Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen
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Beraten. Planen. Steuern. Gemeinde Zeihen Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen 09. Juni 2017 Bericht Nr.: 6070.558.01 Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe Freilager-Platz 4 |Postfach | CH–4142 Münchenstein 1 | T +41 58 595 77 77 | www.rapp.ch Impressum Auftraggeber Gemeinde Zeihen Michel Dietiker Bahnhofstrasse 4 5079 Zeihen Grundstücksangaben BFS 4183 Parzelle 167 Bahnhofstrasse 2 5079 Zeihen Verantwortliche für Studie Rapp Architekten AG Nicole Schwendener Andor Geller Freilager-Platz 4 4142 Münchenstein 1 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Inhaltsverzeichnis 1. Zusammenfassung 1.1 Beurteilung der Varianten 1.2Empfehlung 2 2 3 2.Ausgangslage 2.1Aufgabe 2.2Grundlagen 2.3 Nicht vorhandene Grundlagen 2.4Eigentumsverhältnisse/Bauzonenplan 2.5 Baurechtliche Grundlagen 2.6 Plangrundlagen IST-Zustand 4 4 4 4 6 7 8 3.Zustandsanalyse 3.1 Grundlagen IST-Zustand 3.2 Analyse IST-Zustand 3.3 Behördliche Rahmenbedingungen 3.4 Raumprogramm IST-Zustand 3.5 Richtlinien für den Bau von Kindergärten und Räumen der Basisstufen 3.6 Bewertung IST-Zustand aus Sicht des Planers 13 13 13 13 14 15 16 4. Zustandsanalyse nach Stratus 4.1 Einschränkungen von Stratus 4.2 Kurzerläuterung des Bewertungssystems 4.3Gebäudebeschrieb 4.4Objektauswertung 4.5 Modul Sicherheit - Stufe 1 4.6 Vergleichsprojekte und Benchmarks 18 20 20 22 24 28 29 5.Fotodokumentation 30 6.Sanierungsvarianten 6.1 Variante Mini 6.2 Variante Midi 6.3 Variante Neubau 36 36 40 44 7. 44 Weiteres Vorgehen A.Anhang A.1 Detaillierter Beschrieb zum Bewertungssystem Stratus A.2 Definitionen gemäss SIA Norm 469 Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. 45 46 48 Seite 1 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 1. Zusammenfassung Das Gebäude entspricht nicht mehr den heutigen technischen und nutzungsmässigen Anforderungen. Zu gewissen Themenkreisen wie Altlasten und Zustand der Kanalisation können zum jetzigen Zeitpunkt keine Aussage gemacht werden. Hier fehlen tiefergehende Untersuchungen und Analysen. Das Gebäude hat einen grossen Sanierungsbedarf, der Betrieb als Kindergarten ist eingeschränkt. 1.1 Beurteilung der Varianten Variante Mini In der Variante Mini werden notwendige und sinnvolle Sanierungsmassnahmen ergriffen, um das Gebäude wieder komfortabel nutzbar zu machen. Die Raumstrukturen und das Raumangebot werden bei dieser Variante nicht geändert und somit auch nicht verbessert. Die Bausumme inkl. MwSt. beträgt etwa CHF 1‘030‘000. Dies bedeutet Investitionskosten von 910 CHF/m3 bei 1‘135 m3 Gebäudevolumen oder 3‘550 CHF/m2 bei 290 m2 Geschossfläche. Variante Midi In der Variante Midi wird das Erdgeschoss durch einen Neubau ersetzt und das Sockelgeschoss tiefgreifend saniert, modernisiert und erweitert. Hierbei vergrössert sich das Gebäudevolumen um etwa 230 m3 und die Gesamtgeschossfläche um etwa 90 m2. Im Erdgeschoss wird der Betrieb eines zeitgemässen Kindergartens gewährleistet. Im Sockelgeschoss können flexible Nutzungen angeboten werden, als Kindergarten sind die Räume aber nach wie vor ungeeignet. Die Bausumme inkl. MwSt. beträgt etwa CHF 1‘410‘000. Dies bedeutet Investitionskosten von 1‘030 CHF/m3 bei 1‘365 m3 Gebäudevolumen oder 3‘690 CHF/m2 bei 380 m2 Geschossfläche. Variante Neubau Der Neubau beinhaltet zwei den heutigen Anforderungen entsprechende Kindergärten auf dem neuesten bautechnischen Stand. Damit ist auch eine klare volumetrische Vergrösserung von fast 500 m3 und eine zusätzliche Geschossfläche von etwa 150 m2 verbunden. Um auch die Aussenanlagen optimal nutzen zu können, sollte die Lage des Kindergartens bei einem Neubauprojekt analysiert und ggf. angepasst werden. Die Bausumme inkl. MwSt. von etwa CHF 1‘620‘000, basiert auf den geschätzten Investitionskosten von 1‘000 CHF/m3 und einem Gebäudevolumen von 1‘620 m3. Die bedeuten Kosten von 3‘680 CHF/m2 bei 440 m2 Geschossfläche. Seite 2 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 1.2 Empfehlung Die heute vorhandenen bauphysikalischen Probleme im Sockelgeschoss, Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbildung, können bei den Varianten Mini und Midi nur eingeschränkt verbessert, aber nicht behoben werden. Ein durchgehender Dämmperimeter zwischen Erdreich und Aussenwand kann eine ausschlaggebende Verbesserung bringen, ist aber nicht ohne erheblichen Aufwand und Kosten machbar. Der Ersatz der bestehenden Innendämmung kann die Kältebrücken nicht beheben und wird die bereits zu niedrige Raumhöhe weiter auf knapp 2.30 m reduzieren. Die verminderte Raumqualität im Sockelgeschoss bedingt durch das Fehlen von natürlichem Licht in grossen Bereichen sowie der fehlende Bezug zum Aussenspielplatz können nicht verbessert werden. Durch den Ausbau des Sockelgeschosses in der Variante Midi wird zwar benötigte Raumfläche gewonnen, aber die Lichtsituation weiter verschlechtert. Die Nutzung des Gebäudes als Doppelkindergarten ist bei den Varianten Mini und Midi nicht möglich. Die zu erwartenden Kosten einer umfänglichen Sanierung (Variante Midi) stellen mit CHF 1‘410‘000 bereits 83 % der Neubaukosten eines Doppelkindergartens dar. Die Investitionskosten eines Neubaus liegen mit CHF 1‘000/m3 bereits knapp unter den Werten der Variante Midi. Die hohen Kosten der Sanierung ergeben sich durch das schwer abzuschätzende Risiko an Schadstoffen, sowie den erhöhten Aufwand beim Erhalt der Substanz. Mittelfristig ist ein Neubau gegenüber einer Sanierung oder gar einem Teilneubau mit Sanierung vorzuziehen. Wir empfehlen im nächsten Schritt das geplante Vorgehen mit den Behörden abzustimmen. Im Wesentlichen werden dabei Massnahmen des Bauinspektorats, des hindernisfreien Bauens (Procap) sowie der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) relevant. Eine Untersuchung und Analyse betreffend Schadstoffen sollte durchgeführt werden. Rapp Architekten AG Nicole Schwendener, Projektleitung Rolf Gass, Partner in Charge Basel, 9.6.2017 Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 3 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 2. Ausgangslage 2.1 Aufgabe Zeihen – die grüne Oase zwischen Zürich und Basel – mit etwas über 1‘000 Einwohnern verfügt heute neben der Gemeindeverwaltung über einen (Doppel-)Kindergarten. Das zweigeschossige Kindergartengebäude, 1972/73 erstellt und 1997 im Sockelgeschoss ausgebaut, wurde gut unterhalten, grössere Sanierungen wurden bis dato keine vorgenommen. Es bestehen Mängel, die behoben werden müssten, d.h. Instandsetzungsarbeiten in grösserem Ausmass sind angezeigt. Zudem haben sich die Anforderungen der Nutzer weiterentwickelt und das bestehende Flächenangebot reicht für einen zeitgemässen Kindergartenbetrieb nicht mehr aus. Damit die Gemeinde eine Entscheidung treffen kann, in welcher Form die Funktion des Kindergartens für die Zukunft der Kinder Zeihens gesichert wird, soll in einer Zustandsanalyse die heutige Bausubstanz erfasst, ein Sanierungskonzept daraus abgeleitet und eine Teilneubauvariante aufgezeigt werden. Zu erbringende Leistungen: 1. Beschaffung der notwendigen Grundlagen und Daten 2. Abklärung und Darstellung der baurechtlichen Rahmenbedingungen 3. Grundlagensichtung, Begehungen, Erstellen einer Fotodokumentation 4. Zustandsanalyse und Ermitteln des Sanierungbedarfs mittels Stratus 5. Erfassen des best. Raumprogramms und Vergleich mit den heutigen Richtlinien 6. Erstellen von möglichen Konzept-Varianten (Grundrisse, Fassade und Schnitt dargestellt auf A3 im Massstab 1:100) 7. Erstellen einer Dokumentation mit Beschrieb zu den verschiedenen Konzepten und Grobkostenschätzungen 8. Fazit und Empfehlungen Die Studie beinhaltet keine Untersuchungen auf Altlasten oder Schadstoffe. 2.2 Grundlagen • Besichtigung Gebäude und Besprechung mit den Gemeinderäten Herr Dietiker und Herr Freiermuth vom 20.02.2017 • Planunterlagen aus dem Jahr 1972 und 1997 • Gebäudeversicherungsausweis von 1998 • Baugesuch Ausbau Sockelgeschoss von 1997 2.3 • • • • Nicht vorhandene Grundlagen uflagen Behörden betreffend Brandschutz A Auflagen Behörden betreffend hindernisfreiem Bauen Kanalisation, Werkleitungen (Aufnahmen, Pläne, etc.) Grundbuchauszug/Informationen zu Servituten Seite 4 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Standort Kindergarten Abb. 1: Lageplan Zeihen Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 5 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 2.4 • • • • • Eigentumsverhältnisse/Bauzonenplan Adresse: Bahnhofstrasse 2, 5079 Zeihen Parzellennummer: 167 Baujahr: 1972/1997 Eigentümer: Kirchgemeinde Zeihen Grundstücksfläche: 8‘950 m2 Abb. 2: Bauzonenplan Zeihen Seite 6 freiwillig und auf vertraglicher Basis im Rahmen der agrarpolitischen Massnahmen von Bund und Kanton zur Förderung besonderer ökologischer Massnahmen. 