Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche
Werbung
Festschrift zum 60. Geburtstag von Professor Dr. Hansruedi Schalcher Eidgenössische Technische Hochschule Zürich Beitrag Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes von Professor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Brandenburgische Technische Universität Cottbus Kurzfassung Die technische Lebensdauer von Bauteilen hängt unter anderem von deren physischen Eigenschaften ab; sie wird ferner durch das Verhalten der Nutzer sowie durch äußere Einwirkungen, z. B. das Klima, beeinflusst. Unter günstigen Bedingungen und bei sachgerechter Instandhaltung kann die technische Lebensdauer von vielen Bauteilen über hundert Jahre betragen. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes, z. B. eines Einkaufszentrums, wird vor allem durch die Ziele des Bauherrn und die Anforderungen der Nutzer bestimmt; sie beträgt manchmal nur zwei oder drei Jahrzehnte. Es wird erörtert, in welcher Weise diese Umstände auf den Lebenszyklus eines Gebäudes wirken. Gliederung Vorbemerkung 1. Lebenszyklus eines Gebäudes 2. Technische Lebensdauer von Bauteilen 3. Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes 4. Anwendung Zusammenfassung und Ausblick Verfasser Professor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche studierte Architektur an der Technischen Universität Berlin, Arbeits- und Wirtschaftswissenschaften an der Technischen Universität München und promovierte als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Universität Karlsruhe. Nach langjähriger Praxis in einem Architekturbüro und einer Ingenieurgesellschaft in München und Berlin wurde er im Jahr 1996 an die Brandenburgische Technische Universität Cottbus berufen. Im Jahr 2003 war er Gastprofessor am Institut für Bauplanung und Baubetrieb, Eidgenössische Technische Hochschule Zürich. Mit Herrn Professor Dr. Dietrich-Alexander Möller, Technische Universität Dresden, ist er Herausgeber und Autor der vierbändigen Reihe „Bauen und Ökonomie“, Oldenbourg Verlag München Wien. Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 1 __________________________________________________________________________________________ Vorbemerkung Die gesamte Dauer von der Planung über die Ausführung und die Nutzung bis zum Abbruch und zur Beseitigung eines Gebäudes wird als Lebenszyklus bezeichnet. Dieses Verständnis ist für die Planung und Optimierung eines Gebäudes unverzichtbar. In diesem Sinne sind alle Aufgaben während der Nutzung, vor allem Instandhaltung, Modernisierung und Umbau sowie die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung und die Wertermittlung eines Gebäudes in dessen Lebenszyklus einzuordnen. 1. Lebenszyklus eines Gebäudes Der Lebenszyklus eines Gebäudes besteht aus mehreren Phasen. Es sind oft mehrere Zeitabschnitte der Nutzung durch einen Haushalt oder Betrieb. Die Nutzung kann zwischenzeitlich durch Leerstand (Nutzung ohne Nutzen) unterbrochen sein. Ferner fallen nach dem Neubau in der Regel weitere Projekte wie Modernisierung, Umbau, Erweiterung und unausweichlich Abbruch und Beseitigung an. Lebenszyklus eines Gebäudes Neubau (Projekt) Leerstand bis Nutzungsbeginn Nutzung Modernisierung (Projekt) Nutzung Umbau, Erweiterung (Projekt) Nutzung Leerstand bis Abbruch Abbruch und Beseitigung (Projekt) Abb. 01 Der Lebenszyklus eines Gebäudes und dessen Phasen Die gesamte Dauer, welche den Lebenszyklus eines Gebäudes ausmacht, wird bestimmt durch - die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes und die technische Lebensdauer seiner Bauteile. Beide Betrachtungsweisen stehen in direkter Wechselwirkung. Die technische Lebensdauer der Bauteile, vor allem die eines Tragwerkes, ist wesentliche Voraussetzung für die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Ist letztere nicht mehr gegeben, so ist in vielen Fällen auch die technische Lebensdauer zu beenden, das Gebäude wird abgebrochen und beseitigt. Auf die Bedeutung der Projekte nach Nutzungsbeginn wird nach der Diskussion der technischen Lebensdauer und der wirtschaftlichen Nutzungsdauer weiter eingegangen. Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 2 __________________________________________________________________________________________ 2. Technische Lebensdauer von Bauteilen Mit der technischen Lebensdauer eines Bauteiles ist der Zeitraum angesprochen, in dem dieses physisch zur Verfügung steht und den geforderten Eigenschaften ohne Einschränkungen entspricht. Die Bauteile bilden die Voraussetzung für die langfristige Nutzung eines Gebäudes insgesamt, so verleiht z. B. das Tragwerk dem Gebäude die Standfestigkeit. Andere Bauteile, z. B. die des Ausbaus, haben aufgrund der Abnutzung eine vergleichsweise kurze Lebensdauer. Sie müssen im Lebenszyklus eines Gebäudes ein- oder mehrmals ersetzt werden und sind damit in größerem Umfang Gegenstand der Instandhaltung. Die Bestimmung der technischen Lebensdauer von Bauteilen soll, soweit möglich, auf der Grundlage von Untersuchungen an bestehenden Gebäuden erfolgen. Viele Eigentümer von Gebäuden verfügen über eigene Bestandsaufnahmen. Zum Vergleich oder wenn nicht genügend Daten vorliegen, können zur Orientierung die zu den Wertermittlungsrichtlinien (Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken - WertR 91) gehörenden Tabellenwerte herangezogen werden. WertR 91 Anlage 5 (Auszug) Technische Lebensdauer von baulichen Anlagen und Bauteilen Bezeichnung Bauart/Baustoff Jahre 4 Bauteile 4.1 Dachhaut doppelte Papplage Zementziegel Asbestzement Dachziegel Schiefer Stahlblech, verzinkt Zinkblech Kupferblech 20 – 30 40 – 50 70 – 80 100 100 25 – 30 40 – 50 100 4.2 Dachstuhl Holz Stahl 80 – 100 80 - 100 4.3 Dachrinnen, Fallrohre Stahlblech, verzinkt Zinkblech Kupferblech 15 – 20 40 100 Abb. 02 Die Technische Lebensdauer von Bauteilen nach WertR (Auszug) (Wertermittlungsrichtlinien 1991. 2. Aufl. München, Berlin : Rehm, 1997, Anlage 5. – S. 84 ff.) Die Qualität der Baustoffe, die Verarbeitung der Bauteile und die Beanspruchung durch die Nutzung oder die Witterung sind dabei von entscheidender Bedeutung. Ferner ist zu berücksichtigen, dass eine regelmäßige und fachgerecht durchgeführte Instandhaltung die Lebensdauer verlängert. Andererseits können unterlassene, aber notwendige Maßnahmen die Lebensdauer der Bauteile erheblich verkürzen. Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 3 __________________________________________________________________________________________ Bei der Bemessung der technischen Lebensdauer der Bauteile und damit letztlich der des Gebäudes insgesamt, sind zahlreiche Einflüsse zu beachten. In der folgenden Abbildung werden sechs Arten von Einflüssen unterschieden. 3) Mängel bei der Bauausführung 2) Fehler bei der Bauplanung 4) Verhalten der Nutzer Technische Lebensdauer 1) Eigenschaften der Baustoffe Abb. 03 5) Art und Umfang der Instandhaltung 6) Umwelteinflüsse Einflüsse auf die technische Lebensdauer von Bauteilen im Lebenszyklus eines Gebäudes Die Eigenschaften der Baustoffe werden unter anderem durch Normen und durch die Leistungsbeschreibungen der Planer bestimmt. Werden diese nicht erfüllt, die Baustoffe dennoch eingebaut, verkürzt sich häufig die technische Lebensdauer der betroffenen Bauteile aufgrund erhöhter Schadensanfälligkeit. Baustoffe unterliegen darüber hinaus grundsätzlich der Alterung durch Materialermüdung, Schwinden oder Korrosion. Entsprechendes gilt für verwendete Produkte wie Fertigteile, maschinentechnische Anlagen und Einrichtungsgegenstände. Weitere Einflüsse sind häufig Fehler bei der Bauplanung. Insbesondere bei der Ausführungsplanung sind die anerkannten Regeln der Technik zu beachten, die sich aus zahlreichen Normen, Richtlinien, Bestimmungen und Fachregeln zusammensetzen. Werden vom Architekten oder von den Fachplanern ungeeignete Baustoffe gewählt, Details fehlerhaft oder unzureichend ausgearbeitet, ist mit Schäden und einer verkürzten Lebensdauer der Bauteile zu rechnen. Das gleiche gilt für Mängel bei der Bauausführung. Handwerklich einwandfreie Arbeit kann aufgrund des heutzutage erhöhten Zeit- und Kostendrucks beim Bauen nicht mehr als selbstverständlich vorausgesetzt werden. Häufig kommt es zu Schäden an Fassade, Dach und bei den erdberührten Bauteilen. Die Folge sind ein erhöhter Aufwand bei der späteren Instandhaltung und eine geminderte technische Lebensdauer der Bauteile. Gebäude werden im wahrsten Sinne des Wortes abgenutzt. Dies betrifft besonders die Bauteile des Ausbaus, z. B. Boden, Wand, Türen und Fenster sowie alle beweglichen Teile der technischen Anlagen, z. B. Bedienelemente. Die Abnutzung der Bauteile hängt nicht nur von deren Eigenschaften, sondern auch in besonderem Maße vom Verhalten der Nutzer ab. Im günstigsten Fall pflegt der Nutzer das Gebäude mit der erforderlichen Sorgfalt selbst. Im ungünstigsten Fall werden Teile des Gebäudes in kürzester Zeit durch Vandalismus zerstört. Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 4 __________________________________________________________________________________________ Alle Bauteile sind instand zu halten. Art und Umfang der Instandhaltung sind in einer Strategie durch den Eigentümer festzulegen. Werden die Funktionen Wartung, Inspektion und Instandsetzung vernachlässigt oder falsch ausgeführt, sind frühzeitiger Verschleiß und Bauschäden die Folge. Abb. 04 Durch unterlassene Instandhaltung an der Fassade wird die technische Lebensdauer der Bauteile verkürzt Erdberührte Bauteile, die Bauteile von Fassade und Dach werden durch Umwelteinflüsse in Form von Wasser-, Temperatur- und Schadstoffeinwirkungen und Verkehrserschütterungen in ihrer Dauerhaftigkeit beansprucht. Darüber hinaus ist festzustellen, dass die Anforderungen an Gebäude, die Verwendung von Baustoffen und Herstellungsverfahren ständigen Veränderungen unterworfen sind. So ist der Anteil der technischen Anlagen am Gebäude heute viel höher als vor wenigen Jahrzehnten. Ofenheizungen wurden durch Zentralheizungen ersetzt, viele Gebäude verfügen heute über Aufzüge. Dem Einsatz von Elektrogeräten wurde durch umfangreiche Installationsnetze Rechnung getragen. Erfahrungen über das Alterungsverhalten z. B. von Kommunikationstechnik oder Gebäudeleittechnik fehlen noch weitgehend. Die technische Lebensdauer vieler dieser Bauteile muss in Ermangelung langjähriger Erfahrungen geschätzt werden. Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 5 __________________________________________________________________________________________ 3. Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ist der Betrachtungszeitraum, welcher aus Sicht des Bauherrn vorab oder langfristig erforderlich ist, um - eine Grundlage für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung zu geben, die Erhaltung des Gebäudes zu planen, den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig zu verbessern. Für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung ist mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer ein Betrachtungszeitraum gegeben, auf den die Abschreibung, die Ermittlung der Kapitalkosten, weitere Nutzungskosten und die Erlöse bezogen werden können. Solche Ermittlungen werden zur Projektvorbereitung aufgestellt und werden bei Entscheidungen benötigt, welche die Nutzung oder auch den Abbruch und die Beseitigung des Gebäudes betreffen. Dies gilt für eine Wertermittlung entsprechend. Abb. 05 Modernisierung und Wiederherstellung der Gebäude verlängern deren wirtschaftliche Nutzungsdauer entscheidend Für eine optimale Nutzung sind Strategien zur Erhaltung zu entwickeln. Soweit die technische Lebensdauer von Bauteilen des baulichen Ausbaus und der technischen Anlagen kürzer als die der wirtschaftlichen Nutzungsdauer sein wird, müssen Maßnahmen zur Instandsetzung durchgeführt werden. Der Zeitpunkt der jeweiligen Maßnahme ist hierbei von entscheidender Bedeutung. Über die Erhaltung des Gebäudes hinaus können Änderungen in Form einer Modernisierung oder eines Umbaus vorteilhaft sein, um den Gebrauchswert des Gebäudes zu erhöhen. Hierbei handelt es sich um Projekte nach Nutzungsbeginn, auch diese sind wie ein Neubau unter Bezug auf die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Gebäudes zu beurteilen. Das Ziel solcher Veränderungen ist oft Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 6 __________________________________________________________________________________________ neben der Verbesserung der Nutzbarkeit auch die Verlängerung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes selbst. Die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer ist eine Bauherrenaufgabe. Zwar werden diesbezüglich in der Praxis selten Aussagen getroffen, jedoch ist für die Planung des Gebäudes wenigstens von einem Zeitraum auszugehen, der sowohl dem Nutzungszweck als auch der Dauer der Finanzierung entspricht. Als Anhaltspunkte für die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes können, wie auch für die technische Lebensdauer der Bauteile, die Angaben dienen, die für die Wertermittlung von Gebäuden zur Verfügung stehen. „Es handelt sich hierbei also um die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer [gemeint ist hier wirtschaftliche Nutzungsdauer, Anm. d. Verf.] bei ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung).“ Einfamilienhäuser (entsprechend ihrer Qualität) Einfamilienhaus auch mit Einliegerwohnung Zwei- und Dreifamilienhaus Reihenhaus (bei leichter Bauweise kürzer) Fertighaus in Massivbauweise Fertighaus in Fachwerk- und Tafelbauweise Siedlungshaus Holzhaus Schlichthaus (massiv) Mietwohngebäud e (freifinanziert) (sozialer Wohnungsbau) Gemischt genutzte Häuser mit einem gewerblichen Mietertragsanteil bis 80 % 60 – 100 Jahre 60 – 80 Jahre 60 – 70 Jahre 50 – 60 Jahre 50 – 60 Jahre 60 – 80 Jahre 50 – 70 Jahre 50 – 70 Jahre Verwaltungs- und Bürogebäude Schulen, Kindergärten 50 – 80 Jahre Gewerbe- und Industriegebäude bei flexibler und zukunftsgerechter Ausführung 40 – 60 Jahre Tankstellen 10 – 20 Jahre Einkaufszentrum/SB-Märkte 30 – 50 Jahre Hotels/Sanatorien/Kliniken 40 – 60 Jahre Abb. 06 Die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden (Auszug) (Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 3. Aufl. Köln : Bundesanzeiger, 1998. - S. 2123) Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 7 __________________________________________________________________________________________ Gewerbliche Bauherren orientieren sich bei der Festlegung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer an der erwarteten Nachfrage späterer Nutzer und der angestrebten Rentabilität aus eingesetztem Kapital. Wegen der hohen Kapitalbindung bei Bauinvestitionen und unter Einschätzung der Nutzungsrisiken, wie Rückgang der Nachfrage oder Gefahr des Leerstandes, wird ein frühzeitiger Rückfluss des eingesetzten Kapitals angestrebt. Zeitziele von nur 15 bis 20 Jahren sind keine Seltenheit. Private und öffentliche Bauherren legen für ihre Entscheidung eher den geschätzten Bedarf, soziale oder ideelle Ziele zu Grunde. Ein privater Bauherr wird sein Wohnhaus an seine Kinder vererben wollen und damit einen Zeitraum von mehr als 50 Jahren anstreben. Wenn ein öffentlicher Bauherr z. B. ein Rathaus oder eine Schule baut, geht er in der Regel auch von einer langfristigen Nutzung aus. Wie bei der technischen Lebensdauer sind auch für die wirtschaftliche Nutzungsdauer zahlreiche, sehr unterschiedliche Einflüsse festzustellen. 3) Funktionalität und Gestaltqualität 2) Standort und Systemumgebung 5) allgemeine Einkommensentwicklung Wirtschaftliche Nutzungsdauer 1) wirtschaftliche Ziele des Bauherrn Abb. 07 4) Bevölkerungsentwicklung und -wanderung 6) Verwendung verfügbaren Einkommens Einflüsse auf die Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes und seinen Lebenszyklus Die Definition der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes folgt aus den wirtschaftlichen Zielen des Bauherrn. Die Rentabilität und der Rückfluss des eingesetzten Kapitals resultieren aus der Dauer der Mittelbindung. Abhängig vom Erfolg und der Einschätzung künftiger Entwicklungen kann der Bauherr seine Zielgrößen langfristig anpassen und damit auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer verkürzen oder verlängern. Standort und Systemumgebung sind mit entscheidend für die Attraktivität eines Gebäudes. Veränderungen der Nutzungen oder der Bebauung in der Nachbarschaft, z. B. der Neubau einer Umgehungsstrasse oder einer Ladenpassage, können bestehende Gebäude ab- oder aufwerten. Anforderungen an die Funktionalität und Gestaltqualität wechseln erfahrungsgemäß schnell. Dies betrifft vor allem den Innenausbau von Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen. Ein neues Corporate Design oder die Rationalisierung der Betriebsabläufe in der Geschäftsstelle eines Unternehmens kann die vollständige Veränderung der Innenausstattung zur Folge haben, bevor die betroffenen Bauteile das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreicht haben. Aber auch ein häufiger Mieterwechsel im Wohnungsbau führt oft zu Veränderungen. Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 8 __________________________________________________________________________________________ Aus der Bevölkerungsentwicklung und -wanderung leitet sich die Nachfrage z. B. nach Wohnraum und Folgeeinrichtungen ab. In der Vergangenheit war in der Bundesrepublik eine Zunahme älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung und Migrationen von Norden nach Süden und von Osten nach Westen festzustellen. Desgleichen hat die allgemeine Einkommensentwicklung einschließlich der Förderungsmaßnahmen, z. B. in Form von Wohngeld, erheblichen Einfluss auf die Nachfrage nach Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen Nutzflächen in Gebäuden. Diese Einkommensentwicklung beeinflusst die Höhe erzielbarer Mieten und über die Wirtschaftlichkeit des einzelnen Gebäudes dessen wirtschaftliche Nutzungsdauer. Die Verwendung verfügbaren Einkommens ist eine weitgehend individuelle Entscheidung des einzelnen Betriebes oder Haushaltes. Gebäude oder Flächen konkurrieren mit anderen Investitionen oder Konsummöglichkeiten, z. B. Reisen oder Freizeit. Letztere wurden in den vergangenen Jahren zumindest von den privaten Haushalten bevorzugt. Abb. 08 Aufgrund von Bevölkerungswanderung sind Gebäude in manchen Städten von Leerstand bedroht Zur Zeit ist zumindest für die Bundesrepublik Deutschland festzustellen, dass aufgrund der Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung einerseits und des großen Überangebotes an Gebäuden andererseits, der Leerstand bedrohlich zunimmt. Es ist damit zu rechnen, dass in den nächsten Jahren noch mehr Gebäude abgebrochen werden als bisher. Für diese endet die wirtschaftliche Nutzungsdauer lange bevor die technische Lebensdauer der Bauteile ausgeschöpft ist. Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 9 __________________________________________________________________________________________ 4. Anwendung Bauherren, Architekten, Ingenieure, Betreiber und Nutzer können den Lebenszyklus eines Gebäudes maßgeblich gestalten. Darüber hinaus wirken auf ihn wirtschaftliche und gesellschaftliche Rahmenbedingungen ein. Alle diese Einflüsse haben einen zeitlichen Bezug und können die Gesamtdauer oder den (richtigen) Zeitpunkt einer Maßnahme betreffen. Überlegungen zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes und zur technischen Lebensdauer von Bauteilen sind anzustellen bei - Wirtschaftlichkeitsermittlungen; im Rahmen der Projektentwicklung oder Projektvorbereitung von Neubauten und Umbauten sowie der Planung einer Modernisierung oder des Abbruchs soll die Dauer der kalkulatorischen Abschreibung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechen, - Wertermittlungen; diese beziehen sich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes unter Berücksichtigung der technischen Lebensdauer wesentlicher Bauteile, - Instandhaltung; Art und Umfang der geplanten Maßnahmen sind an der technischen Lebensdauer aller Bauteile auszurichten und durch die wirtschaftliche Nutzungsdauer begrenzt, entsprechendes gilt für eine Sanierung als Beseitigung eines Instandhaltungsrückstaus. Der direkte Zusammenhang zwischen der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes und der technischen Lebensdauer der Bauteile ist darin zu sehen, dass - die technische Lebensdauer der Bauteile von technischen Anlagen kürzer ist als die vieler Baukonstruktionen, insbesondere der des Tragwerkes, - der Aufwand für die Instandhaltung mit dem Anteil der technischen Anlagen am Gebäude steigt, vor allem dann, wenn nach 15 bis 20 Jahren ganze Anlagegruppen ausgetauscht werden müssen, - die jährlichen Kosten aus der Erstinvestition (Neubau), gerechnet als kalkulatorische Abschreibung, um so höher sind, je kürzer die Abschreibungsdauer angesetzt wird und umgekehrt. Es ist erforderlich, als Grundlage der wirtschaftlichen Planung und Nutzung eines Gebäudes, zunächst