170511 Begründung BP SMB11

Stadt Wildau
11. Änderung des Bebauungsplans
"Schwermaschinenbau-Gelände"
Begründung
Entwurf vom 10. März 2017
Stand: Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB
11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
Planungsträger:
10.03.2017
Stadt Wildau
Karl-Marx-Str. 36
15745 Wildau
Planverfasser:
Arbeitsgemeinschaft
SR • Stadt- und Regionalplanung, Dipl.-Ing. Sebastian Rhode, freischaffender Stadtplaner AKB
Dr.-Ing. Siegfried Bacher, Landschaftsarchitekt AKB
Maaßenstr. 9, 10777 Berlin
Tel.:
030 - 2977 6473
E-Mail:
[email protected]
[email protected]
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. Sebastian Rhode
Dr.-Ing. Siegfried Bacher
Dipl.-Ing. Sanna Rehfeld
Dipl.-Ing. Sabine Herig
Seite 2
11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Inhaltsverzeichnis
1.
1.1
2.
5
Einführung
Lage und Abgrenzung des Plangebietes
1.2 Anlass und Erforderlichkeit der Planung
6
1.3 Beschleunigtes Verfahren
6
7
Ausgangssituation
2.1 Bebauung und Nutzung
7
2.2
7
Erschließung
2.3 Eigentumsverhältnisse
3.
5.
6. 7
7
Planungsbindungen
3.1
4.
5
Raumordnung und Landesplanung
7
3.2 Flächennutzungsplan
9
3.1
9
Verbindliche Bauleitplanung
11
Planungskonzept
4.1 Ziele und Zwecke der Planung
11
4.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
11
12
Planinhalt
5.1 Art der baulichen Nutzung
12
5.2 Maß der baulichen Nutzung und Bauweise
12
5.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
13
5.4 Verkehrsflächen
14
5.5 Erschließung
14
5.6
Grünordnerische Festsetzungen
14
5.7
Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
15
5.8 Emissionsschutz
15
5.9 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
18
5.10 Nachrichtliche Übernahme - Denkmalschutz
18
5.11 Flächenübersicht
18
Belange des Umweltschutzes
19
6.1 Rechtliche Rahmenbedingungen
19
6.2 Landschaftsökologische Grundlagen (regionale Beurteilung)
19
6.3 Planerische Vorgaben und deren Berücksichtigung
20
Seite 3
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Begründung (Entwurf)
7.
10.03.2017
6.3.1 Schutzgut Mensch
20
6.3.2 Pflanzen und Tiere
21
6.3.3 Boden und Wasser
23
6.3.4 Klima, Luft
25
6.3.5 Landschaft
25
6.3.6 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
26
6.4 Landschaftspflegerische Maßnahmen
26
6.5 Zusammenfassung der Auswirkungen des Planvorhabens
27
28
Verfahren
7.1 Aufstellungsbeschluss
28
7.2 Billigungsbeschluss Entwurf
28
7.3 Beteiligung der Behörden
28
7.4 Beteiligung der Öffentlichkeit
28
7.5 Satzungsbeschluss
28
8. Rechtsgrundlagen
29
Textliche Festsetzungen
30
Anhang Schalltechnische Untersuchung
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Begründung (Entwurf)
1.
10.03.2017
Einführung
Der räumliche Geltungsbereich der 11. Änderung liegt innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes 01-11-03 "Schwermaschinenbau-Gelände"
vom 29.01.2002.
1.1
Lage und Abgrenzung des Plangebietes
Der rechtskräftige Bebauungsplan "Schwermaschinenbau-Gelände" der Stadt Wildau
wird geändert. Der räumliche Geltungsbereich der 11. Änderung umfasst die
Flurstücke 172/7, 173/1, 173/2, 668, 686, 735, 737, 888, 890 und 892 der Flur 11 der
Gemarkung Wildau und hat eine Größe von insgesamt 2,3 ha.
Der räumliche Geltungsbereich wird begrenzt
• im Norden das Flurstück 665, 667, 734 der Flur 11, Gemarkung Wildau
• im Osten durch die Schwarzkopff-Straße,
• im Süden durch den Hochschulring sowie
• im Westen durch die Ludwig-Witthöft-Straße.
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Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Abb. 1: Räumlicher Geltungsbereich der 11. Änderung des Bebauungsplans
"Schwermaschinenbau-Gelände"
1.2
Anlass und Erforderlichkeit der Planung
Das Plangebiet ist seit über 20 Jahren ungenutzt und soll zukünftig einer mit der Umgebung verträglichen Nutzung zugeführt werden. Die Wirtschaftsförderung DahmeSpreewald plant hier hochwertige Technologie- und Ingenieursbetriebe sowie produzierendes Gewerbe anzusiedeln und dafür einen qualitätsvollen Standort zu schaffen.
Für diese Entscheidung sprechen sowohl die attraktive Nähe zum Campus der Technischen Hochschule Wildau sowie zu weiteren leistungsfähigen Betrieben, die sich
bereits auf dem Gebiet des Schwermaschinenbau-Geländes angesiedelt haben. Um
die schutzbedürftige Nachbarschaft einerseits zu berücksichtigen, andererseits aber
auch einen hohen Nutzungsgrad der Flächen zu erzielen, ist eine differenzierte Auseinandersetzung mit den Schallemissionen erforderlich. Um die planungsrechtlichen
Voraussetzungen zu schaffen, wird die 11. Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes "Schwermaschinenbau-Gelände" durchgeführt.
Im Zuge des Änderungsverfahrens werden einzelne Festsetzungen zu Art und Maß
der baulichen Nutzung im bislang bestehenden GE-4 angepasst. U. a. wird die Zulässigkeit von Nutzungen ausgeschlossen, die zu einer unerwünschten Erhöhung des
Verkehrsaufkommens im und um das Plangebiet durch Liefer- und Kundenverkehr
führen könnten.
1.3
Beschleunigtes Verfahren
Die 11. Änderung des Bebauungsplanes "Schwermaschinenbau-Gelände" wird gemäß § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Es handelt sich um eine
Maßnahme der Innenentwicklung und der Änderungsbereich liegt innerhalb des Siedlungzusammenhanges. Die zulässige Grundfläche wird durch die 11. Änderung nicht
erhöht. Der Schwellenwert von 20.000 m2 gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB wird
durch die vorangegangenen Änderungsverfahren nach § 13 a BauGB nicht überschritten.
Tab. 1: Übersicht über die Erhöhung der Grundfläche von Änderungsverfahren im
Bebauungsplan "Schwermaschinenbau-Gelände" (SMB)
Änderungen SMB nach § 13 a BauGB
zusätzliche
GRZ alt
GRZ neu
-
-
3.990 m
2
0,4
0,6
4.900 m
2
-
1,0
1.200 m
2
0,4
0,4
0m
2
0,6
0,5 / tw.
0,75
0m
2
9. Änderung SMB
0,6
0,6
0m
2
10. Änderung SMB
-
-
0m
2
11. Änderung SMB
0,8
0,8
0m
2
10.090 m
2
3. Änderung SMB (Feuerwehr, Bauhof)
4. Änderung SMB (ehem. Gärtnerei)
5. Änderung SMB (ZLR II)
7. Änderung SMB (Erweiterung Schule)
8. Änderung SMB
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Versiegelung
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10.03.2017
Die weiteren in § 13 a BauGB genannten Anwendungsvoraussetzungen liegen vor:
Durch den Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die
einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz
über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Es bestehen darüber hinaus keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs.
6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter.
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB), vom
Umweltbericht (§ 2 a BauGB), von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB), von der zusammenfassenden
Erklärung (§ 10 Abs. 4 BauGB), sowie von einer Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung von Bauleitplänen eintreten (§ 4 c
BauGB) abgesehen.
Dennoch sind im Bebauungsplan die Belange des Umweltschutzes, einschließlich
des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Satz 7 BauGB zu
berücksichtigen (vgl. Kap. 6). Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor
der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
2.
Ausgangssituation
2.1
Bebauung und Nutzung
Das Plangebiet ist im Süden mit der großen, leer stehenden Halle 21 (ehemalige
Kurbelwellenprüfung), der direkt im Nordosten anschließenden Halle 22 und einem
ca. 50 m hohen gemauerten Schornstein bebaut. Die Hallen 21 und 22 sowie der
Schornstein stehen unter Denkmalschutz. Die sonstigen Flächen des Plangebietes
sind unbebaut und mit Rasen bzw. ruderalem Aufwuchs bewachsen.
2.2
Erschließung
Um das Plangebiet verlaufen die Ludwig-Witthöft-Straße, der Hochschulring und die
Schwarzkopff-Straße. In den Verkehrsflächen befinden sich die Versorgungsleitungen
der Trinkwasserver- und Schmutzwasserentsorgung, so dass die wassertechnische
Erschließung gesichert ist.
2.3
Eigentumsverhältnisse
Die innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs liegenden Flurstücke befinden sich in
Privateigentum.
3.
Planungsbindungen
3.1
Raumordnung und Landesplanung
Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) wurde von den Landesregierungen Berlins und Brandenburgs jeweils als Rechtsverordnung erlassen und
trat am 15. Mai 2009 in Kraft.
Die Stadt Wildau bildet zusammen mit der Gemeinde Schönefeld ein Mittelzentrum in
Funktionsteilung (Ziel 2.9 LEP B-B) und gehört zum Gestaltungsraum Siedlung nach
Ziel 4.5 LEP B-B.
