach den gesa mm elten Erfahrungen eine solche Methode bei Wohngebäuden und Wohnungen, die man auf eine Norm beziehen kann, recht praktikabel. Sie bietet vor allem viel bessere Vergleichsmöglichkeiten, als wenn man verschiedenen Menschen gefühlsmäßige Urteile überläßt, oder wenn gar von interessierten Stellen unkontrollierbare Angaben gemacht werden." - 32 - ppein^ F ertn a ru0r Tonq^ mm S CHLESWIG LEGENDE Gemeindegross. HOLSTEIN ^( < 2.m. Eir*.ohner 2e.e— S .® war*. So.. — bees Elms see — See *. t—^ Hamtwrg { _^ Se...— lee l ^ ,mm.em_^esax Oldar,ng /b E N I DER S A C HSEN > Soo coo OurMSCtnittlich. Sani.rungab.dWrftigk wit der Gem wind* M «n.r.end^""' r,.n, s;",a, Sch.;i7perm r, ^ ,^tmar,»er^'a' o«m.d^ NOR DRHE IN N 1611,3 ,,.^iAtnar Kiss enbrück L ^ ° S..a.n LJ WESTFALEN ^'a+^ ^f9 '";^r /lyp —. (G•eb^st i Kettwg ^ 4• 1Wppertal ^ ' Sdwlm 4snk] —s zsma nat / 4”' r ^..naA ' therbur9 BrüN L tNu.ried J MalslNd u;,tl EntzlarL.^ H E 5 5 E *a fr _"'" mm((pp(( Wn I p tig..n.i+nIImo^w.t,nnw,.,Li 1 N- Kas sM Kan RHE ,ersteaGrr'i I m • Durchschnittliche ZaN der Messpuntte j. Altbe,.rotnurg (bi. 3..6.195.) /34,i Durchschnittliche Zahl der Messpunkte je Wohnung (bis Ende t951) 23.51 (^ttdppenv.d t irSc SnaunsU+...q `r ^y9s^^3 ,44ns` wa n.nsch.id eme l^ma T IZ.{ .aa, ^_ , Coburg 11DQ1 Wiesbaden anqr"° ,1.,,•A Tri.r^ I. A ND — ,uns, Mains /^' W^^ S A A R I! Oppenhe n_ i ti r ,y n Nurnoer9 J PF A L Z / ra W it /,_^baN Sa.rbructen ^ B ADEN - B AnV A Y N ^ n ^u ( l.eroerg^ R E OeggendorlLJ St u ngart Saden=tkd.n ! r,14>w n Nilrtingm^L_ll n. ^ Tiibngen^ ^' Mooabwq // 1 5 WURT T E . M B E R 0 / ! Abb. 8: ^ 2^ Augsburg ^ nu ^^ n s+/^w Myss.rovq lJ Durchschnittliche Sanierungsbedürftigkeit der untersuchten Gemeinden in der Bundesrepublik Deutschland (Lit. 14) - 33 - b) UNTERSUCHUNG ÜBER DIE AUSWIRKUNG ZUNEHMENDER ALTHAUSERNEUERUNG AUF DIE STRUKTUR DES BAUGEWERBES Mit dieser 1970/72 vom Institut für Bauforschung e. V., Hannover, (IfB) im Auftrage des Rationalisierungskuratoriums der Deutschen Wirtschaft e. V. (RKW) durchgeführten Untersuchung (Lit. 1) sollten Hinweise dafür erarbeitet werden, mit welcher Minder- oder Mehrbeanspruchung einzelner vorhandener Baugewerke gerechnet werden muß, ob sich das Schaffen neuer Fachlose empfiehlt und wie bei der Durchführung von Erneuerungsarbeiten verfahren werden sollte. Für die Durchführung der Forschungsarbeit waren im einzelnen folgende Aufgaben gestellt worden: o Untersuchung der Merkmale der Altbauerneuerung • Untersuchungen über den zu erwartenden Erneuerungsaufwand nach den festgestellten Merkmalen o Untersuchung der Anteile der verschiedenen Fachlose an den jeweiligen Aufgaben der Erneuerungsmaßnahmen • Untersuchung des Firmeneinsatzes im Hinblick auf - die die den die zu übernehmenden Arbeiten, dazu notwendigen Arbeitskräfte, dazu möglichen Maschineneinsatz und Gewerbestruktur. Diese Untersuchung baut allein auf statistische Aussagen auf, d. h. Anzahl der Wohnungen, Ausstattung mit Bad und WC, Heizung u. a. Aufgrund von Schätzungen des Neubau- und Modernisierungsbedarfes wurde untersucht, ob und welche Belastungen für das Baugewerbe insbesondere für die AusbauFachlose durchdi e ^Jusä /^h Aufgabe %J ..IU L.Ll6..^111..i e nUf ga,3 e lAel der Modernisierungt en tl^ stehen würden. Ein hoher Genauigkeitsgrad wurde mit dieser Untersuchung nicht angestrebt; es kam vielmehr darauf an, Aussagen über die Tendenzen der Entwicklung zu erhalten. Dazu wurden der voraussichtliche Modernisierungsbedarf, die Umsatzentwicklung der verschiedenen Ausbau- und Handwerkszweige und die Möglichkeiten zur Kapazitätssteigerung in Beziehung zueinander gezeigt. Als Ergebnis der Untersuchung wird im Bericht folgendes festgestellt: - 34 - "Aus dem Ergebnis dieser Untersuchung ist zu schließen, daß zunehmende Altbauerneuerung die Bauhandwerkszweige zwar in unterschiedlichem Maße mit Umsatzsteigerungen treffen wird, immer jedoch mit kleineren Raten als sie in der Vergangenheit bereits mehrfach bewältigt worden sind. Von dieser Seite sind demnach keine schwerwiegenden Einwirkungen auf die Struktur des Baugewerbes zu erwarten. Es wird aber erforderlich sein, sowohl die Modernisierungsbedürftigkeit als auch das Modernisierungsgeschehen in Zukunft genauer zu beobachten und zu registrieren als das bisher der Fall gewesen ist. Die Wohnungsbaustatistiken und Wohnungszählungen müssen dahingehend ausgebaut werden, daß Erfordernisse und Bewegungen auf dem Wohnungsbausektor "Altbaumodernisierung" deutlicher erkennbar werden, damit sich das Baugewerbe - einschließlich der Zulieferindustrie - rechtzeitig darauf einstellen kann. Diese paten sind nicht nur global zu erfassen. Es sollten vielmehr auch die regional sehr unterschiedlichen Vorgänge und Anforderungen im Interesse des lokalen Baugewerbes transparent gemacht werden." - 35 - 2. STATISTISCHE UNTERLAGEN ÜBER WOHNUNGSBESTÄNDE IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND UND ANALYSE DER BESTÄNDE IM HINBLICK AUF EINE GLIEDERUNG NACH BAUALTER UND BAUTYPOLOGIE Die letzte Zählung der Wohnungen und Gebäude in der Bundesrepublik Deutschland war im Jahre 1968; danach wurden die Zahlen nur fortgeschrieben. 1972 und 1978 wurden Wohnungsstichproben auf der Basis von 1 % des Wohnungsbestandes durchgeführt (Lit. 27). Nach der Wohnungsstichprobe von 1978 gab es in der Bundesrepublik Deutschland 9.799.000 Wohngebäude (außer Landwirtschaft) und 22.602.000 Wohnungen. Davon haben die unterschiedlichen Gebäude folgende Anteile: Gebäude mit 1 Wohnung 55 % 2 Wohnungen 26 % 3 Wohnungen 6 % 4 und mehr Wohnungen 13 % In den Gebäuden mit 4 und mehr Wohnungen, die nur 13 % des Gebäudebestandes ausmachen, befinden sich 46 % aller Wohnungen. Das 1. Kriterium für eine Modernisierung des Gebäudes könnte das Gebäudealter sein. Deshalb zeigt die folgende Tabelle eine Übersicht über die Anteile der in den einzelnen Perioden gebauten Wohnungen im Gesamtbestand. Baujahr Wohnungen in 1000 mit 1 - 2 Whg. mit 3 u. mehr Whg. insgesamt bis 1918 2.444 o 23 2.436 22 4.880 23 1919 - 1948 1.832 18 1.460 13 3.292 15 1949 - 1964 3.317 32 4.302 40 7.619 36 2.762 27 2.669 25 5.431 26 10.355 _ 100 10.867 1965 - 1971 1972 u. später _ - 100 21.222 _ 100 Abb. 9: Wohneinheiten in nicht landwirtschaftlichen Wohngebäuden (Lit. 29) - 36 - Für eine Modernisierung von einem Mehrfamilienhaus kann es von Bedeutung sein, daß man den Eigentümer näher kennt. Deshalb zeigt die folgende Tabelle die Aufgliederung der Mehrfamilienhäuser nach Art der Eigentümer. Gebäudeart Insgesamt Eigentümer Einzelperson oder Ehepaar Baujahr des Gebäudes Erbeno. ähnl. Pers.gemeinschaft gemeinnütziges Wohnungsunternehmen 1000 öffentl. Hand sonstige % bis 1918 2.436 67 17 5 5 6 1919 - 1948 1.460 48 10 29 6 7 1949 - 1964 4.302 38 8 40 5 9 1965 u. spät. 2.669 44 6 34 2 14 10.867 _ 48 _ 10 _ 29 4 zusammen - 9 -4 Abb. 10:Anzahl der Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in der Bundesrepublik Deutschland gegliedert nach Baualter und nach Art des Eigentümers (Lit. 29) 40 % aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ohne Eigentumswohnungen) sind in der Zeit von 1949 - 1964 gebaut worden, 35 % vor dem 2. Weltkrieg. Von den Wohnungen der Baujahre bis 1918 sind 84 % in der Hand von privaten Eigentümern und nur 5 % im Besitz von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Von den Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern, die im Zeitraum 1949 bis 1946 fertiggestellt wurden, waren dagegen 40 % im Besitz gemeinnütziger Wohnungsunternehmen. Abb. 11 zeigt die Verteilung der Wohnungen in nicht landwirtschaftlichen Gebäuden auf die Länder der Bundesrepublik Deutschland einschl. des Landes Berlin. Danach beträgt der Anteil der bis 1964 in Nordrhein-Westfalen gebauten Wohnungen allein über 20 % des gesamten Bestandes. - 37 - Diese Aufgliederung kann unter Umständen für die Aufstellung und Wichtung einer Gebäude-Typologie von Bedeutung sein. Hohe Anteile der vor 1965 gebauten Wohnungen im Gesamtbestand sind auch in Bayern (rd. 11 %) und in Baden-Württemberg (rd. 10 %) zu verzeichnen.) Baujahr SH Hbg. NS Br. He NW Rh.- BW By Sa B 1,78 Pf. bis 1918 0,78 0,61 2,52 0,15 5,18 2,13 1,71 3,32 3,20 0,56 1919 - 1948 0,34 0,31 1,65 0,26 4,34 1,36 0,94 1,91 2,53 0,36 ' 0,68 1949 - 1964 1,21 1,49 3,93 0,64 11,26_ 3,03 1,60 4,88 5,49 0,54 1,06 1965 - 1971 0,90 0,56 1,67 0,10 4,23 1,38 0,70 2,28 2,79 0,15 0,48 1972 u. s p äter 0,68 0,32 1,34 0,12 3,41 1,20 0,76 2,15 2,48 0,14 0,43 3491_ 3,29 z 9,10 5,71 14 1 54 16 , 4 9175 4143_ _ ^ - - insgesamt _ 11,11_ 1,2728 1 401 Abb. 11: Prozentuale Verteilung der Wohnungen - in nicht landwirtschaftlich genutztenWohngebäuden _ nach Ländern und Baujahren '"(Lit. 27) Ein Kriterium der Modernisierung - allerdings aber nur im Zusammenhang mit anderen Kriterien - kann auch die Größe der Wohnung sein. So haben z. B. fast 30 % aller bis 1918 gebauten Wohnungen weniger als 40 m2 Wohnfläche. Baujahr der bewohnten Wohneinheiten 1978 Fläche der Wohneinheit (von...bis unter...m2) Ins- 1) gesamt 1919 1949 19b5 1948 1964 1971 1912 und später 22 15 35 15 13 29 14 16 15 15 14 12 35 44 39 31 27 27 13 10 16 18 18 18 9 7 10 15 20 22 bis 1918 1 000 Insgesamt unter 40 40 - 60 60 - 80 80 - 100 100 - 120 120 und mehr 21 738 1 4 6 4 2 2 723 552 167 197 238 862 23 20 21 21 21 1) In nichtlandwirtschaftlichen Wohngebäuden (ohne Wohnheime); ohne Freizeitwohneinheiten. Abb. 12: Größe der Wohnungen und Aufteilung auf die verschiedenen Baujahre (Lit. 29) - 38 - Die Qualität des Bestandes an Wohneinheiten in der Bundesrepublik Deutschland läßt sich unter anderem am Vorhandensein besti mm ter Standardeinrichtungen messen. Von den bewohnten Wohneinheiten waren 60 % mit Sa mm elheizung*, Bad und WC und 27 % mit Bad und WC, aber ohne Sa mmelheizung ausgestattet. Von den übrigen bewohnten Wohneinheiten hatten 10 % weder eine Sa mmelheizung noch ein Bad, bei 4 % von diesen lag das WC außerhalb der Wohnung. 