3 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen §6 Inventare Grundlagenpläne Die Richtpläne und Richtlinien sind behördenverbindlich und für die nachfolgenden Planungen wegleitend. Die Inventare (z.B. Landschaftsinventar) und Grund lagenpläne (z.B. genereller Entwässerungsplan GEP) dienen zur Orientierung über die Zielsetzungen der Nutzungsplanung und über die bestehenden Verhält2.5 Baurechtliche Grundlagen nisse. Sie haben keine direkte rechtliche Wirkung für das Grundeigentum. Sie sind nach Bedarf zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Sie sind bei der • Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (öBA) Beurteilung von Bauvorhaben beizuziehen. 3. TEIL ZONENVORSCHRIFTEN 3.1 Bauzonen §7 Bauzonen 1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus: Bauzone Vollgeschoss Ausnutzung Gebäudehöhe Firsthöhe Grenzabstand klein / gross Empfindlichkeitsstufe Zonenvorschriften Wohnzone 2 W2 Wohnzone 3 W3 Wohn- und Gewerbezone 2 WG 2 Wohn- und Gewerbezone 3 WG 3 Kernzone K Gewerbezone § 11 G Gewerbezone Zone für öffentliche Bauten und Anlagen öBA 2 AZ 0.4 7m 12 m 4m II §8 3 AZ 0.6 10 m 15 m 6 m / 12 m II §8 2 AZ 0.5 7m 12 m 4m III §9 3 AZ 0.6 10 m 15 m 5m III §9 -* - -* -* -* III § 10 - - § 11 § 11 § 11 III § 11 -* 1 - Die Gewerbezone G ist § für mässig störendes Gewerbe -* 12 II § 12 sowie für Dienstleistungen bestimmt. -* 2 Festlegung durch Gemeinderat 2 Bauweise 3 Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal Diegestattet. mit * bezeichneten Masse legt der Gemeinderat im Rahmen der Planungsgrundsätze unter Abwägung 3 Gemeinderat entscheidet unter Berücksichtigung derDer betroffenen privaten und öffentlichen Interessen gewerblichen Erfordernisse, der öffentlichen und imder Einzelfall fest. privaten Interessen sowie im Hinblick auf Orts- und WoLandschaftsbild nachfolgend nichts festgelegt wird, ist Firsthöüberanderes zulässige Gebäudeund sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise hen(max.10mresp.15m),Grenz-undGebäudeabzulässig. stände und über die farbliche Gestaltung. Eine sinn- volle Durchgrünung mit einheimischen Pflanzen ist Abb. 3: Auszug Bau- und Nutzungsordnung, Zeihen anzustreben. 3 § 12 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ÖBA 1 Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen öBA ist für beste hende und zukünftige öffentliche Bauten und Anlagen bestimmt. 2 Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten. Abb. Auszug Bau- und Nutzungsordnung, Zeihen 3.2 4: Landwirtschaftszonen § 13 Landwirtschaftszone 1 Die im Kulturlandplan als Landwirtschaftszone 1 (L1) bezeichnete Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obstund Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt. 2 Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen und dem kantonalen Recht. 3 Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp GruppeIn der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeits09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 7 stufe III. 4 Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 2.6 Plangrundlagen IST-Zustand Abb. 5: Sockelgeschoss (ohne Massstab), Planstand 1972 Abb. 6: Sockelgeschoss (ohne Massstab), Planstand 1997 Seite 8 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Abb. 7: Erdgeschoss (ohne Massstab), Planstand 1972 Abb. 8: Schnitt AA (ohne Massstab), Planstand 1972 Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 9 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Abb. 9: Südfassade (ohne Massstab), Planstand 1972 Abb. 10: Ostfassade (ohne Massstab), Planstand 1972 Seite 10 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Abb. 11: Nordfassade (ohne Massstab), Planstand 1997 Abb. 12: Westfassade (ohne Massstab), Planstand 1997 Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 11 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Seite 12 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 3. Zustandsanalyse 3.1 Grundlagen IST-Zustand Betrachteter Objektbereich: Gesamtes Gebäude ohne Aussenräume Baujahr: 1972 Ausbau Sockelgeschoss zu einer 2. Kindergartenabteilung: 1997 Weiterführende Sanierungen ausser der üblichen Unterhaltsarbeiten wurden keine getätigt Das Gebäude ist an der Fernwärme (Schnitzelheizung) der Schule angeschlossen 3.2 Analyse IST-Zustand Die Gebäudehülle, die Haustechnik sowie die inneren Oberflächen befinden sich noch im Originalzustand. Die Begehung und die Analyse der Planer haben die folgenden Mängel aufgezeigt: • • • • • • • • • Die Pflastersteine vor den Gebäudeeingängen sind nicht mehr eben (Stolpergefahr) Das Gebäude ist nur bedingt rollstuhlgängig zugänglich Die Fassade sieht verbraucht und unschön aus Die Fenster im EG sind stark verwittert Die Gebäudeeingänge wirken düster Das Dach weist undichte Stellen auf Die Sanitäreinrichtungen und Elektroinstallationen entsprechen nicht heutigem Standard Im Sockelgeschoss ist eindringende Feuchtigkeit und Schimmelpilz sichtbar Die inneren Oberflächen sind in einem alten, aber funktionstüchtigen Zustand 3.3 Behördliche Rahmenbedingungen Bauinspektorat • Aufgrund der IST-Situation sind keine Massnahmen notwendig • Räumliche Anpassungen und partielle Nutzungsänderungen sind baueingabepflichtig Brandschutz • Bei einer Sanierung/Teilneubau muss auf eine VKF-konforme Ausführung geachtet werden Procap Schweiz - Fachstelle Hindernisfreies Bauen AG|SO • Grundsätzlich gelten für den Kindergarten die Anforderungen nach Norm SIA 500 • Bezüglich der Verhältnismässigkeit der Anforderungen ans hindernisfreie Bauen gilt, dass bei Sanierungen/Umbauten nach BauV § 38 Massnahmen bis 5% des aktuellen Gebäudeversicherungswertes oder 20% der Erneuerungskosten (BKP 2) verlangt werden können (wobei der tiefere Wert massgebend ist). Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 13 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 558 Kindergarten Zeihen Raumprogramm ISTIST-Zustand Zustand 3.4 Raumprogramm Erdgeschoss Pos. Raum Anzahl Fläche m2* Bemerkungen 1 Garderobe 1 25.7 2 WC 3 7.2 3 Putzraum 1 3 4 Unterrichtsraum 1 82.5 5 Holznische 1 8 6 Materialraum 1 7.6 7 Puppennische 1 7.8 Aussen-Geräte 1 6.5 8 gedeckter Aussenspielplatz kein behindertengerechtes WC vorhanden ohne Küche, mit Lavabo vorhanden Sockelgeschoss Pos. Raum 9 Eingang Anzahl 1 Fläche m2 Bemerkungen 7 10 Garderobe 1 17 11 WC 2 7.5 12 Putzraum 1 2.1 13 Reduit 1 3.3 14 Unterrichtsraum 1 64 gedeckter Aussenspielplatz kein behindertengerechtes WC vorhanden genutzt als Materialraum mit Küche, ohne Lavabo reduziert vorhanden Bemerkungen: Überdeckte Eingangsbereiche 1 gemeinsamer Aussenspielplatz für beide Kindergärten keine interne Verbindung der beiden Geschosse keine separate WC's für Lehrpersonen * Flächenangaben aus Bestandesplänen Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 558_Raumprogramm_20170321.xlsx | SNi Seite 14 21.03.2017 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 3.5 Richtlinien für den Bau von Kindergärten und Räumen der Basisstufen Abb. 13: Auszug, Stand 2007 Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 15 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 3.6 Bewertung IST-Zustand aus Sicht des Planers Erdgeschoss Die Kindergartenabteilung im Erdgeschoss bietet flächen- und nutzungsmässig ein den heutigen Anforderungen angemessenes Raumprogramm. Die Defizite – kein Arbeitsraum für die Lehrperson und kein behindertengerechtes WC – können durch neue Raumunterteilungen verbessert werden. Auf den Gruppenraum kann verzichtet werden. Die baulichen Mängel können im Rahmen einer normalen Sanierung behoben werden. Sockelgeschoss Das 1997 ausgebaute Sockelgeschoss wird auch zukünftig aufgrund der wachsenden Kinderzahl in Zeihen als Kindergarten genutzt. Hier zeigen sich jedoch massgebliche Mängel: • • • • • • • Zu kleine Garderobe Zu kleiner Unterrichtsraum Kein Arbeitsraum für die Lehrperson Kein behindertengerechtes WC Zu kleiner Materialraum Schlechte Lichtverhältnisse durch ungenügender Tageslichteinfall Keine Sichtbeziehung vom Innenraum auf den Aussenspielplatz. Die Lehrperson kann die Kinder nicht alleine auf den Spielplatz schicken. Das Sockelgeschoss eignet sich nicht für die Nutzung als zeitgemässer Kindergarten. Die zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten im Sockelgeschoss erfüllen die heute gültigen Richtlinien von Kindergärten in vielen Belangen nicht. Die Räumlichkeiten könnten für Mittagstisch, Nachmittagsbetreuung, spezielle Förderungen (DAZ, Vorschulheilpädagogie, etc.) genutzt werden. Der Schimmelpilzbefall deutet auf Probleme mit Feuchtigkeit hin, welche nur mit grösserem Sanierungsaufwand behoben werden können. Der Befall mit Keller- oder Hausschwamm beeinträchtigt das Wohlbefinden der sich in diesen oder angrenzenden Räumen befindlichen Personen beträchtlich. Biologische Keime können die Raumluft negativ beeinflussen. Pilzbefall in Wohn- und Arbeitsräumen ist auf keinen Fall tolerierbar und bedingt ein unmittelbares Handeln. Eine Untersuchung durch eine ausgewiesene Fachperson und das Einleiten von entsprechende Massnahmen ist angezeigt. Seite 16 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Abb. 14: Hausschwamm im Technikraum, Sockelgeschoss Abb. 15: Schimmelpilzbefall im Elektorverteiler, Sockelgeschoss Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 17 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 4. Zustandsanalyse nach Stratus Grundlagen • Policen der Gebäudeversicherung • Stratus-Datenbank zu Gebäudekennzahlen • Begehungen vor Ort • Zur Verfügung gestellte Bestandspläne Baulicher Zustand Die Beurteilung des Gebäudebestandes (Baujahr 1972) erfolgte nach der Begehung sämtlicher Geschosse und Räumlichkeiten beider Kindergärten. Sie ergibt einen mittleren Zustandswert1 von 0.68, was einem schlechten bis mittleren Zustand und einem Zeitwert von CHF 661‘000 entspricht (Neuwert CHF 979‘000, indexbereinigt). In der Berechnung sind Betriebseinrichtungen nicht berücksichtigt. Die Berechnung des Wertverlustes basiert auf dem heutigen Qualitätsstandard und berücksichtigt keine Verbesserungen. In den beiliegenden Übersichtstabellen und -grafiken sind die Bauteile mit den Zustandswerten, den empfohlenen lnstandsetzungszeitpunkten und den Kosten dargestellt. Die Kostenangaben im vorliegendem Bericht verstehen sich inklusive geltendem MwSt.