Durch eine Voranfrage bei der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg wurden die für die Planung relevanten Ziele, Grundsätze und sonstige Erfordernisse mitgeteilt.
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Nachdem der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) durch Verkündung am 2, Juni 2015 rückwirkend wieder in Kraft getreten ist, ergeben sich die
Erfordernisse der Raumordnung insbesondere aus folgenden rechtlichen Grundlagen:
- Raumordnungsgesetz (ROG) vom 22. Dezember 2008 (BGBI. I S. 2986). zuletzt
geändert durch Artikel 124 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBI. I S.
1474).
- Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) (GVBI. I S. 235).
- Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 27. Mai
2015 (GVBI. II - 2015, Nr. 24). in Kraft getreten mit Wirkung vom 15. Mai 2009.
- Landesentwicklungsplan Flughafenstandortentwicklung (LEP FS) vom 30. Mai
2006 (GVBI. II S. 153).
Für das Plangebiet der 11. Änderung des Bebauungsplans "SchwermaschinenbauGelände" sind folgende Ziele und Grundsätze des LEP B-B relevant:
- Der Schutz der Allgemeinheit vor Lärm und die Reinhaltung der Luft sind sicherzustellen - § 2 Abs. 2 ROG.
- In den Mittelzentren sollen für den jeweiligen Mittelbereich die gehobenen Funktionen der Daseinsvorsorge mit regionaler Bedeutung konzentriert werden (u.a. Wirtschafts- und Siedlungsfunktionen) - Grundsatz 2.10 (G) LEP B-B.
- Die Siedlungsentwicklung soll vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter
Entwicklungspotenziale innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur erfolgen. Die Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung sollen einander räumlich zugeordnet und ausgewogen entwickelt werden - Grundsatz 4.1 (G) LEP B-B i. V. m. § 5 Abs. 2 LEPro
2007.
- Im engeren Wirkbereich des Flughafens BER, zu dem auch die Stadt Wildau gehört, besteht infolge der Flughafenentwicklung besonderer Handlungsbedarf zu einer abgestimmten gemeindeübergreifenden Umfeldentwicklung (u.a. Stärkung der
zentralörtlichen Funktion, Konzentration der Siedlungsentwicklung) - Grundsatz
(G) 10 und (G) 11 LEP FS.
Der Änderungsbereich liegt innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung. Darüber hinaus bildet die Stadt Wildau mit der Gemeinde Schönefeld ein Mittelzentrum in Funktionsteilung.
Mit der beabsichtigten 11. Änderung des o.g. Bebauungsplans geht keine Siedlungserweiterung einher. Die Anpassungen betreffen das Maß der baulichen Nutzung, die
Steuerung von allgemein und ausnahmsweise zulässigen sowie unzulässigen Nutzungen sowie Erkenntnisse des Anlagenlärms, die im Rahmen eines neuen Gutachtens ermittelt werden sollen. Ziele und Grundsätze der Raumordnung zur Steuerung
des großflächigen Einzelhandels sind nicht betroffen.
Da es sich um eine Maßnahme zur Verdichtung bestehender Siedlungsflächen handelt, trägt die Planänderung den raumordnerischen Erfordernissen der Innenentwicklung und zum Schutz des Freiraums Rechnung.
Eine abschließende Beurteilung aus Sicht der Raumordnung steht noch aus. Allerdings ist zum jetzigen Zeitpunkt kein Widerspruch zu Zielen der Raumordnung erkennbar.
Für das Plangebiet sind nach Festlegungskarte 1 LEP B-B keine flächenbezogenen
Darstellungen zum Freiraumverbund getroffen.
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3.2
10.03.2017
Flächennutzungsplan
Im geltenden Flächennutzungsplan FNP der Stadt Wildau i. d. F. vom 22.08.2014 ist
der Änderungsbereich als "gewerbliche Baufläche" dargestellt. Südlich entlang des
Plangebiets verläuft eine Wegebeziehung vorbei, die eine Verbindungschafft zwischen den Wohngebieten im Westen und dem S-Bhf. Wildau im Osten.
Abb. 2: Flächennutzungsplan vom 22. August 2014 (Ausschnitt, ohne Maßstab)
3.1
Verbindliche Bauleitplanung
Da das Plangebiet vollständig innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Schwermaschinenbau-Gelände" liegt, sind Vorhaben derzeit gemäß
§ 30 BauGB zu beurteilen.
Der rechtskräftige Bebauungsplan "Schwermaschinenbau-Gelände" vom 29.01.2002
setzt für den räumlichen Geltungsbereich der 11. Änderung ein Gewerbegebiet fest.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen sowie im Bereich der
denkmalgeschützten Halle 21 am Hochschulring und an der Schwarzkopff-Straße
durch Baulinien definiert. Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Festsetzung
der Traufhöhe von max. 10 m, der Gebäudehöhe von max. 15 m und der GRZ von
0,8 geregelt. Es wurde eine abweichende Bauweise als offene Bauweise ohne Längenbeschränkung festgesetzt. Auf Grundlage des Schallgutachtens vom 19.02.1996
sind maximale flächenbezogene Schalleistungspegel für die einzelnen Baugebiete
festgesetzt.
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Abb. 3: Bebauungsplan Schwermaschinenbau-Gelände, einschl. 1. und 2. Änderung vom
21.01.2003 und 20.06.2006 (Ausschnitt, ohne Maßstab)
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4.
Planungskonzept
4.1
Ziele und Zwecke der Planung
10.03.2017
Das Plangebiet ist seit über 20 Jahren ungenutzt und soll zukünftig einer mit der Umgebung verträglichen Nutzung zugeführt werden. Planungsrechtlich kann dies zwar
bereits zugelassen werden, doch um einerseits eine intensive Nutzung des Gebietes
zu ermöglichen und andererseits die vorangeschrittene Entwicklung der Umgebung
zu berücksichtigen, müssen insbesondere die Regelungen zum Emissionsschutz neu
untersucht werden. Da der Trennungsgrundsatz nach § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz in diesem zentralen Stadtgebiet von Wildau nicht ausreichend eingehalten
werden kann, wird hierzu das Verfahren der Emissionskontigentierung von Anlagengeräuschen nach der DIN 45691 angewandt, die 2006 veröffentlicht wurde.
Einzelne Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung werden den neuen
Anforderungen an das Plangebiet angepaßt. Derzeit gilt eine zulässige Traufhöhe
von 10,0 m. In der 11. Änderung des Bebauungsplans wird keine Traufhöhe
festgsetzt. Die Festsetzung zur maximalen Gebäudehöhe von 15 m wird übernommen. Insgesamt ergibt sich dadurch eine flexiblere Möglichkeit der Bebauung im
Plangebiet unter Berücksichtigung der maximal zulässigen Gebäudehöhen in der
Umgebung. Zum anderen wird eine Festsetzung aufgenommen, welche die Zulässigkeit von Handel, Logistik und Transport sowie von Lagerhallen und -plätzen im Plangebiet ausschließt. Dadurch kann einer unerwünschten Erhöhung des Verkehrsaufkommens im und um das Plangebiet durch Liefer- bzw. Kundenverkehr entgegen
gewirkt und der hochwertige Charakter des Gewerbegebiets gestärkt werden.
Der Bebauungsplan verfolgt die Planungsziele:
• Schaffung der planungsrechtlichen Zulässigkeit für eine flexiblere bauliche
Nutzung der bislang unbebauten Grundstücke unter Berücksichtung des städtebaulichen Erscheinungsbildes,
• Neuberechnung der Lärmbeeinträchtigungen umliegender Immissionsorte auf
Grundlage der DIN 45691 "Geräuschkontigentierung",
• Stärkung und Entwicklung des besonders hochwertigen Gewerbestandorts
des Schwermachinenbaugelände.
4.2
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Durch die 11. Änderung des Bebauungsplans wird die im Flächennutzungsplan dargestellte gewerbliche Baufläche weiterhin als Gewerbegebiet planungsrechtlich gesichert. Der Bebauungsplan ist damit gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar.
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
5.
10.03.2017
Planinhalt
Der Planinhalt ist unterteilt in neu getroffene Festsetzungen aus der 11. Änderung
und Festsetzungen, die unverändert aus der Vorgängerplanung übernommen werden. Alle anderen bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die
verbindliche Regelungen der im § 9 Abs. 1 BauGB bezeichneten Art enthalten, treten
im räumlichen Geltungsbereich außer Kraft (siehe textliche Festsetzung Nr. 11 f).
5.1
Art der baulichen Nutzung
Durch die 11. Änderung des Bebauungsplanes "Schwermaschinenbau-Gelände" wird
weiterhin ein Gewerbegebiet GE-4.1 für das gesamte Plangebiet festgesetzt. Es handelt sich um einen Teilbereich des in 2002 festgesetzten Gewerbegebietes GE-4. Im
Gewerbegebiet GE-4.1 sind folgende Nutzungen allgemein zulässig:
• Gewerbebetriebe aller Art und öffentliche Betriebe
• Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
Folgende Nutzungen sind ausnahmsweise zulässig:
• Anlagen für sportliche Zwecke
Folgende Nutzungen sind unzulässig:
• Handel, Logistik- und Transportunternehmen
• Lagerhäuser und Lagerplätze
• Tankstellen und Vergnügungsstätten
Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Anlagen für sportliche Zwecke wird aus dem
bisher geltenden Bebauungsplan übernommen (siehe textliche Festsetzungen Nr.
1.1.4).
