Jörg Bürkle

jörg bürkle
wiesenstrasse 29, III. og.
13357 berlin
fon 030 / 461 23 43
fax 030 / 462 97 10
[email protected]
www.joerg-buerkle.de
www.wiesenstrasse29.de
Angebot für den künstlerseitigen Kauf des landeseigenen Atelierhauses
Wiesenstrasse 29 in 13357 Berlin Mitte Wedding
I. Projektbeschreibung
Zusammenfassung
Mietende Künstler gründen eine eingetragene Genossenschaft. Die Genossenschaft i. G. kauft die landeseigene Liegenschaft Wiesenstraße 29 mithilfe
von privaten Kreditgebern und einem Mäzen, um die seit 1991 bewährte
Ateliernutzung des Hauses dauerhaft zu sichern, das denkmalgeschützte
Gebäude behutsam instand zu setzen und die künstlerische Nutzung frei
werdender Flächen im Rahmen des wirtschaftlich Möglichen spekulationsfrei
weiter auszubauen.
Die Käufer sichern dem Land Berlin vertraglich zu, dass die bisher als Atelier
genutzten Flächen zeitlich unbegrenzt weiterhin zum möglichst niedrigen
Selbstkostenpreis gemietet werden können. Die Vergabe neuer Atelierarbeitsplätze erfolgt transparent.
In den kommenden 10 Jahren werden sämtliche Erträge, die nicht in die Tilgung laufender Kredite fließen, in die denkmalgerechte Instandsetzung des
Gebäudes reinvestiert. Die Sanierung erfolgt schrittweise bei „laufendem
Betrieb“.
I.1. Die vorgesehene Ateliernutzung
Die Situation
Zurzeit wird das Gebäude hälftig von sozialen Projekten und hälftig von 15
qualifizierten Künstlern genutzt. Die sozialen Projekte wollen mittelfristig
wegziehen. Dann könnten ungefähr 15 weitere freifinanzierte Atelierarbeitsplätze eingerichtet werden.
Frühere Gewerbemieter haben aufgegeben oder sie sind in besser ausgebaute Räume in besseren Lagen umgezogen. Solvente neue Gewerbemieter sind in dem zerrütteten Stadtviertel auf absehbare Zeit nicht zu gewinnen. Wer kann, zieht weg.
Ideale Arbeitsbedingungen
Für Künstler ist das Gebäude jedoch auf Grund seiner Architektur, seiner
Ausrichtung zum Himmel und seiner für das Fachpublikum gut erreichbaren
Stadtlage geradezu ideal. Es gibt nur wenige Bauten in Berlin, die genauso
gut für die Ateliernutzung geeignet sind. Die beidseitig durchgehenden großflächigen Fensterbänder des Hauptgebäudes sowie die Montagehallen mit
ihren großen Fensterbändern bieten hervorragende Bedingungen für Maler
und Bildhauer, die mit Tageslicht durchflutete größere Räume (ab 80 qm)
benötigen. In der Nachbarschaft befindet sich die international bekannte
Bildhauerwerkstatt an der Osloer Straße. Es gibt eine lebendige Kommunikation mit umliegenden Atelierstandorten. Die Künstler bezahlen gegenwärtig eine Nettokaltmiete zwischen 1,50 - 2,50 EUR / qm. Die aktuelle Belegung der Ateliers dokumentiert www.wiesenstrasse29.de
Erwünschte
Nebenwirkungen
Eine dauerhafte und spekulationsfreie Sicherung des Atelierhauses würde
auf die gesamte Umgebung positiv einwirken. Das Bezirksamt Mitte hält die
Ateliernutzung der Wiesenstraße 29 für „ausgesprochen notwendig.“ Die
Ansiedlung professioneller Künstler ist die einzige reelle Chance, um der
Künstlerseitiges Kaufangebot für das Atelierhaus Wiesenstraße 29
Seite 1 von 6
Entmischung der Sozialstruktur entgegenzuwirken.
