Bebauungsplan Nr. 7.06.00 "Buchackerweg

Stadt Blaubeuren
Bebauungsplan Nr. 7.06.00
"Buchackerweg",
Blaubeuren Sonderbuch
Begründung zum Bebauungsplan
ENTWURF
Ulm, 24.08.2017
Bearbeitung :
Büro für Stadtplanung
Zint & Häußler GmbH
Bebauungsplan "Buchackerweg“, Blaubeuren Sonderbuch
1.
Begründung, städtebaulicher Teil
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Plangebiet ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft
Blaubeuren als Fläche für die Landwirtschaft sowie im Bereich der Streuobstwiese als Grünfläche dargestellt. Die Planung wird gemäß § 13b BauGB durchgeführt werden.
Für die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren
(§ 13b BauGB) gilt analog zu § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB, dass ein Bebauungsplan, der von
den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden kann, bevor
der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt wird. Der Flächennutzungsplan ist folglich im Wege der Berichtigung anzupassen.
2.
Anlass und Ziel der Planung, Planerfordernis
Innerhalb des Plangebiets ist für den nördlichen Bereich des Flurstücks Nr. 180, Gemarkung
Sonderbuch eine Nachnutzung der aufgelassenen landwirtschaftlichen Hofstelle durch eine
Wohnnutzung vorgesehen. Dabei ist der Abriss einzelner baulichen Anlagen sowie die
Nachverdichtung des Grundstücks mit Einzelhäusern geplant.
Der nördliche Bereich des Flurstücks Nr. 180 ist dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnen. Gemäß § 35 Abs. 1 BauGB sind im Außenbereich nur "privilegierte Vorhaben"
zulässig, in erster Linie solche, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen. Die
Errichtung von Wohngebäuden erfüllt die Voraussetzung der Privilegierung nicht.
Zur planungsrechtlichen Sicherung der vorgesehenen Wohnbebauung muss daher ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Der Geltungsbereich umfasst dabei den nördlichen Teilbereich Grundstück Flurstück Nr. 180 der Gemarkung Sonderbuch mit einer Gesamtgröße von
ca. 11.926 m².
Der südliche Teilbereich des Flurstücks Nr. 180 liegt innerhalb der "Klarstellungssatzung und
Einbeziehungs-, Ergänzungssatzung Sonderbuch" aus dem Jahr 2004.
3.
Angaben zum Bestand
Das Plangebiet befindet sich nahe dem Ortskern von Sonderbuch und wird im Süden, Osten
und Westen durch die angrenzende Wohnbebauung sowie im Norden durch landwirtschaftlich/gärtnerisch bewirtschaftetes Grünland mit vereinzelten Schuppen begrenzt.
Das Grundstück Fl. Nr. 180 weist derzeit mehrere baulichen Anlagen einer aufgelassenen
landwirtschaftlichen Hofstelle sowie im Süden und Osten einen intensiven Streuobstbewuchs
auf. Landwirtschaftliche Aktivitäten werden derzeit nicht mehr betrieben. Die bestehende
genehmigte Tierhaltung wird im Zuge des Grundstücksverkaufs verbindlich aufgegeben. Die
Erschließung des Plangebietes erfolgt derzeit von Süden über die Blaubeurer Straße bzw.
einen daran abzweigenden Privatweg sowie von Norden über den Buchackerweg.
Der südliche Teil des Grundstücks Fl. Nr. 180 der Gemarkung Sonderbuch liegt im Umgriff
der "Klarstellungssatzung und Einbeziehungs-, Ergänzungssatzung Sonderbuch".
Im unmittelbaren Umfeld des Flurstücks Nr. 180 bestehen südlich der Blaubeurer Straße,
westlich des Haldenwegs sowie östlich und westlich der Lauchgasse überwiegend ein (1) bis
zweigeschossige (2) Einfamilienhäuser mit Satteldachausbildung.
4.