18 % aller bewohnten Wohneinheiten waren mit mehr als 1 WC ausgestattet. Die Ausstattung der Wohneinheiten hängt eng mit dem Baujahr des Gebäudes zusa mmen. Die Eigentümerwohneinheiten entsprachen häufiger dem modernen Wohnstandard als Mietwohneinheiten. Ausstattung der bewohnten Wohneinheite n 1978 Insge- 1) samt Art der Wohneinheit mit I ohne Sammelheizung ohne Bad, ohne Bad, ohne WC mit WC mit Bad und WC in der Wohne nheit son- stige 2) 1 000 dar.: m. mehr als 1 WC in der Wohneinheit v.Sp7 21 738 60 27 6 4 3 18 Mietwohneinheiten 13 832 dar.: nach 1948 gebaut und öffentl.gefürdert . 3 933 56 29 7 5 3 6 Insgesamt Eigentümerwohneinheiten dar.: nach 1948 gebaut und iiffentl.gefördert . 61 33 4 1 1 5 7 906 66 25 4 3 2 37 915 80 16 3 (1) / 55 Ausstattung der Wohnungen mit Heizung, Bad und WC Abb. 13: (Lit. 29) Bewohnte Wohneinheiten 1978 in von ... bis . errichteten Gebäuden ) Eigentümen.iohnMietwohninsgesamt i einheiten einheiten 1949 1965 1965 1949 1949 1965 bis bis bis und und und 1948 1948 1948 1964 später 1964 später 1964 später Ausstattung der hewohnten Wohn einheiten 1 000 7 926 Insgesamt Mit Sammelheizung, Bad und WC Ohne Sammelheizung, mit Bad und WC Sonstige 2) 7 653 6 159 4 983 5 188 3 661 2 943 2 465 2 498 Prozent 39 59 86 36 54 85 45 68 88 36 25 33 8 9 5 34 30 37 9 9 6 38 17 27 5 9 3 1) In nichtlandwirtschaftlichen Wohngebäuden (ohne Wohnheime); ohne Freizeitwohneinheiten. - 2) Z.B. mit oder ohne Bad, WC außerhalb der Wohneinheit; mit oder ohne Bad, ohne WC. Abb. 14: Ausstattung der Wohnungen mit Heizung nach Baujahren (Lit. 29) * Zentral-, Etagen-, Block- oder Fernheizung 39 - - Neben der Versorgung mit Sa mmelheizung, Bad und WC geben auch die Art der Warmwasserversorgung und das Vorhandensein von Doppel-, Verbund- oder Isolierglasfenstern sowie eines Balkons Auskunft über den Wohnstandard der Haushalte. In bis 1948 erstellten Gebäuden hatten 26 % der Hauptmieter und 36 % der Eigentümer eine zentrale Warmwasserversorgung. In nach 1971 errichteten Gebäuden traf dies jedoch für 75 % der Hauptmieter und für 85 % der Eigentümer zu. 45 % der Hauptmieter und 44 % der Eigentümer in Gebäuden verfügten über eine(n) Balkon/Loggia. Der Einbau von Doppel-, Verbund- oder Isolierglasfenstern ist nicht zuletzt aufgrund des starken Anstiegs der Heizkosten in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. und zwar in Wohneinheiten mit Baujahr und Art des Gebäudes WarmwasHauszentraler halte serverWarmins- 1 sorgung wasser) gesamt durch verEinzelsorgung geräte 1 000 Balkon,loggia von 2 bis unter 6 m 6 und mehr m2 Doppel-, Verbundoder Isolierglasfenstern Hauptmieter Haushalte in Gebäuden 14 373 41 51 32 13 39 davon errichtet: bis 1948 5 252 26 59 18 6 32 1949 - 1964 5 352 37 59 36 10 32 1965 - 1971 2 194 66 32 47 22 49 1972 und später 1 575 75 23 42 34 71 13 993 41 51 32 13 39 3 408 44 47 15 15 37 10 585 40 52 38 12 39 18 26 50 Haushalte in Wohngebäuden davon mit Wohneinheiten 1-2 3 und mehr Eigentümer Haushalte in Gebäuden davon errichtet: 8 522 55 41 . bis 1948 3 370 36 56 13 14 39 1949 - 1964 2 565 54 44 22 25 46 1965 - 1971 1 278 75 24 24 39 57 1972 und später 1 309 85 14 21 50 78 8 366 55 41 18 26 50 7 103 54 41 17 25 49 1 263 58 39 28 35 56 Haushalte in Wohngebäuden davon mit Wohneinheiten 1-2 3 und mehr 1) Ohne Haushalte in Unterkünften. Abb. 15: Ausstattung der Wohnungen mit Warmwasserversorgung, Freisitzen und Fenstern (Lit. 29) - 40 - Sieht man von der Größe einer Wohnung ab, wurden bislang die Qualitäten einer Wohnung überwiegend durch die Merkmale der Ausstattung und durch das Baualter beschrieben. Diese Merkmale wurden vielfach als Indikatoren für die Qualität einzelner Wohnungen (bzw. des Wohnungsbestandes) verwendet. Fast sämtliche Wohnungsbedarfsprognosen (einschließlich der Prognosen des Erneuerungsbedarfs) bauen darauf auf. Aus der 1%-Wohnungs-Stichprobe 1978 stehen neue Ergebnisse über die Beheizung der Wohnungen zur Verfügung: über die Art der Heizung - Sammelheizung, also Zentral-, Etagen-, Fern- oder Blockheizung, Ofenheizung - sowie über die Art der verwendeten Heizenergie - Öl, Gas, Strom, Kohle —. Die Angaben über die Beheizung zählen - neben den Merkmalen Bad und WC - traditionell zu den wichtigsten Kriterien der Qualität des Wohnungsangebots. Ohne Zweifel nimmt die Aussagekraft dieser Mermale ab: So werden z. B. fast ausschließlich Wohnungen mit Sammelheizungen gebaut. Wegen der zugleich regen Modernisierungstätigkeit sind immer mehr Wohnungen mit Sammelheizungen ausgestattet. Dennoch sind auch weiterhin noch viele Haushalte und Familien auf eine Wohnung mit Ofenheizung - z. T. sogar noch ohne Bad oder WC - angewiesen. Bei den bewohnten Wohneinheiten wurde in der Wohnungs-Stichprobe 1978 sowohl nach den Beheizungseinrichtungen als auch nach den verwendeten Brennstoffen gefragt. 61 % der bewohnten Mietwohneinheiten und 69 % der bewohnten Eigentümerwohneinheiten hatten eine Sammelheizung. Mit Öfen wurden 39 % der bewohnten Mietwohneinheiten und 31 % der bewohnten Eigentümerwohneinheiten beheizt. Wohnungstyp:116zungsarl- Bewohnte Wohnungen in nlehtlandwirtschaftlichen zusammen davon viii: Sammellicizung davon mitt Fern113lockheizung Zentralheitung Etagenheizung Ofenheizung WohnungeninGebtintlen nil) 3 u. melt, Wohnungen suit 1 u. 2 Wohnungen davon 'lawn 1949 1965 bis 1949 1965 his — u. insgesamt insgesaint 1948 1964 'pater 1948 1964 spIder errichtet Orrichict % von Sp. 5 1000 9 von Sp. I 1000 27 11.670 33 JO 30 34 37 7.350 23 35 43 31 34 35 47 39 12 1,220 4.570 1,550 12 19 44 31 32 45 58 50 11 29 9 4.330 49 43 8 10.070 42 32 6.540 30 130 5.700 700 23 27 53 3.530 62 1)rgeboivse doe Abb. 16: Baujahr und. Heizungsart (Lit. 26) - 41 - Von den bis 1948 gebauten Wohnungen hatten noch 62 % der Ein- und Zweifamilienhäuser und 49 % der Wohnungen in mehrgeschossigen Häusern Ofenheizung.In den ab 1965 gebauten Wohnungen wurden die Räume nur noch zu 9 bzw. 8 % einzeln beheizt. Schließlich sind in der 1%-Wohnungs-Stichprobe auch städtebauliche Kriterien des Grundstückes, der Gebäude und der Wohnungen erfaßt worden. Fiji die Aufstellung einer Gebäude-Typologie könnten insbesondere die Angaben über die Gemeindegrößenklassen und die Art der baulichen Nutzung (Baugebietsarten) interessant sein. In einer Auswertung der 1%-Wohnungs-Stichprobe von 1972 (Lit. 4) werden mit "Art der baulichen Nutzung" folgende neun Baugebietsarten entsprechend der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bezeichnet, wobei die Sondergebiete (SO) je nach der Art der Gebiete WA, MK oder GI zugeordnet wurden: - Kleinsiedlungsgebiet (WS) - Reines Wohngebiet (WR) - Allgemeines Wohngebiet (WA) und Sondergebiet (SO), soweit Kurgebiet, Kliniken o. ä. - Mischgebiet (MI) - Dorfgebiet (MD) - Kerngebiet (MK) und Sondergebiet (SO), soweit Hochschul-, Laden- oder Einkaufsgebiete, Regierungsviertel etc. - Gewerbegebiet (GE) - Industriegebiet (GI) und Sondergebiet (SO), soweit Hafengebiete o. ä. - Wochenendhausgebiet (SW) Durch die städtebaulichen Erhebungspapiere sind nur etwa 850 Gemeinden mit 10.000 und mehr Einwohnern (Stand 1.7.1972) erfaßt worden. Außer für das Bundesgebiet lagen die Daten im Arbeitstabellen_band in der Regel auch für folgende Gemeindegrößenklassen vor: - Gemeinden mit 10.000 bis unter 50.000 Einwohnern - Gemeinden mit 50.000 bis unter 100.000 Einwohnern - Gemeinden mit 100.000 und mehr Einwohnern - 42 - Aus dieser Klasseneinteilung kann im allgemeinen nicht auf die räumliche Lage der Gemeinden oder ihre Struktur geschlossen werden. So kann es sich bei Gemeinden mit 10.000 bis unter 50.000 Einwohnern z. B. ebensogut um Städte im ländlichen Raum mit zentralörtlicher Funktion,wie um Gemeinden in Ballungsrandgebieten mit vorwiegend Wohn- und Erholungsfunktion handeln. Eine Auswertung der Tabelle nach "regionalen" Gesichtspunkten ist also nicht ohne weiteres möglich. Insgesamt ist festzustellen, daß die Ergebnisse der 1%-WohnungsStichprobe viele Angaben enthalten, die der Aufstellung einer Gebäude-Typologie sowohl für einzelne Länder als auch für die gesamte Bundesrepublik dienlich sein können. Die statistischen Angaben könnten sicher auch zu einer Wichtung der Gebäudetypen beitragen.Allerdings sind in den allgemeinen Veröffentlichungen nicht alle Zahlen so aufeinander bezogen, wie es für eine möglichst genaue Typologie erforderlich wäre. - 43 - 3. KRITERIEN FUR EINE GEBÄUDE-TYPOLOGIE Folgende Kriterien können für die Gebäude-Typologie von Bedeutung sein: 1. Baujahr (Bauperiode, Baualter, Bauzustand) 2. Städtebauliche Lage (Ortsgrößenklasse, Lage im Stadtgebiet) 3. Bauweise und Hausform (freistehend, Reihenhaus, Geschoßzahl u. a.) 4. Wohnform (Grundriß, Wohnungsgröße u. a.) 5. Baukonstruktion (statische, bautechnische, bauphysikalische Merkmale) 6. Ausstattung In Sonderfällen kann man die Gebäude =Typologie auch um die Kriterien "Wohnumfeld" (Außenanlagen, Verkehrsanlagen u. a.) und "Nutzung der Gebäude" (Haushaltsgrößen, Berufe u. a.) erweitern. 