Gemeinde Beckdorf (Ortsteil Nindorf) – Landkreis Stade Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 39 „Erweiterung Lohnunternehmen Makoschey" Erläuterung der Planung Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, der sich wesentlich unterscheidenden Lösungen und der voraussichtlichen Auswirkungen Frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB Stand: Vorentwurf 17.07.2017 Gemeinde Beckdorf Buxtehuder Straße 27 21641 Apensen Tel. 04169 - 91 27 30 Mail: [email protected] Poststraße 27, 21709 Himmelpforten Tel. 0 41 44 – 21 79 10 E-Mail [email protected] www.cap-plan.de Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 39 1. Frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB Vorbemerkungen Nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB sind die Öffentlichkeit sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt wird, frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, die sich wesentlich unterscheidenden Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden aufgefordert, sich sowohl zur Planung als auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB zu äußern (Scoping). Der Öffentlichkeit wird im Rahmen einer Informationsveranstaltung am Montag, den 21. August 2017, um 20.00 Uhr im Sitzungssaal des Rathauses „Junkernhof“, Buxtehuder Straße 27, 21641 Apensen, Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. 2. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Im Norden der Ortslage von Nindorf, östlich der Kreisstraße 52, befindet sich seit Jahren in der Nähe zu angrenzenden Wohnnutzungen der Betriebsstandort eines landwirtschaftlichen Lohnunternehmens. Dieses von Gebrüdern geführte Lohnunternehmen hat sich aufgrund des landwirtschaftlichen Strukturwandels am Betriebsstandort kontinuierlich weiterentwickelt. Zuletzt wurde von einem der Betriebsinhaber östlich des bestehenden Wohnhauses ein Betriebsleiterwohnhaus geplant. Dieses wird derzeit realisiert. Mit dem Ziel, den gegenwärtig teilweise extern untergebrachten Fuhrpark am Betriebsstandort zu konzentrieren, plant das Lohnunternehmen nun die Erweiterung seiner Betriebsflächen. Vorgesehen ist die Erweiterung auf angrenzenden Flächen in Richtung Osten. Auf den Erweiterungsflächen soll eine weitere Maschinenhalle, die im Wesentlichen der Unterstellung von Fahrzeugen in den Wintermonaten dient, errichtet werden. Diese Erweiterung soll mit diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorbereitet werden. Die Gemeinde Beckdorf möchte in diesem Zuge die Möglichkeit nutzen, das gesamte Betriebsgelände zu überplanen, um die betriebliche Entwicklung im Sinne einer ganzheitlichen Planung zu steuern und die geplante betriebliche Erweiterung zu ermöglichen. Die Einbeziehung des Bestands dient insbesondere der Sicherung der erforderlichen immissionsschutzrechtlichen Festsetzungen. Hierdurch kann auch zukünftig eine verträgliche städtebauliche Entwicklung zwischen dem Lohnunternehmen und der angrenzenden Wohnbebauung gesichert werden. Zur Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen sollen bauliche Entwicklungsmöglichkeiten auf das notwendige Maß beschränkt werden, wobei den betrieblichen Belangen Rechnung getragen werden soll. Dabei ist ein ausreichender Immissionsschutz zwischen Betriebsstandort und angrenzender Wohnnutzung sicherzustellen. Im Zuge der Planung soll auch eine angemessene Entwicklung des Ortsrandes vorbereitet werden. Hierzu zählen der Erhalt und die Ergänzung der Randeingrünung. Parallel zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes Nr. 39 wird durch die 27. Änderung des Flächennutzungsplans die Erweiterung des Betriebsgeländes in Richtung Osten planungsrechtlich vorbereitet. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 39 verfolgt die Gemeinde Beckdorf insbesondere die folgenden Ziele: langfristige Standortsicherung eines ortsansässigen Gewerbebetriebes (Lohnunternehmen) und Ermöglichung einer betrieblichen Weiterentwicklung, Schaffung der planerischen Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Ortsrandlage, Sicherung eines ausreichenden Immissionsschutzes, Sicherung des Gehölzbestandes und Schaffung einer Randeingrünung am neuen Siedlungsrand sowie Seite 2 von 8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 39 3. Frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB Erhalt des vorherrschenden Dorfbildes durch Vorgabe von gestalterischen Mindestanforderungen. Bestandssituation Das knapp zwei Hektar große Plangebiet liegt östlich des Stadtweges (K 52) und nördlich der Straße „Sandkuhle“ am nördlichen Siedlungsrand von Nindorf. Die Straße „Sandkuhle“ mündet südlich des Plangebietes in die K 52. Abb.: Voraussichtlicher Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 39 (ohne Maßstab) Im Plangebiet ist ein landwirtschaftliches Lohnunternehmen ansässig. Im zentralen Bereich sind zwei Hallengebäude vorhanden. Hiervon südlich liegt ein Wohnhaus mit umgebenden Gartenflächen. Östlich hiervon befindet sich ein Betriebsleiterwohnhaus in der Realisierung. Das Umfeld der Hallengebäude ist weitgehend versiegelt. Im zentralen Bereich des Plangebiets werden Freiflächen als Lagerflächen genutzt. Im Westen sind weitere Lagerflächen vorhanden. Erschlossen wird das Betriebsgelände hier durch zwei Zufahrten zur K 52. Eine weitere Anbindung besteht über die Straße „Sandkuhle“ im Südwesten. Der für die Betriebserweiterung vorgesehene Bereich im Osten wird derzeit intensiv landwirtschaftlich genutzt. Gehölzbestände als Randeingrünung sind an der nördlichen Plangebietsgrenze und zwischen dem derzeitigen Betriebsgelände sowie den landwirtschaftlichen Nutzflächen anzutreffen. Vereinzelte Gehölze sind zudem im Übergang zur südlich angrenzenden Wohnbebauung entlang der Straße „Sandkuhle“ vorhanden. Im Norden, Osten und Südosten grenzen landwirtschaftliche Flächen an. Im Westen verläuft die Kreisstraße K 52 mit straßenbegleitendem Radweg und einer Baumreihe. 4. Planerische Rahmenbedingungen Ziele der Raumordnung und Landesplanung Die Planung ist gemäß § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen. Für die Planung maßgeblich sind die Festlegungen im Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) des Landes Niedersachsen, zuletzt geändert im Februar 2017, sowie im Regionalen Rauordnungsprogramm 2013 (RROP) des Landkreises Stade. Das Grundzentrum Apensen befindet sich lediglich ca. 5 km nordwestlich. Das Mittelzentrum Buxtehude liegt ca. 5 km nordöstlich der Ortslage Nindorf. Seite 3 von 8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 39 Frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB Der Ortsteil gehört zur Gemeinde Beckdorf und ist aufgrund des hohen natürlichen, standortgebundenen, landwirtschaftlichen Ertragspotenzials von einem großflächigen Vorsorgegebiet für die Landwirtschaft umgeben. Östlich von Nindorf wird zudem ein Vorbehaltsgebiet für Natur und Landschaft (Bereich des Landschaftsschutzgebietes) dargestellt. Die nähere Estetalniederung ist als Natura 2000 Gebiet kartiert. Das Plangebiet selber gehört überwiegend zum Bereich der vorhandenen Bebauung und liegt vollständig in einem Vorranggebiet Trinkwassergewinnung. Durch die Planung wird kleinteilig ein Bereich des Vorbehaltsgebietes für die Landwirtschaft in Anspruch genommen. Aufgrund der geringen Flächengröße ist eine wesentliche Beeinträchtigung des Vorbehaltsgebietes jedoch nicht gegeben. Beeinträchtigungen anderer Vorbehaltsgebiete durch die Planung sind nicht erkennbar. Abb.: Auszug aus dem RROP des Landkreises Stade 2013 / Ortslage Nindorf (ohne Maßstab) Es sind durch die Planung keine Konflikte mit den Zielen der Raumordnung erkennbar, da die Planung der Standortsicherung bzw. betrieblichen Weiterentwicklung eines bestehenden Betriebes dient. Aussagen des Flächennutzungsplans Der Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Apensen befindet sich gegenwärtig auf dem Stand der 26. Änderung. Für den überwiegenden Teil des Plangebiets ist im Flächennutzungsplan eine gewerbliche Baufläche mit einer Randeingrünung dargestellt. Im südwestlichen Bereich ist eine gemischte Baufläche, die sich in Richtung Süden fortsetzt, dargestellt. Der für die Erweiterung vorgesehene Bereich im Osten ist