-Satz von 8.0 % Objektauswertung Vom Kapitel Gebäudebeschrieb an sind die Auswertungen angefügt und zeigen die detaillierte Erfassung mit bauteilspezifischen Bemerkungen und Empfehlungen. Naheliegende Instandsetzungszeitpunkte und ihre ungefähren Kosten (reiner Bauteilersatz ohne wertvermehrende Massnahmen) können daraus abgelesen werden. Diese Auswertung berücksichtigt zudem keine bauteilübergreifenden Betrachtungen (bauliche Abhängigkeiten, konzeptionelle Veränderungen, Berücksichtigung der Nutzerbedürfnisse, Sanierungspakete, etc.). Ungeachtet der berechneten Instandsetzungszeitpunkte können Massnahmen notwendig sein, welche Bauschäden verhindern oder Funktionsstörungen vermeiden. Kostenentwicklung Werden die Investitionen gemäss den vorliegenden Berechnungen getätigt, liegen die durchschnittlichen jährlichen Kosten für die Instandhaltung (laufender Unterhalt) des Baus gemäss der Auswertung bei etwa CHF 7‘000. Die Instandsetzungskosten (Bauteilersatz) belaufen sich bereits für die kommenden 3 Jahre auf gesamthaft rund CHF 605‘000 (inkl. Ersatz der Wärmeverteilung). Die meisten Bauteile sind aktuell funktionsfähig, aber weitgehend abgenutzt und am Ende ihrer Lebensdauer angelangt. 1 Der mittlere Zustandswert stellt den Neuwert des untersuchten Gebäudes in Verhältnis mit dem aktuellen Wert, das in Folge von Alterung und Abnutzung verringert ist (0.68 steht in diesem Beispiel für einen Restwert von 68 % des ursprünglichen Neubauwerts). Seite 18 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Konklusion Zusammenfassend kann man zum Zustand des 45 Jahre alten Baus sagen, dass bis auf den Rohbau sämtliche Bauteile an ihr Lebensende angelangt sind. Schäden wie der Wassereinbruch beim Dach, Risse an der Fassade und Feuchteschäden im Sockelgeschoss wurden bereits berichtet und vorerst repariert. Die Feuchteschäden sind bauphysikalische Konsequenzen des Ausbaus im Sockelgeschoss. Andere Mängel sind schlicht altersbedingt und werden in der Zukunft gehäuft auftreten. Stratus verfügt über eine ausgiebige Datenbank und verlässliche, statistische Werte zur Lebenserwartung der Bauteile. Auf dieser Grundlage empfiehlt die Auswertung den Ersatz der meisten Bauteile in den kommenden Jahren um Folgeschäden zu vermeiden. Viele dieser Elemente sind zwar relativ gut erhalten, aber abgenutzt und veraltet, in ihrer Funktion eingeschränkt und erfüllen heutige Normen und Anforderungen nicht mehr. Reparaturen werden zudem durch den Mangel an Ersatzteilen erschwert und teuer. Die genannte Summe von CHF 605‘000 ist hierbei als Richtwert für den Erhalt des heutigen Kindergartens zu verstehen. Sie bezieht sich lediglich auf Instandsetzungsarbeiten ohne wertvermehrende Massnahmen und das Aufrecht erhalten des Status-Quo mit den heutigen räumlichen Defiziten. Der Planungsaufwand für einen Umbau/Erweiterung, eine wärmetechnische Aufbesserung der Gebäudehülle oder gar eine Schadstoffsanierung mit Behebung der bauphysikalischen Mängel ist hierbei nicht enthalten. Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 19 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 4.1 Einschränkungen von Stratus Genauigkeit Stratus ist als strategisches Managementsystem für die Liegenschaftsbewirtschaftung konzipiert. Die ausgewiesenen Kosten und Zeitpunkte sind mit einer Unschärfe behaftet, welche auf Grund der systembedingten Betrachtungsebene und der aufgewendeten Zeit unvermeidbar sind. Dies ist bei der Interpretation der Resultate zu berücksichtigen. Massnahmenplanungen erfolgen üblicherweise über ein ganzes Portfolio, wodurch gewisse Ungenauigkeiten aufgefangen werden können. Bei der Beurteilung eines einzelnen Gebäudes muss diesem Umstand besondere Beachtung geschenkt werden. Statik Die Zustandsbewertung des Rohbaus beruht auf einer visuellen, stichprobenartigen Aufnahme. Das Instrument Stratus im Basismodul eignet sich nicht zur Beurteilung der Tragsicherheit (Projekt und Zustand) von Gebäuden. Altlasten und Risiken Abklärungen zur Gebäudesicherheit wie Bauteilrisiken, Erdbebensicherheit, Gebäudeschadstoffe, Hindernisfreiheit, Betriebssicherheit wurden im Zusatzmodul Sicherheit beantwortet. Wertvermehrende Massnahmen Wird nichts Anderes erwähnt sind in den ausgewiesenen Massnahmen und Kosten wertvermehrende Massnahmen wie die Erfüllung neuer Sicherheit- und Energieanforderungen, erhöhte Anforderungen an Raumstandards, etc. nicht enthalten. Der Bauteilersatz bezieht sich immer auf einen Element gleichen Standards wie das Ursprüngliche (z.B. Küche mittleren Standards). 4.2 Kurzerläuterung des Bewertungssystems Grundsätzliches Mit Stratus wird das Gebäude je nach Typ und Nutzung in Bauteile gegliedert. Jedes Bauteil hat hierbei eine festgelegte Lebensdauer (statistischer Mittelwert auf Grundlage der Datenbank) und einen prozentualen Anteil am Gesamtwert des Gebäudes, der dem Neuwert gemäss der Gebäudeversicherungs-Police entspricht. Für die Beurteilung des baulichen Zustandes werden die Bauteile des Gebäudes im Rahmen der Objektbegehung auf Grund des angetroffenen Schadensbildes geprüft und bewertet. Auf dieser Grundlage errechnet das System das relative Alter und die optimalen Instandsetzungszeitpunkte. Dies erfolgt dynamisch mit empirisch hergeleiteten Alterungskurven, welche zuverlässige Durchschnittswerte und konkrete Jahreszahlen zu den Instandsetzungszeitpunkten und Instandsetzungskosten (Sanierung) für die Budgetierung liefern. Die Kosten für Instandhaltung (Wartung+Reparatur) werden statistisch berechnet und beinhalten üblicherweise 100% Eigenaufwand, d.h. den vollen Material- und Personalaufwand. Sie können je nach Gegebenheit und Strategie des Auftraggebers von den effektiven Aufwendungen abweichen. Sind präzisere Aussagen erwünscht, müssen die Betriebskosten genau aufgeschlüsselt und berechnet werden. Reinigung der Nutzflächen, Umgebungs- und Mobiliarunterhalt sind in diesen Instandhaltungskosten nicht enthalten. Seite 20 Stratus / Spectus Anteile Stratus / Spectus Gebäude Bauteile Benutzerdokumentation 4.40 216 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Die Wertung und die Anteile soll die Fachperson anhand seiner Erfahrung und mit Zieldefinierung gesundem Fachverstand aus dem Augenblick abschätzen, nur im Ausnahmefall 217 Benutzerdokumentation 4.40 25 Für die Berechnung der Instandsetzungszeitpunkte und der Kosten Vorgehen wärewird im Sinne einer aus Unterlagen analytisch hergeleitet werden . Dieses Strategie der gewünschte Zustandswert (Mittelwert) festgesetzt. Im vorliegenden unverhältnismässig zeitaufwendig und würde in wenigen Fällen die Realität besser Fall ist dieser auf 0.80 festgelegt worden, was einem mittleren Zustand entspricht (siehe untere abbilden. Zur Kontrolle kann die Grösse des berechneten Neuwertes pro Bauteil Tabelle). Dieser Wert beeinflusst somit die Bestimmung der erforderlichen Finanzmittel für auf dem Auswertungsblatt überprüft und falls nötig die Anteile angepasst werden. die Instandhaltung und Instandsetzung und die Ausarbeitung von Unterhaltsplänen. Wichtig ist, dass die beteiligten Mitarbeiter diese Überlegungen überhaupt anstellen und in gleicher Art und Weise denken. Die Urteile dürfen im Rahmen der Z/N Beurteilung Handlungsbedarf ‚fachtechnischen Vernunft’ voneinander abweichen. (vgl. Hilfsmittel Kapitel 7.1.4 ) Bestehen bei der Bestimmung der Anteile grosse Unsicherheiten 0.85 – 1.00 Guter bis sehr guter Zustand Laufenden Unterhalt (Spezialbauten), (IH) sicherstellen müssen die Anteile abgeschätzt werden. 0.70 – 0.85 Hilfreich ist Mittlerer Zustand Vermutlich noch keine Probleme im Gebrauch. Allenfalls Publikation: erster IS-Bedarf bei einzudem folgende zelnen Bauteilen. Laufenden Unterhalt (IH) sicherstellen Bei Fälligkeit einzelner Bauteile Instandsetzungsbedarf prüfen Graf, "Bauteilkosten in Bezug auf den Gebäudeneuwert. Eine aufgrund 0.50 – Peter 0.70 (2008): Schlechter Zustand Beurteilung der einzelnen Bauteile ist allenfalls eingeschränkt. Ri- gebunden. Detailliste - wo liegen Probleme? Sammlung von Gebrauch Kostenkennwerten"; 290 Seiten, siko von Folgeschäden. Umfassende Instandsetzung erforderlich ISBN 978-3-033-01735-1, erschienen bei Basler 0 – 0.50 Bei nächster Gelegenheit überprüfen des Zustandes vor Ort &Entscheid Hofmann, über Zürich. Instandsetzung erforderlich Sehr schlechter Zustand Gebrauch nicht Prüfen Tragsicherheit lenfalls auch Probleme mit der Tragsicherheit. Abklären der Absichten der Bauherrschaft (Abbruch, Verkauf, Umnutzung, Instandsetzung.) Entscheid über Kurzfristige Nutzung Weitere Informationen undoder Bestellung: www.bauteilkosten.ch mehr möglich stark eingeschränkt, al- Risiko von Folgeschäden Abb. 16: Wertungsmassstab baulicher Zustand (gebäudeübergreifend) Tab. Wertungsmassstab fürStratus Gebäude 7.1.37-2Wertungsmassstab Gebäude Z/N = Zustands- dividiert durch Neuwert Wertung 7.1.4 Bauteil-Anteile und spezifische Bauteil-Kosten Auf der folgenden Seite sind die in Stratus verwendeten Default-Werte der Bauteil1 neu Anteile pro Bauteilset dokumentiert. 