3.1 Baujahr der Gebäude In der Statistik werden alle Bauten mit den Entstehungsjahren bis zum Jahre 1918 zusammengefaßt. Zur besseren Kennzeichnung könnte folgende weitere Zeitbegrenzung in diese Gruppe eingeführt werden: - Vorgründerzeit bis 1870 1870 - 1918 - Gründerzeit von Denkbar wäre eine noch weitere Unterteilung der Gründerzeit in: 1870 - 1899 - Hochgründerzeit von 1900 - 1918 - Spätgründerzeit von Mit dieser Einteilung könnten diejenigen Gebäudegruppen abgegrenzt werden, die schon vor dem 1. Weltkrieg in ihren wohntechnischen Anforderungen und in der Ausstattung mit Bad und WC heutigen Ansprüchen recht nahe kommen. 3.1.1 Gebäude bis 1870 Eine sinnvolle Gliederung der bis 1870 gebauten Gebäude ist kaum möglich. Die Begrenzung dieser Gebäudegruppe - man kann sie auch als Bauten vor der Gründerzeit bezeichnen - wird je nach der Entwicklung des Baurechts und der Bautätigkeit in den einzelnen Städten und Regionen der Bundesrepublik unterschiedlich festgelegt werden müssen. In der Regel wird die Grenze etwa bei 1870 liegen. Das ist der Zeitpunkt des Beginns der eigentlichen Gründerzeit. - 99 - Abb. 17: Baujahr vermutlich 17. Jahrhundert Mittelalterliches Handwerkerhaus in einer mittelgroßen Stadt mit verdecktem Sichtfachwerk. Abb. 18: Baujahr 1810 Bürgerhaus (Hofbeamter als Erstbesitzer) in einer Altstadt. Abb. 19: Baujahr 1825 3geschossige Häuser, teilweise mit kleinen Wohnungen und WC auf dem Treppenpodest in Berlin-Charlottenburg. - 45 - Bei den vor 1850 gebauten Häusern gibt es vor allem zwei Formen, des städtischen Bürgerhauses: Das tiefe Hause auf schmalem Grundstück, oft mit Durchfahrt zu dem Hof und zu den daranliegenden Anbauten (Remise, Stallungen u. a.), manchmal mit Seitenflügel am Hof (Gesindestuben, Lagerräume u. a.). (Abb. 17) Die zweite Form ist das breite Haus, manchmal mit flügelähnlichen Anbauten, in der Regel für wohlhabende Bürger oder Staatsbeamte gebaut. (Abb. 18) In dieser Zeit beginnt schon eine verstärkte Miethausbebauung in den wachsenden Großstädten (Abb. 19). Meistens fehlt bei den Bauten dieser Zeit eine Horizontalisolierung gegen Feuchtigkeit, oft auch eine vertikale Isolierung, wenn sie nicht schon nachträglich angebracht worden ist. 3.1.2 Gebäude von 1870 - 1918 In dieser Zeit kann man im wesentlichen drei Hausformen unterscheiden: - das städtische Bürgermiethaus - das städtische Arbeitermiethaus - das Vorstadthaus In der typischen Bauweise waren im Vorderhaus die bürgerlichen Wohnungen gelegen, der anschließende Hof wurde mit einem Seitenflügel und mit einem Hinterhaus versehen, beide beherbergten die kleinen Wohnungen. Es war üblich, die Seitenflügel als Zweispänner und das Hinterhaus als Vierspänner zu erschließen. Zwangsläufig führte das zu einer fehlenden Querlüftung bei den kleinen Wohnungen (Abb.19). In wohntechnischer Hinsicht weisen die hier dargestellten Gebäude zwar ausreichende Raumgrößen und Wohnungen auf, aber die Proportionen der Räume und die Zuschnitte der Wohnungen sind ungünstig. Die Räume sind oft gefangen. Bei Häusern mit Seitenflügeln ist das sogenannte "Berliner Zi mmer" typisch. Die Wohnungen haben überwiegend keine Bäder. Das WC befindet sich oft außerhalb der Wohnung, teilweise auf dem Treppenabsatz, teilweise gemeinsam für mehrere Wohnungen. - 46 - In Verbindung mit den kleinen, handwerklichen Bauunternehmen führten Spekulanten erstmalsreine Arbeiterwohngebäude ein, die mit entsprechenden speziellen Grundrissen ausgestattet waren. In den Massenbehausungen der Mietskasernen waren die Aborte wenn nicht auf dem Hof - als Gemeinschafts-WC an das Ende des gemeinsamen Erschließungskorridors gelegt. Mit der zunehmenden Produktion von Kleinwohnungen wurden auch diese Wohnungen mit Aborten ausgestattet. Meist wurden diese dann fensterlos errichtet wie vor dem die Toiletten in den Mietskasernen im Gebäudeinnern angeordnet waren, jedoch jetzt vor die Küche gelegt, um sie mit dem Kücheninstallationsschacht zusammenfassen zu können. Nach den neuen Baubestimmungen mußten die Aborte mit Tageslicht belichtet und belüftet sein. Als Folge entstanden die schlauchartigen Aborte in den bürgerlichen Wohnhäusern. Für die Kleinwohnungen war diese Anordnung zu platzaufwändig. Die Folge war ein Rückschritt: Die Toiletten wurden als Gemeinschaftsaborte auf dem Treppenpodest angeordnet (Abb. 20). Erst mit der Anordnung der WC's hinter einer niedrigen Speisekammer, über die hinweg die Belichtung und Belüftung erfolgen konnte, gelangten die Aborte wieder und endgültig in die Wohnungen, wie es auch in der neuen Bauordnung aus dem Jahre 1903 empfohlen wurde (Abb. 21). Wichtige Veränderungen - städtebauliche und wohntechnische Verbesserungen - wurden von dem Kleinwohnungsbau der gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften eingeleitet, der etwa ab der Jahrhundertwende verstärkt einsetzte. In dieser Baualtersgruppe können schon Wohnungen enthalten sein, die durchaus heutigen Wohnansprüchen genügen können. (Abb. 22) Die tragenden Teile der Gebäude aus dieser Periode sind im allgemeinen statisch ausreichend bemessen. Allerdings sind die Wohnungstrenndecken als Holzbalkendecken ausgeführt. Möglich ist aber eine Vielzahl von Schäden infolge Alterung, Abnutzung und auBergewöhnlicher Belastung. Ergebnisse einer Untersuchung aus dem Jahre 1972 - 1974 aus West-Berlin an 163 Wohngebäuden der Baujahre 1875 - 1938 zeigten folgende Schäden auf (Lit. 12): - 47 - Der Zustand des Mauerwerks war bei rd. 37 % der untersuchten Gebäude schlecht bis kritisch. Der Zustand der Kellergeschosse war bei 14 % der untersuchten Gebäude feucht und schlecht nutzbar. Die Schädigung durch tierische Holzschädlinge, z. B. durch Holzbockbefall konnten meist nur in den oberen Teilen des Hauses (Bodengeschoß) festgestellt werden (bei 69 % der Häuser). Ein Befall in Kellern und Etagen wurde nur in 10 % der untersuchten Gebäude festgestellt. Befall durch pflanzliche Holzschädlinge, etwa durch den echten "Hausschwamm" wurde in den Etagen, in überwiegendem Maße in der Decke über dem Kellergeschoß vorgefunden (bei 56 % der Gebäude). Die Trockenfäule, sichtbare Zerstörungsform der Destruktionsfäule, wurde in den Etagen von 93 % der untersuchten Häuser vorgefunden, im Bodengeschoß bei 67 %. Die hohe Anzahl von schwammbefallenen Balken bzw. Balkenköpfen ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, daß durch die Bauart der von 1875 bis ca. 1900 errichteten Häuser günstige Wachstumsbedingungen für Entstehung und Weiterverbreitung von holzzerstörenden Pilzen innerhalb der Holzbalkendecken vorgefunden wurden. Das Fehlen von horizontalen oder vertikalen Isolierungen, nicht ausreichender Wärmedämmung, Schwitzwasserbildung an Einfachfenstern im Winter, die nachträgliche Anhebung der Terrainhöhen, die Sandanhäufungen im Bereich der Luftschutzräume, die Zumauerungen von Kellerfenstern sowie das Bespannen der Kellerverschläge mit Papier, Pappe oder Blech haben die Luftzirculation im Kellerbereich abgeschnitten und den Schwammbefall entstehen und ausweiten lassen. Fehlender Holzschutz, Rohrbrüche, Schwitz- und Tageswasser haben für die Vorerkrankung und Weiterverbreitung der Pilze in den Etagen und im Bodengeschoß verantwortlich gezeichnet. Die Balkenlage über dem Kellergeschoß wieB in weit stärkerem Maße aktiven Pilzbefall durch echten Hausschwamm auf,als alle übrigen Geschoßdecken. So wurden in vielen Fallen Balkenköpfe vorgefunden, die ihrer äußeren Form nach gesund erschienen, im Inneren aber,von der Zerstörungsform her gesehen, bereits mehr als 50 % der Standfestigkeit verloren hatten. - 48 - ^kGche kinder- kinder- ki'rJua zimme zimmer !spei. a- wn er ttmle^ a^ ! '` . toif^ ' e Abb. 20: Baujahr 1890 5geschossiges Miethaus in Berlin-Tiergarten. Vorderhaus, Seitenhäuser und Querhaus, an das wiederum Seitenflügel angebracht sind. Im Vorderhaus größere Wohnungen mit Bad bzw. WC in der Wohnung. In den Seitenflügeln und im Hinterhaus kleine Wohnungen mit WC auf dem Treppenpodest. kammer )fk trappen- ft r kammer Abb. 21: Baujahr 1900 4geschossiges Miethaus als Zweispänner mit innenliegendem Treppenhaus in einer norddeutschen Großstadt. Je Geschoß 2 4-Zi mmerWohnungen mit Küche, Speiseka mmer und WC. Abb.22: Baujahr 1912 3geschossiges Miethaus als Zweispänner mit rund 90 m 2 großen Wohnungen am Rande einer süddeutschen Großstadt. - 49 - 3.1.3 Gebäude von 1918 - 