Der Auschluß von Lagerhäusern, Lagerplätzen, Handel, Logistik- und Transportunternehmen wird festgesetzt, um zusätzliche Verkehrsströme durch Liefer- und Kundenverkehr in diesem Kernbereich des Schwermaschinenbau-Geländes zu verringern
(siehe textliche Festsetzungen Nr. 11. a). Lagerhäuser und Lagerplätze waren bislang ausnahmsweise zulässig. Die städtebauliche Situation im Kernbereich des SMBGeländes hat sich jedoch dahingehend entwickelt, dass der Bedarf nach hochwertigen Gewerbestandorten gestiegen ist und zur Aufwertung des Standorts insbesondere in diesem innerstädtischen Bereich bereitgestellt werden soll.
Aus verkehrstechnischen Gründen, aus städtebaulichen Gesichtspunkten und aufgrund der von ihnen ausgehenden störenden Wirkungen wurden Tankstellen und
Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Für diese Betriebe bestehen in anderen Bereichen der Stadt Wildau weiterhin ausreichend Zulassungsmöglichkeiten (siehe textliche Festsetzungen Nr. 1.1.3).
5.2
Maß der baulichen Nutzung und Bauweise
Grundflächenzahl
Die Festsetzungen zur Grundflächenzahl (GRZ) bleibt unverändert bei 0,8. Damit
kann eine Grundfläche von 1,84 ha versiegelt werden.
Gebäudehöhe
Als Höhe baulicher Anlagen gilt weiterhin eine maximale Gebäudehöhe von 15,0 m
und orientiert sich damit wie gehabt an der näheren Umgebung. Luftsicherheitsstechnische Belange durch die Nähe zum Flughafen BER werden somit berücksichtigt. Der
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
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Bezugspunkt für die Gebäudehöhe ist der nächstgelegene festgesetzte Höhenpunkt.
Technische Dachaufbauten dürfen die maximale Gebäudehöhe um bis zu 2,0 m
überschreiten (siehe textliche Festsetzung Nr. 11 b).
Im Vergleich zum bestehenden Bebauungsplan wird keine Festsetzung zur Traufhöhe getroffen. Dies wirkt sich auf Neubauvorhaben entlang der Ludwig-Withöft-Straße
aus, da Halle 21 und Halle 22 denkmalgeschützt sind. Die noch unbebaute Fläche im
GE-4.1 kann dadurch flexibler und dichter genutzt werden, ohne die versiegelbare
Grundfläche zu erhöhen oder die Gebäude der Umgebung zu überragen. Der Bodenschutzklausel nach § 1a Abs. 2 BauGB wird somit Rechnung getragen.
Da sich dieser Bereich am Rand des Schwermaschinenbau-Geländes befindet, wird
die Wirkung der benachbarten denkmalgeschützten Gebäude nicht beeinträchtigt. Die
Halle 22 hat an der dem Neubau zugewandten Fassade eine Traufhöhe von ca. 14,4
m. Des Weiteren wird ein möglicher Neubau in seiner städtebaulichen Wirkung relativiert durch die unmittelbar westlich der Ludwig-Witthöft-Straße ansteigende Topographie: Das Plateau dieses Wäldchens liegt bei 52 bis 54 m NHN (ohne Berücksichtung
der Vegetation). Das Plangebiet liegt auf 38 bis 39 m NHN, so dass eine maximale
Gebäudehöhe von 15,0 m den dichten Baumbewuchs nicht überragt.
Die bisherige Festsetzung der Traufhöhe von 10,0 m stammt aus dem Ursprungsplan
von 2002. In früheren Änderungen wurde bereits in einzelnen Bereichen eine abweichende Traufhöhe festgesetzt: In der 1. Änderung vom 21.01.2003 für die Halle 10
wurde eine Traufhöhe von 13,0 m festgesetzt. In der 2. Änderung von 20.06.2006,
deren Geltungsbereich südlich an das Plangebiet der 11. Änderung anschliesst, gilt
eine Traufhöhe von 12,0 m.
Der Wegfall der Traufhöhe ermöglicht eine flexiblere und dichtere Nutzung der
Grundstücke, ohne den Versiegelungsgrad zu erhöhen oder die in weiten Teilen des
Schwermaschinenbau-Geländes geltende maximale Gebäudehöhe von 15,0 m zu
überschreiten. Da die Festsetzungen 2.6 und 5.1 zur Fassadengestaltung eine an die
städtebauliche Situation angepasste Gestaltung steuern, wird verhindert, dass sich in
diesem Bereich Gebäude mit einer zu starken architektonischen Fremdwirkung entwickeln. Damit wird ein städtebaulich verträglicher Kompromiss geschlossen zwischen dem privaten Interesse einer möglichst intensiven wirtschaftlichen Nutzung,
des öffentlichen Interesses der Bewahrung des stadtgeschichtlich prägenden und architektonisch hochwertigen Erscheinungsbildes sowie dem Anspruch einer flächenschonenden Siedlungsentwicklung.
5.3
Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Als abweichende Bauweise wird wie im rechtskräftigen Bebauungsplan eine offene
Bauweise ohne Längenbeschränkung festgesetzt (siehe textliche Festsetzung Nr.
1.3.1). Gemäß § 22 BauNVO sind damit auch Gebäude über 50 m Länge zulässig.
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen und Baulinien festgelegt.
Das Baufenster aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan wird im Bereich der LudwigWithöft-Straße der 2. Änderung des Bebauungsplans angepasst: Die Baugrenze, die
bislang noch auf der Flurstücksgrenze zur öffentlichen Straßenfläche hin liegt, wird
aus städtebaulichen Gründen um 5,0 m eingerückt.
Die Baulinien verlaufen entlang der Halle 21 an der Schwarzkopffstraße und am
Hochschulring. Damit wird die Gebäudeflucht des östlich benachbarten Gebäudes
(Halle 7) aufgenommen und auch zukünftig sichergestellt; der öffentliche Straßenraum wird städtebaulich gefasst.
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Begründung (Entwurf)
5.4
10.03.2017
Verkehrsflächen
Aus dem bestehenden Bebauungsplan wird die öffentliche Verkehrsfläche mit der
Zweckbestimmung "Nur für Radfahrer, Anlieger frei" übernommen, die im Rahmen
der 2. Änderung festgesetzt wurde. Dadurch wird der Kernbereich des SMBGeländes vor übermäßig hohem Verkehrsaufkommen geschützt und der Verkehr um
das Gebiet herum und entlang der Ludwig-Witthöft-Straße gelenkt.
5.5
Erschließung
Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets erfolgt insbesondere über die LudwigWitthöft-Straße, für den nichtmotorisierten Individualverkehr und Anlieger auch über
den Hochschulring und die Schwarzkopff-Straße. In den Verkehrsflächen befinden
sich bereits die Versorgungsleitungen und bieten ausreichend Platz für zukünftige
Leitungen der Nachverdichtung.
Stellplätze sind auf dem jeweiligen Grundstück nachzuweisen. Die nötige Anzahl variiert je nach Art der baulichen Anlage. Einzelheiten dazu regelt die Stellplatzsatzung
der Stadt Wildau von 2010. Wenn durch die Errichtung von Zufahrten auf das Plangebiet entlang der Ludwig-Witthöft-Straße Stellplätze entfallen, müssen diese entweder auf dem jeweiligen Grundstück ersetzt werden und öffentlich zugänglich sein oder
auf Grundlage der Stellplatzablösesatzung der Stadt Wildau von 2006 abgelöst werden.
5.6
Grünordnerische Festsetzungen
Um das Erscheinungsbild des Schwermachinenbau-Geländes zu bewahren und in
dem relativ hoch versiegelten Gebiet einen Beitrag zu einem verträglichem Stadtklima
zu leisten, wird aus dem bestehenden Bebauungsplan die textliche Festsetzung Nr.
2.6 zur Fassadenbegrünung übernommen. Demnach sind Außenwandflächen zu
mindestens 30% mit Kletterpflanzen zu begrünen und zu gliedern, die in Abständen
von maximal acht Metern zu pflanzen sind. Technische Einrichtungen und Belichtungsflächen sind hiervon ausgenommen. In der Mittelachse (Schwarzkopff-Straße)
und an der nördlichen Seite der Querstraße ist zur Fassadenbegrünung ergänzend
zum historischen Bestand nur der Wilde Wein (Parthenocissus quinquefolia) zu verwenden. Für alle anderen Fassaden können zusätzlich Efeu (Hedera Helix) und
Waldrebe (Clematis Vitalba) verwendet werden.
Versickerung von Dach- und Oberflächengewässern
Im derzeit geltenden Bebauungsplan von 2002 ist für Sondergebiete und Flächen für
den Gemeinbedarf festgesetzt, "dass die Befestigung von Wegen und Zufahrten nur
in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen ist. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß, Asphaltierungen oder Betonierungen sind unzulässig. Mittlerweile hat es sich
durchgesetzt, dass diese Anforderungen auch für Gewerbegebiete übernommen
werden, insbesondere wenn sie innerstädtisch gelegen sind. Daher wird die entsprechend lautende textliche Festsetzung Nr. 11. c aufgenommen.
Pflanzbindungen in Abhängigkeit vom Überbauungsgrad
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB ist die nicht durch bauliche Anlagen und
nicht durch Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des
§ 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die
das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, überdeckte Grundstücksfläche als Vegetationsfläche anzulegen. Mindestens 50 % der Vegetationsflächen sind zu bepflanzen
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Begründung (Entwurf)
10.03.2017
(zwei Pflanzen pro qm). Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Flächen mit ausgewiesener Pflanzbindung innerhalb der Baufelder sind dabei mit anzurechnen. Es sind
Arten der Pflanzliste 1 zu verwenden (siehe textliche Festsetzung Nr. 2.8).