eine Vorstellung über den Lebenszyklus des Gebäudes zu entwickeln, um dann dessen Eigenschaften danach auszurichten. Hierzu zählt vor allem die Gestaltung der Bauteile. Im Idealfall entspricht die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes der technischen Lebensdauer der Bauteile oder einem Vielfachen davon. Bei der Entwicklung von Konsumgütern wird dieser Gedanke schon lange verfolgt. Aus genau diesen Überlegungen heraus hat Pfarr bereits vor vielen Jahren an folgendem Beispiel gezeigt, wie aus der technischen Lebensdauer bestimmter Bauteile die wirtschaftliche Nutzungsdauer (in der Abbildung 09 als angenommene wirtschaftliche Lebensdauer bezeichnet) abgeleitet werden kann. In diesem Sinne wird für Gewerbebauten festgestellt: Je höher der Anteil technischer Anlagen ist, desto kürzer ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes anzusetzen. Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Abb. 09 %-Wert vom abschreibungsfähigen Betrag Kosten = 100% n = angenommene wirtschaftliche Lebensdauer in Jahren Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 10 __________________________________________________________________________________________ Gebäudeanteil Anlagenanteil 85 15 33 3,0 75 25 31 3,2 70 30 29 3,4 60 40 27 3,7 50 50 25 4,0 40 60 22 4,5 30 70 20 5,0 Die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gewerbebauten in Abhängigkeit vom Anteil technischer Anlagen (Pfarr, Karlheinz: Handbuch der kostenbewußten Bauplanung. Wuppertal : Deutscher Consulting, 1976. - S. 152) Schlussbetrachtung und Ausblick Für die Bestimmung, sowohl der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes als auch der technischen Lebensdauer von Bauteilen, liegen bislang zu wenig Informationen vor. Der Rückgriff auf die Daten in den Wertermittlungsrichtlinien sind für die Mehrzahl von Planungsaufgaben wie Wirtschaftlichkeitsermittlung, Planung der Instandhaltung oder Modernisierung, als Notlösung anzusehen. In der Praxis sollte vielmehr darauf geachtet werden, dass zum einzelnen Gebäude Dokumentationen angefertigt werden. Diese müssen auf der Grundlage allgemein gültiger Strukturen, hierzu zählen die Normen im Bauwesen und im Maschinen- und Anlagenbau, das Gebäude in seinen Eigenschaften abbilden, Mengengerüste enthalten und über bisherige Maßnahmen am Objekt Auskunft geben. Strategien für die Gestaltung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes und der technischen Lebensdauer der Bauteile werden in Zukunft unverzichtbar sein. Kennwerte zu Bauteilen, die in der Fachliteratur zu finden sind, werden meist nicht im erforderlichen Umfang, vor allem hinsichtlich der Einflüsse, beschrieben. Die Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes unterliegen gegenwärtig Veränderungen in bisher unbekanntem Ausmaß. Auf dem Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004 P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden 11 __________________________________________________________________________________________ Gebiet der Datenerhebung und der darauf aufbauenden Forschung zum Gegenstand der Betrachtung wird erheblicher Handlungsbedarf gesehen. Die Philosophie der Lebenszyklusbetrachtung findet langsam Eingang in die akademische Lehre angehender Architekten und Bauingenieure. Die Fachbereiche Maschinenbau und Betriebswirtschaft sind auf diesem Gebiet wesentlich weiter entwickelt. Wir müssen und wollen von ihnen lernen. Umso erfreulicher ist es, dass an der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich das Fach „Betrieb und Unterhalt von Anlagen“ vor wenigen Jahren im Studium der Bauingenieurwissenschaften fest verankert wurde. Literatur Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen und Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger Verlag Köln, 3. Auflage 1998 Pfarr, Karlheinz: Handbuch der kostenbewussten Bauplanung. Ansätze zu einem den Planungs- und Bauprozeß begleitenden Kosteninformationssystem. Deutscher Consulting Verlag Wuppertal 1976 Wertermittlungsrichtlinien 1991, 2. Aufl. München, Berlin: Rehm, 1997 Photographie Aufnahmen des Verfassers am 27.02.2004 in Görlitz/Sachsen Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004