0.9 gebraucht, intakt Grundlagen 0.8 und 0.7 leicht schadhaft Sie stammen zum grössten Teil aus einer Auswertung von knapp 200 Gebäuden. Es wurden die Mediane der spezifische Bauteil-Kosten jenerin Gebäude ermittelt, bei 0.5 mittel schadhaft (Gebrauchstauglichkeit Frage gestellt) welchen ein Bauteil vorkommt. In begründeten Fällen (nicht repräsentative Aus0.2 stark schadhaft wahl) wurden aufgrund von Vergleichen mit anderen Bauteilset Korrekturen vorge0 irreparabel nommen. Spezialfälle Um die Datenbasis zu vergrössern ist Basler & Hofmann interessiert die Bauabrechnungen weiterer Gebäude zu erhalten und in der Regel kostenlos auszuwerten. Einzelne Gebäude Die Auswertungen der einzelnen Gebäude werden separat dokumentiert . Bemerkungen zu einzelnen Bauteilset Kindergarten auch Kinderhort Schule ohne Labor 25 Bürogebäude komplex Anforderungen Um die Datenbasis zur Bildungmit vonerhöhten Default-Werten zu vergrössern ist Basler & Hofmann interessiert die Bauabrechnungen weiterer Gebäude erhalten und in der Regel kostenlos auszuwerten. Kantine inkl.zuGrossküche Sporthalle auch Turnhalle Parkhaus oberirdisch Zivilschutzanlage öffentliche Abb.7-117: Wertungsmassstab für Bauteile Tab. Wertungsmassstab für Bauteile 26 Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. 26 Stand Nov. 06: in Bearbeitung Seite 21 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 4.3 Gebäudebeschrieb Rohbau (0.85, gebraucht) Das Sockelgeschoss (SG) ist bis zur Fensterbrüstung im Erdgeschoss (EG) in Stahlbeton, das Erdgeschoss mehrheitlich als zweischaliges Mauerwerk ausgeführt. Die Decke über SG ist ebenfalls Stahlbeton. Ausser Feuchteschäden und Pilzbefall im Technikraum und Elektrokasten SG waren keine Schäden am Tragwerk erkennbar. Aufgrund der massiven Bauweise besteht kein akuter Handlungsbedarf, die Trag- und Erdbebensicherheit wurden in dieser Zustandsanalyse allerdings nicht näher untersucht. Steildach (0.60, leicht bis mittel schadhaft) Das Steildach ist ein Holz-Pfettendach mit einer Eternit-Schindel Bedeckung und noch im Originalzustand. Eine Sanierungsdatum konnte nicht ermittelt werden, eine Begehung des Daches hat nicht statt gefunden. Die Tragstruktur – im Innenraum sichtbar – weist keine sichtbaren Schäden auf. Die Isolation und Abdeckfollie wird altersbedingt nicht den heutigen Anforderungen entsprechen und am Lebensende angelangt sein. Mit der Sanierung sollte nicht allzu lange gewartet werden, um Folgeschäden durch Wassereinbruch zu vermeiden. Fassade (0.60, leicht bis mittel schadhaft) Das Mauerwerk im EG wurde verputzt, aber ohne Wärmedämmung ausgeführt. Der Beton im SG ist teilweise im Eingangsbereich verputzt, wurde platzseitig aber ohne weitere Bedeckung gelassen. Der Verputz ist an mehreren Stellen gerissen und weist vor allem im Hangbereich (Feuchte-) Schäden auf. Fenster (0.60, leicht bis mittel schadhaft) Im EG wurden weitläufig Holzfenster und Fenstertüren mit 2fach-Verglasung witterungsgeschützt verbaut. Sie sind noch Original (Jahrgang 1972) und - verglichen mit ihrem Alter - in einem relativ gutem Zustand. Das SG wurde 1997 ausgebaut und hat ebenfalls Holzfenster mit 2fach-Verglasung. Viele Fenster im EG lassen sich schwer öffnen und haben Scharniere und Beschläge die eine grundsätzliche Instandhaltung benötigen. Altersbedingt erfüllen die Fenster heutige Anforderungen nicht, direkte Schäden waren allerdings nicht sichtbar. Im SG sind die Fenster wegen der nachträglichen Isolation im Innenraum innen angeschlagen. Die Schäden haben einen bauphysikalischen Ursprung. Elektro (0.70, leicht schadhaft) Die elektrischen Installationen im Gebäude sind noch Original und wurden nur im SG mit dem Umbau ergänzt. Sie sind einem, dem Alter entsprechendem Zustand. Bis auf die Feuchteschäden im SG, insbesondere im Elektrokasten, sind keine Schäden bekannt. Der Feuchtigkeitsauftritt bei Elektroinstallationen ist allerdings bedenklich. Seite 22 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Wärmeerzeugung (ausserhalb Betrachtungsperimeter) Die Kindergärten werden von einer Holz-Schnitzel-Heizung im nebenstehendem Schulhaus versorgt. Diese befindet sich ausserhalb des Betrachtungsperimeters und wurde nicht näher untersucht. Wärmeverteilung (0.80, leicht schadhaft) Die Wärmeverteilung im EG ist original (Jahrgang 1972) und wird über Radiatoren unterhalb der Fenstern erfüllt. Annahme: Im SG wurde 1997 eine Fussbodenheizung verlegt. Sie sind in einem, dem Alter entsprechendem Zustand. Schäden waren keine ersichtlich. Sanitär-Apparate (0.60, leicht bis mittel schadhaft) Diese Gruppe beinhaltet WC-Apparate, Armaturen und Wassererwärmer. Sowohl im EG (Jahrgang 1972), als auch im SG (1997) sind sie mehrheitlich gut erhalten, weisen aber altersbedingt Abnutzungsspuren auf. Es sind keine Toiletten für das Personal vorgesehen und eingerichtet. Zudem sind keine barrierefreien WCs verfügbar. Beide Punkte sollten bei einem Umbau angegangen werden. Sanitär-Leitungen (0.70, leicht schadhaft) Die Sanitär-Leitungen sind noch Original (Jahrgang 1972) und wurden nicht saniert. Da keine Schäden oder Beeinträchtigungen bekannt sind, wurden sie nicht tiefergehend untersucht. Wir nehmen an, dass sie sich in einem, ihrem Alter entsprechenden Zustand befinden. Innenausbau Substanz (0.60, leicht bis mittel schadhaft) In beiden Kindergärten wurden Stahlzargentüren mit Holzblatt, Sockelleisten, Sitzbänke und Einbauschränke aus Holz sowie Fensterbänke und WC-Trennwände aus laminiertem Holz erfasst und beurteilt. Im EG sind sämtliche Elemente Original aus 1972, während der Ausbau (inkl. Küchenzeile) im SG aus 1997 stammt. Die Elemente sind veraltet, aber gut erhalten. Sie entsprechen in ihrer Platzierung und Anzahl allerdings nicht den heutigen Anforderungen. Innenausbau Oberflächen (0.60, leicht bis mittel schadhaft) Im EG ist der Eingang und das WC mit einem Klinker-Plättli-Boden, anderweitig aber mit einem Kunststoffboden ausgestattet. Die Wände sind im allgemeinen Abrieb, in den WCs aber bis auf eine Höhe von 1.50 m mit Keramik-Plättli ausgelegt. Die Decke besteht aus der holzverkleideten Untersicht des Daches. Sämtliche Elemente sind Original (1972). Im SG ist das WC - Boden und Wand bis 1.50 m - mit Keramik-Plättli ausgeführt. Der Boden ist Allgemein ein Kunststoffboden, die Wände Abrieb und die Deckenuntersicht holzverkleidet. Sämtliche Elemente stammen aus dem Jahre 1997. Die Elemente sind abgenutzt, aber gut erhalten und befinden sich in einem, ihrem Alter entsprechendem Zustand. Inwieweit die Innenausbauelemente schadstoffbelastet sind, wurde nicht untersucht. Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 23 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 0296 6070.558 Kindergarten Bahnhofstrasse 2 Zeihen 5079 Objektauswertung 4.4 Objektauswertung Auswertungsjahr 2017 Stammdaten Fremdeigentum (-) 0 kCHF Datenerhebung am Objekt 5079 Zeihen Land Schweiz Objektmanager Rapp Portfoliomanager Andor Geller Bauteilset Kindergarten Gebäudeart 02 Schulen Gebäudetyp 01 Kinderhorte, Kindergärten Jahr 2017 Strategie Normal Jahr Baujahr 1972 Volumen 1135 m3 Jahr 0 0 Fläche 0 m2 Aufnahme durch: Rapp Aufnahmedatum: 23.03.17 Bauteile Beschreibung massiver Rohbau UG Stahlbeton bis Brüstung OG, OG grossteils (zweischaliges) Mauerwerk (1972) Mutationsdatum: Nutzwert Mutation durch: übriger Rohbau Steildach Holz-Pfettendach mit Eternit-Schindeln (1972) - Flachdach Anteil 0 kCHF Bahnhofstrasse 2 PLZ/Ort Wertung nicht versicherte Teile (+) Kindergarten Strasse/Nr. Jahr Bewertung 1.00 6070.558 Bezeichnung Widerstand 979 kCHF Korrekturfaktor 0296 Identifikation Belastung Versicherungswert Gebäudenummer 2017 0.85 2017 0.85 25 0 2017 0.60 20 2017 0.00 0 2017 0.60 4 2017 0.60 20 Fassade verputztes Mauerwerk (ohne Dämmung) im OG, Sichtbeton im UG (1972) - Fenster 2fach-verglaste Holzfenster mit Lamellenstoren im OG (1972), im UG nach Ausbau ohne wärmetechnische Sanierung (1997) - Elektro Original (1972) mit Schimmelbildung im Unterverteiler 2017 0.70 4 Wärmeerzeugung Holz-Schnitzel-Heizung vom Schulhaus (ausserhalb Projektperimeter) 2017 0.90 0 Wärmeverteilung Radiatorien unter Fenster, Boiler im Sockelgeschoss (1972) 2017 0.80 3 Sanitär-Apparate Küche und Toiletten im OG (1972), im UG (1997) 2017 0.60 1 Sanitär-Leitungen Original (1972) 2017 0.70 3 Innenausbau Substanz Im OG (1972): Stahlzargentüren, Bänke, Sockelleisten, WC-Trennwände und laminierte Fensterbrüstung aus Holz im UG (1997): Stahlzargentüren, Einbauschränke, WC-Trennwände aus Holz 2017 0.60 12 Innenausbau Oberflächen im OG (1972): Eingang und WC mit Klinker-Plättli-Boden, ansonten Kunststoffboden, Wände Abrieb, holzverkleidetes Dach im