als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Im nördlichen und östlichen Umfeld schließen weitere Flächen für die Landwirtschaft an. Abb.: Auszug des Flächennutzungsplans der Samtgemeinde Apensen für die Ortslage Nindorf (ohne Maßstab) Parallel zur Aufstellung dieses Bebauungsplans wird der Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Apensen durch die 27. Änderung geändert, sodass der Bebauungsplan perspektivisch aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann. Seite 4 von 8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 39 Frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB Natur und Landschaft Ein Teil-Landschaftsplan für die Samtgemeinde Apensen wird gegenwärtig erarbeitet. Die landschaftsplanerischen Aussagen können bei Vorliegen im weiteren Verfahren Berücksichtigung finden. Es sind keine Naturdenkmäler im Plangebiet vorhanden. Auch sind keine geschützten Objekte oder geschützten Gebiete im Sinne des Naturschutzrechts durch die Planung betroffen, sodass Beeinträchtigungen von Schutzgebieten auszuschließen sind. Das östlich liegende Landschutzgebiet liegt in ausreichender Entfernung zum Plangebiet. Der Landschaftsrahmenplan 2014 (LRP) des Landkreises Stade enthält folgende planungsrelevante Aussagen. Das Plangebiet gehört im Wesentlichen zum Siedlungsgebiet, für das ein möglichst hoher Anteil an Siedlungsgrün/-vegetation angestrebt werden sollte. Nördlich bzw. östlich grenzt ein Bereich mit einer geringen Bedeutung für das Landschaftsbild bzw. das Landschaftserleben an. Das Plangebiet liegt im Schwerpunktraum für die lokale Biotopvernetzung von Kleingewässern mit besonderer Bedeutung als Laichgewässer für Laubfroschvorkommen auf der Apenser Lehmgeest und der östlichen Harsefelder Geest mit dem Ziel der Sicherung und Entwicklung von Laubfroschpopulationen. Die Baumreihen entlang der K 52 sind als lineare Biotope mit einer mittleren Bedeutung kartiert. Weiter östlich liegt das Landschaftsschutzgebiet „Este- und Goldbecktal“, welches durch die Planung nicht beeinträchtigt wird. Angrenzende Bebauungspläne und Satzungen Das vorhandene Betriebsgelände ist gegenwärtig mit dem Bebauungsplan Nr. 38 „Lohnunternehmen Makoschey“ überplant. Der Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet mit lediglich nicht wesentlich störenden Nutzungen fest, wodurch ein enger Rahmen für die betrieblichen Entwicklungsmöglichkeiten gezogen wird. Für den Erweiterungsbereich im Osten ist gegenwärtig kein Bebauungsplan rechtskräftig. Das Gebiet ist planungsrechtlich somit nach § 35 BauGB als Außenbereich zu beurteilen. Unmittelbar südlich grenzt der Bebauungsplan Nr. 22 „Muttweg / Sandkuhle“ an. Dieser sieht angrenzend an das Plangebiet ein eingeschränktes Dorfgebiet (MD) vor. 5. Aussagen zum städtebaulichen Konzept Die Erweiterung des Lohnunternehmens soll in Richtung Osten erfolgen. Als wesentliche bauliche Maßnahme ist die Errichtung einer weiteren Maschinenhalle im Südosten des erweiterten Betriebsgeländes geplant. In dieser Halle sollen Fahrzeuge, die sich momentan noch an anderen Standorten im Ort befinden, in den Wintermonaten untergestellt werden. Im Südosten soll für die neue, etwa 1.250 m² große Maschinenhalle ein Baufeld so angeordnet werden, dass der entstehende Gebäudekörper das Betriebsgeschehen von der angrenzenden Wohnbebauung abschirmt. Die maximale Gebäudehöhe wird vermutlich etwa 8,50 m über Gelände betragen. Für das bestehende Betriebsgelände sind gegenwärtig keine weiteren baulichen Maßnahmen geplant. Eine direkte Zufahrt von der Kreisstraße auf das Betriebsgelände wird zukünftig ausschließlich im Nordwesten erfolgen. Aufgrund der Erweiterung in Richtung Osten muss die vorhandene Randeingrünung entfallen. Neue Eingrünungs- bzw. Abschirmungsmaßnahmen sollen an den neu entstehenden Siedlungsrändern geschaffen werden. Im Südwesten soll aus Gründen des Immissionsschutzes im Übergang zur bestehenden Bebauung ein Lärmschutzwall entstehen. Art und Maß der baulichen Nutzung Vorgesehen ist die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes, wodurch eine gezielte Steuerung der zulässigen