Gewerbebauten

Gewerbebauten
Bauen für den Mittelstand
Veronika Lenze / Klaus Th. Luig
mit Erik Peuschel
Gewerbebauten
Bauen für den Mittelstand
Deutsche Verlags-Anstalt München
Inhalt
6
Vorwort
25
Die Projekte
26
Das weiße Band der Sympathie
86
Metallverarbeitender Betrieb
ott architekten, Augsburg
90
Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister
Anin, Jeromin, Fitilidis & Partner, Düsseldorf
32
Fernrohr auf den See
Edles Möbel in der Landschaft
94
Dosierte Mixtur aus Wohnen und Arbeit
98
Wachstum Schritt für Schritt
104
Große Wirkung mit einfachen Mitteln
110
Bauen wie mit Lego
116
Frische Büros in altem Gewand
120
Focus auf die Zukunft
126
Der Markt als Dorfzentrum
134
Addition der Kuben
Erweiterung einer Werkhalle mit Büro
ott architekten, Augsburg
Synergien neu gedacht
Sparkassenfiliale in Menden
3L Architekten und Industriedesigner, Menden
138
Supermarkt in Telfs bei Innsbruck
Peter Lorenz, A-Innsbruck
82
Büro der Zukunft
Office 2015, Neubau für ein Architekturbüro
3L Architekten und Industriedesigner, Menden
Verwaltungs- und Konferenzgebäude für einen Hersteller von Fenstern und Fassaden
Kresing Architekten, Münster
78
Mit Weitblick ins Sauerland
Produktionshalle mit Verwaltung für einen Schraubenhersteller
Architekturbüro Rüdiger Wilde, Lüdenscheid
Büroflächen für eine Multimedia-Agentur
König + Vearncombe Architekten, Hamburg
72
Reduktion aufs Wesentliche
Erweiterung einer Schreinerei am Niederrhein
bob-architektur, robert wetzels, Köln
Bürogebäude für zwei Dienstleistungsunternehmen
Henket Architecten BNA, NL-Esch
66
Denkzentrale Shuttle
Hallenumbau für eine Werbeagentur
tools.off.architecture, München
Betriebshof mit Verwaltungseinheit für einen Gärtnereibetrieb
hausmann + müller, Köln
62
Innovation in Holz
Büro- und Schulungsgebäude für eine Beratungsgesellschaft
SIAT GmbH, München
Produktions- und Montagehalle für einen Hersteller von Großpumpen
bürlingschindler, Stuttgart
56
Stadtmauer neu interpretiert
Bürogebäude in der Kölner Innenstadt
Schilling Architekten, Köln
Büro- und Wohngebäude mit Ausstellung für Oldtimer
Titus Bernhard Architekten BDA, Augsburg
50
Erlebnis Brillenkauf
Optikerfiliale in Berlin
plajer & franz studio, Berlin
Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller
Hansulrich Benz, Weißach
44
Ins grüne Licht gesetzt
Medienunternehmen in Berlin
plajer & franz studio, Berlin
Hafenbüro
B & E Baumschlager-Eberle GmbH, A-Lochau
38
Präzision als Aushängeschild
Auto-Tuner im Stahlgewand
Büro- und Ausstellungskomplex für einen Fahrzeugveredler
3L Architekten und Industriedesigner, Menden
142
144
Architektenverzeichnis und Bildnachweis
Literaturhinweis
Vorwort
Die eigene Immobilie
CI-Bausteine und Darstellung
der Unternehmensphilosophie
Das Bauen gehört auch heute noch immer zu
einem der befriedigendsten Erlebnisse des
Menschen. Man schafft sich selbstbestimmt
Raum und gestaltet das eigene Umfeld aktiv.
Waren Behausungen zunächst ausschließlich
Schutz vor einer aggressiven Umwelt, so entstand durch die Evolution ein zunehmend qualifizierter Anspruch an Gebäude und deren
Gestaltung und Nutzung. Bauen ist ein Grundbedürfnis. Jeder Mensch träumt davon, für sich
etwas Individuelles zu realisieren und versteht
dies als authentischen Ausdruck seiner Persönlichkeit. Aber auch das Umfeld nimmt diesen
Gestaltungswillen wahr und überträgt die Empfindungen hier eins zu eins auf den verantwortlichen Menschen oder im Falle einer Gewerbeimmobilie auf das Unternehmen.
Mit dieser Erkenntnis erklärt sich die Erheblichkeit für Gebautes im Sinne der Außenwahrnehmung. Das Fatale an dieser Situation ist,
dass eine Gestaltung immer stattfindet, ob bewusst oder unbewusst, und damit auch immer
Reaktionen des Umfeldes ausgelöst werden.
So ist zum Beispiel die Wiedererkennbarkeit von
Aldi-Filialen und deren Wertvermittlung ein gutes
Beispiel für die Übertragung von äußeren auf
innere Unternehmenswerte. Aldi versteht sich
als Billiganbieter, dessen Erfolgsstrategie über
das Differenzierungskriterium Preis bestimmt
wird.
Auch wenn das Unternehmen erfolgreich ist,
wird die Preisorientierung bis zur Gestaltung der
Outlets und der Warenpräsentation durchgezogen. Der Kunde verbindet hier mit dem Erscheinungsbild eine vertraute Situation, die er aufgrund seiner Erfahrungen übertragen kann. Er
6
Vorwort
erhält relativ viel Ware für relativ wenig Geld.
Die Produktqualität ist nicht schlecht, die Preise
jedoch erstaunlich günstig.
Aldi ist nicht eitel und benötigt keine ausufernde Selbstdarstellung, weil die angebotenen
Produkte und der damit verbundene Preis die
Wahrnehmung des Kunden bestimmen. Aber
Aldi ist ein glücklicher Einzelfall. Ein Großteil
mittelständischer Unternehmen kann sich im
Verhältnis zum Wettbewerb nicht allein über den
Preis differenzieren. Die Leistung wird entscheidend und die Preisbereitschaft des Kunden auch
hier über seine Wahrnehmung geprägt. Wer ein
Produkt oder eine Dienstleistung nicht über den
Preis verkaufen will, muss sich wesentlich stärker mit der strategischen Marketingkonzeption
beschäftigen. Die Werte und die Kompetenzen,
für die das Unternehmen steht, müssen transportiert werden. Ein Schlüsselbaustein ist hier
die Gestaltung der eigenen Immobilien. Über
Material, die Form und die Farbwahl besetzt das
Unternehmen eine Position, die unverwechselbar
sein kann.
Die Darstellung der eigenen Kompetenz und
des eigenen Anspruchs wird an keiner anderen
Stelle von CI-Bausteinen so deutlich, weil mit
Immobilien immer eine Langfristorientierung verbunden wird: dadurch wird der besondere, optimistische Anspruch begründet und die intensive
Auseinandersetzung motiviert. Aber es wird auch
deutlich, dass aufgrund der langfristigen Positionierung durch eine Immobilie das gewählte Konzept tragfähig und anpassungsfähig sein sollte.
Lediglich die finanziellen Beschränkungen sorgen dafür, dass der Bauwunsch häufig nicht realisiert werden kann. Allerdings bieten wirtschaftliche Konzepte im Verhältnis zu Mieten auch
heute noch finanzielle Vorteile, die durch weitere
steuerliche Einsparungen positiv begleitet werden. Bei kontinuierlich steigenden Mietzinsen
entsteht so keine Mehrbelastung, sondern eine
Einsparung im Kostenbereich, die den Immobilienwunsch fördert. Das für die Tilgung eingesetzte Kapital kommt schließlich anders als beim
Mietzins der Eigenkapitalbildung des Unternehmens zugute.
Auch im Bereich der ständig steigenden Nebenkosten für den Betrieb und die Unterhaltung
gemieteter Immobilien ergeben sich durch den
Neubau Einsparpotenziale durch optimierte
Wirkungsgrade technischer Einrichtungen.
Die Eigenkapitalbildung ist der Grundstock
für weiterführende unternehmerische Entscheidungen und erleichtert die Beschaffung von
Fremdkapital für den Unternehmensaufbau
und die -entwicklung.
Insbesondere bei ertragsstarken Unternehmen
kann der fiskalische Gestaltungsaspekt den
Immobilienwunsch auslösen, da Investitionen
oder zumindest Anteile daraus auf unterschiedlichste Weisen zum Abzug bei den zu versteuernden Einkommen führen können.
Häufig werden jedoch durch Investitionen der
Unternehmen weitere Effekte erzielt. So ist eine
Investition im Immobilienbereich auch häufig ein
Grund für die Kontaktaufnahme, erneute Kontaktaufnahme oder Intensivierung durch neue
Kunden oder durch Partner, Zulieferer oder
andere externe Dienstleister.
Und last but not least macht Bauen einfach
Spaß. Voraussetzung dafür ist, dass zumindest
die Basisanforderungen der Auftraggeber durch
die eingebundenen Dienstleister erfüllt werden.
Unter Basiseigenschaften versteht man die
Merkmale, die nicht zu Begeisterungsstürmen
führen, wenn sie erbracht werden, aber im Falle
eines Nicht-vorhanden-Seins als grundlegender
Mangel empfunden werden. Der Auftraggeber
möchte Sicherheit im Bereich der Kosten, der
Terminplanung und der Qualitätsanforderung
haben.
Bauen mit dem Architekten
Partnerschaftliches Erlebnis
mit weitreichender Erfolgsgarantie
Der Architekt erhält die Vergütung für seine
gestalterische und konzeptionelle Leistung, um
den Bauherrn partnerschaftlich durchgängig
über den gesamten Realisierungszeitraum zu
vertreten. So zum Beispiel in der Genehmigungsphase auch im Verhältnis zu den zu beteiligenden Behörden und den weiteren einzubindenden Fachplanern.
Er vertritt im Bauablauf nicht in erster Linie die
Interessen der ausführenden Firmen und sichert
so insgesamt die Qualität der Projektrealisierung
für den Bauherrn neutral ab.
Der Architekt wird bezahlt, um für den Bauherrn zu arbeiten. Er definiert seinen Erfolg über
den Erhalt der Vergütung aufgrund der Zufriedenheit des Bauherrn. Seine berufliche Perspektive und das Entwicklungspotenzial sind jedoch
zu einem überwiegenden Teil vom aktiven und
passiven Empfehlverhalten seiner Auftraggeber
bestimmt.
Im Bereich der Haftung und Gewährleistung
bietet die Zusammenarbeit mit dem Architekten
entscheidende Vorteile für den Bauherrn im Verhältnis zur Arbeit mit Bauträgern und Generalunternehmern.
So ist der Architekt zum Beispiel zum Abschluss einer beruflichen Haftpflichtversicherung
verpflichtet, die neben der Absicherung aus den
Gewährleistungsversprechen der ausführenden
Handwerker zu einer zusätzlichen Abdeckung
von Schadenspotenzialen führt. Die Haftung des
Architekten ist gesamtschuldnerisch, das heißt
auch jede Handwerks- oder Unternehmerleistung wird durch diese Versicherung abgedeckt. Dies ist insbesondere dann von Interesse, wenn vor Ablauf einer Gewährleistungsfrist
der verursachende Unternehmer – was in Zeiten
Die eigene Immobilie
7
Ein Leitfaden
Standortwahl
Der Standort kann je nach Unternehmenszweck
von strategischer Bedeutung für das Unterneh-
8
Vorwort
men aber auch vollkommen unbedeutend sein.
Ist es für ein Einzelhandelsgeschäft überlebenswichtig, im ständigen visuellen Kontakt mit seiner Stamm- und Laufkundschaft zu stehen, so
ist es für ein Call-Center höchstens interessant,
eine gute Anfahrbarkeit für dessen Mitarbeiter
zu gewährleisten.
Aufgrund des breiten Spektrums dieses
Buches soll hier nicht näher auf eine spezielle
Standortanalyse eingegangen werden, sondern
die bedeutenden Grundzüge für die Grundstücksauswahl vorgestellt werden.
Im ersten Schritt geht es darum, alle für die
Immobilie relevanten Faktoren des Standorts
herauszuarbeiten, zu überprüfen und zu bewerten. Hier muss grundsätzlich differenziert werden zwischen »harten« und »weichen« Faktoren,
das heißt physischen und sozioökonomischen
beziehungsweise mehr oder weniger vom
Investor beeinflussbaren Größen. Hierbei ist
es vor allem erforderlich, die Qualitäten eines
Standorts und seine Eignung für die jeweilige
Nutzung festzustellen, da die Eignung je nach
Nutzung stark variieren kann.
Die Abbildung auf Seite 8 reiht die Faktoren
entlang der Skala von »hart« bis »weich« auf.
Hier wird die zunächst paradox erscheinende
Aussage, dass harte Faktoren vom Investor viel
stärker beeinflusst werden können als weiche,
deutlich: Die Erschließung kann baulich in der
Regel immer gewährleistet werden. Genauso
kann ein zunächst hangiges Grundstück eingeebnet werden (bleibt die Frage der Kostenübernahme).