UG (1997): WC mit Keramik-Plättli, ansonsten Kunststoffboden, holzverkleidete Decke 2017 0.60 8 + Disponibel langlebig 2017 0.00 0 Disponibel mittel 2017 0.00 0 Disponibel kurzlebig 2017 0.00 0 - - 100 Total Seite 24 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 0296 6070.558 Kindergarten Bahnhofstrasse 2 Zeihen Objektauswertung Auswertungen 5079 Auswertungsjahr 2017 bis 2016 indexiert; anschliessend mit 0.00 % Teuerung Laufzeit: 25 Jahre / Teuerung: 0.00 % / Zinssatz: 2.00 % / gewählte Strategie Neuwert 979 Neuwert pro Volumen 863 CHF/m3 SIA Baulicher Zustand im Auswertungsjahr Z/N im Jahr 2017 Instandsetzung Nutzwert Risiko Zeitpunkt Kosten massiver Rohbau 0.85 Elektro 2018 33 übriger Rohbau 0.00 Sanitär-Leitungen 2018 25 Steildach 0.60 Flachdach 0.00 Innenausbau Oberflächen Fassade 0.60 Fenster 0.60 Elektro 0.70 Wärmeerzeugung 0.00 2018 64 Steildach - 2019 161 Fassade - 2019 32 Fenster - 2019 161 Sanitär-Apparate 2019 8 Innenausbau Substanz 2019 97 Wärmeverteilung 2025 25 2037 65 Wärmeverteilung 0.80 Sanitär-Apparate 0.60 Sanitär-Leitungen 0.70 Innenausbau Substanz 0.60 Innenausbau Oberflächen Innenausbau Oberflächen 0.60 Total in den nächsten 25 Jahren Disponibel langlebig 0.00 Disponibel mittel 0.00 Instandsetzung (Annuität) 31 pro Jahr Disponibel kurzlebig 0.00 Instandhaltung (Annuität) 7 pro Jahr Gesamtes Gebäude 0.68 * Zustandswert 661 * Wertung Schlechter Zustand 670 Beurteilung Handlungsbedarf Gebrauch ist allenfalls eingeschränkt. Risiko von Folgeschäden. Umfassende Instandsetzung erforderlich. Beurteilung der einzelnen Bauteile aufgrund Detailliste - wo liegen Probleme? Bei nächster Gelegenheit überprüfen des Zustandes vor Ort. Entscheid über Instandsetzung erforderlich. Strategische Einzelaspekte Aspekt Kategorie/Inventar Stufe Priorität Konsequenz Erdbebensicherheit BWK II Stufe 1 BAFU tief keine Stufe 2/3 BAFU Asbest Stufe 1 hoch Stufe 2/3 zwingend PCB Stufe 1 Stufe 1 geklärt Massnahmen zu prüfen Stufe 3 unterschritten Radon Hindernisfreiheit Kategorie III Bauten mit Arbeitsplätzen Denkmalschutz nicht unter Schutz Brandschutz keine nicht rollstuhlgängig Stufe 1 Handlungsbedarf unwahrscheinlich tief Geschichte Jahr Beschreibung 1997 Ausbau des Sockelgeschosses zum KIGA2 Anzahl Projekte: 1 Instandsetzung Wertvermehrend Wertneutral Total 0 0 0 0 0 0 0 0 alle Werte und Kosten in 1000 CHF / Kosten gemäss Methodik Stratus Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 25 Objektauswertung 0296 6070.558 Kindergarten Bahnhofstrasse 2 5079 Zeihen Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Laufzeit: 25 Jahre / Teuerung: 0.00 % / Zinssatz: 2.00 % / gewählte Strategie Baulicher Zustand Instandsetzungszeitpunkt massiver Rohbau massiver Rohbau übriger Rohbau übriger Rohbau Steildach Steildach Flachdach Flachdach Fassade Fassade Fenster Fenster Elektro Elektro Wärmeerzeugung Wärmeerzeugung Wärmeverteilung Wärmeverteilung Sanitär-Apparate Sanitär-Apparate Sanitär-Leitungen Sanitär-Leitungen Innenausbau Substanz Innenausbau Substanz Innenausbau Oberflächen Innenausbau Oberflächen Disponibel langlebig Disponibel langlebig Disponibel mittel Disponibel mittel Disponibel kurzlebig Disponibel kurzlebig 0.8 0.7 leicht schadhaft 0.6 mittel schadhaft 0.5 0.4 0.3 0.2 stark schadhaft 0.1 0.0 Abb. 18: Baulicher Zustand Baustruktur Instandhaltungs- und Instandsetzungs Grafische Auswertung – Kurzerläuterung Auf der Grundlage der Gebäudehistorie und der durchschnittlichen Lebenserwartung der Innenausbau Oberflächen 8% einzelnen Gebäudeteile wurden Annahmen für den baulichen Zustand (Abb. 18) getroffen Innenausbau Substanz 12% massiver Rohbau 29% und in der Begehung verifiziert oder angepasst. Will man der natürlichen Alterung und dem Wertverlust des Gebäudes entgegen steuern, werden bereits in den kommenden drei Jahren erhebliche Investitionen für die Instandsetzung benötigt. Auswertungsjahr 2017 Auswertungsjahr 2017 Wertverlust2 - zu erwartende Alterung ohne Instandsetzungs-Massnahmen ObjektmanaObjektmanager ger dmin dmin In den kommenden 15 Jahren bis einschliesslich 2032 2017 2017 0.68 0.68 2018 2018 0.66 0.66 2019 2019 0.64 0.64 2020 2020 0.62 0.62 2021 2021 0.60 0.60 2022 2022 0.58 0.58 2023 2023 0.56 0.56 Jahre Jahre 2024 2024 0.54 0.54 2025 2025 0.52 0.52 2026 2026 0.50 0.50 2027 2027 0.47 0.47 2028 2028 0.45 0.45 2029 2029 0.42 0.42 In den darauf folgenden 10 Jahren bis einschliesslich 2042 2032 2032 0.36 0.36 2033 2033 0.33 0.33 2034 2034 0.31 0.31 2035 2035 0.29 0.29 Jahre Jahre 2036 2037 2036 2037 0.27 0.25 0.27 0.25 2038 2038 0.23 0.23 2039 2039 0.22 0.22 2040 2040 0.21 0.21 2041 2041 0.21 0.21 2 Die Zahlen beschreiben den Restwert des Baus im prozentualem Verhältnis zum Neuwert. Seite 26 2030 2030 0.40 0.40 2031 2031 0.38 0.38 400 350 300 250 200 150 100 50 2024 2023 2022 2021 2020 0 2019 in 1000 CHF Mit dem Ziel den Sanitär-Leitungen Gebäudewert Z/N bei 0.80 zu erhalten ergeben sich 3% Instandsetzungszeitpunkte (Abb. 19), die den Ersatz des betroffenen Bauteils bedeuten. Sanitär-Apparate 1% Ausgehend vom Wert des einzelnen Bauteils im prozentualen Verhältnis zum Gebäudewert Wärmeverteilung 3% ergeben sich zu erwartende Kosten für ihren Ersatz (Abb. 20). In der Grafik wird dabei Elektro 4% zwischen den regulären Wartungs- und Reparaturarbeiten (Instandhaltung, dunkelgrün) und dem periodischen Ersatz bei Lebensende der Bauteile (Instandsetzung, hellgrün) Steildach 20% 17% unterschieden. ZuletztFenster kann man aus diesen Angaben eine Kostenentwicklung (Abb. 21) Fassade 3% ableiten, die voraussichtlichen Kosten summieren sich auf. etzungs-Kosten (IS) etzungs-Kosten (IS) ObjektmanaObjektmanager ger dmin dmin 2020 2018 0.9 intakt 2017 1.0 Instandh 8 Kindergarten Bahnhofstrasse 2 5079 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Instandsetzungszeitpunkt Instandsetzungszeitpunkt massiver Rohbau übriger Rohbau massiverSteildach Rohbau Flachdach übriger Rohbau Fassade Steildach Fenster Flachdach Elektro Fassade Wärmeerzeugung Fenster Wärmeverteilung Elektro Sanitär-Apparate Wärmeerzeugung Sanitär-Leitungen Wärmeverteilung Innenausbau Substanz Sanitär-Apparate Innenausbau Oberflächen Sanitär-Leitungen Disponibel Substanz langlebig Innenausbau Disponibel mittel Innenausbau Oberflächen Disponibel kurzlebig langlebig Disponibel mittel 2040 2020 2025 2030 2035 2040 Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten 400 350 400 1000 CHF in 1000 in CHF 300 350 250 300 200 250 150 200 100 150 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 0 2020 0 50 2021 50 100 2019 eildach 20% 2035 Abb. 19: Instandsetzungszeitpunkt Instandhaltungsund Instandsetzungskosten assiver Rohbau 29% assiver Rohbau 29% 2030 2020 0.0 2025 2018 0.1 2020 2019 0.2 aft Disponibel kurzlebig 2017 0.0 2018 0.1 2017 0.2 aft eildach 20% Auswertungsjahr 2017 Zeihen Instandhaltung (IH) Instandsetzung (IS) Abb. 20: Instandhaltungs- Instandsetzungskosten Instandhaltung (IH) Instandsetzung (IS) Abb. 21: Kostenentwicklung Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 27 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 4.5 Modul Sicherheit - Stufe 1 In einer Reihe von Checklisten werden mehrstufig verschiedene Aspekte zur Sicherheit des Gebäudes untersucht. In der Stufe 1 werden die betrachteten Punkte vom Architekten aufgenommen und beurteilt. In den Stufen 2 und 3 des späteren Projektverlauf werden diese Punkte von Fachplanern verifiziert und detaillierter beurteilt. Erdbebensicherheit Hier werden zunächst Punkte wie Erdbebenzone, Bauwerksklasse und die mittlere Belegung des Baus erfasst und das Tragwerk vom Ingenieur beurteilt. Die Kennzahlen ergeben eine tiefe Priorität und als Konsequenz keine weiteren Schritte in den Stufen 2 und 3. Geforderte Massnahmen zur Erdbebenertüchtigung sind unwahrscheinlich. Schadstoffe (Asbest und PCB) Auf Grundlage des Baualters (1972) ist (festgebundener) Asbest wahrscheinlich im Bauwerk vorhanden und macht daher in den Stufen 2 und 3 eine Prüfung zwingend. PCB hingegen ist unwahrscheinlich, da weder abgehängte Akustikplatten und Farbanstriche in Technikräumen, noch sichtbare Fugendichtungsmassen vorhanden sind. Weitere Massnahmen sind im Projektverlauf spezifisch zu beurteilen. Radon Ohne vorhandene Messergebnisse des Baus ist die Beurteilung lediglich über Indizien möglich. Im Radonplan 2010 der Schweiz ist die Gemeinde Zeihen allerdings mit einem geringen Risiko für eine Radonbelastung geführt und hat keine Gebäudemessungen über den Richtwert für Neu- und Umbauten (400 Bq/m3). Das Risiko einer möglichen Radonbelastung ist niedrig einzuschätzen. Barrierefreiheit Bei der Barrierefreiheit wird in erster Linie der Zugang zum Gebäude und die Dimensionen von Korridoren, Durchgängen und Sanitärräumen im Gebäude beurteilt. • • • • • • Stufenloser Zugang zum Eingang - beschränkt Liftkabinen genügend gross - Lifte nicht vorhanden Keine Niveauunterschiede - nein, da zweigeschossig Korridorbreite Mindestmass - ja Türbreite zu Zimmer/Bad/WC/Küche - ja Raumgrösse WC/Bad Mindestmass - nein, keine IV-WC vorhanden Die zwei Kindergärten sind voneinander räumlich getrennt und können innerhalb des Gebäudes nicht erschlossen werden. Ausserhalb des Gebäudes ist dies – durch die Hanglage bedingt – nur erschwert über den Parkplatz möglich. Es sind keine IV-tauglichen Toiletten im Gebäude vorhanden. Denkmalschutz Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz und wird auch nicht im Inventar geführt. Der Brunnen auf dem Vorplatz hingegen ist im Inventar gelistet und in den kommenden Planungsphasen zu beachten. Seite 28 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Brandschutz Es gab nach 2005 keine Umbauten und es werden keine gefährlichen Brennstoffe im Gebäude gelagert. Es wurden keine feuerpolizeilichen Protokolle mit baulichen oder technischen Auflagen erstellt. Die Entfluchtung des Baus funktioniert ohne Korridore und vertikale Fluchtwege. Der Handlungsbedarf wird sich auf Abschlüsse der Leitungsführungen beschränken. 