1939 Gebäude aus der Zeit zwischen den beiden Weltkriegen zeigen je nach Alter der Bauten einen recht unterschiedlichen Zustand. Unmittelbar nach dem Ersten Weltkrieg sind die Wohnungen recht klein. Die Wohnungen sind schon mit WC ausgestattet, aber ohne Bad geplant. Sie haben auch noch keine Zentralheizung. (Abb. 23) In der Zeit danach bis zur Weltwirtschaftskrise 1931 sind vielfach Sozialwohnungen gebaut worden, die in Größe und Zuschnitt und teilweise in der haustechnischen Ausstattung - neuzeitlichen Ansprüchen naheko mm en (Abb. 20. Denn der Katalog der Förderungsbestimmungen umfaßte sowohl die Gebäudeausbildung, in dem nur eine Blockrandbebauung ohne Seitenflügel und ohne Quergebäude oder Flachbauten zulässig war, als auch einen Ausstattungsstandard, der für jede Wohnung ein Bad, eine Küche und einen Balkon vorsah. Auch eine ausreichende Besonnung und Querlüftung waren vorgeschrie- ben, was zur allgemeinen Durchsetzung der Zweispänneranordnung führte. Ebenso gab es Vorstellungen in bezug auf die Wohnungsgrößen, die in der Regel zwischen 54 m 2 bei einer 1 1/2-Zi mm erWohnung und 75 m 2 für eine 3-Zimmer-Wohnung liegen mußte. Gegen Ende der 20iger Jahre waren die Neubaumieten von vielen Bürgern aufgrund der staatlichen Baukonjunkturförderung und der damit verbundenen Baustoffverteuerungen und Baupreissteigerungen nicht mehr aufzubringen. Der Staat beauftragte daraufhin die Reichsforschungsgesellschaft für Wirtschaftlichkeit im Bau- und Wohnungswesen, Kleinstwohnungstypen mit tragbaren Mieten zu entwickeln. Die Wohnungsfläche lag nunmehr zwischen 28 und 46 m 2 , wodurch entschiedene Merkmale der staatlichen Förderungsbestimmungen nicht eingehalten werden konnten. Die Gebäude mußten teilweise als Drei- und Vierspänner angelegt werden, besaßen also keine Querlüftung, bei einigen Typen fehlte auch der Balkon. Wegen der minimalen Gesamtfläche konnten die Räume nicht mehr über einen Flur erschlossen werden und waren als Durchgangszimmer bzw. gefangene Räume ausgelegt. Die einzige Kaltwasserzapfstelle war die Küchenspüle. (Abb. 25) - 50 11•11•24442 1116111111111111 Abb. 23: Baujahr 1920 AfiNNYISMiSr 14...2 a. 01 .1--a f 0 0 00 ,46! g, 3geschossiges Miethaus mit ausgebautem Dachge als Drei- -schoß spänner in einer süddeutschen Großstadt. WC für die mittlere Wohnung im Treppenhaus. Wohnungsgröße rund 40 m2. 64 -4 kit / 2, d Mice Jot fay er • + • • _J • .42 2.2 A 1.1 ard 9.2.""),;: AIL s • 9 Y r- Are. 1 : ;21PC.11::fi,f4 *hr. 9 2,41 ear.- .1.12 .2 14 Ö Offirkel 00 00 oaf.. — 4 •ort. • 00 .4 tJ .45. 7. -1 r 0., —Arc „Zi1'l117 Pei a. I r.Oattspit 41111111111n inn= 'MOO tweivosiamiraw 1111016f 1111Mbleragal 0 Df r---1 SP SP IU 11111 -.7•7413-73111Maglaa , de '11 E :fl fl ft- Abb. 24: Baujahr 1925 4geschossiger Zweispänner mit 62 m 2 großen 3-Zimmer-Wohnungen mit Küche und WC in einer norddeutschen Großstadt. lostammossafaummirea.14.: 11 Li A A S • 4 1 A Tii4 Mal IBM n r Abb. 25: 2.1r IIMa •••• NMI UM Baujahr 1932 2geschossiger Zweispänner mit ausgebautem Dachgeschoß in einer norddeutschen Kleinstadt. 01111111111111=1. Abb. 26: Baujahr 1936 4geschossiger Zweispänner mit 75 m 2 großen 3-ZimmerWohnungen mit Küche und Bad in einer norddeutschen Großstadt - 51 - Erst im Rahmen des Vierjahresplans wurde der Ausstattungsstandard durch den Einbau von Bädern und Balkonen wieder angehoben, Wohnungsgrößen und Grundrißaufteilung änderten sich aber nur wenig. Die Baukonstruktion und die Ausstattungen sind durch sparsame Lösungen und Ersatzbaustoffe gekennzeichnet (Abb. 26). 3.1.4 Gebäude ab 1948 Die ersten Maßnahmen für den Wohnungsbau im Rahmen des Wiederaufbaues mußten sich auf das Ziel beschränken, "ein Dach über dem Kopf" zu schaffen. Angesichts der begrenzten Mittel waren die Unterkünfte mit geringstem Aufwand, also möglichst bescheiden, herzustellen. Die "Housing Order Nr. 8 der Besatzungsmacht" bestimmte in den ersten Nachkriegsjahren als zulässige Wohnungsgröße eine Nutzfläche von 45 m 2 mit einer zusätzlichen Abstellfläche von 4 m2. Man mußte sich mit einem kleinen Wohnraum begnügen; Schlafgelegenheiten, Schränke und Küche brachte man oft in Nischen unter. Auch kombinierte Wohn-Schlafräume und Wohnküchen wurden damals gebaut. Etwa mit dem Jahre 1950 begann man wieder solche Wohnungen zu bauen, bei denen jeder Raum seine besondere Funktion hat: Wohnzimmer, Elternschlafzimmer, Kinderzimmer, Küche usw. Die Maße der Räume waren noch knapp, die vorhandenen oder notwendigen Möbel konnten in vielen Fallen nicht zweckmäßig eingeordnet werden. Noch im Jahre 1952 hatten 16 % der damals gebauten Wohnungen nur ein bis zwei Räume, wobei die Küche als Raum (Wohnküche) mitgerechnet wurde, und 47 % der Neubauwohnungen hatten nur drei Räume einschließlich Küche. Im Mittel waren die Wohnungen 50 m 2 groß. Im Jahre 1951 wird DIN 18011 - Stellflächen für Möbel und Öfen im sozialen Wohnungsbau - verabschiedet und eingeführt und bald darauf zur verbindlichen Pflichtnorm erklärt. Mit dieser Norm werden Maßelemente - als Mindestmaße - für Möbelstellflächen, 52 - Abstände und Bewegungsflächen gegeben, die das Aufstellen typischer Möbel und das bequeme Öffnen von Türen, Bedienen von Öfen usw. gewährleisten sollen. Die Anwendung von DIN 18011 mag unmittelbar zu einer Vergrößerung der Wohnungen geführt haben. Von der allgemeinen wirtschaftlichen Weiterentwicklung gingen aber ohnehin Impulse zu einer solchen Wohnungsvergrößerung aus. Immerhin hat aber die "Stellflächennorm" dazu geführt, daß die nach ihr bemessenen Räume und Wohnungen besser möbliert und genutzt werden konnten und höherwertiger waren als jene Wohnungen, bei denen sie - noch - nicht beachtet war. Mitte der 50er Jahre sind die fertiggestellten (2 1/2- bis 3Zi mmer-) Wohnungen im Durchschnitt etwa 60 bis 62 m 2 groß; für die zum Bau genehmigten (2 1/2- bis 3-Zi mmer-) Wohnungen werden bereits Wohnflächen von im Durchschnitt etwa 65 m 2 vorgesehen. In diesem Zeitraum gibt der Ständige Ausschuß "Miete und Familieneinkommen" im Internationalen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung mit seinen "Kölner Resolutionen" Empfehlungen für Mindest-Raum- und -Wohnungsgrößen für verschiedene Familiengrößen heraus (sogenannte "Kölner Empfehlungen"). Danach ergibt sich z. B. für Vier-Personen- (3-Zimmer-) Wohnungen eine Mindestwohnfläche von etwa 65 m2. Mit den steigenden Masseneinkommen und den daraus resultierenden höheren Ansprüchen an Möbelstellfläche und Bewegungsraum nimm t die Wohnungsgröße noch weiter zu, überschreitet im Jahre 1960 die Grenze von 70 m2 und erreicht 1972 im Durchschnitt aller fertiggestellten Wohnungen eine Wohnfläche von rd. 85 m 2 . Dem entspricht - wiederum als Durchschnittswert eine Wohnung mit 4,23 Räumen (einschl. Küche), also etwa eine Dreizimmerwohnung. Ende der 50er Jahre beginnt man auch mit der Verbesserung der Heizanlagen (früher Kohle-Einzelöfen, nicht alle Räume beheizbar) durch Zentralheizungen bzw. Anschluß an Block- und Fernheizwerke. Trotz zahlreicher Beispiele für fortschrittlichen Wohnungsbau - dazu haben die von Bund und Ländern geförderten Demonstrativbauvorhaben und die von einigen Ländern durchgeführten Beispielbauvorhaben wesentlich beigetragen - sind aber bis Ende der 50er Jahre i mmer noch zahlreiche Wohnungen mit Wohnküchen gebaut worden, die knapp zugeschnitten und sparsam ausgestattet sind. - 53 - Etwa ab 1960 beginnnt die Erkenntnis Fuß zu fassen, daß teilweise größere Stellflächen und Bewegungsflächen nötig sind als früher und daß man nicht nur einen Anhalt für die Größe der Möbelstellflächen, sondern auch für ihre Art und Zahl geben muß, wenn man die bei der Planungbeabsichtigte Raumnutzung sichern will. Eine Neufassung von DIN 18011, die diesen höheren Ansprüchen Rechnung trägt, ist 1967 eingeführt. Sie berücksichtigt auch den allgemeinen Wunsch, in der Wohnung ausreichende Arbeits- und Spielflächen für Kinder vorzusehen. Sie stimmen im wesentlichen mit den erwähnten "Kölner Empfehlungen" weitgehend überein. Ein nächster entscheidender Schritt zur Verbesserung der Wohnungen ist die Wärmeschutzverordnung, die am 1. November 1977 in Kraft getreten ist. Damit werden an den Wärmeschutz von Neubauten wesentlich höhere Anforderun g en gestellt. 