Art der Verfahrensbearbeitung
Die Planung wird als Bebauungsplan zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen im beschleunigten Verfahren gemäß § 13b BauGB durchgeführt. Entsprechend § 13b BauGB
kann ein Bebauungsplan "mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 m², durch die die
Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebauter Ortsteile anschließen" im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.
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Bebauungsplan "Buchackerweg“, Blaubeuren Sonderbuch
Begründung, städtebaulicher Teil
Im beschleunigten Verfahren kann von der Umweltprüfung nach § 2 BauGB bzw. vom Umweltbericht gemäß § 2a BauGB abgesehen werden. Mögliche Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter wurden bereits im Rahmen der ergänzenden Fachgutachten geprüft. Dabei wurden keine Beeinträchtigungen der Schutzgüter festgestellt.
5.
Planinhalt
5.1 Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet (WA)
gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Dabei sind folgende Nutzungen zulässig:
-
Wohngebäude
Nicht störende Handwerksbetriebe
Die Art der baulichen Nutzung wird gegenüber den Vorgaben der BauNVO dahingehend
eingeschränkt, dass die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke nicht zulässig sind. Weiterhin wird bestimmt, dass die in § 4 Abs. 3 BauNVO
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplans und damit
ausgeschlossen sind.
Diese ausgeschlossenen Nutzungen sind mit dem Charakter eines allgemeinen Wohngebietes in dieser Lage nicht vereinbar, bzw. sie sind bereits in ausreichendem Umfang im Ortsteil
vorhanden. Der Gebietscharakter als allgemeines Wohngebiet bleibt trotz der Einschränkungen gewahrt.
Mit der Planung wird eine angemessene Ortsabrundung des Siedlungsgebietes von Sonderbuch ergmöglicht.
5.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ), die zulässige Geschoßflächenzahl (GFZ) sowie die max. zulässige Höhe der baulichen Anlagen
als Höchstgrenze bestimmt. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO
auf die zulässige Obergrenze für allgemeine Wohngebiete auf den Wert 0,4 festgelegt. Die
Geschoßflächenzahl (GFZ) wird gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO auf den Wert 0,6 festgesetzt.
Die zulässige Höhe der baulichen Anlagen (OK) wird als relative Höhe über dem Bezugspunkt mit einer Höchstgrenze bestimmt. Die Oberkante der baulichen Anlagen wird mit einer
maximalen Höhe von 8,50 m bei Satteldachausführung festgesetzt.
Bezugspunkt für die Höhenermittlung ist die Höhe des natürlich anstehenden Geländes, gemessen in der Mitte der maßgeblichen Außenwand der baulichen Anlagen. Maßgeblich ist
die jeweils tiefer liegende Außenwand der baulichen Anlagen.
Die festgesetzte Höhe der baulichen Anlagen orientiert sich an der umliegenden Bebauung
und den für Wohnbauvorhaben erforderlichen Gebäudehöhen.
Mit den Festsetzungen der Grundflächenzahl, der Geschoßflächenzahl sowie der maximal
zulässigen Höhe der baulichen Anlagen wird eine Bebauung ermöglicht, die sich in die Eigenart der umgebenden Bebauungsstruktur einfügt und die für die Weiterentwicklung der
Wohnbebauung ausreichend Spielraum zur Realisierung moderner, nachfrageorientierter
Gebäudetypen ermöglicht.
5.3 Bauweise, Überbaubare Grundstücksflächen
Die Bauweise wird als offene Bauweise gemäß § 22 BauNVO festgesetzt. Dabei ist die Errichtung von Einzelhäusern in offener Bauweise zulässig. Ergänzend wird bestimmt, dass
pro Wohngebäude max. 2 Wohnungen zulässig sind.
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Bebauungsplan "Buchackerweg“, Blaubeuren Sonderbuch
Begründung, städtebaulicher Teil
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt. In Folge dessen, dass über die geplante Bebauung noch keine detaillierte Planung
vorliegt wird ein großzügiges Baufenster geschaffen, dass ausreichend Spielraum für die
Errichtung von Wohngebäuden zulässt. Um eventuell erforderliche bauliche Änderungen am
Geräteschuppen im Südosten des Geltungsbereichs zu ermöglichen wurde der Teilbereich in
das Baufenster miteinbezogen.