Hingegen kann das Image, also die Adresse
eines Baugebiets, durch ein einzelnes Projekt
so gut wie gar nicht geändert werden. Auch
das Investitionsklima einer Gemeinde wird von
einem einzelnen Bauherrn kaum geändert werden können.
Es ist zu empfehlen, den Architekten schon
frühzeitig bei der Standortauswahl mit einzubeziehen beziehungsweise ihn mit dieser Aufgabe
komplett zu betrauen.
Häufig kennt der Planer sogar aufgrund
seines Engagements im Baugeschehen den
regionalen Grundstücksmarkt sehr gut und
kann möglicherweise die Vermittlung von Grund
und Boden übernehmen, was kostenintensive
Maklergebühren spart.
Durch das frühe Einbeziehen des Planers
ergibt sich nicht nur die Möglichkeit der bauund planungsrechtlichen Überprüfung der Bauaufgabe für den konkreten Fall noch vor Erwerb
des Grundstücks. Vielmehr besteht auch die
Möglichkeit, kreativen Rat vom Architekten bei
zunächst schwierigen Grundstückszuschnitten
oder -lagen zu erfragen und auf diese Weise
das »Schnäppchen« zu machen, weil der Bodenwert aufgrund der komplizierten Situation
entsprechend gering ausfällt.
Um etwaige kostentreibende Überraschungen
im Nachhinein zu vermeiden, müssen frühzeitig
zusätzlich einige Aspekte überprüft werden:
– Die Bodenbeschaffenheit ist ausschlaggebend
für Kosten, die schon bei der Gründung des
Gebäudes entstehen. Ist der Boden zu weich,
muss entsprechend tief gegründet werden. Ist
der Boden mit Altlasten verunreinigt, fallen teure
Entsorgungsgebühren an, die so in aller Regel
nicht im Budget eingeplant gewesen waren.
Eine erste Auskunft kann in der Regel der
ortsansässige Geologe, manchmal auch der
Nachbar, erteilen.
– Weiterhin ist zu überprüfen, inwieweit das
Grundstück erschlossen ist. Eventuell müssen
noch Leitungen und Kanäle verlegt werden.
Auch hier ist selbstverständlich die Bodenbeschaffenheit ausschlaggebend. Muss der Abwasserkanal durch 30 Meter felsigen Boden
getrieben werden, kann allein diese Position
schon an die Höhe des Gesamtbudgets heranreichen.
Standortfaktoren
Beeinflussbarkeit durch Investoren
Das Raumprogramm
Die Aufstellung des Raumprogramms steht am
Beginn der Konzeptionsphase jedes Projekts.
Zunächst wird der Bestand ermittelt, um aus
dem Ist-Zustand und den Anforderungen der
Personalplanung die zukünftig erforderlichen
Arbeitsplätze und deren Flächenbedarf zu ermitteln. Bei der Aufstellung des Raumprogramms
ist die Mithilfe eines Architekten hilfreich. Der
Planer kennt die Regelanforderungen, die sich
aus der Möblierung, den Bewegungsflächen
und der Nutzung ergeben. Natürlich gibt es
gerade im Bereich der Arbeitsplatzgestaltung
eine Vielzahl von Normen und Vorschriften, die
unmittelbaren Einfluss auf die Flächenausstattung eines Arbeitsplatzes haben.
Dieser Flächenbedarf wird als Nutzfläche bezeichnet. Er beinhaltet noch nicht die für Nutzung darüber hinaus erforderlichen Erschließungsbereiche wie Treppen und Flure und die
Nebenräume, wie Sanitär- und Sozialräume
und die Funktionsflächen für die technische
Gebäudeausrüstung.
Um die Ablaufplanung durchzuführen, ist auf-
Oben: Standortfaktoren
und deren jeweilige
Beeinflussbarkeit
Unten: Grundstückspreise in den Ballungsräumen
Grundstückspreise (€/m2)
inkl. Erschließungskosten
der angespannten Baukonjunktur leider zu
häufig der Fall ist – sich bereits im Insolvenzverfahren befindet. Dann haftet der Architekt,
abgedeckt durch seine Berufshaftpflichtversicherung für einen potenziellen Schaden des
Handwerkers und sichert nach dem Wunsch
des Gesetzgebers damit die Investition der
Firmen in die eigene Immobilie ab.
Bei der Vergabe von Gesamtleistungen an
Generalunternehmer und Bauträger entsteht
zunächst der Eindruck der überschaubaren
Beauftragung. Die Fixierung der Leistungsinhalte erfolgt in einer Sprache, die von den
Bauherren leicht verstanden wird. Tatsächlich
geht die Vereinfachung häufig zu Lasten der
präzisen technischen Beschreibung, sodass
zum Zeitpunkt der Ausführung Änderungen
und Ergänzungen an der Tagesordnung sind,
die durchaus finanzielle Erheblichkeit haben.
Da die Generalunternehmer und Bauträger
zur Aufnahme ihrer Tätigkeit keine Qualifikation
nachweisen müssen, entsteht darüber hinaus
das Risiko der Qualitätsabsicherung. Häufig
werden für wenig lukrative Aufgaben Nachunternehmer beschäftigt, die keine Vertragsverhältnisse mit den Bauherren eingehen, sondern
ausschließlich über die Generalunternehmer
und Bauträger gesteuert werden.
Die Vertragsverhältnisse der Nachunternehmer sind dem Bauherrn nicht bekannt. Er hat
zu einem späteren Zeitpunkt keine Möglichkeit
beim Nachunternehmer einen Schaden geltend
zu machen. Das ist umso gravierender, wenn
der Generalunternehmer oder Bauträger in die
Insolvenz geht. Dann hat der Bauherr keine
Möglichkeit mehr, seine Gewährleistungsansprüche über eventuell vereinbarte Bürgschaften hinaus zu realisieren.
Weil die individuelle Betreuung und auf die
Anforderungen des Bauherrn ausgerichtete
Angebote erforderlich sind, um neben der Zufriedenheit auch die Begeisterung beim Auftraggeber auszulösen, ist der Architekt der beste
Ansprechpartner des Bauherrn. Er ist honorarfixiert und darüber hinaus nicht gewinnorientiert.
Der Generalunternehmer oder Bauträger ist auf
die Maximierung seines Gewinns fixiert.
Ein Leitfaden
9
grund der Stärken-Schwächen-Analyse des
Bestandes eine Zuordnung der neuen Nutzflächen im Sinne einer optimierten Organisation
durchzuführen. So entsteht zunächst eine zweidimensionale Betrachtung, die eine Hierarchie
und eine Abfolge erkennen lässt. Im nächsten
Schritt kann zum Beispiel eine Untersuchung
der dreidimensionalen Anordnung der Nutzflächen erfolgen, um kurze Wege und eine
optimale Zuordnung zu gewährleisten.
Neben der Übersetzung der Anforderungen
in eine Flächenaufstellung sind auch spezielle
Anforderungen an die Ausprägung und Anordnung in einer Erläuterungsliste zu kommentieren.
So gibt es Räume, die aufgrund ihrer speziellen
Anforderung natürliche Belichtung nur aus einer
speziellen Himmelsrichtung haben dürfen, oder
Flächen sollen für unterschiedliche Nutzungen
im Tagesablauf einsetzbar sein.
Außerdem kann auch eine Variantenbeschreibung mit »we must have« oder »nice to have«
sinnvoll sein, um über diese Varianten die Ideallösung zu finden.
Auf Basis des aufgestellten Raumprogramms
sind nun Untersuchungen zur Grundrissorganisation möglich. Dabei sollte das Anpassungspotenzial als Zusatznutzen Berücksichtigung
finden.
Die Konstruktion des Gebäudes in Verbindung
mit der Materialwahl für das Tragwerk und der
Grundrissplanung führt zu einer Auswertung verschiedener Quotienten. So wird zum Beispiel
das Verhältnis von Nettogrundfläche – also nutzbare Flächen ohne Wände oder Stützen – zu
Bruttogrundfläche – also nutzbare Flächen und
Konstruktionsflächen – zur Untersuchung der
Wirtschaftlichkeit analysiert. Je geringer der
Anteil des Flächenverbrauchs durch die Wahl
der Konstruktion ist, desto wirtschaftlicher ist
die Bauweise. Das heißt, bei einer Verschlankung von Wänden oder bei offenen Raumkonzepten, bei denen die Zwischenwände komplett
entfallen, verbessert sich der Quotient aus oben
beschriebenem Verhältnis und damit einhergehend die Wirtschaftlichkeit unmittelbar.
Die Gestaltung von Flächenkonzepten für
Verwaltungsbauten wird darüber hinaus von
aktuellen Planungstheorien und Trends beeinflusst. Während in den siebziger Jahren zunächst die Abkehr vom Zellenbüro zu Großraumbüros führte und dann wieder zum Zellenbüro, ist heute das so genannte Kombibüro in
der Diskussion.
Das Fatale ist, dass die Achsraster der Konstruktion bei den unterschiedlichen Bürotypen
10
Vorwort
so unterschiedlich sind, dass keine unmittelbare
Austauschbarkeit besteht, die wirtschaftlich
umsetzbar ist. Man kann nur schlecht Großraumbüros in Zellenbüros oder Kombibüros
umnutzen; ebenso umgekehrt ist dies kaum
möglich.
So sind Großraumbüros durch keine wirklichen Grenzen bestimmt und werden lediglich
von der Anzahl der zusammenhängenden
Arbeitsplätze definiert. Das Großraumbüro
hatte in seiner Konsequenz der indifferenten
Flächenzuordnung eine Kommunikation fördernde Wirkung mit allen Nachteilen der gegenseitigen Störung und fehlenden Rückzugsmöglichkeit.
Das Zellenbüro hatte eine gegensätzliche
Ausprägung. Durch die Zurückgezogenheit wird
die Kommunikation nicht unbedingt gefördert,
die Rückzugsmöglichkeiten sind allerdings gut.
Der idealisierte Kompromiss ist das so genannte
Kombibüro.
Kombibüros haben einen Anteil der Nutzflächen in offenen Arbeitszonen, in denen Teamarbeit und offene Kommunikation möglich sind.
Als Ergänzung dazu hat jeder Mitarbeiter eine
verkleinerte Fläche als Zellenbüro mit Rückzugsmöglichkeit zur konzentrierten Arbeit. Durch
diese Kombination wird ein anregender, abwechslungsreicher Arbeitstag ermöglicht, der
ermüdungsfreier ist und die Kreativitätsleistung
unterstützt.
Bei der Entwicklung von Produktionsflächen
sind vor allem funktionale Parameter bestimmend für eine Organigrammstruktur. So entstehen Materialfluss-Konzepte, die dann mit
Hardware gefüllt werden. Diese Hardware hat
flächige und räumliche Abmessungen und
deren Anordnung zueinander sind im Sinne der
wirtschaftlichen Fertigung und des optimierten
Materialflusses zu planen. Darüber hinaus sind
Zwischenlagerflächen in Zuführbereichen und
Flächen für die Verarbeitungs-, Lagerungs- und
Distributionslogistik in den Produktionsprozess
zu integrieren und deren Flächenbedarf in den
Planungsprozess einzustellen. Verhältniswerte,
die die Wirtschaftlichkeit der geplanten Realisierung bestimmen, sind durch die Individualität
des Fertigungsprozesses und der determinierenden Parameter schwierig zu bestimmen. Die
Hüllfläche im Verhältnis zur Grundfläche kann
eine solche Untersuchungsgröße sein, wobei
natürlich auch Bewegungsflächen für die Wartung und Pflege der Produktionskomponenten
bestimmend für die Wirtschaftlichkeit der
Produktionsabläufe sind.
Kostenplanung
Einmalige Investitionskosten
Heute kann der Architekt schon zu einem frühen
Zeitpunkt relativ genaue Angaben zu Flächen,
Kubatur, zum Raumprogramm, zu Funktionsabläufen, zu Terminen und selbstverständlich
auch zu Kosten machen. Nur so kann der Bauherr auch bereits zu Beginn eines Bauprojekts
die von ihm aus nachvollziehbaren Gründen
erwartete Planungssicherheit erhalten.
Eine Kostenschätzung auf der Basis von umbautem Raum oder bebauten Geschossflächen
ist oft für die frühzeitige Konkretisierung der
Baukosten zu ungenau. Verschiedene Gebäudegeometrien, neue Baukonstruktionen und
die Preisanpassung über Baupreisindizes führen
immer wieder zu Unsicherheit bei den Baukosten.
Standard ist daher heute der Einsatz von
Bauelementen bei der Kostenplanung, sodass
die geforderte Genauigkeit schon in einem frühen Stadium erreicht wird. Anders als bei der
Kostenschätzung mit Kostenkennwerten werden hierbei die realen Konstruktionen mit aktuellen Baupreisen angesetzt und das gesamte
Gebäude über Baukonstruktionen und Gebäudetechnik erfasst und nach Eingabe der Mengen berechnet.