In regelmäßigem Turnus sollen öffentliche kulturelle Veranstaltungen (Ausstellungen, Vorträge, Tage der Offenen Tür, Konzerte, Lesungen usw.) stattfinden.
Unterstützender
Bezirk
Der Erhalt des Atelierhauses wird fraktionsübergreifend vom Bürgermeister
des Bezirks Mitte, dem Stadtrat für Stadtentwicklung, der Stadträtin für Bildung, Schule und Kultur, dem Stadtrat für Wirtschaft und Immobilien sowie
seitens der Bezirksverordnetenversammlung und dem Kulturamt von Mitte
befürwortet und nach Kräften unterstützt.
Unterstützende
Kulturinstitute
Im Jahr 2001 haben sich darüber hinaus nahezu alle namhaften Institutionen
im Bereich der Bildenden Kunst mit nachdrücklichen Schreiben an den Senat von Berlin und den Bezirk Mitte für die dauerhafte Sicherung des Atelierstandortes eingesetzt. Eine Liste der unterstützenden Institutionen liegt bei.
I.2. Das Gebäude und das Grundstück
Architektur
Das sechsgeschossige Fertigungsgebäude wurde 1957/58 nach Plänen von
Otto Bock errichtet. Ein asymmetrisch platzierter Treppenturm mit einer
breiten, alle Geschosse durchziehenden verglasten Achse bildet die einzige
vertikale Dominante. Die beidseitig durchgehenden langen Fenster- und
Brüstungsbänder werden nur von Lisenen unterbrochen. Die hofseitige Montagehalle mit ihren Lichtbändern an der Sheddachkonstruktion und der Vollverglasung an den Außenfronten ist von vergleichbar hoher gestalterischer
Qualität.
Denkmalschutz
Der Bau steht seit 1991 unter Denkmalschutz. Der zurückhaltende Gebäudekomplex prägt das Stadtbild. Seine ruhige Gestaltung, die sich an den
rationalen Gesichtspunkten optimaler Belichtung und Raumausnutzung orientiert, ist darüber hinaus von architektur- und industriegeschichtlicher Bedeutung. Der Bau gilt als eine der besten Architekturleistungen der 50er
Jahre in Berlin. Die Erläuterungen des Denkmalschutzes sind beigelegt.
Die Parzelle
Die Wiesenstraße 29 gehörte früher der Firma Rotaprint. Das Firmengelände des überregional bekannten Unternehmens umfasste nahezu die gesamte Fläche zwischen der Reinickendorfer Straße, der Gottsched-, Bornemann-, Ufer- und Wiesenstraße.
Im Jahr 1993 wurden die zentralen Hallen abgerissen.
1994/95 erfolgte mit EU-Geldern eine aufwendige Teilsanierung des beräumten Bodens. Anschließend reaktivierte das Land Berlin die alten Grundstücksgrenzen und verkaufte große Parzellen, so dass die Wiesenstraße 29
heute an kein anderes vom Liegenschaftsfonds mehr angebotenes Grundstück angrenzt.
Die industrielle
Vorgeschichte
Im Bodenbelastungskataster Berlin ist die Wiesenstraße 29 unter der Katasternummer 9771 registriert. Die industrielle Vorgeschichte ist dort bis in
das Jahr 1886 dokumentiert. Die vergangene industrielle Nutzung des Rotaprint-Geländes umfasste Maschinenbau, Abfall- und Abwasserbeseitigung,
Oberflächenveredelung (u. a. Härtung, Eloxieren, Verzinken, Lackieren),
Färberei, Chemische Reinigung, Druckerei, Tanklager, Tankstelle, Eisen-,
Stahl-, und Tempergießerei, Brauerei, Herstellung von U-Boot-Teilen, von
Munition, Artillerie- und Handelswaffen.