Nutzungen erfolgen kann. Dies entspricht der Festsetzung des besteSeite 5 von 8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 39 Frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB henden Bebauungsplans Nr. 38 und ermöglicht eine harmonische Fortentwicklung dieses Bereichs. Auch die übrigen Festsetzungen, z. B. Maß der baulichen Nutzung, sollen sich eng am bestehenden Bebauungsplan orientieren. Da es sich in diesem Fall um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, soll festgesetzt werden, dass im Plangebiet lediglich die Vorhaben zulässig sind, zu denen sich der Vorhabenträger im Rahmen des Durchführungsvertrages verpflichtet. Erschließung Das Betriebsgelände soll von der Kreisstraße perspektivisch über die bestehende Zufahrt im Nordwesten erschlossen werden. Diese liegt möglichst weit von Wohnbebauung entfernt. Die zweite, südliche Zufahrt von der Kreisstraße soll zukünftig entfallen, da in diesem Bereich ein Lärmschutzwall hergestellt werden soll. Der Verkehr kann über die Kreisstraße als Ortsdurchfahrt problemlos abgeführt werden. Grünordnung Im Nordosten, Osten und Südosten ist eine Randeingrünung aus standortgerechten Laubgehölzen als Abschirmung der Erweiterungsflächen zur freien Landschaft vorgesehen. Gleichzeitig wird so ein harmonischer Siedlungsabschluss ausgebildet. Immissionsschutz Um während der Getreideernte die relevanten Immissionsschutzrichtwerte der TA Lärm für den Nachtzeitraum an der benachbarten Wohnbebauung einhalten zu können, ist die Errichtung eines Lärmschutzwalles von maximal vier Meter Höhe geplant. Weitere Maßnahmen wären dann nicht erforderlich. Ein Schallgutachten liegt vor (siehe Anlage) und wird in das Verfahren einbezogen. Ver- und Entsorgung Es wird davon ausgegangen, dass die Erweiterungsbereiche an die örtlichen Versorgungsnetze angeschlossen werden können. Auf den Grundstücken anfallendes, unverschmutztes Regenwasser soll, soweit technisch möglich, auf den Grundstücken zur Versickerung gebracht werden, wenn dies aufgrund der örtlichen Verhältnisse möglich ist. Die Entwässerungsplanung ist im weiteren Verfahren noch durch einen Fachplaner zu erarbeiten. 6. Voraussichtliche Auswirkungen der Planung Aufgrund der Planung sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine Immissionsschutzkonflikte erkennbar, wenn die im schalltechnischen Gutachten vorgeschlagenen Maßnahmen im weiteren Verfahren berücksichtigt werden. Im Plangebiet sollen zudem lediglich Nutzungen zulässig sein, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Durch die Planung werden im Osten landwirtschaftlich genutzte Flächen umgewandelt. Der Bestand stellt sich im Wesentlichen als bereits bebaute und genutzte Betriebsfläche dar. Der noch ungenutzte Bereich im Osten wird als Ackerfläche genutzt und weist keine besonders wertvollen Strukturen dar. Es befinden sich keine Naturdenkmale im Plangebiet; zudem sind keine geschützten Objekte oder geschützten Gebiete im Sinne des Naturschutzrechts durch die Planung betroffen. Die Empfindlichkeit gegenüber der Planung ist demnach als gering einzuschätzen. Es werden gegenüber dem Bestand Flächen für Bebauungen und Erschließungsflächen neu versiegelt. Durch die Versiegelung des Bodens kommt es u.a. zur Störung der physikalischen Oberflächenstruktur. Diese sollen durch eine möglichst niedrige Grundflächenzahl soweit wie möglich minimiert werden. Erhebliche Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen sind nicht zu erwarten, da keine Biotoptypen mit besonderer Bedeutung überplant werden. Lebensraum, der derzeit – bei intensiver landwirtschaftlicher Bewirtschaftung, überwiegend als Ackerland – nur eingeschränkt bedeutsam ist, geht verloren. Die bestehende Randeingrünung am östlichen Rand des jetzigen BetriebsSeite 6 von 8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 39 Frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB geländes muss entfallen. Zugleich wird durch die Verlagerung dieser Randeingrünung an den neuen Rand des Betriebsgeländes Lebensraum geschaffen. Negative Auswirkungen auf Schutzgebiete sind nicht zu erwarten. Aufgrund der