Vorteil bei dieser Methode ist, dass schon
zum Zeitpunkt des Vorentwurfs, also in der
Phase der Budgetierung, konkret für ein Vorhaben verschiedene Konstruktionsarten hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit miteinander verglichen werden können. In diese Betrachtung
fließen nicht nur die reinen Kosten für die Erstellung eines Gebäudes ein, sondern es können
parallel dazu beispielsweise beim Element
Außenwand die Energiekosten der verschiedenen Varianten gegenüber gestellt werden.
Dieses Instrument ermöglicht eine sehr frühe
und zielführende Einflussnahme auf die Baukosten. Mit fortschreitender Planung reduziert
sich diese mögliche Einflussnahme. Daher ist
es Aufgabe des Architekten, diese Option intensiv zu nutzen und unter ständiger Beratung
des Bauherrn und in Absprache mit ihm ein auf
die Aufgabenstellung bezogenes, optimiertes
Ergebnis zu erzielen.
Die Zeit und die Kosten, die für eine hervorragende Vorarbeit investiert werden, zahlen sich
bei der Realisierung mehrfach wieder aus.
Die so genannte Kostenermittlung enthält –
wenn nicht anders angegeben – die Baukosten
Zeit (Mon.)
Baukosten
Einflussnahme
für die Erstellung des Gebäudes. Kosten für
Grundstück, Ausstattung, Finanzierung sowie
Honorare und Gebühren müssen gesondert kalkuliert werden. Die Höhe der reinen Baukosten
bestimmt zum Beispiel das Honorar der unterschiedlichen Planer, aber auch die Gebühren
zur Genehmigung des Vorhabens.
Vielfach wird mit dem Architekten eine Kosteneinsparungs-Klausel vereinbart. Auf diese
Weise bekommt der Planer das auf Grundlage
der Bausumme kalkulierte Honorar, das Recherchieren und Umsetzen zusätzlicher Einsparpotentiale wird jedoch darüber hinaus anteilig vergütet, was diese Vereinbarung letztlich für beide
Seiten interessant macht.
Einfluss auf die Baukosten in Abhängigkeit
vom Baufortschritt
Lebenszykluskosten
Neben den beschriebenen Planungsleistungen
zur Ermittlung der Erstellungskosten werden
heute zunehmend auch Aussagen zu Folgekosten eines Gebäudes (Reinigung und Instandhaltung, aber auch Rückbau) und zum gesamten
Energieverbrauch einschließlich der ökologischen Abschätzung gefragt. Nicht nur kommunale Planungsträger, sondern gerade kleine und
mittelständische Unternehmen sollten bei Neuund Altbauten fundierte Angaben über diese
Bereiche erwarten.
Bisherige Bewertungskriterien wie Baukosten,
Bauzeit, Funktionalität und Gestaltung werden
bei dieser weiter gehenden Betrachtung nicht
abgelöst, sondern sinnvoll ergänzt.
So vervollständigen die Nutzungskosten die
Baukosten in der Weise, dass sich Wirtschaftlichkeitsüberlegungen auf die gesamte Lebensdauer von Gebäuden, also von der Inbetriebnahme bis zur Beseitigung anstellen lassen.
Nutzungskosten sind in der Regel um das Fünfbis Zehnfache höher als die Erstellungskosten;
daher sollte schon bei der Planung eines Ge-
Kostenplanung
11
Kosten jährlich, kumuliert (€)
Kosten für den Rückbau in die Kalkulation einbeziehen, um eine Lebenszykluskostenanalyse
eines Gebäudes zu erhalten und so einen verantwortungsvollen Umgang mit knappen Ressourcen sicherzustellen. Zur Zeit fällt ein Drittel
des Gesamtenergiebedarfs der Bundesrepublik
dem Betrieb von Gebäuden zu, über die Hälfte
des Abfallaufkommens der Bundesbürger entsteht im Bausektor. Hier sind sowohl Planer als
auch Bauherren gefordert, aktiv an der Reduzierung dieser Anteile zu arbeiten.
Bau- und Nutzungskosten im Vergleich betrachtet über die Lebensdauer
eines Gebäudes
Nutzungskosten
bäudes besonderes Augenmerk auf diese
später entstehenden Kosten gerichtet werden.
Leider werden Nutzungskosten auch heute
noch gern vernachlässigt, weil die in Erscheinung tretende Summe der Erstellungskosten
zunächst weit über der der jährlichen Belastung
aus den Nutzungskosten liegt. Bricht man
jedoch das Investment für die Errichtung des
Gebäudes auf jährliche Zahlungen, bestehend
aus Zins und Tilgung, herunter, sieht das Ergebnis der Betrachtung in der Regel ganz anders
aus. Hier ein einfaches Beispiel:
Außenwand
A
B
90 €/m2
105 €/m2
Jährliche Kosten:
Abschreibung Baukosten 50 Jahre
Kapitalkosten 0,5 x Baukosten x 0,03
Energiekosten
Instandhaltung 7,7 €/m2 bzw. 6 €/m2: 6Jahre
1,80 €/m2
1,35 €/m2
3,75 €/m2
1,25 €/m2
2,10 €/m2
1,58 €/m2
1,43 €/m2
1,00 €/m2
Summe
8,15 €/m2
6,11 €/m2
Baukosten, einmalig
Bei einer 1.000 Quadratmeter großen Außenwandfläche entstehen also bei der Errichtung
des Gebäudes mit dem Wandtyp A Kosten in
Höhe von 90.000 €, bei der Wahl des Wandtyps
B jedoch Kosten von 105.000 €, also zu finanzierende Mehrkosten von 15.000 €.
Bei einer geschätzten Lebensdauer dieser
Wand von 50 Jahren müssen an Nutzungskosten beim Wandtyp A letztlich 407.500 €, beim
Wandtyp B jedoch nur 305.500 € aufgewendet
werden. Daraus ergibt sich eine Differenz in
Höhe von 102.000 €, in etwa die ehemaligen
Kosten für die Erstellung des Bauteils!
Weitergehende Betrachtungen sollen die
12
Vorwort
Das Gebäude eines Unternehmens ist Aufenthaltsort für die Mitarbeiter für immerhin mindestens ein Drittel des Tages. Damit wirkt es sich
entscheidend auf ihre Motivation und damit auf
die Produktivität eines Betriebs aus.
Winston Churchill machte mit seinem Satz
zum Wiederaufbau des Parlaments in London:
»First we form our buildings, then the buildings
form us« deutlich, wie stark wir durch unsere
gebaute Umwelt beeinflusst werden.
Im Vordergrund stehen daher heute für den
Unternehmer mehr und mehr weiche Faktoren
eines Gebäudes, die sich erst im Nachhinein
monetär bezahlt machen.
Ein Unternehmen berichtet in diesem Zusammenhang von einer Steigerung der Effektivität
von enormem Ausmaß. Die 30 Mitarbeiter arbeiteten zuvor in einem Gebäude mit klassischen
Zellenbüros mit jeweils zwei bis drei Arbeitsplätzen und verbindenden Fluren mit der gerade
notwendigen Breite.
Mittlerweile ist das Unternehmen in das eigene, neue Gebäude mit großräumigen und flexiblen Arbeitsplätzen umgezogen. Die Verkehrsflächen haben durch ihre geschickte Gestaltung
einen doppelten Nutzen als informelle Treffpunkte zum so genannten Cappuccino-Work
erhalten. Die Arbeitsplätze lassen sich durch
durchgängig mobiles Mobiliar jeweils so zusammensetzen, wie es das Projekt und die Teamstruktur erfordert.
Offene Raumgestaltung und kurze Distanzen
fördern den Austausch zwischen den Mitarbeitern und erhöhen so die Kreativität.
Durchgängige Vernetzung der Workstations
per Internet und Intranet und mobile Telefone
beschleunigen den Datenverkehr zusätzlich.
In der nachträglichen Betrachtung erweist
sich die Investition in den Neubau des Firmensitzes als überaus lohnenswert. Das Controlling
berichtet über eine Steigerung der Produktivität
von über 20 Prozent.
Kosten (€)
Produktivität
Zeit (a)
Baukosten
Setzt man nun die Baukosten dieses Gebäudes von etwa 1,3 Mio. € ins Verhältnis zur Umsatzsteigerung ohne zusätzliche Personalkosten, wird die These nur noch bestätigt.
Bei kalkulierten Lohnkosten von durchschnittlich 45.000 € je Arbeitnehmer haben sich bei
einer 20%igen Effektivitätssteigerung die
Baukosten bereits nach fünf Jahren amortisiert.
Zeit (a)
Investitionskosten
Sustainability – über Variabilität und Flexibilität
und deren Mehrwert
Bei einer qualifizierten Planung werden bereits in
der Konzeptionsphase mögliche Anpassungspotenziale an sich verändernde Bedingungen
untersucht. So plant der qualifizierte Architekt
zum Beispiel die Veränderung – Verkleinerung,
Vergrößerung, Aufstockung oder Aufteilung –
bereits in dieser Phase mit ein, sodass zu einem
späteren Zeitpunkt flexibel auf Anforderungen
des Marktes und Umstrukturierungen reagiert
werden kann, ohne dass unvertretbarer
Mehraufwand bei der zeitlichen und technischen
Realisierung entsteht. Nach unserer Erfahrung
ist der Mehrwert dieser vorausschauenden
Planung – auch im Sinne einer Finanzierungsbetrachtung des verantwortlichen Instituts – mit
einer Größenordnung von 15 Prozent der Baukosten anzusetzen und kann damit die Eigenkapitalquote positiv unterstützen.
Einsparung an
Personalkosten
Effektivitätssteigerung des Betriebs
durch intelligente Gebäudegestaltung
Schraubverbindungen
statt Schweißen
erleichtern einen
späteren Umbau.
Nachhaltiges Bauen
Im Sinne der Nachhaltigkeit von Investitionen
sind die Aspekte der Flexibilität und Variabilität
der Planung, aber auch der Realisation eines
elaborierten Qualitätsmanagements entscheidend. Bereits in der Phase der Planung und
Ausführung in Überlagerung mit den Betriebsund Unterhaltungskosten und unter Berücksichtigung der Dauerhaftigkeit der Lösung entsteht eine anspruchsvolle Aufgabe, die bedingt
durch ihre Komplexität Spezialisten erfordert.
Erstaunlich ist der positive Effekt auf die
Planung, wenn bereits bei den Überlegungen
zur Errichtung eines Gebäudes Aspekte zur
Materialwahl, der Einsatz effizienter und alternativer Energieformen und die Vermeidung von
Bauschutt und leichter Trennbarkeit der Baumaterialien bei einem Rückbau oder einer Umgestaltung berücksichtigt werden.
So dokumentiert sich die Verantwortung des
Unternehmers gegenüber den begrenzten
Ressourcen unserer Umwelt in einer bewussten
Haltung zu seinem Gebäude und prägt dadurch
die Öffentlichkeitswahrnehmung durch eine
Kommunikation dieser Haltung und stärkt den
Aufbau der Corporate Identity.
Frei zugängliche
Gebäudetechnik
erleichtert die Revision
und ermöglicht problemlos Veränderungen im System.
Betrieb und Unterhaltung
Die Wirtschaftlichkeit von Betrieb und Unterhaltung wird durch den Energieverbrauch und die
Wahl der leichten Anpassbarkeit der Konstruktion an geänderte Voraussetzungen geprägt.
Die unkomplizierte Wartungs- und Revisionsfähigkeit von technischen Anlagen ist hier ein
Kostenplanung
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wichtiger Aspekt. Durch die effiziente Materialwahl sind Nutzungsdauer und Kosten für das
Auswechseln und Entsorgen bestimmt. Ein
schönes Beispiel für Optimierungspotenziale ist
die Lichtplanung, die neben der erforderlichen
Lichtintensität für unterschiedliche Tätigkeiten
die Erzeuger, deren Effizienz und Lebensdauer
mit einbezieht.
Außerdem sollte der verdeckte Kosten auslösende Energieanteil berücksichtigt werden, der
zur Herstellung der gewählten Produkte, aber
auch für Transport und Logistik verbraucht
wird, um die Materialien zur Produktionsstätte
und danach zur Baustelle zu verbringen.
Wiederverwertbarkeit fördern –
Entsorgung erleichtern
Durch eine bewusste Materialwahl und Einbauart wird die Wiederverwertbarkeit im Sinne
einer Bauschuttvermeidung und Kreislaufwirtschaft gefördert. Insbesondere die Fügung und
die verwandten Stoffe sollten die Trennung und
die Entsorgung erleichtern.
Die baubiologische Verträglichkeit der Materialien ist in diesem Zusammenhang ein Behaglichkeitsfaktor, der die Nutzung, Veränderung
und Entsorgung positiv bestimmt.
Durch ein Gebäude werden immer Flächen
versiegelt. Die Rückführung des Niederschlagwassers zum Grundwasser und die bewusste
Vermeidung versiegelter Flächen führen zu
einem zukünftigen Besteuerungsvorteil, da von
einer ausgeweiteten Abgabe für versiegelte
Flächen auszugehen ist.