Künstlerseitiges Kaufangebot für das Atelierhaus Wiesenstraße 29
Seite 2 von 6
Altlasten
Im Fall der Wiesenstraße 29 ergaben Bodenproben deutlich erhöhte PAKKonzentrationen, die den Z 2-Wert überschritten. Nach diesem konkreten
Befund sowie der gravierenden Kontamination, die im Zuge der Beräumung
der benachbarten Grundstücke festgestellt wurde und der über hundertjährigen industriellen Nutzung des gesamten Rotaprint-Geländes muss man von
einer möglichen Kontamination des überbauten Bodens ausgehen.
I.3. Das Sanierungskonzept
Der Zustand der
oberirdischen
Gebäudehülle
Gegenwärtig ist das Gebäude in einem bedenklich schlechten Zustand. In
Jahrzehnten verschleißender Bewirtschaftung ist ein enormer Sanierungsrückstau aufgelaufen. Den akuten Instandsetzungsbedarf der Wiesenstraße
29 hat Herr Dipl. Ing. Nils Oster, durch die IHK öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger, im Oktober 2006 untersucht. Seine gutachtliche Stellungnahme beurkundet allein im Bereich der oberirdischen
Gebäudehülle über 1 Million EUR als akuten Instandsetzungsbedarf. Eine
Zusammenfassung des bausachverständigen Gutachtens liegt bei.
Fenstersanierung
Der Großteil dieser sachverständig ermittelten Instandsetzungskosten betrifft
die Erneuerung der riesigen Fensterflächen mit insgesamt über 1000 qm
Einscheibenverglasung. Ihre denkmalgerechte Sanierung wird ca. 900.000
EUR verschlingen. Eine Erneuerung der Fenster unter einer (fiktiven) Umgehung des Denkmalschutzes würde sich noch immer auf 600.000 EUR
belaufen.
Korrosion
An der “technischen Notwendigkeit“ einer Erneuerung der Fenster kann es
keinen Zweifel geben. Die 50 Jahre alte Stahlkonstruktion ist bereits an vielen Stellen durchgerostet und nahezu überall schwer korrodiert. In den letzten Jahren sind vermehrt Glasbrüche durch korrosionsbedingte Spannungen
der Stahlrahmen aufgetreten.
Wärmeschutz
Genauso offensichtlich ist die Lage hinsichtlich des Wärmeschutzes: Bei den
riesigen Fensterflächen der Wiesenstraße 29 handelt es sich fast überall um
Einscheibenverglasungen. So bestehen die Außenwände des Hauptgebäudes zu 1/3 aus Mauerwerk und zu 2/3 aus durchgehenden Fensterbändern
mit Einscheibenverglasung, also aus riesigen Abkühlungs- (im Winter) und
Aufheizungsflächen (im Sommer), die nicht einmal näherungsweise aktuellen Standards des Wärme- und Arbeitsschutzes gerecht werden können.
Keine marktgerechte Sanierung
möglich
Eine Umwandlung des ursprünglich für die Produktion konzipierten Gebäudes zur Büronutzung ist an diesem Standort nicht rekapitalisierbar. Im Bereich der hoffungslos veralteten sanitären Einrichtungen, des 1958 erbauten
Lastenfahrstuhls, der Haus- und Etagenzugänge und der Innenräume
müsste man nochmals ca. 1 Mio. EUR investieren, um einen marktfähigen
Standard zu erreichen.
Altlasten sprengen die herkömmlichen
bauwirtschaftlichen Rahmenbedingungen
Alle mit den örtlichen Gegebenheiten konkret vertrauten Fachleute sind sich
einig, dass eine denkmalgerechte Erhaltung des Gebäudes für einen professionellen Bauträger unwirtschaftlich ist. Hinzu kommt ein unkalkulierbares
altlastenbedingtes Insolvenzrisiko: Sollte sich im Zuge nachbarschaftlicher
Bauvorhaben oder aus einem anderen Anlass herausstellen, dass der Boden der Wiesenstraße 29 saniert werden muss, dann gehen mit dem Abriss
des Gebäudes sämtliche, bis dahin getätigten Instandsetzungsinvestitionen
verloren.