3.2 Städtebauliche Lage Das Baualter allein läßt keine ausreichende Zuordnung innerhalb einer Gebäudetyp ologie zu. Im folgenden soll geprüft werden, ob zusätzliche städtebauliche Bezugsfaktoren ein Gebäude besser zuordnen lassen, auch wenn das Gebäude selbst zunächst nicht bekannt ist. Als erstes städtebauliches Kriterium ist die Ortsgröße zu nennen. Nach dem statistischen Jahrbuch werden die deutschen Gemeinden in folgende Größenklassen eingeteilt: 2000 EW Landgemeinden 5000 EW Landstädte unter 2000 5000 20000 mehr als 20000 EW Kleinstädte - 100000 EW Mittelstädte 100000 EW Großstädte In der 1%-Stich-Probe von 1978 sind folgende Ortsgrößen angegeben: 10000 EW unter 10000 50000 mehr als 50000 EW 100000 EW 100000 EW - 54 - Göderitz (Lit. 14 ) schlägt folgende, vom Schema abweichende Gliederung vor: Ländliche Siedlungen bis 8000 EW Kleinstädte bis 20000 EW Mittelstädte bis 150000 EW Großstädte bis 700000 EW Riesenstädte ab 1 Schirmacher (Lit. bis 1500 - 1500 Mio EW 24 ) hält folgende Größenklassen für sinnvoll: EW sehr kleine Orte 5000 EW kleine Orte 5000 15000 EW Kleinstädte 15000 50000 EW Mittelstädte 125000 EW große Mittelstädte 50000 500000 EW Großstädte 125000 über 500000 EW Metropolen Die vorgenannte "offizielle" Gruppenbildung baut auf dem Gegensatz zwischen Stadt und Land auf. Sie verliert ihre Aussagekraft besonders im Umkreis der großen Städte, in verstädterten Gebieten und vor allem in Verdichtungsgebieten. Eine neue Schwierigkeit kommt hinzu: Durch die Gemeindegebiets- und Verwaltungsreform sind die ursprünglichen Einheiten weitgehend vernichtet worden. Eine sinnvolle Typologie kann aber nur auf einzelnen Orten, nicht auf Gruppen von Orten aufbauen. Auch in Zukunft wird man mit den alten Einheiten arbeiten müssen. Eine zusätzliche Lagebezeichnung erscheint daher zweckmäßig: INNENLAGE TEILLAGE GRENZLAGE AUSSENLAGE Die Siedlungsstruktur eines Wohngebietes könnte ein weiteres Entscheidungskriterium sein, insbesondere im Hinblick auf energiesparende Maßnahmen, aber auch im Hinblick auf Maßnahmen für das engere und weitere Wohnumfeld. - 55 - Die siedlungsstrukturelle Situation kann durch folgende fünf Siedlungstypen beschrieben werden: • dörfliche Siedlungsstruktur • Kleinsiedlungsgebiet • Wohnsiedlungsbau, verdichteter Wohnungsbau • Blockbebauung • historischer Stadtkern • Gehöfte und Einzelgebäude Schließlich gehören in diesen Bereich auch Angaben über die bauliche Nutzung der Grundstücke: • für den gesamten betrachteten Bereich,wenn eine Gruppe von Gebäuden beurteilt werden soll • für das einzelne Grundstück, wenn die Modernisierungsmöglichkeit und die Modernisierungswürdigkeit eines Gebäudes untersucht werden soll 3.3 Bauweise und Hausform Folgende Merkmale können ein Gebäude kennzeichnen: • Einfamilienhaus • Zweifamilienhaus • Gebäude mit 3 - 4 Wohnungen • Gebäude mit mehr als 4 Wohnungen • Anzahl der Vollgeschosse • Unterkellerung - vollunterkellert - teilunterkellert • geneigtes Dach - ausgebautes Dach - nicht ausgebautes Dach • Flachdach • Bauweise - freistehend - einseitig angebaut - zweiseitig angebaut - dreiseitig angebaut - 56 - • Treppenhaus - außen - innen - innen mit Tagesbeleuchtung über Fenster in der Außenwand - innen mit Tagesbeleuchtung über Lichthöfe, Lichtschächte oder Fenster im Dach • Wohnungserschließung - vom Podest - vom Außengang - vom Innengang Ein weiteres bauliches Kriterium, daß nicht allein vom Alter des Gebäudes abhängt, ist die Geschoßhöhe und die lichte Raumhöhe der Wohnräume. 3.4 Wohnform Der Wohnwert einer Wohnung hängt von zahlreichen Faktoren ab, • Größe der Wohnung • Anzahl der Räume - Wohnräume - Küche (Kochküche, Wohnküche, Eßküche) - Bad (mit Badewanne, Dusche, WC) - WC (innerhalb der Wohnung, innerhalb des Hauses des Hauses) - Zubehörräume - Gemeinschaftsräume außerhalb Diese Kriterien decken sich zum Teil mit den ohnehin in der Wohnungsstatistik des Statistischen Bundesamtes festgestellten Fakten. 3.5 Baukonstruktion Bei älteren Bauten, d. h. eigentlich bei allen Bauten, die vor dem letzten Weltkrieg gebaut worden sind, ist der bauliche Zustand ein entscheidendes Kriterium. (Abb. 27 und 28) Zeitachse 1870 l l l I I I 75 80 85 I. 90 .. 1900 95 . . .. . 05 10 15 20 25 35 30 _........ TAf1ELLE 6 vereinfachte, schematische oarstcllung der vorhandenen Sicherheit der Daukonstruktinnen gegenüber heutigem Standard. tf SICHERHEIT OBER HEUTIGEM STANDARD 6i SICHERHEIT UNTER HEUTIGEM STANDARD BEI KLEIN- UND MITTELIIÄUSERN 1AUERWERK1 WÄNDE HOLZDAUTE ILE, BEI KLEIN- UND MITTELHÄUSERN IIoLZDALKENDECKEN I I V.^............ I.. ... . . . . . . . . STAHLBAUTEILE, BEI KLEIN- UND MITTELHÄUSERN f1ASSIVDECKEN GRUNDUNGEN A<<haustypologie SONDERFALLE (GERING) 1 Quellen: Entsprechende Jahrgänge der HUtte, Technisches Auskunftsbuch-Joly, Eisen im Hochbau, Taschenbuch für Rauingenieure Detonknlender, rachteitschriften (Deutsche Bauzeitung, Baumeister, Zement, Beton und Stahlbeton) 191i0 Zeitachse 80 1870 85 75 i >> ..1..1-1-1.....1...L.11.1.1..1.11 ) N 90 j I 1 I •1 1900 95 11 1 I I 1 05 10 15 20 25 30 1940 35 L..I,.i. rb TABELLE 1 : ENTWICKLUNG DER STATISCHEN BERECHNUNG IM ALLGEMEINEN WERDEN NUR BAUTEILE AUS STAHL, STAHLBETON UND STEINEISENDECKEN NACHGEWIESEN, D,H, DER TRAGWERKE ENTWICKLUNG DER STATISCHEN BERECHNUNG IN DEN BAUAKTEN FUR NORMALE WOHNHÄUSER OHNE SONDERKONSTRUKTIONEN, KAUM ::\/) TABELLE 2 : Erlasse, DIN 1055 [p - 203 ( VERKEHRSLASTEN DER bern als Zuschlag a.pczur Trennwände n zur Verkehrslast berücksichtigtt werden. DECKEN IN WOHNGEERFAHRUNGSREGELN ERLASSE, VERORDNUNGEN BAUDEN P " 2,5] P [P ° 2,5' (Erlass: dittelhäuser [p - 1 , 51 KN/ M^1 bei Oalkenspann® ) we hen C Erlass: Kleinhäuser [p - 1,5] TABELLE lw < 5 m 3 : VERKEHRSLASTEN DER DIN 1055 C DACHBODENRAUME ERFAHRUNGSREGELN h^ [I' w 1,25 - 1,5, ERLASSE [ P n 1,25] rt• P [KN/M2] A 1t a u s ty I' p o lo gie } Quellen: Entsprechende Jahrgänge der Witte, Technisches Auskunftsbuch•Joly, Eisen im Hochbau, Taschenbuch fUr Bauingenieure Rotonkalender, Fachzeitschriften (Deutsche Oauzeltung, Baumeister, Zement, Oeton und Stahlbeton) [P . 2,q] - 59 - Grundsätzlich ist festzustellen, daß bei Altbauten in der Regel sowohl Schäden infolge vernachlässigter Instandhaltung sowie Mängel infolge Überalterung vorhanden sind. Das wird besonders deutlich bei den Fenstern, aber auch bei den tragenden Teilen des Gebäudes. So ist z.B. das Jahr 1900 für den Feuchtigkeitsschutz der Kellermauern eine einschneidende Grenze. Vor dieser Zeit kann man nicht von vornherein funktionierende horizontale und vertikale Isolierungen erwarten. Man muß also mit Durchfeuchtungen und deshalb auch mit Trockenlegungen rechnen, die wiederum hohe Kosten nach sich ziehen können. Jedes Haus muß im Einzelfall genau überprüft werden. Die senkrechte Isolierung der Kellerumfassungen läßt sich relativ leicht nachträglich anbringen. Für den Einbau einer waagerechten Isolierung müssen aber die Kellerwände durchgesägt werden. Dies und andere Verfahren der Feuchtesanierung sind sehr kostspielig. Sie lohnen sich nur, wenn das Haus nicht auch sonst noch stark verbesserungsbedürftig ist. Auch Wärme- und Schallschutz können bei der Betrachtung größerer Regionen als bauzeit- und altersabhängige Kriterien betrachtet werden. Dabei ist festzustellen, daß der Schallschutz im allgemeinen umso schlechter ist, je jünger die Bauten sind. Das gilt insbesondere für Bauten aus der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg, als man überall mit Material sparen mußte. Der Wärmeschutz der Bauten ist seit der Einführung der Wärmeschutzverordnung ein wichtiges Kriterium, denn alle Wohnbauten, die diese Anforderungen nicht erfüllen, bieten einen geringeren Wohnwert. Als einen der Maßstä b e F'iir den Wohnwert muß man nämlich auch die Bewirtschaftungskosten, d. h. die Heizkosten ansehen. 3.6 Ausstattung Am deutlichsten macht sich im sozialen Wohnungsbau das Baualter bei den haustechnischen Räumen (Küche, Hausarbeitsraum, Bad, Dusche, WC) und ihrer Ausstattung bemerkbar. Bei der Elt-Installation kann man davon ausgehen, daß Häuser, die älter als 20 Jahre sind, den Anforderungen an den heutigen Strombedarf der Wohnungen nicht i mm er genügen. Auch bei anderen Bauteilen des Ausbaues (Fußböden, Fenster u. a.) zeigt sich eine deutliche Zunahme der Mängel mit zunehmendem Alter. - 60 - 4. VORSCHLAG FUR EIN ERHEBUNGSVERFAHREN Die hier zu entwickelnde Erfassungsmethode soll zur Schätzung der Gebäudeeigenschaften bei umfangreichen Althausbeständen dienen. Die Kenntnis der Gebäudeeigenschaften wird für viele Aufgaben benötigt: to Wirtschaftsunternehmen brauchen statistische Unterlagen für Bedarfsprognosen. • Im städtebaulichen Bereich kann die Kenntnis der Gebäudeeigenschaften als Grundlage für die Stadtentwicklung und die Stadterneuerung dienen. • Informationen über Althausbestände können Ausgangspunkte für öffentliche Förderungsmaßnahmen sein. Da die Aufgabe sehr unterschiedlich sein kann, muß auch die Erfassungsmethode flexibel sein und sich anpassen können: • Erfassung des Wohnungsbestandes eines Hauseigentümers (z. B. eines größeren Wohnungsunternehmens) • Erfassung eines Ortsbereiches oder einer Stadt • Erfassung eines Landes oder des gesamten Bundesgebietes Innerhalb der regionalen Bereiche können wiederum der gesamte Bestand oder nur Teilbestände, z. B. hinsichtlich Eigentümer, Hausform, Ausstattungsstandard, für die Lösung der gestellten Aufgabe benötigt werden. Je genauer die Kenntnis der vorhandenen Substanz desto exakter können Maßnahmen festgelegt und die Kosten geschätzt werden. Als Grundsatz für die Erfassung gilt deshalb: Nicht mehr erfassen als unbedingt notwendig, aber doch so genau wie möglich im Hinblick auf das gesteckte Ziel. Der größte Grad der Genauigkeit wird sicherlich erreicht, wenn jedes einzelne Gebäude gesondert untersucht wird. Dieses Verfahren ist z. B. angemessen, wenn Hauseigentümer von Anfang an beabsichtigen, einen Wohnungsbestand ganz oder teilweise