Assel – Am Friedhof" Erläuterung der Planung

Gemeinde Drochtersen – Landkreis Stade
Bebauungsplan Nr. 81
„Assel – Am Friedhof"
Erläuterung der Planung
Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, der sich wesentlich
unterscheidenden Lösungen und der voraussichtlichen Auswirkungen
Frühzeitige Beteiligung gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
Stand: Vorentwurf 11. Juli 2017
Gemeinde Drochtersen
Sietwender Straße 27, 21706 Drochtersen
Tel. 04143 – 919-0
E-Mail: [email protected]
www.drochtersen.de
Poststraße 27, 21709 Himmelpforten
Tel. 0 41 44 – 21 79 10
E-Mail [email protected]
www.cap-plan.de
Bearb.: Cappel/Hausmann
Bebauungsplan Nr. 81 „Assel – Am Friedhof“
Frühzeitige Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
Vorbemerkungen
Der Bebauungsplan Nr. 81 „Assel – Am Friedhof“ soll als Bebauungsplan nach § 13b Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt werden. Hiernach ist eine Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB möglich. Die Voraussetzungen zur
Anwendung des neu geschaffenen § 13b BauGB liegen nach diesseitiger Auffassung vor. Mit
Vertretern des Planungsamts beim Landkreis Stade wurde diesbezüglich ein Vorgespräch geführt.
Da im Rahmen des § 13b BauGB die Regelungen des beschleunigten Verfahrens gelten,
könnte von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung abgesehen werden. Die Gemeinde
Drochtersen hat sich jedoch entschlossen, eine frühzeitige Beteiligung durchzuführen, um eine
sachgerechte Abwägung vorzubereiten. In diesem Schritt sollen daher gemäß § 3 Abs. 1 und
§ 4 Abs. 1 BauGB die Öffentlichkeit sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt wird, frühzeitig über die allgemeinen
Ziele und Zwecke der Planung, die sich wesentlich unterscheidenden Lösungen, die für die
Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung unterrichtet werden. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden aufgefordert, sich zur Planung zu äußern. Der Öffentlichkeit wird
Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben.
Es wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Planung von einer Umweltprüfung nach § 2
Abs. 4 BauGB, vom Umweltbericht nach § 2a BauGB sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB abgesehen wird.
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
Im Ortsteil Assel besteht aktuell ein überwiegend aus der lokalen Bevölkerung stammender
Bedarf an Wohnbaugrundstücken. Demgegenüber sind derzeit keine Baugrundstücke für Einund Zweifamilienhäuser im Ortsteil vorhanden. Es gibt zudem keine größeren Baulücken und
Baulandreserven, die kurzfristig zur Deckung des Wohnlandbedarfes mobilisiert werden könnten. Die Gemeinde Drochtersen möchte daher mit diesem Bebauungsplan Nr. 81 ein Wohngebiet westlich des Friedhofes für den örtlichen Bedarf entwickeln. Mit der Planung soll die
mittel- bis langfristige wohnbauliche Eigenentwicklung der Ortslage Assel vorbereitet werden.
Anknüpfend an umgebende Siedlungsbereiche sollen bedarfsgerecht Wohnbaugrundstücke
angeboten werden. Auf der ca. 2,25 ha großen Fläche westlich des Friedhofes und des vollständig bebauten Wohngebietes an der Peerkoppel sollen zukünftig 24 Baugrundstücke mit
dorftypischen Größen entstehen. Mit der Erschließung des Baugebietes soll auch die Ausnutzung der örtlichen Infrastrukturangebote langfristig gesichert werden. Zur Auslastung dieser
Einrichtungen ist es erforderlich, bedarfsgerecht und ausreichend Wohnbauland zur Verfügung zu stellen. Aufgrund der Nähe zu den örtlichen Gemeinbedarfseinrichtungen sowie zum
Ortszentrum von Assel ist das Baugebiet für eine wohnbauliche Nutzung prinzipiell gut geeignet. Infolge der Veränderungen der Bestattungskultur werden die im Flächennutzungsplan
noch dargestellten Friedhoferweiterungsflächen perspektivisch nicht mehr benötigt und stehen
anderen Nutzungen zur Verfügung.
Im nördlichen Bereich des Plangebietes soll mit dem Bebauungsplan die Herstellung einer
Stellplatzanlage für den benachbarten Friedhof vorbereitet werden, um dem Stellplatzbedarf
bei Bestattungen Rechnung zu tragen.
Ein Bebauungsplan existiert für diesen Bereich nicht. Um eine Bebaubarkeit der überwiegend
nach § 35 BauGB zu beurteilenden Außenbereichsflächen zu ermöglichen und eine geordnete
städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, ist die Aufstellung dieses Bebauungsplans erforderlich. Der Bebauungsplan soll gemäß § 13b BauGB (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB) ohne die Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt werden. Da die Fläche von drei Seiten von Nutzungen bzw. Bebauung
umgeben ist und eine sinnvolle Ergänzung des zentralen Siedlungsbereiches von Assel darstellt, wird die Anwendung dieses Verfahrens als vertretbar angesehen.
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Bebauungsplan Nr. 81 „Assel – Am Friedhof“
Frühzeitige Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
Mit diesem Bebauungsplan Nr. 81 verfolgt die Gemeinde Drochtersen insbesondere die folgenden Ziele:

Bereitstellung von Bauland zur Deckung des mittel- bis langfristigen Eigenbedarfs,

nachhaltige Weiterentwicklung des Siedlungsgefüges auch zur Auslastung vorhandener Infrastrukturen,

Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung,

Sicherung der Erschließung,

Bereitstellung von Flächen für eine Stellplatzanlage,

Erhalt des dörflichen Erscheinungsbildes sowie

Regelung des Wasserabflusses im Plangebiet.
Bestandssituation
Das im Ortsteil Assel liegende, ca. 2,25 ha
große Plangebiet erstreckt sich südlich der
Johann-Grodtmann-Straße, der Bebauung
am Schoolpadd im Westen, der Friedhofsflächen und dem Wohngebiet „Peerkoppel“
im Osten sowie landwirtschaftlichen Flächen
südlich des Plangebietes.
Über die Johann-Grodtmann-Straße ist auf
kurzem Wege die Landesstraße 111 (Asseler Straße) erreichbar. Ein weiterer Anschluss besteht im Südosten über die Straße
„Peerkoppel“ des benachbarten Wohngebietes.
Der Geltungsbereich umfasst das Flurstück
33/8 sowie teilweise die Flurstücke 33/10,
36/10, 37/3, 37/4 und 38/8 (Flur 20, Gemarkung Assel).
Das Plangebiet wird derzeit überwiegend als
Ackerfläche genutzt. Im nördlichen Bereich
werden Teilbereiche als Gartenland genutzt.
Ein Entwässerungsgraben verläuft an der
westlichen Plangebietsgrenze. Entlang des
Friedhofes ist ein Weg, der sich als fußläufige Verbindung in Richtung Peerkoppel fortsetzt, vorhanden.
Die Umgebung wird im Norden, Westen und
Osten von Siedlungsflächen und im Süden
von Ackerflächen geprägt.
Abb.: Voraussichtlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 81 (ohne Maßstab)
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Frühzeitige Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
Planerische Rahmenbedingungen
Raumordnerische Vorgaben
Die Planung ist gemäß § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen. Für die
Planung maßgeblich sind die Festlegungen im Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) des
Landes Niedersachsen, zuletzt geändert im Juli 2017, sowie im Regionalen Rauordnungsprogramm 2013 (RROP) des Landkreises Stade.
Nach der Maßgabe der Erhaltung und Entwicklung des ländlichen und landschaftstypischen
Charakters, des Gemeinwesens und der soziokulturellen Eigenart der Dörfer und Siedlungen
sind nach dem RROP die gewachsenen, eigenständigen Strukturen der Gemeinden und Ortsteile zu erhalten. Einrichtungen sind bedarfsgerecht und den Erfordernissen angepasst zu
errichten. Die Wohnbauflächenentwicklung ist dorfgerecht zu gestalten und hat sich außerhalb
der Zentralen Orte auf die Eigenentwicklung zu konzentrieren.
Das Plangebiet gehört zum Siedlungsbereich. Südlich des Plangebietes befindet sich in ein
Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft aufgrund des hohen Ertragspotentials.
Die Planung dient der Siedlungsentwicklung im Rahmen des Eigenbedarfs. Insofern entspricht
die Planung grundsätzlich den Zielen der Raumordnung. Generell ist ein Konflikt mit den
raumordnerischen Festlegungen nicht erkennbar.
Aussagen des Flächennutzungsplans
Der Flächennutzungsplan sieht im Bereich des Plangebietes Grünflächen, zum Teil mit der
Zweckbestimmung Friedhof, Kirche/Kapelle und Parkplatz, vor. Westlich und östlich sind
Wohnbauflächen vorhanden. Im Norden im Bereich der Asseler Straße sind gemischte Bauflächen dargestellt.