Energetische Gebäudekonzepte
Die Aufgabe zeitgemäßer Energiekonzepte
für Gewerbeobjekte ist es, den Nutzern so
genannte thermische Behaglichkeit anzubieten.
Was sich kompliziert anhört, ist letztlich nichts
anderes als die Forderung nach optimalem
Raumklima bezüglich Temperatur, Feuchte,
Luftgeschwindigkeit und Strahlungstemperatur.
Denn gerade die Klimakomponente im Gebäude stellt einen enormen Effizienzfaktor für das
Unternehmen dar. Unbehaglichkeit der Nutzer
durch beispielsweise Zugluft oder Sauerstoffmangel kann geradezu lähmend wirken.
Gleichzeitig wird ein möglichst niedriges Investitionskostenniveau und – noch viel wichtiger – geringer Energieaufwand sowie geringe
Betriebskosten vorausgesetzt.
Bei immer komplexeren Gebäude- und Energiesystemen und vielfältiger Abhängigkeiten
14
Vorwort
von Gebäude und Klimatisierung untereinander
ist eine ganzheitliche Betrachtung bei der Planung grundlegende Bedingung.
So wirkt sich die möglicherweise aus gestalterischen Gründen vorgesehene Glasfassade
auf das Innenraumklima genauso aus wie die
aufgrund von funktionalen Aspekten gewählte
Raumaufteilung. Ziel ist die Betrachtung aller
Komponenten im Zusammenspiel, um so ein
Optimum in energetischer aber eben auch ästhetischer und funktionaler Sicht zu erzielen.
Hierzu werden im Folgenden einige Aspekte
aufgezeigt, die Lösungsansätze bieten und
möglicherweise auf andere Gebäude übertragen werden können. Dennoch ist eine jeweilige
Prüfung der Gegebenheiten im speziellen Fall
erforderlich.
Gebäude
Bestimmte Gebäudenutzungen und -konstruktionen legen spezielle Energiekonzepte nahe:
Fällt bei einem produzierenden Betrieb ein großer Teil an Abwärme an, lohnt es sich in jedem
Fall darüber nachzudenken, ob der gekoppelte
Verwaltungstrakt nicht mit dieser Wärme versorgt werden kann.
Die Abwärme durch elektronische Geräte wie
Computer und Kopierer, die in der Regel heute
in allen Büros zu finden ist, kann die den Räumen zugeführte Frischluft erwärmen und Heizkosten sparen helfen.
Aufgrund der Wahl einer bestimmten Fassade entscheidet sich der Bauherr meistens
für ein bestimmtes Klimakonzept. So hat die
gerade bei größeren Verwaltungsbauten eingesetzte Doppelfassade, bestehend aus zwei
Ebenen aus transparenten und nicht-transparenten Flächen mit einem Abstand von zirka
60 Zentimetern voneinander, trotz zunächst
höherer Investitionskosten im Betrieb, den
Vorteil der geringen Technik- und Folgekosten.
Sie dient als Klimapuffer mit Kaminwirkung
und bietet damit hervorragende Lüftungsmöglichkeiten ohne High-tech-Unterstützung. Vor
allem aber erlaubt sie den Nutzern das Öffnen
der Fenster auch bei starker Lärmeinwirkung
von außen, so zum Beispiel an stark befahrenen Straßen.
Immer noch nicht gelöst ist jedoch das Problem des Flammenüberschlags im Brandfall über
die Geschosse hinweg, da gerade der für die
Gebäudelüftung erwünschte Kaminsog zwischen den zwei Fassadenebenen die Flammen
von einem Geschoss in das nächste leitet und
in diesem Fall verheerende Folgen haben kann.
Heizung
Sowohl im Wohnungsbau als auch im Gewerbebau sind Brennwertheizungen heute als
Standard anzusehen. Sie haben, egal ob die
Wärme aus Gas oder Heizöl erzeugt wird,
einen weitaus höheren Nutzungsgrad der
Energie als noch vor zehn Jahren.
Interessante Alternativen zu diesen Standardlösungen gibt es jedoch auch hier:
Liegt das Gebäude beispielsweise in einer
waldreichen Region oder fallen beim Prozess
Holzabfälle an, so liegt die Beheizung des Gebäudes mit Holz oder Holzpellets nahe. Dieser
Energieträger kann im Einzelfall sehr günstig
sein und ist zudem noch CO2-neutral, da das
bei der Verbrennung entstehende Kohlendioxid
durch den nachwachsenden Rohstoff wieder
gebunden wird. Ein Unternehmer ärgerte sich
zunächst immer über den großen Aufwand zur
Beseitigung des Abfalls an Einwegpaletten;
heute nutzt er das Holz zur Beheizung seines
Betriebes und spart so doppelt.
Wärmepumpen mit Erdsonden sind eine
weitere Alternative zur Beheizung und auch
gleichzeitig zur Kühlung eines Gebäudes. Die
relativ gleichmäßige Temperatur im Erdboden
von durchschnittlich 10 °C ab einer Tiefe von
zirka 1 Meter wird über eine Wärmepumpe im
Winter als vorgewärmte und im Sommer als
gekühlte Zuluft in das Gebäude eingebracht.
Selbst Blockheizkraftwerke (BHKWs) lohnen
sich als Investition für die Energieerzeugung für
mittelständische Gewerbebetriebe, wenn sie
eine Betriebsdauer von mindestens 5000 Stunden aufweisen können. Sie haben den Vorteil,
dass hier sowohl Wärme als auch elektrische
Energie erzeugt wird.
BHKWs werden im Regelfall mit Erdgas oder
aber auch mit Biodiesel betrieben. Auch hier
steht der Aspekt der Nachhaltigkeit im Vordergrund, da der CO2-Ausstoß durch den nachwachsenden Rohstoff Raps wieder kompensiert wird.
Die Entwicklung von Brennstoffzellen ist heute noch nicht weit genug fortgeschritten, als
dass man sie seriell beziehen und für Gebäude
einsetzen könnte. Ein vernünftiger und aus
Kostengesichtspunkten tragbarer Einsatz dieser Energieerzeugung wird in etwa fünf Jahren
erwartet.
Kühlung
Die Kühlung von Gebäuden tritt mehr und mehr
in den Vordergrund der energetischen Planung,
da Gebäude immer leichter und aufgrund
hoher Anforderungen an den Wärmeschutz
zwangsläufig auch immer luftdichter werden.
Das hat zur Folge, dass innere Wärmelasten
höher ins Gewicht fallen, da sie nicht mehr
durch »zufällige« Gebäudefugen abgeführt
werden können.
Gern wird heute zur Gebäudekühlung Wasser statt Luft als Energieträger verwendet, da
es die Temperatur besser überträgt. Vor allem
aber ist der Installationsaufwand durch Wasserleitungen weitaus geringer als bei Lüftungskanälen, da die Leitungsquerschnitte kleiner
ausfallen können. Dies wiederum wirkt sich auf
die Gesamtbaukosten aus, da so die Raumhöhe reduziert werden kann.
Die eigentliche Kälteerzeugung findet durch
konventionelle Kältemaschinen, Absorptionskältemaschinen oder auch Wärmepumpen
statt. Der Standort mit seinen umgebenden
Bedingungen sollte jeweils genauso wie das
Gebäudekonzept ausschlaggebend für die
Wahl der entsprechenden Kälteerzeugung sein.
Auch Eisspeicher werden in diesem Zusammenhang teilweise eingesetzt. Sie haben den
Vorteil, dass Anlagen in ihrer Größe reduziert
und Bedarfsspitzen durch die Akkumulation
abgedeckt werden können.
Ähnlich wie die bekannte Nachtspeicherheizung kann der Eisspeicher günstige Nachttarife zur Kälteproduktion nutzen und diese
phasenverschoben zur Hauptnutzungszeit am
Tage wieder abgeben.
Lüftung
Waren bis vor wenigen Jahren die Komponenten Kühlen und Lüften noch eng miteinander verbunden, so kann man heute durch
Trennung der beiden Vorgänge das Lüften
der Innenräume bis auf das zur Sicherstellung
der Raumluftqualität notwendige Maß von
etwa 6 m3/m2h reduzieren. Dies erlaubt zum
Beispiel Quellluftauslässe, bei denen die Frischluft kaum spürbar in den Raum strömt und
die von Klimaanlagen und Frischluftgebläsen
bekannten, lästigen Zugerscheinungen vermeidet.
Der Einsatz von Wärmerückgewinnung
macht im Zusammenhang mit kontrollierter
Gebäudelüftung Sinn, da die Abluft zwar einen
großen Anteil an CO2 besitzt, aber eben auch
immer noch einen hohen Energiegehalt. Die
frisch hinzugeführte Außenluft wird also einfach
mit der Wärme der Abluft vorbehandelt und so
die Temperaturdifferenz zwischen Innenraumtemperatur und frischer Außenluft reduziert.
Kostenplanung
15
Finanzierung und Flexibilität
Die wenigsten Unternehmen des Mittelstands
verfügen über eine Eigenkapitaldecke, die die
Errichtung von eigenen Immobilien ohne eine
Fremdfinanzierung möglich macht. Es gibt auf
dem Markt eine Vielzahl von Finanzierungsinstrumenten, die auch noch in Kombinationen
eingesetzt werden können. Neben den Standarddarlehen, die als Annuitätendarlehen oder
als endfällige Darlehe durch Lebensversicherungen abgesichert angeboten werden, sind
nach Größenordnung des Projekts aber auch
Leasingangebote interessant.
Wir möchten im Folgenden einige Charakteristika der unterschiedlichen Instrumente aus
Sicht des Darlehensnehmers und der finanzierenden Institute beschreiben. Eigenkapitalanteile
sichern das Engagement der Finanziers ab und
führen in der Regel zu schnelleren Darlehenszusagen und verbesserten Konditionen, da
durch Eigenkapitalanteile das Risiko des Darlehensgebers verringert wird.
Finanzierungen sollten möglichst einen Eigenkapitalanteil haben, damit die monatlichen
Belastungen überschaubar bleiben. Je nach
Nutzung, Verwertbarkeit im Falle des Ausfalls
des Darlehensnehmers und der darstellbaren
Bonität erwarten finanzierende Institute zwischen 40 und 0 Prozent bei besonders ertragsstarken Unternehmen und einer zusätzlichen
Besicherung durch weitere Grundschulden auf
anderen Immobilien, durch Aktiendepots oder
Hinterlegung von Sparguthaben.
Grundsätzlich ist natürlich bei der Budgetierung eines Projekts die Frage zu klären, ob der
Kapitaldienst aus Sicht des finanzierenden Instituts und des Darlehensnehmers darstellbar ist.
monatliche Belastung (€)
Zeitliche Entwicklung
eines Annuitätendarlehens
Das Annuitätendarlehen
Zeit (a)
monatl. Belastung,
davon anteilig:
16
Vorwort
Zinsen
Tilgung
Das Wesen des Annuitätendarlehens ist die
lineare Belastung, die jedoch im zeitlichen
Verlauf der Rückzahlung zu geringen Tilgungen
und hohen Zinsanteilen in der Startphase und
hohen Tilgungen und geringeren Verzinsungen
zum Auslauf gekennzeichnet ist. Die Tilgung ist
sichtbar und kann nach jeder Zahlung aktualisiert verfolgt werden.
Als Faustformel für die Ermittlung des Kapitaldienstes für 15.000 TD € bei einem Zinsniveau von durchschnittlich 5,5 Prozent im Jahr
2003 und einem Tilgungsanteil von 1,5 Prozent
ergibt sich eine monatliche Belastung auf
Basis einer jährlichen Durchschnittsbelastung
von 7 Prozent. Im Jahr entstehen Finanzierungskosten von insgesamt 10.500 € und
daraus resultierend monatliche Belastungen
von 875 €/Monat.
Die Absicherung eines Annuitätendarlehens
erfolgt in der Regel über Immobilien bezogene
Grundschulden, die jedoch unterschiedlich
qualifiziert eingetragen sind und entsprechend
ihrer Risikobewertung auch unterschiedliche
Konditionen erhalten. Dies resultiert aus der
Verwertbarkeit und Werthaltigkeit im Falle
der Verwertung. Eine erstrangig eingetragene
Grundschuld in Höhe von 60 Prozent des
finanzierten Werts ist relativ sicher, da auch bei
Verwertung unter Zeitdruck lediglich 60 Prozent
des Erstellungswerts ausreichend sind, um die
Forderung aus einer erstrangigen Grundschuld
zu bedienen.