Die Lage der Baugrenzen berücksichtigt die Mindesttiefe der Abstandsflächen gemäß
§ 5 Landesbauordnung Baden-Württemberg, mit einem Mindestmaß von 2,50 m zu den benachbarten Grundstücken. Zur bestehenden Hofstelle, südlich des Geltungsbereichs kommt
die Abstandsflächenregelung nicht zum Tragen, da es sich um das selbe Grundstück Fl. Nr.
180 mit dem selben Eigentümer handelt.
Die Errichtung von Stellplätzen, Garagen und Nebenanlagen ist aufgrund des großzügig dimensionierten Baufensters lediglich innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
5.4 Verkehrserschließung
Die Erschließung des Grundstücks ist derzeit sowohl von Norden über den Buchackerweg
als auch von Süden über die Blaubeurer Straße möglich. Zukünftig wird auf eine Zufahrt von
Norden über den Buchackerweg verzichtet und stattdessen in diesem Bereich eine Randeingrünung hergestellt.
Die interne Erschließung des Plangebiets erfolgt über den bestehenden, geschotterten Privatweg, der auf Höhe des Forstwegs von der Blaubeurer Straße abzweigt.
Die Zufahrt zu den umliegenden landwirtschaftlichen/gärtnerischen Nutzflächen ist nach wie
vor über den Halden- und Buchackerweg gewährleistet. Eine fußläufige Erschließung des
Plangebiets wird durch den Gehweg an der Blaubeurer Straße gesichert.
Die erforderlichen Stellplätze sind auf dem privaten Grundstück bereitzustellen.
5.5 Grünordnerische Festsetzungen
Es werden folgende Grünordnerische Festsetzungen für das Plangebiet getroffen:
- Festsetzung eines Pflanzgebotes mit Bäumen und Sträuchern (Ortsrandeingrünung) im
Westen der Wohngebietsfläche
Festsetzung eines Pflanzgebotes mit heimischen Obstbäumen (Streuobstwiese) im Norden der Wohngebietsfläche
- Festsetzung eines Erhaltungsgebotes, zur Sicherung des ökologisch wertvollen alten
Obstbaumbestandes im Osten des Grundstücks
- Festlegung der Freiflächengestaltung, wonach die nicht überbaubaren Grundstücksflächen dauerhaft als Vegetationsfläche landschaftsgärtnerisch zu gestalten sind
- Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung auf Flachdächern der Garagen, Carports
und Nebengebäude
- Auswahl an standortgerechten, heimischen Gehölzen der potentiell natürlichen Vegetation
in Form von Artenlisten
5.6 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung, Umweltbericht
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13b BauGB als Bebauungsplan im Außenbereich im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Analog zu § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB ist die Durchführung einer formalen Umweltprüfung im Sinne von § 2 Abs. 4 BauGB und die Erstellung eines
Umweltberichtes nach § 2a BauGB nicht erforderlich.
Korrespondierend zu § 13a Abs. 2 Nr.4 BauGB ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich gemäß § 1a Abs. 3 BauGB im Rahmen eines Bebauungsplans gemäß § 13b BauGB im beschleunigten Verfahren ebenfalls nicht erforderlich.
Eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter ist nicht
gegeben.
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Bebauungsplan "Buchackerweg“, Blaubeuren Sonderbuch
Begründung, städtebaulicher Teil
5.7 Artenschutz
Parallel zur Bearbeitung des Bebauungsplanes wird durch das Büro für Landschaftsplanung
und Artenschutz, Dr. Andreas Schuler, ein artenschutzrechtliches Gutachten erarbeitet.
Auf Grundlage einer Vorabschätzung sind Vorkommen von Fledermäusen und Vögel nicht
auszuschließen und ggf. Vermeidungsmaßnahmen bzw. CEF-Maßnahmen notwendig.