Im Rahmen des § 13b BauGB ist in entsprechender Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB eine Berichtigung des Flächennutzungsplans möglich. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens würde der Flächennutzungsplan entsprechend angepasst.
Natur und Landschaft
Die Realnutzungskartierung 2011 des Landkreises Stade stellt das Plangebiet überwiegend
als „Basenreichen Lehm-/Tonacker“ (AT) dar. Dieses Biotop ist von geringer bis sehr geringer
Bedeutung. Im Norden ist Siedlungsbereich kartiert. Das Plangebiet weist somit keine Biotope
mit einer besonderen Bedeutung auf. Südwestlich grenzt eine sonstige Feldhecke (HF) an das
Plangebiet.
Südlich des Siedlungsbereiches liegt ein Gebiet mit einer erhöhten Bedeutung für den Biotopund Artenschutz und für den Erhalt der biologischen Vielfalt an. Für das Landschaftsbild weist
der Bereich aufgrund von Vorbelastungen nur eine vergleichsweise geringe Bedeutung auf.
Das Gebiet gehört zur Zielkategorie 5: Siedlungsgebiete mit möglichst hohem Anteil an Siedlungsgrün/-vegetation.
Aussagen zum städtebaulichen Konzept
Das Konzept sieht in Anlehnung der städtebaulichen Ziele ein dörflich geprägtes Wohngebiet
entlang einer von der Johann-Grodtmann-Straße im Norden zur „Peerkoppel“ im Südosten
verlaufenden Erschließungsstraße vor. Im Norden des Plangebietes ist eine Stellplatzanlage
für den benachbarten Friedhof vorgesehen. Zusätzliche, untergeordnete Wegeverbindungen
verbessern die Erreichbarkeit umgebender Bereiche.
Es wird die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) zur Schaffung von Wohngrundstücken angestrebt. Damit soll sichergestellt werden, dass sich das neue Baugebiet in
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Frühzeitige Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
die Umgebung einbettet und in Übereinstimmung mit dem § 4 BauNVO vorwiegend dem
Wohnen dient.
Entwickelt werden sollen 24 Wohngrundstücke. Mit Grundstücksgrößen zwischen 700 und 800
m² entsteht eine der dörflichen Lage angemessene Bebauungsdichte. Die Mindestgrundstücksgröße soll 700 m² betragen. Um eine verdichtete Bebauung in dieser Ortsrandlage zu
vermeiden, ist eine niedrige Grundflächenzahl (GRZ) vorgesehen. Es wird die Festsetzung
von Trauf- und Firsthöhen angestrebt, um auch neuere Bauweisen (z. B. Toskana-Häuser) zu
ermöglichen.
Verkehrsflächen und Erschließung
Das Plangebiet soll über die Johann-Grodtmann-Straße sowie die Straße „Peerkoppel“ erschlossen werden. Von der Johann-Grodtmann-Straße ist über kurzem Wege die Asseler
Straße erreichbar.
Die geplante Erschließungsstraße verbindet die beiden genannten Straßen. Sie verläuft anfangs auf der Ostseite entlang des Friedhofes, verschwenkt im zentralen Bereich ein wenig
Richtung Westen, um dann im südlichen Bereich nach Osten in Richtung „Peerkoppel“ abzuknicken. Der Ausbau der Verkehrsflächen soll in verkehrsberuhigter Form erfolgen.
Im Norden westlich der Friedhofskapelle soll die geplante Stellplatzanlage entstehen. Hiervon
südlich ist eine Zuwegung zu einem Anliegergrundstück vorgesehen.
Im zentralen Bereich ermöglicht der Verlauf der Straßenverkehrsfläche eine Zuwegung zum
Friedhof.
Im Süden ist in Verlängerung der Straßenverkehrsfläche ein Weg in Richtung Westen geplant,
um eine Zuwegung zu den benachbarten Schul- und Sportanlagen zu ermöglichen.
Grünordnung