4.6 Vergleichsprojekte und Benchmarks Aus der Datenbank von Stratus haben wir sieben Vergleichsprojekte verglichen. Diese ermöglichen die Prüfung der Bauteilanteile und einen ersten Kostenvergleich über die Volumetrie und Geschossfläche. Die Projekte wurden in Deutschland und der Schweiz zwischen 1989 und 2007 erbaut. Das kleinste Projekt hat eine Geschossfläche (GF) von 140 m2 und ein Volumen von 680 m3, das Grösste eine GF von 1‘250 m2 und ein Volumen von 4‘380 m3. Der Kindergarten in Zeihen befindet sich mit einem angegebenen Volumen von 1‘135 m3 und etwa 290 m2 ausgemessener Geschossfläche damit im Mittelfeld der Vergleichsgruppe. Für den Kostenvergleich wurden nur die Schweizer Projekte in Betracht gezogen. Die Neubaukosten lägen demnach bei etwa CHF 1‘050/m3 bzw. CHF 4‘450/m2 Geschossfläche. Die Werte des Kindergartens in Zeihen liegen mit CHF 860/m3 bzw. CHF 3‘950/m2 deutlich darunter. Das ist wahrscheinlich auf den nachträglichen Ausbau des Sockelgeschosses zurück zu führen. Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 29 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 5. Fotodokumentation Abb. 22: Nordfassade Abb. 23: Ostfassade Seite 30 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Abb. 24: Ost- und Südfassade Abb. 25: Westfassade Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 31 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Abb. 26: Hauptraum Erdgeschoss Abb. 27: Hauptraum Sockelgeschoss Seite 32 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Abb. 28: Sanitärräume Erdgeschoss Abb. 29: Garderobe Erdgeschoss Abb. 30: Sanitärräume Sockelgeschoss Abb. 31: Garderobe Sockelgeschoss Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 33 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Abb. 32: Waschrinne Erdgeschoss Abb. 33: Putzraum Erdgeschoss Abb. 34: Elektro Sockelgeschoss Abb. 35: Technikraum Sockelgeschoss Seite 34 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Abb. 36: Fensterdetail Erdgeschoss Abb. 37: Fensterdetail Erdgeschoss Abb. 38: Fassade (Mängel) Sockelgeschoss Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 35 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 6. Sanierungsvarianten 6.1 Variante Mini Die Variante Mini unterscheidet sich von der ersten Annäherung mittels Stratus durch die Berücksichtigung von zusätzlichen, wertvermehrende Massnahmen. (Beim Dach werden zusätzliche Eingriffe wie Schadstoffsanierung und Entsorgung, Wärmeisolation und Akustikdecke im Innenraum notwendig bzw. empfohlen). In der Sanierungsvariante Mini wurde neben der wärmetechnische Sanierung der gesamten Gebäudehülle, der Ersatz der kompletten Gebäudetechnik und des inneren Ausbaus gerechnet. Effektiv wird bis auf die tragenden Elemente des Rohbaus der gesamte Gebäudebestand ersetzt. Im Detail sind dabei folgende Massnahmen eingeschlossen: • • • • • • • • • • • • • Rückbau der beiden Geschosse bis auf Rohbau Sanierung Fassade und Dach mit ergänzter Wärmeisolation Ersatz der Fenster (inkl. Sonnenschutz) und der Aussentüren Wärmetechnische Aufbesserung des Sockelgeschosses Ersatz der Elektroanlagen Ersatz der Heizungsverteilung Ersatz der Sanitäranlagen - Strangsanierung und Apparateersatz (inkl. Küche) Auffrischen der Wände mit Weissputz und Fliess gestrichen Ersatz der Innentüren Ersatz der Sitzbänke, Fenstersimse und Einbauschränke Ersatz der Bodenbeläge mit Linoleum bzw. Fliesen im Sanitärbereich Ersatz der Deckenbekleidung mit Akustikdecken Allgemeine Malerarbeiten im Innenraum Dazu wurden als Pauschalbeträge zusätzlich berücksichtigt: • Schadstoffsanierung der Sanitärzonen und Dachbedeckung • Brandschutzverkleidungen und Brandabschottungen • Ausbau von hindernisfreien Zugängen und Toiletten • Kleinere Umgebungsarbeiten um das Gebäude Die Kosten der Schadstoffsanierung sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar und werden mit einer Annahme zum erwarteten Asbestvorkommen erfasst. Weitere mögliche Schadstoffe (wie Hausschwamm oder Formaldehyd) und die daraus folgenden Massnahmen konnten noch nicht berücksichtigt werden. Das Prüfen des Tragwerks (Mauerwerk EG, Holzkonstruktion Dach, SG aus Beton) wird empfohlen, wurde aber in den Kosten nicht berücksichtigt. Inwiefern die Dachkonstruktion für die Bestückung mit zusätzlicher Isolation ausgestattet ist und ob die bauphysikalischen Probleme im SG das Tragwerk beeinträchtigen, ist in dieser Phase nicht abzuschätzen. Die Raumstrukturen und das Raumangebot (bis auf die Hindernisfreiheit) werden bei dieser Variante nicht geändert und auch nicht verbessert. Das Nutzungsangebot entspricht damit den bestehenden und bekannten Mängeln und nicht einem zeitgemässen Kindergarten. Seite 36 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Kostenschätzung +/- 30% Die Kostenschätzung von Stratus resultierte bei CHF 605‘000. Sie beschreibt einen einfachen Bauteilersatz und erfolgte über eine Herleitung des bestehenden Volumens und der statistischen Einschätzung des Bauteilalters. Die Sanierungsvariante Mini erfolgte nach einem Massenauszug des Bestandes und der Kalkulation nach bekannten Benchmarks mit dem Resultat von CHF 1‘030‘000. Die Mehrkosten sind dabei auf wertvermehrende Massnahmen zurückzuführen: • • • • • • • • Schadstoffsanierung Brandschutzmassnahmen Eingriffe zur hindernisfreien Nutzung des Baus Wärmetechnische Aufbesserung der Gebäudehülle Wiederherstellung der Sickerleitung und Umgebungsarbeiten Ersatz der Fenster mit Holz-Metall-Fenstern Ersatz der Böden mit Linoleum Ergänzung mit Akustikdecke Nicht eingerechnet wurden: • Behördenauflagen • Erhöhte Anforderungen an Nachhaltigkeit/Energielabel (Minergie, Minergie-P, etc.) • Nutzung regenerativer Energiequellen (z.B. Solarenergie) • Arbeiten an Werkleitungen • Finanzierungskosten und Eigenleistungen Bauherrschaft • Betriebseinrichtungen • Spielplatzanlage und Gartenarbeiten Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 37 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen QS Unterrichtsraum BF:65.0 m2 Garderobe BF:17.1 m2 Eingang Reduit BF:7.5 m2 BF:3.3 m2 WC BF:7.7 m2 Technik BF:2.1 m2 QS Legende Umbau Abbruch Abb. 39: Sockelgeschoss (ohne Massstab), Bestand Projekt: Doppelkindergarten Zeihen Planinhalt: Grundriss Sockelgeschoss Bestand T +41 58 595 77 77 chitekten AG r-Platz 4 42 Münchenstein 1 Bestand Plan-Nr. (Projekt-Nr._Phase_Kat.-Nr.): 558_00_050 Index: F +41 58 595 77 00 www.rapp.ch Holznische Neu Massstab: 1:100 Format: A4 Datum: Gez.: PL.: 16.05.2017 SNi SNi Hauptraum Hauptraum Abb. 40: Schnitt QS (ohne Massstab), Bestand T +41 58 595 77 77 F +41 58 595 77Seite 00 www.rapp.ch Legende Umbau Abbruch Projekt: Planinhalt: 38 Doppelkindergarten Zeihen Querschnitt QS Bestand Neu Bestand Plan-Nr. (Projekt-Nr._Phase_Kat.-Nr.): 558_00_200 Index: Massstab: 1:100 Format: A4 Datum: Gez.: PL.: 16.05.2017 SNi SNi Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen QS überdeckter Aussenraum BF:33.9 m2 Unterrichtsraum Garderobe BF:72.8 m2 BF:25.4 m2 Puppennische Holznische Holznische Putzraum WC Aussen Geräte BF:8.1 m2 BF:7.7 m2 BF:8.1 m2 BF:3.0 m2 BF:7.2 m2 BF:6.6 m2 QS Legende Umbau Abbruch Rapp Architekten AG Freilager-Platz 4 CH - 4142 Münchenstein 1 Projekt: Abb. 41: ErdgeschossDoppelkindergarten (ohne Massstab), Zeihen Bestand Planinhalt: Grundriss Erdgeschoss Bestand +41 58 595 77 77 T F +41 58 595 77 00 www.rapp.ch Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Neu Plan-Nr. (Projekt-Nr._Phase_Kat.