Das Ergebnis des Gutachtens wird bis zum Satzungsbeschluss in den Bebauungsplan eingearbeitet und mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
5.8 Infrastrukturversorgung
Eine Versorgung der landwirtschaftlichen Hofstelle mit Wasser und elektrischer Energie besteht derzeit bereits. Ein Anschluss der neuen Wohngebäude kann durch eine Erweiterung
der bestehenden Leitungen sichergestellt werden.
5.9 Niederschlagswasser
Das anfallende, gesammelte Niederschlagswasser aus den Dachflächen der Gebäude und
sonstiges sauberes Niederschlagswasser von den Baugrundstücken ist vorrangig auf den
Grundstücken zu versickern bzw. zu sammeln, zurückhalten und gedrosselt in den nächstgelegenen Vorfluter einzuleiten. Eine Ableitung des sauberen Oberflächenwassers in die
Schmutzwasserkanalisation ist nicht zulässig. Bei der Beseitigung des Niederschlagswassers sind die Arbeitshilfen für den Umgang mit Regenwasser in Siedlungsgebieten der Landesanstalt für Umweltschutz Baden-Württemberg, das DWA-Arbeitsblatt A 138 sowie das
DWA-Arbeitsblatt A 117 zu beachten.
Im Bereich belasteter Auffüllungen ist eine Versickerung bzw. Retention von unbelastetem
Niederschlagswasser unzulässig. Für die Versickerung bzw. Retention gilt es zu beachten,
die belasteten Auffüllungen fachgerecht zu entsorgen und mit unbelastetem Bodenmaterial
auszutauschen.
Um weitere Behandlungsmaßnahmen des anfallenden Oberflächenwassers vor der Versickerung zu vermeiden, sollten Dach- und Fassadenbekleidungen aus unbeschichteten Metallen wie z.B. Kupfer, Zink und Blei vermieden werden.
5.10 Bodenschutz
Mutterboden, der im Zuge der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei anderen Änderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten
und vor Vergeudung oder Vernichtung zu bewahren. Ein fachgerechter Abtrag und eine
Wiederverwendung des Oberbodens ist in Haufwerken von 2 Metern anzurichten. Bei Lagerung von mehr als einem Jahr ist eine fachgerechte Zwischenbegrünung vorzusehen. Die
DIN 19731 ist anzuwenden.
5.11 Bodendenkmäler
Sollten im Zuge von Erdarbeiten archäologische Fundstellen (z.B. Mauern, Gruben, Brandschichten o.ä.) angeschnitten oder entdeckt werden (z.B. Scherben, Metallteile, Knochen),
ist das Regierungspräsidium Stuttgart, Abteilung 8 – Landesamt für Denkmalpflege unverzüglich zu benachrichtigen. Auf die §§ 20 und 27 des Gesetzes zum Schutz der Kulturdenkmale (DSchG) wird verwiesen.
5.12 Örtliche Bauvorschriften
Zur Sicherstellung der Zielsetzung für die Entwicklung des Baugebietes werden örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) als eigen-
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Bebauungsplan "Buchackerweg“, Blaubeuren Sonderbuch
Begründung, städtebaulicher Teil
ständiger Satzungsteil festgesetzt. Die Gestaltungsanforderungen werden für die Gestaltung
der Baukörper, der Dachflächen, der Freiflächen und von Werbeanlagen festgesetzt.
6.0 Flächen- und Kostenangaben
6.1 Flächenbilanz
Geltungsbereich
davon:
Allgemeines Wohngebiet
Private Grünfläche
ca.11.924 m²
ca. 6.242 m²
ca. 5.682 m²
(100,0 %)
( 52,3 %)
( 47,7 %)
davon Pflanzgebot ca. 1.925 m²
davon Erhaltungsgebot ca. 3.757 m²
6.2 Kostenangaben
Der Stadt Blaubeuren entstehen durch den Bebauungsplan keine Kosten.
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