Baumpflanzungen
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB ist in den Gewerbegebieten mit einer zulässigen GRZ von 0,8 pro 1.000 qm Grundstücksfläche ein für das Gebiet standortgerechter Baum mit der Pflanzqualität 3vmB 12-14 (dreimal verpflanzt mit Ballen,
Stammumfang 12 bis 14 cm) zu pflanzen und zu erhalten. Im Kronenbereich jedes
anzupflanzenden Baumes ist eine offene Vegetationsfläche von mindestens acht qm
anzulegen. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen standortgerechten Bäume, sofern sie erhalten werden, und die für Begrünung
von Stellplätzen auf dem Grundstück durchgeführten Baumpflanzungen einzurechnen. Es sind die Arten der Pflanzliste 2 zu verwenden (siehe textliche Festsetzung Nr.
2.9.1). Des Weiteren sind die Bäume, die durch die Errichtung der Zufahrten über die
Ludwig-Witthöft-Straße beseitigt werden müssen, auf dem Grundstück und gemäß
Pflanzliste 2 zu ersetzen (siehe textliche Festsetzung Nr. 11. e).
Begrünung von Stellplätzen
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 25 a BauGB sind ebenerdige Stellplätze durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je vier Stellplätze ist ein Baum zu pflanzen.
Im Kronenbereich jedes anzupflanzenden Baumes ist eine offene Vegetationsfläche
von mindestens 8 qm anzulegen.
5.7
Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
Für die mit B gekennzeichnete Fläche wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ein Gehund Fahrrecht zugunsten der Anlieger, ein Fahrrecht zugunsten der Bahntreiber sowie ein Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt (siehe textliche
Festsetzung Nr. 4.2). Es handelt sich hierbei um eine Teilfläche einer größer zusammenhangenden Fläche aus dem geltenden Bebauungsplan, die bestehende Festsetzung wird für den betreffenden Teil im Änderungsbereich übernommen.
5.8
Emissionsschutz
Anlagenlärm
Im Zusammenhang mit der 11. Änderung des B-Plans 01-11-03 „Schwermaschinenbau - Gelände“ der Stadt Wildau hat das Büro Kötter Consulting Engineers eine
schalltechnische Untersuchung1 erstellt, die die Grundlage bietet für eine Neuregelung des Schallimmissionsschutzes.
Die erste Fassung des Bebauungsplans 01-11-03 aus dem Jahr 2002 setzt maximale
flächenbezogene Schallleistungspegel mit dem Ziel fest, schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche gemäß Nr. 2.1 TA Lärm an schutzbedürftigen Nutzungen in
der Umgebung des Plangeltungsbereichs zu vermeiden. Die Anforderungen der TA
Lärm gelten für Anlagen im Sinne des zweiten Teils des BundesImmissionsschutzgesetzes (BImSchG) [1], unabhängig davon, ob sie genehmigungsbedürftig (§ 5 BImSchG) oder nicht genehmigungsbedürftig (§ 22 BImSchG) sind.
1
Schalltechnischer Bericht Nr. 416099-01.01 zur Geräuschkontingentierung nach DIN 45691 für den Geltungsbereich der 11. Änderung des Bebauungsplans 01-11-03 „Schwermaschinenbau - Gelände“ der Stadt Wildau,
16.01.2017
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Mit der Veröffentlichung der DIN 45691 [9] als gültige Norm im Jahr 2006 hat sich die
Methodik zur Kontingentierung von Anlagengeräuschen gewandelt und vereinheitlicht. Dem wurde beispielsweise mit der 6. Änderung des B-Plans 01-11-03 [21]
Rechnung getragen, welche die für den überplanten Teilbereich ursprünglich festgesetzten maximalen flächenbezogenen WA, max durch Emissionskontingente LEK im
Sinne der DIN 45691 ersetzt. Im Rahmen der 11. Änderung wird die Geräuschkontingentierung für die Gewerbeflächen in deren Geltungsbereich in gleicher Weise angepasst.
Wenn die mit der Aufstellung des B-Plans 01-11-03 definierten Schutzziele weiterhin
eingehalten werden sollen, muss bei der Neukontingentierung die Gesamtsituation in
Bezug auf die Einwirkung von Anlagengeräuschen Berücksichtigung finden. Zu diesem Zweck wurden insgesamt 20 Immissionsorte in der Umgebung des Plangebiets
ausgewählt, die als maßgeblich für die Geräuschkontingentierung anzusehen sind.
Die Bebauungsstruktur in der Wohnnachbarschaft und damit der Schutzanspruch der
Flächen, auf denen sich die Immissionsorte befinden, haben sich seit 2002 nicht verändert. Der Einwirkungsbereich der Anlagengeräusche hat zum überwiegenden Teil
den Charakter eines Allgemeinen Wohngebiets (WA). Für die Flächen nördlich der
Freiheitsstraße sowie zwischen dem Ostrand des Plangebiets und der Karl-MarxStraße / Friedrich-Engels-Straße wurde seinerzeit – und wird auch in dieser Untersuchung – vom Vorliegen einer Gemengelage ausgegangen.
Die Ergebnisse der durchgeführten Schallausbreitungsberechnungen haben gezeigt,
dass die Zahlenwerte L" WA, max nicht unverändert als Emissionskontingente LEK interpretiert werden können. Anpassungen sind zum einen erforderlich, weil die DIN
45691 Emissions- und Immissionskontingente allein über die Flächengröße und die
Dämpfung durch geometrische Ausbreitung verknüpft, während früher bei der Geräuschkontingentierung häufig weitere Einflüsse (z. B. Luftabsorption, Bodendämpfung) berücksichtigt wurden. Zum anderen ist für die Fläche GE 3 (Wildauer Schmiedewerke GmbH & Co. KG) mit L" WA, max = 60 dB(A) (pro m2) nachts (22:00 bis 06:00
Uhr) ein Kontingent festgesetzt, das nicht mit den Schutzzielen vereinbar ist, wenn es
ohne Anpassung in den Kontext der DIN 45691 übernommen wird.
Aus den Emissionskontingenten, die auf die beschriebene Weise aus den festgesetzten maximalen flächenbezogenen Schallleistungspegel L" WA, max abgeleitet wurden,
ergeben sich nach DIN 45691 Immissionskontingente, die im Bereich der Wohnbebauung an der Karl-Marx-Straße / Friedrich-Engels-Straße sowie am Gesundheitszentrum (Freiheitsstraße 98) die Planwerte weitgehend ausschöpfen. Reserven für
eine intensivere Nutzung der Gewerbefläche im Geltungsbereich der 11. Änderung
bestehen nicht. In Richtung Norden (das Gesundheitszentrum ausgeklammert), Süden und Westen können jedoch Zusatzkontingente vergeben werden, die bei optimierter Planung die Nutzungsmöglichkeiten aus schalltechnischer Sicht erweitern.
Unter diesen Randbedingungen wurden für das GE der 11. Änderung folgende Emissionskontingente und Zusatzkontingente für einzelne Richtungssektoren ermittelt:
Emissionskontingente
Tag (6:00 bis 22:00):
LEK, tags = 62 dB
Nacht (22:00 bis 6:00)
LEK, nachts = 47 dB
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Zusatzkontingente für die Sektoren 359° bis 30° und 175 ° bis 340°:
Tag (6:00 bis 22:00):
LEK, tags = 3 dB
Nacht (22:00 bis 6:00)
LEK, nachts = 3 dB
Aus dem Verhältnis zwischen Flächenausdehnung und Abständen zu den Immissionsorten ergibt sich keine Notwendigkeit, das Gewerbegebiet kleinteiliger in Bereiche
mit unterschiedlichen Emissionskontingenten zu gliedern. Dies käme allenfalls dann
in Betracht, wenn Teilflächen in schalltechnisch signifikant unterschiedlicher Weise
genutzt würden und diese Zuordnung in B-Plan-Festsetzungen festgeschrieben werden soll, dies ist bei vorliegender Planung jedoch nicht der Fall.
Die Umsetzung des Kontingentierungsvorschlags stellt sicher, dass weder an den
Immissionsorten in der Umgebung des Plangebiets noch an schutzbedürftigen Nutzungen auf Sondergebietsflächen im Geltungsbereich des B-Plans 01-11-03 schädliche Umwelteinwirkungen durch Anlagengeräusche im Sinne von Nr. 2.1 TA Lärm auftreten.
Die schalltechnische Untersuchung empfiehlt, folgende Festsetzungen zum Anlagenlärm in die 11. Änderung des Bebauungsplans aufzunehmen (siehe textliche Festsetzung Nr. 11 d):
Im Gewerbegebiet sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen) zulässig, deren Geräusche
die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN
45691 weder tags (06:00 bis 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 bis 06.00 Uhr) überschreiten.
Emissionskontingente tags und nachts in dB
LEK,
LEK,
tags
nachts
62
47
Für die im Plan dargestellten Richtungssektoren A bis D erhöhen sich die Emissionskontingente LEK um folgende Zusatzkontingente:
Richtungssektor
Zusatzkontingente
LEK,zus,k, tags
LEK,zus,k, nachts
A
3
3
B
0
0
C
3
3
D
0
0
Die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens erfolgt nach DIN
45691:2006-12, Abschnitt 5, wobei in den Gleichungen (6) und (7) für Immissionsorte
j im Richtungssektor k LEK,i durch LEK,i + LEK,zus,k zu ersetzen ist.