-Nr.): 558_00_051 Index: Massstab: 1:100 Format: A4 Seite 39 Datum: 16.05.2017 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 6.2 Variante Midi Die Variante Midi beinhaltet den kompletten Ersatz des Erdgeschosses und eine tiefgreifende Sanierung des Sockelgeschosses mit Raumerweiterung. Im Erdgeschoss wird ein zeitgemässer Kindergarten gemäss den gültigen Richtlinien erstellt. Das Sockelgeschoss erlaubt flexible Nutzungen wie Mittagstisch, Nachmittagsbetreuung, Förderkurse, Gemeindeaktivitäten, etc. Für den Betrieb eines Kindergartens eignen sich die Räumlichkeiten nur mit Einschränkungen. Folgende Arbeiten werden bei der Variante Midi ausgeführt: • Abbruch des bestehenden Erdgeschosses bis auf rohe Decke über Sockelgeschoss • Abbruch des Sockelgeschosses bis auf Rohbau • Schadstoffsanierung • Neubau einer Treppenanlage aus Stahlbeton inkl. Dämmung • Neubau Bodenplatte im Sockelgeschoss zur Raumerweiterung • Neue Abdichtungen und Wärmedämmungen im best. Sockelgeschoss • Neubau des EG als Montagebau in Holz mit Holzständerelementen Innen und Aussen • Neues Steildach mit Wärmedämmung und Eindeckung • hinterlüftete Fassade auf Holzunterkonstruktion • Neue Holz-Metall-Fenster • Neue Eingangstüren aus Metall • Neue Spenglerarbeiten • Äussere Malerarbeiten • Neue Lamellenstoren • Neue Elektroinstallationen • Neue Heizverteilung inkl. Radiatoren • Neue Sanitärinstallationen inkl. Apparate • Gipser-/Trockenbauarbeiten • Brandschutzmassnahmen • Schlosserrarbeiten • Neue Innentüren • Allg. Schreinerarbeiten • Neue Schliessanlage • Neue WC-Trennwände • Neue Unterlagsböden • Neue Boden- und Wandbeläge • Innere Malerarbeiten • Umgebungsarbeiten Die Kosten der Schadstoffsanierung sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar und werden mit einer Annahme zum erwarteten Asbestvorkommen erfasst. Weitere mögliche Schadstoffe (wie Hausschwamm oder Formaldehyd) und die daraus folgenden Massnahmen konnten noch nicht berücksichtigt werden. Seite 40 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Kostenschätzung +/- 30 % Die Kostenschätzung der Variante Midi berücksichtigt für die Eingriffe im Sockelgeschoss die Massenauszüge der vorhergehenden Variante Mini. Für die Massnahmen im Erdgeschoss wurde ein laufendes Doppelkindergarten-Projekt von Rapp Architekten als aktuelle Benchmark hinzugezogen und über die Volumetrie übertragen. Sie resultiert bei einer Bausumme von CHF 1‘410‘000 und bietet im Erdgeschoss die geometrischen Vorzüge eines zeitgemässen Kindergartens. Im Sockelgeschoss bestehen allerdings die räumlichen Beschränkungen und das bauphysikalische Risiko nach wie vor. Nicht eingerechnet: • Behördenauflagen • Erhöhte Anforderungen an Nachhaltigkeit/Energielabel (Minergie, Minergie-P, etc.) • Nutzung regenerativer Energiequellen (z.B. Solarenergie) • Arbeiten an Werkleitungen • Finanzierungskosten und Eigenleistungen Bauherrschaft • Betriebseinrichtungen • Spielplatzanlage und Gartenarbeiten Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 41 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen QS QS B Vorplatz BF:6.3 m2 Unterrichtsraum BF:65.0 m2 C Raum zur flexiblen Nutzung BF:20.5 m2 Garderobe BF:17.1 m2 D Technik Reduit 2 Eingang WC BF:12.3 m2 BF:6.2 m 2 BF:3.3 m BF:7.5 m2 WC BF:7.7 m2 Technik BF:2.1 m2 E 2 QSQS QS 1 77 77 1 henstein 77 00 3 Legende Umbau Legende Umbau Abbruch Abbruch Projekt: n AG Neu Doppelkindergarten Zeihen Plan-Nr. (Projekt-Nr._Phase_Kat.-Nr.): 558_21_050 Planinhalt: Doppelkindergarten Zeihen Abb. 42: Sockelgeschoss (ohneSockelgeschoss Massstab), Variante Grundriss VarianteMidi Teilneubau Index: Massstab: 558_00_050 Grundriss Sockelgeschoss Bestand 1:100 Projekt: T +41 58 595 77 77 FPlaninhalt: +41 58 595 77 00 www.rapp.ch Index: Bestand Neu Bestand Plan-Nr. (Projekt-Nr._Phase_Kat.-Nr.): Massstab: 1:100 Format: A4 Datum: 16.05.2017 Format: A4 Gez.: PL.: Datum: Gez.: PL.: 16.05.2017 SNi SNi SNi SNi Unterrichtsraum BF:65.0 m2 Garderobe 2.50 BF:17.1 m2 Eingang Reduit BF:7.5 m2 BF:3.3 m2 Hauptraum 41 Spielecke 2.31 WC BF:7.7 m2 Technik BF:2.1 m2 34 Hauptraum QS Legende Umbau Abbruch 5 77 77 5 77 00 1 Garderobe BF:96.0 m2 Abb. 43: Schnitt QS (ohne Massstab), Variante Midi Projekt: Doppelkindergarten Zeihen Planinhalt: Grundriss Sockelgeschoss Bestand Planinhalt: T +41 58 595 77 77 F +41 58 595Seite 77 0042 www.rapp.ch Doppelkindergarten Zeihen Querschnitt QS Variante Teilneubau Bestand Plan-Nr. (Projekt-Nr._Phase_Kat.-Nr.): Legende Umbau 558_00_050 Index: Projekt: Neu Abbruch Neu Massstab: Format: Datum: Gez.: 16.05.2017 SNi 1:100 A4 Plan-Nr. (Projekt-Nr._Phase_Kat.-Nr.): PL.: Bestand SNi 558_21_200 Index: Massstab: 1:100 Format: A4 Datum: Gez.: PL.: 16.05.2017 SNi SNi A Aussengeräte überdeckter Aussenplatz BF:6.1 m2 BF:54.9 m2 QS QS B Material Spielecke Lehrperson Eingang BF:12.2 m2 BF:14.8 m2 BF:12.2 m2 BF:6.6 m2 Unterrichtsraum BF:65.0 m2 C Hauptraum Garderobe BF:79.3 m2 BF:19.9 m2 Garderobe BF:17.1 m2 D Putzraum Reduit 2 Eingang WC BF:12.3 m2 BF:6.2 m 2 BF:3.3 m BF:7.5 m2 WC BF:7.7 m2 Technik BF:2.1 QS 1 QS Rapp Architekten AG Freilager-Platz 4 itekten AG 595 77 77 1 CHT- +41 414258 Münchenstein Platz 4 F +41 58 595 77 00 Münchenstein 1 www.rapp.ch Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen m2 E 2 Abbruch Projekt: 3 Legende Umbau Legende Umbau Abbruch Doppelkindergarten Zeihen Plan-Nr. (Projekt-Nr._Phase_Kat.-Nr.): 558_21_051 Planinhalt: Doppelkindergarten Zeihen Abb. 44: Erdgeschoss (ohne Massstab), Variante Grundriss Erdgeschoss VarianteMidi Teilneubau Index: Massstab: 558_00_050 Grundriss Sockelgeschoss Bestand 1:100 Projekt: T +41 58 595 77 77 FPlaninhalt: +41 58 595 77 00 www.rapp.ch Index: Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Massstab: 1:100 Neu Neu Bestand Plan-Nr. (Projekt-Nr._Phase_Kat.-Nr.): Format: A4 Datum: 16.05.2017 Format: A4 Gez.: PL.: Datum: SNi SNi 16.05.2017 Seite 43 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen 6.3 Variante Neubau Bei der Variante Neubau wird der gesamte Bestand abgebrochen und der Doppelkindergarten als Ersatzneubau ausgeführt. Hierbei können von Beginn an sämtliche Richtlinien für den Bau von Kindergärten und Räumen der Basisstufe berücksichtigt werden. Neben optimierten räumlichen und pädagogischen Rahmenbedingungen kann zudem auch energietechnisch und bauphysikalisch zeitgemäss gearbeitet werden. Bei diesem Schritt sollten allerdings auch alternative Standorte für den Doppelkindergarten untersucht werden. Der aktuelle Standort des Kindergarten bietet die Vorteile, dass er sehr zentral im Ortszentrum und in unmittelbarer Nähe zur Schule ist. Die Hanglage macht aber den Zugang zum Aussenraum schwierig und nur mit Einbussen möglich, und erschwert die Lichtsituation im Sockelgeschoss, was für den Betrieb eines Kindergartens essentiell ist. Kostenschätzung +/- 30 % In der Schätzung der Neubaukosten resultiert aus der angenommenen Geschossfläche von 440 m2 das Gebäudevolumen des Doppelkindergartens mit etwa 1‘620 m3. Der Benchmark für den Neubau im Minergie- und mittleren Ausbaustandard liegt bei 1‘000 CHF/m3, womit Kosten von CHF 1‘620‘000 für den Doppelkindergarten zu erwarten sind. Die Entsorgung von Schadstoffen bleibt schwer abzuschätzen und kann daher nicht berücksichtigt werden. 7. Weiteres Vorgehen • Erarbeitung eines Pflichtenheftes Bauherrschaft mit Festlegung der gewünschten Parameter (Raumprogramm, energetische Aspekte, Baustandard, Standort, etc.) • Bearbeitung der gewählten Sanierungsvarianten oder der Variante Neubau und Erstellen von entsprechenden Plänen inklusive Behördenabsprachen • Untersuchung hinsichtlich Optimierungspotential • Planung und Realisierung von sofort möglichen Bau- und/oder Sanierungsmassnahmen betreffend Schimmelpilz und Schwamm • Terminplanung • Kostenüberprüfung Seite 44 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen A.Anhang A.1 A.2 Detaillierter Beschrieb zum Bewertungssystem Stratus Definitionen gemäss SIA Norm 469 Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 45 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen A.1 Detaillierter Beschrieb zum Bewertungssystem Stratus Bauteile 7 Stratus gliedert das Gebäude in max. 20 Bauteile, um jeden Teil für sich als ein unabhängiges Instandsetzungspaket mit eigener Lebensdauer betrachten zu können. Der aktuelle Zustand der Bauteile wird auf Grund des angetroffenen Schadensbildes von einer Fachperson bewertet und das Verhältnis der Neuwerte aller Bauteile unter sich abgeschätzt. Der Neuwert des ganzen Gebäudes wird von der Gebäudeversicherung übernommen. Benutzerdokumentation 4.40 2.5.1 Instandsetzungskosten (IS-Kosten) Instandsetzungskosten enthalten nur Massnahmen zur Wiederherstellung des urRechenmodell Auf Grund dieser Zustandsbewertungen kann nun das Rechnungsmodell feststehen, zu sprünglichen Zustands. welchem Zeitpunkt eine Instandsetzung fällig ist resp. gewesen wäre. Bei vergangener und aktueller Fälligkeit bestimmt das Rechnungsmodell die Instandsetzungskosten Instandsetzungskosten sind jedoch grösser als der effektive Wertverlust, weil Ne- (Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen benarbeiten wie das Erstellen von Gerüsten Zustandes). und anderen Zusatzaufwendungen, die beim Neubau auf die gesamte Bausumme aufgeteilt werden anfallen können. Instandsetzung (IS) Häufig wird auch ein Teil des noch vorhandenen Werts eines Bauteils oder sogar Instandsetzung: «Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine der ganze verbleibende Wert im Rahmen der Instandsetzung vernichtet. Die Infestgelegte Dauer.» (nach SIA 469) standsetzungskosten müssen somit klar höher als der Wertverlust sein. Abb. 45: Entwertungskurve und schematische Darstellung der Instandsetzungskosten Abb. 2-4 Entwertungskurve und schematische Darstellung der Instandsetzungskosten Das Rechenmodell ermittelt die Instandsetzungskosten aus zwei gegenläufigen Neben der abgebildeten Standard-Alterungskurve Stratus noch als eine verzögerte Tendenzen: Einerseits muss bei neuen Bauteilen einverwendet höherer Zusatzaufwand und eine lineare. Die absolute Lebensdauer differiert ebenfalls pro Bauteil. bei älteren Bauteilen betrieben werden, andererseits nehmen mit zunehmendem Zerfall die Instandsetzungskosten