zu modernisieren. Bei größeren Beständen - z. B. über 1000 Wohnungen - wird man für die ersten Ermittlungen schon eine größere Erfassungsmethode wäh- - 61 - len. Hier bietet es sich an, den Bestand schon typologisch zu ordnen - nach Bauabschnitten, Altersgruppen u. a. - und jeweils nur typische Gebäude stichprobenartig zu untersuchen. Bei regionalen Bestandsaufnahmen für sehr unterschiedliche Gebäudetypen und für zahlreiche Hauseigentümer besteht in der Regel keine unmittelbare Zugriffmöglichkeit zu zeichnerischen Unterlagen über den Wohnungsbestand. Dann kann man nur auf die für die Region vorhandenen Angaben des jeweiligen Landesamtes für Statistik und des Statistischen. Bundesamtes zurückgreifen. Wie in Abschnitt 2 des Berichtes aufgezeigt ist, gibt es zahlreiche statistische Angaben, die schon eine Grundlage für die Ermittlungen und Zusammenstellungen von Gebäudetypen abgeben können, wenn man sie richtig aufeinander absti mm t. Tatsächlich sind viele früheren Untersuchungen auf dieser Grundlage durchgeführt worden. Solche Aussagen können jedoch nur für sehr grobe Schätzungen dienen. Genaue Aussagen wären möglich, wenn die statistischen Erhebungen - sei es bei einer bundesweiten Erhebung des Wohnungsbestandes oder bei den in kürzeren Zeiträumen durchgeführten Wohnungsstichproben - auf weitere Erhebungsdaten ausgedehnt werden. Aber selbst die aufgrund genauer statistischer Angaben ermittelten Bedarfsschätzungen werden i mm er mit einer größeren Ungenauigkeit behaftet sein. Das gilt in ganz besonderem Maße für alle mit der Modernisierung zusammenhängenden Aufgaben. Denn - wie schon gesagt - kann eine möglichst genaue Einschätzung der zweckmäßigen Modernisierungsmaßnahmen nur aufgrund der Kenntnis des Bauzustandes getroffen werden. Den können aber nur Fachleute richtig einschätzen. So kann z. B. ein um die Mitte des 19. Jahrhunderts errichtetes Wohngebäude - wenn es laufend instand gesetzt worden ist - heute nicht nur in technischer sondern auch in wirtschaftlicher Hinsicht durchaus als modernisierungsfähig und modernisierungswürdig beurteilt werden. Für ein unmittelbar nach dem 2. Weltkrieg errichtetes Wohngebäude könnte dagegen ein Abriß notwendig sein, wenn die Umbaukosten der Modernisierung in keinem rechten Verhältnis zu dem dadurch erzielten Wohnwert stehen. - 62 - Wie vielfältig die jeweils zu beachtenden Kriterien für die Entscheidung über auszuführende Maßnahmen aufgrund des Zustandes und der möglichen technischen Lösungen sein können, wird besonders am Beispiel der Fenster deutlich. Zur Verbesserung der alten Fenster bieten sich folgende Maßnahmen an: • Dichtung der Fugen vorhandener Fenster • Ersatz der Einfachverglasung durch Isolierverglasung • Ergänzung der vorhandenen Fenster durch einen Vorsatzflügel auf dem alten Flügelrahmen oder einem Vorsatzfenster in der äußeren oder inneren Fensterleibung • Einsatz neuer Fensterflügel im alten Blendrahmen unter Beibehaltung der Profilierung • Einbau neuer Fenster im alten abgeschnittenen Blendrahmen • Einbau neuer Fenster auf alten Blendrahmenprofilen • Einbau neuer Fenster Die Entscheidung über die zweckmäßigen Verbesserungsmaßnahmen und damit auch über die Modernisierungskosten kann somit erst nach genauer Kenntnis der baulichen Substanz und der objektbezogenen gestalterischen Anforderungen - z. B. Wohnwert, Nutzwert u. a. - festgelegt werden. Das bedeutet, eine Erfassungsmethode sollte sich nicht allein auf statistische Unterlagen beschränken, sondern sie muß eine statistisch abgewogene Anzahl von Einzelobjekten durch Inaugenscheinnahme näher untersuchen. Es erscheint auch nicht möglich, eine Typologie der Gebäude aufzustellen, die für alle Aufgaben optimal geeignet ist. Die Ergebnisse der geplanten bundesweiten Erhebung über die Gebäude im Rahmen der Volkszählung werden zwar als allgemein gültige Grundlage verwendet werden können, die für viele Aufgaben sogar ausreicht, aber wenn die Statistik nicht alle Fragen beantworten kann, sind jeweils zusätzliche Erhebungen erforderlich, für die je nach der Aufgabe repräsentative Typen festgelegt werden müssen. Für diese sind dann stichprobenartig bzw. in einem statistisch ausreichenden Mengenanteil weitere Informationen zu sammeln. In jedem Fall sind für die Erhebungen folgende Schritte erforderlich: 1.)Auf der Basis statistischer Angaben wird eine Typologie der Gebäude des zu untersuchenden Bestandes erarbeitet. Dabei können folgende Daten relevant sein: - 63 - • Baujahr Das Baujahr gibt Aufschluß auf Bauperiode und Baualter. Zusammen mit der Bauart und der Bauregion lassen sich schon wichtige Angaben über den voraussichtlichen Zustand der Gebäude schätzen. Sta mm t daher ein Gebäude aus der Zeit vor Mitte des 19. Jahrhunderts, so kann man in der Regel damit rechnen, daß aufwendige Maßnahmen zur Beseitigung und Verhinderung von Feuchtigkeit erforderlich sind. In der Zeit nach der Mitte der 20er Jahre bis zur Weltwirtschaftskrise 1931 sind vielfach Sozialwohnungen gebaut worden, die in Größe und Zuschnitt - und teilweise in der haustechnischen Ausstattung - neuzeitlichen Ansprüchen naheko mm en. Das Baualter gibt auch Anhaltspunkte für die Notwendigkeit und Wirtschaftlichkeit von Investitionen, sowohl hinsichtlich des gebäudespezifischen Erneuerungszyklusses als auch hinsichtlich der angestrebten Restnutzungsdauer. Die Statistik faßt jedoch alle Gebäude bis zum Jahre 1918 zusammen. Braucht man Gebäudetypen aus dieser Zeit, so müssen sie örtlich festgestellt und anteilmäßig geschätzt und hochgerechnet werden. • Ortsgrößenklasse und Bauweise Die Ortsgröße als Kennzeichen zum Baujahr kann die anteilmäßige Einordnung bestimmter Gebäudetypen erleichtern (siehe Abschnitt 3.2), wenn die Siedlungsstrukturen innerhalb der Ortsklasse bekannt sind, z, B. - Gehöfte und Einzelgebäude, - dörfliche Siedlungsstrukturen, - Wohnsiedlungsgebiete (verdichteter Wohnungsbau), - Blockbebauung, - historischer Stadtkern. Bei der Bauweise unterscheidet man: - freistehend, - einseitig angebaut, - Reihenhaus, beidseitig angebaut, - dreiseitig angebaut. - 6 4 - • Gebäudeart Von der Statistik werden folgende Gebäudearten erfaßt: - nicht landwirtschaftliche Wohngebäudes a) Wohngebäude mit 1 Wohnung, b) Wohngebäude mit 2 Wohnungen, c) Wohngebäude mit 3 oder mehr Wohnungen, - landwirtschaftliche Wohngebäude. Von den weiteren Gebäudekennzeichen kann insbesondere die Dachform von Bedeutung für bestimmte Aufgaben sein, z. B.: Ausbaupotential im Zusammenhang mit einer Erhöhung der Grundstücksausnutzung oder mit den überlegungen zur Entwicklung neuartiger Ausbaustoffe und -teile. Zur weiteren Unterteilung der typischen Gliederung sind dann örtliche oder regionale Stichproben und entsprechende Hochrechnungen der Ergebnisse erforderlich. • Angaben über den Eigentümer Die Kenntnisse des Eigentümers eines Hauses können von Bedeutung für Aussagen sein, die aus der Typologie resultieren; sie sind möglicherweise verschieden, wenn es sich um gemeinnützige Wohnungsunternehmen oder private Hauseigentümer handelt. Das Statistische Bundesamt unterteilt wie folgt: - Anzahl Personen und Ehepaare - Erben- oder ähnliche Gemeinschaften - Gemeinnützige Wohnungsunternehmen - Öffentliche Hand - Sonstige • Geschoßzahl Genaue Geschoßzahlen sind statistisch nicht zugänglich, aber aus der Zahl der Gebäude und Wohnungen lassen sich durchschnittliche Geschoßzahlen errechnen. Die Kenntnis der Geschoßzahl ist jedoch nur für bestimmte Aufgaben erforderlich, z. B. gibt die bauliche Dichte, ausgedrückt über die Geschoßflächen- und Grundflächenzahl in Verbindung mit der Wohnungsanzahl Auskunft über die erzielbaren Wärmedichten und Anschlußdichten bei einer Versorgung mit leitungsgebundenen Energien. - 65 - * Wohnungsgröße Die Kenntnis der Wohnungsgröße kann für bestimmte Aufgaben von Bedeutung sein. Die durchschnittlichen Wohnungsgrößen von Neubauten sind z. B. in den Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes - auch länderweise - angegeben. Die durchschnittliche Wohnfläche ist eine wichtige Bezugsgröße für die Einschätzung der Wirtschaftlichkeit unterschiedlich weitgehender Sparinvestitionen (Kosten für Wärmeschutz/Heizanlage in DM/m2). • Grundriß Typische GrundriBformen können aufgrund der Kenntnis historischer Bauformen für Baualtersklassen und Regionen ermittelt werden. Bekannt ist z. B. die Blockbebauung in den Großstädten aus der Gründerzeit. Anfang der 50er Jahre sind z. B. in Bayern allein 50.000 Wohnungen als Vierspänner ohne Querlüftung mit jeweils hintereinander - gefangenen - geschalteten Räumen gebaut worden (siehe auch Abschnitt 3.1). Nicht ermitteln kann man im Rahmen einer solchen Erfassung von Wohnungsbeständen aber den tatsächlichen individuellen Bedarf, z. B.: • für ein einzelnes Objekt im Hinblick auf die Möglichkeiten eines Hausbesitzers und die Bedürfnisse jetziger und künftiger Bewohner • für größere Bestände die Wohnwünsche bestimmter Einwohnergruppen, wie junge Familien, Alleinstehende,alte Menschen u. a. Trotz scheinbar objektiv eindeuti g er Maßstäbe und Tatbestände werden aber gerade