Die DIN 45691 wird in der Stadtverwaltung Wildau, Abteilung Bauverwaltung / Facility
Management, zur Einsichtnahme bereitgehalten.
Verkehrslärm
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Da keine neuen Festsetzungen zu dem Sachpunkt Verkehr getroffen werden und die
Bebauungsplanänderung keine bauliche Änderung oder Nutzungsänderung begründet, die den Verkehr maßgeblich berührt, ist eine spezielle Berücksichtigung der Verkehrsbelange nicht erforderlich. Sie wurden bereits im Verfahren zum Bebauungsplan
Schwermaschinenbau-Gelände ausreichend behandelt.
5.9
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Die folgenden Festsetzungen gelten aus dem bestehenden Bebauungsplan fort, um
das hochwertige Erscheinungsbild des Schwermaschinebau-Geländes auch zukünftig
zu sichern und die Hochwertigkeit des zentralen Standorts in Wildau auch gestalterisch zu vermitteln:
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 87 Abs. 9 BbgBO sind bei Neubauvorhaben für
mindestens 20% der Fassadenflächen rote Klinker zu verwenden (siehe textliche
Festsetzung Nr. 5.1). Dies führt dazu, dass sich Neubauvorhaben in die vorhandene
Umgebung einfügen.
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 87 Abs. 9 BbgBO sind in dem Baugebiet GE-4
Einfriedungen entlang der Grenzen zur Mittelstraße (jetzt: Schwarzkopff-Straße), zur
Querstraße, zum verkehrsberuhigten Bereich und zur Fläche B nicht zulässig. Auf
den an der Mittel- und Querstraße liegenden Grundstücksgrenzen sind Zäune und
andere Einfriedungen nicht zulässig (siehe textliche Festsetzung Nr. 5.2).
5.10
Nachrichtliche Übernahme - Denkmalschutz
Die Gebäude im Plangebiet, die als unbewegliche Kulturdenkmale dem Denkmalschutz unterliegen, sind im Sinne einer nachrichtlichen Übernahme in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichnet. Es handelt sich dabei um die leer stehende Halle 21 (ehemalige Kurbelwellenprüfung), die direkt im Nordosten anschließende Halle
22 und einem ca. 50 m hohen gemauerten Schornstein. Bei Sanierungsarbeiten sind
die Auflagen des Denkmalschutzes zu berücksichtigen. Die Denkmalliste des Landes
Brandenburg wird fortgeschrieben.
5.11
Flächenübersicht
Fläche
Größe in ha
Geltungsbereich
2,3
Gewerbegebiet GE-4.1
2,3
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
6.
Belange des Umweltschutzes
6.1
Rechtliche Rahmenbedingungen
Die Stadt Wildau beabsichtigt, den Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren zu ändern. Dies ist zulässig, da für den Änderungsbereich bereits ein Bebauungsplan existiert, der Bauflächen im selben Umfang zulässt. Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB), vom Umweltbericht (§ 2a BauGB), von der Angabe, welche
Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB), von
der zusammenfassenden Erklärung (§ 10 Abs. 4 BauGB) sowie von einer Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung von
Bauleitplänen eintreten (§ 4c BauGB) abgesehen. Dennoch sind im Bebauungsplan
die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Satz 7 BauGB zu berücksichtigen. Eingriffe, die auf
Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten als im Sinne
des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
6.2
Landschaftsökologische Grundlagen (regionale Beurteilung)
Der Beschreibung der naturräumlichen Gliederung liegt die von E. Scholz (1962) dargestellte "Naturräumliche Gliederung Brandenburgs" zugrunde und umfasst den östlichen Bereich von Wildau mit dem Plangebiet.
Dieses Gebiet liegt im Bereich von zwei naturräumlichen Haupteinheiten, den "Mittelbrandenburgischen Platten und Niederungen (81) und dem "Ostbrandenburgischen
Heide- und Seengebiet" (82), die gemeinsam der "Großeinheit Mittlere Mark" (8) zugehören. Die Oberflächengestalt des Plangebietes ist bedingt durch das etappenweise Zurückschmelzen des Eises der jüngsten lnlandvereisung (Weichseleiszeit) und
der vorangegangenen Elster- und Saaleeiszeit. Dadurch entstanden die das Plangebiet auszeichnenden Grundmoränen und Talsandflächen und ebenso die für die Gegend typischen Endmoränen, Sander- und Beckensanderflächen, von denen das Gebiet umschlossen wird.
Topographie, Geologie und Boden
Die Bereiche des Änderungsbereiches liegen auf einer Höhe von 38 bis 39 m Höhe
ü. DHHN92.
Die Stadt Wildau ist geologisch in zwei Haupteinheiten zoniert: Gesteine alluvialen
(nacheiszeitlichen) und Gesteine diluvialen (eiszeitlichen) Ursprungs. Das Plangebiet
befindet sich in der diluvialen Ursprungszone. Gesteine diluvialen Ursprungs sind Ablagerungen, die während der Eiszeit durch die schiebende Kraft des Eises entstanden
sind. Sie befinden sich östlich der Hangkante. Im Umkreis des Plangebietes herrschen auf der Grundmoräne saure arme Braunerden und Parabraunerden vor. Im
Hangbereich nach Osten hin liegt eine zunehmend feuchtere Ausprägung der Braunerde vor. In den Tal- und Auenbereichen der Dahmeniederung (außerhalb des Plangebietes) finden sich Moorböden unterschiedlicher Mächtigkeit mit Bruchwaldtorfen
auf fluviatilen Sanden. Teile des Plangebietes weisen aufgrund der langjährigen industrielle Nutzung einen hohen Verschmutzungsgrad auf.
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Heutige potentielle natürliche Vegetation (HPNV)
Die HPNV bezeichnet die Vegetation, die sich einstellt, wenn der menschliche Einfluss unter den jetzigen Standortbedingungen aufhört. Das Plangebiet liegt laut Landschaftsplan im Bereich eines Kiefern-Traubeneichenwalds.
6.3
Planerische Vorgaben und deren Berücksichtigung
Gemäß § 1Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen
Dazu werden im Folgenden Umwelt und Bevölkerung im Einwirkungsbereich des
Vorhabens, gegliedert nach den Schutzgütern des BauGB, beschrieben. Zu jedem
Schutzgut werden ebenfalls die möglichen Auswirkungen dargestellt, die durch die
Änderung der Festsetzungen dieses Bebauungsplanes entstehen.
Dazu werden folgende Schutzgüter untersucht:
• Schutzgut Menschen (Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen)
•
•
•
•
•
•
Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften (reale und potentielle Lebensraumeignung für Flora und Fauna)
Schutzgut Boden (Ertragsfähigkeit, Lebensraumeignung)
Schutzgut Wasser (Oberflächenwasser, Grundwasser)
Schutzgut Klima/Luft (Kalt- und Frischluft, Luftreinhaltung, Luftregeneration)
Schutzgut Landschaft (Landschaftsbild, Erholung)
Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Die Betrachtung der Schutzgüter erfolgt immer in Hinblick auf mögliche landschaftspflegerische Entwicklungsziele.
Zur Beurteilung der Leistungsfähigkeit, Empfindlichkeit und Vorbelastung des Plangebietes wurde neben der Kartierung vor Ort auch der Landschaftsplan der Stadt
Wildau ausgewertet.
Zu untersuchen sind vor allem die Schutzgüter und Funktionen, aus denen sich planungsrelevante Aussagen mit naturschutzfachlicher Bedeutung ableiten lassen. Dazu
zählen insbesondere Funktionsausprägungen besonderer Bedeutung in der naturräumlichen Region.
Die durch das Vorhaben festgestellten unvermeidbaren Beeinträchtigungen werden
schutzgutbezogen und schutzgutübergreifend (Wechselwirkungen) beschrieben.
6.3.1
Schutzgut Mensch
Bestand und Bedeutung / Empfindlichkeit
Die Fläche im Bereich SMB 11 ist durch die umliegende industrielle Nutzung geprägt.
Umgeben wird das Plangebiet von dem Hochschulring, der Schwarzkopff-Straße sowie der Ludwig-Witthof-Straße.
Zur Beurteilung der Lärmauswirkungen bzw. zur Ermittlung der für eine gewerbliche
Nutzung zur Verfügung stehenden Immissionskontigente wurde eine schalltechnische
Untersuchung durchgeführt (Kötter 2017: Schalltechnischer Bericht Nr. 416099-01.01
- zur Geräuschkontingentierung nach DIN 45691 für den Geltungsbereich der 11. Änderung des Bebauungsplans 01-11-03 „Schwermaschinenbau - Gelände“ der Stadt
Wildau).
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
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Schutzgebiete
Keine Schutzgebiete.
Vorbelastung
Mit dem 4. Änderung des Bebauungsplanes wurde die Nutzung als Gewerbegebiet
mit einer GRZ von 0,8 festgelegt.
Auswirkungen
Mit der Festsetzung von Emissionskontingenten von 62 dB tags und 47 dB nachts
nach DIN 45691 werden sich Auswirkungen auf angrenzende Wohnnutzungen im
Vergleich zu den bisherigen Festsetzungen nicht wesentllich verändern. Positiv wirkt
sich aus, dass durch die Festsetzungen Nr. 11 Nutzungen ausgeschlossen werden,
die größere Verkehrsströme nach sich ziehen. Somit werden Störungen für angrenzende Nutzungen so gering wie möglich gehalten.