zu. Der aktuelle Zustand der Bauteile wird auf Grund des angetroffenen Schadensbildes von einer dafür geschulten Baufachperson bewertet (a). Ausgehend von diesem aktuellen 2.5.2 Instandsetzungszeitpunkt Zustand (a) bestimmt die Software nun ein relatives Alter (b). Dieses entspricht im Ein Bauteil kann zu tatsächlichen jedem Zeitpunkt instandgesetzt Betrachten wir dieZustand und Durchschnitt dem Alter. Massgebendwerden. bleibt aber der aktuelle zwei nichtExtreme: das tatsächliche Alter. Für jedes kommende Jahr kann nun der Zustand des Bauteils Bei einem zerstörten Bauteil (Wertung 0.0) ist nur mit gering über Neuwert bestimmt völlig werden (c und d). liegenden Kosten zu rechnen. Bei einem neuwertigen Bauteil (1.0) wird Geld ausgegeben, ohne dass sich der bautechnische Zustand ändert. Der optimale Instandsetzungszeitpunkt liegt sicher dazwischen. Es ist jener Zeitpunkt, welcher das beste Verhältnis zwischen Instandsetzungskosten und Nutzungsdauer aufweist. Dieser optimale Punkt kann aus dem Alterungsmodell mathematisch abgeleitet werden. Zudem darf im optimalen Fall die Alterung der Bauteile bis zur Instandsetzung die Gebrauchstauglichkeit nicht wesentlich einschränken und somit die Gebäudenutzung nicht in Frage stellen. In dieser Benutzeranleitung wird der optimale Seite 46 Instandsetzungszeitpunkt als ‚normaler Instandsetzungszeitpunkt’ bezeichnet. Stratus / Spectus Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Als optimaler Instandsetzungszeitpunkt definiert Stratus jenen Zeitpunkt, in welchem das Verhältnis von Instandsetzungskosten zu Nutzungsdauer möglichst gering ist. Je nach Bauteil ist dies beim relativen Alter von 0,7 bis 0,5 der Fall. Die Instandsetzungskosten werden aus dem Wertverlust und einem Faktor (>1) ermittelt. Dieser Faktor berücksichtigt, dass bei der Instandsetzung in der Regel intakte Werte des betroffenen oder von benachbarten Bauteilen in Mitleidenschaft gezogen werden und weitere zusätzliche Kosten anfallen (z.B. Gerüst). Dieser Faktor differiert je nach Bauteil und Zustandswert und wurde, wie auch alle anderen Parameter, empirisch ermittelt. Sie sind in der Benutzerdokumentation von Stratus publiziert. Instandhaltung (IH) Instandhaltung: «Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen» (nach SIA 469). Grundsätzlich steigen die Instandhaltungskosten mit der Abnahme des Zustandswertes von jährlich 0,5% des Neu- oder Reproduktionswertes bis 2% Benutzerdokumentation 4.40 10 des Neuwertes (s. Abb. 45). Wird der Z/N-Wert von 0,67 unterschritten, so nimmt Stratus an, dass das Gebäude «auf Abbruch bewirtschaftet» wird, d.h. dass nur noch unumgängliche Massnahmen ergriffen werden. Solche Massnahmen (z.B. Schutzgerüste) nehmen bei einem schlechteren Zustand tendenziell zu. Abhängigkeit der Instandhaltungskosten vom Gebäudezustand Z/N Abhängigkeit der Instandhaltungskosten vom HaustechnikAnteil Instandhaltungskosten pro Neuwert 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00 Zustands- zu Neuw ert (Z/N) Abb. 46: Instandhaltungskosten im Verhältnis zum Zustands zu Neuwert (ZN) Abb. 2-6 Kosten Instandhaltungskosten im Verhältnis zum Zustands- zu Neuwert (Z/N) Grundsätzlich steigen die Instandhaltungskosten mit der Abnahme des ZustandsDie von Stratus ermittelten Instandhaltungs- und lnstandsetzungskosten enthalten auch die wertes. Wird ein bestimmter Z/N-Wert unterschritten, so nimmt Stratus an, dass Aufwendungen der technischen Dienste inkl. aller Löhne, Sozialleistungen, Material- und das Gebäude ‚auf Abbruch bewirtschaftet’ wird, d.h. dass nur noch unumgängliche lnfrastrukturkosten. Sie haben den Stellenwert von «Grobkosten». Massnahmen ergriffen werden. Solche Massnahmen (z. B. Schutzgerüste) nehmen bei einem schlechteren Zustand tendenziell zu. Das obige Modell erfährt eine Korrektur, wenn das Verhältnis Neuwert der Haustechnik zu Gesamtwert des Gebäudes einen bestimmten %-Satz unterschreitet (vgl. Abb. 2-7). Diese Korrektur wird vorgenommen, weil die Nicht-HaustechnikBauteile einen verhältnismässig geringen Instandhaltungsbedarf aufweisen. Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 47 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen A.2 Definitionen gemäss SIA Norm 469 Unterhalt Bewahren oder Wiederherstellen eines Bauwerks ohne wesentliche Änderung der Anforderungen (umfasst: lnstandhaltung, lnstandsetzung und Erneuerung) Instandhaltung (IH) Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen Instandsetzung (IS) Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit (für eine festgelegte Dauer) Erneuerung Wiederherstellen eines gesamten Bauwerks oder von Teilen desselben in einen mit dem ursprünglichen Neubau vergleichbaren Zustand Veränderungen Eingreifen in ein Bauwerk zwecks Anpassung an neue Anforderungen Präzisierungen des Instandhaltungsbegriffs für Stratus Gebäude a) Folgende Massnahmen zählen zur lnstandhaltung: • Laufende Reparaturen (verzogene Türen, Fenster usw.) • Periodische Kontrollen (Brandmeldeanlage, Flachdach usw.) • Service-Abonnements (Lift, Lüftung, Kaminfeger, Ölbrenner, Öltank usw.) • Technische Reinigungsarbeiten (z.B. Fassaden, Rinnen, Lüftungsanlagen usw.) • Ersatz von einzelnen Teilen, z.B. nur in einer Wohnung (Bodenbelag, Kühlschrank, Kochherd, Badewanne, Waschtisch, Armatur, Heizkörperventil usw.) Der Ersatz ganzer Bauteile, z.B. alle Küchen, Bäder usw. zählt zur lnstandsetzung. b) Folgende Massnahmen werden nicht zur lnstandhaltung gezählt: • Pflege und Reinigung der Nutzflächen • Pflege der Umgebung • Gartenarbeiten Instandhaltungsniveau mit Stratus Stratus geht standardmässig davon aus, dass die Gebäude stets einen guten Zustand aufweisen sollen. Mit den ausgewiesenen Kosten können alle anfallenden Instandhaltungsmassnahmen gedeckt werden. Tiefere Kosten fallen an, wenn: • «auf Abbruch» bewirtschaftet wird • möglichst alle Instandhaltungsmassnahmen auf die nächste, tendenziell frühere lnstandsetzung aufgeschoben werden • Mieter wesentliche lnstandhaltungskosten selbst übernehmen Höhere lnstandhaltungskosten fallen bei ausgesprochen hohen ästhetischen Anforderungen an. Seite 48 Machbarkeitsstudie Kindergarten Zeihen Gemeinde Zeihen Baukostenindex Es wird der Zürcher Baukostenindex (100.0 am 01.06.1939) verwendet. Die ermittelten Neuwerte basieren auf dem Baukostenindex für das Jahr der Auswertung, sofern dieser schon vorliegt (Stichtag jeweils 01.04., Veröffentlichung aber erst ca. Mitte des Jahres). Aktueller Neuwert Grundlage für die Stratus-Berechnungen sind die Versicherungswerte (z.B. Gebäude CHF 1‘035‘000 im Jahr 2004). Ist dieser Versicherungswert nicht aktuell, wird er mittels Gebäudeversicherungsindex (z.B. 907.6 für 2004) auf das Basisjahr 1939 zurückgerechnet (z.B. CHF 1‘035‘000 / 907.6 x 100 = CHF 114‘037) und mit dem in Stratus integrierten Baukostenindex (z.B. 987.4 für das Jahr 2007) auf den Neuwert hochgerechnet und auf tausend Franken gerundet (z.B. CHF 1‘126‘000). Honorare und Mehrwertsteuer Der Versicherungswert und somit auch der Neuwert umfassen BKP 2 (Gebäude) und BKP 3 (Betriebseinrichtungen) inkl. Honorare und Mehrwertsteuer. Gebäudeversicherungsindex und Baukostenindex Verschiedene Gebäudeversicherungen verwenden einen eigenen Gebäudeversicherungsindex. Im Gegensatz zum Baukostenindex wird der Gebäudeversicherungsindex in der Regel nicht jährlich, sondern mit Sprüngen von 5% angepasst. Die jährlichen Anpassungen des Baukostenindices vermeiden grosse, sprunghafte Veränderungen der Neuwerte. Dieser ist darum für die Anwendung in Stratus Gebäude besser geeignet. Teuerung In allen Zukunftsbetrachtungen wird mit einer Teuerung von 0% gerechnet. Begründung: Würde mit einer Teuerung von einigen Prozenten gerechnet, so wären die Kosten zu verschiedenen Zeitpunkten schwierig miteinander zu vergleichen. Es kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Miet- oder Steuererträge ungefähr der gleichen Teuerung unterliegen wie die Unterhaltskosten. (Stratus Gebäude erlaubt eine Teuerung bei der Ermittlung der künftigen Kosten zu berücksichtigen.) Vergleich mit Realwertschätzung Stratus Gebäude unterscheidet sich in verschiedenen Punkten von einer Realwertschätzung: Der Neuwert von Stratus beinhaltet in der Regel auch BKP 3 (Betriebseinrichtungen), weil der Unterhalt von BKP 2 (Gebäude) und 3 gleich finanziert wird. Dagegen wird auf BKP 1 (Vorbereitungsarbeiten), BKP 4 (Umgebung) und BKP 5 (Baunebenkosten) verzichtet, da diese in der Regel keinen wesentlichen lnstandsetzungsbedarf auslösen. Stratus Gebäude verwendet eine differenziertere Betrachtung der Altersentwertung: • Die Altersentwertung wird nicht gleich dem geschätzten Betrag gesetzt, welcher es ermöglicht, einen neuwertigen Zustand ohne Substanzverbesserung wiederherzustellen. • Bis zu 20 statt 4 Bauteile werden unterschieden. Die Zustandsbeurteilung ist so beschrieben, dass mehrere Fachpersonen unabhängig voneinander fast gleiche Bewertungen vornehmen. • Fazit: Die Definition der Altersentwertung unterscheidet sich im ersten Punkt so, dass der Neuwert pro Zustandswert von Stratus Gebäude höher liegen müsste als jener einer Realwertschätzung. Rapp Architekten AG | Ein Unternehmen der Rapp Gruppe 09.06.2017 | Bericht-Nr. 6070.558. Seite 49