Bestimmend für die Sicherheit der Belastung
aus Kundensicht ist die Laufzeit bei Vertragsabschluss. Sind für den ersten Finanzierungszeitraum 5 Jahre vereinbart, so ist das Risiko
der Zinsentwicklung aus Sicht der Bank überschaubar, was zu eher günstigen Konditionen
führt. Insbesondere dann, wenn variable Darlehen abgeschlossen werden, deren Zinssatz
direkt an die veränderten Marktkonditionen
angepasst wird und somit aus Bankensicht das
Risiko minimiert. Variable Darlehen sollte man
dann abschließen, wenn man sicher ist, dass
das Zinsniveau sich im Vertragszeitraum nach
unten bewegt, sodass die Veränderung unmittelbar dem Darlehensnehmer zugute
kommt. Verlängern sich die Zeiträume für die
Darlehensverträge und werden in Niedrigzinsphasen, wie wir sie zur Zeit feststellen können,
aufgrund des niedrigen Zinsniveaus feste
Konditionen gewünscht, so verteuern sich die
Finanzierungskosten. Allerdings ist die Erhöhung des Zinses um 1 Prozent für eine Laufzeit
des Darlehensvertrags von 25 Jahren im
Moment eine Kondition, die beim heutigen
Zinsniveau durchaus überdenkenswert ist.
Da diese Finanzierungsform wie alle anderen
Formen auch personengebunden ist, empfiehlt
sich zur Absicherung eine Kopplung mit einer
Risiko-Lebensversicherung, die im Falle des
Todes eines der Darlehensnehmer für die Tilgung eintritt. Neben der Laufzeit ist beim Annuitätendarlehen auf jeden Fall die Möglichkeit über
mögliche Sondertilgungen frühzeitig die Belastung zu reduzieren durchaus interessant. Sie
sollte jedoch bereits beim Vertragsabschluss
geregelt werden, damit nicht später Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen, die dann die
Verluste der Verzinsungen bei den Banken bei
einer frühzeitigen Tilgung relativieren sollen.
Ohne eine Vereinbarung ist in der Regel eine
Sondertilgung extrem teuer und rechnet sich für
den Darlehensnehmer in den wenigsten Fällen.
Lokale Bank versus Hypothekenbank
Zunehmend verdrängen die Groß- und Hypothekenbanken die ortsansässigen Institute aus
dem Geschäft der Finanzierung von Gewerbeimmobilien. Sie bieten in der Regel günstigere
Konditionen und sind spezialisiert, was die
Beratung von geförderten Krediten betrifft.
Dennoch sollte man die Beziehungsebene, die
sich aus einer langjährigen Zusammenarbeit mit
einer ortsansässigen Bank ergibt, nicht unterschätzen. Gerade wenn es Probleme gibt, sind
diese Institute näher am Kunden und machen
Dinge möglich, die aufgrund der komplexen
Entscheidungswege bei Großbanken fast
unmöglich sind.
Das endfällige Darlehen
Beim endfälligen Darlehen wird nicht über feste
Tilgungsanteile, sondern durch das Ansparen
einer Lebensversicherung über den Gesamtzeitraum der Finanzierung unter Berücksichtigung der Überschussanteile aus der Anlage der
eingezahlten Gelder eine Ablösung des Darlehens in einer Summe zum Ende der Laufzeit
angestrebt.
Ein weicher Faktor, der Kunden hier bewegen
kann, diese Form der Finanzierung nicht zu
wählen, ist der unveränderte Kontostand des
Darlehens bis zur endfälligen Ablösung. Darüber
hinaus ist gerade jetzt eine Diskussion entstanden, ob diese Anlageform weiter gewinnträchtig
kalkulierbar ist, zumal einige Anbieter von Lebensversicherungen die Prognosen des Wertzuwachses bereits nach unten korrigiert haben,
was für die Darlehennehmer unangenehme
Folgen haben kann.
Denn die endfällig tilgende Lebensversicherung wird in der Regel auf eine geringere Summe abgeschlossen als die der tatsächlichen
Darlehenshöhe, da der Wertzuwachs bei Vertragsabschluss bereits auf Basis der in den letzten Jahren gemessenen Kenndaten vorauskalkuliert wird. Hier besteht unter Berücksichtigung
aktueller Aussagen der Versicherungen ein gewisses Risiko.
Positiv sind die günstigen Konditionen und die
Realisierbarkeit im Verhältnis zum Direktgeschäft
mit einem finanzierenden Institut und die
unmittelbare, mit der Finanzierung kombinierte
Absicherung für den Todesfall.
* jeweils zum Jahresende (Durchschnittswerte)
** zum Ende des 1. Quartals
Abschließend bleibt festzuhalten, dass die
Finanzierung von Verwaltungs- und Betriebsgebäuden für Mittelständler aufgrund der
wirtschaftlichen Situation und der geringen
Eigenkapitaldecke sich zunehmend schwerer
gestaltet. Allein im letzten Jahr ist aufgrund der
Zurückhaltung der finanzierenden Institute die
Quote der Zusagen für das Gewerbe weiter
zurückgegangen. Obwohl der gewerbliche
Finanzierungsbereich insgesamt 2002 einen
Anteil von 61 Prozent am zugesagten Kreditvolumen hat, wird durch den Wert vor fünf
Jahren von gerade 31 Prozent im Verhältnis
ein schiefes Bild gezeichnet. Tatsächlich sind
8,6 Prozent weniger Kreditzusagen für gewerbliche Vorhaben gegeben worden. Die relative
Zunahme erklärt sich aus dem Einbruch im
Wohnungsbaumarkt und gibt leider keine Tendenz zur positiven Begleitung von mittelständischen Investitionsvorhaben wieder.
Die Wahl der Finanzierungsform oder der
Kombination der Einzelbausteine hat unmittelbare fiskalische Auswirkungen und nicht zuletzt
dieser legale Gestaltungsspielraum überzeugt
einige Unternehmer zunächst höhere Belastungen im Verhältnis zu anderen Finanzierungen
zum Beispiel zwischen Annuitätendarlehen und
Leasing in Kauf zu nehmen. Hier spielt natürlich
Effektivzins für Hypothekendarlehen bei zehnjähriger Zinsfestschreibung. Entwicklung der
Zinssätze 1982–2003
Kostenplanung
17
auch die Liquiditätsplanung des Unternehmens
eine entscheidende Rolle.
Neben den Annuitäten- und endfälligen Darlehen gibt es darüber hinaus weitere Finanzierungsmöglichkeiten. So wird Leasing ein immer
bedeutender Baustein einer Finanzierung, der
unter fiskalischen und Liquiditätsgesichtspunkten interessant sein kann. Im »sell and lease
back« wird zum Beispiel die eigene Immobilie
zunächst mit hohem Liquiditätsgewinn an eine
Leasinggesellschaft veräußert und dann über
die Leasingraten zurückgekauft.
Unternehmen, die aufgrund ihres Wachstumsdrucks und ihrer zukunftsweisenden Ausrichtung besondere Anforderungen befriedigen
müssen, können auch die Finanzierung von
Immobilien über Risikokapital untersuchen.
Geförderte Kredite, wie sie zum Beispiel über
die Kreditanstalt für Wiederaufbau oder die
Deutsche Ausgleichsbank zur Verfügung gestellt
werden, sind häufig mit verbilligten Konditionen
und Optionen zur Haftungsfreistellung belegt
und stellen so eine interessante Komponente
zur Kostenoptimierung im Finanzierungsbereich
dar. Sie sind in der Regel über die Hausbanken
zu beantragen und setzen deren Mitwirkung
voraus.
Projektsteuerung
Im Bauwesen ist Total Quality Management, wie
es in der produzierenden Industrie angewandt
wird, bislang wenig bekannt. Die Bestandteile
des TQM sind qualitätsbezogene Zielformulierungen, die zur Sicherstellung der Qualität durch
eine professionelle Begleitung und Projektsteuerung und einen kurzfristig wiederholten Soll-IstAbgleich umgesetzt werden.
Die Hauptziele der Projektsteuerung sind der
effektive und geplante Einsatz und die Steuerung der erforderlichen Ressourcen, um das
Projektziel zu erreichen. Zunächst werden dazu
Einzeltätigkeiten definiert, die einen erheblichen
Beitrag zur Zielerreichung leisten. Als Bestimmungsgrößen können hier die Dauer, die Kosten
und der erforderliche Personaleinsatz sein.
Darüber hinaus erfolgt eine Vernetzung dieser
Einzeltätigkeiten zu Vor-, Nach- oder parallelen
Aktivitäten. Häufig führt diese Einordnung zu
einer Clusterbildung, die Tätigkeiten sinnvoll zu
Gruppen zusammenfasst.
Zur kontinuierlichen Zielkontrolle werden
neben dauernd überprüfbaren Teilabschnitten
auf der Zeitachse Meilensteine festgelegt, die
18
Vorwort
durch ihre sinnvolle Fixierung von wichtigen Projektabschnitten und die prüffähige Erreichung
von Teilzielen nachvollziehbar sind. Werden die
quantitativen und qualitativen Ergebnisse eines
Meilensteins nicht erreicht, weil die erforderlichen Tätigkeiten nicht abgeschlossen wurden,
kann das Projektziel durch eine Anpassung der
Ressourcen – zum Beispiel durch intensiveren
Personaleinsatz – abgesichert werden. Außerdem kann der Projektstrukturplan insgesamt
analysiert und eventuell durch die Verschiebung
von Zeitpuffern angepasst werden.
Es ist das Ziel der Projektsteuerung, zu jeder
Zeit des Projektablaufs den Status quo der
Projektumsetzung qualifiziert ermitteln zu können und geänderte Plandaten auf Basis des IstZustands zu produzieren. Die grundsätzliche
Mindestanforderung ist hier die Erfüllung der
Basiseigenschaften Preis-, Termin- und Qualitätssicherheit.
Dazu gehören zum Beispiel auch die Kostensteuerung und die Ermittlung der nach Zeitplan
zu erwartenden Liquiditätsabflüsse, die ja
unmittelbar mit dem Projektfortschritt verbunden sind. Die Terminsicherheit wird durch den
dauerhaften Abgleich und die Anpassung der
Ressourcen erreicht.
Die Sicherung der Ausführungsqualität wird
durch eine strikte Abfolge von Prüfungen, Abnahmen und Teilabnahmen der Ausführungsleistungen und eine akribische Vorbereitung der
Einzeltätigkeiten durch eindeutige und verständliche textliche Festlegungen der erforderlichen
Parameter erzielt.
Zur Projektsteuerung werden heute verschiedene leistungsfähige Software-Pakete eingesetzt, die die Anpassung, Verfolgung und Dokumentation erleichtern. Außerdem enthalten sie
Module, die die Informationsübermittlung an
die beteiligten Partner, vom Bauherrn über den
Architekten, die Fachplaner und die ausführenden Unternehmen verbessert. So ist ein Abgleich in Echtzeit durch den unmittelbaren Datenaustausch möglich und leicht zu generieren.
Die eingesetzten Software-Pakete bieten
durchgängig die Erstellung von grafischen Übersetzungen wie Balkenplänen an, deren Grafik
leicht lesbar ist. Komplexe Zusammenhänge
und Abhängigkeiten sind anhand dieser Darstellungsart für die Beteiligten jedoch nur schwer
deutlich zu machen.
Eine bessere Lösung bieten hier Netzpläne,
die eine wesentlich höhere Steuerungs- und
abhängigkeitsbezogene Projektbegleitung anbieten. Allerdings sind diese komplexen Instru-
mente nicht leicht kommunizierbar, so dass
bevorzugt heute Netzplantechnik angeboten
wird, die zur Kommunikation der Ergebnisse
in leicht lesbare Balkenpläne mit Angaben zu
Abhängigkeiten übertragen wird. Projektsteuerung funktioniert nur, wenn sie kontinuierlich
betrieben wird. Dann allerdings sichert sie die
Qualität der Bauausführung eindeutig ab und
erleichtert das Verständnis für kritische Vorgänge und deren Auswirkung im Baugeschehen. So wird durch die Erkenntnis der Relevanz
von Vorgängen die Steuerbarkeit des Realisa-tionsprozesses verbessert.
Bauen als strategisches Instrument
Vorausschauende Planung aus Sicht
eines Unternehmensberaters
Zu lange wurde das Thema Bauen losgelöst von
der Unternehmensstrategie behandelt. Jeder
Unternehmer weiß spätestens dann, wenn der
nächste Umbau wieder ansteht, es hat sich
etwas verändert. Die Auswirkungen dieser Veränderungen können vielfältig sein, entspringen
jedoch immer einem Grund: die Strategie,
die Organisation, die Prozesse und Abläufe,
die Gebäude, die Büros passen nicht mehr zu
den aktuellen Anforderungen des Markts.
Nahezu alle Unternehmen halten strategische
Unternehmensplanung für wichtig. Mehr als
80 Prozent der Unternehmen investieren heute
sogar mehr Zeit in die Strategiearbeit als noch
vor fünf Jahren. Die hohe Bedeutung, die die
Unternehmen der Strategie beimessen, steht
jedoch im krassen Widerspruch zum Umsetzungserfolg der Strategien: Mehr als die Hälfte
der Unternehmen kann nicht einmal 50 Prozent
des verabschiedeten Strategiepakets realisieren.
Woran liegt das?