6.3.2
•
Erholungsfunktion
nicht betroffen
•
Wohn- und Wohnumfeldfunktion
nicht betroffen
Pflanzen und Tiere
Bestand und Bedeutung / Empfindlichkeit
Für das Plangebiet existiert ein rechtskräftiger Bebauungsplan mit der Ausweisung
von Gewerbeflächen. Eine Überbauung der vorhandenen Vegetation ist demnach bereits zulässig. Im Verfahren ist deshalb insbesondere zu klären, ob im Plangebiet
nach BNatSchG § 44 besonders geschützte Arten betroffen sind. Dazu wurden eine
Biotoptypenkartierung mit Artenerfassung sowie eine Potentialuntersuchung für Tierarten durchgeführt.
Zur Erfassung der Biotoptypen wurde am 28.02.2017 eine flächendeckende Begehung des B-Plan Gebietes durchgeführt. Die Zuordnung der Biotoptypen erfolgte dabei auf der Basis der Biotopkartierung Brandenburg (LUA 2007). Aufgrund der Jahreszeit konnte die Begutachtung der Flächen nur mit mehr oder weniger großen Einschränkungen erfolgen, da Pflanzenarten überhaupt nicht mehr oder nur unvollständig erfasst werden konnten.
Das B-Plangebiet wird im Wesentlichen durch die denkmalgeschützte Lagerhalle 21
und die ebenfalls denkmalgeschützte Halle 22 sowie Grün- und Ruderalflächen gekennzeichnet. Im Bereich der Lagerhalle stehen drei Robinien und eine Birke. Die
Flächen entlang der Ludwig-Witthöf-Straße werden regelmäßig gemäht. Die Flächen
um die Halle 21 liegen brach. Hier hat sich eine krautige Ruderalvegetation frischer
Standorte (z. B. Rainfarn, wilde Möhre, Beifuß) entwickelnt. Auch ist in diesem Bereich Aufwuchs von Birken, Eschenahorn, Weiden und Robinien vorhanden. Um die
Lagerhalle sind in einigen Bereichen Versiegelungen mit Betonplatten zu erkennen,
die teilweise überwachsen sind.
Im gesamten B-Plangebiet wurden keine nach § 30 BNatSchG i.V. § 18 BrdbgNatSchAG geschützten Biotope sowie keine nach § 7 Abs. 2 Nr. 13 des Bundesnaturschutzgesetzes (Bundesartenschutzverordnung) besonders geschützten Pflanzenarten nachgewiesen.
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Die Gesamtfläche besitzt eine geringe Bedeutung als Lebensraum für Tiere und
Pflanzen.
Biotopverbund
Dem Plangebiet kann keine Funktion oder besondere Bedeutung in Bezug auf den
regionalen Biotopverbund zugewiesen werden.
Tiere
Zur Beschreibung des Lebensraumpotentials für geschützte Wirbeltierarten (Brutvögel, Fledermäuse, Zauneidechse) und des daraus resultierenden durch eine Bebauung entstehenden Konfliktpotentials wurde auf der Grundlage von einer Begehung
im Februar 2016 eine artenschutzrechtliche Potentialeinschätzung gemacht. Es wurde geprüft, welche geschützten Arten die Fläche auf Grund der Gelände- und Vegetationsstruktur nutzen können. Dabei wurde auf das Vorkommen von Brutvögeln, Fledermäusen und Zauneidechsen geachtet. Es wurde ferner geprüft, ob auf der Fläche
Bäume stehen, deren Höhlen oder Stammrisse regelmäßig wiederkehrend als Nistplätze von Vögeln oder als Verstecke von Fledermäusen genutzt werden können. Sie
wären als dauerhaft geschützte Lebensstätte zu bewerten.
Auf Grund der vorhandenen Biotopstrukturen kann ein Vorkommen von Amphibien
ausgeschlossen werden.
Für die betrachteten Tiergruppen ist der Wert der Fläche als gering einzustufen. Die
Fläche ist zu klein, zu wenig strukturiert und mit sehr großer Wahrscheinlichkeit zu insektenarm. Wird bei der Bebauungsplanung berücksichtigt, nur heimische und insektenreiche Arten zu pflanzen sowie die insektenarmen Arten zu entfernen, kann sich
dies positiv auf die untersuchten Tierarten auswirken. Bei der Bepflanzung der Planfläche sollte daher konsequent auf die Anpflanzung heimischer und insektenreicher
Arten geachtet werden. Die Anpflanzung fremdländischer Gehölze ist für Vögel und
Fledermäuse unattraktiv, da an diesen Arten kaum Insekten leben.
Des Weiteren ist davon auszugehen, dass durch die umliegenden gewerblichen Nutzungen Störungen auf die Fläche entstehen, die sie z. B. als Bruthabitat für Vögel
unattraktiv machen.
Fledermäuse
Auf der Fläche sind keine Gebäude oder unterirdischen Bauteile vorhanden, die als
Winterquartier für Fledermäuse geeignet sind. Auch Baumbestände mit Quartierseignung für Fledermäuse sind auf der Fläche nicht vorhanden. Es ist daher davon auszugehen, dass bei einer Bebauung der Fläche weder Winterquartiere noch Fortpflanzungsstätten beseitigt werden. Zugriffsverbote im Sinne von § 44 BNatSchG sind für
die Artengruppe Fledermäuse auszuschließen.
Brutvögel
Auf der Fläche sind keine Strauchbestände vorhanden, die als Bruthabitat für in Gehölzen brütende Vogelarten in Frage kommen. Auch die Grün- und Ruderalflächen
besitzen keine Eignung als Bruthabitat für bodenbrütende Vogelarten. Die Baumbestände bieten Brutmöglichkeiten für verschiedene Vogelarten. Baumhöhlen mit Eignung als Bruthabitat wurden an den auf dem Grundstück stehenden Bäumen nicht
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
gefunden. Die Bäume im Bereich der Ludwig-Witthöff-Str. weisen auf Grund ihres Alters keine Bruthöhlen auf. Zugriffsverbote nach § 44 BNatSchG auszuschließen sind,
wenn die Beseitigung von Gehölzen nach § 39 BNatSchG außerhalb der Brutzeit im
Zeitraum von 01.10. bis. 28.02. erfolgt.
Eine erhebliche negative Beeinträchtigung des Bestandes von Brutvögeln ist durch
eine Bebauung der untersuchten Fläche nicht zu erwarten. Die einzigen möglicherweise zu erwartenden Arten gehören zu den häufigsten Brutvögeln und sind sogar in
Innenstädten zu finden. Diese Vogelarten finden in den umliegenden Gehölzbeständen in ausreichendem Umfang geeignete Bruthabitate, so dass ein Kompensationsbedarf nicht entsteht.
Zauneidechse
Die untersuchten Flächen weisen keine Strukturen auf, die als Lebensraum für Zauneidechsen geeignet wären. Des Weiteren wurden auch bei den Untersuchungen zur
8. Änderung des B-Planes keine Zauneidechsen nachgewiesen werden, so dass ein
Vorkommen auch hier sicher auszuschließen ist. Zugriffsverbote im Sinne von § 44
BNatSchG sind daher auszuschließen.
Schutzgebiete
Das Plangebiet liegt in keinem FFH-Gebiet, Vogelschutzgebiet oder Schutzgebieten
nach nationalem Naturschutzrecht.
Vorbelastung
Das Plangebiet ist ein stark anthropogen überprägtes Gebiet. Gegenwärtig wird das
Plangebiet als Lagerfläche genutzt.
Bewertung
•
Biotopfunktion
nicht betroffen
•
Biotopvernetzungsfunktion
nicht betroffen
•
Habitatfunktion für geschützte Tierarten
nicht betroffen
Auswirkungen
•
temporäre Auswirkungen während der Baustellenarbeiten.
Die baubedingten Beeinträchtigungen auf das Schutzgut Pflanzen und Tiere sind
nicht als erheblich zu bewerten, da die eingriffsrelevanten Fläche keine sensiblen
oder geschützten Lebensräume tangiert, sich die Fläche seit vielen Jahren in
menschlicher Nutzung befindet, eine Bebauung bereits zulässig ist und die Beeinträchtigungen auf das Plangebiet begrenzt bleibt.
Da das B-Planverfahren nach §13a BauGB durchgeführt wird, sind keine Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.
6.3.3
Boden und Wasser
Bestand und Bedeutung / Empfindlichkeit
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
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Die Böden sind als stark anthropogen beeinflusst anzusehen. Das Plangebiet ist
durch ehemalige die Nutzungen vermutlich verdichtet, anthropogen überformt und
teilweise versiegelt. Es sind keine Altlasten oder Bodendenkmale vorhanden. Das
Plangebiet liegt in keiner Trinkwasserschutzzone.
Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers ist aufgrund der geringen Filterkapazitäten der darüber gelagerten Bodenschichten als hoch einzustufen.
Im Geltungsbereich selbst befinden sich keine Oberflächengewässer. Als Oberflächengewässer im Verflechtungsbereich ist die Dahme mit der Gewässergüteklasse IV
ein organisch und nährstofflich hoch belastetes Fließgewässer mit hohen Schadstoffgehalten (z.B. Schwermetallen) und angespanntem Sauerstoffgehalt zu nennen.