Altbauwohnungen unterschiedlich beurteilt, je nach Blickwinkel und spezieller Situation des Betroffenen. Für Schätzungen der Gebäudesubstanz können aber solche Unterlagen von Bedeutung sein. Der einzelne Hauseigentümer kann diese Angaben relativ einfach ermitteln. Auch für größere Wohnungsbestände bestimmter Wohnungsunternehmen sind solche Aussagen auf der Basis detaillierter Befragungen und spezieller Untersuchungen ziemlich genau zu machen. - 66 - Wenn z. B. bei der Untersuchung über die Modernisierungsbedürftigkeit die Notwendigkeit von Grundrißveränderungen ermittelt worden ist, so ist als erstes zu untersuchen, ob der Wohnungsmarkt die modernisierten Wohnungen annimmt. Es wäre denkbar, daß Wohnungen, die früher mit drei Personen belegt waren, nach der Modernisierung nur noch Raum für eine Person bieten. Bei Veränderungen der Wohnungsgrößen, z. B. Umwandlung von Zweispännern in Einspänner oder Vierspännern in Zweispänner, ist zu prüfen, ob die Wohnungen nach der Modernisierung gut vermietbar sind. Sind Marktlage und Wohnungsgröße durch Modernisisierung nicht in Einklang zu bringen, dann sind auch hier Abbruch und Neubau die beste Lösung. Das bedeutet: Grundrißveränderungen zur Erzielung eines besti mmten Wohnwertes, z. B. Anpassung an den Neubaustandard, kann man aufgrund von Gebäudetypologien nicht exakt planen. Eine solche Planung könnte nämlich keine Rücksicht auf den wirklichen Bedarf nehmen, da dieser nicht bekannt ist. Ob eine teure Grundrißveränderung überhaupt sinnvoll ist oder ob andere Maßnahmen einen besseren Erfolg versprechen, kann allein aufgrund gebäudetypologischer Erhebungen nicht vorausgesagt werden. • Baustoffe und Bauteile Baustoffe und Bauteile können Anhaltspunkte für Marktprognosen liefern. In der Statistik werden seit einiger Zeit Bauten aus Fertigteilen gesondert erfaßt. Außerdem können auch die Baujahre Hinweise auf die seinerzeit verwendeten Baustoffe geben. Je nach Aufgabe müssen jedoch mehr oder weniger intensive Stichproben zusätzliche Informationen liefern. Bauzustand Der jeweilige Zustand der Bauten kann durch keine Schätzungen auch nur annähernd erfaßt werden. Hier sind i mmer Einzeluntersuchungen erforderlich, denn Schäden werden von Haus zu Haus andere Ursachen haben, unterschiedliche Auswirkungen zeigen und verschieden groß sein: - Setzungsschäden infolge Veränderungen des Grundwasserspiegels, - Erschütterungen (Kriegseinwirkungen, Explosionen, Sprengungen, Schwerlastverkehr), - Brand, - Frostschäden (Auffrieren von Fundament- und Sockelmauerwerk), - 67 - - Überbelastung infolge Nutzungsänderungen - nicht nach den anerkannten Regeln der Baukunst ausgeführte Baumaßnahmen. Hingewiesen werden muß auf - Holzschäden - tierischer (Hausbock, Pochkäfer) und pflanzlicher Befall (Echter Hausschwamm, Porenhausschwamm und Kellerschwamm), - Rosten von Stahl (Querschnittschwächung, Sprengwirkung auf Putz). o Besondere Kennzeichen Wird die Wohnungserfassung für ein bestimmtes Ziel durchgeführt, das über eine allgemeine Information hinaus detaillierte Teilbedarfsprognosen ergeben soll, muß die Typologie entsprechend eingeschränkt oder erweitert werden. Solche Zielformulierungen könnten z. B. sein: Ermittlung des Energiesparpotentials, Ermittlung der Inves titionserfordernisse im Zusammenhang mit Strukturan passun g en in Teilbereichen des Bau g ewerbes oder der Baustoffindustrie u. a. Sind diese Angaben nicht direkt den Unterlagen der statistischen Ämter zu entnehmen, müssen sie aufgrund von Erfahrungswerten oder Stichprobenanalysen geschätzt werden. 2.)Erfassung einer repräsentativen Anzahl von Objekten (Wohngebäuden), z. B. mit Hilfe eines Fragebogens. Die Anzahl der mit einer Stichprobe zu erfassenden Objekte wird entsprechend der vorweg aufgestellten statistischen Typologie je nach Aufgabe ausgewählt. 3.)Aufgrund der Ergebnisse zu 1.) und 2.) werden je nach Aufgaber.stellung Maßnahmen für typische Objekte erarbeitet und anschließend die Kosten errechnet. 4.)Die für einzelne Objekte erarbeiteten Kosten werden schließlich entsprechend den statistischen Angaben hochgerechnet. Dieses Verfahren kann zwar keinen Anspruch auf eine exakte statistische Genauigkeit erheben, aber es ist - modifiziert nach den unterschiedlichen Aufgaben - ausreichend genau - 68 - - um Klarheit über bestimmte Wohnungsbestände zu erhalten, wenn infolge eines Informationsdefizits keine eindeutige Aussage darüber möglich ist, - um das Ergebnis geplanter Maßnahmen ohne aufwendige detaillierte Erfassung der Objekte mit ausreichender Genauigkeit abschätzen zu können. Dieses Verfahren soll im folgenden an einem Beispiel näher erläutert werden. Dafür wird die Untersuchung über das Wärmeeinsparpotential für den Bereich Baden-Württemberg herangezogen (siehe auch Abschnitt 1.3.4). Das hier angewendete Verfahren ist eine praktische Methode für den Aufbau einer Typologie als Basis für bestimmte Aussagen bzw. als Grundlage für die Einschätzung der Wirkung geplanter Maßnahmen. Ziel dieser Untersuchung war es, ausgehend von einer spezifischen Gegebenheiten in Baden-Württemberg, eine fundierte Datengrundlage zu schaffen, die es ermöglicht, das Einsparpotential zu ermitteln und darauf aufbauend eine realistische Abschätzung der Verwirklichungsmöglichkeiten in Abhängigkeit verschiedener Restriktionen vorzunehmen. Dazu dienten folgende Arbeitsabschnitte, die hier nur skizziert dargestellt werden können: • Festlegung von Gebäudetypen, die einerseits eine Unterscheidung gebäudebezogener Einsparmaßnahmen und versorgungsbezogener Siedlungsstrukturen ermöglichen, eine Regionalisierung der Analyseergebnisse erlauben und andererseits die Vielfalt der realen Wohnbausubstanz in Baden-Württemberg möglichst vollständig abbilden. Grundlage hierfür waren Unterlagen von 11 Baurechtsämtern und Gemeindeverwaltungen in Baden-Württemberg sowie Expertenbefragungen in Planungs- und statistischen Amtern. • Festlegung grundsätzlicher energierelevanter Merkmale der Gebäude, z. B. beheizte Wohnfläche, Technik, Oberflächen-/Volumenverhältnis. • Wärmebedarfsberechnung und Analyse des Einsparpotentials der Gebäudetypen bei besserer Wärmedämmung. - 6 9 - • Hochrechnung des Wärmebedarfs - Stichprobenerhebung aufgrund der Gebäudetypen der amtlichen Statistik (Wohngebäude mit 1, 2, 3 und mehr Wohnungen; landwirtschaftliche Gebäude) und Umrechnung auf die ausgewählten 11 Gebäudetypen der Erhebung - Errechnung der Zuwendungsanteile und Häufigkeitsverteilung nach Gemeindegrößenklassen im gesamten Land Baden-Württemberg - Ermittlung des gesamten Energiebedarfs Baden-Württembergs für die Raumheizung aufgrund der Daten über den Endenergiebedarf der einzelnen Gebäudetypen und der Häufigkeitsverteilung der Gebäude - Hochrechnung des maximalen Einsparpotentials bei der Realisierung aller wärmedämmenden Maßnahmen Die Kosten dieser Erhebungen betrugen ca. 100.000,-- DM, Stand 1980. Das ist ein relativ geringer Betrag, wenn man bedenkt, daß damit wichtige Kenntnisse über die Einsparpotentiale der verschiedenen Gebäude- und Siedlungstypen sowie über die verfügbaren Energiequellen für eine Neuorientierung der Öffentlichkeitsarbeit und Förderpolitik des Landes Baden-Württemberg gewonnen werden konnten. Für die Planungsämter der Kommunen ist das Ergebnis ein Anhaltspunkt für die Erstellung integrierter örtlicher Versorgungsprojekte. Für die speziellen Anforderungen müssen dann jedoch weitere örtliche Untersuchungen durchgeführt werden. Ebenso wenig wie eine unmittelbare Übertragung des Ergebnisses auf einzelne Gemeinden des Erhebungsbereiches ist aber auch eine Hochrechnung auf die Bundesrepublik insgesamt ohne weiteres möglich. Dazu müßten in allen Ländern ähnliche Gebäudetypologien aufgestellt werden. Sicherlich werden sich stets einige Gebäudetypen in den verschiedenen Ländern decken, aber die Häufigkeitsverteilung ist wahrscheinlich unterschiedlich. In ähnlicher Weise könnten viele Bauaufgaben gelöst werden, die eine statistische Grundlage benötigen, welche zunächst nicht direkt aus den amtlichen Statistiken abzulesen ist. - 70 - 5. STUDIE ÜBER DIE ANWENDUNG EINER ERFASSUNGSMETHODE BEI DER UNTERSUCHUNG DES WOHNUNGSBESTANDES EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS Ein Wohnungsunternehmen in einer süddeutschen Großstadt verfügt über einen Besitz von rund 1.500 Wohnungen. Eine Wohnungskartei existiert nicht. Aufgabe: Das Wohnungsunternehmen möchte kurzfristig wissen, welche Kosten für eine Modernisierung der Fassaden entstehen würden. Umbauten sollten dabei ausgeschlos- sen sein. Unterlagen: Vorhanden sind Angaben über Baujahre der einzelnen Objekte; Angaben über die Wohnfläche (jeweils aus den Mietunterlagen) Die Wohnungen wurden zunächst nach Altersgruppen aufgeteilt: Gruppe Bauperiode Wohnungen % WF m 2 WF/Whg. 5 0,3 425 85 1922 bis 1937 219 10.334 47 3 1946 bis 1953 657 14,3 43,0 30.858 47 4 5 1954 bis 1958 1959 bis 1968 214 432 14,1 28,3 11.158 29.610 bis 1968 1.527 52 69 54 1 bis 1900 2 1-5 100 82.385 Begründung für die Aufteilung: (siehe auch Abb. 29) In dieser Gruppe sind nur freistehende EinfamilienGRUPPE 1: häuser enthalten, die zum Teil unter Denkmalschutz stehen (alte Zollhäuser). Eine Typisierung ist nicht möglich. Jedes Haus muß bei einer Modernisierung für sich betrachtet und exakt untersucht werden. GRUPPE 2: Die 219 Wohnungen aus der Zeit zwischen den beiden Weltkriegen machen rd. 14 % des untersuchten Wohnungsbestandes aus. Dabei kann man folgende Gruppen unterscheiden: - 71 - - 41 kleine schlecht ausgestattete und ungünstig zum größten Teil zwischen einer Straße und der Bundesbahn - gelegene Einfamilienreihen- bzw. Doppelhäuser mit jeweils nur 40 m 2 Wohnfläche (Objekte 540 und 541); - 54 Wohnungen in einem früheren Kasernenbau mit i.M. 35 m 2 Wohnfläche je Wohnung (Objekt 542); - 74 Wohnungen in Mehrfamilienwohnungen mit Wohnflächen von 41 bis 59 m z (Objekte 535, 536, 539). Die Wohnungen haben eine unzureichende Ausstattung. Das WC liegt teilweise außerhalb der Wohnung. Die Wohnungen haben keine Bäder und keine zentrale Beheizung; 18 zweigeschossige Einfamilienreihenhäuser mit jeweils 79 m 2 Wohnfläche (Objekte 537 und 538). Zur Grundausstattung dieser Einfamilienhäuser gehören keine Bäder. GRUPPE 3: Zu den Wohnungsbauten der Aufbauzeit nach dem 2. Weltkrieg kann man die bis zum Jahre 1953 gebauten Wohnungen rechnen. Diese Gruppe macht mit 43 % den größten Anteil des Wohnungsbestandes aus. Hier handelt es sich nur um Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Der Grundriß dieser Wohnungen ist typisch für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaues aus der Zeit der großen Wohnungsnot. Sie haben keine Bäder. In der Regel besteht die Wohnung aus Wohnküche, Elternschlafzimmer, Kinderzimmer und WC und ist insgesamt nur etwa 40 bis 45 m 2 groß. GRUPPE 4: Wohnungen ab 1954: Diese Wohnungen sind schon größer. Sie haben auch ein Bad, aber in der Regel noch kein Wohnzimmer, sondern eine Wohnküche. (Eine Ausnahme aus dieser Zeit bilden die 1956/57 gebauten Objekte 556: 47 Wohnungen mit i.M. 41 m2 Wohnfläche, und 557: 23 Wohnungen mit i.M. 43 m 2 Wohnfläche. In diesen Häusern sind Gemeinschaftsbäder im Keller angeordnet) - 72 - GRUPPE 5: Die fünfte Gruppe des Wohnungsbestandes mit 432 Wohnungen = 28 % umfaßt die ab 1959 gebauten Wohnungen. Diese Wohnungen sind merklich größer. Auch der Grundriß entspricht teilweise schon heutigen Anforderungen an die Wohnfunktionen. Diese Wohnungen sind mit Bädern ausgestattet. Sie haben auch ein gesondertes Wohnzimmer und zu einem geringen Teil auch schon einen gesonderten Eßplatz. (Eine Ausnahme bilden hier folgende Objekte: 518 mit 43 Wohnungen und 519 mit 55 Wohnungen, die zum größtein Teil noch Wohnküchen haben) Nach einer Besichtigung von jeweils zwei bis drei Häusern jeder Altersgruppe wurden folgende Zustandskriterien festgelegt und die zur Beseitigung von Schäden und Mängeln jeweils erforderlichen Kosten je m 2 Wohnfläche geschätzt. * Fassade Bewertungsmaßstab: 1 m 2 Fassadenfläche = 1 m 2 Wohnfläche Schadensgrad erforderliche Maßnahmen Fassade ausbessern und 1 streichen größere Ausbesserungen 2 und Anstrich Putz erneuern ohne Wärme- 3 dämmung Putz erneuern ohne Wärme- 4 dämmung, aber schwierige Umstände Putz erneuern und Wärme5 dämmung voraussichtliche Kosten • Fenster Bewertungsmaßstab: 1 Fenster = 10 m 2 WF 0,1 Fenster = 1 m 2 WF 20,-- DM/m 2 WF 50,-- DM/m2 WF 70,-- DM/m 2 WF 90,-- DM/m2 WF 120,-- DM/m 2 WF - 73 - erforderliche Maßnahmen Schadensgrad voraussichtliche Kosten 6,-- DM/m 2 WF 15,-- DM/m 2 WF 1 neue Lippendichtung 2 Anstrich incl. Ausbesse- rung und Lippendichtung 3 Anstrich und Vorsatz- fenster ohne Isolierverglasung 30,-- DM/m 2 WF 4 neue Fenster im alten Rahmen 50,-- DM/m 2 WF neue Fenster 60,-- DM/m 2 WF Aufgrund der Schadensklassen der verschiedenen Altersgruppen und der jeweils geschätzten Verbesserungskosten ergeben sich folgende Gesamtkosten (dabei wurde die Gruppe 1 nicht berücksichtigt, weil es sich nur um wenige Hauser handelt, die zum Teil unter Denkmalschutz stehen und daher aus dem Rahmen der üblichen Bauten herausfallen): Fassade DM/m2 WF DM Fenster DM/m2 WF DM GRUPPE m2 WF Mefa 2 Efa 3 7.265 3.069 30.858 20 70 145.300,-214.830,-- 60 620.040,-- 50 1.542.900,-- 60 1.851.480,-- 4 11.158 20 223.160,-- 60 669.480,-- 5 29.610 -- 15 444.150,-- -- 3.585.150,-- 2.126.190,-- Das Wohnun g sunternehmen hatte zugleich eine genau detaillierte Bestandsaufnahme und Kostenberechnung durchgeführt. Die auf der Basis einer Typologie geschätzten Kosten könnten deshalb mit der Kostenberechnung verglichen werden. Fassade Fenster Kostenschätzung 2.126.190,-- DM 3.585.150,-- DM Kostenberechnung 2.513.360,-- DM 3.223.560,-- DM Abweichung - 15 % + 11 % - 7 4 - Selbst bei sorgfältiger Kostenberechnung ist aber bei der Modernisierung nur ein Genauigkeitsgrad von etwa +/- 10 % erreichbar. Das bedeutet, die Kostenschätzung nach einer Bautypologie in Verbindung mit Zustandsklassen und daraus resultierenden Kostengruppen konnte bei relativ geringem Aufwand far die Erhebungen eine ausreichende Genauigkeit der Modernisierungskosten bieten. - 75 - GRUPPE OBJEKT-NR. BAUJAHR 530 1878 100 1 531 1894 84 1 532 1896 82 1 1897 81 2 535 1922 56 32 Mehrfamilienhäuser 536 1925 53 24 Mehrfamilienhäuser 1931 47 18 Einfamilienhäuser 45 - 44 18 Mehrfamilienhäuser 533, GRUPPE 2 GRUPPE 3 537, 534 538 4 5 BEMERKUNG Einfamilienhaus Einfamilienhaus, Zollhaus Denkmalschutz Einfamilienhaus, Zollhaus Denkmalschutz 2 Einfamilienhäuser, Zollhaus - Denkmalschutz 1933/34 540 1934 541 1934 542 1937 41 54 543 1946 32 1 544, 545, 546, 547, 536 1949 29 223 Mehrfamilienhäuser 501, 502, 548, 549, 1950 28 138 Mehrfamilienhäuser 550 44 28 - 44 35 6 Einfamilienhäuser als Doppel- und Reihenhäuser Einfamilienhäuser als Doppel- und Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Einfamilienhaus 503, 504, 551, 552 1951 27 65 Mehrfamilienhäuser 504 Denkmalschutz 505, 506, 553, 554 1952 26 183 Mehrfamilienhäuser 507, 508 1953 25 79 Mehrfamilienhäuser 1954 24 21 Mehrfamilienhäuser 510, 511 1955 23 31 Mehrfamilienhäuser 512, 513, 556 1956 22 97 Mehrfamilienhäuser 557 1957 21 23 Mehrfamilienhäuser 515 1957/58 24 Mehrfamilienhäuser 516 1958 20 18 Mehrfamilienhäuser 517 1959 19 16 Mehrfamilienhäuser 518, 519 1960 18 98 Mehrfamilienhäuser 521 1961 17 15 Mehrfamilienhäuser 522 1962 16 7 Mehrfamilienhäuser 523 1963 15 21 Mehrfamilienhäuser 524 1963/64 68 Mehrfamilienhäuser 525 1965 13 24 Mehrfamilienhäuser 520, GRUPPE ANZAHL DER WOHNUNGEN 539 509 GRUPPE ALTER DER WOHNUNGEN IN JAHREN 21 - 20 15 - 14 526, 527 1966 12 71 Mehrfamilienhäuser 528, 529 1968 10 112 Mehrfamilienhäuser 1.527 Abb. 29: Übersicht über Anzahl der Wohnungen und ihrer Bauzeit für den Wohnungsbestand eines Wohnungsunternehmens 76 ANL AGE LITERATURVERZEICHNIS 77 (1) Achterberg, Gerhard; Richter, Georg "Auswirkung zunehmender Altbauerneuerung auf die Struktur des Baugewerbes" Institut für Bauforschung, Hannover Bericht F 464, 1974 (2) Achterberg, Gerhard "Kriterien für Kosten-Nutzen-Analysen bei der Modernisierung" Institut für Bauforschung, Hannover Bericht F 569, 1980 (3) Achterberg, Gerhard "Altbaumodernisierung - Ermittlung der Wirtschaftlichkeit" Schriftreihe der Rationalisierungs- Gemeinschaft "Bauwesen" im RKW Heft 14, Eschborn/Ts, 1981 (4) ARGE Raumforschung u. Raumplanung Dortmund Becker, Veit Hinzen, Ajo "Auswertung der 1%-Wohnungsstichprobe 1972" Ergebnisse in städtebaulicher Hinsicht Band Band II: Ergebnisse in statistisch-methodischer Hinsicht Schriftenreihe des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau 03.069, 1978 I: (5) Autorenkollektiv, Bauakademie der DDR "Erhaltung und Modernisierung der Altbausubstanz" Bauforschung - Baupraxis, Heft 40, 1979 (6) Böhm, Alfred "Kriterien für die Beurteilung der Erhaltungs- und Sanierungswürdigkeit alter Wohnungen, Wohnhäuser und Wohngebiete" österreichisches Institut für Bauforschung, Wien 1975 (7) Bramhas, Erich Riccabona, Christof Schmidl, Winfried "Althaussubstanz im Röntgenbild Strukturelle Analyse des Althausbestandes" Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen, Wien 1977 (8) Effertz, A. "Altbauerneuerung, Beispiele" Arbeitskreis Altbauerneuerung e. 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II. 1980 (26) Schröter, Albrecht "Beheizung von Wohnungen" Bundesbaublatt 11/1980 (27) Statistisches Bundesamt Wiesbaden "1%-Wohnungsstichprobe 1978" Heft 1, 2 und 3, Fachserie 5 (Bautätigkeit und Wohnen) (28) Statistisches Bundesamt Wiesbaden "Bestand an Wohnungen - 31.Dezember 1978" Fachserie 5 (Bautätigkeit und Wohnen) (29) Statistisches Bundesamt Wiesbaden "Das Wohnen in der Bundesrepublik Deutschland" Ausgabe 1981 (30) Wiechmann, Hermann H. "Modernisierungshandbuch für Architekten" Schriftenreihe des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau 04.064/1981 (31) Zimmermann, Janos "Wohnverhalten und Umwelt" Schriftenreihe des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau 04.044/1978 (32) Zschirnt, Hans- Günter "Modernisierung des Wohnungsbestandes" Schriftenreihe Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes Nordrhein- Westfalen, Wohnungsbau - Kommunaler Hochbau Band 3.010/1977