Künstlerseitiges Kaufangebot für das Atelierhaus Wiesenstraße 29
Seite 3 von 6
Sukzessive
Sanierung
Die dauerhaft konzipierte Ateliernutzung bietet die besten Aussichten für das
denkmalgeschützte Gebäude. Mit den Erträgen aus der weniger kostenintensiven Ateliervermietung lassen sich die Gebäudeschäden im laufenden
Betrieb sukzessive beheben, ohne dass man (bei dem begründeten Altlastenverdacht nicht verantwortbare) große Kredite aufnehmen muss. Auch
sind selbst nutzende Künstler hinsichtlich der erheblichen Eigenleistungen,
die für die denkmalgerechte Sanierung und den Innenausbau erforderlich
werden, in einer weitaus günstigeren Ausgangsposition als jeder professionelle Bauträger, der neben einer unwirtschaftlichen Gesamtkreditierung außerdem noch die Renditeerwartungen seiner Anleger bedienen müsste.
Startkapital
Der überschlägige Vergleich mit ähnlichen Projekten ergibt, dass man unter
Einbeziehung unvorhersehbarer Ereignisse erfahrungsgemäß ca. 80.000
EUR als Startkapital für die dringendsten Instandsetzungsmaßnahmen und
eine belastbare Bewirtschaftung des Atelierhauses bereitstellen sollte.
Dieses Startkapital wird der Genossenschaft beim Kauf als künstlerseitiger
Kredit bereitgestellt. Der unten folgende Finanzierungsplan schlüsselt die
damit für eine denkmalgerechte Sanierung verfügbaren Gelder näher auf.
I.4. Organisations- bzw. Rechtsform
Genossenschaft
Unsere Initiative will weder Einzeleigentum schaffen noch verfolgt sie ein
Profitinteresse. Sie ist vielmehr aus der existentiellen beruflichen Not und
der Einsicht erwachsen, dass der unersetzbare Atelierstandort Wiesenstraße 29 sich nur in Selbsthilfe dauerhaft erhalten lässt. Dies bedarf einer
stabilen Organisationsform, die eine effiziente Zusammenarbeit zwischen
wechselnden Personen, transparentes, sachverständig kontrolliertes Wirtschaften und demokratische Entscheidungsstrukturen gewährleistet. Nach
eingehenden Beratungen mit dem Atelierbeauftragten des Landes Berlin, mit
Anwälten und erfahrenen Projektentwicklern erscheint uns die Genossenschaft als die beste Organisationsform, um das Atelierhaus für viele Generationen spekulationsfrei zu sichern. Satzungsgemäß soll die Genossenschaft stets überwiegend aus Künstlern bestehen.
Verein
Der 2006 zur Förderung der Kunstproduktion gegründete Verein Reflektor
e.V. soll Mitglied der kaufenden Genossenschaft werden. Dann können
Künstler und Kunstinteressierte, die nicht persönlich der Genossenschaft
angehören, über den Verein die Geschicke des Atelierhauses mitverfolgen
und mitbestimmen.
II. Kaufpreisangebot
Die „Gegenschätzung“ des Kultursenates
Die Wiesenstraße 29 ist für konventionelle Käufer hochproblematisch. Demgegenüber stehen die herausragend guten Möglichkeiten des denkmalgeschützten Gebäudes für die Ateliernutzung. Staatssekretär André Schmitz
nannte deshalb in der Aktuellen Viertelstunde des Ausschuss für Kulturelle
Angelegenheiten am 4. Dezember 2006 eine „Gegenschätzung“, die „von
100.000 bis 130.000 EUR ausgehe.“ Wir informierten einen unserer potenziellen Geldgeber über diese uns bislang völlig unbekannte Preisvorstellung.