Schutzgebiete
keine
Vorbelastung
Durch die Nutzung als Gärtnerei sowie die derzeitige Nutzung als Lagerfläche ist der
Boden anthropogen überprägt. Daher kann der im Plangebiet anstehende Boden in
seinem Natürlichkeitsgrad weitgehend als nachrangig eingestuft werden.
Bewertung
•
Biotische Lebensraumfunktion
gering
•
Bindungs- und Puffervermögen
gering
•
Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt
gering
•
Archivfunktion
nicht betroffen
Auswirkungen
Flächenversiegelungen von natürlich gewachsenen Böden sind mit erheblichen Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter verbunden. Bezogen auf das Schutzgut Boden gehen biotisch aktive Flächen auf Dauer verloren, die sich über Jahrtausende
hinweg entwickelt haben und somit auch von kulturhistorischer Bedeutung sind. Entsprechend der Bodenschutzkonzeption der Bundesregierung sowie dem Bodenschutzgesetz ist daher generell jeder Boden als schutzwürdig zu betrachten.
Hinzu kommen die ökologischen Funktionen des Bodens in Bezug auf die Filterung
und Fixierung von Schadstoffen aus Luft und Wasser sowie seine Lebensraum- und
Standortqualitäten.
Im konkreten Fall werden durch das Vorhaben im Wesentlichen anthropogen veränderte Flächen in Anspruch genommen. Insgesamt werden durch das Bauvorhaben
bei einer GRZ von 0,8 werden ca. 1,84 ha versiegelt. Eine Erhöhung des Versiegelungsgrades gegenüber dem bestehenden Bebauungsplan erfolgt durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht. Durch die Festsetzung, dass geplante Wege und
Stellplatzanlagen in wasserdurchlässiger Bauweise gebaut werden sollen, werden die
negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Boden vermindert. Baubedingt werden
Flächen verändert und Oberboden zwischengelagert.
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Durch die Änderung des Bebauungsplans ergeben sich keine Änderungen der Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden und Wasser.
6.3.4
Klima, Luft
Bestand und Bedeutung / Empfindlichkeit
Das Plangebiet liegt im Übergangsbereich zwischen dem westlichen, mehr atlantischmaritim und dem östlichen, stärker kontinental beeinflussten Binnenlandklima. Es
liegt im subhumiden Klimabereich, der durch mindestens sechs wasserdefizitäre Monate gekennzeichnet ist. Die Jahrestemperatur liegt zwischen 8° und 9° C. Zudem
zeichnet sich das Klima im Plangebiet durch hohe Sommertemperaturen und milde
Wintertemperaturen aus. Momentan ist das Plangebiet unbebaut und verfügt damit
über eine geringfügige Ausgleichsfunktion für die benachbarten Grundstücke
Schutzgebiete
keine
Vorbelastung
Für das Plangebiet besteht bereits Baurecht.
Bewertung
• Durchlüftungsfunktion
• Wärmeregulationsfunktion
• Luftreinigungsfunktion
gering
gering
gering
Auswirkungen
Durch die geplante Bebauung kann es zu sehr geringen mikroklimatischen Änderungen durch den Verlust der vorhandenen Vegetation kommen. Die Auswirkungen
übertreffen jedoch nicht die Auswirkungen der derzeitigen Festsetzungen.
6.3.5
Landschaft
Bestand und Bedeutung / Empfindlichkeit
In der direkten Umgebung des Plangebietes befinden sich Gewerbeflächen sowie die
Hochschule Wildau. Die alten Fabrikgebäude sind menschlich überprägt und dominieren die Landschaft. Die Flächen besitzen keine Bedeutung für die Erholungsnutzung.
Schutzgebiete
keine
Bewertung
• landschaftsästhetische Funktion
Auswirkungen
Seite 25
gering
11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Es sind keine veränderten Auswirkungen auf das Schutzgut Landschaft durch die
Umsetzung der Planung zu erwarten.
6.3.6
Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Nach den vorliegenden Unterlagen ist von einem Vorkommen von Bodendenkmalen
im Plangebiet nicht auszugehen (Brandenburgisches Landesamt für Denkmalpflege
und Archäologisches Landesmuseum: Stellungnahme zur 2. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände" (Vorentwurf) vom 8. 11. 2004). Dennoch
sind folgende Hinweise bei Durchführung von Bau- und Erdarbeiten zu beachten:
Sollten bei Erdarbeiten Bodendenkmale entdeckt werden, sind diese unverzüglich
den zuständigen Denkmalschutzbehörden anzuzeigen (§ 11 Abs. 1 und 2
BbgDSchG).
Die entdeckten Bodendenkmale und die Entdeckungsstätte sind für mindestens fünf
Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§ 11 Abs. 3 BbgDSchG).
Funde sind ablieferungspflichtig (§§ 11 Abs. 4, 12 BbgDSchG).
Die Bauausführenden sollen über diese gesetzlichen Festlegungen belehrt werden.
Die Hallen 21, 22 und der Schornstein stehen unter Denkmalschutz. Daher sind bei
Sanierungsarbeiten die Auflagen des Denkmalschutzes zu berücksichtigen.
6.4
Landschaftspflegerische Maßnahmen
Im Plangebiet sind folgende Landschaftsplanerischen Maßnahmen vorgesehen:
Versickerung von Dach- und Oberflächengewässern
Die Befestigung von Stellplätzen, Zufahrten und Wegen ist nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser und Luftdurchlässigkeit wesentlich
behindernde Befestigungen wie Betonunterbau und Fugenverguss sind unzulässig
(siehe textliche Festsetzung Nr. 11. c).
Baumersatz bei Fällung
Bäume, die durch die Errichtung von Zufahrten gefällt werden müssen, sind gemäß
Pflanzliste 2 im Plangebiet zu ersetzen. (siehe textliche Festsetzung 11. e).
Pflanzbindungen in Abhängigkeit vom Überbauungsgrad
Die nicht durch bauliche Anlagen und nicht durch Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
überdeckte Grundstücksfläche ist als Vegetationsfläche anzulegen. Mindestens 50 %
der Vegetationsflächen sind zu bepflanzen (zwei Pflanzen pro qm). Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Flächen mit ausgewiesener Pflanzbindung innerhalb der
Baufelder sind dabei mit anzurechnen. Es sind Arten der Pflanzliste 1 zu verwenden
(siehe textliche Festsetzung 2.8).
Baumpflanzungen
In den Gewerbegebieten mit einer zulässigen GRZ von 0,8 ist pro 1.000 qm Grundstücksfläche ein für das Gebiet standortgerechter Baum mit der Pflanzqualität 3vmB
12-14 (dreimal verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 12 bis 14 cm) zu pflanzen und zu
erhalten. Im Kronenbereich jedes anzupflanzenden Baumes ist eine offene Vegetationsfläche von mindestens acht qm anzulegen. Bei der Ermittlung der Zahl der zu
pflanzenden Bäume sind die vorhandenen standortgerechten Bäume, sofern sie erhalten werden, und die für Begrünung von Stellplätzen auf dem Grundstück durchgeSeite 26
11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
führten Baumpflanzungen einzurechnen. Es sind die Arten der Pflanzliste 2 zu verwenden (siehe textliche Festsetzung 2.9.1).
Begrünung von Stellplätzen
Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu Gliedern. Je
vier Stellplätze ist ein Baum zu pflanzen (siehe textliche Festsetzung 2.10).
Um das Erscheinungsbild des Schwermachinenbau-Geländes zu bewahren und in
dem relativ hoch versiegelten Gebiet einen Beitrag zu einem verträglichem Stadtklima
zu leisten, wird aus dem bestehenden Bebauungsplan die textliche Festsetzung Nr.
2.6 zur Fassadenbegrünung übernommen. Demnach sind Außenwandflächen zu
mindestens 30% mit Kletterpflanzen zu begrünen und zu gliedern, die in Abständen
von maximal acht Metern zu pflanzen sind. Technische Einrichtungen und Belichtungsflächen sind hiervon ausgenommen. In der Mittelachse und an der nördlichen
Seite der Querstraße ist zur Fassadenbegrünung ergänzend zum historischen Bestand nur der Wilde Wein (Parthenocissus quinquefolia) zu verwenden. Für alle anderen Fassaden können zusätzlich Efeu (Hedera Helix) und Waldrebe (Clematis Vitalba) verwendet werden (siehe textliche Festsetzung Nr. 2.6)
6.5
Zusammenfassung der Auswirkungen des Planvorhabens
Das Plangebiet der 11. Änderung umfasst Flächen der ehemals industriell genutzte
Flächen im Schwermaschinenbau-Gelände. Die Änderung der Nutzung des Gewerbegebietes zieht keine negativen Auswirkungen oder unzulässige Eingriffe nach sich.
Eine Eingriffsregelung erfolgt nicht, Ausgleichsmaßnahmen sind nicht notwendig.
Ermittlung der Eingriffe in den Baumbestand
Die Baumschutzsatzung der Stadt Wildau findet Anwendung, da das Gebiet im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt.
Seite 27
11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
7.
Verfahren
7.1
Aufstellungsbeschluss
10.03.2017
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Wildau hat am 13.12.2016 den Änderungsbeschluss für die 11. Änderung des Bebauungsplans "SchwermaschinenbauGelände" gefasst.
7.2
Billigungsbeschluss Entwurf
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Wildau hat am .................. den Entwurf
der 11. Änderung des Bebauungsplans gebilligt.