Im Süden zur freien Ackerlandschaft ist eine Randeingrünung aus standortgerechten Laubgehölzen als Sicht- und Staubschutz vorstellbar. Gleichzeitig wäre so ein harmonischer Siedlungsabschluss zur freien Landschaft ausgebildet.
Ver- und Entsorgung
Es wird davon ausgegangen, dass das geplante Neubaugebiet an die örtlichen Versorgungsnetze angeschlossen werden kann.
Im Plangebiet sind Entwässerungsleitungen benachbarter Gebiete anzutreffen, die im weiteren Verfahren zu berücksichtigen sind. Es steht die Frage im Raum, inwieweit der vorhandene
Verlauf beizubehalten und abzusichern ist, oder ob eine Verlegung technisch und wirtschaftlich sinnvoll sein könnte. Die Entwässerungsplanung ist im weiteren Verfahren durch einen
Fachplaner zu erarbeiten.
Örtliche Bauvorschriften
Um das typische Erscheinungsbild des Ortsteils fortzuführen und ein harmonisches Ortsbild zu
gewährleisten, sollen örtliche Bauvorschriften getroffen werden.
Voraussichtliche Auswirkungen der Planung
Der vorhandene Gehweg entlang des Friedhofes wird entfallen. Eine fußläufige Verbindung
von der Johann-Grodtmann-Straße zur Peerkoppel ist innerhalb des Straßenverkehrsraumes
weiterhin gewährleistet.
Aufgrund der Planung sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine Immissionsschutzkonflikte
zu erwarten. Die zu erwartenden Verkehrsmengen können über die noch zu realisierende Erschließung des neuen Wohngebiets sowie die bestehenden Erschließungswege aufgenommen werden. Wesentliche Auswirkungen auf den überörtlichen Verkehr können ausgeschlossen werden.
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Frühzeitige Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
Der von den benachbarten Sportanlagen ausgehende Lärm wurde überschlägig untersucht
und als unkritisch eingestuft. Durch die bevorstehende Anhebung der Immissionsrichtwerte
während der Mittagszeit am Sonntag im Zuge der Novellierung der Sportanlagenschutzverordnung sind zukünftig keine unzumutbaren Beeinträchtigungen durch Sportlärm zu erwarten.
Der Bestand stellt sich überwiegend als Ackerfläche ohne besonders wertvolle natürliche
Strukturen dar. Es werden gegenüber dem Bestand Flächen für Bebauungen und Verkehrsflächen neu versiegelt. Durch die Versiegelung des Bodens kommt es u.a. zur Störung der physikalischen Oberflächenstruktur. Durch die vorgesehene niedrige Grundflächenzahl werden
diese soweit wie möglich minimiert.
Erhebliche Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen sind nicht zu erwarten, da keine Biotoptypen
mit besonderer Bedeutung überplant werden. Lebensraum, der derzeit – bei intensiver landwirtschaftlicher Bewirtschaftung als Ackerland, Garten- und Lagerflächen – nur eingeschränkt
bedeutsam ist, geht verloren. Durch die Gärten wird neuer Lebensraum geschaffen. Negative
Auswirkungen auf Schutzgebiete sind nicht zu erwarten.
Aufgrund der Habitatstruktur sowie der gegenwärtigen Nutzung im Plangebiet besteht aktuell
kein Verdacht, dass artenschutzrechtliche oder naturschutzrechtliche Konflikte aufgrund der
Planung zu erwarten sind. Dies wurde im Rahmen einer naturschutzfachlichen Vorbewertung
betrachtet (siehe Anlage). Demnach kann davon ausgegangen werden, dass bei Umsetzung
der Bauleitplanung bzw. des Vorhabens im Plangebiet gegen die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote nicht verstoßen werden wird. Gesetzlich geschützte Biotope (§ 30 BNatSchG)
sind nicht betroffen.