Er bot uns daraufhin einen nahezu zinslosen Kredit zum möglichst schnellen
künstlerseitigen Notkauf an, bevor das Atelierhaus im Zuge des parallel voranschreitenden Paketverkaufs unwiederbringlich verloren geht.
Künstlerseitiges Kaufangebot für das Atelierhaus Wiesenstraße 29
Seite 4 von 6
Angebot
Da wir beabsichtigen, Verhandlungen und Kauf unkompliziert abzuschließen,
beträgt unser Kaufpreisangebot hiermit 130.000 EUR.
Der beiliegende Finanzierungsplan zeigt, dass bereits dieses Kaufpreisangebot angesichts des enormen Instandsetzungsbedarfs sich nur mithilfe eines Mäzens realisieren lässt. Damit sind die ökonomischen Leistungsgrenzen der vorgesehenen Ateliernutzung erreicht. Die kaufende Genossenschaft i. G. ist bereit, Sanierungs- und Nutzungsauflagen in den Kaufvertrag
aufzunehmen. Der Atelierbeauftragte des Landes Berlin oder der Denkmalschutz können ggf. die Einhaltung der Auflagen kontrollieren.
Sämtliche Bestimmungen dieses Angebots wurden von den Mitgliedern der
kaufenden Genossenschaft i. G., den Geldgebern, vom Vorstand des Vereins Reflektor e.V. sowie von Herrn RA Gerhard Fuchs, Sozietät FaensenHaegert-Fuchs, Rechtsanwälte und Notar, vom Atelierbeauftragten des Landes Berlin, Herrn Florian Schöttle und durch Herrn Dieter Ruhnke, Gesellschaft für Stadtentwicklung, gGmbH, Treuhänder Berlins, geprüft. Es wurden
keine Einwände erhoben.
Wie es steht und
liegt
Als langjährige Mieter kennen wir das Gebäude. Weitere Untersuchungen
sind nicht erforderlich. Wir möchten die Wiesenstraße 29 erwerben, „wie sie
steht und liegt“, vorausgesetzt dass die Arbeiten am Dach der Montagehallen ordnungsgemäß abgeschlossen werden und eine Regelung zur Handhabung des Altlastenrisikos gefunden wird.
Rasche Abwicklung
Von unserer Seite besteht das Interesse an einer raschen und komplikationslosen Abwicklung des Kaufs und an einer zügigen Bezahlung. Das Geld
zum Kauf und das künstlerseitige Startkapital liegen bereit. Sie sind durch
die beiliegenden Darlehensversprechen nachgewiesen.
Mitarbeit bei der
Angebotserstellung
Die Käufer- und Organisationsform wurde in enger Zusammenarbeit mit dem
Atelierbeauftragten des Landes Berlin, Herrn Florian Schöttle, konzipiert.
Die Ausarbeitung der Satzung der Genossenschaft erfolgt in Zusammenarbeit mit Herrn RA Gerhard Fuchs sowie dem Prüfungsverband der kleinen
und mittelständischen Genossenschaften e.V. Sitz Berlin.
Den Finanzierungsplan hat Herr Dieter Ruhnke, Gesellschaft für Stadtentwicklung, gGmbH, Treuhänder des Landes Berlin, (GSE) in Abstimmung mit
den Künstlern erstellt. Der Finanzierungsplan wird auch Gegenstand der
Gründungsprüfung des Prüfverbandes der Genossenschaft sein.
Der Denkmalschutz und das Sanierungskonzept wurden in Rücksprache mit
Herrn Reimann, Denkmalamt, BA Mitte, Frau Sibylle Schulz, Landesdenkmalamt Berlin sowie Herrn Dipl. Ing. Winfried Härtel VDI, Herrn Dieter
Ruhnke, GSE, und Herrn Lindner, SPI sowie mit namhaften Berliner Fensterbaufirmen und erfahrenen Architekten bei Ortsterminen erörtert.