7.3
Beteiligung der Behörden
Mit Schreiben vom ................... sind ..... Behörden und sonstige Stellen, die Träger
öffentlicher Belange sind, an der Bauleitplanung beteiligt worden. Für Stellungnahmen ist eine Frist von einem Monat gesetzt worden. Von den Behörden bzw. sonstigen Trägern öffentlicher Belange haben .... eine Stellungnahme abgegeben.
7.4
Beteiligung der Öffentlichkeit
Der Entwurf der 11. Änderung des Bebauungsplans in der Fassung vom ...................
wurde in der Zeit vom ................... bis einschließlich ................... öffentlich ausgelegt.
Während dieser Frist konnte die Öffentlichkeit Einsicht in die Planung nehmen und
Anregungen abgeben. Es sind während der öffentlichen Auslegung ..... Stellungnahmen mit Anregungen aus der Öffentlichkeit eingegangen.
7.5
Satzungsbeschluss
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Wildau hat am ................... die 11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände" als Satzung beschlossen.
Anmerkung: Fehlende Daten werden nach der jeweiligen Beschlussfassung ergänzt.
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
8.
10.03.2017
Rechtsgrundlagen
BauGB (Baugesetzbuch) i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBI. I S.
2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722).
Baumschutzsatzung Wildau (Satzung zum Schutz von Gehölzen - Bäume, Hecken
und Sträucher - in der Gemeinde Wildau), beschlossen von der Gemeindevertretung
der Gemeinde Wildau in ihrer Sitzung am 26.02.2013, in Kraft getreten am 7.03.2013.
BauNVO (Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke - Baunutzungsverordnung) i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl.1 S. 132), zuletzt
geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548).
BbgBO (Brandenburgische Bauordnung) i. d. F. vom 1.07.2016 (GVBl. I Nr. 14 vom
20.05.2016)
BNatSchG (Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege - Bundesnaturschutzgesetz) vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 19 des Gesetzes vom 13.10.2016 (BGBl. I S. 2258).
Flächennutzungsplan der Stadt Wildau i. d. F. vom 22.08.2014, genehmigt am
9.06.2015.
LEP B-B (Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg) vom 31.03.2009 (GVBl. II/09 S. 186).
LWaldG (Waldgesetz des Landes Brandenburg) vom 20.04.2004 (GVBI I/04, Nr. 6,
S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10.07.2014 (GVBI I/14,
Nr. 33).
PlanZV (Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des
Planinhalts - Planzeichenverordnung) vom 18.12.1990 (BGBI.1991 I S.58) BGBL. III
213-1-6, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBI. I S.
1509).
ROG (Raumordnungsgesetz) vom 22.12.2008 (BGBl. I S. 2986), zuletzt geändert
durch Artikel 124 des Gesetzes vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474).
Stellplatzablösesatzung der Stadt Wildau i. d. F. vom 15.02.2005, in Kraft getreten
am 25.01.2006.
Stellplatzsatzung (Satzung über die Herstellung der notwendigen Stellplätze in der
Gemeinde Wildau) i. d. F. vom 15.11.2007, zuletzt geändert am 31.03.2010, in Kraft
getreten am 1.04.2010.
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
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10.03.2017
Textliche Festsetzungen
Festsetzungen für den Änderungsbereich GE-4.1:
11. a
Im Baugebiet GE-4.1 sind Lagerhäuser, Lagerplätze, Handel sowie Betriebe für Logistik und Transport nicht zulässig.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO)
11. b
Der Bezugspunkt für die Gebäudehöhe ist der nächstgelegene festgesetzte Höhenpunkt. Technische Dachaufbauten dürfen die maximale Gebäudehöhe um bis zu 2,0
m überschreiten
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
11. c
Die Befestigung von Stellplätzen, Zufahrten und Wegen ist nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser und Luftdurchlässigkeit wesentlich
behindernde Befestigungen wie Betonunterbau und Fugenverguss sind unzulässig.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
11. d
Im Gewerbegebiet sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen) zulässig, deren Geräusche
die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691
weder tags (06:00 bis 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 bis 06.00 Uhr) überschreiten:
LEK, tags
LEK, nachts
62
47
Für die im Plan dargestellten Richtungssektoren A bis D erhöhen sich die Emissionskontingente LEK um folgende Zusatzkontingente:
Richtungssektor
Zusatzkontingente
LEK,zus,k, tags
LEK,zus,k, nachts
A
3
3
B
0
0
C
3
3
D
0
0
Die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens erfolgt nach DIN
45691:2006-12, Abschnitt 5, wobei in den Gleichungen (6) und (7) für Immissionsorte
j im Richtungssektor k LEK,i durch LEK,i + LEK,zus,k zu ersetzen ist.
Die DIN 45691 wird in der Stadtverwaltung Wildau, Abteilung Bauverwaltung / Facility
Management, zur Einsichtnahme bereitgehalten.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO)
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Begründung (Entwurf)
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11. e
Bäume, die durch die Errichtung von Zufahrten gefällt werden müssen, sind gemäß
Pflanzliste 2 im Plangebiet zu ersetzen.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)
11. f
Im räumlichen Geltungsbereich der 11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände" treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der im § 9 Abs. 1 BauGB bezeichneten Art
enthalten, außer Kraft.
Festsetzungen, die für das GE-4.1 fortgelten aus dem GE-4:
1.1.3
In allen Baugebieten sind Tankstellen und Vergnügungsstätten nicht zulässig.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO)
1.1.4
In den Baugebieten GE-1, GE-2, GE-3 und GE-4 sind Anlagen für sportliche Zwecke
nur ausnahmsweise zulässig.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO)
1.3.1
In den Baugebieten GE-2, GE-3, GE-4, SO-TFH-1, SO-TFH-2 und SO-SWV wird die
abweichende Bauweise als offene Bauweise ohne Längenbeschränkung festgesetzt.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 4 BauNVO)
1.3.2
Ein Vortreten von Gebäudeteilen vor die Baulinien und Baugrenzen ist an den öffentlichen Straßenverkehrsflächen und der Fläche B zugewandten Seiten unzulässig.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 Abs. 2 und 3 BauNVO)
2.6
Fassadenbegrünung
Außenwandflächen sind mindestens zu 30 % mit Kletterpflanzen zu begrünen und zu
gliedern, die in Abständen von maximal acht Metern zu pflanzen sind, dies gilt nicht
für technische Einrichtungen und für Belichtungsflächen. In der Mittelachse und an
der nördlichen Seite der Querstraße ist zur Fassadenbegrünung ergänzend zum historischen Bestand nur der Wilde Wein (Parthenocissus quinquefolia) zu verwenden.
Für alle anderen Fassaden können zusätzlich Efeu (Hedera Helix) und Waldrebe
(Clematis Vitalba) verwendet werden. Diese Festsetzung gilt nicht für das Baugebiet
GE-2.
(§9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
2.8 Pflanzbindungen in Abhängigkeit vom Überbauungsgrad
Die nicht durch bauliche Anlagen und nicht durch Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
überdeckte Grundstücksfläche ist als Vegetationsfläche anzulegen. Mindestens 50 %
der Vegetationsflächen sind zu bepflanzen (zwei Pflanzen pro qm). Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Flächen mit ausgewiesener Pflanzbindung innerhalb der
Baufelder sind dabei mit anzurechnen. Es sind Arten der Pflanzliste 1 zu verwenden.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)
2.9.1 Baumpflanzungen
In den Gewerbegebieten mit einer zulässigen GRZ von 0,8 ist pro 1.000 qm Grundstücksfläche ein für das Gebiet standortgerechter Baum mit der Pflanzqualität 3vmB
12-14 (dreimal verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 12 bis 14 cm) zu pflanzen und zu
erhalten. Im Kronenbereich jedes anzupflanzenden Baumes ist eine offene Vegetationsfläche von mindestens acht qm anzulegen. Bei der Ermittlung der Zahl der zu
pflanzenden Bäume sind die vorhandenen standortgerechten Bäume, sofern sie erhalten werden, und die für Begrünung von Stellplätzen auf dem Grundstück durchgeführten Baumpflanzungen einzurechnen. Es sind die Arten der Pflanzliste 2 zu verwenden.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)
2.10 Begrünung von Stellplätzen
Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu Gliedern. Je
vier Stellplätze ist ein Baum zu pflanzen.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 25 a BauGB)
4.2. Sonstige Festsetzungen
Für die mit B gekennzeichnete Fläche wird ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger, ein Fahrrecht zugunsten der Bahntreiber sowie ein Leitungsrecht zugunsten
der Versorgungsträger festgesetzt.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
5.1. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Bei Neubauvorhaben sind für mindestens 20 % der Fassadenflächen rote Klinker zu
verwenden. Diese Festsetzung gilt nicht für das Baugebiet GE-2.
(§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 87 Abs. 9 Nr. BbgBO)
5.2
In den Baugebieten GE-3, GE-4, GE-5, GE-5a, GE-6, SO-SWV und SO-TFH-1 sind
Einfriedungen entlang der Grenzen zur Mittelstraße, zur Querstraße, zum verkehrsberuhigten Bereich und zur Fläche B unzulässig. Auf den an der Mittel- und Querstraße liegenden Grundstücksgrenzen sind Zäune und andere Einfriedungen nicht
zulässig.
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11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
(§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 8 Nr. 1 BbgBO)
Seite 33
11. Änderung des Bebauungsplans "Schwermaschinenbau-Gelände", Stadt Wildau
Begründung (Entwurf)
10.03.2017
Anhang
Anhang
Schalltechnische Untersuchung
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