Es wird in einen vorbelasteten Landschaftsbereich eingegriffen, da die Umgebung weitestgehend bebaut ist. Durch gestalterische Vorgaben im späteren Bebauungsplanentwurf sollen
ungewünschte Auswirkungen auf das Ortsbild verhindert werden. Das Plangebiet könnte in
Richtung Süden zur freien Landschaft eingegrünt werden.
Aussagen zur Eingriffsregelung
Als wesentlicher Eingriff ist die Versiegelung des Ackerbodens durch die Bebauung zu bewerten. Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan nach § 13b BauGB aufgestellt werden (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren). Das Bebauungsplanverfahren wird deshalb im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt. Die
Eingriffe gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als
vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich im Sinne der Eingriffsregelung ist somit nicht erforderlich.
Planungsalternativen
Das Planungsziel, Wohnbaugrundstücke im ländlichen Maßstab in Assel bereitzustellen, kann
grundsätzlich auch durch Neubebauung an einem anderen Standort erreicht werden, jedoch
stehen derzeit in der Ortslage Assel keine größeren Baulandreserven zur kurzfristigen Inanspruchnahme zur Verfügung. Die Notwendigkeit der Inanspruchnahme der Fläche zur Bereitstellung dringend nachgefragter Wohnbaugrundstücke ist insofern gegeben.
Für die Bebauung im Plangebiet wäre ein auch eher verdichteter Maßstab vorstellbar, der z.
B. über eine höhere Grundflächenzahl, höhere zugelassene Geschossigkeiten oder den Verzicht auf Mindestgrundstücksgrößen erreicht werden könnte. Die Gemeinde Drochtersen
möchte jedoch den ortstypischen, dörflichen Maßstab in dieser ländlich geprägten Wohnlage
beibehalten und so der bestehenden Nachfrage nach eben solchen Baugrundstücken nachkommen. Eine verdichtete Bebauung wäre auch angesichts des Charakters der benachbarten
Wohnbebauung städtebaulich wenig sinnvoll.
Im Gegensatz zum Verlauf der Erschließungsstraße unmittelbar entlang des Friedhofes sahen
frühere Überlegungen eine mittig durch das Plangebiet verlaufende Erschließungsstraße auch
für den nördlichen Teilbereich vor. Dies hätte jedoch zur Folge, dass zum einen die vorgese-
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Frühzeitige Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB
hene Stellplatzanlage nicht hergestellt werden könnte und zum anderen aufgrund des Plangebietszuschnittes im Norden sehr schmale Baugrundstücke entstehen würden, die nur eingeschränkt bebaubar wären.
Flächenangaben
Das Plangebiet umfasst nach derzeitigem Stand eine Gesamtfläche von ca. 2,25 ha.
Grundstücksfläche gesamt ca.
Verkehrsflächen gesamt ca.
hiervon Straßenverkehrsfläche ca.
hiervon Wege ca.
hiervon Parkplatzfläche ca.
Grünfläche gesamt ca.
Plangebiet gesamt ca.
17.650
4.725
3.765
180
780
105
22.480
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
Die Vorentwurfsunterlagen wurden ausgearbeitet von
Cappel + Kranzhoff Stadtentwicklung und Planung GmbH, Büro Himmelpforten,
im Auftrag und Einvernehmen mit der Gemeinde Drochtersen.
Anlagen:

Städtebauliches Konzept (Vorentwurf) zum Bebauungsplan Nr. 81 „Assel –
Am Friedhof“, Stand: 11. Juli 2017 (Maßstab 1:1.250, A3-Hochformat)

„Stellungnahme zur naturschutzfachlichen Vorbewertung“ von bartels umweltplanung (Hamburg), Stand: 27. Juli 2017
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