Berlin, den 28.12.2006
Für die Ateliergemeinschaft:
Jörg Bürkle
Künstlerseitiges Kaufangebot für das Atelierhaus Wiesenstraße 29
Seite 5 von 6
III. Finanzierungsplan
Erläuterungen
Für die ersten 12
Jahre
Der beiliegende Finanzierungsplan ist auf 12 Jahre ausgelegt, entsprechend
zu den Kreditlaufzeiten. Die Voraussetzungen und Annahmen sind im Kopf
dargestellt.
Miet- und Preiserhöhungen sind eingeplant. Die Steigerung der Nettomiete
orientiert sich am Kulturhaus in Schöneberg in der Kyffhäuser Straße. Dort
ist festgelegt, dass die Nettomiete jährlich um 10 Cent pro qm steigt.
Preiserhöhungen
sind einkalkuliert
Bei den Betriebs- und Heizkosten wurden ebenfalls Erhöhungen einkalkuliert. Die Kosten werden zwar abgerechnet gegenüber jedem Mieter, sind
also ein Durchlaufposten, aber bei Leerstand trägt diese Kosten der Eigentümer. Also müssen sie in die Kalkulation!
Der Instandsetzungsrückstau
lässt sich durch
non-profit-Bewirtschaftung in
Schach halten
Die Kalkulation funktioniert, weil es nicht das Interesse der Eigentümer ist,
an dem Haus zu verdienen. Jeder Euro soll und muss wieder ins Haus zurückfließen, um instandzusetzen, zu sanieren und zu verbessern. Nach dem
12. Jahr sind inklusive Erstinstandsetzung dann 528.860,74 € an Instandsetzungsarbeiten, Verbesserungen etc. in das Haus geflossen. Ergänzend
erforderliche Eigenleistungen der nutzenden Künstler sind hier nicht gelistet.
Insgesamt entspricht der Sanierungsplan dem bausachverständig für die
kommenden 20 Jahre festgestellten Instandsetzungsbedarf für die vorgesehene Ateliernutzung.
Nach 12 Jahren
non-profit-Bewirtschaftung können
größere Sanierungsaufgaben
zügiger bewältigt
werden
Mit der veranschlagten Gesamtinstandsetzungssumme lässt sich das Haus
die ersten 12 Jahre bewirtschaften. Dann sind die mit dem Kauf aufgenommenen Kredite getilgt. Man kann nun größere Mittel aufnehmen, um die
weitere Sanierung zügiger durchzuführen, nachdem das Haus belastbar,
weil schuldenfrei ist. Von der Nettomiete kann dann ein Anteil genommen
werden, um eine ggf. nötige Kapitalaufnahme zu finanzieren. Zur ergänzenden Absicherung des Landes gegenüber der kaufenden Künstlergenossenschaft kann die hinreichende Instandsetzung bspw. seitens des Denkmalamtes Mitte oder seitens des Atelierbeauftragten jährlich kontrolliert werden.
In der Rücksprache mit zwei Genossenschaftsprüfverbänden sowie Steuerberatern zeigte es sich, dass
ein zinsloses Darlehen für eine kreditnehmende Genossenschaft ziemlich problematisch ist, weil der Kredit dann als Schenkung versteuert werden muss. Deshalb ist das beigelegte, ursprünglich zinslos kalkulierte, Darlehensversprechen von Herrn Ebinger nun mit 3,5% verzinst. Dies sei der niedrigste Satz, den
das Finanzamt zur Anerkennung eines Kredites ansetzen muss, hieß es.
Diese Veränderung erhöht die Miete um ca. 0,15 EUR/qm.
Eine entsprechend modifizierte Finanzierungsplanung wird derzeit von der GSE erstellt. Ich reiche sie bei
Bedarf gerne nach.
Künstlerseitiges Kaufangebot für das Atelierhaus Wiesenstraße 29
Seite 6 von 6