Die Antwort auf diese Frage lässt sich in den
aktuellen Trends und in der Dynamik der Märkte
erkennen. Sich beschleunigende technologische Entwicklungen, die Internationalisierung
beziehungsweise Globalisierung der Märkte,
Deregulierungen ganzer Branchen sowie erhebliche Veränderungen im Kunden- und Konsumentenverhalten stellen die größten Herausforderungen dar. Nahezu alle Branchen sind
betroffen.
Dies führt zum Teil zu dramatischen Verwerfungen im Marktgefüge und zu horizontalen und
vertikalen Verschiebungen der Gewinnzonen.
Wer in diesem Umfeld verharrt oder einfach nur
mitschwimmt, gerät in die Wachstumsfalle, unterliegt dem Margenverfall und stagniert oder
stirbt den Tod auf Raten.
Die aktuellen Veränderungen sind durch eine
bisher nicht gekannte Dynamik gekennzeichnet.
Erfolgreiche Antworten auf die Veränderungen
setzen Schnelligkeit und vor allem eine neue,
positive Einstellung aller Mitarbeiter im Unternehmen zu den Veränderungen voraus. Veränderungsbereitschaft ist die Grundvoraussetzung
für Innovation. Überdurchschnittlich erfolgreiche
Unternehmen zeichnen sich insbesondere durch
ihre Innovationsstärke aus. Vor dem Hintergrund
der neuen Qualität der Veränderungen muss
Innovation allerdings neu definiert werden.
Die Austauschbarkeit der Produkte nimmt aufgrund der wachsenden Verfügbarkeit von Technologien und Produktionsmitteln zu. Wer Innovation allein mit Produktinnovation gleichsetzt,
läuft Gefahr schnell austauschbar zu sein. Differenzierung und damit ein viel höheres Potenzial
an Wettbewerbsvorteilen lassen sich oft viel
effektiver beispielsweise über Service und Kommunikation oder auch über eine neue, die tradierten Branchengrenzen überschreitende Definition des Geschäftsfelds – Stichwort: Business
Migration – erzielen. Die gedankliche Loslösung
von Traditionen und Branchenusancen sowie
die klare Orientierung auf die – sichtbaren oder
latenten – Bedürfnisse der bestehenden und
potenziellen Kunden des Unternehmens sind
die Basis für erfolgreiche Innovationen.
Um Alleinstellungsmerkmale zu entwickeln,
muss also das gesamte Geschäftsdesign einer
Revision unterzogen werden. Unternehmensstrategie wird somit zur Innovationsstrategie.
Und Innovationen beziehen sich auf alle Bereiche
des Geschäftsdesigns: auf die Branchen- und
Kundenfokussierung, das Wertschöpfungsmanagement, das Produkt und auf alle Leistungsbereiche vom Vertrieb über Service und die
Logistik bis zur Kommunikation, und nicht zuletzt
auf die Organisation und Motivation und damit
auch auf die Architektur.
Eine der Voraussetzungen für erfolgreiche
Strategien, nämlich die Gewinnung der Vogelperspektive durch vorbehaltlose und breite Definition
von Innovation, ist damit bereits beschrieben.
Die weiteren Voraussetzungen für eine erfolgreiche Strategie liegen im Prozess.
Das Vorgehen bei der Strategieentwicklung
trägt entscheidend zum Erfolg von Strategien
bei. Nachhaltig erfolgreiche Strategien zeichnen
sich durch Innovation, durch das Einbeziehen
Bauen als strategisches Instrument
19
von alternativen Überlegungen und durch eine
detaillierte Umsetzungsplanung, gekoppelt mit
konsequenter Durchführung aus.
Architektur, ein Beitrag zur Strategie
Sowie sich das gesamte Unternehmen, also
die Organisation, die Prozesse und Abläufe, die
Mitarbeiter und so weiter auf Veränderungen
einstellen müssen, muss auch das Gebäude
dazu in der Lage sein.
Das Gebäude verhält sich wie die Unternehmenskultur, es kann Entwicklungen fördern oder
behindern.
Führt man sich die Herausforderungen vor
Augen, so sind daraus auch die Anforderungen
an das Gebäude abzuleiten. Die Architektur
muss Flexibilität, Schnelligkeit und Kommunikation unterstützen. Gute Architektur, in der
Menschen gerne arbeiten, sich wohl fühlen und
dennoch permanent in die Prozesse eingebunden sind, fördert die positive Einstellung zu
Veränderungen. Effektive und effiziente Architektur, dem Geschäftsdesign angepasst oder
sogar vorauseilend, leistet einen erheblichen
Anteil zur Wettbewerbsfähigkeit.
Jeder Bauherr muss klar artikulieren können,
was er will. Jeder gute Architekt muss sich in
die Lage des Bauherrn, des Unternehmens, der
Menschen und der Prozesse versetzen können,
nur dann ist auch effektive und effiziente Architektur möglich.
Ein probates Mittel ist die Gliederung der Eigenschaften eines Gebäudes in:
Führung ohne strategisches
Gesamtkonzept
20
Vorwort
– Basiseigenschaften,
– Leistungseigenschaften und
– Begeisterungseigenschaften.
Mit klaren Vorstellungen, Zielen und einer Strategie sowie einem kundenorientierten Architekten kann Bauen ein wichtiges Element für den
Unternehmenserfolg sein.
Diesen Zusammenhang zeigen die beiden
Grafiken unten deutlich auf.
In der linken Abbildung erfolgt die Führung
ohne strategisches Gesamtkonzept. Ebenso
wie zum Beispiel Marketingpolitik und F+EPolitik nicht zusammenwirken, spielt das Thema
Architektur keine Rolle und kann auch seine
positiven Einflüsse nicht zur Wirkung einbringen.
In der rechten Abbildung wird die Wirkung
eines strategischen Gesamtkonzepts inklusive
der positiven Wirkung einer kontextbezogenen
Architektur gezeigt, die besonders hinsichtlich
Motivation, Organisation und Unternehmenskultur Einfluss ausübt.
Gute Architektur ist nicht teuer, setzt aber
ebenso gute Architekten voraus, mit Verständnis für den Unternehmer, das Unternehmen,
die Menschen sowie Prozesse und Abläufe.
Wie man den richtigen Architekten
findet
Der Architekt ist über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes einer der wichtigsten
Ansprechpartner für den Bauherrn oder Investor.
Strategische Führung
Er ist sein Vertreter und Sachwalter von der Projektvorbereitung über den gesamten Planungsund Durchführungszeitraum, die Bauausführung,
aber auch danach in Fragen der Gewährleistungsverfolgung, Unterhaltungsbegleitung und
zukünftiger Erweiterungen und Veränderungen.
Er gestaltet das Gebäude, den Innen- und
Außenraum und dokumentiert die realisierten
technischen Eigenschaften des Projektes.
Wer einen Architekten »kauft«, erwirbt zunächst den Menschen und seltener die qualifizierte Leistung. Denn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist bei einem Erstauftrag
zunächst lediglich die Vorstellung der Leistungsfähigkeit zur Lösung der spezifischen Aufgabenstellung auf der Auftraggeberseite vorhanden.
Wenn die Chemie stimmt, entsteht in der Startphase der Zusammenarbeit die erforderliche
Vertrauensbasis. Die Person des für das eigene
Projekt verantwortlichen Ansprechpartners und
die wichtigsten Teammitglieder sollten dem
Bauherrn neben allen natürlich für das Vorhaben
erforderlichen Qualifikationen einfach sympathisch sein. Das ist eine der wichtigsten Voraussetzungen, um schon bei der Auswahl des
geeigneten Dienstleisters den Erfolg der Durchführung des Vorhabens zu gewährleisten. Denn
es steht in der Regel eine spannende Zusammenarbeit von 12 bis 24 Monaten intensiv und
danach latent, aber dauerhaft an.
Nach einer Umfrage, die bei 100 Unternehmen zwischen 50 und 500 Mitarbeitern durchgeführt wurde, wird die Zufriedenheit des Auftraggebers nach einem realisierten Projekt vor
allem von drei Basisleistungserfüllungen geprägt.
Die meisten Nennungen bekamen Preis-, Termin- und Qualitätssicherheit. Hier sollte der Auftraggeber sich im Vorfeld bei dem gewünschten
Dienstleister versichern, dass er im Bereich der
Projektsteuerung und des Kostencontrollings
über eine Qualifikation verfügt, die die genannten Basisqualitäten in der Umsetzung garantieren. Auch Referenzen, die die Leistungsfähigkeit
im Bereich dieser Basiseigenschaften belegen,
sind hier hilfreich. Ein Gespräch mit einem Altkunden sollte nicht gescheut werden, um mehr
Sicherheit für die eigene Entscheidung zur
Beauftragung zu gewinnen.
Jedes Projekt ist mit einem Budget und damit
mit einer wirtschaftlichen Erwartungshaltung
des Kunden verbunden. Architekten, die wirtschaftliche Beschränkungen als persönliche
Herausforderung annehmen, sind hier offensichtlich motivierte und geeignete Partner.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Akribie,
absolut
unwichtig
mit der der Dienstleister die Dokumentation des
Bauvorhabens betreibt. Je intensiver die Begleitung hier erfolgt, desto hilfreicher ist dies bei
zukünftigen Anpassungen, Veränderungen oder
auch bei Reparaturen und spart dann viel Koordinierungsaufwand. Fragen Sie den avisierten
Partner nach der Aufbereitung von Revisionsunterlagen.
Bauen entwickelt sich zu einer zunehmend
technisch komplexen Aufgabenstellung, die
optimiert nur in eingespielten Netzwerken zu
realisieren ist. Architekten allein, ohne Unterstützung qualifizierter Fachplaner zum Beispiel
aus den Bereichen der Tragwerksplanung oder
der technischen Gebäudeausrüstung können
diese komplexen Anforderungen nicht erfüllen.
Ist der gewählte Partner teamfähig und verfügt
über eine Moderationskompetenz, die eine
Steuerung eines Netzwerks ermöglicht oder
bietet der Architekt sogar seine Leistung als
Generalplaner an? Dann übernimmt er im Innenverhältnis zum Bauherrn bewusst die Verantwortung für die erforderlichen technischen Disziplinen und die Koordination verbraucht keine
zusätzlichen Ressourcen des Auftraggebers.
Die Generalplanung setzt eine hohe Integrationsqualifikation voraus, die in direkten Kundennutzen umgesetzt werden kann. Es gibt dann für
den Bauherrn nur einen Ansprechpartner, der
seine gestalterischen Wünsche bündelt und darüber hinaus alle Steuerungsinteressen vertritt.
Auch in der sehr konservativen Bauindustrie
finden Innovationen statt. Forschungs- und
Entwicklungsprojekte erarbeiten neue technische Lösungen, die aufgrund ihrer Innovationshöhe eine unmittelbare Umsetzung verdienen.
Die zukunftstaugliche Ausrichtung des Dienst-
sehr
wichtig
Kundenanforderungen
bei der Vergabe von
Bauvorhaben
Wie man den richtigen Architekten findet
21
sätzliche Anforderungen aus Gestaltung,
Technik und Ökonomie zu einer ganzheitlichen
Lösung verschmolzen sind, sind wir mit dem
Ergebnis zufrieden und unsere Kunden begeistert. Dazu gehört auch das Wissen um fiskalische und finanzierungstechnische Konditionen
und Fördermöglichkeiten, die Investitionen
erheblich bestimmen können.
Bauen macht Spaß, weil das Erleben des
Werdens und Wachsens eines Projekts durch
eigenes Mithandeln zu den befriedigendsten
menschlichen Grundbedürfnissen gehört und
Bauen immer mit einem positiven Wachstum
und einer Fortentwicklung verbunden ist. Die
Aufgabe des Architekten ist das Filtern, Kanalisieren und Übersetzen der Bauherrenwünsche. Ein guter Architekt verblüfft und begeistert durch die Kenntnis und Erfüllung dieser
Kundenwünsche. Der erfolgreiche Ausnahmearchitekt Nick Grimshaw hat diese Aufgabenstellung des Architekten so zusammengefasst:
»Erfolg ist, wenn die Realisation besser ist
als alles, was der Bauherr sich selbst vorstellen
konnte.«
Wir wünschen allen Lesern unseres Buches
viel Spaß bei der Lektüre, sinnvolle Inspirationen durch die dokumentierten Projekte und
gute Erfahrungen bei der Realisation Ihrer
Wünsche mit dem besten Architekten, den Sie
verdienen.
Ganz oben und oben: Der Auftraggeber muss sich mit der Architektursprache des präferierten Dienstleisters
anfreunden können (siehe Projekte Seite 98 –103 und Seite 126 –133).
leisters dokumentiert sich in der positiven Ausrichtung auf Veränderungsprozesse im Baugeschehen. Fragen Sie nach, ob und inwieweit
innovative Projekte vom Architekten Ihrer Wahl
kontinuierlich begleitet werden.