Habitatstruktur sowie der gegenwärtigen Nutzung im Plangebiet besteht aktuell kein Verdacht, dass besonders geschützte Arten im Planbereich vorkommen. Durch die vorhandene Nutzung bestehen bereits Einschränkungen. Sollten hierzu andere Einschätzungen oder ein anderslautender Verdacht bestehen, werden entsprechende Hinweise im Rahmen dieser Beteiligung erwartet. Im weiteren Verfahren wird eine artenschutzrechtliche Betrachtung zur Berücksichtigung der Vorschriften des besonderen Artenschutzes erarbeitet. Aufgrund der vorhandenen Bebauung in der Umgebung wird in einen vorbelasteten Landschaftsbereich eingegriffen. Das Plangebiet soll zur freien Landschaft eingegrünt werden. Die geplante Randeingrünung verbessert die Einbettung des Betriebsgeländes in die Landschaft. Beeinträchtigungen des Landschaftsschutzgebietes sind nicht zu erwarten. Die vorhandenen Anpflanzungen im Norden bleiben erhalten, was sich ebenfalls positiv auf das Orts- und Landschaftsbild auswirkt. Als wesentlicher Eingriff ist nach derzeitigem Kenntnisstand die Versiegelung des Bodens für die Bebauung der neuen Maschinenhalle sowie der notwendigen Erschließungsflächen zu bewerten. Dafür ist neben Maßnahmen zur Minimierung des Eingriffes im Gebiet ein Ausgleich erforderlich. Die qualifizierte Abarbeitung der Eingriffsregelung wird im weiteren Verfahren vorgesehen. 7. Planungsalternativen Eine Verlagerung der betrieblichen Aktivitäten, beispielsweise in das Gewerbegebiet von Beckdorf, ist aufgrund der damit verbundenen Kosten betriebswirtschaftlich nicht möglich und wird auch organisatorisch (Aufsicht durch Betriebsleiter, Abrufbereitschaft) nicht angestrebt. Für die Erweiterung am bestehenden Standort wurden im Vorfeld des parallel verfolgten Änderungsverfahrens des Flächennutzungsplans zwei Alternativflächen in Betracht gezogen: eine betriebliche Erweiterung in Richtung Norden entlang der Kreisstraße sowie eine Erweiterung in Richtung Osten. Die nördlich an das jetzige Betriebsgelände angrenzenden Flächen stehen jedoch aufgrund der fehlenden Verkaufsbereitschaft des Eigentümers nicht zur Verfügung. Angestrebt wird deshalb, auch vor dem Hintergrund, dass ein ausreichender Immissionsschutz auch bei dieser Variante sichergestellt werden kann, eine Erweiterung des Betriebes in Richtung Osten. Aufgrund der vorhandenen sowie der geplanten Darstellung des Flächennutzungsplanes wäre prinzipiell auch die Festsetzung eines Gewerbegebietes denkbar. Hiervon soll jedoch Abstand genommen werden, da es das Ziel ist, die Entwicklungsmöglichkeiten eines örtlichen Betriebs zu sichern, nicht jedoch ein beliebiges Gewerbegebiet zu entwickeln. Aufgrund der Nähe zu Wohnnutzungen ist der Standort für eine beliebige Gewerbeentwicklung nicht geeignet. Für eine betriebsbezogene Überplanung zur Erweiterung des Lohnunternehmens wird ein Sondergebiet als geeignete Grundlage angesehen. Zukünftig ist zur Sicherstellung eines ausreichenden Immissionsschutzes eine Betriebszufahrt im Nordwesten vorgesehen. Aufgrund von Überschreitungen der Immissionsrichtwerte im Nachtzeitraum sind Maßnahmen zum Immissionsschutz notwendig. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurden mit der Realisierung eines Lärmschutzwalles oder einer zusätzlichen Zuwegung aus Richtung Osten vom Gänsebergweg zwei Varianten diskutiert. Angestrebt wird die Umsetzung eines Lärmschutzwalles im Südwesten im Übergang zur Bestandsbebauung, da hiermit geringere Eingriffe in Natur und Landschaft verbunden sind und Anfahrten unmittelbar von der Kreisstraße erfolgen können. Seite 7 von 8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 39 Frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB Die Vorentwurfsunterlagen wurden ausgearbeitet von Cappel + Kranzhoff Stadtentwicklung und Planung GmbH, Büro Himmelpforten. Anlagen: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, Stand: Vorentwurf 17.07.2017 (Maßstab 1:1.000, A4-Querformat) Schallimmissionsprognose zur Erweiterung des Lohnunternehmens Makoschey in der Samtgemeinde Apensen, TÜV NORD Umweltschutz GmbH & Co. KG (Hamburg), Stand: 06.06.2017 Seite 8 von 8