Natürlich muss sich der Auftraggeber mit
der Architektursprache des präferierten Dienstleisters auseinander setzen. Die Aussagen der
Gestaltung müssen vom Auftraggeber verstanden und gewünscht werden. Dies betrifft allerdings auch jede andere Form der Kommunikation der Planungspartner. So ist entscheidend,
ob sich der Auftraggeber vorstellen kann von sei-
22
Vorwort
Dank
An dieser Stelle möchten wir uns bedanken für
die Unterstützung durch diejenigen, die dieses
Buch mit ermöglicht und begleitet haben.
Unser Dank gilt hier neben vielen anderen
Menschen vor allem dem Team von 3L, das uns
während der Bearbeitung dieses Buches den
Rücken frei gehalten hat von unseren alltäglichen Aufgaben des Planungs- und Baugeschehens, sodass wir uns voll und ganz auf
das Schreiben konzentrieren konnten. Im einzelnen sind dies:
Jens Beele, Daniela Biermann, Simone Dorka,
Susanne Dutkowiak, Marion Heda, Simone
Hellmund, Rene Hellmund, Birte Holy, Maike
Holy, Marco Jaschke, Mireille Kurzawa, Theodor
Lenze, Ursula Lenze, Oliver Martini, Erika Müller,
Lena Paul, Micael Reis, Silvia Rinke, Sebastian
Schneider, Anke Schneidersmann, Monika
Schröer, Baçak Sirtutan, Christian Smolenski,
Susanne Steffen, Matthias Tomczak, Ariane
Walter, Astrid Wirke, Marina Wortmann, Helga
Zschaeck,
Dank gilt auch unseren beiden langjährigen
Kollegen und Projektpartnern, dem Haustechnik-Planer Michael Heering für seine präzisen
Ratschläge im Kapitel »Energetische Gebäudekonzepte«, und dem Unternehmensberater Uwe
Rummel für seine interessante Perspektive zum
Thema »Bauen als strategisches Instrument«.
Bedanken möchten wir uns aber vor allem bei
den Bauherren der in diesem Buch dargestellten
Projekte, die mit ihrer ehrlichen Meinung sicherlich vielen weiteren potenziellen Bauherren die
Scheu vorm Bauen nehmen und ihnen vermitteln können:
»Bauen macht Spaß.«
Veronika Lenze
Klaus Th. Luig
Erik Alexander Peuschel
nem Architekten verstanden zu werden. Ist der
Architekt in der Lage meine Verständnisebene
anzusprechen und noch wichtiger: hört er mir
zu? Die »chemischen« Eigenschaften überwiegen tatsächlich in der Annäherungsphase viele
rationale.
Der Bauherr sollte sich die Frage stellen, ob er
mit dem Architekten seiner Wahl auch befreundet sein könnte. Denn gute Architekten werden
zu Freunden.
Wir verstehen unsere Aufgabe ganzheitlich
und erleben häufig, dass unsere Kunden auch
zu unseren Freunden werden. Erst wenn grund-
Wie man den richtigen Architekten findet
23
Die Projekte
Das weiße Band der Sympathie
Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister
Anin, Jeromin, Fitilidis
& Partner, Düsseldorf
26
Die Aufgabenstellung: Ein Dienstleistungsunternehmen, das vor allem mittelständische Betriebe mit einem Komplettservice
mit Kaffeeprodukten versorgt, benötigt ein
eigenes und größeres Lager mit Verwaltungsräumen.
Der ausgeprägte Kundenservice der Firma
bonOffice soll sich in einem repräsentativen
Gebäude mit hohem Anspruch an Funktion
und Ökologie widerspiegeln.
Anstatt der üblichen Gebäudestruktur mit
kostengünstiger aber nichts sagender Lagerhalle und vorgesetzter Büroeinheit schlugen die Architekten das Versenken des
Lagers im Erdboden vor, um darauf die
Bürogeschosse zu errichten. Das leicht
abfallende Gelände im Krefelder Gewerbegebiet legte diese Variante nahe. So kann
das Lager rückwärtig angefahren werden,
während auf der Vorderseite der Besucher
über eine breite Treppenanlage, die gleichzeitig das Dach des Untergeschosses
darstellt, fast unbemerkt auf die Eingangsebene, in das eigentliche erste Obergeschoss geleitet wird.
Das weit auskragende Dach der Eingangshalle, die 7 Meter hohe Verglasung
und der durchgehende Bodenbelag markieren einen Raum, der die Grenzen zwischen
innen und außen verschmelzen lässt.
Die im Grundriss leicht gegeneinander
verschobenen Bürotrakte auf der Nord- und
Südseite des Gebäudes werden über eine
durchgehende Mittelachse sowohl horizontal als auch vertikal erschlossen. Im breiten
Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister
Mittelteil befinden sich Nutzungen wie Foyer,
Teeküche und WCs.
Die Fassaden vor den Büros sind über
ihre ganze Höhe verglast und mit einer filigranen Pfosten-Riegel-Konstruktion versehen. Durch die effektive Tageslichtnutzung
kann der Anteil an Kunstlicht erheblich reduziert werden, was sich sowohl auf das
Wohlbefinden der Mitarbeiter auswirkt als
auch zur Senkung der Energiekosten des
Gebäudes im Betrieb beiträgt. Die Glasfassaden stehen im formalen Gegensatz zu
den massiven Gebäudekuben und bilden so
ein Wechselspiel zwischen Leichtigkeit und
Schwere.
Um Blendung und zu starke Sonneneinstrahlung auf der Südseite zu verhindern,
ragen die Deckenplatten der Geschossebenen als Balkone weit aus. Das Ganze
geschieht in einer Schlichtheit und Eleganz,
wie sie sonst von den »New York Five«, der
Gruppe der fünf US-amerikanischen Stararchitekten um Richard Meier bekannt ist.
Im Dachgeschoss befindet sich der Kantinen- und Pausenbereich für Mitarbeiter
und Besucher, angegliedert ist hier eine
200 Quadratmeter große Terrasse.
Der Neubau wurde als Niedrigenergiegebäude erstellt und ist zu 100 Prozent auf
die Nutzung regenerativer Energien abgestellt. Im Winter wird ein Großteil der benötigten Energie aus der Abwärme durch die
Vielzahl an Rechnern und weiteren elektronischen Geräten über Wärmerückgewinnung
erzeugt. Weiterer Wärmebedarf wird über
Oben: Wie ein Band faltet sich die weiße Fassade aus dem Gelände empor.
Unten: Die großflächige Verglasung schafft einen nahtlosen Übergang zwischen
innen und außen.
Anin, Jeromin, Fitilidis & Partner, Düsseldorf
27
Firma bonOffice
Projektstandort Adolf-Dembach-Straße 2,
47829 Krefeld
Nutzung Verwaltungs- und Lagergebäude
Bauweise konventionell, Stahlbetontragwerk
Außenhülle großflächige Verglasung, WDVS,
Sockel mit vorgehängten Betonfertigteilen
Dach Gründach, Dachterrasse
Unterkellerung/indirekte Unterkellerung
Teilunterkellerung
Sonderausstattung Erdkollektoren u. Wärmepumpe,
Betonkernaktivierung
Anzahl der Beschäftigten 20 –25
Kosten Gruppe 300 (Baukonstruktion)
inkl. MwSt. 1.100.000 €
Kosten Gruppe 400 (technische Anlagen)
inkl. MwSt. 200.000 €
Baukosten gesamt inkl. MwSt. 1.750.000 €
Eigenleistungsanteil –
Nutzfläche (DIN 277)/Kubatur 1.150 m2/4.500 m3
Jahr der Fertigstellung 2002
Die rückwärtige Fassade
dient mit ihrer Erschließungsmöglichkeit
im Tiefgeschoss als
Anlieferzone.
Erdkollektoren aus einer Tiefe von etwa
1,2 Metern unter dem Gebäude gedeckt.
Diese Erdkollektoren sorgen zugleich im
Sommer für die notwendige Kühlung des
Gebäudes. Als Raumheizflächen dienen die
Ge schossdecken mit einer so genannten
Betonkernaktivierung. Hier wurden direkt in
den Frischbeton sehr dünne und dicht verlegte Heiz- beziehungsweise Kühlleitungen
eingelegt. Aufgrund der Verlegungsart und
der geringen Temperaturdifferenz zwischen
Decke und Raumluft wirkt die Kapillarrohrmatte ausschließlich über Strahlung.
So entsteht praktisch keine thermische
Verwirbelung der Luft – das Raumklima wird
als besonders behaglich empfunden.
Das Ergebnis: Ein schlichtes aber edles
Bürogebäude mit einem zeitlosen Design,
das in seinem Gesamtkonzept den Anspruch
des Unternehmens an Qualität und Service
erstklassig nach außen transportiert.
Freundliche Innenräume entstehen im ganzen
Gebäude durch einen großen Tageslichtanteil
und helle Oberflächen.
Lageplan
Schnitt
28
Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister
Anin, Jeromin, Fitilidis & Partner, Düsseldorf
29
Der Eingangsbereich wirkt durch das zweigeschossige
Foyer äußerst großzügig.
»Ein lang gehegter Traum von mir war, ein eigenes
Gebäude für mein Unternehmen zu errichten. Das
hat zwei Vorteile: Erstens man bezahlt sich die
Miete selber und wenn alles abbezahlt ist, so hat
man zur vorgerückten Zeit eine zusätzliche Altersversorgung.
2000 war unser drittes erfolgreiches Jahr in Folge
und es war der Zeitpunkt gekommen: jetzt oder
nie. Wir erwarben über die WFG Krefeld ein gutes
Grundstück und bekamen über diese auch Architekten im Einzugsbereich empfohlen. Zusätzlich
erhielt ich noch zwei weitere Empfehlungen aus
meinem Freundeskreis, die sich dadurch auszeichneten, dass diese etwas mehr Engagement in die
Sache legten. Vielleicht gilt auch beim Architekten:
Drum prüfe, wer sich ewig bindet. Gebäude hat
man meist den Rest des Lebens. Die beiden letztgenannten machten die besten Entwürfe und nach
Prüfung beider Vorschläge entschieden wir uns für
das Architekturbüro AJF-Architekten.
Der Erfolg dieses Projekts auf den Punkt gebracht:
Der Entwurf durch den Entwurfsarchitekten Ante
30
Anin einfach genial. Er versicherte, dass alles nur
besser werden würde als im Entwurf geplant. Die
Auswahl der Handwerker und die Preisverhandlungen durch den Architekten Stefan Jeromin wurden professionell geführt und er kümmerte sich um
die Ausführung bis zum letzten Türstopper. Hier
möchte ich seinen Mitarbeiter und Architekt José
Garcia nicht unerwähnt lassen. Er betreute das
Projekt von Anfang an, hatte die Pläne inklusiv
Technik im Kopf und war vor Ort immer Herr der
Lage. Er war stets auf der Baustelle präsent, egal
bei welchem Wetter.
Jetzt ist bereits über ein Jahr vergangen. Meine
Mitarbeiter und ich fühlen sich in unserem Gebäude
»sauwohl«. Unser Mut zur neuen Wärmetechnik
mit Kühlung durch Erdkollektoren ist durch eine
Funktion belohnt worden, die in der Wirkung unseren Erwartungen voll entspricht. Zukünftig zahlt es
sich auch durch geringen Energieverbrauch aus.
Bei den Architekten bedanke ich mich, dass ein
Traum in Erfüllung ging.«
Wulf Arens
Verwaltungsgebäude und Lager für einen Kaffee-Dienstleister
Obergeschoss
Dachgeschoss
Untergeschoss
Erdgeschoss
Anin, Jeromin, Fitilidis & Partner, Düsseldorf
31
Fernrohr auf den See
Hafenbüro
B & E BaumschlagerEberle GmbH
A-Lochau
Rechts und rechte
Seite: Einem Balanceakt
gleich stützt sich das
Gebäude mit weit auskragendem Obergeschoss
auf den kleinen Fuß. Bei
Dämmerung wirkt der
Bau wie eine dekorative
Leuchte.
32
Hafenbüro
Eine gewerbliche Bauaufgabe von gut
50 Quadratmeter Nutzfläche – eigentlich
schlicht und dennoch beispielhaft hochwertig umgesetzt.
Das ursprüngliche Hafenbüro von Maria
Rohner war 1999 durch Hochwasser
unbrauchbar geworden. Die Arbeit der
Architekten des neuen Gebäudes war ihr
bestens bekannt. Bereits ihr Wohnhaus
hatte sie acht Jahre zuvor von ihnen planen lassen.
Das neue klar in der Nord-Süd-Achse
ausgerichtete Gebäude auf einem ehemaligen Kieswerk im Hafen in Fussach am
Bodensee wurde (unter anderem aufgrund
der Hochwassererfahrung) aufgeständert.
Im Sommer steht das Gebäude klar über
dem Gelände, denn die im Frühjahr noch
an Land befindlichen Schiffe sind nun im
Wasser. Die Giebelseiten des sonst als
Betonkubus ausgebildeten Gebäudes sind
voll verglast, auch die verglasten Brüstungen vor den Giebelelementen stören diesen transparenten Eindruck nicht, der dem
unbehandelten Beton eine unglaubliche
Leichtigkeit gibt.
Aus dem Büro von Maria Rohner schaut
man auf den See, die andere Giebelseite
ist dem Land zugewandt. Im Büro sorgen
zusätzliche Fensterschlitze in Sitzpositionshöhe für einen absoluten Rundumblick.
Im Erd- und im Obergeschoss befinden
sich neben der schlichten, einläufigen
Stahlbetontreppe die Sanitärblöcke, die in
schwarz lasiertem Beton und rohem Stahl
gehalten sind.
Wände, Decke und Fußboden im Büroraum sind in Lärchenholz verkleidet. Der
Kontrast zum roh belassenen Beton zieht
an und wirkt keinesfalls wie das Innere
eines Saunaraums.
Fast überflüssig zu erwähnen ist, dass
die Möblierung sparsam und asketisch gewählt, die Architektur betont. Ordner sind
nicht sichtbar – sie sind in Einbauschränken unterhalb eines Fensterschlitzes untergebracht. Die Bauherrin hält sich hier fast
schon so gern auf wie in ihrem Wohnhaus.
Ein gelungenes Objekt – das »edle
Bootshaus« am Bodensee.
B & E Baumschlager-Eberle GmbH, A-Lochau
33
Gleiche Oberflächenmaterialien lassen Wand, Boden
und Decke scheinbar miteinander verschmelzen.
»Als ich die Pläne für das Hafengebäude sah,
wußte ich: Das ist es! Strenge und klare Formen,
kompromisslos und auf das Wesentliche reduziert.
Es gab nichts hinzuzufügen oder wegzulassen.
Dieses Gebäude begeistert oder es wird abgelehnt, aber es lässt niemanden gleichgültig.
Und das ist gut so!
Die Planungs- und Bauzeit war eine spannende
und schöne Zeit. Schade, dass sie vorbei ist. Aber
es bleibt die Freude an diesem Haus und Freunde,
die mir viel bedeuten.«
Maria Rohner
Firma Rohner
Projektstandort Hafenstraße 18, A-6972 Fussach
Nutzung Gewerbebau
Bauweise Stahlbeton
Außenhülle Sichtbeton zweischalig
Dach Flachdach
Unterkellerung/Teilunterkellerung nein
Sonderausstattung –
Anzahl der Beschäftigten 2
Kosten Gruppe 300 (Baukonstruktion),
inkl. MwSt. 78.000 €
Kosten Gruppe 400 (technische Anlagen),
inkl. MwSt. 12.00 0 €
Baukosten gesamt inkl. MwSt.
Die ganze Hausbreite steht als Ausblick
auf das Hafengelände zur Verfügung.
ca. 90.000 € + Nebenkosten
Eigenleistungsanteil –
Nutzfläche (DIN 277)/Kubatur 51 m2/352 m3
Jahr der Fertigstellung 2000
Lageplan
34
Hafenbüro
B & E Baumschlager-Eberle GmbH, A-Lochau
35
Schnitt
Links und oben : Beton pur im sichtbaren Kontrast
zur umgebenden Natur des Bodensee-Ufers.
Erdgeschoss
36
Hafenbüro
Obergeschoss
B & E Baumschlager-Eberle GmbH, A-Lochau
37
Edles Möbel in der Landschaft
Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller
Hansulrich Benz,
Weißach
38
Die Firma Walter Knoll, Möbelhersteller im
baden-württembergischen Mötzingen,
benötigte einen neuen Produktionsstandort, der für die Zukunft genügend Raum,
Flexibilität und eine der Qualität der Produkte des Unternehmens entsprechende
Architektur bietet.
Der Masterplan des Projekts sieht in der
Endausbaustufe drei Produktionshallen vor,
jeweils begleitet von den notwendigen
Verwaltungsbauten, einem Entwicklungszentrum mit den entsprechenden Werkstätten und Sozialräumen.
Die nun realisierte erste Bauphase umfasst zunächst eine Vorpolsterei von insgesamt etwa 7.000 Quadratmeter Nutzfläche.
Die Fassade einer solchen Produktionshalle weist notwendigerweise die verschiedensten Formate für Fensteröffnungen,
Tore mit Rampen, Fluchttüren und so weiter auf. Um dennoch eine klare und edle
Fassade zu erzielen, wurden diese Funktionen gruppiert und in zwei Gebäudeansichten konzentriert. Diese Gruppe
setzt sich optisch durch einen 2 Meter
tiefen Rücksprung von der übrigen Außenhaut ab.
Explizit vermitteln die Materialien der
Fassaden so deren Funktionen: Die äußere, schützende Schale aus Titanzinkblech
reflektiert das Licht mit ihrer metallischen
Oberfläche und ist undurchlässig.
Die zurückgesetzte transparente Membran besteht aus glasfaserverstärkten
Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller
Kunststoffelementen und wirkt wie ein
leichter Filter für Licht-, Blick- sowie Personen- und Warendurchgang. Sie versorgt
die Arbeitsplätze mit ausreichend Tageslicht.
Die zurückspringende Fassade macht
zudem Vordächer über den Überladebrücken und andere zugefügte Bauteile vor
der Fassade überflüssig. Es entsteht ein
klarer und in sich ruhender Baukörper.
Durch das statisch eindeutige Konzept
der Halle konnte der Bau äußerst wirtschaftlich erstellt werden. Der Verkehrswert
der Halle liegt heute bereits 1 Million € über
den Herstellungskosten – ein lohnendes
Investment.
Langlebige Materialien wie die Titanzinkblech-Fassade sorgen zudem für eine sehr
geringe Belastung bei den Betriebskosten.
Wärmerückgewinnung über Plattenwärmetauscher bewirkt eine Senkung der laufenden Kosten – die Frischluft muss erst ab
5 °C erwärmt werden.
Meistens stehen diese wirtschaftlichen
Aspekte bei der Betrachtung der architektonischen Lösung von Industriebauten im
Vordergrund. Gleichzeitig vermitteln Gebäude immer ein Bild des Unternehmens
in der Öffentlichkeit.
Bei diesem Beispiel kann von einer wirklich gelungenen Symbiose beider Faktoren
gesprochen werden.
Oben und rechts: Um eine klare und edle Fassade
zu erzielen, wurden Funktionen wie Rampen und Tore
gruppiert, konzentriert und in eine zweite Ebene rückversetzt.
Hansulrich Benz, Weißach
39
Oben und rechte Seite: Auch im Innenbereich wurde transluzentes Material
für Raumabtrennungen eingesetzt.
Die zurückgesetzte transparente Membran besteht aus glasfaserverstärkten
Kunststoff-Elementen und wirkt wie ein Filter.
40
Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller
Hansulrich Benz, Weißach
41
Firma Walter Knoll
Projektstandort Walter-Knoll-Straße 1,
71159 Mötzingen
Nutzung Produktionshalle
Bauweise Stahlskelett
Außenhülle Titanzink in Stehfalztechnik,
Pfosten-Riegel-Konstruktion (GFK Fassade,
Klarglaselemente) Frostschürze aus
vorgefertigten Sichtbetonelementen
Dach Flachdach mit Foliendeckung,
Oberlichtbänder fünf Stück 30,0 x 5,0 m
Unterkellerung/Teilunterkellerung –
Sonderausstattung Retentionsbecken
für Regenwasser
Anzahl der Beschäftigten k.A.
»In wirtschaftlich schwachen Zeiten muss man
seine eigene Firmenkonjunktur installieren.
Erstklassige Produkte für internationale Käufer
entstehen aus der Nähe zu den Kunden und aus
der kreativen Kooperation mit erstklassigen
Designern und Architekten.«
Walter Knoll
Lageplan
Kosten Gruppe 300 (Baukonstruktion)
inkl. MwSt. 2.490.000 €
Kosten Gruppe 400 (technische Anlagen)
inkl. MwSt. 850.000 €
Baukosten gesamt inkl. MwSt. 3.650.000 €
Eigenleistungsanteil –
Nutzfläche (DIN 277)/Kubatur
6.965 m2/104.700 m3
Jahr der Fertigstellung 2001
Oben: Transparente Raumtrennung zum Büro.
Unten: Die Fassade in Titanzinkblech reflektiert
das Licht mit ihrer metallischen Oberfläche.
Erdgeschoss
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Produktionshalle für einen Polstermöbelhersteller
Hansulrich Benz, Weissach
43
Dosierte Mixtur aus Wohnen und Arbeit
Büro- und Wohngebäude mit Sammlergarage für Oldtimer, S M L Weidt
Titus Bernhard
Architekten BDA
Augsburg
Rechte Seite oben:
Das Gebäude mit zweifarbig bedruckten Scheiben
versinnbildlicht den hohen
Qualitätsanspruch des Unternehmens.
Rechte Seite unten:
Im hinteren Teil des
Grundstücks stehen
die Wohngebäude, zur
Landschaft hin geöffnet.
Unten: Die angenehm
proportionierte Hofgruppe
umgibt eine unglaubliche
Weite.
44
Ein 6.000 Quadratmeter großes leicht hangiges und ländliches Grundstück am Ortsrand von Burgriedt in Baden-Württemberg
als Fläche für zwei Wohnhäuser und ein
Büro sowie eine »Sammelbox« für Sportwagen aus den Sechzigern – Bauaufgabe
und Grundstück stellen sich eher ungewöhnlich dar. Aber es wäre genug Fläche
vorhanden, um all diese Funktionen ordentlich auseinandergerückt unterzubringen.
Nicht so beim Projekt SML Weidt (steht
für Suzanne und die beiden Brüder Marc
und Lars Weidt). Sie ließen alle Funktionen
in einer Art Hofbebauung beieinander,
schnitten ein Quadrat aus der Gesamtfläche heraus und haben so um die gesamte Gebäudegruppe herum eine unglaublich
großzügige Weite erhalten, die lediglich
durch die im Südosten anschließende
Wohnbebauung tangiert wird.
Keine unnötige Abgrenzung oder »Einfriedung« der Funktionsbereiche voneinander
stört die Gebäudegruppe. Fließend stellt
sich der Außenraum innerhalb des aus dem
Grün herausgeschnittenen Rechtecks dar.
Büro- und Wohngebäude mit Ausstellung für Oldtimer
Das Gebäude des Industriedesigners
Marc-Gregor Weidt, die Firma »einmaleins
Industrie- und Kommunikationsdesign«,
eine vollverglaste Stahlbetonkonstruktion
mit zweifarbig bedruckten Scheiben, versinnbildlicht in seiner Schlichtheit und in
den sauberen Detaillösungen den hohen
Qualitätsanspruch des Unternehmens.
Im Hintergrund stehen im Gegensatz zu
offenem/öffentlichem = einsehbarem Arbeiten die Blöcke in Massivbauweise mit
Wohnfunktion – introvertiert und nur zur
weiten Landschaft hin geöffnet.
Der rechteckige Grundriss des Bürohauses ist klar gegliedert und wird aus dem
Innenhof erschlossen.
Es gibt nicht viele gewerbliche Nutzungen, die das Arbeiten in einer solch reizvollen Umgebung erlauben. Die hier stattfindende Büronutzung mit relativ wenig
Publikumsverkehr wird jedoch das Wohnen
nicht beeinträchtigen.
Das dreigeschossige Gebäude lehnt sich
an den Sichtbetonsockel des Wohnhausensembles an und wird an der Nordwestseite im Sockelbereich bei Dunkelheit so
illuminiert, dass der Glaskubus durchleuchtet scheint.
Für so viel asketische Extravaganz mußte
im Hinblick auf die ländliche Umgebung
und allerorts übliche Nachbarbebauung mit
Wohnhäusern ein eigener Bebauungsplan
erstellt werden – es hat sich gelohnt.
Titus Bernhard Architekten BDA, Augsburg
45
UNVERKÄUFLICHE LESEPROBE
Veronika Lenze, Klaus Th. Luig
Gewerbebauten - Bauen für den Mittelstand
Gebundenes Buch, Pappband mit Schutzumschlag, 144 Seiten,
21,5 x 28,0 cm
91 farbige Abbildungen, 75 s/w Abbildungen
ISBN: 978-3-421-03456-4
DVA Architektur
Erscheinungstermin: Oktober 2003
Immer mehr Unternehmen benötigen Gebäudekonzepte, die sich ändernden
Nutzungsbedingungen und Produktionsstrukturen anpassen können. Zugleich ist »corporate
identity« das Stichwort für ein erfolgreiches Firmenimage. Denn ein durchgängig entwickeltes
Erscheinungsbild – auch in der Architektur – sichert eine verbesserte Situation innerhalb des
Wettbewerbs. Dass die eigene Immobilie für kleine und mittelständische Unternehmen gerade
aus betriebswirtschaftlicher Sicht höchst interessant sein kann, beweisen die Bauten in diesem
Buch. Anhand von ca. 25 realisierten Projekten vom Einzelhandel über Verwaltungsgebäude
bis hin zu Produktionsbauten wird das hochaktuelle Thema mit aussagekräftigem Bild- und
Planmaterial präsentiert.